北京市昌平区兴寿项目市场及产品定位报告164p

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1、兴寿新城兴寿新城| |魅力升华魅力升华昌平兴寿项目定位顾问报告昌平兴寿项目定位顾问报告昌平兴寿项目定位顾问报告昌平兴寿项目定位顾问报告2007-02-052007-02-052007-02-052007-02-051写在前面写在前面昌平兴寿项目，是建工集团北建置地投资有限公司在北京进入远郊区的关键项目关键项目；同时，也是建工品牌在北京升级升级和沉淀沉淀的重要项目重要项目。本项目作为大盘项目，开发周期长，需先取得土地一级开发的授权并大盘项目，开发周期长，需先取得土地一级开发的授权并进行一级开发，进行一级开发，之后通过市场化运作争取获得项目的二级开发，因此将是一个长期的、复杂的项目开发过程。尤其是

2、在国家房地产新政颁布之后，面临扑朔迷离的市场发展形势，如何找好自身立足点，把握整体形势，准确的研判市场的变化趋势，并根据项目特点进行控规调整建议，成为了项目工作的当务之急。伟业顾问经过初步研究认为，在这个项目中，把握大势把握大势，注重细节注重细节，是项目成功的关键， “高处着眼，细节入手高处着眼，细节入手”是项目在前期市场研究和进行定位建议工作的核心思路。伟业顾问 / 07.02.052我们的项目我们的项目我们的项目位于北京昌平区我们的项目位于北京昌平区本项目地块位于北京市正北的昌平区兴寿镇，在故宫的北延长线上，临近顺义区和怀柔区。兴寿镇位于昌平卫星城东部，距昌平卫星城25公里，南距中心主城区

3、34公里，东距首都国际机场25公里。 本项目本项目主城区主城区3 3我们的项目我们的项目先做土地一级开发，整体开发周期长先做土地一级开发，整体开发周期长开发商拟获得本项目的土地一级开发授权，并在此之前想对本项目控规进行调整，预计二级市场产品入市需要约2-3年的时间。开发商预计本项目开发周期长，需约10年的时间来进行一级和二级开发。土地一级开发阶段二级开发阶段20072007年年20092009年年20172017年年初步开发进度计划获得土地一级开发授权获得二级开发权二级开发结束4 4我们的项目我们的项目规模大，大盘项目，商业金融规模大，大盘项目，商业金融用地比例大用地比例大项目项目原控规原控规

4、一类住宅用地面积一类住宅用地面积49.2549.25市政设施用地面积市政设施用地面积2.832.83行政办公用地面积行政办公用地面积8.278.27教育科研用地面积教育科研用地面积2 2商业金融用地商业金融用地12.9912.99绿地面积绿地面积3.613.61耕地面积耕地面积4.374.37一类住宅建筑面积：一类住宅建筑面积：54.1254.12商业金融建筑面积：商业金融建筑面积：15.0115.01规划用地面积规划用地面积83.3283.32道路面积道路面积22.2222.22总用地面积总用地面积105.54105.545 5我们的项目我们的项目开发商：建工地产 & 北建置地融域卢师山庄兰

5、华国际阳光新干线安惠北里小区翠谷玉景百子湾1号建邦华府恒富花园恒富花园II期亦庄梅园小区海特花园五里店小区鲁谷小区建工地产成功开发了一批具有代表性的房地产项目，企业知名度和美誉度迅速提高，消费者品牌认同度极高北建置地作为建工集团下属项目公司，具体负责本项目的开发6 6我们的项目我们的项目开拓远郊市场的起步开拓远郊市场的起步, ,完成北京整体战略布局完成北京整体战略布局从房地产开发商到从房地产开发商到城市综合运营商的城市综合运营商的角色转变角色转变我们的项目对于我们的项目对于建工地产建工地产足迹建工地产的产品脉络90年代2002200320042006百子湾一号融域阳光新干线海特花园翠谷玉景普通

6、住宅住宅、办公综合开发高端住宅城市综合运营20077 7我们的项目我们的项目项目在兴寿镇的领头羊地位特点突出，位于兴寿镇的中心区域项目在兴寿镇的领头羊地位特点突出，位于兴寿镇的中心区域我们项目的特点是鲜明的：我们项目的特点是鲜明的：项目正处在一个变化的环境中，经济在变、环境在变、市场在变、消费者项目正处在一个变化的环境中，经济在变、环境在变、市场在变、消费者在变、政策在变在变、政策在变在这样的特点下，我们的定位应该是什么呢？在这样的特点下，我们的定位应该是什么呢？8 8我们是谁 项目特性远郊低密度、复合、大盘、土地运营远郊低密度、复合、大盘、土地运营1、远郊中低密度大盘，周期长功能多元化，动态

7、开发2、旧村改造项目涉及拆迁、回迁、农民就业，考虑部分社会主义新农村建设3、交通条件好第二居所的距离，第一居所的时间4、土地一级开发先行，后期争取二级开发控规调整，土地运营，提升土地价值，与政府保持良好的关系5、周边景观资源丰富具备良好的居住环境6、周边无其他房产项目，较荒凉需自身造势7、南侧高压走廊影响需将影响降低到最小报告提纲：汇 报 纲 要1.项目基础分析项目基础分析地块自身分析 宏观规划解读 经济产业分析周边环境分析规划/交通条件地块现状/规划市场供应分析政府政策研究城市发展脉络市场发展脉络2.项目综合分析项目综合分析参考案例分析项目SWOT分析项目定位思路SWOT/解决方式典型案例研

8、究定位推导思路定位思路方向3.项目定位建议项目定位建议项目整体定位初步市场定位控规调整建议 项目开发理念 项目主题定位功能档次定位项目客户定位控规调整建议经济效益验证政策发展走势101项目基础分析q城市发展脉络-宏观城市角度宏观城市角度-中观区域角度中观区域角度q地块自身分析q市场发展脉络q政策发展趋势大势决定未来，大势决定区域！站得高才能看得远！项目的区位条件和体量决定了项目的发展与整个区域的发展态势密切相关，因此从大势着眼，对区域发展的动态研判是项目研究的出发点。11城市发展脉络昌平区n 在北京市总体规划中的定位在北京市“两两轴轴- -两两带带- -多多中中心心”的城市空间结构中，昌平位于

9、西部发展带的北部，本项目位于南北中心轴南北中心轴的北部。昌昌平平新新城城则被定位为北京市的城城市市发发展展新新区区，是北京发展制造业和现代农业的主要载体，也是北北京京疏疏散散城城市市中中心心区区产产业业和和人人口口重重要要区区域域，是未来北京经济重心经济重心之一。 昌平规划定位优势明显，成为分散城市中心区产业与人口的重要区域！昌平规划定位优势明显，成为分散城市中心区产业与人口的重要区域！12城市发展脉络昌平区昌平区地处北京的上上风风、上上水水区域，东临顺义区，南与朝阳、海淀区毗邻，西与门头沟区和河北省怀来县接壤，北与延庆、怀柔相连，位于太行山脉与燕山山脉交汇处，素有“京师之枕”的美誉。自然资源

10、独特。生态环境良好，植被种类多样，山青水秀，空气清新，拥有蟒山国家森林公园等自然风景区。水水资资源源条条件较好，水质优良，地热资源丰富件较好，水质优良，地热资源丰富。n 地理位置与自然条件昌平地理位置优越，自然资源条件突出，特别适合休闲与度假！昌平地理位置优越，自然资源条件突出，特别适合休闲与度假！13城市发展脉络昌平区n 旅游资源十三陵、白羊沟、虎峪、沟崖、天龙潭、银山塔林、延寿寺、龙脉等等丰富的自然景观资源使区域与生俱来的具有独特的丰富的自然景观资源使区域与生俱来的具有独特的“休休闲闲”、“度假度假”特质！特质！14城市发展脉络昌平区n 旅游产业旅游业是全区的重要经济支柱之一，与之相关的旅

11、游业是全区的重要经济支柱之一，与之相关的特色旅游地产特色旅游地产将具将具备良好的发展基础！备良好的发展基础！2005年全年实现旅游经营收入15.415.4亿元，比上年增长亿元，比上年增长45.1%45.1%；接待游客1514.7万人次，比上年增长62.9%。其中民俗旅游民俗旅游快速发展，民俗旅游户达到1500户，实现旅游收入0.57亿元，增长39.1；接待旅游人数106.5万人次，增长57.6%。15城市发展脉络昌平区n 交通状况昌平畅畅通通便便利利，四四通通八八达达，城市铁路、京包铁路、八达岭、京承高速公路、立汤快速路纵贯南北京通铁路、大秦铁路、六环路、顺沙公路横横跨跨东东西西，形成了昌平快

12、速、便捷、经济的交通网络。昌平交通路网建设完善，与北京市区的联系很便利！昌平交通路网建设完善，与北京市区的联系很便利！从北四环至地块从北四环至地块约约2222公里公里16城市发展脉络昌平区n 昌平宏观经济状况高高新新技技术术产产业业和和先先进进制制造造业业、旅旅游游会会展展业业、现现代代流流通通服服务务业业、现现代代农农业业以以及及房房地地产产开发与建筑业开发与建筑业取得了长足发展，基本形成了符合昌平现阶段发展要求的结构模式。取得了长足发展，基本形成了符合昌平现阶段发展要求的结构模式。 “十五十五”计划各主要经济指标完成情况计划各主要经济指标完成情况 单位：单位：亿元亿元名名 称称年均增年均增

13、长率长率(%)(%)20002000年年完成值完成值“十五十五”计划值计划值20052005年年完成值完成值计划完计划完成情况成情况(%)(%)地方财政收入地方财政收入34.534.53 35.35.313.213.2249.1249.1工业总产值工业总产值52.752.755.655.6462462旅游经营收入旅游经营收入28.528.55.25.28 818.218.2227.5227.5固定资产投资固定资产投资34.334.318.318.38080社会消费品零售额社会消费品零售额19.719.7222235355454154.3154.3外贸出口交货额外贸出口交货额58.558.56.

14、56.510106565650650农村经济总收入农村经济总收入14.614.67575132132148.1148.1112.2112.2农民人均纯收入农民人均纯收入( (元元) )8.88.8485348536900690074007400107.2107.2城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入( (元元) )14.114.17970797012000120001570015700130.8130.820052005年年地地区区生生产产总总值值年年均均增增长长18.7%18.7%，地地方方财财政政收收入入在在“九九五五”末末的的基基础础上上翻翻了了两两番番，各项主要经济指标都提前超

15、额完成了，各项主要经济指标都提前超额完成了“十五十五”计划。计划。17城市发展脉络昌平区n 昌平产业发展格局“三园三园”中关村科技园区昌平园中关村科技园区昌平园中关村生命科学园中关村生命科学园小汤山现代农业科技示范园小汤山现代农业科技示范园“三区三区”十三陵特区为龙头的旅游区十三陵特区为龙头的旅游区以回龙观经济适用房为主的文化居住区以回龙观经济适用房为主的文化居住区沙河大学城为主的高教区沙河大学城为主的高教区“三园三区三园三区”的发展格局促进高科技、旅游及文化产业的快速发展的发展格局促进高科技、旅游及文化产业的快速发展大量企业与高校的迁入将加速区域发展和成熟；同时将带来大量新增人口，使居住物业

16、的大量企业与高校的迁入将加速区域发展和成熟；同时将带来大量新增人口，使居住物业的需求保持旺盛需求保持旺盛18城市发展脉络昌平区n 昌平城镇化进程商商业业：商商业业设设施施和和网网络络日日趋趋完完善善，管管理理水水平平逐逐步步提提高高。国国泰泰百百货货、世世纪纪联联华华超超市市等等一一批批连连锁锁店店相相继继开开业业，一一批批社社区区便便利利店店建建成成投投入入营营业业，给给全全区区商商业业发发展展注注入入了了新新的的活活力力。实实现现社社会会消消费费品品零零售售额额41.641.6亿元，亿元，同比增长同比增长14.8%14.8%。农村城镇化和商业发展环境良好，生活配套设施逐步得到完善！农村城镇

17、化和商业发展环境良好，生活配套设施逐步得到完善！兴寿镇也面临农村城镇化！兴寿镇也面临农村城镇化！ 城城市市化化进进程程稳稳步步推推进进。基基础础设设施施建建设设力力度度不不断断加加大大，城城市市功功能能日日趋趋完完善善, ,农农村村城城镇镇化化进进程程逐逐步步加加快快，山山区区面面貌貌明明显显改改善善，全全区区城城镇镇化率已达到化率已达到51.1%51.1%，进入了城市化加速发展阶段。，进入了城市化加速发展阶段。 19城市发展脉络昌平区建筑业：建筑业：全年完成总产值全年完成总产值58.358.3亿元，同比增长亿元，同比增长21.2%21.2%；其中区属企业其中区属企业完成产值完成产值45.14

18、5.1亿元，同比增长亿元，同比增长27.2%27.2%，占全区建筑业总产值的，占全区建筑业总产值的77.3%77.3%。全年完成施工面积全年完成施工面积458.9458.9万平方米，增长万平方米，增长32.2%32.2%；其中新开工面积；其中新开工面积251.2251.2万平方米，增长万平方米，增长5.2%5.2%。房地产业：房地产业：全年完成投资全年完成投资75.275.2亿元，同比增长亿元，同比增长45.9%45.9%，占全社会总投，占全社会总投资的资的70.3%70.3%。全年开复工面积全年开复工面积462.5462.5万平方米，同比增长万平方米，同比增长19%19%；竣工面；竣工面积积

