河南郑州综合体市调报告44页

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1、版权声明：本文仅供同致行内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。郑州综合体市调报告综合体市调汇报综合体市调汇报1 12 23 3城市综合体概述城市综合体概述个案分析个案分析城市综合体概念、分类、典型特征、功能分析、基本信息、项目规划、产品分析、郑州综合体分布、综合体基本信息郑州综合体现状郑州综合体现状城市综合体概念p“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的

2、能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。1、交通枢纽型城市综合体，如曼哈顿广场。 2、城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。如郑州中原万达广场。 3、城郊结合部城市综合体。分类分类城市综合体的四大典城市综合体的四大典型特征型特征p超大空间尺度超大空间尺度p通道树型交通体系通道树型交通体系p现代城市景观设计现代城市景观设计p高科技集成设施高科技集成设施城市综合体的功能分析城市综合体的功能分析p 2.1.1 2.1.1 商务商务p 2.1.2 2.1.2 商业商业 p 2.1.3 2.1.3 居住居住p 2.1.4 2.1.4 酒店酒店综合体市调汇报综合体市调汇报1 12 2

3、3 3城市综合体概述城市综合体概述个案分析个案分析城市综合体概念、分类、典型特征、功能分析、基本信息、项目规划、产品分析、城市综合体概述城市综合体概述城市综合体概念、分类、典型特征、功能分析、城市综合体概念、分类、典型特征、功能分析、郑州综合体分布、综合体基本信息郑州综合体现状郑州综合体现状曼哈顿广场-金东门户，繁华一统开发商河南升龙置业有限公司位置金水路未来路交叉口东北角规模113390平方米，总建筑面积80万平米，容积率6.5，绿化率25%。物业形态高层住宅、公寓、写字楼、商业、酒店主力户型主力户型：二居90平米三居110-130平米价格策略住宅：从5月16号起，价格从9000元/上调至1

4、0000元/。商业：价格为3万至4万，写字楼：均价1.2万/平方米。公寓：价格为1。3万元/。销售情况住宅：24#剩余10套120-130，为双产证房源以及9#1套复式。商业：现销售A、B区底商，剩余30多套，三期G、H商业未开盘。写字楼：金融中心写字楼剩余5层整层，标准层面积为3000。公寓：剩余4套，面积为51-55。配套设施周边分布有众多党政机关，金融商业机构繁多（商品交易所），中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店、兴亚建国饭店等星级酒店都位于金水路两侧。卖点卖点新型建筑模式、优越地理位置、地铁沿线C区区D区区A区区B区区E区区H区区F区区G区区C区区D区区A区区B区区E区区H区区F区区H

5、H区区C区区D区区A区区B区区E区区G区区F区区整体规划：项目分为：ABCDEFGH8块地，ABEFGH区位高档住宅区，CD区位商务区。A区为1#-4#，4栋高层住宅和2层商业。B区为5#-6#，2栋高层住宅和2层商业。C区为11#升龙大厦写字楼，12#国际公寓。D区为13#希尔顿酒店，底下5层商业；14#金融中心写字楼，底下4层商业。E区为7-10#住宅，底下三层商业。F区为18#-20#，其中还19#20#地块未拆迁，规划中。18#4层商业，1层为KTV，2层为电玩城，3/4层为奥斯卡影城。G区为21#住宅，底下3层商业H区为22#-24#3栋住宅，底下3层商业。现售卖住宅：24#剩余10

6、套120-130，为双产证房源以及9#1套复式。商业：现销售A、B区底商，剩余30多套，写字楼：金融中心写字楼剩余5层整层，标准层面积为2000。公寓：剩余4套，面积为51-55 。预售买：三期G、H商业未开盘，三层商业，共15套，有纯一层、一托二、一托三，面积有1701600不等。商务区高档住宅区开发战略：曼哈顿源自于金水路城中村燕庄的改造，金水区城中村改造的“桥头堡”，占地面积113390平方米，总建筑面积80万平方米 ，诣在打造中原地区最具标志性、最具影响力、购物环境最出色的购物、休闲、美食、娱乐、旅游为一体的大型顶级商业中心，使之成为郑州的商业地标。57街57街整体规划整体规划规划之变

