【 商业外部案例研究商业外部案例研究】 外部案例：案例一：香港青衣城案例一：香港青衣城案例一：香港青衣城案例一：香港青衣城案例二：香港杏花新城案例二：香港杏花新城案例二：香港杏花新城案例二：香港杏花新城案例三、中信城市广场案例三、中信城市广场案例三、中信城市广场案例三、中信城市广场案例四：深圳罗湖金丽家居广场案例四：深圳罗湖金丽家居广场案例四：深圳罗湖金丽家居广场案例四：深圳罗湖金丽家居广场案例五：爱西华案例五：爱西华案例五：爱西华案例五：爱西华案例六：华南案例六：华南案例六：华南案例六：华南MALLMALLMALLMALL 案例一：香港青衣城〔Maritime Square〕§建筑面积建筑面积万㎡万㎡§客流量客流量/ /日平均人次日平均人次:50298:50298§核心客户群：周边住宅区居民核心客户群：周边住宅区居民 选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路, ,全港首次选择以海洋概念作为大型主题全港首次选择以海洋概念作为大型主题梦幻岛大堂梦幻岛大堂将主力店周边局部划分成小型店铺用以出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性将主力店周边局部划分成小型店铺用以出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性和连续性经营模式 业态分布业态分布主力店业态分布饮食饮食大家乐大家乐 肯德基肯德基 麦当劳麦当劳 必胜客必胜客 敦煌海鲜酒家敦煌海鲜酒家 扒王扒王之王之王 心齐桥料理心齐桥料理 稻香鱼港稻香鱼港 东京餐厅东京餐厅 粤翠轩粤翠轩家品家品/ /超市超市日本城日本城 美家居美家居 主力商家超市主力商家超市 实惠超市丰泽电器世界实惠超市丰泽电器世界 娱乐娱乐玩具反斗城玩具反斗城 嘉禾影视城嘉禾影视城 运动用品运动用品运动家运动家 小型店铺，主要租售给一些私人或小型的商家，其面积根本在50-80㎡，业态分布广泛，主要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干洗、礼品等，是作为主力店的延续和补充。
其中——一楼可租售店铺78个铺位二楼可租售店铺20个铺位三楼可租售店铺24个铺位主力店主力店小型店铺小型店铺占商铺总面占商铺总面积的积的2/3占商铺总面占商铺总面积的积的1/3 案例二：香港杏花新城〔ParadiseMall〕n建筑面积建筑面积万㎡万㎡n客流量客流量/ /日平均人次日平均人次:25015:25015n特点：利用建筑风格形成主题商业特点：利用建筑风格形成主题商业 随着商业模式的日趋成熟，人们生活水平的不断提高，单纯的商品买卖已经不能满足人们的日常生活，人们更需要的是一个人性化的，富有生活风格的商业空间……杏花新城是以欧洲古典主义为主题的大型消闲购物空间罗马喷泉、手绘壁画、欧洲街角，处处洋溢着欧陆悠闲品味及气氛1.走主题街区道路，以欧陆建筑风格为主导将空间分为三个特色主题，从而将商业划分为饮食、娱乐、服饰三局部2. 将每个主题局部又划分为小型店铺进行租售3.引进主力店如主力商家超市、星巴克等 •杏花新城交通网络兴旺，交通设施一应俱全杏花新城交通网络兴旺，交通设施一应俱全•位于杏花村地铁站位于杏花村地铁站•多项交通直达多项交通直达•免费穿梭巴士行走港岛东区免费穿梭巴士行走港岛东区•邻近东区走廊及东区海底隧道出口邻近东区走廊及东区海底隧道出口•设有往返香港海防博物馆的穿梭巴士设有往返香港海防博物馆的穿梭巴士与市级商圈的关系与市级商圈的关系 大主题区大主题区3 3美膳坊美膳坊以欧陆文艺复兴时期以欧陆文艺复兴时期 的风格为主题，的风格为主题，配合雅致的户外茶座及花团锦簇的阳配合雅致的户外茶座及花团锦簇的阳台，会聚台，会聚20多间各国美食店多间各国美食店同乐港同乐港以环绕探险历奇为主题，以以环绕探险历奇为主题，以“开心号开心号〞探险船作标志，配以最现代的灯光〞探险船作标志，配以最现代的灯光音效及互动式装置，为消费者在购物音效及互动式装置，为消费者在购物之余带来源源不断的惊喜之余带来源源不断的惊喜新艺廊新艺廊以维也纳和比利时艺术风格以维也纳和比利时艺术风格为主题，配以匠心独运的梁柱和雅致的是内摆设，使时尚品牌及潮流服装店在这里显得更加壮丽和闲适 