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1、龙湖龙湖悠山郡悠山郡建筑全建筑全生命周期节能生命周期节能解析解析龙湖物业龙湖物业 周洪斌周洪斌第一篇 建筑全生命周期节能理念第二篇 规划设计尊崇自然 依地就势第三篇 建筑施工优化能源利用 环保节能第四篇 运营维护降低能耗 物业管理优化改造目目 录录第一篇第一篇 建筑全生命周期节能理建筑全生命周期节能理念念第一篇第一篇 建筑全生命周期节能理念建筑全生命周期节能理念有资料表明，建筑活动占用人类所使用的自然资有资料表明，建筑活动占用人类所使用的自然资源的源的40、能源的、能源的40。然而，长期以来，由于。然而，长期以来，由于我国在开发建设中没有注意对环境造成的破坏与我国在开发建设中没有注意对环境造成
2、的破坏与污染，特别是对建筑材料的乱用滥用，以及对建污染，特别是对建筑材料的乱用滥用，以及对建筑后期维护的无计划性、无节制性，对资源、能筑后期维护的无计划性、无节制性，对资源、能源的浪费极大。源的浪费极大。面对资源有限、能源稀缺的现实问题，越来越多面对资源有限、能源稀缺的现实问题，越来越多的有识之士关注着居住、建筑与自然之间的关系，的有识之士关注着居住、建筑与自然之间的关系，关注着人居环境的改善。在强调科学发展观、走关注着人居环境的改善。在强调科学发展观、走可持续发展之路的今天，建筑节能具有极其重要可持续发展之路的今天，建筑节能具有极其重要的现实意义。对于房地产开发行业和物业行业来的现实意义。对
3、于房地产开发行业和物业行业来说，我们理应勇于承担建筑全生命周期的节能降说，我们理应勇于承担建筑全生命周期的节能降耗的重要责任。耗的重要责任。第一篇第一篇 建筑全生命周期节能理念建筑全生命周期节能理念 经过多年学习实践，龙湖积累了相关经验，在建筑的全生命周期各个过程中都有详细的规划与控制，考虑如何合理的利用资源，并对环境产生积极影响，打造“低碳生活”。第一篇第一篇 建筑全生命周期节能理念建筑全生命周期节能理念第一篇第一篇 建筑全生命周期节能理念建筑全生命周期节能理念运营维护建筑规划设计施工拆除及回收物料生产这五部分每一个过程中的能源、材料的投入，每个过程中的固体废弃物和废气的排放，都决定着建筑物
4、对环境产生的影响。n项目概况： 龙湖悠山郡位于重庆市北部新区。 2010年12月将全部竣工,总建筑面积13万方，764户，以花园洋房和别墅为主。 所在礼嘉片区规划功能为以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。第一篇第一篇 建筑全生命周期节能理念建筑全生命周期节能理念鸟鸟 瞰瞰 图图第一篇第一篇 建筑全生命周期节能理念建筑全生命周期节能理念 前期设计前期设计：以科学技术为先导，示范并推广了节约能源、节约用水、防治污染的新技术、新材料，注重社区绿化和环境建设； 后期物业服务后期物业服务：通过对照明、空调、给排水等方面实施系统的节能措施，达到最终的节能降耗效果。 目前该项目已被重庆市评定为“
5、绿色生态住宅小区”。第一篇第一篇 建筑全生命周期节能理念建筑全生命周期节能理念n龙湖悠山郡节能概述：主要技术指标主要技术指标1.节能节能65%2.节水器具使用率节水器具使用率100%，非传统水源利用率达，非传统水源利用率达11.9%3.充分利用山地地形进行建设，减少对环境的影响，充分开发地下空间充分利用山地地形进行建设，减少对环境的影响，充分开发地下空间4.充分利用高性能材料、可循环材料（充分利用高性能材料、可循环材料（10%以上）以及以废弃物为原料生产以上）以及以废弃物为原料生产的建筑材料（的建筑材料（30%以上）以上）5.垃圾分类收集和处理，垃圾分类收集率垃圾分类收集和处理，垃圾分类收集率