19、111.3111.3万平方米，同比下降万平方米，同比下降4.1%4.1%。 建筑与房地产业的投资增长明显、开发热度持续升温！建筑与房地产业的投资增长明显、开发热度持续升温！城镇化率已超过城镇化率已超过50%50%，正在加速与北京的接轨！，正在加速与北京的接轨！n 昌平城镇化进程20城市发展脉络昌平区n 昌平人口与收支状况 截止截止20052005年底，年底，全区常住人口全区常住人口78.278.2万人，比上年末增加万人，比上年末增加5.15.1万人。万人。据公安据公安部门统计，年末全区户籍人口部门统计，年末全区户籍人口48.248.2万人，比上年末增加万人，比上年末增加1.21.2万人万人目前

20、目前昌平卫星城和沙河卫星城的总人口为昌平卫星城和沙河卫星城的总人口为3030万左右，万左右，未来几年内未来几年内将增加一将增加一倍倍，到到20202020年昌平新城的总人口预计达到年昌平新城的总人口预计达到6060万万。城镇居民城镇居民人均可支配性收入达到人均可支配性收入达到15684.215684.2元，同比增长元，同比增长13.7%13.7%；消费性支出；消费性支出10848.910848.9元，同比增长元，同比增长10.5%10.5%。城镇居民人均住房使用面积。城镇居民人均住房使用面积20.220.2平方米。平方米。 未来未来1515年昌平新城将吸引外来人口约年昌平新城将吸引外来人口约3

21、030万人，此部分人群将表现出强大的购买需求！万人，此部分人群将表现出强大的购买需求！21城市发展脉络昌平区规划n 昌平区域规划与空间布局 一带：北部山区生态带 两轴：八达岭高速公路昌平段为西轴（综合产业发展轴），立汤路为东轴（休闲度假农业产业发展轴） 一城：昌平新城 多点：各镇中心区和重要产业聚集区。 在昌平在昌平“一带两轴，一城多点一带两轴，一城多点”的空间格局中兴寿镇位于立汤路沿线的东部休闲度假都的空间格局中兴寿镇位于立汤路沿线的东部休闲度假都市农业产业发展轴市农业产业发展轴本案22n城镇结构形成“新城重点镇一般镇边缘组团”的城镇结构；新城：由原昌平卫星城、沙河卫星城、百善、马池口、埝头

22、工业区组成；重点镇：南口镇、阳坊镇、小汤山镇、北七家镇，为发展条件好、潜力大、对周边乡镇有一定辐射带动作用；一般镇：十三陵镇、流村镇、兴寿镇、崔村镇，为所辖地区的政治、经济、文化中心。 兴寿镇规划为一般镇，其影响力相对有限，并且受昌平新城东扩影响和周边小汤山镇、兴寿镇规划为一般镇，其影响力相对有限，并且受昌平新城东扩影响和周边小汤山镇、北七家镇等重点镇的经济辐射带动影响。北七家镇等重点镇的经济辐射带动影响。城市发展脉络昌平区规划23城市发展脉络昌平区规划n昌平生态体系结构 本项目位于山区生态屏障和区域绿色通道之间，景观优势明显本项目位于山区生态屏障和区域绿色通道之间，景观优势明显本案24城市发

23、展脉络昌平区规划n昌平旅游发展规划本案 本项目位于昌平规划中的生态休闲旅游发展区本项目位于昌平规划中的生态休闲旅游发展区 昌平区已被确定为2008年奥运会旅游服务区。25城市发展脉络昌平新城规划解读n 昌平新城发展导则昌平新城的定位：是西部发展带城乡协调和经济增长的重心，疏散中心城产业和人口的重要区域。是北京京西北方向上的重要新城，具有发展高新技术产业和教育产业的基础，同时它也是西北部旅游服务的核心。昌平新城采取组团式的布局模式，建设用地规模不宜过大。2020年规划城镇人口控制在60万人，集中城市建设用地控制在65平方公里。昌平新城的功能定位是：北京重要的高新技术研发产业基地，引导发展高新技术

24、研发与生产、旅游服务、教育等功能；空间布局为“二组团”结构，两组团之间以绿化隔离带相间隔，严格控制城镇规模的无序扩张。 昌平新城规划有完善的自循环系统，并且规划高新技术产业教育产业，未来发展潜力巨昌平新城规划有完善的自循环系统，并且规划高新技术产业教育产业，未来发展潜力巨大，将成为北部地区重要的产业动力源之一，因此其影响会向四周扩展，兴寿镇作为其大，将成为北部地区重要的产业动力源之一，因此其影响会向四周扩展，兴寿镇作为其东扩延长线地带，也将受益于新城的发展！东扩延长线地带，也将受益于新城的发展！26城市发展脉络昌平新城规划解读n 昌平新城发展布局新城空间布局结构：“两个组团、一条产业走廊、两条

25、生态廊道”两个组团：昌平组团（在原昌平中心区基础上东扩 发展）；沙河组团（结合沙河高教园区建设和传统产业调整改造，适当增加高新技术研发等功能）一条产业走廊：沿京包高速公路和京昌高速公路的城市综合功能产业走廊两条生态廊道：由十三陵水库、东沙河和南沙河连接而成的蓝色走廊和南北两组团之间的具有组团隔离作用的绿色走廊本案本案本项目并不位于昌平新城内，但是会受昌平组团东扩发展的影响，随着昌平新城内产业的本项目并不位于昌平新城内，但是会受昌平组团东扩发展的影响，随着昌平新城内产业的逐步发展及升级，将为本项目提供有效的居住客户及消费客户！逐步发展及升级，将为本项目提供有效的居住客户及消费客户！ 27城市发展

26、脉络昌平新城规划解读n 昌平组团空间结构 昌平城区东扩趋势明显，本项目位于昌平城区东扩区域，昌平人对此认可度较高，加上昌平城区东扩趋势明显，本项目位于昌平城区东扩区域，昌平人对此认可度较高，加上大学区、科技园区的发展将会为本项目带来一定的潜在客户！大学区、科技园区的发展将会为本项目带来一定的潜在客户！ 城市中心区城市中心区 大学区大学区 科技园区科技园区 东扩区域东扩区域本案本案大学区大学区科技园区科技园区城市中心区城市中心区（旧城区）（旧城区）东东扩扩区区域域28n道路交通1 11 11 1国国道道立立汤汤路路昌怀路昌怀路六环路六环路昌谷路昌谷路顺沙路顺沙路京京承承高高速速路路八八达达岭岭高

27、高速速路路崔崔阿阿路路地块周边大的交通环境呈现为在大的交通环境呈现为在“4 4横横4 4纵纵”道路系统带领下的网格棋盘状道路交通体系，道路系统带领下的网格棋盘状道路交通体系，交通通达性佳。交通通达性佳。通过4横4纵道路系统，可从地块方便快捷地到达顺义、昌平、昌平新城、怀柔及主城区。（4横：昌怀路、昌谷路、顺沙路、六环路；4纵：八达岭高速、崔阿路、立汤路-111国道、京承高速。）从地块驱车25-30分钟可到达。其道路主要连接主城区北二环、三环、四环至昌平、延庆，目前已通车。从地块驱车15-20分钟可到达。其道路主要连接主城区北三环、四环至怀柔、密云，目前已通车。从地块驱车2-3分钟可到达。通过该

28、道路可到达怀柔、昌平新城、海淀，目前已通车。从地块驱车5-7分钟可到达。通过该道路可迅速到达主城区。地块西侧，紧邻地块。通过该道路驱车40-45分钟可到达主城区。从地块驱车2-3分钟可到达。通过该道路可到达顺义、昌平新城、八达岭高速。从地块驱车5-6分钟可到达。通过该道路可到达顺义、八达岭高速。从地块驱车8-10分钟可到达。通过该道路可到达怀柔、昌平新城、海淀及主城区目前已通车。城市发展脉络城市发展脉络大交通环境分析大交通环境分析29n公交线路从轨道交通环境上看，目前地块周边现状存在公交线路4条：803、975、949、947。通过使用这4条交通线路可到达望京、亚运村、北四环、北三环、北二环、

29、东直门、平安大街、长安街、南二环、南三环、顺义、昌平等城区、郊区区域。同时通过使用803、975、949这3条公交线路还可以与现状地铁13号线、规划地铁5号线进行换乘。地块所处区域轨地块所处区域轨道交通可达性强。道交通可达性强。975线路示意图949线路示意图城市发展脉络城市发展脉络大交通环境分析大交通环境分析30 地铁地铁5 5号线太平庄北站距离本项目车程时间约号线太平庄北站距离本项目车程时间约1010分钟，该线路通车将使本项目具备更城市分钟，该线路通车将使本项目具备更城市化的交通条件化的交通条件n轨道交通城市发展脉络城市发展脉络大交通环境分析大交通环境分析31n铁路交通大秦铁路大秦铁路京通

30、铁路京通铁路从大的交通环境上看，地块周边还存在现状2条铁路：大秦铁路及京通铁路。大秦铁路距离本项目较远且为大同至秦皇岛的运煤专线，与本项目关系弱。京通铁路连接北京昌平至内蒙古通辽，是华北通往东北地区的铁路干线。其在本案北侧设有兴寿停靠站，距离本案约4公里，对本项目存在一定配套作用。城市发展脉络城市发展脉络大交通环境分析大交通环境分析32城市发展脉络宏观层面分析总结n 宏观层面特征总结昌平地理自然条件优越，旅游资源丰富，特别适宜休闲度假！昌平地理自然条件优越，旅游资源丰富，特别适宜休闲度假！昌平新城产业发展规划将带动区域城市化进程和人口素质提速发展！昌平新城产业发展规划将带动区域城市化进程和人口

31、素质提速发展！未来昌平新增人口约未来昌平新增人口约3030万，居住需求非常旺盛！万，居住需求非常旺盛！昌平将成为分散城市中心区产业与人口的重要区域！昌平将成为分散城市中心区产业与人口的重要区域！昌平与北京之间的区域交通非常便利！昌平与北京之间的区域交通非常便利！33城市发展脉络兴寿镇n 兴寿镇概况兴寿镇位于北京北部地区，昌平区的东部。全镇总域面积150平方公里，其中纯山区面积62平方公里，平原、半山区面积88平方公里。全 镇 13个 行 政 村 ， 总 人 口26509人，总耕地面积3587亩，是昌平区东部大镇。到2005年底，农村经济总收入达6.5亿元，年均增长18.4；人均纯收入达6527

32、元，年均增长12.1；工业总产值达2.8亿元，年均增长15.5。 兴兴 寿寿 镇镇顺顺 义义 区区怀柔区怀柔区 昌平区昌平区 兴寿镇镇域面积大，但山区较多，经济总量不足，发展基础需要进一步夯实兴寿镇镇域面积大，但山区较多，经济总量不足，发展基础需要进一步夯实兴寿镇镇域面积大，但山区较多，经济总量不足，发展基础需要进一步夯实兴寿镇镇域面积大，但山区较多，经济总量不足，发展基础需要进一步夯实 34城市发展脉络兴寿镇n 兴寿镇产业现状主要产业：特色林果业、绿色养殖业、生态农业有了初步发展，但主要还停留在出售农产品的环节上，附加值不高。工业总量小，布局松散，没有形成规模，龙头企业少，缺乏主导产业的带动

33、，可持续发展后劲有待提高。旅游业还存在各自为战的格局，需要进一步整合旅游资源，开发旅游产品，规划旅游线路，提高旅游的品牌效应。基础设施：水、电、路、通讯等比较落后的基础设施仍然是制约兴寿镇未来发展的一个“瓶颈”。昌怀公路、京丰公路、麦辛路等主要交通干道的路况和等级都无法适应经济快速发展的需要。北部山区道路系统薄弱，道路建设亟需加强。 兴寿镇一产基础作用不够突出、二产主导产业没有形成、兴寿镇一产基础作用不够突出、二产主导产业没有形成、兴寿镇一产基础作用不够突出、二产主导产业没有形成、兴寿镇一产基础作用不够突出、二产主导产业没有形成、三产发展水平有待提高，基础设施落后，发展环境需要进三产发展水平有

34、待提高，基础设施落后，发展环境需要进三产发展水平有待提高，基础设施落后，发展环境需要进三产发展水平有待提高，基础设施落后，发展环境需要进一步优化一步优化一步优化一步优化 ，应有效进行资源整合，突出自身特色！，应有效进行资源整合，突出自身特色！，应有效进行资源整合，突出自身特色！，应有效进行资源整合，突出自身特色！35城市发展脉络兴寿镇全镇民俗旅游村发展到了7个，民俗旅游户144个，共接待游客10余万人次，实现旅游收入1000余万元，民俗旅游业成为山区人民增收致富的重要途径之一。 静之湖 大杨山：大杨山风景区山势陡峭，森林茂盛，遮天避日且幽静典雅，气候宜人，是避暑度假的极好地方，这里核桃、山楂等

35、土特产驰名中外。 银山塔林：银山塔林景区位于八达岭-十三陵风景名胜区的东部。银山得名于冬季“冰雪层积，色白如银”；又因“麓有石崖，皆成黑色”称为铁壁，合称铁壁银山。 n 兴寿镇旅游业36城市发展脉络兴寿镇n 兴寿镇规划1.兴寿镇的发展定位是：生态示范基地、旅游休闲新区生态示范基地、旅游休闲新区。2.发展三大特色产业，即有机农业、都市型工业和旅游休闲产业 。3.全镇的区域空间布局区域空间布局大致为：一线一带、一心两区一线一带、一心两区：一线：一线：北部山区“安泗路” 沿线。一带：一带：北部山前暖带。一心：一心：兴寿中心镇。两区：两区：旅游渡假区（即规划中的位于桃峪口地区、京密引水渠两侧，面积为1

