《融侨华府连云港营销策划竞标报告(1123)113p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《融侨华府连云港营销策划竞标报告(1123)113p（113页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010囤茄牧距酗瓤肋浅袍金臻轻拢栅好帧挞骡螺吨蕾薯贫慕邮妻谎屡棒蚕览朗融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010融侨品牌新领域市场运作思考融侨品牌新领域市场运作思考1 1、连云港品牌市场环境、连云港品牌市场环境2 2、融侨品牌力主张、融侨品牌力主张3 3、融侨品牌资产、融侨品牌资产4 4、融侨品牌本土落
2、地策略、融侨品牌本土落地策略 品牌目标品牌目标 衫扼驯赡虐喘巢刺问虚拭宰锹脖贱现酒隅涨控粉耿眯娩矫鹃加蹈霖嘉刺藏融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010品牌力市场环境品牌力市场环境市场现状：市场现状：实力开发商现时不足，后续品牌比拼激烈实力开发商现时不足，后续品牌比拼激烈。目前为止以同科/东盛为代表的当地开发品牌占据80%强，随着绿地/福建开成的率先进驻，继融侨之后，保利/万科陆续挺进港城。诉求点诉求点
3、：“实惠”“学区”“异域风情”“优美环境”，其中“实惠”“学区”在新浦区域尤为普及，且在产品方面给客户以强烈的“性价比”印象诉求点较难在形象认知上真正打动连诉求点较难在形象认知上真正打动连云港的中高端消费群。云港的中高端消费群。起跑点起跑点：平台较低，落脚点均是“房子”，“社区”，开成高尔夫国际社区虽然提出“全独栋”的概念，但现实开发过程中的品牌整合和传播能力一般，最后的诉求方向趋于形而上，营销手诉求方向趋于形而上，营销手法相对老套，利益传播面相对狭窄，无圈层感营造和高端身份区法相对老套，利益传播面相对狭窄，无圈层感营造和高端身份区隔。隔。余囤筷然箍铝怠辐催称盟卢肪馏驰需粤渣喝勘腆批筋踌筛吱疑
4、先福括藉汾融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010融侨集团首次进入连云港，市场无实际项目做支撑业绩认知、形象认知、品牌认知较低关键词：第一认知不够关键词：第一认知不够目目标标占位：占位：高起点高起点区域市场的区隔性、独特性区域市场的区隔性、独特性 品牌力目标确立品牌力目标确立拟岭扯枢圾寿昭厦馆桂舒晕葡味敖选索淋考唐腔哮伪冕攻雁昧砧销关率数融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨
5、华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010品牌力品牌资产品牌力品牌资产构筑理想城市生活地产地产2020强，强，2121年年发展展布布阵1616座核心城市座核心城市进军连云港云港“大江大江苏十城十城战略略”的重要布点的重要布点赤浴帛佐责号贮团拽做卢牧纵焉铂债褥穴合权蝉羡痴许癸扰龄狞嫡迸荚与融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 6 Copyrig
6、ht Centaline Group, 2010品牌力品牌资产品牌力品牌资产融侨集团的四条产品线融侨集团的四条产品线大盘社区系列自然珍藏系列滨江盛景系列城市华宅系列n 福州江南水都n 重庆融侨半岛n 福州淮安别墅n 福州旗山别墅n 福州水乡别墅n 南京江北别墅n 福州融侨观邸n 上海融侨馨苑n 武汉融侨锦城n 南京中央花园n 合肥融侨天骏n 武汉融侨华府一个以一个以“筑家筑家”为社会责任的企业，对每一个细节精益求精为社会责任的企业，对每一个细节精益求精顺理成章地造就了全系产品线最终成为城市精品的榜样顺理成章地造就了全系产品线最终成为城市精品的榜样带来居住方式和生活品质划时代的改变带来居住方式和
7、生活品质划时代的改变袁席递迪瞒诱锦呵樱付脑唆或浙路我褒帖限俗酞找邀筛悔募捷好留液倘钡融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 -国际理念 全国布局 大江苏十城战略成功推进-打造百年精品建筑，区隔市场的理念本身-以客户实际利益为出发点的产品实践支撑关键词：为居者着想，为后代留鉴关键词：为居者着想，为后代留鉴 战战略略集团实力支撑，高举高打入市集团实力支撑，高举高打入市集团品牌带动项目品牌并举双赢集团品牌带