7、规划之变2栋写字楼,3栋公寓2栋写字楼，1栋酒店，1栋公寓变化原因：希尔顿酒店的入住，使得原先的三栋公寓改成了一栋公寓，一栋酒店。希尔顿酒店集团是一家国际化，全球性连锁的五星级酒店。希尔顿在中国已经开业的酒店分布在北京、上海、重庆、三亚、合肥、昆山、青岛、无锡、广州、太原、香港、杭州，共22家酒店。跟希尔顿酒店合作，这几大地提升了曼哈顿的国际地位以及它的品质。同时为曼哈顿聚集高端商务人士提供了良好的基础。住宅双地面、商业双首层理念规划-住宅双地面、商业双首层，郑州首个双首层概念商业街出现。郑州首个双首层概念商业街出现。“住宅双地面”在二层以上的商业屋顶上设架空层，使架空层上面成为建有花园的大平

8、台即住宅景观地面层，通过地面底层气派的大门厅（内设扶梯，观光电梯），住宅人流可以在优美景观的环境中到达设于架空层的每幢楼的电梯大堂，然后再乘电梯回家。这样，位于三层的景观地面层与地面一层就形成了“住宅双地面”。“商业双首层”为了把下面两层的商业氛围营造好，规划设计在商业的各个入口处设立自动扶梯及直上二层的景观大台阶，把人流尽可能向第二层商业引导。同时，在二层形成连贯的步行系统，与底层共同构筑繁荣的商业环境，从而使商业的第二层变得和第一层一样方便、快捷和繁华。启示：通过住宅双地面和商业双首层的形式，将商业和住宅完美地结合在一起，带动自身发展的同时，带动了区域的发展。案名分析-曼哈顿美国纽约曼哈顿

9、是当今世界上最繁华的岛之一，是纽约市中心部位的岛。是纽约市金融、商业中心地。南端的华尔街是许多大银行、大交易所和大垄断组织聚集中心。联合国总部设于东河西岸。百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛。著名的观光景点包括上城的中央公园、上城东区、大都会博物馆、古根汉博物馆、麦迪逊大道、上城西区、林肯中心、美国自然历史博物馆、哈林区以及77街以北的博物馆大道Museum Miles。中城区除了拥有与天争高的摩天大楼如帝国大厦、克莱斯勒大楼、洛克菲勒中心，还邻近商业中心时报广场、百老汇剧院区、名牌货物集散地的第五大道、中央车站。下

10、城区则以金融为中心，著名景点包括苏活区、纽约证券交易所、世界金融中心、南街海港、格林威治村Greenwich Village、炮台公园Battery Park。在下城区还有一处位于自由岛上的自由女神像。美国纽约曼哈顿美国纽约曼哈顿纽约曼哈顿第五大道纽约曼哈顿金融中心郑州曼哈顿广场的案名通过效仿纽约曼哈顿，来确定本项目的高端定位及国际化风格，这样的案名在当时的郑州来说是鲜少的，形成一定的主题化和特色化，从而吸引中高端人士的购买和参与。n曼哈顿推售回顾曼哈顿推售回顾曼哈顿曼哈顿首府首府曼哈顿曼哈顿第五大道第五大道曼哈顿曼哈顿国际公寓国际公寓曼哈顿曼哈顿上东区上东区升龙大厦升龙大厦曼哈顿公馆曼哈顿公

11、馆曼哈顿曼哈顿G、H住宅住宅曼哈顿曼哈顿金融中心金融中心曼哈顿曼哈顿57街街产品：建筑特色建筑风格：现代欧式风格，明朗的线条，简约的风格，尊显奢华气派。外立面：通过高耸的建筑外立面和带有金属质感的建筑材料，彰显建筑的都市感和现代感。营造挺拔的社区形象。园林景观：第三层为空中立体园林,由众多欣赏性、参与式景点组成,与商业的屋顶花园共同形成住宅的立体园林景观环境。挑高大堂：郑州首个挑高16米豪华入户大堂，让居住于此成为身份的象征，“出仕、入仕皆繁华”。产品产品-户型特点户型特点主力户型：130-180平方米的三房和四房曼哈顿户型特点：曼哈顿住宅户型总体偏大，但是在07至09年郑州房地产经济增长涨幅

12、的环境下，这种户型深受追捧。弧形阳台的设计使采光范围扩大，同时给业主提供了一个更为广阔的视野。总体全明室空间布局，功能分区合理，多阳台，独立采光景观餐厅设计，拔高了生活品质。入户花园设计，拓宽室内空间功能。产品：商业曼哈顿第五大道曼哈顿第五大道是中原首个双首层概念集餐饮、娱乐、购物于一体的国际体验式商业街区，并引入国际最先进的体验式第五代商业运作模式，打造16万平米的市级商业中心。商业共分7大主题区，其中A、B区：主题购物区；C区：金融服务区；D区：大型餐饮区；E区：主力点区；F区：主题文化艺术区；G区：休闲餐饮区；正在售卖商业：正在销售的A、B区的底商，美式风情步行街，现剩余30多间，难售卖

