投资回收期计算(PPT171页)hhzk

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1、投资回收期投资回收期v项目投资回收期项目投资回收期,也称返本期也称返本期,是反映项目投资是反映项目投资回收能力的重要指标回收能力的重要指标,分为静态投资回收期和分为静态投资回收期和动态投资回收期动态投资回收期.v静态投资回收期静态投资回收期:是在不考虑资金时间价值的是在不考虑资金时间价值的条件下条件下,以项目的净收益回收其总投资以项目的净收益回收其总投资(包括建包括建设投资和流动资金设投资和流动资金)所需要的时间所需要的时间,一般以年为一般以年为单位单位.静态投资回收期静态投资回收期v项目投资回收期一般从项目开始建设开始年算起项目投资回收期一般从项目开始建设开始年算起,若从项目投产开始年计算若

2、从项目投产开始年计算,应予以特别说明应予以特别说明.v从建设开始年算起从建设开始年算起,项目投资回收期计算为项目投资回收期计算为:静态投资回收期静态投资回收期v当项目建成投产后各年当项目建成投产后各年的净收益的净收益(即年净现金即年净现金流量流量)相等相等,其计算为其计算为:对于等额系列净现金流量的情况PA A A A A0 1 2 3 4 例例:某建设项目估计总投资某建设项目估计总投资2800万元万元,项目建设后各年项目建设后各年净收益为净收益为320万元万元,则该项目的静态投资回收期为则该项目的静态投资回收期为:静态投资回收期静态投资回收期v当项目建成投产后各年的净收益当项目建成投产后各年

3、的净收益(即年净现金流即年净现金流量量)不相等时不相等时,静态投资回收期可根据累计净现金静态投资回收期可根据累计净现金流量计算为流量计算为:净现金流量净现金流量TCO)(CI计净现金流量的绝对值计净现金流量的绝对值1TCO)(CITCO)(CICO)(CI1TPT1T0ttT1T0ttt年第年累第各年累计净现金流量首次为正或零的年数；-+-=-=-=例例:某项目财务现金流量如下某项目财务现金流量如下,计算其静态投资回收期计算其静态投资回收期单位单位: :万元万元计算期计算期0 01 12 23 34 45 56 67 78 81.1.现金流入现金流入- - - -800800120012001

4、20012001200120012001200120012002.2.现金流出现金流出- -6006009009005005007007007007007007007007007007003.3.净现金流净现金流量量- -600-600-900-9003003005005005005005005005005005005004.4.累计净现累计净现金流量金流量- -600-600-1500-1500-1200-1200-700-700-200-20030030080080013001300静态投资回收期计算静态投资回收期计算借借款款偿偿还还期期满满足足贷贷款款机机构构的的要要求求期期限限时时，即

5、认为项目是有借款偿债能力的。即认为项目是有借款偿债能力的。静态投资回收期决策静态投资回收期决策基准投资回收期受下列因素影响：基准投资回收期受下列因素影响：1）投资结构2）成本结构3）技术进步用投资回收期的长短来评价技术方案，它反映用投资回收期的长短来评价技术方案，它反映了初始投资得到补偿的速度。了初始投资得到补偿的速度。我国行业基准投资回收期（年）大型钢铁14.3 自动化仪表8.0 日用化工8.7中型钢铁13.3 工业锅炉7.0 制盐10.5特殊钢铁12.0 汽车9.0 食品8.3矿井开采8.0 农药9.0 塑料制品7.8邮政业19.0 原油加工10.0 家用电器6.8市内电话13.0 棉毛纺

6、织10.1 烟草9.7大型拖拉机13.0 合成纤维10.6 水泥13.0小型拖拉机10.0 日用机械7.1 平板玻璃11.0时期生产期建设期109876543210年份330240180投资15015015015015015010050年净收益0-150-300-450-600-700-750-420-180累计净收益设：基准投资回收期为n0=7年，试判断其在经济上是否合理？（单位：万元）n= 8 -1 + 150/150 = 8年n0n所以在经济上是不合理的解：动态投资回收期动态投资回收期v动态投资回收期是动态投资回收期是把项目各年的净现把项目各年的净现金流量按基准收益金流量按基准收益率折现

7、后率折现后,再用来计再用来计算累计现值等于算累计现值等于0时的年数时的年数.动态投资回收期动态投资回收期基准收益率的年数值或为累计净现金流量现值开始出现正),/()(),/()(110i0 cTTiFPCOCItiFPCOCITPcTTtctt-+-=-=例例:某项目财务现金流量如下某项目财务现金流量如下,基准收益率基准收益率8%,计计算其动态投资回收期算其动态投资回收期单位单位: :万元万元计算期计算期0 01 12 23 34 45 56 67 78 81.1.现金流入现金流入- - - -80080012001200120012001200120012001200120012002.2.

8、现金流出现金流出- -6006009009005005007007007007007007007007007007003.3.净现金流净现金流量量- -600-600-900-9003003005005005005005005005005005005004.4.净现金流净现金流量现值量现值-555.54-555.54-771.57-771.57238.14238.14367.5367.5340.3340.3315.1315.1291.75291.75270.15270.155.5.累计净现累计净现金流量金流量现值现值- -555.54-555.54-1327.11-1327.11-1088.9

9、7-1088.97-721.47-721.47-381.17-381.17-66.07-66.07225.68225.68495.83495.83动态投资回收期计算动态投资回收期计算动态投资回收期决策动态投资回收期决策，方案不可行，方案可行基准投资回收期动态投资回收期年份净现金流量累计净现金流量折现系数折现值累计折现值12345678910111220-180-250-15084112150150150150150150150-180-430-580-496-384-234-846621636651618660.90910.82640.75130.68300.62090.56450.51320

10、.46650.42410.38550.35052.018-163.64-206.60-112.7057.3769.5484.6876.9869.9863.6257.8352.57302.78-163.64-370.24-482.94-425.57-356.03-271.35-194.37-124.39-60.77-2.94+49.63352.41【例】：对上表中的净现金流量系列求静态、动态投资回收期，财务净现值，财务净现值率，设ic=10%。（单位：万元）解：FNPV352.41万元FNPVR352.41(163.64+206.6+112.7)=352.41/482.940.73例：项目现金流

11、量及相关计算如下表（例：项目现金流量及相关计算如下表（i = 10%） 年年 份份 项 目目0 01 12 23 34 45 56 61 1总投投资2 2收收 入入3 3支支 出出 6000 6000 4000 4000 5000 5000 2000 2000 6000 6000 2500 2500 8000 8000 3000 3000 8000800035003500 7500 7500 3500 35004 4净现金流量金流量5 5累累计净流量流量-6000-6000 -4000 -4000-10000-10000 3000 3000-7000-7000 3500 3500-3500-3

12、500 5000 5000 1500 15004500450060006000 4000 400010000100006 6净流量流量现值7 7累累计净现值-6000-6000-6000-6000 -3636 -3636 -9636 -9636 2479 2479-7157-7157 2630 2630-4527-4527 3415 3415-1112-11122794279416821682 2258 2258 3940 3940净态： = 3 + 3500 / 5000 = 3.7= 3 + 3500 / 5000 = 3.7年年动态： = 4 + 1112 / 2794 = 4.4= 4