经营模式经营模式选择以欧洲古典主义为体验点，使商场被一个统一的主题所协调，从而增加了商业的整体选择以欧洲古典主义为体验点，使商场被一个统一的主题所协调，从而增加了商业的整体气氛气氛将室内设置成商业街形式，并划分成小店铺出租，将商业分为饮食、购物、娱乐三大局部，将室内设置成商业街形式，并划分成小店铺出租，将商业分为饮食、购物、娱乐三大局部，与三大主题相互辉映，并在每个主题都引进少量主力店用以带动整体商业的开展与三大主题相互辉映，并在每个主题都引进少量主力店用以带动整体商业的开展 相关指标：相关指标：§总投资：总投资：1313亿人民币亿人民币§占地面积：占地面积：万平米万平米§建筑面积：建筑面积：1515万平米万平米§其中商业面积：其中商业面积：万平米万平米§星光广场面积：星光广场面积：3 3万平米万平米§停车位：停车位：644644个个目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的闲、观光为一体的Shopping MallShopping Mall案例三、中信城市广场 差异化主题路线的方式：差异化主题路线的方式：引进以吉之岛、西武百货为代表的引进以吉之岛、西武百货为代表的100100多多家知名商家作为商场的有力支撑家知名商家作为商场的有力支撑依靠主力店的带动，保持了其商业的整依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性体性和连续性 案例四：深圳罗湖金丽家居广场建筑类型：商住楼建筑类型：商住楼商业面积：商业面积：20000M220000M2，建筑，建筑底层底层1-41-4层层经营业态：家居装修产品经营业态：家居装修产品经营形式：零售经营形式：零售核心客户群：家庭核心客户群：家庭 金丽家居广场位于罗湖区贝丽南金丽家居广场位于罗湖区贝丽南路，田贝四路与田贝三路之间。
广场路，田贝四路与田贝三路之间广场自自19981998年开始营业至今，已有的年开始营业至今，已有的5 5年历年历史，目前已经形成了深圳市内个人集史，目前已经形成了深圳市内个人集中采购家居装修产品的街区街区零中采购家居装修产品的街区街区零售〔小型批发〕灯饰为主要特色，而售〔小型批发〕灯饰为主要特色，而金丽家居广场那么倡导金丽家居广场那么倡导““家装一站式家装一站式效劳〞快捷，保证了消费者的效劳〞快捷，保证了消费者的““一一站式〞消费站式〞消费根本情况 针对家庭为单位的消费者，零售为主针对家庭为单位的消费者，零售为主经营模式租赁式经营，倡导租赁式经营，倡导““家装一站式效劳〞家装一站式效劳〞 一楼以洁具和卫浴为主一楼以洁具和卫浴为主租金租金130130元元/M2/M2左右左右二楼以厨柜、壁柜为主二楼以厨柜、壁柜为主租金租金100100元元/M2/M2左右左右四楼装修公司四楼装修公司租金不超过租金不超过5050元元/M2/M2三楼以灯饰、布艺为主三楼以灯饰、布艺为主租金租金6060元元/M2/M2左右左右经营模式 Ø 公司：深圳市爱西华康体产业开展公司：深圳市爱西华康体产业开展 Ø 总营业面积：近总营业面积：近70007000平方米平方米Ø 配置：乾蒸、湿蒸、冰蒸、水脉冲躺床、餐厅、棒球室、高尔夫、乒乓球室、配置：乾蒸、湿蒸、冰蒸、水脉冲躺床、餐厅、棒球室、高尔夫、乒乓球室、 贵宾房、阅览室、视听室、桌球室、电影院、网吧、公众棋牌室、按贵宾房、阅览室、视听室、桌球室、电影院、网吧、公众棋牌室、按 摩室、休息静区、美容室、美发室等。