13、原因为租期比较长租金比较低的商铺，多为集中在AB区的2层的62。预售买：三期G、H的商业未推出，三层商业，共15套，有纯一层、一托二、一托三，面积有1701600不等。沃尔玛进驻曼哈顿广场，这给曼哈顿广场带来巨大的投资升值潜力，也全面提升金水区的商业地位，曼哈顿广场建成后，成为了郑州东区一个新商圈和又一个城市繁华中心。商业的不足-品牌杂乱，凸显不出档次。西班牙第一品牌ZARA选择入住印象城，日本第一品牌优衣库UNIQLO选择入住国贸360，这就引发了联想，为什么这些中高端的品牌都看不上曼哈顿？曼哈顿第五大道商业现状总体来说品牌杂乱，档次不高，这与前期“养铺”和聚集人气有所相关。现今，曼哈顿第五

14、大道通过淘汰租金到期并且档次较低的商家，来逐渐提升自己的档次。例如凯萨服饰，凯撒品牌创始人郑合明曾直截了当地指出凯撒的定位专做成功人士穿的服装。“能买得起我们衣服的人毕竟是少数，然而，消费群体不在于多，而在于其消费能力。”这足可见曼哈顿第五大道组建向高端发展，不过需要一定的时间。产品-写字楼5月月 678910111208.1 23周边写字楼项目推出时间分析周边写字楼项目推出时间分析英协广场荣勋赢座盛润国际永和国际广场建业置地广场楷林大厦写字楼：写字楼：升龙大厦标准层面积为1300，08年年初开盘，10.08销售完毕。；金融中心标准层面积为200010-11-22开盘至今，现余下5层整层，明年

15、交房。推售分析：随着郑东新区经济的发展，写字楼也开始在郑东新区逐渐林立。根据左边图示可以看出，我们的竞争对手楷林国际以及荣勋赢座的推售时间集合在08年初，在这个时间上竞争相当激烈。项目入市时间要避开竞争高峰期，占据有利时间节点。团队的力量开发团队：河南升龙置业有限公司。升龙企业集团自2005年进驻郑州以来，先后成立了升龙置业、尚锦地产、元龙地产、捷宏置业四个项目公司，是致力于房地产开发的专业地产企业。先后在郑州开发了曼哈顿广场、升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙又一城、升龙广场项目，展示了不凡的实力。代理团队：郑州同致行房地产顾问有限公司。致力于中国中部房地产代理相关业务拓展，短期立足中

16、原，长期辐射华北、华中。先后鑫苑、升龙、正商、高速等房地产开发公司合作，奠定了扎实的基础。商业运营团队：郑州哈曼斯商业管理有限公司。曼哈顿广场在加大项目招商进度的同时，注册资金2千万元成立了郑州哈曼斯商业管理有限公司，负责本项目商业运营服务工作，为进驻的商家提供较为体贴的服务、较强的管理、较为完善经营保障。物业管理团队：深圳万科物业有限公司。该公司发展为国内最负盛誉的物业服务企业之一。该公司提供全方位的物业服务、小区智能化工程服务、物业租售服务、绿化工程、物业管理顾问及会所经营等。区域价值曼哈顿成就生活圈中州大道：黄金大道未来大道：白金大道金水大道：金钻大道区位：曼哈顿广场位于素有“长安街”之

17、称的行政大道金水路与财富大道未来路及景观大道中州大道的交汇处。处于郑州传统中心城区与郑东新区的接合部，组成了郑州城市版图上独一无二的“金三角”。它与紫荆山行政中心、未来大道金融中心和郑东新区中央商务区的距离都在公里，省直主要行政单位、郑州商品交易所、郑东新区和郑州经济技术开发区环绕在曼哈顿四周。价值分析：曼哈顿商圈毗邻CBD商圈以及紫荆山商圈，在某种程度上必然会受到两大商圈的辐射，承担其一定商务、商业功能。行政大道金水路会聚了大量省直机关，拥有雄厚的行政资源优势，便于企业与政府沟通；周围公里以内分布有兴亚建国、中州假日、索菲特、皇冠等五星级、四星级酒店和其他星级酒店，便于商务人士入住和商务会议