6、70%，回收利用率，回收利用率30%6.室内声光空气等环境满足国家规范要求室内声光空气等环境满足国家规范要求7.保护原生地貌和表皮土壤保护原生地貌和表皮土壤8.满足国家绿色施工要求和绿色运营要求满足国家绿色施工要求和绿色运营要求第一篇第一篇 建筑全生命周期节能理念建筑全生命周期节能理念第二篇第二篇 规划设计尊崇自然规划设计尊崇自然 依地就势依地就势n合理利用地貌特征第二篇第二篇 规划设计尊崇自然规划设计尊崇自然 依地就势依地就势利用原鱼塘设计为地下车库，利用西部中部凹四周凸的特点设计地下空间，减土石方8万方，龙湖悠山郡项目占地面积大，场地原始地貌高低起伏，形成了颇具重庆特色的自然地理环境。利用
7、原地形高差合理设计地下车库1000多个n原始地形利用 第二篇第二篇 规划设计尊崇自然规划设计尊崇自然 依地就势依地就势 通过生态绿化、水体绿化、秀水铺地、对岩坎、挡墙等进行垂直绿化，消除建筑造成的硬景，形成绿色屏障。通过绿化率84%，近4万方， n边坡景观生态化处理生 态 边 坡 技 术第二篇第二篇 规划设计尊崇自然规划设计尊崇自然 依地就势依地就势n小区绿化环境 龙湖悠山郡总绿化面积84745，绿地率34.32，绿地配置合理，位置适当，平面布置体现了舒适性和美观性。 小区内环境利用地形地，将山脊、山谷、水滨、步道及山坡小径构成的公共空间有机结合起来，力求创造一个湖景、青山及绿地相融合的环境特
8、征。 景景观观绿绿化化分分析析图图第二篇第二篇 规划设计尊崇自然规划设计尊崇自然 依地就势依地就势第二篇第二篇 规划设计尊崇自然规划设计尊崇自然 依地就势依地就势n户型设计在户型设计上，根据地形特点，巧妙利用高差关系，设计出崖上、崖中、崖下、大院四种特色住宅，错落有致又减少了对原有场地的破坏。保证每户每天2小时日照、风速保持在1.5米秒，噪声低于50分贝第三篇第三篇 建筑施工优化能源利用建筑施工优化能源利用 环保节能环保节能 在龙湖悠山郡的节能设计中，从门窗、外遮阳、墙体、屋面、空调、照明等方面均进行了建筑节能设计和能源系统的优化。第三篇第三篇 建筑施工优化能源利用建筑施工优化能源利用 环保节
9、能环保节能第三篇第三篇 建筑施工优化能源利用建筑施工优化能源利用 环保节能环保节能n建筑节能65% 非承重200M空心页岩砖，30MM聚本板外墙外保温系统屋顶采用80MM挤塑聚苯板外墙保温系统，架空楼板采用40MM聚本板外窗采用中空玻璃断热铝合金门窗空调采用冷暖两用n建筑节能门 窗（中空玻璃、断热铝合金）门窗四性检测报告第三篇第三篇 建筑施工优化能源利用建筑施工优化能源利用 环保节能环保节能强制规定的落实强制规定的落实 积极响应重庆市建委关于重庆市建设领域限制、禁止使用落后技术通告（第一、二、三、四号）的要求，淘汰落后材料、技术、工艺，采用推广的新型材料，在悠山郡采用商品砼，并使用冷轧带肋钢筋
10、和新级钢。塑料管材塑料管材 给排水采用聚乙烯管材，建筑排水采用硬聚氯乙烯（PVC-U）管材，建筑电气采用聚氯乙烯电线护套管材，均属于重庆市建设领域新技术推广产品。 项目验收时，将进行室内环境污染物浓度检测，确保室内装饰装修材料有害物质限量（如苯、甲醛、氨等）符合民用建筑工程室内环境污染物控制规范（GB50325）规定。第三篇第三篇 建筑施工优化能源利用建筑施工优化能源利用 环保节能环保节能高性能材料、可再生材料、材料循环利用、本地材料利用高性能材料、可再生材料、材料循环利用、本地材料利用 龙湖悠山郡注重环保型、节能型和可再生材料的使用，普遍使用实木门、木栏杆、铝合金窗、环保腻子、环保墙漆、文化