13、 + 1112 / 2794 = 4.4年年总结：1、终值和现值FNPV(ic)ici*1.财务净现值分别把整个计算期内各年所发生的净现财务净现值分别把整个计算期内各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和.2.财务净现值财务净现值3.财务内部收益率财务内部收益率求财务内部收益率方法：求财务内部收益率方法：FNPV(i1)i1FIRRi2FNPV(i2)财务内部收益率财务内部收益率:投资方案在计算期内各年净现金流量的投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于现值累计等于0时的折现率时的折现率.v式中Ip投资现值；v It第t年投资额

14、；vk建设期年数；v现值系数v应用FNPVR评价方案时，对于独立方案，应使vFNPVR0，方案才能接受；对于多方案评价，凡vFNPVR0,表示评价指标与不确定性因素同表示评价指标与不确定性因素同方向变化；方向变化；0,初步评价项目在经济效果上可以初步评价项目在经济效果上可以接受接受.3.敏感性分析敏感性分析 取定三个因素取定三个因素,投资额、产品价格和经营成本，使其在初始投资额、产品价格和经营成本，使其在初始值基础逐一按值基础逐一按10%、 20%的变化幅度变动。分别计算相对应的变化幅度变动。分别计算相对应的财务净现值的变化情况。的财务净现值的变化情况。单位单位: :万元万元项目项目 变化幅度

15、变化幅度-20%-20%-10%-10%0%0%10%10%20%20%投资额投资额355.79355.79235.79235.79115.79115.79-4.21-4.21-124.21-124.21产品价格产品价格-315.57-315.57-99.89-99.89115.79115.79331.46331.46547.14547.14经营成本经营成本287.83287.83201.81201.81115.79115.7929.7629.76-56.26-56.26单因素变化对财务净现值的影响单因素变化对财务净现值的影响由图可以看出，当产品价格下降幅度超过5.37%时，FNPV将由正变负

16、，即项目由可行变为不可行；当投资额增加的幅度超过9.65%时，FNPV由正变负，项目变为不可行；当经营成本上升幅度超过13.46%时，FNPV由正变负，项目变为不可行。FNPV（万元）产品价格基本方案FNPV=115.79投资额经营成本-5.37%09.65%13.4%图 单因素敏感性分析图 v由上分析得出由上分析得出,按敏感性程度排序分析按敏感性程度排序分析,依次为产品价依次为产品价格、投资额和经营成本，产品价格为最敏感因素。格、投资额和经营成本，产品价格为最敏感因素。v从方案决策的角度分析，应该对产品价格进行进一从方案决策的角度分析，应该对产品价格进行进一步更准确的测算，因为从项目风险的角

17、度考虑，如步更准确的测算，因为从项目风险的角度考虑，如未来产品的价格发生变化的可能性较大，则该项目未来产品的价格发生变化的可能性较大，则该项目的风险也越大。的风险也越大。不确定因素对投资回收期的影响 （单位:万元） 变动量 变动因素 +20% +10% 0 -10% -20% 1.产品售价 6.48 7.09 8.45 11.25 21.31 2.产品产量 7.13 7.68 8.45 9.53 10.95 3.投资额 9.3 8.88 8.45 8.02 7.6 不确定因素对投资回收期的影响不确定因素对投资回收期的影响结论：从图表可以看出，投资回收期指标对结论：从图表可以看出，投资回收期指标

18、对1.产品售价因素变产品售价因素变动的反映最敏感；动的反映最敏感；2.产品产量为次敏感因素；而产品产量为次敏感因素；而3.投资额的变动投资额的变动影响最低。影响最低。财务现金流量表的分类财务现金流量表的分类v财务现金流量：财务现金流量：现金流入、现金流出、净现现金流入、现金流出、净现金流量金流量v按评价角度的不同，按评价角度的不同，财务现金流量表分为：财务现金流量表分为：v项目投资现金流量表项目投资现金流量表v项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表v投资各方现金流量表投资各方现金流量表v财务计划现金流量表财务计划现金流量表项目投资现金流量表项目投资现金流量表v项目投资现金流量表：是以一项目为

19、独立系项目投资现金流量表：是以一项目为独立系统设置的，是以项目建设的总投资作为计算统设置的，是以项目建设的总投资作为计算基础，反映项目在整个计算期（包括建设期基础，反映项目在整个计算期（包括建设期和经营期）内的现金流入和现金流出。和经营期）内的现金流入和现金流出。v作用：可计算项目投资财务内部收益率、财作用：可计算项目投资财务内部收益率、财务净现值、财务净现值率、投资回收期等评务净现值、财务净现值率、投资回收期等评价指标，考察项目的盈利能力。价指标，考察项目的盈利能力。项目投资现金流量表项目投资现金流量表序号序号项目项目合计合计计算期计算期1 12 23 3n n1 1现金流入现金流入1.11

20、.1营业收入营业收入1.21.2补贴收入补贴收入1.31.3回收固定资产余值回收固定资产余值1.41.4回收流动资金回收流动资金2 2现金流出现金流出2.12.1建设投资建设投资2.22.2流动资金流动资金2.32.3经营成本经营成本2.42.4营业税金及附加营业税金及附加2.52.5维持运营投资维持运营投资3 3所得税前净现金流量所得税前净现金流量(1-2)(1-2)4 4累计税前净现金流量累计税前净现金流量5 5调整所得税调整所得税6 6所得税后净现金流量所得税后净现金流量(3-5)(3-5)7 7累计所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表v项目资

21、本金现金流量表：是从项目法人（或项目资本金现金流量表：是从项目法人（或从投资者角度）出发，以项目资本金作为计从投资者角度）出发，以项目资本金作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金内部收益率，反映金流出，用以计算资本金内部收益率，反映投资者权益投资的获利能力。投资者权益投资的获利能力。项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表序号序号项目项目合计合计计算期计算期1 12 23 3n n1 1现金流入现金流入1.11.1营业收入营业收入1.21.2补贴收入补贴收入1.31.3回收固定资产余值回收固定资产余值1.41.4回收流动资金回收

22、流动资金2 2现金流出现金流出2.12.1项目资本金项目资本金2.22.2借款本金偿还借款本金偿还2.32.3借款利息支付借款利息支付2.42.4经营成本经营成本2.52.5营业税金及附加营业税金及附加2.62.6所得税所得税2.72.7维持运营投资维持运营投资3 3净现金流量净现金流量(1-2)(1-2)投资各方现金流量表投资各方现金流量表v投资各方现金流量表：是从各个投资者的角投资各方现金流量表：是从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，度出发，以投资者的出资额作为计算基础，用以计算投资各方投资收益率。用以计算投资各方投资收益率。投资各方现金流量表投资各方现金流量表序号序号项

23、目项目合计合计计算期计算期1 12 23 3n n1 1现金流入现金流入1.11.1实分利润实分利润1.21.2资产处置收益分配资产处置收益分配1.31.3租赁收入租赁收入1.41.4技术转让或使用收入技术转让或使用收入1.51.5其他现金流入其他现金流入2 2现金流出现金流出2.12.1实缴资本实缴资本2.22.2租赁资产支出租赁资产支出2.32.3其他现金流出其他现金流出3 3净现金流量净现金流量(1-2)(1-2)财务计划现金流量表财务计划现金流量表v财务计划现金流量表：反映项目计算期各年财务计划现金流量表：反映项目计算期各年的投资、融资及经营活动的现金流入和流出，的投资、融资及经营活动