18、召开。 曼哈顿商圈曼哈顿商圈中原万达广场-每一座万达每一个城市中心开发商郑州万达广场投资有限公司位置中原路与秦岭路交叉口规模规划总用地面积92679.26，总建筑面积约53万,总容积率为4.55，绿化率为14.5%物业形态33层高层住宅、SOHO公寓、商业主力户型二居室76-87，三居室116-138价格策略住宅均价为7500元/，公寓均价为6500元/，公寓南向户型比北向公寓价格高至1000元/。客户情况住宅客户来源于老西区居民，以及来自西边地市，如荥阳、上街、新密。商业客户来源于地市的做煤矿生意的生意人较多。销售情况住宅现4#剩余30%，3#未开盘，A/B公寓现剩余100套左右。配套设施银

19、行：银行：农业银行、工商银行、中国信合、交行岗坡路支行、建行伏牛路支行、中信银行、建设银行、光大银行、交行工人路支行；学校：学校：伊河路小学、伏牛路小学、郑州市1中、郑州第16中学、郑州市第19中学、郑州第24中、郑州69中学、外国语中学、中原职业技术学院、中原工学院、河南工程学院、河南工业大学；政府机构：政府机构：中原区司法局、郑州市环保局、中原区政府、郑州市交通局、郑州市政府、郑州市房管局；医院：医院：中原中医院、华山医院、五建医院、郑州中心医院、郑州中医院、市骨科医院；公园：公园：五一公园、碧沙岗公园、绿城广场；城市人文：城市人文：郑州科技馆、郑州博物馆、河南省图书馆。卖点卖点开发商品牌

20、、片区生活配套，升值潜力。万达产品战略分析万达产品战略分析第一代（2000-2002)第二代(2002-2004)第三代(2004至今）产品种类纯商业纯商业城市综合体选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区中心规模5万平方米15万平方米4080万平方米业态购物功能组合购物功能组合不夜城加集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影城建筑形式盒式建筑组合式综合体案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、郑州第一代：长沙万达广场第一代：长沙万达广场第二代：天津金街万达广场第二代：天津金街万达广场第三代：北京第三代：北京CBD万达广场万达广场

21、万达战略布局万达战略布局l万达足迹遍及全国21个省、31个重点城市，投资兴建了37个万达广场。项目主要布局在东部沿海发达地区与一二线重点城市。战略布局分两阶段：战略布局分两阶段：l第一阶段为2000年2006年期间，万达布局为重点城市核心地段，如北京CBD万达广场、天津和平路万达广场。l第二阶段2006年至今，一二线城市的副中心或新区中心，如天津河东万达广场、郑州中原万达广场。万达城市布局图万达城市布局图万达战略分析战略转变的因素：土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对较低，且升值潜力大。规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目

22、。城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新区中心迁徙，从而为商业地产项目提供了优质客群。地理空间：副中心与新区中心土地储备量大，利于产品组合，降低开发风险。政府政策：国家统筹城乡发展，构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综合体，符合国家及地方发展规划，易于获得国家政策支持。项目规划5#6#2#1#3#4#AB整体规划：万达广场有南、北两块地组成。南块地为住宅用地，占地38347.85，建筑面积为28.2万，有1#-6#6栋33层高层组成，皆为2梯4户，层高为2.9米，底下两层商业，商业层高为4.5米，一托二；北块地为商业用地，占地54331.41，建筑

23、面积为24.9万。由A、B2栋SOHO公寓、“U”字形外铺内铺两层商业、以及开发商自持购物中心组成。 U”字形外铺内铺为一托二形式。现售卖：住宅的是4#，2梯4户，33层，3个单元，户型为90的两房和140的三房，各占50%。现4#剩余30%，集中在较高层数，价格为7400-7500元/。A/B公寓单层面积1300，为6梯24户，现剩余100套左右，多为朝南户型，面积为41-59，价格为75008000/，比朝北户型贵处1000元/左右。 预售买：住宅3#未开盘，为两个单元。发展策略：郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区，即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河

24、路北。本项目属于万达集团商业地产的第三代产品城市综合体，包括大型购物中心，SOHO，住宅，精品商业街等业态。本项目规划总用地面积92679.26，总建筑面积约53万,总容积率为4.55。 产品配比分析产品类别面积套数销售均价开盘时间备注商业街内街67-200 共200多套约3万/2010.125万外街90-200 2.8万/（端头最高4.1最低2.3）2010.12购物中心7000 6层招商自持物业共分六层，主力店有沃尔玛、国美电器、万千百货（中端时尚）13.8万SOHO办公楼30-701048套6500元/2011.04.166.1万，11.5%，现剩下区间41-59100套左右，价格多为7

