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1、金桥国际商贸城开发经营模式策划方案2024/9/511100011000亩亩 1500 1500万万世界级商贸物流总部世界级商贸物流总部基地基地项目定位项目定位2024/9/52专业市场专业市场40%城市综合体城市综合体13.7%住宅及配套住宅及配套18.86%仓储物流园仓储物流园23.12%特色购物公园特色购物公园2.5%会展中心会展中心1.25%“金桥”功能定位及物业配比（面积比）“ “金桥金桥金桥金桥” ”功能功能功能功能定位配比模拟定位配比模拟定位配比模拟定位配比模拟土地集约化利用土地集约化利用提升城市形象提升城市形象缓解城市交通压力缓解城市交通压力积聚区域价值积聚区域价值改变夜间空城
2、现象改变夜间空城现象金桥金桥. .特色文化公园特色文化公园商贸中心商贸中心低碳低碳低碳低碳 特色文化购物公园特色文化购物公园特色文化购物公园特色文化购物公园延伸延伸延伸延伸 个性商业街（湖湘文化）个性商业街（湖湘文化）个性商业街（湖湘文化）个性商业街（湖湘文化）集合集合集合集合专业市场专业市场专业市场专业市场通过通过通过通过电子商务电子商务电子商务电子商务拓宽拓宽拓宽拓宽仓储物流仓储物流仓储物流仓储物流运用运用运用运用多元商业集约化多元商业集约化多元商业集约化多元商业集约化发展发展发展发展市场功能市场功能市场功能市场功能挖掘挖掘挖掘挖掘城市未来城市未来城市未来城市未来引爆引爆引爆引爆中部区域商
3、业裂变中部区域商业裂变中部区域商业裂变中部区域商业裂变2024/9/53展示优先配套提升产品附加值启动配置：商贸城+文化购物公园大型购物超市+特色休憩广场开放的街道实用的公共设施核心交汇点动感、趣味/生活标志点自然的步行系统景观元素国际文化特色风情街开放的街道实用的公共设施核心交汇点特色街区指示/街名便捷的步行距离2024/9/54金桥国际商贸城将会带来金桥国际商贸城将会带来“城市繁华，湖山秀丽城市繁华，湖山秀丽”2024/9/55高速公路网方便快捷；板块中心地带、右边是成熟的城区地带，南北接工贸产业带建成后的商业资源十分丰富带状地形，具有很好的市场形象展示面优势独特的黄金河、月亮河景观水系优
4、势独特的黄金河、月亮河景观水系地块周边硬伤明显，板块短期内无成熟商业娱乐、休闲配套，依靠“中心组团”资源；板块内已有商业及住宅项目，对项目后期的销售有较强竞争力；政策和通货膨胀给项目价格带来一定影响景观河将地块分割碎，给规划带来压力景观河将地块分割碎，给规划带来压力城市商业规划向西北、区域潜力巨大城市中心区域的居住空间降低，城市商务、居住向外迁移开始；区域建筑品质定位高，升值潜力大升值潜力大极有可能面对“多元商业开发量”带来竞争威胁；经济增长放缓，房地产市场政策调控大趋势尚未完全扭转，市场风险市场风险加剧加剧 充分整合项目交通、规模、景观等优势，树立区域标杆项目及行业新标准；结合政府发展趋势，
5、整合地脉资源；宣扬商务新理念、时常新生活宣扬商务新理念、时常新生活。在物业形态和产品构成方面，还没有同类项目规模能与本案抗衡，但在局部会有受到市场竞争对手的冲击；在认真做好营销计划和服务品质的条件下，应该会占自我主导他位应该会占自我主导他位。合理安排项目开发进度以及相关配套设施，弥补项目缺陷，规避投资风险；准确定位，确立项目差异化的竞争优势差异化的竞争优势强力主张“高尚生态商务区、全新生活及商务理念”对HOPSCA的核心价值充分演绎。产品类型上做精做细，提升质、塑形象 会生长、会呼吸的生态国际商贸城会生长、会呼吸的生态国际商贸城项目开发项目开发SWOT分析分析 2024/9/56“云商贸”经营
6、模式示意图：实物移动信息传递城市功能生产企业大型卖场终端购买者中小型超市零售商店采购商供应商 1品牌商 N供应商 N品牌商 1商务服务区生活配套区会展中心文化休闲区权威信息发布中心产品研发、生产加工仓储物流中心专业的营销推广平台企业形象推广区域价值推广项目形象及品牌推广销售、招商、产品推广事件及设施营销公共关系营销渠道营销商品集散中心供应商联贸交易平台2024/9/57还能享受到金桥还能享受到金桥“云商贸云商贸”运营模式运营模式商品展贸与电子商务相互结合，实现现场体验与远程电商展销联动，降低采购成本与购物时间，形成交易终端竞争力引进专业化的第三方物流、货代机构，进行仓储、加工、分拣、包装的科学
7、分工：通过物联网“云”技术实现有序配送，构建优质高效的物流平台，保证联贸交易货物配送及时快捷统一提供商品售后服务，保障市场商品与服务质量，维护消费者和商家合法权益，打造市场诚信平台，从根本上解决消费者与商家之间信任感问题，提高购物热情，拓宽消费渠道通过联贸交易、高效配送、统一服务与商户品牌相结合，创新厂家、商户、消费者、运营商的新兴价值链，研发湖南“原创”品牌，构筑市场长效平台。2024/9/58经营开发模式分析2024/9/59遵循商业量化原则遵循商业量化原则满足商家需求而非创造需求满足商家需求而非创造需求体现实施的可行性体现实施的可行性奠定高质量招商的基础奠定高质量招商的基础确保持续稳定经