36、0.41平方公里的区域）、工业和房地产开发区（包括镇工业区、6个村级工业基地、规划中位于秦屯河东岸面积为1200亩的高科技园区，及南部邻近立汤路、六环路的3个村）。4.4.20202020年规划镇域人口控制在3.5万人，其中城镇人口2万人，镇内集中建设用地面积控制在2.4平方公里。兴寿镇区居住用地集中布置在镇区东部，镇区西部布置各类公共服务、旅游服务设施，为北部山区桃峪口度假区、银山塔林、大杨山森林公园等旅游组团提供配套服务。 37城市发展脉络兴寿镇n 兴寿镇与周边镇的关系昌平新城昌平新城兴寿镇兴寿镇北七家北七家小汤山小汤山崔村崔村小汤山：旅游观光、度假、康复、疗养、现代农业北七家：特色工业、

37、生态居住、农业旅游崔村镇：旅游、休闲、度假兴寿镇：特色农业、观光采摘业、民俗旅游业 相邻城镇功能定位趋同，又各有特色，本项目可充分依托其他城镇，发展特色配套；相邻城镇功能定位趋同，又各有特色，本项目可充分依托其他城镇，发展特色配套； 小汤山、北七家是重点镇，其辐射作用会带动兴寿镇，因此将受其产业辐射影响；小汤山、北七家是重点镇，其辐射作用会带动兴寿镇，因此将受其产业辐射影响； 昌平新城东扩新区会影响到兴寿镇，产业发展将为本项目提供未来潜在客户。昌平新城东扩新区会影响到兴寿镇，产业发展将为本项目提供未来潜在客户。38n 兴寿镇与小汤山镇的关系小汤山镇作为全国小城镇试点镇 ，是北京的旅游、度假、康

38、复疗养、观光基地，现代农业示范区，其产业发展可为本项目提供第一居所客群；2020年，规划镇域人口控制在10万人，其中城镇人口为9万人，镇内城镇建设规模约为10.74平方公里。 小汤山内部的商业公建分布在内部次道路的两侧，易于租金商业规模的形成；城市发展脉络兴寿镇 小汤山镇对兴寿镇将起到一定带动作用，且从小汤山镇对兴寿镇将起到一定带动作用，且从小汤山镇对兴寿镇将起到一定带动作用，且从小汤山镇对兴寿镇将起到一定带动作用，且从空间布局上，兴寿镇接近于小汤山的空间布局上，兴寿镇接近于小汤山的空间布局上，兴寿镇接近于小汤山的空间布局上，兴寿镇接近于小汤山的“辅城辅城辅城辅城”391项目基础分析q城市发展

39、脉络q地块自身分析q市场发展脉络q政策发展趋势房地产开发的根本是土地价值的挖掘！用地条件的细微特征往往能够决定项目的最终产品特性，因此在对用地有深刻的理解之后，才可能规划和设计出最符合用地价值的产品。40n 项目规模：原规划指标 地块自身分析 规模大，商业金融用地占总用地的规模大，商业金融用地占总用地的规模大，商业金融用地占总用地的规模大，商业金融用地占总用地的12%12%12%12%，比例非常大。，比例非常大。，比例非常大。，比例非常大。项目原控规一类住宅用地面积49.25市政设施用地面积2.83行政办公用地面积8.27教育科研用地面积2商业金融用地12.99绿地面积3.61耕地面积4.37

40、一类住宅建筑面积：54.12商业金融建筑面积：15.01规划用地面积83.32道路面积22.22总用地面积105.5441n 项目四至东侧地块自身分析地块东侧现状有一条道路穿过,连接昌怀路与镇政府南侧路,规划中将此路拓宽至50M,未来将是一城市竖向的次干道;地块东侧为干枯钻子岭沟，树木较多，景观价值高，改造成生态公园比较好，规划中钻子岭沟东侧为旅游用地，对本项目外围环境有积极的意义。42n 项目四至北侧地块自身分析地块北侧现状为镇学校、医院、公交车站、工厂、政府机关单位、村落，形象较差，规划中将全改造成耕地或绿地，有利于开阔地块的视野；地块北侧200M为京密引水渠，景观极佳，是难得的外部景观资

41、源；北侧道路西段比较平坦，东段为村庄内部路较差。43n 项目四至西侧地块自身分析地块西侧与111国道之间有一100M的绿化带,可以有效的减弱道路噪音的影响,另可成为一个良好的景观元;111国道为立汤路延长线，现已建成,路面宽阔平坦，增强了本项目外部交通的通达性；西侧地块内部，现为耕地，平坦开阔。44n 项目四至南侧地块自身分析地块南侧有一高压线通过,之间有40M的绿化隔离带,对地块视觉及心理影响较大;南侧40M的城市次干道将地块南侧一小部分隔离出去,隔离出去部分比较狭长;地块南侧内部一办公建筑（镇政府办公所在地）,体量较大,形象一般,对项目有一定的影响;镇政府南侧路为40M，平坦宽阔增强了本项

42、目的横向交通的通达性。45地块自身分析 内部现状兴寿村中心区的人口主要由旧村搬迁的人口及外来人口构成。 现状农田，平整开阔 镇政府办公所在地 内部现状路，比较平坦，路边有些配套如超市、饭馆等。46地块自身分析 周边区域111国道：全长2050公里，北京段长166.9公里，连接顺义、怀柔、河北、内蒙古。 南 侧 道 路 京 密 引 水 渠 钻子岭沟地块南边的高压线47地块自身分析周边区域 兴寿学校（小学和中学） 电 炉 厂 南 侧 草 莓 种 植 基 地 兴 寿 医 院48n 本项目规划与现状关系 地块自身分析村庄主要集中在东北部，其它为地势平坦的基本耕地，对未来规划实施有积极意义；四周都有现状

43、路，交通通达性较强；小地块较多，开发的弹性空间小；现状与规划的矛盾比较小；现状立汤路延长线东侧路路形弯曲，规划中将其拓宽不利于土地的分割49n 地块规划交通分析 地块自身分析内部及周边规划了六种道路：内部路网密集；道路等级较高；外部交通发达。77M.25M50M.25M30M.15M25M.14M15M.8M40M.20M50地块自身分析 环境分析近景：农耕地及绿化带中景：京密引水渠远景：北边山区51地块自身分析 环境分析图n 地块价值分析 东部有部分建筑需要拆迁,而紧邻钻子岭沟,规划中此处绿化较好,由于地块狭长,分割比较细, 地块价值很难体现;南部紧邻高压线,中间有一办公建筑体量较大,形象较

44、差,而南侧地块分割较细,紧邻城市道路,比较适合布置商业;西部现状为基本农田,地势平坦,面积较大，内部地块比较干净,此处与道路有绿化隔离,向南向北视野比较开阔,北侧的二类住宅用地对其有一定的影响,西侧地块价值最大;东北部回迁住宅主要集中在此,由于规划中用地性质为耕地和绿地,对本项目拆迁有一定的好处;北侧现状拆迁量较大,实施时间较长,未来规划为耕地,可以有效的打开其视野,北侧地块价值较高;521项目基础分析q城市发展脉络q地块自身分析q市场发展脉络q政策发展趋势了解和把握市场发展趋势是大盘项目关键因素！研究市场发展脉络，并了解供应结构及需求特征是项目定位工作必须要做的基本功课！53市场发展脉络市场

45、分析结构市场分析结构住宅市场研究住宅市场研究周边公建市场研究周边公建市场研究未来土地供应研究未来土地供应研究周边核心区域周边核心区域竞争（或参考）区域竞争（或参考）区域昌平城区昌平城区奥北地区奥北地区供应结构供应结构潜在供应潜在供应需求特征需求特征54市场发展脉络市场分析结构市场分析结构昌平新城昌平新城兴寿镇兴寿镇北七家北七家小汤山小汤山崔村崔村55住宅市场研究住宅市场研究B B. .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g核心区域市场分析核心区域市场分析市场发展脉络 核心区域市场分析核心区域市场分析n核心竞争区域市场范围 本案本案核心竞争区域市场核心竞争区域市

46、场本项目位于昌平兴寿镇位置，属北六环外。本次研究确定核心竞争市场区域范围为小汤山镇至兴寿镇范围内。58市场发展脉络核心核心区域市场分析区域市场分析珠江温泉花园珠江温泉花园静之湖静之湖园枫园园枫园本案本案核心竞争区域市场核心竞争区域市场n核心竞争区域市场项目分布 59市场发展脉络核心核心区域市场分析区域市场分析n核心竞争区域市场项目概况 项目名称项目名称位置位置开发商开发商物业类型物业类型开盘时间开盘时间入住时间入住时间历史价格历史价格（元（元/ /平米）平米）园枫园园枫园昌平小汤山环岛东北京海峰房地产开发有限责任公司独栋，联排2001年8月22日2002年中独栋：6000（精装修）珠江温泉花园

47、珠江温泉花园昌平温榆河和京密引水渠之间北京珠江温泉房地产开发有限公司塔楼、联排别墅1995年2月1日2002年8月31日塔楼：2800联排：4000静之湖静之湖昌平兴寿镇桃峪口北京中北房地产开发有限责任公司别墅1998年4月1日1999年12月31日独栋：5000可以看到目前区域核心竞争市场现存项目以早期开发项目为主，于5年前已全部入住，区域已开发项目以低密度别墅类项目为主，项目历史价格表现为独栋5000元/平米左右，普通住宅3000元/平米左右。整体看，目前市场在售量空白点明显，区域房地产开发成熟度较弱。整体看，目前市场在售量空白点明显，区域房地产开发成熟度较弱。60B B. .A A. .

48、C Co on ns su ul lt ti in ng g昌平城区市场分析昌平城区市场分析n普通住宅在售项目分布 昌平城区：昌平城区： 世涛天朗世涛天朗 蓝郡国际花园蓝郡国际花园 新新公寓新新公寓 燕平家园燕平家园 富泉花园富泉花园 果岭小镇果岭小镇 龙泽国际公馆龙泽国际公馆沙河区沙河区 北一街北一街8 8号号 善缘人家善缘人家果岭小镇果岭小镇富泉花园富泉花园世涛天朗世涛天朗燕平家园燕平家园蓝郡国际花园蓝郡国际花园龙泽国际公馆龙泽国际公馆新新公寓新新公寓善缘人家善缘人家北一街北一街8 8号号市场发展脉络昌平城昌平城区市场分析区市场分析n 普通住宅供应概况 该区域内住宅该区域内住宅总体供应量总

49、体供应量约为约为129129万平米，目前万平米，目前均价均价约为约为58005800元元/ /平米平米；普通住宅类产品形式较多，有多层、小高板、花园洋房等，区域内住宅产品向高档次普通住宅类产品形式较多，有多层、小高板、花园洋房等，区域内住宅产品向高档次发展，发展，昌平城区对于高品质产品的认可度较高。昌平城区对于高品质产品的认可度较高。从目前市场供应来看，昌平城区普通住宅供量较小，存在一定需求空间。从目前市场供应来看，昌平城区普通住宅供量较小，存在一定需求空间。区域区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积容积率容积率均价均价产品形式产品形式昌平城区昌平城区世涛天朗 301.54200元/平米板楼蓝郡

50、国际花园 172.35700元/平米小高层、塔楼新新公寓 133.74750元/平米塔楼燕平家园 52.173133元/平米塔楼富泉花园 110.656000元/平米花园洋房果岭小镇 230.847000元/平米洋房龙泽国际公馆3.83.485700元/平米板塔沙河沙河北一街8号 152.155800元/平米洋房、板楼善缘人家11.231.465700元/平米板楼市场发展脉络昌平城昌平城区市场分析区市场分析富泉花园富泉花园果岭小镇果岭小镇北京湾北京湾麓鸣果墅麓鸣果墅北一街北一街8 8号号顺驰林溪顺驰林溪无双无双华远静林湾华远静林湾园墅园墅n 经济型别墅在售项目分布 八达岭沿线： 华远静林湾 园

51、墅 无双 顺驰林溪 北一街8号 富泉花园 果岭小镇 麓鸣果墅 北京湾市场发展脉络昌平城昌平城区市场分析区市场分析n 八达岭沿线经济型别墅八达岭沿线经济型别墅总体供应量总体供应量约为约为115115万平米万平米，目前均价约为，目前均价约为88008800元元/ /平米平米。别别墅类项目市场竞争较为激烈；墅类项目市场竞争较为激烈；n 本项目周边别墅市场项目的建筑形式以本项目周边别墅市场项目的建筑形式以联排联排为主，其次是独栋和双拼。为主，其次是独栋和双拼。八达岭沿线别墅分布将呈现出北扩的趋势。八达岭沿线别墅分布将呈现出北扩的趋势。区域区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积容积率容积率均价均价产品形式

52、产品形式八达岭沿线八达岭沿线昌平城区周边昌平城区周边 富泉花园110.66000元/平米独栋、联排果岭小镇230.89000元/平米联排 麓鸣果墅200.76000元/平米独栋、联排 北京湾100.310000元/平米独栋沙河沙河无双6.10.510600元/平米独栋顺驰林溪190.48000元/平米独栋、双拼、联排 北一街8号11.22.27000元/平米联排回龙观回龙观华远静林湾4.80.87000元/平米联排园墅100.810300元/平米联排、双拼、叠拼n 经济型别墅供应量 市场发展脉络昌平城昌平城区市场分析区市场分析n 客户分析 n 昌平城区住宅项目主要被本区域客户所消化，随着住宅品

53、质的不断提升，将昌平城区住宅项目主要被本区域客户所消化，随着住宅品质的不断提升，将逐渐吸引外区域逐渐吸引外区域客户的眼球。客户的眼球。n 昌平城区高等学府较多，特别是随着沙河大学城的逐渐完善，昌平城区高等学府较多，特别是随着沙河大学城的逐渐完善，教师、教授等高素质、高收入教师、教授等高素质、高收入人群逐渐增多人群逐渐增多，为高档住宅提供了充足的客源。，为高档住宅提供了充足的客源。n 昌平城区产业较丰富，特别是高科技园区内拥有昌平城区产业较丰富，特别是高科技园区内拥有中、小型企业众多，是昌平城区住宅项目的中、小型企业众多，是昌平城区住宅项目的主要客户来源。主要客户来源。客户分类客户分类普通住宅类

54、客户普通住宅类客户低密度类客户低密度类客户区域特征区域特征昌平本地客户为主，约占80%，市内客户约占10%，外地客户约占10%昌平本地客户约占50%-60%，市内客户约占30%，外地客户约占10%-20%年龄特征年龄特征30-45岁为主35-45岁为主职业特征职业特征周边高校教师、科技园区内员工、政府机关公务员私营业主、园区高层管理者、中型企业中高管家庭结构家庭结构3口之家两代或三代人用途划分用途划分自住自住为主，小部分投资、度假 置业次数置业次数一次/二次置业二次/三次置业付款类型付款类型贷款比例占60%-70%一次性付款比例约占50%市场发展脉络昌平城昌平城区市场分析区市场分析66B B.