8、动项目品牌并举双赢品牌力品牌主张品牌力品牌主张堵怕芳傻桔娜劝部灌礼屯纺塘捧锨壹插就篮病缀珍叼喂杏堡氨冕栋绅五柳融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010城市建设利好，品牌开发商即将云集，意味着市场潜力项目以实力集团城市华宅系列之高姿态抢占品牌入市先机完成一系列市场占位结结论论引领城市市场新标杆引领城市市场新标杆打造连云港地产市场未曾见过的人居巅峰打造连云港地产市场未曾见过的人居巅峰品牌力策略布阵品牌力策略
9、布阵味倔县狱绕沂磐跪苹哺款呼光脊鹊垢尧瞩悯路搔磊讥夺躁和时气痔瑟惠酒融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010低调的姿态低调的姿态百年融侨，与大江苏同发展高调的声音高调的声音强势媒体宣传有影响力的业内活动大众舆论的有力引导品牌力重磅落地品牌力重磅落地悟梦含僵泽粗话映年音坚慈珊碎鹃锗钨绩禽号友益吧倡车蹈济效围瑶磷摊融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(
10、2010-11-23)113pCode of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010大区隔体系建立品牌引领者地位大区隔体系建立品牌引领者地位产品产品区隔区隔坐标坐标区隔区隔情感情感区隔区隔品牌品牌区隔区隔充分借助融侨品牌在江苏及全国的影响力，树立品牌实力形象和高度责任感通过产品品质的塑造，以及“大江苏十城战略”的印证，建立客户与品牌的友好度以品牌价值理念和实力产品体系树立坐标系，实现品牌价值和项目的价值互为提升以会所运营为事件切入点，后期通过大量活动加强已有融侨客户的忠诚度，同时带动新客户的投入，并挖掘其价值杖朽鸯润奶瓣崖看纷水舍酒细夹
11、谢纸香匈扇夯裙宛兢骨售叙幼墓睬迂毛捕融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010融侨华府市场扫描融侨华府市场扫描1 1、整体市场、整体市场2 2、区域市场、区域市场3 3、周边个案市场、周边个案市场市场分析市场分析4 4、本体分析、本体分析恳镶宦穆倍钎吊厂永样恰侯惠悸傣落妻甥剃傈选桐炸从亩汝痊懊畸擂卑宫融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-
12、11-23)113pCode of this report | 12 Copyright Centaline Group, 201020102010年年1-1-月市区住宅供应和需求情况月市区住宅供应和需求情况( (万方万方) )1-8月新政前新政后月份月份总计共计1月2月3月4月共计5月6月7月8月供应供应120.547.51682.5217321191419需求需求107662310151841911912供求比供求比1.10.70.70.80.21.21.82.31.71.61.6项目项目开盘时间开盘时间 推量推量截止截止6 6月月1010日成交日成交去化率去化率瑞丰.凤凰岭2010年月1
13、097843%嘉泰城市花园山南居2010年月1558632%城中阁2009年月1927942%金源凤凰城2009年月117174563%新政后市场供整体情况新政后市场供整体情况今年4月份“史上最强”的楼市调控后，轮番9.29楼市调控的威力似乎来得比较晚，10月港城楼市成交量并没有因为调控的出台而急转直下，市场成交不降反升，再次创下4月份楼市调控以来新高成交，直逼5000多套。 9.299.29新政前市场供应情况：新政前市场供应情况：市场住宅整体供大于求，尤其在新政后，供应远远大于需求，市场形势比较严峻。整体市场整体市场: :新政后住宅供应锐减，成交下跌态势显著，市场观望气氛较浓新政后住宅供应锐
14、减，成交下跌态势显著，市场观望气氛较浓; ;市场市场表现由表现由“供需不旺供需不旺”“恐慌淘盘恐慌淘盘”“渐入观望渐入观望”反复转换反复转换教柒脖陈瑞智甚琶贷嘶擦耽饺乏番筑捉缀鞋既猩舍旬削究郸紊二皆枯注废融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010近期走近期走势: :10月港城全市共成交商品房成交面积约48.13万平方米，较9月份的成交情况均出现了小幅环比增长的态势，分别环比上涨29.17%和24.78%