摩室、休息静区、美容室、美发室等Ø 浴种：芦荟浴浴种：芦荟浴 、温泉浴、人参浴、温泉浴、人参浴 、中药浴、中药浴 、木炭浴、木炭浴 Ø 卡种：钻石卡年卡：卡种：钻石卡年卡：29802980元元 钻石卡半年卡：钻石卡半年卡：19001900元元 钻石卡季度卡：钻石卡季度卡：11001100元元 案例五：爱西华 营业时间：营业时间： 全天二十四小时营业全天二十四小时营业收费标准：收费标准：１、门票１、门票8888元／人元／人２、米以下儿童免票，２、米以下儿童免票， 米以上儿童全票米以上儿童全票３、团体券标准如下： ３、团体券标准如下： a a、、1010人以上 门票人以上 门票7878元／人 元／人 b b、、2020人以上 门票人以上 门票6868元／人 元／人 c c、、100100人以上 门票人以上 门票5858元／人 元／人 以上团体券需预先购置以上团体券需预先购置４、当日４、当日11:0011:00至次日至次日11:0011:00为一次浴资为一次浴资 计费时段。
超过次日中午计费时段超过次日中午11:0011:00后后 出场，加收二次浴资出场，加收二次浴资7878元／人，再元／人，再 超过次日超过次日11:0011:00出场，再加收浴资出场，再加收浴资 68 68元／人爱西华消费指南： SHOPPINGMALL MALL MALL起源于欧美起源于欧美2020世纪中期，是目前世界上最先进，最高级世纪中期，是目前世界上最先进，最高级的商业型态，在世界商业经济开展进程中进入了一个鼎盛的代的商业型态，在世界商业经济开展进程中进入了一个鼎盛的代它是一种新型的复合型商业业态，一个现代工业文明与商业文明它是一种新型的复合型商业业态，一个现代工业文明与商业文明的产物在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意的产物在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意大利等兴旺国家中大利等兴旺国家中MALLMALL目前已占有零售销售总额的目前已占有零售销售总额的50%50%以上，一个以上，一个MALLMALL的有效商圈达的有效商圈达200~300200~300公里，对一个区域的经济产生了巨大的公里，对一个区域的经济产生了巨大的带动作用。
目前世界上最大的带动作用目前世界上最大的MALL----MALL----加拿大爱民顿加拿大爱民顿MALLMALL，其商业，其商业面积达面积达5050万平方米，有万平方米，有10001000余间商店、余间商店、150150间大餐厅、间大餐厅、110110间小餐厅，间小餐厅，1919间戏院、每天客流达间戏院、每天客流达1010万人次，每年的营业额超过万人次，每年的营业额超过100100亿美元在亿美元在马来西亚、泰国、印度、巴西、阿根廷等开展中国家马来西亚、泰国、印度、巴西、阿根廷等开展中国家MALLMALL都得到了都得到了很好的开展很好的开展MALLMALL是商业竞争进入多元化、资本高度集中的产物是商业竞争进入多元化、资本高度集中的产物可以说，可以说，MALLMALL在当今整个世界商业经济大潮中扮演着一个极其重要在当今整个世界商业经济大潮中扮演着一个极其重要与辉煌的角色与辉煌的角色MALL起源 加拿大的爱民顿加拿大的爱民顿MALLMALL容纳了超过容纳了超过800800家商店家商店和效劳店，和效劳店，110110多家餐饮店，加上多家餐饮店，加上7 7个世界级的个世界级的景点它是人们的购物天堂和娱乐、冒险胜地，景点。
它是人们的购物天堂和娱乐、冒险胜地，一年一年365365天都对外开放，几百万游客从世界各天都对外开放，几百万游客从世界各地来参观的、旅游它有世界最大的室内娱乐地来参观的、旅游它有世界最大的室内娱乐公园、世界最大的室内人工湖、美国曲棍球联公园、世界最大的室内人工湖、美国曲棍球联合会的溜冰场、四艘在世界最大的室内人工湖合会的溜冰场、四艘在世界最大的室内人工湖中使用的潜水艇、海豚秀、一艘中使用的潜水艇、海豚秀、一艘SANTA MARIASANTA MARIA船的复制品、迷你高乐夫球场、船的复制品、迷你高乐夫球场、2626家影剧院和家影剧院和““拉斯维加斯〞赌场，以及拉斯维加斯〞赌场，以及FANTAYLANFANTAYLAN旅店和旅店和爱民顿爱民顿MALLMALL酒店，风味各异的餐馆，精彩纷呈酒店，风味各异的餐馆，精彩纷呈的夜生活，这个的夜生活，这个MALLMALL本身就是一个旅游胜地本身就是一个旅游胜地MALL国际案例——爱民顿MALL 案例一华南案例一华南MALLMALL体验之城 中国首个超大型主题式购物公园-----华南MALL，总建筑面积达80万平方米，总投资超过25亿元人民币，营业面积40万平方米。