55、 .A A. .C Co on ns su ul lt ti in ng g奥北地区（泛竞争区域）奥北地区（泛竞争区域）市场分析市场分析n促进奥北房地产市场的利好因素n 奥运 奥运会无疑是该板块的强心剂，国家2800亿资金强力注入，市政改造建 设的全力投入，13000亩国家森林公园的打造，使得奥北房地产市场迅速 升值。n 交通 轨道交通：城铁5号线、13号线、15号线交汇于此。 公路交通：北京市第一条环城高速公路五环路使北京路网增加的容 量，为市区多提供万辆汽车容纳能力。 公交客运：安立路快速公交线路将于今年内通车，届时将运营18米长的快 速公交车，每辆车的运力达到180人至200人。n 配套

56、 明天商业中心、龙德广场、北方明珠、海龙电子市场、东亚奥北商街等众 多商业配套全面开花，麦当劳、肯德基、家乐福、沃尔玛、伊力诺依、国 美电器、永乐电器等知名品牌商户相继入住，逆转了该区域配套设施的落 后状况。 市场发展脉络奥北地区奥北地区市场分析市场分析68市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n泛区域市场范围确定 考虑到地块周边核心竞争市场内项目开发时间较早，且数量较少，目前在售项目匮乏。因此我司将研究范围南扩到北五环，确定北六环以南、北五环以北、回龙观以东、京承高速以西区域为本次研究之泛竞争区域市场范围。本案本案泛竞争区域市场泛竞争区域市场69市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争

57、区域市场分析n具体项目确认及项目概况 项目名称项目名称位置位置开发商开发商物业类型物业类型占地面积占地面积（公顷）（公顷）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）目前均价目前均价（元（元/ /平米）平米）湾流汇湾流汇昌平区北六环与立汤路交汇处东北角上海复地集团独栋231112000一千栋一千栋昌平区七家路口向西2公里珠江地产独栋16059.212000东方普罗旺斯东方普罗旺斯昌平区北七家镇耀江集团独栋65.762215000达华依云庄园达华依云庄园昌平区北七家镇鲁瞳村达华地产独栋66.72014000长河玉墅长河玉墅昌平区小汤山镇立汤路与温榆河交汇口的西南侧北辰房地产开发有限公司 独栋692612

58、000威尼斯花园威尼斯花园昌平区北七家镇北京市裕发东瑞房地产开发有限公司联排、双拼2717联排7000双拼8000麦卡伦地麦卡伦地昌平小汤山镇立汤路38号北京众益家园房地产开发有限公司 独栋211216000温哥华森林温哥华森林昌平区北七家镇东沙各庄首创置业北京枫树置业有限公司独栋71.922.814000北京太阳城北京太阳城昌平区小汤山东三旗马坊桥东 北京太阳城房地产开发公司板楼、独栋4230板楼5900独栋10000保利垄上保利垄上立汤路9号保利地产 独栋别墅57.4361000070市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析项目名称项目名称位置位置开发商开发商物业类型物业类型占地面

59、积占地面积（公顷）（公顷）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）目前均价目前均价（元（元/ /平米）平米）北京北北京北昌平区城铁13号线立水桥站西北京新天麓房地产开发有限公司高层板塔结合7.4216500顶秀清溪顶秀清溪昌平区东小口镇中滩村北京泰富恒投资公司洋房、小高层7.518.78100山水山水LAVIELAVIE红军营东路加拿大LVC国际投资集团板楼、塔楼153011500北京洋房北京洋房昌平区北七家定泗路北京置信安华房地产开发公司三叠拼25一、二期10一、二期12.85700明天第一城明天第一城朝阳区国家森林公园旁立水桥北京明天房地产开发有限公司 普通住宅 花园洋房13.78公顷50万平

60、米6850华发颐园华发颐园朝阳区北苑路18号北京九郡房地产开发有限公司 板楼,小高层4.4万平米15万平米8800公园公园20082008朝阳区立水桥东南侧北京城建兴华地产有限公司 板楼,塔楼,板塔结合11.97公顷40万平米8200傲城尊邸傲城尊邸朝阳区北苑红军营南路北辰实业股份有限公司叠拼、板楼、塔楼910.913500n具体项目确认及项目概况 71市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析核心市场范围目前在售项目数量约18个。从产品形式看，核心区域市场在售房地产项目产品形式涵盖较广，既有低密度的独栋别墅，亦有中低密度的叠拼、洋房，同时也有中高密度的小高层、高层项目。各种产品的需求在

61、区域内均有所体现。从开发商看，目前区域开发商既有大型国企、北京市内大中型民营企业，也有外地大型建设集团、国外专业开发机构。开发商多方构成，造成项目操作模式、运作理念不可避免的具有较强之差异化。目前在售之住宅项目总建筑规模约为454万平米万平米。区域项目供应产品差异性较强从而造成区域销售均价区间范围较广，表现为5700-16000元元/平方米平方米之间。 n区域概述 72市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析温哥华森林温哥华森林湾流汇湾流汇北京太阳城北京太阳城麦卡伦地麦卡伦地保利垄上保利垄上长河玉墅长河玉墅东方普罗旺斯东方普罗旺斯达华依云庄园达华依云庄园壹千栋壹千栋威尼斯花园威尼斯花园

62、北京洋房北京洋房北京北北京北顶秀清溪顶秀清溪山水山水lavielavie傲城尊邸傲城尊邸明天第一城明天第一城华发颐园华发颐园公园公园20082008n项目分布图 73市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n泛竞争区域市场供应状况泛竞争区域处于城市扩张发展新兴区域，城市基础设施建设发展目前已具备一定水平，近2-3年来区域供给项目集中放量，同时伴随后期旧村改造工程的进行，将有一定量的潜在供给放量。就区域目前主要在售之典型商品住宅项目进行统计，总供应量约454万平米，目前在售市场存量约为79万平米，未来潜在供应量约为308万平米。74市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n区域内

63、项目建筑规模状况建筑规模建筑规模个数个数比例比例项目名称项目名称10-2010-20万万 633%湾流汇、达华依云庄园、威尼斯花园、麦卡伦地、顶秀清溪、华发颐园20-4020-40万万844%东方普罗旺斯、长河玉墅、温哥华森林、北京太阳城、保利垄上、北京北、山水LAVIE、北京洋房40-6040-60万万317%一千栋、公园2008、明天第一城6060万以上万以上16%北辰绿色家园被调样本从开发规模上看，总建筑面积处于20-40万平米在之间范围内的达到被调查项目的44%（共8个，其中北京洋房考虑到其后期供应，总规模将达到30万平米左右）；规模在10-20万平米之间范围的项目占到33%的比例（6

64、个）；超过40万平米的项目占到23%的比例（4个）。可以看到区域供应以中大盘供应为主，这区域供应以中大盘供应为主，这也使得区域开发的整体性得到较好的保障，也使得区域开发的整体性得到较好的保障，同时中大盘供应为主的特点也将区域产品同时中大盘供应为主的特点也将区域产品供应线拓宽并增强了区域竞争。供应线拓宽并增强了区域竞争。 75市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n建筑规模&产品供应结构项目名称项目名称建筑面积建筑面积产品形式产品形式项目名称项目名称建筑面积建筑面积产品形式产品形式湾流汇湾流汇11独栋北京太阳城北京太阳城30板楼、联排、独栋麦卡伦地麦卡伦地12独栋山水山水LAVIELA

65、VIE30多层板楼、小高层板楼、塔楼威尼斯花园威尼斯花园17联排、双拼北京洋房北京洋房30，一、二期12.8三叠拼、联排顶秀清溪顶秀清溪18.7洋房、小高层保利垄上保利垄上36独栋北京北北京北21高层板塔结合北辰绿色家园北辰绿色家园108叠拼、板楼、塔楼东方普罗旺东方普罗旺斯斯22独栋明天第一城明天第一城50普通住宅 花园洋房温哥华森林温哥华森林22.8独栋华发颐园华发颐园15板楼,小高层长河玉墅长河玉墅26独栋公园公园2008200840板楼,塔楼,板塔结合建筑规模与产品供应结构的交叉对比中我们可以看到：项目规模越大，其供应产品的类型相对越多。中大盘项目的先天优势在于其可以通过拓宽产品线，降

66、低市场风险并增强市场竞争力，中大盘项目的先天优势在于其可以通过拓宽产品线，降低市场风险并增强市场竞争力，同时开发节奏的动态把握也是中大盘项目尤其是大盘项目的成败点之一。同时开发节奏的动态把握也是中大盘项目尤其是大盘项目的成败点之一。76市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n区域内项目容积率状况容积率容积率个数个数所占比所占比例例项目名称项目名称0.50.5以下以下844%湾流汇、一千栋、保利垄上、东方普罗旺斯、达华依云、长河玉墅、麦卡伦地、温哥华森林0.5-1.50.5-1.5528%傲城尊邸、山水LAVIE、北京洋房、威尼斯花园、北京太阳城1.51.5以上以上528%顶秀清溪、北

67、京北、公园2008、华发颐园、明天第一城受区域整体区位条件影响，核心区域主要房地产项目容积率普遍较低，集中在1.5以下，达到72%的比例。其中容积率在0.5以下的低密度产品占区域供应项目的44%，容积率在0.5-1.5之间的中低密度产品和1.5以上的高密度产品均占区域供应项目的28%。其中容积率最高在公园2008项目体现，达到2.86。 77市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n价格水平分析本案研究泛竞争区域内各典型个案的平均价格水平从5700到16000元/平米不等。其中普通住宅项目售价主要集中在6000-8000元/平米，傲城尊邸项目由于产品差异性强，价格体现为13500元/平

68、米。目前该区域内普通住宅平均价格水平约为8339元/平米；独栋别墅项目售价主要集中在10000-16000元/平米，平均价格水平为11818元/平米。以上提及的均价水平主要是各调研项目现阶以上提及的均价水平主要是各调研项目现阶段对外报价（成交均价将在下文另作研究），段对外报价（成交均价将在下文另作研究），其中北京洋房距离本项目最近，价格为其中北京洋房距离本项目最近，价格为57005700元元/ /平米，远低于区域均价。本项目核心竞争平米，远低于区域均价。本项目核心竞争区域距离调研区域较远，价格预期将低于泛区域距离调研区域较远，价格预期将低于泛竞争区域均价。竞争区域均价。物业类别物业类别项目名称

69、项目名称销售单价销售单价调研区域调研区域均价均价普通住宅普通住宅明天第一城明天第一城68508339 华发颐园华发颐园8800公园公园200820088200顶秀清溪顶秀清溪8100北京北北京北6500北京太阳城（板楼部分）北京太阳城（板楼部分）5900傲城尊邸傲城尊邸13500山水山水LAVIELAVIE11500北京洋房北京洋房5700别墅类别墅类威尼斯花园（联排部分）威尼斯花园（联排部分）700011818 威尼斯花园（双拼部分）威尼斯花园（双拼部分）8000湾流汇湾流汇12000一千栋一千栋12000东方普罗旺斯东方普罗旺斯15000达华依云庄园达华依云庄园14000长河玉墅长河玉墅1

70、2000麦卡伦地麦卡伦地16000温哥华森林温哥华森林14000北京太阳城（独栋部分）北京太阳城（独栋部分）10000保利垄上保利垄上1000078市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n总价水平分析区域项目由于产品差异化明显，总价范围体现较广，普通住宅总价集中在50-150万，独栋别墅项目总集中在300-600万元区间内。同时我们看到泛竞争区域市场最高总价已达到1000万，价格上限已被打开。79市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n普通住宅户型面积供应状况区域普通住宅项目户型供应如上图所示分为两大供应区间：多层、小高层平层普通户型供应集中在80-150平米之间；跃层、叠