15、 。整体走整体走势: :从近一年的成交量上看，09年11月达到最高峰，目前市场需求明显下降,处于下行空间；整体市场整体市场: :新政引导消费结构新政引导消费结构, ,中小户型房源成交比例上升，客源回归户籍地置中小户型房源成交比例上升，客源回归户籍地置业趋势凸显。业趋势凸显。粥谚说由炔炼截枪琵屈砾靶冠吼灾寥饯豫逆付越与敌声劈煤呸郑士脓证钮融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010价格走价格走势：n近年市区
16、商品住宅均价一路飙升，市区均达4000元/左右；n10月中下旬，楼市又遭遇商贷和公积金贷款“双线”加息。面对一系列新政陆续出台，针对首付门槛抬高、契税上调和房贷利率的提高，中小户型、低总价楼盘已经成为时下楼市供需双方的关注点；n变化：由单价关注到总价平衡中心城区中心城区可签售套数可签售套数可签售面积可签售面积新浦区6610116.72连云区2175140.6合计8786257.32市场存量分析：市场存量分析：n如果按照当前月度去化30万平米计算，该批存量需9个月，但是当前宏观调控楼市观望态势进一步蔓延，该批房源成交周期将大大延长。n截止11月8日，连云港中心城区存量商品房8786套，其中连云区
17、的供应比重下降，存量2175套，占全部供应的24.7%；整体市场整体市场: :市场存量消化周期逐渐拉长，供大于求局面趋向严重。市场存量消化周期逐渐拉长，供大于求局面趋向严重。育量愿掐筛萝趟侗晒甜遵乖二止袜领汞序烫矮萎佬忠惑境板伎凝腕恩唤果融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 15 Copyright Centaline Group, 201055-12055-120万万市场主流总价位：市场主流总价位：60-10060-100万万0 06060909012012015
18、01503030四季花城四季花城40-10040-100万万55-12055-120万万瑞丰凤凰岭瑞丰凤凰岭香堤花园香堤花园50-10050-100万万映象西班牙映象西班牙40-9540-95万万水榭花都水榭花都40-9540-95万万同科同科汇丰国际汇丰国际明珠皇冠明珠皇冠家园家园50-11550-115万万连云港中高端云港中高端产品市品市场主流主流总价箱体价箱体整体市场整体市场: :港城高端住宅价格分水岭港城高端住宅价格分水岭: :均价约均价约55005500元元/ /，总价，总价60-10060-100万万/ /套。套。羞吭山掳官仇缅禽泰釉殊明深碉缉兴运思垫恭宛娩惯芒谎复楞滑短灶粉爷融侨
19、华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010瑞丰瑞丰. .凤凰岭凤凰岭龙门山庄项目龙门山庄项目保利项目保利项目绿地观湖一号绿地观湖一号开成高尔夫别墅项目开成高尔夫别墅项目帝豪水榭花都帝豪水榭花都映象西班牙映象西班牙金源凤凰城金源凤凰城海客瀛州海客瀛州四季花城四季花城香堤花园香堤花园同科同科. .汇丰国际汇丰国际东瑞花园东瑞花园明珠明珠. .皇冠花园皇冠花园西墅海岸西墅海岸永泰山海自在永泰山海自在新浦区新浦区连
20、云区连云区区域市场区域市场: :城市东扩，综合大盘密集开发，连云新城竞争激烈。城市东扩，综合大盘密集开发，连云新城竞争激烈。宪栅奔名翼蓄搁它将烹亿背吨瘁亚蝇拙召吞筑肮劫酝云哮莽厂槐擎油俄此融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010n相对区域内的客户来说，本项目的未来区位价值前景良好，别墅价格与主流价格一致n公寓类产品要超脱市场均价达到1800元/平米,在当地客群普遍对总价具备抗性的前提下，目标客群的引导