25、500-8000元/，原因为朝南户型，价格贵1000元/ 。住宅70-1402263套7500元/2010.12.1926万，49.% 现售卖4#，剩余30%房源，3#未开。 住宅底商81.56-260.4158套2.8万/2010.11.132.2万，4.25%从图表中可以看出，中原万达广场商业占总体的一半，这显示了万达集团的核心业务开发模式：以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理。产品特色以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂

26、与纽带。两层商业街，对外出售，讲个均价3万/，端头最高4.1万/，最低2.8万/。三层室内步行街，招商。六层购物中心主要主力店有万千百货、国美电器、沃尔玛。产品-户型设计优点：餐厅三面靠墙，功能性较强；主卧有卫生间，并且有步入式凸窗，居住品质较高。4#1404#90优点：动静分区，干湿分离；南北通透、客厅连接大阳台，居住品质大大提升。缺点：动静没有分区。缺点：两个卧室门相对，犯“门冲”，各自的私密性较弱。从现售的4#楼来看，主要的户型就是以上两种，90的两房，140的三房。从西区的整体来看，70-80的两房和90-100 的三房为主力户型，中原万达广场突破了这样的户型模式，以改善型的户型为主，

27、证明了万达对西区潜在消费以及市场形势的看好。价格分析住宅价格：均价为7500元/公寓价格：均价为6500元/，朝南向公寓价格为7500-8000元/。商铺价格：均价为3万元/，端头最高4.1万元/，最低2.3万元/。万达广场是以商业为中心的城市综合体，因此住宅价格会根据区域市场情况而制定自身的价格。公寓为40年产权，因此价格较住宅相对低。万达广场的商业模式已成典范，由购物中心带动四周商铺的发展，因此，商铺价格相对较高。区位价值-打造郑西副中心在西区生活配套相对比较完善的大环境下，再加上郑洛城市工业走廊的提出，南水北调工程对西区环境的优化，大学城的设置、西流湖的改造，特别是近几年道路的贯通，使得

28、楼市西北洼地开始隆起，以及西区的商业显现出巨大的发展空间；中原万达在这种情况下诞生，使之发挥无可替代的作用。中原万达广场位于中原路和秦岭路的交叉口，秦岭路堪称“郑西门户”，因此，中原万达广场对郑西来说就是门面，同时对提升区域形象发挥了几大作用。一、完善郑西区域功能；二、提升郑西商业档次；三、带动西区房地产价格；四、新增大量就业岗位。四大社会效益升龙凤凰城-东建材的复兴者开发商河南捷宏置业有限公司位置金水区未来路与郑汴路交汇处规模总用地面积337776，总建筑面积约185万物业形态高层住宅、公寓、写字楼、商业主力户型现售卖主力户型为94的小三房价格策略住宅&公寓：住宅均价8300元/。写字楼：均

29、价1.2万元/。客户情况豫东为主，周边做建材类个体，写字楼白领，年龄35-45为主。销售情况住宅：D区现销2#公寓以及6#3梯6户。商业：未开盘写字楼：A区1#2#，B区6#，C区1#。配套设施生活配套：生活配套：曼哈顿商业中心、沃尔玛、麦德龙卖场、家乐福、丹尼斯、五星电器、红星美凯龙家居广场等金融机构：金融机构：广发银行、建设银行、农业银行、兴业银行、中信银行、交通银行、中原信托等教育资源：教育资源：郑州四十五中、郑州市三十九中、郑州十一中分校、建业小哈佛等交通设施：交通设施：BRT地铁站紧邻郑州市市规划的3、4号地铁线（中心换乘站），35、51、52、60、77、85、K52、夜班805、

30、27、208、501、603、42、114、117、221路等几十条线路环伺周边。卖点卖点3条地铁交汇，新旧城区分界点。项目规划-总用地面积总用地面积337776337776，总建筑面积约，总建筑面积约185185万，万，A区区D区区C区区B区区6#6#7#7#5#5#1#1#4#4#3#3#2#2#4#4#整体规划：升龙凤凰城分为A/B/C/D4块土地.A区1#-8#，2栋写字楼，4栋住宅，现4#剩余2套140的四房；B区1#-6#，1栋写字楼，5栋住宅，现写字楼剩余房源；C区为安置区，1#-11#，2#楼为写字楼；D区1#-7# ，大部分为31层，其中2#29层，5#18层，7#33层。开