24、的现金流入和流出，用于计算累计盈余现金，分析项目的财务生用于计算累计盈余现金，分析项目的财务生存能力。存能力。财务计划现金流量表财务计划现金流量表序号项目计算期合计123456n1 1.1 1.2 1.32 2.1 2.2 2.3 2.4 2.53456有项目现金流入（CI）销售（营业）收入回收固定资产余值 回收流动资金 有项目现金流出（CO）建设投资（不含建设期利息）流动资金经营成本销售税金及附加增值税有项目净现金流量（CI-CO）无项目净现金流量增量净资金流量（3-4）累计增量净资金流量计算指标：财务净现值（=%）：财务内部收益率：投资回收期:建设期利息建设期利息v债务利息包括建设期利息和

25、财务费用债务利息包括建设期利息和财务费用v建设期利息：指筹措债务资金时在建设期内发生并建设期利息：指筹措债务资金时在建设期内发生并按规定允许在投产后计入固定资产原值的利息，即按规定允许在投产后计入固定资产原值的利息，即资本化利息。资本化利息。v建设期利息建设期利息=银行借款利息银行借款利息+其他债务资金利息其他债务资金利息+其其他融资费用他融资费用v其他融资费用：是指某些债务融资中发生的手续费、其他融资费用：是指某些债务融资中发生的手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等融资费用，一般情承诺费、管理费、信贷保险费等融资费用，一般情况下应将其单独计算并计入建设期利息。况下应将其单独计算并计入建设期利

26、息。项目资本金项目资本金v项目资本金：即项目权益资金，是指建设项项目资本金：即项目权益资金，是指建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对建目总投资中，由投资者认缴的出资额，对建设项目来说是非债务性资金，项目法人不承设项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但一般不以任何方式抽回。让其出资，但一般不以任何方式抽回。v项目资本金不是注册资金。项目资本金不是注册资金。注册资金注册资金v注册资金：是指企业实体在工商行政管理部门登记注册资金：是指

27、企业实体在工商行政管理部门登记的注册资金，通常是营业执照登记的资金，即会计的注册资金，通常是营业执照登记的资金，即会计上的实收资本或股本，是企业投资者按比例投入的上的实收资本或股本，是企业投资者按比例投入的资金。资金。v项目资本金的出资方式项目资本金的出资方式v现金现金v实物实物v工业产权、非专利技术、土地使用权、资源开采权工业产权、非专利技术、土地使用权、资源开采权项目资本金的来源渠道和筹措方式项目资本金的来源渠道和筹措方式v既有法人融资项目的新增资本金既有法人融资项目的新增资本金：原有股东原有股东增资扩股、吸收新股东投资、发行股票、政增资扩股、吸收新股东投资、发行股票、政府投资等府投资等v

28、新设法人融资项目的资本金新设法人融资项目的资本金：股东直接投资、股东直接投资、股票融资、政府投资股票融资、政府投资总成本和经营成本总成本和经营成本v总成本费用总成本费用=外购原材料、燃料及动力费外购原材料、燃料及动力费+工工资及福利费资及福利费+修理费修理费+折旧费折旧费+摊销费摊销费+财务费财务费用（利息支出）用（利息支出）+其他费用其他费用v经营成本经营成本=总成本总成本-（折旧费（折旧费+摊销费摊销费+利息支利息支出）出）v经营成本经营成本=外购原材料、燃料及动力费外购原材料、燃料及动力费+工资工资及福利费及福利费+修理费修理费+其他费用其他费用税金（财务现金流出）税金（财务现金流出）v

29、从销售收入中扣除的营业税金及附加（营业税、资从销售收入中扣除的营业税金及附加（营业税、资源税、消费税城市维护建设税及教育费附加）和增源税、消费税城市维护建设税及教育费附加）和增值税。值税。v计入总成本费用的进口材料的关税、房产税、土地计入总成本费用的进口材料的关税、房产税、土地使用税、车船使用税和印花税等。使用税、车船使用税和印花税等。v计入建设投资的引进技术、设备材料的关税、固定计入建设投资的引进技术、设备材料的关税、固定资产投资方向调节税（目前国家暂停征收）资产投资方向调节税（目前国家暂停征收）v从利润中扣除的所得税等。从利润中扣除的所得税等。建设项目周期建设项目周期v建设项目周期：建设项

30、目周期： 是指建设项目从投资意向开是指建设项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般包括三个方面始到投资终结的全过程，一般包括三个方面的内容：的内容：v投资全过程客观上包括的工作内容、工作次投资全过程客观上包括的工作内容、工作次序和工作类型；序和工作类型；v投资全过程中性质不同的阶段划分投资全过程中性质不同的阶段划分v各阶段、各项工作间的联系各阶段、各项工作间的联系建设项目周期的阶段划分及其工作内容建设项目周期的阶段划分及其工作内容v建设项目周期的阶段划分建设项目周期的阶段划分v建设项目决策阶段（项目建设前期工作阶段）建设项目决策阶段（项目建设前期工作阶段）v建设项目设计阶段建设项目设计阶段v

31、建设项目施工阶段建设项目施工阶段v建设项目总结评价阶段建设项目总结评价阶段建设项目决策阶段（项目建设前期工作阶建设项目决策阶段（项目建设前期工作阶段）段）v主要解决项目选择问题主要解决项目选择问题v投资意向投资意向v市场研究与投资机会分析市场研究与投资机会分析v项目建议书项目建议书v初步可行性研究初步可行性研究v可行性研究（详细可行性研究）：必要性和可能性可行性研究（详细可行性研究）：必要性和可能性v建设项目决策建设项目决策初步可行性研究初步可行性研究v市场研究与产品的需求分析市场研究与产品的需求分析v原材料及所需资源的供应及价格变动趋势的原材料及所需资源的供应及价格变动趋势的研究研究v工艺技

32、术分析工艺技术分析v厂址方案选择厂址方案选择v企业规模的确定企业规模的确定v生产设备的选型生产设备的选型建设项目的设计阶段建设项目的设计阶段v初步设计初步设计v投资准备投资准备v技术设计：修正总概算技术设计：修正总概算v施工图设计：编制工程预算施工图设计：编制工程预算v上述上述4项工作主要是确定拟定项目具体方案，项工作主要是确定拟定项目具体方案，v实际上是选择和设计实现项目投资构想的优实际上是选择和设计实现项目投资构想的优化实施方案的过程。化实施方案的过程。初步设计初步设计v设计依据和指导思想设计依据和指导思想v建设规模，产品方案，原材料，能源的用量及来源建设规模，产品方案，原材料，能源的用量

33、及来源v建筑物、构筑物、公用辅助设施和生活区的建设建筑物、构筑物、公用辅助设施和生活区的建设v占地面积和土地使用情况占地面积和土地使用情况v总图运输总图运输v外部协作、配合条件外部协作、配合条件v综合利用、环境保护和抗震及人防设施综合利用、环境保护和抗震及人防设施v生产组织、劳动定员和各项技术经济指标生产组织、劳动定员和各项技术经济指标v总概算总概算建设项目施工阶段建设项目施工阶段v建设项目施工阶段：主要指按合同要求完成项目的建设项目施工阶段：主要指按合同要求完成项目的施工、竣工和投产，达到项目预期目标和投资效益。施工、竣工和投产，达到项目预期目标和投资效益。包括：包括：v施工组织设计施工组织