21、和挖掘至关重要本项目本项目412龙门山庄龙门山庄名人世家名人世家3开成高尔夫社区开成高尔夫社区永泰山海自在永泰山海自在单价：单价：0.80.8万万1 1万万/ /平米平米开盘时间：开盘时间：20092009年年1111月月销售率：销售率：15%15%单价：单价：1 1万万1.51.5万万/ /平米平米开盘时间：开盘时间：20072007年年销售率：销售率：90%90%单价：单价：0.80.8万万1.21.2万万/ /平米平米开盘时间：开盘时间：20092009年月年月销售率：销售率：50%50%单单 价价:1:1万万1.41.4万万/ /平米平米开盘时间开盘时间:2007:2007年年销销 售
22、售 率率:70%:70%周边个案周边个案: :市场对高层公寓接受度不及低密度住宅，别墅物业则相对稀缺。市场对高层公寓接受度不及低密度住宅，别墅物业则相对稀缺。葬阳穴候翟馅荷会输增燥宾辫褒窍写吊说娶柒粟找贿园脸兴缘农渗雪埠惠融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010规模气势规模气势三十万平米大型综合社区三十万平米大型综合社区海滨沿岸海滨沿岸绝版海岸线，天生禀赋高人一等绝版海岸线，天生禀赋高人一等区属板块区
23、属板块连云区未来核心地段，旅游休闲区域连云区未来核心地段，旅游休闲区域周边景观周边景观北崮山、官山，黄海滨海一线海景北崮山、官山，黄海滨海一线海景人性规划人性规划花园式居住，景观丰富，层次多重，人车分流花园式居住，景观丰富，层次多重，人车分流别墅产品别墅产品风情院落别墅，附赠地下室风情院落别墅，附赠地下室高层产品高层产品主力户型产品，高附加值，大开栋距，气质天生高人一等主力户型产品，高附加值，大开栋距，气质天生高人一等一流配套一流配套高端会所、风情商业，名流生活自在尽享高端会所、风情商业，名流生活自在尽享品牌实力品牌实力融侨地产和融侨物业，信心和品质保障融侨地产和融侨物业，信心和品质保障融侨华
24、府融侨华府建筑风格建筑风格欧陆风欧陆风+ +新古典风的雍容气质新古典风的雍容气质本我认知：十大价值支撑，贵族气质，胜人一筹。本我认知：十大价值支撑，贵族气质，胜人一筹。讨妹唯草洞菇匝饶扬拍四槛矩轻吠汕技袖吩烂蛋烩椎番继苟亡至赫氨媚骡融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010开发商品牌价值优势开发商品牌价值优势区域未来前景可期区域未来前景可期项目天然优质资源项目天然优质资源特色产品打造特色产品打造高端资源
25、配套高端资源配套市场缺乏标杆引领市场缺乏标杆引领宏观大势不明宏观大势不明区域目前接受度低区域目前接受度低市场对高层公寓抗性市场对高层公寓抗性未来市场竞争激烈未来市场竞争激烈产品高溢价产品高溢价项目界定：机遇与挑战并存项目界定：机遇与挑战并存幌邢秒禹丙两乾析缝班吗望爹班集咒顿喊辱额做抓及牵忻草农退勿驹洗聂融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010市场分析结论：市场分析结论：市场机会点市场机会点n连云港是中
26、国东南海岸的黄金枢纽城市,经济发展欣欣向荣,城市楼市处于上升期,市场潜力有待挖掘,上升空间巨大n“城市东扩”是港城未来主流发展方向,规划的利好将为项目带来良好的前景n“融侨”是第一个全国20强企业进驻连云区,品牌优势及号召力非本土发展商可比拟n项目周边竟品同质化严重,优质产品容易脱颖而出n项目地块优势明显,可塑性较强市场威胁点市场威胁点n新政策后,楼市未来走势不明朗,市场去化量下降，去化周期拉长n区域竞争激烈，产品线跨度较大，同质化严重，区域房价存在“天花板”n区域内别墅产品去化速度快，市场接受度较高，高层产品去化速度慢，市场接受度较低机会大于威胁机会大于威胁结合本项目，市场核心问题导出:1、
27、楼市“下行”，市场去化速度减慢，市区内客户群体不能保证本项目去化速度2、港城楼市尚不成熟，本项目主要供应高层产品如何化解市场抗性奏怠邑簧刹讼意墅君淫晨定翼篱口遍漏藏弊抖曹懊扛铅菲冯街线钮钉兑雹融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010融侨华府客户定位融侨华府客户定位1 1、现有市场客户特征、现有市场客户特征2 2、目标客群界定、目标客群界定3 3、核心动机、核心动机客户分析客户分析4 4、项目与客群对接
28、、项目与客群对接你撰旗氰记拍昭辩磅驯芦赖吩诺培舷沸睫爆洋宝盼碑荚凯秦霍纹奸闸好篙融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010客户特征客户特征: :客户年龄：中青年人群为连云港主要购房群体，岁以下占比客户年龄：中青年人群为连云港主要购房群体，岁以下占比. .家庭收入：平均月收入为家庭收入：平均月收入为37503750元，元，1-61-6万年收入家庭最多，占万年收入家庭最多，占73.3%73.3%条癸兔榆龙难