31、发战略：升龙凤凰城项目是河南升龙集团开发的第四个大型城中村改造项目，地处商贸路以西、郑汴路以南、未来大道以东、陇海铁路以北，原址为凤凰台名优建材城。 项目总用地面积337776平方米，总建筑面积约185万平方米。C区为安置房。现售卖：住宅：A区4#剩余2套140的四房；D区2#、6#，房源剩余1/4，其中2#楼为3梯17户公寓，29层，面积为4677； 6#楼为3梯6户住宅，31层，面积为62的小两房，94的小三房，122的三房，138的四房。写字楼：A区1#2#，B区6#，C区1#。房源：推出B区C座写字楼，共28层，224间，标准层8间，1800，共4.8万方;推售产品梯户：6梯8户销售套

32、数：20套左右销售价格：12000元/优惠方式：办卡客户开盘时额外优惠3%，一次性优惠3%，按揭优惠1%预售卖：5月底D区1#3#开盘，3梯6户，1#31层，3#31层。产品特色便利的交通：3、4号地铁线交汇，3、6号地铁线交汇。2013年，郑州将进入地铁时代，项目周边3、4、6号线使项目充分享用快捷地铁交通。商业：升龙凤凰城整体商业布局在住宅的底层，体量为70万，为4层，其中D区7#2层，层高5m 。80%为高端精品建材类行业、政府导向，同时有基础。物业有：灯饰、家装设计、陶瓷。卫浴、木地板、橱柜、窗帘、布艺、家居、家俱。建材类：追随者。百货：补缺者。商业的运营团队为升龙.金泰成，对升龙凤凰

33、城的商业进行统一招商。产品-写字楼A区区D区区C区区B区区ABCDA：为A区8#，临近郑汴路，标准层面积为2054.96，高100m，共28层，地下1层，现剩第24层。可分成8个写字间，最小单元面积为08#的148，最大单元面积为01#的403。大堂面积560平方米，曼哈顿300多平方米，挑高10.5米，8部三菱电梯，空调为联机集中空调。B：为A区7#，标准层面积为1904，共28层，现剩4个整层。可分成9个写字间，最小单元面积为07#的133，最大单元面积为01#的355。C：为B区8#，标准层面积为1800，2011-05-08开盘，准现房销售，09-30交房。D：为返迁安置房，具体信息不

34、详。升龙凤凰城环球广场的客户群体多为建材、家电、投资担保、服装、金融类的企业。周围写字楼市场较为空白，此次升龙凤凰城的3栋写字楼为以建材类为主的企业提供了良好的办公场所。环球广场写字楼含8部2.5m/s的上海三菱电梯，保证最长候梯时间不会超过40秒，并设计成3m的超宽候梯厅；一楼大堂层高10.5m，面积接近560m，使得整个大堂显得豪华大气；楼栋使用约克多联机集中式空调，并装入新风系统，提高办公的舒适度；写字楼采用LOW-E中空镀膜隔音玻璃幕墙的外立面设计，整栋楼显得尊贵稳重。 BA产品设计-D区6#主力户型飘窗进深为1.5-2.15米阳台半面积赠送，使62一房变两房特点一：特点二：区域价值-

35、东建材的复兴者概况：东建材经济磁场立足中原辐射全国,在大郑州的发展建设中拥有不可替代的核心位置.现在大郑州的规划建设渐进高潮,作为建材业核心市场,东建材的发展任重道远,商业空间的扩容迫在眉睫。旧况：长期以来,受限于地域面积、业态构成等因素,东建材的铺位早已是僧多粥少,很多投资者、经营者却只能对着东建材这样一个聚财宝地望而兴叹.新时代：当“投资东建材”的呼声日高，当众多投资者苦于无门进驻东建材时,郑州市市场发展管理局开创了东建材投资新局面：东建材全面改造升级!最炙手可热的市场和最鼎盛的商气同具一身,东建材行业王者地位无出其二!顺应市场的变革和创造更多的商机是东建材升华的原动力,由此,东建材振动巨