34、设计v施工准备施工准备v组织施工组织施工v生产准备：组织准备、技术准备、物资准备生产准备：组织准备、技术准备、物资准备v竣工验收竣工验收投资项目总结评价阶段投资项目总结评价阶段v投产运营和投资回收投产运营和投资回收v投资项目后评价投资项目后评价建设项目周期各阶段对投资的影响建设项目周期各阶段对投资的影响v建设项目决策阶段对投资的影响建设项目决策阶段对投资的影响v基本特征：智力化或知识密集化基本特征：智力化或知识密集化v主要投入：投资机会分析费、市场调查分析费、可主要投入：投资机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费等，一般占投资的行性研究费等，一般占投资的1%左右左右v产出：决策结果，其产出对

35、总投资的影响，一般工产出：决策结果，其产出对总投资的影响，一般工业建设项目的经验数据为业建设项目的经验数据为60 % 70%；估计产出；估计产出对使用功能影响在对使用功能影响在70 % 80%v结论：表明该阶段对项目投资和使用功能具有决定结论：表明该阶段对项目投资和使用功能具有决定性影响。性影响。建设项目设计阶段对投资的影响建设项目设计阶段对投资的影响v基本特征：智力和技术的双重性基本特征：智力和技术的双重性v主要投入：设计人员的工作报酬，一般工业建设项主要投入：设计人员的工作报酬，一般工业建设项目的经验数据为目的经验数据为2 % 10%等；某些重要建设要素等；某些重要建设要素的预订和数量，主

36、要是土地和特殊材料设备，一般的预订和数量，主要是土地和特殊材料设备，一般工业建设项目的经验数据为工业建设项目的经验数据为10 % 20%v产出：图纸表示的具体设计方案，其产出对总投资产出：图纸表示的具体设计方案，其产出对总投资的影响，一般工业建设项目的经验数据为的影响，一般工业建设项目的经验数据为20 % 30%；对使用功能影响在；对使用功能影响在10 % 20%v结论：表明该阶段对项目投资和使用功能具有重要结论：表明该阶段对项目投资和使用功能具有重要影响。影响。建设项目施工阶段对投资的影响建设项目施工阶段对投资的影响v基本特征：资金和劳动的双重性基本特征：资金和劳动的双重性v主要投入：建筑施

37、工人员的工作报酬，一般工业建主要投入：建筑施工人员的工作报酬，一般工业建设项目的经验数据为设项目的经验数据为10% 20%等；建筑施工要素等；建筑施工要素的投入，一般工业建设项目的经验数据为的投入，一般工业建设项目的经验数据为50 % 60%v产出：投资产品，其产出对总投资的影响，一般工产出：投资产品，其产出对总投资的影响，一般工业建设项目的经验数据为业建设项目的经验数据为10 % 15%；对使用功；对使用功能影响在能影响在5% 10%v结论：表明该阶段成本已经成为项目投资的重要影结论：表明该阶段成本已经成为项目投资的重要影响因素。响因素。建设项目总结评价阶段对投资的影响建设项目总结评价阶段对

38、投资的影响v从以上分析不难看出，随着项目周期的阶段性变化，从以上分析不难看出，随着项目周期的阶段性变化，影响项目投资的前三种因素有一定的变化规律：影响项目投资的前三种因素有一定的变化规律：v工作费用是从小到大的变化趋势，变化程度很大；工作费用是从小到大的变化趋势，变化程度很大；v项目要素费用也是从小到大的变化趋势，变化程度项目要素费用也是从小到大的变化趋势，变化程度居中；居中；v产出对总投资和使用功能的影响是从大到小的变化产出对总投资和使用功能的影响是从大到小的变化趋势，变化程度很大。趋势，变化程度很大。项目建议书的基本内容项目建议书的基本内容v建设项目提出的依据建设项目提出的依据v概述项目所

39、在地区的行政区划和自然、概述项目所在地区的行政区划和自然、 地理、资源地理、资源情况，社会经济现状以及地区国民经济与社会发展情况，社会经济现状以及地区国民经济与社会发展规划的要求。规划的要求。v概述项目所在地区建设现状及其近、远期规划对项概述项目所在地区建设现状及其近、远期规划对项目建设的要求。目建设的要求。v说明项目所依据的综合利用规划和各项专业规划。说明项目所依据的综合利用规划和各项专业规划。v项目投资者的经营目标和战略项目投资者的经营目标和战略v概述规划阶段方案、比较结果和规划成果审批意见概述规划阶段方案、比较结果和规划成果审批意见项目建设书的必要性项目建设书的必要性v项目建设书的必要性

40、项目建设书的必要性v阐述项目在地区国民经济与社会发展规划及区域规阐述项目在地区国民经济与社会发展规划及区域规划中的地位和作用，论证划中的地位和作用，论证项目建设的必要性项目建设的必要性。v根据地区国民经济发展规划和建设项目任务要达到根据地区国民经济发展规划和建设项目任务要达到的目标，在综合利用规划和专业规划的基础上，进的目标，在综合利用规划和专业规划的基础上，进行必要的补充调查研究工作，对所在地区功能基本行必要的补充调查研究工作，对所在地区功能基本相同的项目方案进行综合分析比较，阐明各项目方相同的项目方案进行综合分析比较，阐明各项目方案的优缺点，论述推荐本项目的理由案的优缺点，论述推荐本项目的

41、理由产品方案、市场前景、拟建规模和建产品方案、市场前景、拟建规模和建设地点的初步设想设地点的初步设想v产品方案：项目的产品结构、中间产品衔接产品方案：项目的产品结构、中间产品衔接和工艺流程。和工艺流程。v市场前景：在市场调查的基础上，对项目产市场前景：在市场调查的基础上，对项目产出品的市场容量、价格、竞争力，营销策略出品的市场容量、价格、竞争力，营销策略以及市场风险进行分析预测和研究以及市场风险进行分析预测和研究v拟建规模：项目的全部生产能力或工程效益拟建规模：项目的全部生产能力或工程效益v建设地点：建设项目的大体地理位置建设地点：建设项目的大体地理位置资源状况、建设条件、协作关系及引资源状况

42、、建设条件、协作关系及引进国别和厂商的初步分析进国别和厂商的初步分析v资源状况：拟利用资源的供应可能性和可靠性资源状况：拟利用资源的供应可能性和可靠性v建设条件：分析项目建设的市场条件、资源条件、技术条件、建设条件：分析项目建设的市场条件、资源条件、技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件、外资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件、外部协作配套以及项目拟建地点地形、地貌、水质、水量和排部协作配套以及项目拟建地点地形、地貌、水质、水量和排泄条件等。泄条件等。v协作关系：项目建成投产后所需原材料、燃料、供水、供电、协作关系：项目建成投产后所需原材料、燃料、供水、供电、供

43、气、交通运输、协作产品等外部协作配套要求和解决的可供气、交通运输、协作产品等外部协作配套要求和解决的可能性及初步分析。能性及初步分析。v引进国别和厂商的初步分析：指对生产技术与工艺、主要专引进国别和厂商的初步分析：指对生产技术与工艺、主要专用设备来源的分析，如拟引进外国技术，应分析引进的理由、用设备来源的分析，如拟引进外国技术，应分析引进的理由、引进的国别和厂商、与国内技术的差距、技术来源、技术鉴引进的国别和厂商、与国内技术的差距、技术来源、技术鉴定与转让等。定与转让等。投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措v根据所掌握数据的情况，估算主要单项工程根据所掌握数据的情况，估算主要单项工程投资、工程