29、巫掩篙泣寝崎曝惹舞摇瓜淹贿听舱序摹思呢怂臂掸酵寒臀余融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010客户特征客户特征职业特征：单位职员、工人、教师比例合计达到职业特征：单位职员、工人、教师比例合计达到68.5%68.5%，是购房者的主体，是购房者的主体居住特征：现居住面积居住特征：现居住面积110110以下的占比为以下的占比为52.3%52.3%，改善居住环境是购房目的，改善居住环境是购房目的铰踞院研湘憎友展
30、耐肉巾作弄娄谜早隘戳驼网义绅厢希洼麻允耙九淀嘘岸融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010需求特征需求特征购房区域：连云区市场接受度不高，意向购房者仅有购房区域：连云区市场接受度不高，意向购房者仅有7.2%7.2%物业偏好：喜欢多层与小高层，高层住宅仍需要一个引导和适应的过程物业偏好：喜欢多层与小高层，高层住宅仍需要一个引导和适应的过程承缓兔荚兆预砚褐岳颖睬舟捐错恐怪水晓糖暖寒乃拴罐糕谷倾揉胚札寡德融侨
31、华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010需求特征需求特征购房目的：二次置业占主导地位，投资客户比例下降幅度较大购房目的：二次置业占主导地位，投资客户比例下降幅度较大价格承受：价格承受：20-3520-35万总价承受能力最强，万总价承受能力最强，4040万为心理承受临界点万为心理承受临界点寻枣镭披袜眼翻否饺今抄颜底至励川唐败韦僧葱倍扰椒讣闷怜点悸穷炔澎融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)1
32、13p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010客户物业类型偏好结合本体分析客户物业类型偏好结合本体分析高层：本项目主要供给，但客户接受度不高高层：本项目主要供给，但客户接受度不高别墅：高端产品，能承受总价客群有限，但供给体量较小，易于去化别墅：高端产品，能承受总价客群有限，但供给体量较小，易于去化客户物业类型偏好客户物业类型偏好本项目建筑类别本项目建筑类别对比分析对比分析对比结论对比结论类别类别需求程度需求程度类别类别供给供给需求需求供给供给多层506%多层无市
33、场主流无-小高层322%小高层无市场次主流无-高层81%高层95%具有一定抗性本项目核心供给客户接受度不高,产品同质化严重别墅91%别墅5%非主流高端产品本项目非主力产品高端非主流产品，但项目体量较小，去化不成问题畦躁翟臣喜拓驰昼瑰惮零芍航既领砒指署谜催覆裙烙赦鲤囚比掘道念高引融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010客户区域偏好、总价承受结合本体分析客户区域偏好、总价承受结合本体分析客户对片区认可度不
34、高，符合本项目价格门槛的客户只有客户对片区认可度不高，符合本项目价格门槛的客户只有3%3%，说明在现阶段，说明在现阶段，本项目目标市场容量较小本项目目标市场容量较小1. 1. 客户购房区域偏好客户购房区域偏好2. 2. 客户价格承受客户价格承受3. 3. 本项目总价本项目总价分析结论分析结论北区:6.6%东区:32.1%南区:16.1%10万以下6%西区:7.3%中心区:20%开发区:4.2%连云区:7.2%10-20万以下21%20-30万以下49%35-40万17%40-55万4%55-60万2%60万以上1%小高层:55-100万别墅:240-290万客户对片区认可度不高只有少量客户能承
35、受本项目总价目标市场容量较小目标市场容量较小薯娠肢亨韧怨趁靛受白杠佑与摊奔劣桔荣噪图泅蛔莫舞逢敦屎微摘毡廓煽融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010客户月供能力结合本体分析客户月供能力结合本体分析根据计算，本项目高层月供区间为：根据计算，本项目高层月供区间为：2157-80392157-8039元，别墅月供区间为：元，别墅月供区间为：9300-9300-2.352.35万元（万元（10-3010-30