11、石、PPR管材等，该种类材料使用率大于项目材料种类的60。 就地采用的建筑材料较多，如砂、石子、水泥、砼、砌体材料、GRC线条、油漆、腻子、聚苯板、实木门、中空玻璃、PVC排水管、电线 、配电箱柜等，大于项目所用材料总量的50。 从环保的角度考虑，工程重视建筑材料的可回收再利用，超过50的材料可进行回收利用，如钢筋、砼、砌体材料、木门、木材、电线电缆、玻璃、铝合金、文化石、文化砖、PVC材料、花岗石、膨胀聚苯板等等。第三篇第三篇 建筑施工优化能源利用建筑施工优化能源利用 环保节能环保节能n植物配置、道路铺装 区内草花、藤本植物、灌木、乔木种类总计200余种，使小区形成丰富的植被景观。 小区内非
12、机动车道路采用透水性本地材料铺装，住宅停车位采用透水性地面绿化处理。 第三篇第三篇 建筑施工优化能源利用建筑施工优化能源利用 环保节能环保节能分质排水系统分质排水系统建筑内部实行分质排水，将优质杂排水和黑水分流，黑水通过化粪池预处理后直接排入市政污水管道，优质灰水经接触氧化池预处理后，后由人工湿地深度处理，达到回用水水质要求后，与经过分散预处理的雨水一起进入小区景观水体，用于补充景观水体。n给水排水第三篇第三篇 建筑施工优化能源利用建筑施工优化能源利用 环保节能环保节能景观水质保持景观水质保持 为了保证小区景观水体的水质，对景观水体实行循环湿地处理，并结合景观要求，设置湖内曝气喷泉，为景观水充
13、氧。 景观水体设计为生态型湖岸，有利于良好生态系统的重建。n给水排水第三篇第三篇 建筑施工优化能源利用建筑施工优化能源利用 环保节能环保节能第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造 针对龙湖悠山郡项目的后期物业管理，龙湖物业管理公司确定了该项目节能降耗工作的思路：从改造高能耗设备设施入手，选用节能设备，降低能耗、节约能源费用开支。第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造照明节能主要涉及到的项目：车库照明、楼道照明、光彩照明、环境照明等。照明节能主要涉及到的项目：车库照明、楼道照明、光彩照明、环境照明等。n照明节能照
14、明节能 不影响照明效果的情况下选用新产品低功率光源； 选用发光效率高的光源； 减少白炽灯、金属放电灯的使用；系统加节电器； 光彩照明上更根据实际需要缩短照明时间。第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造13W7WT5高效能日光灯管T8高日光灯管18W节能灯T8日光灯管250W金卤灯n照明节能照明节能第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造空调节能主要涉及到的项目：空调节能主要涉及到的项目： 中央空调水泵变频改造、电梯空调集中控制、风冷热泵空调系统互为备用等。n中央空调节能中央空调节能空调节能方案：空调节能方案： 1
15、 1、中央空调水泵变频控制中央空调水泵变频控制改造改造： 通过对冷冻泵与冷却泵的合理化控制，对循环系统进行节电改造，使主机也能间接节电。 事实证明，不但循环系统本身可节能3075，而且可以促进主机间接节能1020。第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造2 2、电梯空调集中控制节能：、电梯空调集中控制节能：设定1-2个点对空调的温度、运行时间等进行集中控制，达到减少空调的耗电量和控制空调开闭人力成本来达到节能的目的。根据实际情况采用智能节点、消防系统等进行控制。n中央空调节能中央空调节能第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业