44、静态总投资和动态总投资以及分投资、工程静态总投资和动态总投资以及分年度投资。年度投资。v说明资金来源，利用贷款时需附贷款条件及说明资金来源，利用贷款时需附贷款条件及利率，说明偿还方式，测算偿还能力。利率，说明偿还方式，测算偿还能力。v利用外资投资的项目，要说明利用外资的可利用外资投资的项目，要说明利用外资的可能性，以及偿还贷款能力的初步测算。能性，以及偿还贷款能力的初步测算。项目建设进度的设想项目建设进度的设想v说明项目的建安工程总量及总进度安排的设说明项目的建安工程总量及总进度安排的设想，分期实施意见及控制性工程工期。想，分期实施意见及控制性工程工期。v建设前期工作的安排，如项目的询价、考察

45、、建设前期工作的安排，如项目的询价、考察、谈判和设计等。谈判和设计等。v估算项目建设需要的主要建筑材料的数量和估算项目建设需要的主要建筑材料的数量和劳动力等。劳动力等。项目经济效益和社会效益的初步测算项目经济效益和社会效益的初步测算v工业项目要说明产品的价格，估算成本，计工业项目要说明产品的价格，估算成本，计算项目利润、投资利润率、投资回收期、内算项目利润、投资利润率、投资回收期、内部收益率及其他必要的指标，进行盈利能力、部收益率及其他必要的指标，进行盈利能力、偿债能力以及对社会贡献的初步分析；偿债能力以及对社会贡献的初步分析；v工业项目要说明项目建成后对于提高人民物工业项目要说明项目建成后对

46、于提高人民物质、文化生活水平所做贡献的初步估计。质、文化生活水平所做贡献的初步估计。结论与建议结论与建议v综述项目隶属关系，建设的必要性、建设规模、建综述项目隶属关系，建设的必要性、建设规模、建设条件、建设方案、环境影响、建设工期、投资估设条件、建设方案、环境影响、建设工期、投资估算和经济评价等主要成果。算和经济评价等主要成果。v简述项目建设的主要问题。简述项目建设的主要问题。v简述地方政府以及各部门、有关方面的意见和要求。简述地方政府以及各部门、有关方面的意见和要求。v提出综合评价结论。提出综合评价结论。v提出今后工作的建议。提出今后工作的建议。项目建议书的编制和审批项目建议书的编制和审批v

47、项目建议书的编制单位：一般是投资人项目建议书的编制单位：一般是投资人v项目建议书的审批：项目建议书的审批：根据有关规定，按照建设总规根据有关规定，按照建设总规模和限额划分审批权限进行报批。模和限额划分审批权限进行报批。v政府对于投资项目的管理分为审批、核准和备案三政府对于投资项目的管理分为审批、核准和备案三种方式。种方式。v对于政府投资项目、国际金融组织和外国政府贷款对于政府投资项目、国际金融组织和外国政府贷款投资建设的项目，继续实行审批制。投资建设的项目，继续实行审批制。v对于企业不使用政府性资金投资建设的项目，一律对于企业不使用政府性资金投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行

48、核准制和备案不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。制。继续审批项目建设书的项目继续审批项目建设书的项目v采用政府直接投资和政府注入资金的项目，由国家采用政府直接投资和政府注入资金的项目，由国家发改委审批或由国家发改委审核报国务院审批；地发改委审批或由国家发改委审核报国务院审批；地方政府投资项目由国家发改委审批。方政府投资项目由国家发改委审批。v使用中央预算内资金、中央专项建设资金、中央统使用中央预算内资金、中央专项建设资金、中央统还国外贷款还国外贷款5亿元及以上的项目，由国家发改委审亿元及以上的项目，由国家发改委审核报国务院审批。核报国务院审批。v使用中央预算内资金、中央专项建设资金

49、、统借自使用中央预算内资金、中央专项建设资金、统借自还国外贷款的总投资还国外贷款的总投资50亿元及以上的项目，由国家亿元及以上的项目，由国家发改委审核报国务院审批。发改委审核报国务院审批。继续审批项目建设书的项目继续审批项目建设书的项目v对于借用世界银行、亚洲开发银行、国际农业发展基金会等对于借用世界银行、亚洲开发银行、国际农业发展基金会等国际金融组织贷款和外国政府贷款及与贷款混合使用的捐赠、国际金融组织贷款和外国政府贷款及与贷款混合使用的捐赠、联合融资等国际金融组织和外国政府贷款投资项目，根据有联合融资等国际金融组织和外国政府贷款投资项目，根据有关规定：关规定：v由中央统借统还项目，按照中央

50、政府直接投资项目进行管理，由中央统借统还项目，按照中央政府直接投资项目进行管理，由国家发改委审批或由国家发改委审核报国务院审批。由国家发改委审批或由国家发改委审核报国务院审批。v由省级政府负责偿还或提供还款担保的项目，按照省级政府由省级政府负责偿还或提供还款担保的项目，按照省级政府直接投资项目进行管理，其项目审批权限，按照国家发改委、直接投资项目进行管理，其项目审批权限，按照国家发改委、国务院的有关规定执行。除应当报国家发改委、国务院审批国务院的有关规定执行。除应当报国家发改委、国务院审批的项目外，其他项目的建议书由省级发改委审批，审批权限的项目外，其他项目的建议书由省级发改委审批，审批权限不

51、得下放。不得下放。继续审批项目建设书的项目继续审批项目建设书的项目v项目获得审批，并不表明项目可以投资，项项目获得审批，并不表明项目可以投资，项目建设书不是项目的最终决策，只是国家选目建设书不是项目的最终决策，只是国家选择建设项目和有根据地进行可行性研究的依择建设项目和有根据地进行可行性研究的依据。据。项目建设的可行性研究项目建设的可行性研究v项目建设的可行性研究：是在投资决策前，对项目有关的社项目建设的可行性研究：是在投资决策前，对项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究；对会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究；对各种可能拟认的建设方案和技术方案进行认真的技术

52、经济分各种可能拟认的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析与比较论证；对项目建成后的经济效益进行科学的预测和析与比较论证；对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价，评价，并在此基础上，综合研究、论证建设项目的技术先进并在此基础上，综合研究、论证建设项目的技术先进性、适用性、可靠性，经济合理性和有利性，以及建设可能性、适用性、可靠性，经济合理性和有利性，以及建设可能性和可行性，由此确定该项目是否投资和如何投资，性和可行性，由此确定该项目是否投资和如何投资，使之进使之进行项目开发建设的下一阶段等结论性意见。行项目开发建设的下一阶段等结论性意见。它为项目决策部门对项目投资的最终决策提供科学依据，

53、是它为项目决策部门对项目投资的最终决策提供科学依据，是开展下一步工作的基础。开展下一步工作的基础。可行性研究的依据可行性研究的依据v国家有关法律、法规国家有关法律、法规v国家和地方经济、社会发展的长远规划，经济建设国家和地方经济、社会发展的长远规划，经济建设的方针和政策，行业发展规划的方针和政策，行业发展规划v项目建议书及其批复文件项目建议书及其批复文件v委托单位的委托合同和设想要求委托单位的委托合同和设想要求v对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、江河流域源报告、国土开发整治规划、区域规划、江河流域规划、工