36、年），大部分客户难以突破本项目价格壁垒年），大部分客户难以突破本项目价格壁垒本项目供给本项目供给公寓总价公寓总价56-100万公寓首付公寓首付16.8-30万公寓贷款公寓贷款39.2-70万月供月供1010年年: :1515年年: :2020年年: :3030年年: :第一套(元)第二套(元)4200-75003145-56152635-47052157-38524502-80393470-61962982-53242544-4542别墅总价别墅总价242-292万别墅首付别墅首付72.6-87.6别墅贷款别墅贷款169.4-204.4月供月供1010年年: :1515年年2020年年3030
37、年年第一套(万元)1.81-2.21.36-1.641.14-1.40.93-1.13第二套(万元)1.95-2.351.5-1.81.3-1.561.1-1.33年收入年收入占比占比最高月供额最高月供额1万元以下18.1%333元/月1-3万45.7%334-10003-6万27.6%1001-20006万以上8.6%2001元以上大部分客户难以突破本项目价格壁垒最高月供额取月供收入比4:6蹦胀卧恤凿捉窘彪柄止雕应邑隧言游胡怒都拜趾锁凰售帛邓得繁皿券尧甭融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of
38、this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010本项目目标客群细分本项目目标客群细分刚需户型刚需户型：89.1：97.3目标细分：连云区、新浦区、开发区、海洲区首次置业客户，刚性需求，年龄集中在30岁以下改善居住环境改善居住环境：116.2：131目标细分：连云区、新浦区、开发区、海洲区首改客户，改善居住环境需求，年龄集中在30-45岁改善生活质量改善生活质量：140.2：169.3目标细分连云港市区及周边县市、在异地事业成功连云港户籍改善生活质量需求，年龄集中在30-45岁升华生活品质升华生活品质：284.6；：314.9：335.4；：284
39、.9：319.3；：344目标细分：全市范围、周边县市、等金字塔尖客户以及在外地连籍多次置业客户，年龄集中在40-55岁主要客群主要客群主要客群主要客群帕深隐搬吩洱沼咽精吠牲蓑库珊韧詹救哄什双芬儒符论即杯底轮赎怜惧冲融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010核心客户重点客户偶得客户别墅核心客群：市区顶端阶层别墅核心客群：市区顶端阶层来源：连云港市区置业目的：提升生活品质职业构成：政府官员、私营业主、企业
40、高管偶得客户：外市及职业投资客偶得客户：外市及职业投资客来源：长三角重点城市置业目的：增值、保值职业构成：职业投资、公寓核心客群：高收入阶层公寓核心客群：高收入阶层来源：市区及县市、产业导入置业目的：改善生活质量职业构成：生意人，企业中高管，公务员重点客群：中等收入阶层重点客群：中等收入阶层来源：市区及县市、连籍客户置业目的：改善居住环境职业构成：白领、外出务工者本项目客户定位本项目客户定位研鼻昔涉湛或耳吻咋歪朗决蚊杉损销咐酬栏也娜捻部坝闯胳宦掌董膳估博融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of t
41、his report | 31 Copyright Centaline Group, 2010徐先生徐先生年龄：年龄：岁现居住地：现居住地：东海家庭结构：家庭结构：口之家置业经历：置业经历：多次置业，在多处有房产购房用途：购房用途：改善、投资职业：职业：从事水晶交易性格特征：性格特征：沉稳、善于思考思考、友善收入情况：收入情况：有相当资产，属于新贵阶层客户基本特征客户基本特征客户基本特征客户基本特征n意想购买户型：意想购买户型：别墅n对市场的看法：对市场的看法：最近调控很厉害，很多地方房价都有所下降，但对房子的增值有信心，调控只是暂时的；n对区域的认知：对区域的认知：听说连云区未来规划很好，特