36、翼,化鲲为鹏,扶摇直上,迈向更新、更先进、更广阔的建材行业纪元。东建材升级改造更是对郑州城市化进程的有利推进,是与整个中原地产市场消费趋势有机结合起来的,东建材由于其自身的优势也决定了投资者选择此处将拥有的广阔受益前景.升龙凤凰城的建材市场则是东建材原有市场的追随者，更是复兴者！锦艺国际华都-国际风情人居典范开发商郑州韩园置业有限公司位置中原区桐柏路棉纺路交汇处西北 规模总占地35万平方米，总规模120万平方米 ，容积率为3.5，绿化率为40%，地下停车位1246个物业形态高层住宅、商铺、写字楼、公寓式酒店主力户型一居71平米，二居83-114平米，三居107-148平米价格策略一期均价580

37、0元/；二期A组均价7500元/，客户情况市区中原区为主，地市登封为主，二次置业为主。销售情况一期2009-10-24开盘，现已售罄；二期A组2010-06-1开盘，剩首层顶层几套三房；B组未推出，共11栋楼配套设施碧沙岗公园、地铁1号线、郑大一附院、建设路第二小学卖点可变幻空中花园(买2房得3房)、海派新古典主义建筑风格、ArtDeco风情景观、双气、地暖、地铁1号线。项目规划整体规划：整体规划：锦艺国际华都锦艺国际华都分一期、二期、三期。是国棉1厂、6厂的拆迁改造工程。一期一期1#-11#，大部分2梯4户，除2#2梯3,5#2梯5户，11#楼王2梯2户。一共2000多户，一期09-07月开

38、盘，于2010.03售罄，整体下个月交房，均价4300元/，商铺底商大部分一层，一期东南角2层，一共有110多间，面积为10200，价格为1.3-1.4万/，西南角价格高至5.6万/。二期二期A A组组1#-6#，为1个单元，2梯4户，2010.06月开盘，2010.10售罄，开盘价6300元/，均价7400元/ 。B B组组7#-13#，大部分2梯4户，8#2梯5户，楼王14#15#16#，为2梯4户，其中15#2梯5户，均为开盘，预计为7500-8000元/ 。楼王楼王14#15#16#，为2梯4户，其中15#2梯5户，三期三期为教育组团，为互助路西分校、幼儿园。一期一期二期二期三期三期锦

39、艺城锦艺城锦艺城锦艺城预售买：二期B B组组7#-13#，大部分2梯4户，8#2梯5户，楼王14#15#16#，为2梯4户，其中15#2梯5户，均为开盘，预计为7500-8000元/ 开发战略：开发战略：锦艺国际华都是国棉厂首个改造项目，是1厂6厂的原址改造，是香港锦艺集团进军河南的一笔力作。户型分析64.281+1室1厅1卫97.12+1室1厅1卫户型方正，得房率较高。可变幻空中花园，使一房华丽变成两房。双居室朝南，客厅大面积采光，提高了居住舒适度。卫生间干湿分离，有效提升居家生活的便利。全明设计，居室南北通透，客厅、餐厅独立，提高生活品质，可变幻空中花园，使两房华丽变成三房。卫生间干湿分离

40、，有效提升居家生活的便利。启示：在刚需依旧很大的西区来讲，锦艺国际华都的可变幻空中花园使一房华丽变成两房两房华丽变成三房，这是个亮点也是极大的吸引点。在提高了房间的使用率，满足客户心理之外。锦艺城，开启中原商业锦艺城，开启中原商业MALLMALL时代时代 一座城，30万平米，50亿元。由香港锦艺集团倾力打造的一站式国际时尚精品购物中心。凭借超大的商业规模和全新的商业模式，坐落于桐柏路、棉纺路交叉口的锦艺城将填补郑州西区商业空白。锦艺城体量30万，地上四层，地下-1层，有四栋高层未确定物业，有现场沙盘来看，为2栋写字楼和2栋住宅。值得一提的是，锦艺城是以开发商单一业权经营，100%永久自持，不出

41、售，由锦艺旗下专业商业管理公司进行统一管理。统一商业规划、统一品牌招商、统一经营管理、统一营销推广、统一物业管理，锦艺集团强大的资金杜绝短期撤资风险，上市品牌重企信誉实力保驾护航，缔造百年财富盛宴。据悉，中国零售百强第一名“上海世纪联华旗舰店”已成功签约，率先引进了国内豪华院线“成龙院线”，打造中国生意最火爆的单体影城。西中心10万平米最大单体家居建材广场“上海月星家居”已捷足先登，百思买五星电器旗舰店领衔进驻。新模式决定影响力，大品牌产生号召力，高定位容纳消费力。锦艺城携国内一线品牌，集合抱之力，演绎中原都市商业新传奇。综合体市调汇报综合体市调汇报郑州综合体分布、综合体基本信息1 12 23