54、业基地规划等有关文件，因工程不同各有规划、工业基地规划等有关文件，因工程不同各有侧重侧重可行性研究的依据可行性研究的依据v可靠的自然、经济、社会等基础原始资料，这些都是厂址选可靠的自然、经济、社会等基础原始资料，这些都是厂址选择、工程设计、技术经济分析不可缺少的基本数据。择、工程设计、技术经济分析不可缺少的基本数据。v有关工程技术经济方面的规范、标准、定额，以及国家正式有关工程技术经济方面的规范、标准、定额，以及国家正式颁布的技术法规和技术标准。颁布的技术法规和技术标准。v经国家统一颁发的有关项目评价的基本参数和指标，如基准经国家统一颁发的有关项目评价的基本参数和指标，如基准收益率、社会折现率

55、、调整外汇率、工资和价格等，它们可收益率、社会折现率、调整外汇率、工资和价格等，它们可作为项目可行性研究中财务评价和国家经济评价的基准依据作为项目可行性研究中财务评价和国家经济评价的基准依据和判别标准；和判别标准；v合资合作项目各方签订的协议书或意向书；合资合作项目各方签订的协议书或意向书；v有关的基础数据。有关的基础数据。可行性研究的工作程序可行性研究的工作程序签订委托协议签订委托协议明确问题明确问题筹划准备筹划准备调查研究调查研究方案拟订方案拟订与优化与优化项目评价项目评价是否是否可行可行编写并编写并提交报告提交报告是是重新构想重新构想或拟订方案或拟订方案可行性研究的基本内容可行性研究的基

56、本内容v项目兴建的理由与目标项目兴建的理由与目标v市场分析与预测市场分析与预测v资源条件评价资源条件评价v建设规模与产品方案建设规模与产品方案v厂址选择厂址选择v技术方案、设备方案和工程方案技术方案、设备方案和工程方案v原材料与燃料供应原材料与燃料供应v总图运输与公用辅助工程总图运输与公用辅助工程v环境影响评价环境影响评价可行性研究的基本内容可行性研究的基本内容v劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防v组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置v项目实施进度项目实施进度v投资估算投资估算v融资方案融资方案v财务评价财务评价v国民经济评价国民经济评价v社会评价社会评价v风险分析风险分析v研究结论

57、与建设研究结论与建设可行性研究的基本内容可行性研究的基本内容v技术上的可行性技术上的可行性v经济上的合理性经济上的合理性v社会的可接受性社会的可接受性可行性研究的作用可行性研究的作用v作为投资主体投资决策的依据作为投资主体投资决策的依据v作为向当地政府部门或城市规划部门申请建作为向当地政府部门或城市规划部门申请建设执照的依据设执照的依据v作为环保部门审查项目对环境影响的依据作为环保部门审查项目对环境影响的依据v作为安排项目计划和实施方案的依据作为安排项目计划和实施方案的依据v作为筹集资金和向银行申请贷款的依据作为筹集资金和向银行申请贷款的依据可行性研究的作用可行性研究的作用v是编制科研试验计划

58、和新技术、新设备需用是编制科研试验计划和新技术、新设备需用计划以及大型专用设备生产预安排的依据计划以及大型专用设备生产预安排的依据v作为从国外引进技术、设备以及与国外厂商作为从国外引进技术、设备以及与国外厂商谈判签约的依据谈判签约的依据v与项目协作单位签订经济合同的依据与项目协作单位签订经济合同的依据v作为项目后评价的依据作为项目后评价的依据可行性研究的深度要求可行性研究的深度要求v应能充分反映项目可行性研究工作的成果，应能充分反映项目可行性研究工作的成果，内容齐全、结论明确、数据准确、论据充分，内容齐全、结论明确、数据准确、论据充分，满足投资人或决策人的要求。满足投资人或决策人的要求。v选用

59、的主要设备，参数应能满足预订货的要选用的主要设备，参数应能满足预订货的要求，引进技术设备的资料应满足合同谈判的求，引进技术设备的资料应满足合同谈判的要求要求v重大技术经济方案，应对两个以上方案进行重大技术经济方案，应对两个以上方案进行比选比选可行性研究的深度要求可行性研究的深度要求v确定的主要工程技术数据，应满足初步设计依据的确定的主要工程技术数据，应满足初步设计依据的要求要求v投资估算深度应满足投资控制准确度要求投资估算深度应满足投资控制准确度要求v构造的融资方案应能满足银行等金融机构信贷决策构造的融资方案应能满足银行等金融机构信贷决策的需要的需要v应反映在可行性研究中出现的某些方案的重大分

60、歧应反映在可行性研究中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由，以供委托单位或投资人权衡利及未被采纳的理由，以供委托单位或投资人权衡利弊进行决策弊进行决策v应附有评估、决策审批所必需的合同、协议、意向应附有评估、决策审批所必需的合同、协议、意向书、政府批件等书、政府批件等可行性研究的审批可行性研究的审批v对于政府投资项目和使用政府性资金、国际对于政府投资项目和使用政府性资金、国际金融组织和外国政府贷款投资建设的项目，金融组织和外国政府贷款投资建设的项目，继续实行审批制，需报批可行性研究报告。继续实行审批制，需报批可行性研究报告。v凡不使用政府投资资金（国际金融组织和外凡不使用政府投资资金（国际

61、金融组织和外国政府贷款属于国家主权外债，按照政府投国政府贷款属于国家主权外债，按照政府投资资金管理）的项目，一律不再实行审批制，资资金管理）的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制，无需报区别不同情况实行核准制和备案制，无需报批可行性研究报告。批可行性研究报告。可行性研究报告例题v一、项目名称v成都空压机厂地块建设项目v二、项目地址v成都空压机厂地块位于成都市海椒市街13号，即二环路东四段以西，得胜上街以南，海椒市街以东，莲桂东路以北，临二环路东四段，地处东大街东延线牛市口黄金位置。v三、土地产权状况及面积v成都空压机厂地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地50余亩。

62、其中工业划拨用地23,673.08平方米（约35.51亩），商业租赁用地10,145.98平方米（约15.22亩），租赁时间为2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都空压机厂和成都华兴房地产公司联合开发住宅，占用了市场16亩左右，现余33亩左右。v四、地上建筑物状况v地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。v五、项目由来v成都空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分有色金属和煤炭企

63、业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业（含成都空压机厂）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂、成都空压机厂两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。2002年7月25日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂、成都空压机厂两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成都市人民政府决定对成都空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要1

64、,200万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。六、有关破产清理情况预计v该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有一楼一底营业房485间，现有小食品、化工等各类商家200余户。另有茶楼4个，面积2,787平方米，农贸市场1个，面积800平方米，娱乐城1个，面积1,500平方米，旅馆1个，面积1,500平方米，招待所1个，面积300平方米，生资市场1个，面积1200平方米，餐馆3个，面积800平方米。在破产清理时，该市场存在一些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。第七部分项

65、目投资估算v一、土地开发模式总投资估算v（一）开发成本测算v此模式下开发成本即为土地成本2,881.20万元。v1、基准地价与出让金v本地块属于工业用地级、住宅用地级、商业用地级。其基准地价和土地出让金分别是：序号土地用途及级别基准地价(万元/亩)出让金(万元/亩)市场最低出让地价(万元/亩)1工业用地级58.73011.74670.4762住宅用地级140.87028.174169.0443商业用地级151.00030.200181.2002、实际出让地价预估v本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例

66、为20%:80%。v（1）土地出让金补差额估算v若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计=（30.20万元/亩-11.746万元/亩）20%+（28.174万元/亩-11.746万元/亩）80%=16.8332万元/亩，则土地出让金补差额总预计=16.8332万元/亩33亩=555.4956万元。v（2）地价估算v该地块出让时每亩地价预计=16.8332万元/亩+70.476万元/亩=87.3092万元/亩，则出让时地价预计=87.3092万元/亩33亩=2,881.20万元。v（3）土地增值额估算v该地块实际每亩市场最低出让地价预估=181.20万元/亩20%+169.044万元