8、营的实现确保持续稳定经营的实现保证投资回报的安全性保证投资回报的安全性加大融资的可能性加大融资的可能性开发经营模式策划遵循的原则性思考开发经营模式策划遵循的原则性思考开发周期的长短开发周期的长短利益共享，风险同担，荣利益共享，风险同担，荣辱与共，风险可控辱与共，风险可控2024/9/510开发经营的五种模式1、大包大揽：公司整体投资、整体开发、整体建设、整体招商、整体营销推广2、类政府模式，放任自流：公司只进行整体项目规划，然后划分条块，邀请其他商家进行开发和运营3、联合开发，各自为政：公司出让已经开发的“熟地”，条块分割，公司和邀请的其他公司各自开发自己的板块，相互支持但互不干涉4、联合开发
9、，有限控制：公司邀请其他商家一起开发，对其开发的产品及功能定位、招商、营销等有有限的统一和规划。5、集团式开发，有效控制：公司和其他商家一起共同出资成立合资公司进行开发，公司对各个合资公司保留控股权。集团公司成立物业公司、营销推广公司、开发管理公司、规划发展公司进行统一规划、物业管理、开发报批报建。2024/9/511五种开发经营模式的优劣分析操作操作1、传统开发模式，公司整体出资，整体规划、整体开发报建、整体建设，整体招商、整体营销、整体运营管理。优势优势1、整体建设，控制有力；2、统一品牌形象，统筹有力；3、统一规划建设，质量和风险可控，物业管理和建设发展进度有保障劣势劣势1、公司整体投入
10、资金过大、投资回报周期较长，影响后续开发2、公司管理事务增多，管理组织架构复杂，管理成本和财务成本很大3、项目整体建设存在资金、招商、运营等风险。一、大包大揽，整体开发运营2024/9/512五种开发经营模式的优劣分析操作操作1、公司只进行前期的土地开发，完成拆迁、项目报建、规划等前期工作，享受一级土地开发权益，其余全部有其他公司进行开发建设。公司对其一切建设、规划、经营行为不作干涉和管理。优势优势1、公司投入较小，投资回报周期短，资金回笼快2、公司组织架构简单，管理职能弱化，管理成本少。劣势劣势1、项目整体形象无法统一，物业管理、规划等无法控制2、可能形成项目乱尾现象，影响公司的品牌形象和项
11、目的整体形象3、投资汇报率低。二、类政府模式，放任自流2024/9/513五种开发经营模式的优劣分析操作操作1、公司邀请各家其他企业进行开发建设。2、公司对土地进行条块分割，各家自行报建、规划、招商、营销和运营管理，互相支持但互不干涉。公司只抓几个核心项目进行建设、运营和管理。优势优势1、容易激发其他商家的积极性和创造性2、有利于降低项目的资金风险，减少投入，资金汇报周期缩短3、减少运营管理成本劣势劣势1、整体规划和形象不能统一，物业管理出现混乱，特别是在环保、消防等公共地带会出现规划、管理真空，影响项目整体形象和建设进程。2、容易出现部分项目乱尾现象；三、联合开发，各自为政2024/9/51
12、4五种开发经营模式的优劣分析操作操作1、公司邀请其他商家一起开发，对其开发的产品及功能定位、招商、营销等有有限的统一和规划。优势优势1、体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面；2、发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等；3、有利于增强项目抵御风险的能力；4、减少成本：时间成本；土地成本；资金成本；管理成本；经营成本；劣势劣势1、合作开发前期需要大量的准备工作，具有很多不确定性；2、双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响项目的进程；四、联合开发，有限控制2024/9/515五种开发经营模式的优劣分析操作操作1、公司和其他商家一起共同出资成立合资公司进行开发，公司对各
13、个合资公司保留控股权。集团公司成立物业公司、营销推广公司、开发管理公司、规划发展公司进行统一规划、物业管理、开发报批报建。优势优势1、和各个商家实现权益捆绑，利益共享、权益分享、风险分担。2、发挥各自的人才优势、管理优势、资质资源，资源优势等等；3、有利于增强项目抵御风险的能力；4、减少时间成本、土地成本、资金成本、管理成本、经营成本；资金周转快，资金回报率高。5、控制有力，整体品牌形象、整体营销推广、整体物业管理和开发报建，实现资源集约化。五、集团式开发，有效控制2024/9/516我们的合理开发模式集团式开发，有效控制（模式介绍） 由公司和合作公司作为公司股东，共同组建各个项目公司来完成金
14、桥国际商贸城一期各商业板块的分MALL、分栋、分街区单个项目开发。在双方成立的公司中，我公司保证占据控股地位。比如持股比例为51%，保持绝对的控制权和话语权。 公司形成集团公司模式，除了基本的人力资源、财务金融等职能外，成除了基本的人力资源、财务金融等职能外，成立专门的规划建设公司、物业管理公司、营销推广公司等专业职能公司，立专门的规划建设公司、物业管理公司、营销推广公司等专业职能公司，实行统一项目规划，统一物业管理，统一建设，统一营销推广。实行统一项目规划，统一物业管理，统一建设，统一营销推广。2024/9/517我们的合理开发模式集团式开发，有效控制（优势）实现：资源共享，资源集约、资源优化实现：资源共享，资源集约、资源优化 资金利用效率增大，资金周转加快，资金回报率高资金利用效率增大，资金周转加快，资金回报率高 项目建设周期加快，后续项目开发保障项目建设周期加快，后续项目开发保障 各方利益捆绑，权益共享，风险分担，权责分明各方利益捆绑，权益共享，风险分担，权责分明 整体控制有力，统一规划、统一招商、统一管理、整体控制有力，统一规划、统一招商、统一管理、统一形象，统一建设，项目建设有保障。统一形象，统一建设，项目建设有保障。 权责利分明权责利分明 2024/9/518