停车位8000个体 验 世 界 欢 乐 演 绎 时 代 文 化 体验一：营销活动2003年7月19至7月25日：华南MALL开盘欢乐体验周7-19开盘活动7-20体验日7-21世界文化日7-22万国美食节7-23健康休闲日7-24欢乐儿童日7-25时尚购物日 售楼处设计为一个浓缩的售楼处设计为一个浓缩的““体验之城〞，体验之城〞， “ “乘大船乘大船逛大逛大MALLMALL〞三维影视厅，〞三维影视厅，““华南华南MALLMALL大富翁〞电脑游戏大富翁〞电脑游戏区，音乐玲声下载柱，有流行区，音乐玲声下载柱，有流行CDCD、、MP3 MP3 铃声下载试听，铃声下载试听，有有120120度视觉环幕电影、新加坡欢笑天地摇摆船、虚拟实度视觉环幕电影、新加坡欢笑天地摇摆船、虚拟实战、卡通表演剧场、树林儿童天地等同时，还会聚了战、卡通表演剧场、树林儿童天地等同时，还会聚了各种品牌的形象展示店各种品牌的形象展示店体验二：卖场包装体验二：卖场包装 体验三：“体验概念规划〞A A区区 “ “品位新体验〞品位新体验〞————A A区规划为高档区规划为高档( (中高档中高档) )的购物区域的购物区域 BCBC区区 “ “生活新体验〞生活新体验〞————本区域规划为中档的时尚潮流用品，本区域规划为中档的时尚潮流用品，包括男女服饰、儿童、老年人用品、包括男女服饰、儿童、老年人用品、餐饮、电讯电器等。
餐饮、电讯电器等 D D区区““娱乐新体验〞娱乐新体验〞————为集中的娱乐区为集中的娱乐区E E区区““视觉新体验〞视觉新体验〞————E E区为靠近酒店及机场候机大厅的位置区为靠近酒店及机场候机大厅的位置F F区美食新体验〞区美食新体验〞————本区一、二层为国际美食中心，三层为风情酒本区一、二层为国际美食中心，三层为风情酒吧街，靠近写字楼区域为旅游接待中心及休闲吧街，靠近写字楼区域为旅游接待中心及休闲会所会所K K区区““贵族新体验〞贵族新体验〞————本区域规划为高档商品集中区域本区域规划为高档商品集中区域, ,成为成为““贵族贵族香榭丽舍〞香榭丽舍〞 华南MALL经营管理模式经营管理经营管理 成功的 成功的MALLMALL管理模式和经验，管理模式和经验，““统一管理、分散经营〞的统一管理、分散经营〞的理念，成功地防止了目前商业领域分散经营的固有风险；完善理念，成功地防止了目前商业领域分散经营的固有风险；完善的组织结构，的组织结构，““以人为本、客户至上〞的企业文化，最大的保以人为本、客户至上〞的企业文化，最大的保障了投资者和经商者有稳定的投资回报！障了投资者和经商者有稳定的投资回报！【管理模式】【管理模式】““统一管理，分散经营〞统一管理，分散经营〞■ ■ 统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一效劳监督统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一效劳监督和统一物管。
和统一物管■ ■ 统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理■ ■ 统一营销管理：为统一营销管理：为MALLMALL筹划筹划1 1年年365365天的系列营销方案天的系列营销方案■ ■ 统一效劳监督：成立管理委员会，指导、协调、效劳、监统一效劳监督：成立管理委员会，指导、协调、效劳、监 督承租方的经营活动，保证督承租方的经营活动，保证MALLMALL的高效运转的高效运转■ ■ 统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养 