67、/亩80%=171.475万元/亩。则该地块实际市场最低出让地价预估=171.47533亩=5,658.682万元。因此，该地块每亩增值额=171.475万元/亩-87.3092万元/亩=84.1658万元；整个地块增值额=84.169万元33亩=2,777.47万元。v备注：以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。（二）开发费用测算v1、管理费用v管理费用按每月5万元计算，从2004年8月至2005年底，共计85万元。v2、其他费用v其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：虽然1,200万元是先期垫付

68、，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。v3、财务费用v假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,881.20万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.20万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5.04%，则财务费用为73.08万元。v若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,339.28万元。二、房产开发模式总投资估算v（一）开发成本测算v1、土地成本v土地成本为2,881.20万元。v2、前期开发费v前期开发费预计为1,29

69、4.11万元。v3、设计费v设计费预计为185.18万元。v4、工程建安费v工程建安费预计为8,199.08万元。v5、基础设施费v基础设施费预计为103.16万元。v6、公建配套费v公建配套费预计为107.32万元。v7、运作期间费v运作期间费预计为327.87万元。v8、不可预见费v不可预见费预计为409.49万元。v以上8项合计为该项目开发成本13,507.41万元。第八部分项目资金筹措v一、土地开发模式投资方案v本项目若只进行土地整理，则总投资为4,339.28万元，整个建设经营期为1年半。本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下：自有资金全部用

70、于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。此外还缺少的资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金1,360万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。v其启动资金使用计划如下：序号项目2004年2005年小计1管理费用(万元)25.0035.0060.002破产启动费用(万元)600.00600.001,200.003其他可能尚需的启动费用(万元)50.0050.00100.00合计(万元)675.00685.001,360.00二、房产开发模式投资方案v（一）投资组合方式v本项目总投资为13,507.41万元，整个建设经营期为8

71、年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，第三年按销售收入的18%用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。v（二）资金运作方式v在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，

72、以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。v1、自有资金v整个项目的自有资金为3,000万元，占总投资的18.31%，分四年投入。其投入计划如下：v2、银行贷款v银行贷款计划共有一笔，共计贷款5,000.00万元，占总投资的30.51%。v3、销售收入再投入v销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总销售收入再投入为8,385.43万元，占总投资的51.18%。其投入计划如下：项目项目2004年年2005年年2006年年2007年年合计合计自有资金自有资金(万元万元)995.70717.80550.63735.873,000.00 项目项目2004年年2005年年2006年年

73、2007年年合计合计销售收入再投入销售收入再投入(万元万元)694.596,491.591,199.268,385.43第九部分经济与社会效益分析v一、地产开发模式经济效益分析v(一)拍卖地价评估项目名称位置拍卖成交价(万元/亩)交易日期修正土地位置交易情况交易方式土地用途土地级别区域因数个别因数小计比准地价(万元/亩)锦江区二环路东四段工农院街283-1000-1000100/98289武侯区桂溪乡高攀村一组263-1-100-1-1-10100/95277本项目地块的比准地价=(289万元+277万元)2=283万元。(二)财务评价序号项目名称金额1销售收入(万元)9,339.002总成本

74、(万元)4,339.283土地出让金(万元)2,801.70土地改变用途时已补交部分(万元)555.50尚需补交部分(万元)2,246.204契税(万元)86.445利润总额(万元)2,667.086所得税(万元)880.147税后利润(万元)1,786.948投资净利润率41.18%(三)不确定分析v1、破产启动费用不纳入成本情况v由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，

75、不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。v假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。其财务费用为1,200万元5.49%2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为4,339.28万元-1,167.06万元=3,172.22万元，成本下降了1,

76、167.06万元4,339.28万元=26.90%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：序号 项目名称金额1销售收入(万元)9,339.002总成本(万元)3,172.223土地出让金(万元)2,801.70土地改变用途时已补交部分(万元)555.50尚需补交部分(万元)2,246.204契税(万元)86.445利润总额(万元)3,834.146所得税(万元)1,265.277税后利润(万元)2,568.878投资净利润率80.98%二、房产开发模式经济效益分析v1、住宅销售单价的确定v（1）用市场比较法确定销售价格的上限序号项目名称蜀都花园海棠名居阳光水岸1住宅比准价格(元/平方米)3

77、,0692,7082,9472销售状况权重(销售率)80%50%10%140%3加权后的相对价格(元/平方米)245513542954,1044本项目住宅销售平均标准基价(元/平方米)2,932经比较计算，得到本项目住宅销售单价为每平方米2,932元。v（二）总销售收入的测算v根据上述住宅销售进度与价格预估，测算出本项目住宅的销售收入为16,487.77万元，商业的销售收入为3,810.30万元，车位的销售收入为730.22万元，总销售收入为21,028.29万元。v（三）总租赁与转售收入的测算v1、商业租赁与转售收入测算v假设本项目商业经营年限为无限期，则根据公式a=vr来求其租赁价格（其中

78、设定r=12%）：v2007年月租赁价格=（10,65812%）（1270%）=152元/平方米v因此，建议本项目商业的租赁价格为月租金每平方米150元，且假设其月租金每三年上涨10%，则其租赁净收入、转售净收入分别为557.93万元、11,686.55万元，合计为12,244.48万元。（四）税金及附加v1、销售税金及附加v本项目销售税金及附加合计为1,183.89万元。其中营业税按销售收入的5%计算，测算为1,051.41万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为73.60万元,教育附加费为营业税的3%，测算为31.54万元,交易印花税为销售收入的万分之三,测算为6.31万元,副食品调控基

79、金按销售收入的1计算，测算为21.03万元。具体见房产开发模式附表销售税金及附加表。v2、租赁及转售税金及附加v本项目租赁税金及附加合计为102.43万元。其中营业税按租赁收入的5%计算，测算为29.08万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为2.04万元,教育附加费为营业税的3%，测算为0.87万元,交易印花税为租赁收入的万分之一,测算为0.06万元,副食品调控基金按租赁收入的1计算，测算为0.58万元,房产税按租赁收入的12%计算,测算为69.80万元。v本项目转售税金及附加合计为787.04万元。其中营业税按转售收入的5%计算，测算为698.97万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算

80、为48.93万元,教育附加费为营业税的3%，测算为20.97万元,交易印花税为转售收入的万分之三,测算为4.19万元,副食品调控基金按转售收入的1计算，测算为13.98万元。（五）财务分析v1、损益表与项目静态盈利能力分析v本项目总收入为35,589.29万元，总成本费用为16,385.43万元，销售及租赁的税金及附加为2,073.36万元，则利润总额为17,130.50万元，所得税为5,653.06万元，净利润为11,477.43万元。v总体评价指标：v年投资利润率=（利润总额总投资8）100%v=（17,130.5016,385.438）100%v=13.07%v年投资利税率=（利税总额总

81、投资8）100%v=（24,856.9216,385.438）100%v=18.96%v自有资金年投资利润率=（利润总额自有资金8）100%v=（17,130.503,0008）100%v=71.38%v建设经营期各段评价指标：v（1）建设期（2004年至2007年）部分的v投资利润率=（利润总额总投资）100%v=（7,536.5712,307.83）100%v=61.23%v投资利税率=（利税总额总投资）100%v=（11,207.5312,307.83）100%v=91.06%vv（2）租赁期（2007年至2011年）部分的v年投资利润率=（利润总额总投资5）100%v=（193.792