42、 3城市综合体概述城市综合体概述个案分析个案分析郑州综合体现状郑州综合体现状城市综合体概念、分类、典型特征、功能分析、基本信息、项目规划、产品分析、区域价值郑州综合体分布启示：从图表中我们可以看出，郑州综合体项目基本集中在西区和西南区，以及中州大道以西经三路以东的区域，这是基于对城中村的改造，以及对老工业基地的拆迁。海马公园综合体基本资料综合体基本资料40%3.801500000210000住宅、写字楼、商业美景鸿城43%2.9735000086710住宅、商业、写字楼、酒店正商新蓝钻30%5.602800000499500住宅、商业、写字楼升龙城15%7.5940000052693住宅、写字

43、楼华润万象城35%3.003000000918000住宅、写字楼、酒店、商业德润黄金海岸30%5.601800000362402住宅、酒店、写字楼、商业中原新城30%5.501200000253080住宅、写字楼、商业、酒店升龙国际中心-4.43630000110000住宅、商业购物中心、商务酒店、写字楼、二七万达广场14.5%4.5553000092679.26住宅、公寓、购物中心、商业中原万达广场40%3.501200000350000住宅、商业、集中商业锦艺国际华都24.58%5.241850000337776住宅、公寓、写字楼升龙凤凰城35%6.50800000113390住宅、写字楼

44、、公寓、商业、酒店曼哈顿绿化率容积率建筑面积()占地面积()物业形态项目名称40%3.801500000210000住宅、写字楼、商业美景鸿城43%2.9735000086710住宅、商业、写字楼、酒店正商新蓝钻30%5.602800000499500住宅、商业、写字楼升龙城15%7.5940000052693住宅、写字楼华润万象城35%3.003000000918000住宅、写字楼、酒店、商业德润黄金海岸30%5.601800000362402住宅、酒店、写字楼、商业中原新城30%5.501200000253080住宅、写字楼、商业、酒店升龙国际中心-4.43630000110000住宅、商

45、业购物中心、商务酒店、写字楼、二七万达广场14.5%4.5553000092679.26住宅、公寓、购物中心、商业中原万达广场40%3.501200000350000住宅、商业、集中商业锦艺国际华都24.58%5.241850000337776住宅、公寓、写字楼升龙凤凰城25%6.50800000113390住宅、写字楼、公寓、商业、酒店曼哈顿绿化率容积率建筑面积()占地面积()物业形态项目名称绿化率容积率启示：从表格和图表可以看出，综合体项目总体占地面积比较大，容积率较高，绿化率相对其他住宅项目较小。这从一定程度上可以反映，在满足居住功能性的同时，居住质量会有所下降。郑州市场综合体商业分析项

46、目名称建筑面积(万) 商业面积（万 ）商业占比（%）曼哈顿802632.5升龙凤凰城1857037.8锦艺国际华都1203025中原万达广场532139.6二七万达广场631727升龙国际中心1204033.33中原新城1802815.6德润黄金海岸3008528.33升龙城2805017.86从图表我们可以看出，在综合体项目中，大部分的商业占比在25%-40%之间，这体现了商业在郑州综合体项目中的重要地位。这与郑州市发展商圈成相辅相成，成功的综合体商业能够改写城市商业版图。例如曼哈顿商圈就是一则成功的例子。郑州城市综合体迎来发展的春天郑州无论是老商圈的升级改造，还是新商圈的规划建设，其中体量

47、大、档次高、功能全的城市综合体项目占到整个商贸流通项目投资规模的70%以上。“这一数据意味着城市综合体已不仅仅是一种建设项目，而是成为影响省会商业格局、改写商业版图的一种全新模式。”“城市综合体项目可进一步完善城市功能，提升城市的承载力，这些大手笔势必成为省会旧城改造、新区建设和现代服务业发展的新引擎。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰分析。启示：我们可以看到郑州现在越来越多的项目正以综合体的模式开发，这代表了这种多功能性的物业模式越来越受到开发商的喜爱，特别是在新政出台后，住宅市场受到一定的限制，商业性质的物业越受追捧，这也给综合体的发展带来一定的机遇版权声明：本文仅供同致行内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。汇报结束，感谢聆听！汇报结束，感谢聆听！Thatsall,thankyou!