71、拼户型供应状况集中在160-220平米。总体看中小面积紧凑型户型在区域内供给量低。80市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n别墅项目户型面积供应状况81市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析区域别墅项目户型供应以300-450平米为主(除一千栋、达华依云庄园、北京太阳城外含三分之一地上面积的地下面积)，各项目主力户型区间设置重复性较强，客户户型面积可选择余地较大，竞争态势较强。300以下及450平米以上户型面积在区域内供应量有限，市场空间具一定可塑性。 项目名称项目名称主力面积主力面积湾流汇湾流汇240-300（含60-90平米地下）一千栋一千栋460-480（部分含10

72、0平米左右地下）东方普罗旺斯东方普罗旺斯420-1000（含100-200平米地下）达华依云庄园达华依云庄园284-350长河玉墅长河玉墅370-400（含100-128平米地下）威尼斯花园威尼斯花园300-440（含95-150平米地下）麦卡伦地麦卡伦地430-570（含160-190平米地下）温哥华森林温哥华森林400-450（含120-190平米地下）保利垄上保利垄上350-650（含50-220平米地下）北京太阳城（独栋部分）北京太阳城（独栋部分）300-350n别墅项目户型面积供应状况82市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n装修标准分析项目名称项目名称装修状况装修状况精

73、装标准精装标准傲城尊邸傲城尊邸毛坯-湾流汇湾流汇毛坯-一千栋一千栋毛坯-东方普罗旺斯东方普罗旺斯毛坯-达华依云庄园达华依云庄园毛坯-长河玉墅长河玉墅毛坯-威尼斯花园威尼斯花园毛坯-麦卡伦地麦卡伦地庭院精装30-50万/套温哥华森林温哥华森林毛坯-北京太阳城北京太阳城精装修800元/平米保利垄上保利垄上毛坯-北京北北京北毛坯-顶秀清溪顶秀清溪毛坯-山水山水LAVIELAVIE精装修1000元/平米北京洋房北京洋房毛坯-明天第一城明天第一城毛坯-华发颐园华发颐园精装修1300元/平米公园公园20082008毛坯-区域供应项目装修情况以毛坯为主，占到77%的比例。提供精装修的项目占到17%的比例（共

74、3个），全部为普通住宅项目，同时有1个别墅项目（麦卡伦地）提供庭院精装修。从市场角度上看，普通住宅通过厨卫精装提升项从市场角度上看，普通住宅通过厨卫精装提升项目附加值，别墅项目通过提供庭院精装修提升附目附加值，别墅项目通过提供庭院精装修提升附加值及精装成品别墅属于区域市场空白点。加值及精装成品别墅属于区域市场空白点。 83市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n区域项目 物业费状况项目名称项目名称管理公司管理公司物业费物业费傲城尊邸傲城尊邸信合物业2.85北京北北京北中经物业1.88顶秀清溪顶秀清溪北京鸿路泽物业管理有限公司2.5山水山水LAVIELAVIE九天物业公司2.98北京洋

75、房北京洋房北京太月物业管理有限责任公司2.8北京太阳城（板楼）北京太阳城（板楼）北京宝氏华商物业管理有限公司1.9北京太阳城（别墅）北京太阳城（别墅）北京宝氏华商物业管理有限公司2.5保利垄上保利垄上保利合利4.3湾流汇湾流汇复地4.95一千栋一千栋瑞特4.88东方普罗旺斯东方普罗旺斯高力国际5.39达华依云庄园达华依云庄园香港戴德梁行4.25长河玉墅长河玉墅达文世纪4.98威尼斯花园威尼斯花园开发商3.15麦卡伦地麦卡伦地上海乔乐物业5.81温哥华森林温哥华森林金网络4.3明天第一城明天第一城深圳长城物业管理有限公司1.85华发颐园华发颐园珠海华发物业管理服务有限公司北京分公司 2.5公园公

76、园20082008北京城承物业管理有限公司 2.3484市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n区域项目物业费分析区域普通住宅项目物业管理费水平主要集中在2-3元/月/平米之间，别墅项目物业费集中在5-6元/月/平米区间内。85市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析可以看到区域核心市场各典型项目实际成交均价集中在6000-8000元/平米区间及10000-11500元/平米区间内，成交均价超过10000元/平米的项目体现为6个，占到区域总供应的40%比例。n各典型项目成交均价统计86市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析核心区域普通住宅项目销售速度如上图所示，其中

77、明天第一城由于项目主力户型控制在100平米以内、销售价格控制在6700元/平米左右、总价控制在较低水平内，同时其临近城铁站，位置优势明显，因此造成了月均322套的热销状况，该项目不具备代表性。在不考虑明天第一城的情况下，我们看到区域普通住宅项目在推广、产品、总价控制得到保障的区域普通住宅项目在推广、产品、总价控制得到保障的前提下，月均销售保持在前提下，月均销售保持在24-3024-30套之内，处于较良好的水平，区域客户认可度处于较高水平。套之内，处于较良好的水平，区域客户认可度处于较高水平。项目名称项目名称销售速度（套销售速度（套/ /月）月）傲城尊邸傲城尊邸24北京北北京北135.4顶秀清溪

78、顶秀清溪28.8北京洋房北京洋房26.9北京太阳城北京太阳城12.2明天第一城明天第一城322华发颐园华发颐园49公园公园20082008104n普通住宅销售速度87市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析项目名称项目名称销售速度（套销售速度（套/ /月）月）保利垄上保利垄上21.8一千栋一千栋11.3东方普罗旺斯东方普罗旺斯11.5达华依云庄园达华依云庄园1.1长河玉墅长河玉墅6.2威尼斯花园威尼斯花园6.9麦卡伦地麦卡伦地4.8温哥华森林温哥华森林8.3区域别墅市场销售情况如上表所示，保持在月均7-12套范围内，保利垄上项目由于产品设置合理、推广充分、周边自然环境及交通环境较好、整

79、体项目性价比较高而造成了月均21.8套的热销，而达华依云庄园项目由于推广专业度弱、产品档次感差、项目形象未成功树立，而造成了滞销。整体看，区域别墅市场销售状况处于较良好的水平，别墅产品在本区域具较高整体看，区域别墅市场销售状况处于较良好的水平，别墅产品在本区域具较高的认可度。的认可度。n别墅项目销售速度88首先研究泛竞争市场，我们看到在其区域范围内潜在供应主要以目前在售项目后期供应为主，潜在未开发项目主要为上游别墅、麦卡伦地北侧地块及南北七家旧村改造项目。其中南北七家旧村改造项目规模较大，各项建筑指标与本项目趋同性较强，且入世时间与本案可能会产生重叠，对吸引市区内客户之竞争性、拦截性相对较强。

80、潜在供应项目规划产品概况表潜在供应项目规划产品概况表项目名称项目名称目前规划容积率目前规划容积率目前规划产品类型目前规划产品类型东方普罗旺斯三期、四期东方普罗旺斯三期、四期0.33独栋长河玉墅二期长河玉墅二期0.21独栋达华依云二期达华依云二期0.3独栋一千栋三一千栋三- -六期六期0.35独栋北京洋房二北京洋房二- -四期四期1.2联排、独栋、洋房蓬莱苑三期蓬莱苑三期0.45独栋山水山水LAVIELAVIE二期二期2高板、高塔上游别墅上游别墅0.4独栋麦卡伦地北侧地块麦卡伦地北侧地块不详未定市场发展脉络泛竞争区域市场分析泛竞争区域市场分析n潜在市场供应分析泛竞争市场潜在供应量充足，未来市场竞

81、争态势较强。泛竞争市场潜在供应量充足，未来市场竞争态势较强。泛竞争市场潜在供应量充足，未来市场竞争态势较强。泛竞争市场潜在供应量充足，未来市场竞争态势较强。89市场发展脉络客户需求分析客户需求分析物业类别物业类别项目名称项目名称客户描述客户描述地域地域年龄年龄职业职业购买目的购买目的普通住宅普通住宅北京北北京北海淀、朝阳20-40中小型企业普通员工、白领自住、投资少顶秀清溪顶秀清溪亚奥30以上商界精英自住山水山水LAVIELAVIE朝阳、望京、亚运村25-40中型企业白领、外企高职自住、极少投资明天第一城明天第一城中关村、上地、望京、国贸25-35中小型公司职员自住、投资华发颐园华发颐园亚北2

82、8-40白领、高管自住公园公园20082008上地、中关村25-35中小型企业职员、白领自住傲城尊邸傲城尊邸亚奥区域30-50中石化中高层职员、企业主自住北京洋房北京洋房 望京、亚运村、中关村客户居多2550大多是私企老板和国企员工自住北京太阳城（板楼）北京太阳城（板楼）海淀、望京区域居多40以上大学教授、机关干部居多自住n区域在售项目客户构成 90市场发展脉络客户需求分析客户需求分析物业类别物业类别项目名称项目名称客户描述客户描述地域地域年龄年龄职业职业购买目的购买目的别墅类别墅类湾流汇湾流汇亚北、朝阳30-50私营企业主自住一千栋一千栋北京北部、东部，20%外地人35-45岁运动员、艺人、

83、私企老板自住东方普罗旺斯东方普罗旺斯中央别墅区、国贸、海淀40岁以上金融投资业人士居多自住达华依云庄园达华依云庄园亚奥、望京区域35-40岁以上 私营老板居多自住、投资长河玉墅长河玉墅亚奥、望京、中关村等35-50岁中央歌剧院、演艺人士、私营业主自住、投资威尼斯花园威尼斯花园海淀、朝阳30-50岁私营业主、白领自住、投资麦卡伦地麦卡伦地亚运村、学院路、中关村等40岁以上私企老板、金融、IT业高管自住温哥华森林温哥华森林亚奥、中关村等京北、京西北方向40-50岁私营业主，房地产相关行业高管等自住北京太阳城（独栋）北京太阳城（独栋）海淀、望京区域居多30-50岁大学教授、机关干部居多自住保利垄上保

84、利垄上北京北部及东部区域35-55私营业主，演艺人士等自住、少投资n区域在售项目客户构成 91市场发展脉络客户需求分析客户需求分析 从客户区域来源上看，普通住宅类客户及低密度别墅类客户趋同性较强，均主要来自于亚运村、学院路、中关村、北三环、北四环等京北、京西北区域。 从购买目的上看，普通住宅类客户及低密度别墅类客户均主要以自住为主，区域投资客户进入量较少。六环内区域之低密度别墅类客户购买用途从第二居所向第一居所演变趋势较明显。 从职业及职业背景上看，低密度别墅类客户主要以IT、金融、投资、教育等行业为主，职业背景以私营业主、企业高管、商人、演艺界人士、高校教授等为主；普通住宅类客户职业特征与低

85、密度别墅类客户类似，但由于可承受总价相对较低，其职业背景亦低于别墅类客户。n区域在售项目客户构成小结 92公建市场研究公建市场研究市场发展脉络公建市场分析公建市场分析西域民俗村香堂文化新村静之湖瑶台山庄军都山滑雪场桃裕口度假区西域园会议度假中心兴寿学校、医院东燕周城遗址翠花山风景区龙脉温泉九华山庄温都水城拉斐特城堡景山学校分部亚运村汽车交易中国航空博物馆华能培训中心东开培训中心电信温泉度假村商业学校北大资源美术学院学校医疗 文化培训休闲娱乐邮电管理干部学院对外经贸管理干部学院小汤山医院七个民俗村 项目周边以及立汤路沿线配套主要以休闲娱乐为主，学校医疗设施比较匮乏，且档次较低项目周边以及立汤路沿

86、线配套主要以休闲娱乐为主，学校医疗设施比较匮乏，且档次较低n区域公建分布图 94市场发展脉络公建市场分析公建市场分析 本区域休闲娱乐配套丰富，且档次较高，形成了北京北部地区休闲娱乐产业集群，采取差本区域休闲娱乐配套丰富，且档次较高，形成了北京北部地区休闲娱乐产业集群，采取差异化竞争策略，借助已有配套产业之势，充分利用优势资源，发展特色娱乐休闲异化竞争策略，借助已有配套产业之势，充分利用优势资源，发展特色娱乐休闲n区域休闲娱乐配套 95市场发展脉络公建市场分析公建市场分析 文化培训配套相对比较多，规模也相对较大，充分考虑这部分客户的需求特点，与培训文化培训配套相对比较多，规模也相对较大，充分考虑

87、这部分客户的需求特点，与培训中心形成优势互补的配套格局中心形成优势互补的配套格局n区域文化培训配套 96市场发展脉络公建市场分析公建市场分析 教育医疗配套层次较低，仅满足当地居民较低需求，缺乏辐射全市的教育医疗机构教育医疗配套层次较低，仅满足当地居民较低需求，缺乏辐射全市的教育医疗机构目前区域内共有大专院校5家，中小学5家，三级医院1家最高档次的有景山学校分校和小汤山医院小汤山医院兴寿学校97土地供应市场研究土地供应市场研究n昌平区土地供应情况 2006年昌平区土地供应共有75宗地块，其中住宅类用地共计5块，工业类用地共计7块，其余均为公建类用地。 2006年昌平区土地供应宗地面积共计约118

88、万平米，其中住宅类用途规划建筑面积共计约63万平米，工业用地规划建筑面积约4万平米，公建类规划建筑面积约51万平米。 2006年昌平区土地供应集中分布在昌平城区和回龙观，八达岭高速沿线及小汤山亦有少部分土地供应。用地种类用地种类宗地数宗地数( (块块) ) 宗地面积宗地面积（万平米）（万平米）规划建筑面积规划建筑面积（万平米）（万平米）住宅类用地住宅类用地56263工业用地工业用地7224公建类用地公建类用地633451市场发展脉络土地供应市场分析土地供应市场分析99n昌平区土地供应分布100市场发展脉络市场分析小结市场分析小结 核心竞争市场房地产项目以早期开发项目为主，目前无在售供应量，区域