82、85.435）100%v=13.58%v年投资利税率=（利税总额总投资）100%v=（360.17285.435）100%v=25.24%v（3）转售（2011年）部分的v投资利润率=（利润总额总投资）100%v=（9,400.133,792.17）100%v=247.88%v投资利税率=（利税总额总投资）100%v=（13,289.223,792.17）100%v=350.44%v从本项目以上的几个静态指标来看，销售期，尤其是转售年的投资利润率很高，租赁期的投资利润率偏低，总体年平均投资利润率保持在13%以上，故从投资利润率角度分析来看是可行的。此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从2004

83、年启动至2007年竣工，只需在住宅部分实现100%销售，商业和车位部分实现30%的销售的情况下便能收回所有的投资，并能取得3,458.97的利润总额，因此本项目具有很好的经济效益。2、现金流量表与项目动态盈利能力分析v（1）全部投资现金流量表v本项目全部投资现金流量表见房产开发模式附表全部投资现金流量表。根据评价指标显示，本项目：v税前全部投资财务净现值(FNPV)=8,661.61万元v税后全部投资财务净现值(FNPV)=5,361.12万元v税前全部投资财务内部收益率(FIRR)=57.34%v税后全部投资财务内部收益率(FIRR)=38.97%v税前全部投资静态回收期=3年零1.44个月

84、v税后全部投资静态回收期=3年零6.82个月v由此可得，本项目全部投资税前和税后的财务净现值(FNPV)均大于零，税前和税后的财务内部收益率(FIRR)均大于期望收益率10%。故从全部投资动态盈利角度分析，本项目是可行的。v（2）自有资金现金流量表v本项目自有资金现金流量表，根据评价指标显示，本项目：v税前自有资金财务净现值(FNPV)=9,692.55万元v税后自有资金财务净现值(FNPV)=6,392.06万元v税前自有资金财务内部收益率(FIRR)=135%v税后自有资金财务内部收益率(FIRR)=85%v税前自有资金静态回收期=2年零0.16个月v税后自有资金静态回收期=2年零3.31

85、个月v由此可得，本项目自有资金税前和税后的财务净现值(FNPV)均大于零，税前和税后的财务内部收益率(FIRR)均大于期望收益率10%。故从自有资金动态盈利角度分析，本项目是可行的。（六）不确定性分析v1、盈亏平衡分析v假定本项目总投资不变，销售价格如基准方案，则由计算可知，当住宅、商业、车位的销售率为47.8%时，全部投资利润为零，项目才能达到盈亏平衡，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70%，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为47.8%，可见项目风险程度很低。2、敏感性分析v从经济效益分析的评价指标和目前房产成本构成情况来看，在本项目各主要要素中，销售价格和成本费用最有

86、可能发生波动变化。因此，本项目敏感性分析确定选销售价格和成本费用两个变动因素进行考察，针对全部投资，分别计算出上述两个因素各自在其他条件不变的情况下分别上下波动5%、10%时对财务净现值、财务内部收益率的影响。其敏感性分析见房产开发模式附表敏感性分析预测表。从敏感性分析表中可以看出，销售价格和成本费用的变化对财务净现值、财务内部收益率的有一定影响。v（1）单因数敏感性分析v【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响v1租金售价变化对财务净现值的影响v当租金售价（备注：指本项目2004年的售价和2007年的租金，其后各年的售价和租v金按基准方案递增，下同）下降5%、10%，将引起财务净现值分别下降

87、12.87%、25.74%,分别为4,671.25万元、3,981.38万元，当租金售价下降到38.86%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。v2租金售价变化对财务内部收益率的影响v当租金售价下降5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、21.30%,分别为34.73%、30.67%，当租金售价下降到38.86%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。v【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响v1成本变化对财务净现值的影响v当成本上升

88、5%、10%，将引起财务净现值分别下降8.17%、16.33%,分别为4,923.34万元、4,485.56万元，当成本上升到61.23%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。v2成本变化对财务内部收益率的影响v当成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.66%、19.97%,分别为34.82%、31.19%，但成本上升到61.23%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。v（2）多因数敏感性分析v【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影

89、响v1租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响v当租金售价上升5%时，若成本上升10%，将引起财务净现值下降3.49%,为5,173.83万元，当成本上升到68.99%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。v2租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响v当租金售价上升5%时，若成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降0.33%、10.50%,分别为38.84%、34.88%，当成本上升到68.99%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

90、v【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响v1租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响v当租金售价上升10%时，成本上升至15.7%，将开始引起财务净现值下降,当成本上升到76.71%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。v2租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响v当租金售价上升10%时，若成本上升10%，将引起财务内部收益率下降0.66%,为38.71%，当成本上升到76.71%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。v【3】租金售

91、价下降5%时成本变化对收益的影响v1租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响v当租金售价下降5%时，若成本下降5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值分别下降4.72%、12.87%、21.02%、29.17%，为5,108.23万元、4,671.25万元、4,234.27万元、3,797.28万元,当成本上升到53.45%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。v2租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响v当租金售价下降5%时，若成本保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、20.59%、29.1

92、0%,为34.73%、30.95%、27.63%，当成本上升到53.45%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。v【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响v1租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响v当租金售价下降10%时，若成本下降10%、5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值下降9.46%、17.60%、25.74%、33.87%、42.01%,分别为4,853.75万元、4,417.56万元、3,981.38万元、3,545.20万元、3,109.01万元，当成本上升到45

93、.64%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。v2租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响v当租金售价下降10%时，若成本下降5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降11.13%、21.30%、30.14%、37.90%,为34.63%、30.67%、27.22%、24.20%，当成本上升到45.64%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。3、本项目预计实际收益分析v由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定

94、性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。v假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。其财务费用

95、为1,200万元5.49%2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为16,385.43万元-1,167.06万元=15,218.37万元，成本下降了1,167.06万元16,385.43万元=7.12%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：v利润总额=18,297.56万元v税后利润=12,259.36万元v年投资利润率=15.03%v年投资利税率=21.69%v年资本金利润率=76.24%v税前全部投资财务净现值(FNPV)=9,545.39万元v税后全部投资财务净现值(FNPV)=5,984.74万元v税前全部投资财务内部收益

96、率(FIRR)=69.23%v税后全部投资财务内部收益率(FIRR)=46.03%v税前自有资金财务净现值(FNPV)=10,576.33万元v税后自有资金财务净现值(FNPV)=7,015.68万元v税前自有资金财务内部收益率(FIRR)=186%v税后自有资金财务内部收益率(FIRR)=120%三、项目风险分析v（一）空压厂破产清理风险v由于该企业及地块所属的牛市口商贸大市场内外关系复杂，在企业清理时存在一些赔偿和纠纷。v（二）土地出让政策风险v本地块属划拨工业用地。我方取得本项目用地采取的是与成都空压机厂协定出让方式。但2004年3月31日，国土资源部有关文件规定，从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，并要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此可以看出，该地块的协定出让方式将可能面临着被招标、拍卖或挂牌方式代替的风险。四、项目评估结论v本项目财务风险很低，但有一定的政策风险。总体而言，本项目是可行的。就两种运作方案而言，因房产开发模式不仅能带来较好的经济效益，而且将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。因此，建议本项目采用房产开发模式。