华南华南MALLMALL运营模式运营模式租售比：12%分割产权销售，88%经营v 12%销售面积的反租资金来源于88% 主力店的租金收入；v 经营管理公司专门设置基金，作为小业主租金回报的保障；v 产品上低本钱投入，只做建筑主体局部以及公建配套设施，业主自行对商铺进行装修、包装 华南华南MALLMALL营销模式营销模式买铺反租模式5-15年委托经营分红7%起点的回报率第4年起，年回报递增率5%买铺即送一年租金〔资料来源：华南MALL商业海报〕 华南华南MALLMALL已加盟商家已加盟商家 在华南MALL短短的半年时间内，一个国际性的商业合作平台迅速建立起来。
世界500强企业德国欧倍德(OBI)家居超市、全球巨幕电影先驱——加拿大IMAX公司已强势进驻；全国最大的连锁超市——好又多量贩〔TRUST-MART〕、国内知名的铜锣湾百货亦已盛大加盟，许多国际性的品牌商家接踵而至；由新加坡雅特国际、意大利Zamperla集团、荷兰三家世界一流游乐设备供给商共同投资的中国最大型的室内家庭娱乐中心——“欢笑天地〞也将落户华南MALL世界500强的信赖，足以构筑我们共同的信心！ 1 1 1 1、商圈的构建必须依赖于引入主力商家；从而才能带动相关的大量小、商圈的构建必须依赖于引入主力商家；从而才能带动相关的大量小、商圈的构建必须依赖于引入主力商家；从而才能带动相关的大量小、商圈的构建必须依赖于引入主力商家；从而才能带动相关的大量小商家的入驻；商家的入驻；商家的入驻；商家的入驻；2 2 2 2、区域性商业中的主力商家必须有强有力的号召力，足以留住本地消、区域性商业中的主力商家必须有强有力的号召力，足以留住本地消、区域性商业中的主力商家必须有强有力的号召力，足以留住本地消、区域性商业中的主力商家必须有强有力的号召力，足以留住本地消费者；费者；费者；费者；3 3 3 3、引入主力商家后，主力商家楼下局部、主力商家之间的局部、主力、引入主力商家后，主力商家楼下局部、主力商家之间的局部、主力、引入主力商家后，主力商家楼下局部、主力商家之间的局部、主力、引入主力商家后，主力商家楼下局部、主力商家之间的局部、主力商家周边局部最能引起投资者或小商家的追捧；商家周边局部最能引起投资者或小商家的追捧；商家周边局部最能引起投资者或小商家的追捧；商家周边局部最能引起投资者或小商家的追捧；4 4 4 4、引入主力商家所占经营规模应不低于、引入主力商家所占经营规模应不低于、引入主力商家所占经营规模应不低于、引入主力商家所占经营规模应不低于40%40%40%40%；；；；5 5 5 5、同一商场内的主力商家与其他小商家的布局关系有两种均好方式：、同一商场内的主力商家与其他小商家的布局关系有两种均好方式：、同一商场内的主力商家与其他小商家的布局关系有两种均好方式：、同一商场内的主力商家与其他小商家的布局关系有两种均好方式：其一是主力占据其一是主力占据其一是主力占据其一是主力占据2-32-32-32-3层以上楼层，层以上楼层，层以上楼层，层以上楼层，1-21-21-21-2层由小商家经营，其二是主力层由小商家经营，其二是主力层由小商家经营，其二是主力层由小商家经营，其二是主力商家占据竖向楼层大局部，而小商家那么占据竖向楼层另一小局部。
商家占据竖向楼层大局部，而小商家那么占据竖向楼层另一小局部商家占据竖向楼层大局部，而小商家那么占据竖向楼层另一小局部商家占据竖向楼层大局部，而小商家那么占据竖向楼层另一小局部6 6 6 6、专业市场或主题商场对启动新区商业圈是可以产生竞争力的业态专业市场或主题商场对启动新区商业圈是可以产生竞争力的业态专业市场或主题商场对启动新区商业圈是可以产生竞争力的业态专业市场或主题商场对启动新区商业圈是可以产生竞争力的业态7 7 7 7、地铁上盖或邻近居住中心的大型百货业是最具竞争优势的地铁上盖或邻近居住中心的大型百货业是最具竞争优势的地铁上盖或邻近居住中心的大型百货业是最具竞争优势的地铁上盖或邻近居住中心的大型百货业是最具竞争优势的外部案例小结：外部案例小结： 。