89、发展不成熟但区内竞争态势弱； 泛竞争区域市场近2-3年开始发力，目前在售供应量集中，产品供应类型丰富，竞争激烈，同时客户泛竞争区域认可度较高； 泛竞争区域市场受交通条件、城市基础建设配套设施等因素发展影响，目前住宅属性正在从第二居所向第一居所逐步过渡，本案所处之核心区域亦必然在一定呈上受此影响； 纵观泛竞争区域市场，其发展成熟度、客户认可度均处于较高水平，同时位置、配套发展等因素优于本案所处之核心区域市场，未来将对本案形成较强的拦截态势； 从潜在供应看，核心竞争区域市场目前发展尚浅，区域潜在供应储备充足，未来竞争激烈；同时泛竞争区域市场后续供应量亦充足，未来市场竞争态势强。综上，本案所处之核心

90、区域属行业未发展地区，区域整体市场发展不成熟，客户区域认可综上，本案所处之核心区域属行业未发展地区，区域整体市场发展不成熟，客户区域认可综上，本案所处之核心区域属行业未发展地区，区域整体市场发展不成熟，客户区域认可综上，本案所处之核心区域属行业未发展地区，区域整体市场发展不成熟，客户区域认可度需进一步培养；但同时市场比较度需进一步培养；但同时市场比较度需进一步培养；但同时市场比较度需进一步培养；但同时市场比较“纯洁纯洁纯洁纯洁”，有利于规划发展。，有利于规划发展。，有利于规划发展。，有利于规划发展。未来几年，区域市场产品将逐渐细分，由于受新政影响，低密度供应将有所减弱，普通住未来几年，区域市场

91、产品将逐渐细分，由于受新政影响，低密度供应将有所减弱，普通住未来几年，区域市场产品将逐渐细分，由于受新政影响，低密度供应将有所减弱，普通住未来几年，区域市场产品将逐渐细分，由于受新政影响，低密度供应将有所减弱，普通住宅供应将增多，同时价格保持平稳上升。宅供应将增多，同时价格保持平稳上升。宅供应将增多，同时价格保持平稳上升。宅供应将增多，同时价格保持平稳上升。1011项目基础分析q城市发展脉络q地块自身分析q市场发展脉络q政策发展趋势把握好政策动向是顺利开发房地产的前提！政策对于房地产开发意义重大，尤其是对于大盘项目，因此对政策有正确的认识并分析其发展趋势，对于项目定位产生原则性的影响。102政

92、策发展趋势土地政策土地政策2006年5月23日，北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法发布，规定：除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体”。2006年5月30日，国土资源部颁布关于当前进一步从严土地管理的紧急通知：严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。 从20072007年起年起，北京将

93、全面实行土地一级开发招标制北京将全面实行土地一级开发招标制，共有90多个项目、约5000公顷土地将在2至3年内完成一级开发，形成“熟地”并上市。 一级土地市场规范化趋势，别墅、低容积率产品受限明显，强调宏观调控一级土地市场规范化趋势，别墅、低容积率产品受限明显，强调宏观调控一级土地市场规范化趋势，别墅、低容积率产品受限明显，强调宏观调控一级土地市场规范化趋势，别墅、低容积率产品受限明显，强调宏观调控n土地相关政策 103政策发展趋势金融政策金融政策2006年4月，央行全面上调各档次贷款利率央行全面上调各档次贷款利率0.270.27个百分点，其中，个百分点，其中，5 5年期年期以上的银行房贷基准

94、利率由以上的银行房贷基准利率由6.12%6.12%上调至上调至6.39%6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。2006年8月初，银监会下发关于进一步加强房地产信贷管理的通知关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发200654号文件）：信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行212号文件有关规定。主导思想：抑制投资需求，进一步稳定房地产价格主导思想：抑制投资需求，进一步稳定房地产价格主导思想：抑制投资需求，进一步稳定房地产价格主导思想：抑制投资需求，进一步稳定房地产价格n金融相关政策 104政策发展趋势旧村改造旧村改造保障被征

95、地农民的当前和长远利益、土地节约集约利用保障被征地农民的当前和长远利益、土地节约集约利用保障被征地农民的当前和长远利益、土地节约集约利用保障被征地农民的当前和长远利益、土地节约集约利用2004年7月1日实施了北京市建设征地补偿安置办法（148号令），即实行了征地最低保护价，普遍提高征地标准，以及逢征必转、逢转必保的社保体制等政策，下一步将继续按照通知要求，进一步完善148号令，切实保障被征地切实保障被征地农民的当前和长远利益。农民的当前和长远利益。 北京市十一五规划明确规定：完善旧村改造的用地周转、用地取得方式、完善旧村改造的用地周转、用地取得方式、新建房屋土地产权、改造节余土地使用方式及收益

96、分配等政策，促进土地节约新建房屋土地产权、改造节余土地使用方式及收益分配等政策，促进土地节约集约利用，为农村发展提供有效空间。集约利用，为农村发展提供有效空间。完善农民宅基地与房产制度。进一步深化征地制度改革，完善征地补偿标准，拓展安置途径，规范征地程序，探索建立征用农村土地出后，土地出让收益的返还制度，形成农民在开发中长期享受形成农民在开发中长期享受土地收益的长效机制。土地收益的长效机制。 n旧村改造相关政策 105政策发展趋势社会主义新农村建设社会主义新农村建设n建设新农村实施内容 建设社会主义新农村核心思想之一建设社会主义新农村核心思想之一 维护农民土地权益维护农民土地权益完善农村集体土

97、地管理制度，重新调整了农村土地征占政策，节约土地资源节约土地资源，探索建立征地留用制度和建设用地使用权流转机制，既保留出农村发展、农民就业的空间，又要促进土地的规模经营和集约经营。促进土地的规模经营和集约经营。 完善土地承包制度，制定农户土地承包经营权流转的办法，规范土地流转行为，确保农民的权利。目前，全市98%以上的村已完成了土地确权。 旧村改造是新农村建设的重要内容旧村改造是新农村建设的重要内容，北京市确定了13个旧村改造试点。在试点过程中逐步完善旧村改造涉及的有关土地政策，包括加强村镇土地利用规划的编制和实施管理、关于旧村改造用地周转政策、旧村改造用地的取得方式政策和旧村改造的新建设房屋

98、的土地产权政策等，从政策上维护农民权益。1062003年4月121号文件拉响宏观调控警报拉响宏观调控警报 2004年3月831大限提高拿地“门槛” 调控开始调控开始 2005年3月房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面调控涉及消费层面 2005年3月房地产税改革深入，调控触及交易环节调控触及交易环节 2005年3月国八条出台，调控上升到政治高度调控上升到政治高度 2005年5月七部委意见，调控加强、细则出台调控加强、细则出台 2005年6月禁止期房转让，落实调控精神落实调控精神 2006年4月房贷利率再次上调，调控卷土重来调控卷土重来 2006年5月17日国六条出台，新一轮调大幕开启新一轮调大幕开

99、启 2006年5月29日九部委意见，严厉宏观调空、稳定房价严厉宏观调空、稳定房价2006年7月13日建设部细则颁布，澄清澄清“9090平米和平米和70%70%”指标问题指标问题20062006年年5 5月月2929日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见于调整住房供应结构稳定住房价格的意见“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。”“对购买住房不足5年转手交易的，销售时

100、按其取得的售房收入全额征收营业税；”“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。”20062006年年7 7月月1313日，国家建设部出台的日，国家建设部出台的关于落实新建住房关于落实新建住房结构比例要求的若干意见结构比例要求的若干意见，“90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积；套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70%，这个比例适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房的总面积，其中包括经济适用住房。 ” 一系列调控政策出台，逐步明确而严厉的调控措施的执行一系列调控政策出台，逐步明确而严厉的调控措施的执行核心的内涵是什么？核心的内涵是什么？政策发展趋势房地产新政

101、解读房地产新政解读n今年主要房地产政策及新政 107宏观调控的内涵宏观调控的内涵增加对普通消费者的关注增加对普通消费者的关注开发商的宗旨开发商的宗旨社会责任感社会责任感北京市细则尚未明确是否按区北京市细则尚未明确是否按区域可调整，域可调整，9090平方米政策未来平方米政策未来有调整可能性，我们的建议有调整可能性，我们的建议现阶段充分尊重政策要求现阶段充分尊重政策要求 VS. VS. 方案预留弹性调整可能性方案预留弹性调整可能性政策发展趋势房地产新政解读房地产新政解读108政策发展趋势发展走势发展走势从2003年以来，政府为了避免房地产泡沫在京严重化，预防房地产业垮台而带来的对经济对房地行业的核

102、心就是调控，但直到目前为止房地产行业政策体制依然不完整，从06年政府对房地产行业的几个大手笔可以预测，未来1-2年内房地产政策走势依然是以宏观调控为主，政策体系将进一步完善化，政策走势依然是以宏观调控为主，政策体系将进一步完善化，具体将表现为：具体将表现为：1、行政命令、行政命令为主的调控手段向市场调控手段向市场调控手段（货币、产业结构调整）转变。转变。2、原则、指导意见到细则、操作指导发展。、原则、指导意见到细则、操作指导发展。3、从宏观调控发展成微观调控的趋势。、从宏观调控发展成微观调控的趋势。4、不符合市场发展规律的政策未来有调整可能性，但是需要一定时间的市场、不符合市场发展规律的政策未

103、来有调整可能性，但是需要一定时间的市场检验，因此大盘项目先期仍以满足政策为主，后期预留弹性调整空间。检验，因此大盘项目先期仍以满足政策为主，后期预留弹性调整空间。1091项目基础分析小结110项目分析小结用地规模大（用地规模大（105105公顷），公顷），未来项目人口达到未来项目人口达到2 2万人万人“小镇小镇”概念概念城市空间分布特点为城市空间分布特点为“孤孤岛岛”，且离主城区远，且离主城区远要形成自循环要形成自循环大交通条件好，可方便联大交通条件好，可方便联系主城区、昌平、怀柔、系主城区、昌平、怀柔、顺义等区域顺义等区域对外联系性强对外联系性强新都市主义小镇新都市主义小镇111“小镇开发原

104、则小镇开发原则”：以可持续发展的原则：以可持续发展的原则 ，从城，从城市的角度出发、动态的看待整个项目的规划发展市的角度出发、动态的看待整个项目的规划发展小镇居住要素小镇居住要素小镇居住要素小镇居住要素复合复合复合复合（1 1 1 1）、）、）、）、复合有机功能，各功能复合有机功能，各功能复合有机功能，各功能复合有机功能，各功能之间能够互相促进，提供盈利之间能够互相促进，提供盈利之间能够互相促进，提供盈利之间能够互相促进，提供盈利所需要的客户群所需要的客户群所需要的客户群所需要的客户群居住居住娱乐娱乐教育教育服务服务休闲休闲商业商业停车停车餐饮餐饮其他其他项目分析小结新都市主义小镇112小镇居

105、住要素小镇居住要素人的尺度人的尺度人的尺度人的尺度（2 2）、步行距离，）、步行距离，1010分钟原则分钟原则即各种物业功能应有机组合，步即各种物业功能应有机组合，步行十分钟可以到达（半径行十分钟可以到达（半径500500米）米）项目分析小结新都市主义小镇113小镇居住要素小镇居住要素交往交往交往交往（3 3）、居住邻里，设施多样便）、居住邻里，设施多样便利利提倡住户相互间的沟通，重提倡住户相互间的沟通，重塑邻里关系，满足现代人情感塑邻里关系，满足现代人情感交流的需要交流的需要邻里居住概念邻里居住概念项目分析小结新都市主义小镇114小镇居住要素小镇居住要素有镇有镇有镇有镇中心，小镇具有个性化、

106、中心，小镇具有个性化、中心，小镇具有个性化、中心，小镇具有个性化、可识别性可识别性可识别性可识别性（4 4）、社区标志与社区中）、社区标志与社区中心，为居住者提供有丰富的心，为居住者提供有丰富的识别性的建筑空间组织与功识别性的建筑空间组织与功能设置，营造有很强心理认能设置，营造有很强心理认知度的社区环境知度的社区环境项目分析小结新都市主义小镇115小镇居住要素小镇居住要素与自然融合与自然融合与自然融合与自然融合（5 5）、以贴近自然的山水环境为居住的重要元素，在）、以贴近自然的山水环境为居住的重要元素，在享受便利的配套服务前提下能够同时享受自然享受便利的配套服务前提下能够同时享受自然项目分析小

107、结新都市主义小镇116项目分析小结昌平新城东扩，未来大力昌平新城东扩，未来大力发展产业，会为项目提供发展产业，会为项目提供潜在购买客户潜在购买客户北京北部地区发展速度快，北京北部地区发展速度快，北七家和小汤山为重点镇，北七家和小汤山为重点镇，对兴寿有带动作用，其产对兴寿有带动作用，其产业发展将加快业发展将加快交通便捷，第二居所的距交通便捷，第二居所的距离，第一居所的时间离，第一居所的时间未来偏第一居所未来偏第一居所117项目分析小结开发周期长（约开发周期长（约1010年），年），要预留灵活调整的可能性要预留灵活调整的可能性市场发展变化多端，要预市场发展变化多端，要预留应变后期市场变化的弹留应变