16、管理优化改造原则：原则：在有条件的地方在前期介入或交房后对车库地下水、地表自然水等进行利用，通过减少自来水浇灌的使用量来达到绿化用水费用的节约。夏季游泳池水处理后用于绿化及景观水体。案例案例1 1：收集地下水后通过变频供水系统用于园区绿化，年节约费用1万元。案例案例2 2：公司小区夏季游泳池水处理后用于园区景观水体、园区路面、车库清洁及绿化浇灌，年节约费用5万元左右。n给排水节能给排水节能第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造中水回用中水回用由于进入景观水体的雨水和中水均经过人工湿地等构筑物的处理，水质可以达到回用水要求，所以湿地出水直接用水泵抽取，送
17、入小区高位水柜，通过回用水管网送向小区内各回用水点，用于洗车、绿化浇灌、道路冲洗及景观补水等。目前处于方案设计阶段。n给排水节能给排水节能第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造景观水质保持景观水质保持 为了保证小区景观水体的水质，对景观水体实行循环湿地处理，并结合景观要求，设置湖内曝气喷泉，为景观水充氧。 景观水体设计为生态型湖岸，有利于良好生态系统的重建。n给排水节能给排水节能第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造 通过建立广域网，将独立区域所有中控室联网，成立呼叫中心。在不改变原设备的基础下，将各子系统集成
18、，达到一个总中控室满足岗位工作即可，集成思路如下：中控室对讲主机、电梯三地对讲-移至各组团门岗。视频监控系统集成-实现总控室有16画面自动切换监控功能。周界报警系统集成-实现报警集中及有联动视频监控功能。设备管理系统集成-实现原有设备控制及监控功能。户内报警、巡更、消防系统集成-实现报警信号的接收及处理功能。n中控室集成节能中控室集成节能第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造智能化系统涵盖内容智能化系统涵盖内容 访客可视对讲系统 住户户内报警系统 周界红外对射防范报警系统 闭路电视监控系统 实时电子巡更系统 车管系统 门禁系统 小区背景音乐系统 数据语
19、音系统及数字电视系统 安全防范体系安全防范体系 物业公司有一套健全的安全防范体系，可靠的智能化安防设施，加上严谨的管理制度，使龙湖业主真正体会到生活在龙湖的安全、温馨。 n智能化、数字化服务与管理智能化、数字化服务与管理第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造 将岗亭图像对比监视器和启停杆按钮调整到回车岛中部或人行岗，原普通显视器和手动启停按钮优化为工业触摸式液晶显示器+遥控启停杆方式，使原方案双岗合二为一，从而节约人力成本1人。n小区门岗优化节能小区门岗优化节能第四篇第四篇 物业服务与节能降耗物业服务与节能降耗生活垃圾收集流程生活垃圾收集流程 户内垃圾
20、分类袋装进入附近分类垃圾箱物业密闭式垃圾收集车每天转运小区垃圾集中收集点分类进行压缩式收集环卫部门外运到垃圾定点处理场地 垃圾收集的整个流程均为密闭状态，对环境不产生污染。第四篇第四篇 物业服务与节能降耗物业服务与节能降耗n垃圾处理垃圾处理龙湖物业还注重在社区活动中影响业主参与到节能降耗的行动中来，如发放环保购物袋、设置废旧电池回收箱、垃圾分类处理箱、推广水管节水器、大力推行低碳知识宣传等，在业主中宣导节能降耗的意义及行动。n社区活动宣传社区活动宣传第四篇第四篇 运营维护降低能耗运营维护降低能耗 物业管理优化改造物业管理优化改造 经推行以上节能降耗措施，重庆龙湖物业2008年能降耗实现270万节约，2009年节能降耗实现423万节约。建设节约型社会需要全社会的努力，节能降耗工作任重而道远， 我们将继续深入研究节能的方式、方法，争取寻找出一条共赢的节能道路，让业主满意物业服务的同时，深入挖掘业主的节能潜力，控制成本，为建设节约型社会而努力！实实 景景实实 景景实实 景景