108、后期市场变化的弹性空间性空间政策的不确定性，预留应政策的不确定性，预留应对空间对空间弹性原则，预留灵弹性原则，预留灵活性活性空间布局为空间布局为“孤岛孤岛”，配，配套要形成自循环套要形成自循环区域内产业对项目支持较区域内产业对项目支持较弱，不适宜做大量的公建弱，不适宜做大量的公建公建配套的比例需公建配套的比例需要适当控制要适当控制1182项目综合分析q项目SWOT分析q参考案例q项目定位思路知己知彼，方能百战不殆！通过分析项目的优势、劣势、机会及风险，来寻求解决方式，以便本项目的开发更为顺利，同时能够实现社会和经济效益的双赢！119项目SWOT分析n优势分析有效吸引不同区域客户有效吸引不同区域

109、客户项目卖点项目卖点提升项目价值提升项目价值项目可塑性强项目可塑性强利于形成品牌，产品丰富利于形成品牌，产品丰富充分发挥优势，塑造项目个性，创造差异化优势是本项目成功的重要因素。充分发挥优势，塑造项目个性，创造差异化优势是本项目成功的重要因素。充分发挥优势，塑造项目个性，创造差异化优势是本项目成功的重要因素。充分发挥优势，塑造项目个性，创造差异化优势是本项目成功的重要因素。S1：奥北区域：奥北区域发展速度、升值潜力、认可度高发展速度、升值潜力、认可度高S2：交通条件：交通条件立汤路沿线，四通八达，通达性立汤路沿线，四通八达，通达性好，时间距离短好，时间距离短S3：景观环境：景观环境外部山景、水

110、景及地块周边及内外部山景、水景及地块周边及内部的绿地和园林景观好部的绿地和园林景观好S4：地块条件：地块条件方正平整，利于规划方正平整，利于规划S5：项目规模：项目规模大，有规模效应大，有规模效应S6：市场环境：市场环境总体利好，周边直接竞争少总体利好，周边直接竞争少S7：品牌因素：品牌因素开发商品牌对购房客户有保障开发商品牌对购房客户有保障120项目SWOT分析项目的成功不只在于优势的发挥，如何充分规避项目的劣势也是项目成功的重要项目的成功不只在于优势的发挥，如何充分规避项目的劣势也是项目成功的重要项目的成功不只在于优势的发挥，如何充分规避项目的劣势也是项目成功的重要项目的成功不只在于优势的

111、发挥，如何充分规避项目的劣势也是项目成功的重要因素之一；因素之一；因素之一；因素之一；W1W1：离北京城区远，北七家、小：离北京城区远，北七家、小汤山区域截流市场汤山区域截流市场W2W2：公交系统不完善，交通成本：公交系统不完善，交通成本较高较高W3W3：区域尚不成熟，周边荒凉，：区域尚不成熟，周边荒凉，借势资源少，需造势借势资源少，需造势W4W4：内部有拆迁，对一级开发周：内部有拆迁，对一级开发周期带来不确定性影响期带来不确定性影响W5W5：南侧高压线，有心理影响：南侧高压线，有心理影响W6W6：新政对先期产品有要求：新政对先期产品有要求中高档为主，部分降低对公交的中高档为主，部分降低对公交

112、的依赖，引入购物班车等便利设施依赖，引入购物班车等便利设施突出自身优势，走差异化路线突出自身优势，走差异化路线内部配套丰富，形成自循环内部配套丰富，形成自循环与政府保持良好的合作关系与政府保持良好的合作关系主要布置公建配套主要布置公建配套地块做大，内部有弹性调整余地地块做大，内部有弹性调整余地n劣势分析121项目SWOT分析n机会分析O1O1：奥北地区：奥北地区“北上北上”发展，北发展，北七家、小汤山的别墅区托高区域七家、小汤山的别墅区托高区域价格价格O2 2：规模大，可做区域领头羊：规模大，可做区域领头羊O3 3：昌平新城、北七家、小汤山：昌平新城、北七家、小汤山等区域产业的发展带动本项目开

113、等区域产业的发展带动本项目开发发O4 4：如果能拿到土地一级卡发整：如果能拿到土地一级卡发整体授权，有机会成为土地运营商体授权，有机会成为土地运营商对开发商及项目自身品牌价值提对开发商及项目自身品牌价值提升有利升有利市场机会大市场机会大提供第一居所客群及消费客群提供第一居所客群及消费客群未来土地升值潜力巨大，有选择未来土地升值潜力巨大，有选择地进行二级开发地进行二级开发良好的机会是本项目成功的前提条件良好的机会是本项目成功的前提条件良好的机会是本项目成功的前提条件良好的机会是本项目成功的前提条件122项目SWOT分析n风险分析避免外部威胁，走差异化产品路线的同时，更重点突出项目的独特性，提高抗

114、风险能力，避免外部威胁，走差异化产品路线的同时，更重点突出项目的独特性，提高抗风险能力，避免外部威胁，走差异化产品路线的同时，更重点突出项目的独特性，提高抗风险能力，避免外部威胁，走差异化产品路线的同时，更重点突出项目的独特性，提高抗风险能力，同时考虑多元化操作思路。同时考虑多元化操作思路。同时考虑多元化操作思路。同时考虑多元化操作思路。T 1T 1：立汤路沿线项目截流市场：立汤路沿线项目截流市场T 2 2：规模大，市场消化量及消化：规模大，市场消化量及消化速度存在风险速度存在风险T 3 3：土地市场化运作后，一级开：土地市场化运作后，一级开发商不能完全能确保拿到二级发商不能完全能确保拿到二级

115、住宅与公建配套的建设要有一定住宅与公建配套的建设要有一定互补性，周期长互补性，周期长突出特点，差异化路线突出特点，差异化路线一级开发过程中预留抵抗风险的一级开发过程中预留抵抗风险的准备准备1232项目综合分析q项目SWOT分析q参考案例q项目定位思路参考案例可提供一些项目开发上的思路。124n项目概况参考案例万象新天万象新天地理位置：地理位置：朝阳区定福庄常营居住区开发商：开发商：天鸿集团占地面积：占地面积：58.6万平米总建筑面积：总建筑面积：85万平米综合容积率：综合容积率：1.45一期开盘时间：一期开盘时间：2003年11月预预计完成开发时间：计完成开发时间：2008年底总套数：总套数：

116、住宅共5710套，各类型住宅产品共105栋。 开发初期区域市场成熟度低，项目开发带动区域发展。开发初期区域市场成熟度低，项目开发带动区域发展。125n开发分期参考案例万象新天万象新天一期：一期：庭院围合及乡村乐园区，产品形式有联排、叠拼、46层带电梯精装花园洋房多层。共54栋楼1644户，总建面约22万平米。二期：二期：都市乡村区，以45层小洋楼及1121层板塔结合两梯五户精装公寓为主，2005年5月开始销售。建筑面积约20多万平方米， 共27栋1235户。三期：三期：北侧的公园大道及公园风景区，2006年开始销售，产品形式以高层板楼为主，约20万平米，目前售价9500。四期：四期：开发东南侧

117、的都市中心区（公建区），总建筑面积约22万。三期三期三期三期四期四期二期二期一期一期126n项目点评及可借鉴经验参考案例万象新天万象新天高端形象前期树立：高端形象前期树立：总体把握由低到高的开发次序，以低密度、大社区的形象先行面世；多元化产品组合：多元化产品组合：大主题下对应不同密度产品的分期开发主题，形成统一形象下的多元化产品体系；每个地块划分比较大，内部有丰富的产品组合每个地块划分比较大，内部有丰富的产品组合；精致绿化景观提升品质：精致绿化景观提升品质：结合市政绿化带的建设，营造具有特色的内部景观；根据不同的景观和建筑形态划分不同的主题生活区：根据不同的景观和建筑形态划分不同的主题生活区：

118、凝聚了从城市到乡村，从商业到绿景的多种生活风格；影视基地引入，特殊事件效应。影视基地引入，特殊事件效应。127参考案例万象新天万象新天n实景图片128n项目概况参考案例翡翠城翡翠城地理位置：地理位置：大兴区黄村北区开发商：开发商：华远占地面积：占地面积：102.14万平米总建筑面积：总建筑面积：78.9万平米综合容积率：综合容积率：0.77一期开盘时间：一期开盘时间：2002年4月预计完成开发时间：预计完成开发时间：2008年后总套数：总套数：总户数4320户，总人口15120人开发初期区域市场成熟度低，项目开发带动区域发展。开发初期区域市场成熟度低，项目开发带动区域发展。129n开发分期一期

119、：一期：2002年4月开盘小独栋产品形式，共161套，总建面约6万平米。二期：二期：拿铁镇2003年9月15日开盘，产品形式变化为联排。三期：三期：2004年4月开盘，借二期拿铁镇之势继续主推联排产品。四期：四期：翡翠公园，目前正在扩建。五期：五期：福提岛2005年5月开盘，产品形式演变为联排别墅+花园洋房，共729户总建面约14万平米。六期：六期：未定物业配比：物业配比：居住部分70.78万平米，公建部分约8.12万平米约占到10.29%的比例。参考案例翡翠城翡翠城一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期早期第二居所向后期第一居所转变。早期第二居所向后期第一居所转变。1302项目综合分析q项

120、目SWOT分析q参考案例q项目定位思路整合并梳理前面的项目基础分析和综合分析得出的观点，作为定位原则服务于项目定位。131项目定位思路新都市主义小镇原则新都市主义小镇原则功能复合，组团化，公建适当集功能复合，组团化，公建适当集中形成镇中心而非全线性排布，中形成镇中心而非全线性排布，步行不超过步行不超过1010分钟分钟未来偏第一居所未来偏第一居所容积率可适当提高，限高适当突容积率可适当提高，限高适当突破，城市景象更为丰富，公建可破，城市景象更为丰富，公建可外向型和内向型相结合外向型和内向型相结合弹性原则，预留灵活性弹性原则，预留灵活性每个地块规模不宜过小或零碎，每个地块规模不宜过小或零碎，预留内

121、部可以做不同产品组合灵预留内部可以做不同产品组合灵活变化的可能性活变化的可能性公建规模可适当控制公建规模可适当控制在满足项目基本的生活配套（内在满足项目基本的生活配套（内向型）基础上，根据项目长线发向型）基础上，根据项目长线发展，预留部分外向型公建展，预留部分外向型公建1323项目定位建议q项目整体定位q项目市场定位q控规调整建议项目整体定位是指导整个大盘项目开发的纲领！产品可以根据市场及政策的变化有所调整，但是项目的主题会贯穿于整个开发过程，并且是突出项目特色的因素之一。133项目整体定位以新都市主义小镇发展及周边产业升级为依托的以新都市主义小镇发展及周边产业升级为依托的区域综合大盘项目开发

122、区域综合大盘项目开发总体发展理念：总体发展理念：134生态的、休闲的、精致的、宜居的生态的、休闲的、精致的、宜居的山水风情山水风情 旅居小镇旅居小镇135主题定位解读 山水风情山山从小区能够欣赏北侧的山景，同时小区内部在局部可适当做些微地形，丰富空间层次感，同时增加项目的卖点！水水北侧有京密引水渠，内部也可做精致的园林水景，水作为北京的稀缺资源，不仅提供景观资源，同时可提升项目的价值！136主题定位解读 旅居小镇旅旅异域风情！与山水、绿地有密切联系的异国风情的小区，从规划到园林、到单体都能传达轻松、浪漫、惬意、悠闲的异域风情！居居我们的项目归根结底还是住宅项目，是让人停留下来居住和消费的，是由

123、具体的房子组成的，是让人安居的！1373项目定位建议q项目整体定位q项目市场定位q控规调整建议把什么样的产品以什么样的价格卖给什么样的人！138项目市场定位建筑类型建筑类型建筑类型建筑类型档次定位档次定位档次定位档次定位本项目应具有较高档次的形象，体现出奥北地区新都市主义小镇的本项目应具有较高档次的形象，体现出奥北地区新都市主义小镇的新形象，并通过不同产品的组合形式满足不同客群需求，成为奥北新形象，并通过不同产品的组合形式满足不同客群需求，成为奥北地区的标志性精致小镇居住区。地区的标志性精致小镇居住区。双拼双拼 + + 联排联排 + + 叠拼叠拼 洋房洋房 + + 多层公寓多层公寓 + + 小

124、高层精致公寓小高层精致公寓配套适当集中分布，但建筑适当分散的中小体量精致休闲度假娱乐配套适当集中分布，但建筑适当分散的中小体量精致休闲度假娱乐难得的山水景观难得的山水景观外部景观与内部园林景观协调融合外部景观与内部园林景观协调融合温馨的小镇生活场景温馨的小镇生活场景小镇中心、邻里广场、商业、内外水景小镇中心、邻里广场、商业、内外水景精致舒适的居住设计精致舒适的居住设计建筑立面、户型细节、精致园林建筑立面、户型细节、精致园林独具特色的教育配套独具特色的教育配套引入品牌学校引入品牌学校性价比优势性价比优势低于奥北市场主流产品的总价低于奥北市场主流产品的总价 Vs.Vs.巨大升值潜力巨大升值潜力品牌

125、力品牌力建工品牌所凝聚的产品力建工品牌所凝聚的产品力核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力客户定位客户定位客户定位客户定位本项目在先期以主城区及亚运村、中关村等区的客户第本项目在先期以主城区及亚运村、中关村等区的客户第1.51.5居所为主，居所为主，后期等昌平新城及小汤山、北七家等区域的产业发展壮大后，以这后期等昌平新城及小汤山、北七家等区域的产业发展壮大后，以这一区域的客户第一居所为主。一区域的客户第一居所为主。1393项目定位建议q项目整体定位q项目市场定位q控规调整建议解决根据项目的整体定位及市场定位，为了实现这一定位，分析项目原控规存在哪些问题，是否需要进行调整，如何调整的问题！14

126、0控规调整建议原控规分析n 原控规存在的问题结合用地分析及项目的整体定位,目前规划存在的一些问题路网：横向路网比较密集，导致一类住宅地块分割的比较细, 未来规划调整的空间小,如果地块面积适当变大,则会对后期在地块内部进行不同产品组合都是比较有利的;东侧路弯曲导致东侧几个地块横向宽度小，不利于建筑排布，且东侧路未来规划50米宽，而其只起到分流111国道部分交通的作用。a)不利于规划布局b)不利于内部景的塑造c)不利于后期的物业管理141控规调整建议原控规分析n 原控规存在的问题指标：从规划指标上来看,商业金融用地规模较大,占到总用地规模的12%，建筑面积占可售面积的19%;对于本项目这样的远郊项

127、目，周边产业支持比较弱，商业金融的支持相对较弱，不支持做过多的商业面积;上海、广州等地的郊区大盘公建比例过大后对后期经营压力很大，而商业的兴衰对整个项目形象影响也非常大。一般小区内部必需的配套比例为5%，由于本项目开发周期长，预留未来一定的发展性，建议公建占总用地比例约为7-8%。项目名称总建筑面积公建面积公建面积比例公建内容经营情况 说明上海罗店北欧651218.40%商业街、会议、酒店商业很差，酒店较好公建体量太大，消化困难广州南国奥园751317.30%酒店、超市、学校、公园、会所、高尔夫较好体育产业带动广州星河湾70811.40%酒店、商业较好体量较为适中广州锦绣香江122.6108.

128、00%购物、运动、休闲、娱乐一般业态定位不够精准142控规调整建议原控规分析n 原控规存在的问题功能分布：用地规划布局不尽合理,商业金融用地沿立汤路延长线东侧路布置:a)道路较宽,不是未来人流的主要方向,不利未来商业的发展b)对一类住宅用地的规模影响较大;c)对于商业物业来说人流是至关重要，并非道路越宽越对商业有利，如果是快速过境道路（如111国道），则不利于商业的分布，未来东侧道路主要起到分流111国道交通压力的作用，人流停留比较少，对商业经营非常不利,而南侧道路未来连接东西区域，同时是111国道到本项目的必经路，且西南角市政用地未来可能为公交站点，会汇集大量人流，因此商业氛围比较好。143

129、控规调整建议原控规分析n 原控规存在的问题容积率及控高问题：目前原控规一类住宅的容积率为1.1，控高18米，虽然整体体现中低密度特性，但是缺乏城市景象的丰富性;未来本项目后期主要以第一居所为主，容积率可适当的在局部有所突破，增加住宅建筑面积，同时在控高方面在局部适当进行突破，有利于丰富的城市天际线，整个小镇的城市空间层次感也更为丰富，同时也比较容易建地标性建筑，强调小镇的特点。144控规调整建议原控规分析n 原控规存在的问题对一级开发的影响：如果不进行原控规,则对于开发商来讲可以缩减中间调控规所花去的时间,对于尽快获得土地一级开发授权比较有利;但是原控规存在较多的问题,这些问题会影响到后期的二

130、级开发的利润,尤其是公建比例过大和公建分布不合理,如果开发商做完一级开发入市到二级市场后没有其他开发商获得会影响到一级开发成本的及时支付,如果是北建置地获得二级开发,则会对后期开发利润及经营利润上受很大的影响。145控规调整建议原控规分析n 原控规存在的问题对二级开发的影响：东侧路未来主要是分流111国道交通流量的过境道路,人的停流性差,对商业环境营造不利,因此两旁的大量公建对后期经营不利,对开发商利润有影响;公建比例过大后,对于销售及后期持有经营均不利。一类住宅用地中,北部的三个地块面积过小,对后期内部产品组合及园林塑造不利,会一定程度上影响产品的价格,同时不利于大盘项目后期市场和政策变化应

131、对商的灵活性。146控规调整建议原控规分析n 原控规存在的问题对开发商资金运作上的影响：远郊区项目住在的开发及销售压力远小于公建，而本项目原控规商业金融用地过多以后会对后期资金占有影响较大;住宅的回款速度比较快，且一般在期房阶段即可开始实现回款，而公建类物业在期房阶段回款相对比较慢，且后期有相当一部分还需要持有经营，对开发商资金占压比较大，不利于现金流。147控规调整建议原控规分析n 原控规存在的问题对未来开发带来的影响：东侧路以西的三个地块，内部有多种用地性质，地块相对不纯粹对后期开发时，不同物业之间会带来一定的负面影响，比如商业物业会对住宅物业的居住环境带来负面影响。148控规调整建议n

132、规划调整方向路网将取消一条横向路取消,将地块面积扩大, 为未来规划布局提供了更多的灵活性;将镇政府北侧的路往北移,使几个地块之间的用地规模控制在一定范围内;将立汤路延长线东侧路规划成直线路,且降低道路等级，扩大东侧地块的横向宽度, 利于未来规划布局。将此条路取消将此条路取消 将此条路变直将此条路变直将此条路往北移动将此条路往北移动 149控规调整建议n 规划调整方向功能分布将立汤路延长线东侧路西侧的商业金融用地取消,将一类住宅用地面积扩大;将立汤路延长线东侧路规划成直线路,且降低道路等级，扩大东侧地块的横向宽度,修改后将其地块性质改成一类住宅用地,利于未来规划布局;将商业金融用地的规模缩小,控

133、制在一个相对合理的范围。将此商业用地取消将此商业用地取消 在此处规划商业金融用在此处规划商业金融用地或根据开发商需要规地或根据开发商需要规划综合用地划综合用地将此处规划成商业用地将此处规划成商业用地（或根据开发商需要规划或根据开发商需要规划综合用地综合用地）和教育科研用地）和教育科研用地150控规调整建议n 规划调整方向指标商业金融用地规模减小，其比例控制在总用地面积的8%左右;将路网取消以后所增加的面积用来排布一类住宅，增加一类住宅的面积;将立汤路延长线东侧路西侧的商业金融用地取消,将一类住宅用地面积扩大;将立汤路延长线东侧路规划成直线路, 扩大东侧地块的横向宽度,修改后将其地块性质改成一类

134、住宅用地,利于未来规划布局；容积率和控高在局部适当突破。151控规调整建议n 规划调整后分析立汤路延长线东侧变直，将东侧两地块规模变大，l利于整体规划布局及用地性质的分配；l有利于土地价值的提升一类住宅用地的规模都有所变大l利于未来产品规划布局，l有利于内部景观的塑造一类住宅用地分割比较均质；l利于整体土地价值的提升将此规划为商业金融用地l邻紧市政配套设施用地l邻紧城市主要干道l作为南侧商业的延线，适合商业的规划；规划为外向型商业或可以跟据开发商需要规划为综合用地在此设置外向型商业节点在此设置内向型商业，可以服务与整个项目，或可以跟据开发商需要规划为综合用地152控规调整建议n 规划调整后指标

135、调整后控规一级住宅用地面积59.98市政设施用地面积2.83行政办公用地面积8.27教育科研用地面积2商业金融用地8.45绿地面积4.12耕地面积3.82一类住宅建筑面积：62商业金融建筑面积：10.47规划用地面积89.47道路面积16.07总用地面积105.54153控规调整建议教育科研:2.0万M容积率：1.0建筑面积：2万一类住宅：8.8万 容积率：1.1建筑面积：9.68万 一类住宅：11.0万 容积率：1.1建筑面积：12.1万 一类住宅：11.0万 容积率：1.1建筑面积：12.1万 商业金融：1.06万 容积率：1.0建筑面积：1.06万 市政设施：1.93万 一类住宅：10.

136、9万 容积率：1.1建筑面积：11.9万 耕地：3.82万 市政设施：0.9万 一类住宅：3.59万 容积率：1.1建筑面积：3.95万 商业金融：1.2万 容积率：1.0建筑面积：1.2万 绿地：4.12万 一类住宅：7.1万 容积率：1.1建筑面积：7.81万 一类住宅：3.98万 容积率：1.1建筑面积：4.38万 商业金融：1.44万 容积率：1.0建筑面积：3.26万 商业金融：0.79万 容积率：1.0建筑面积：0.79万 行政用地：1.74万 行政用地：6.53万 商业金融:3.57万M容积率：1.5建筑面积：5.36万154控规调整建议n 东侧路以东地块规划调整建议 将此两地块

137、容积率调整为1.5，控制高度调整为30M的原因：地块形状为竖条形，宽度为130M左右；用地规模较小；邻近50M的规划道路，低密度的属性感不强；东侧为景观较好的钻子岭沟及旅游用地，景观好；为未来规划布局留有弹性空间一类住宅：3.59万 容积率：1.5建筑面积：5.39万 控高：30M一类住宅：3.98万 容积率：1.5建筑面积：5.97万 控高：30M155控规调整建议原控规与调整后控规比较分析n规划调整前后的指标对比分析原控规调整后控规变化一类住宅用地面积49.2559.98+ 10.73市政设施用地面积2.832.830行政办公用地面积8.278.270教育科研用地面积220商业金融用地12

138、.998.45- 4.54绿地面积3.614.12+ 0.51耕地面积4.373.82- 0.55道路面积22.216.2- 6.15规划用地面积83.3885.86+ 6.15一类住宅建筑面积：54.1266+ 11.88商业金融建筑面积：15.0110.47- 4.54总用地面积105.54105.540规划调整后对比分析：l商业金融用的面积减少，占总用地规模的8%，比较符合本项目规模及用地条件；l调整后道路用地面积减少了6万平米，提高了土地的利用率；l一类住宅的用地面积增加了10万平米，利于项目的开发利润。156控规调整建议原控规与调整后控规比较分析n 控规调整后应对政策方面的比较符合集

139、约化用地政策原则；每个地块变大后，可进行内部产品组合，对后期弹性空间大；部分地块适当提高容积率后，所对应产品对“90平方米-70%”更适宜满足。n 控规调整后应对市场变化方面的比较原控规部分地块过于零碎，对于内部产品组合及园林设计均有不利影响，地块适当变大后可进行内部产品的组合，同时道路面积减少，增加了一类居住用地面积后，住宅规模变大，利润有优势；对于大盘项目来讲，不同的产品组合可降低开发风险和销售，且不同产品组合，高档物业能带动低档物业的售价；住宅的销售风险比公建小，住宅面积增多后对项目整体销售风险有所降低，公建面积减小后对公建销售及经营风险随之降低。157控规调整建议原控规与调整后控规比较

140、分析n 控规调整后经济效益比较测算前提：不分产品类型，只进行成本估算；土地成本按36万元/亩；住宅和公建按全部出售考虑，售价暂按6000元/平方米。原控规调整后控规变量可售面积68464075273068090总成本252358 272989 20631 销售收入41478045882044040营业税金22813252352422税前利润额13960916059620987税前利润率55.3%58.8%3.5%在不考虑产品组合后带来的价格提升因素前提下，控规调整后的方案，由于可售在不考虑产品组合后带来的价格提升因素前提下，控规调整后的方案，由于可售面积增加，其经济效益要好于原控规方案。面积增

141、加，其经济效益要好于原控规方案。158控规调整建议原控规与调整后控规比较分析n 控规调整后对开发商开发的利好住宅面积增大，公建面积减小对开发及销售、后期经营的压力都有所下降；开发商进行土地一级开发资金占压比较大，因此稳定的现金流非常重要，而住宅的预售性比商业好，有利于销售回款，对保证稳定的现金流有利；能够进行丰富的产品组合以后，低密度住宅对中密度住宅的价格提升有利，因此对整个销售利润有利；即使开发商不用获得所有的二级开发，其他开发商进入时，良好的功能分布及配比对地块在二级市场上更受欢迎对收取一级开发成本时间进度上也是比较有利的。n 控规调整后开发次序原则的建议走“高开低走”的路线，先做西部地块

142、（没有拆迁，可先启动）的低密度高档产品，以此带动项目的整体价值，后期走大量的中档住宅产品；公建可进行少量特色商业及内向型商业，提升人气及知名度，大量的开发可放在整个区域进一步成熟及项目住宅客户有大量入住的前提下，进行大量的开发。159控规调整建议n 产品示意公建160控规调整建议n 产品示意住宅161控规调整建议n 产品示意住宅162后记后记 伟业顾问 十分重视此次与北建置地的合作十分重视此次与北建置地的合作，并且以能够为北建置地提供项目定位服务而感到荣幸。接到本项目的任务，伟业积极投入，进行了大量的基础研究工作，进行了多次的反复讨论，才得出本项目定位相关建议。伟业认为本项目的核心问题是对项目

143、特性的认知和对区域发展的动态对项目特性的认知和对区域发展的动态把握把握问题，因此结合整体区域发展分析，伟业对区域市场发展及政策发展对区域市场发展及政策发展动向提出了自己的判断动向提出了自己的判断，并将与本项目特性结合起来提出定位原则，为定位提供依据。经过反复比较，我司认为本项目原控规是基于现状而做，在面向未来十年的开发时有诸多不利因素，建议进行调整控规建议进行调整控规。最后，伟业希望通过专业的团队和积极诚恳的态度与北建置地在本项目启动区定位及后续其他项目上能再次牵手！1632007年是一列开往春天和世界的火车成功不是奇迹，成功需要探索成功是一种轨迹，成功更需要升华升华是梦想和理想的驱动力我们祝愿北建置地昌平兴寿项目为到达终点而成就自己的事业这中间的所有站点都有着我们共同的诸多付出和杰出努力的表现！THANKS感谢开发商对伟业的信任