42、别是海滨风景。可以考虑，但目前有些偏的，最好能有更多的商业；n购买关键因素：购买关键因素：希望购买的房子，环境一定要好，能距离东海近一些，档次要高一点、气派一点，安全性要好，物业方面最好能好一点，能有固定车位，房价如果高的话，希望能物有所值，我这边很多朋友都能承受得起房价，但是他们不缺房子住，没有好的产品不会去买n对本项目的建议：对本项目的建议：、在房子的外型上要气派；、私密性、安全性要好；、希望多些附加值，比如一些高科技的新风系统等。关键词关键词对未来有信心对未来有信心连云区规划好连云区规划好档次高档次高气派一些气派一些物有所值物有所值没好产品不会买没好产品不会买安全安全 私密私密高科技高科
43、技目标客户访谈目标客户访谈: :客户敏感性分析客户敏感性分析三尚韩伪璃华菌巳埂制领标帚掺脱吞留创近静榴栓宦镐储月吴豁震耪掺流融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010张先生张先生年龄：年龄：岁现居住地：现居住地：上海家庭结构：家庭结构：小太阳家庭置业经历：置业经历：目前在上海租赁公寓，准备回乡买房购房用途：购房用途：自住职业：职业：机械行业工程师性格特征：性格特征：健谈、稳重、思维缜密收入情况：收入情况
44、：月入.万，平时有私活收入客户基本特征客户基本特征客户基本特征客户基本特征n意想购买户型：意想购买户型：小三房n对市场的看法：对市场的看法：希望国家这次调控能起到作用，目前房价上涨速度太快，家乡的房价正在起步，希望不要涨得太快n对区域的认知：对区域的认知：我有差不多年没在家乡了，以前很少有人去”连云区“买房子，太远，但最近好象变化很大，如果规划得好，那个地方挺不错的，有山有水；n购买关键因素：购买关键因素：我在上海收入都不算低了，但是还是无力在上海置业，希望家里房价不要太高，留些收入空间给我支配。我在上海看了好多房子，希望房子不要太”老土“，洋气一点，花园要大，车人分离，免得孩子不安全；n对本
45、项目的建议：对本项目的建议：、园林多花些心思；、建筑质量要扎实；、多配置一些车位；入户大堂希望气派一点。关键词关键词目标客户访谈目标客户访谈: :客户敏感性分析客户敏感性分析希望抑制房价希望抑制房价连云区有山有水连云区有山有水以前很少有人买以前很少有人买房子洋气一点房子洋气一点 花花园大一点园大一点人车要分流人车要分流质量要扎实质量要扎实多配置些车位多配置些车位大堂气派点大堂气派点筋释淹彻赎肿贷觅美襄桥随羌合岭翟陵屯隋臆赃听豌听绝蹭瘁践调釉纲疡融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this r
46、eport | 33 Copyright Centaline Group, 2010马先生马先生年龄：年龄：岁现居住地：现居住地：新浦区家庭结构：家庭结构：口之家置业经历：置业经历：二次置业购房用途：购房用途：自住职业：职业：连云港集团管理人员性格特征：性格特征：风趣、幽默、思维活跃收入情况：收入情况：月入千，家里有店铺经营客户基本特征客户基本特征客户基本特征客户基本特征n意想购买户型：意想购买户型：大三房或四房n对市场的看法：对市场的看法：房地产往下跌应该是短期趋势，如果买房正是抄底的好时候,但从长远来看,中国人口这么多,需求还是很旺盛的,总体趋势还是上涨n对区域的认知：对区域的认知：我居住
47、在新浦区，一般新浦区的人很少到连云区去买房，主要是离市区有点远，但前景还是很好，政府规划的中心都往这个方向去了，若有特别好的产品，可以考虑购买；n购买关键因素：购买关键因素：价格要有升值空间，要有景观、要能看到海景,否则买到那里没意义,品牌发展商去做比较有保障,户型设计要合理,不要浪费太多面积；n对本项目的建议：对本项目的建议：、商业配套希望能多点,最好能有个好会所,；、立面最好是海滨风味；、品质感要好；、户型一定要设计合理。关键词关键词目标客户访谈目标客户访谈: :客户敏感性分析客户敏感性分析现在买房是抄底好现在买房是抄底好时机时机新浦区很少有人去新浦区很少有人去连云区买房连云区买房连云区规
48、划好连云区规划好连云区有好的产品连云区有好的产品, ,可以考虑可以考虑升值空间升值空间品牌发展商品牌发展商户型设计户型设计商业商业 会所会所海滨海滨 品质品质汕悼涪澡庐续虽棒腔敌腿伶马疥芽量佯娇婆卫敖胡优呵轧著驴炊智移谁援融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010客户特征与需求结合分析客户特征与需求结合分析客户客户特征特征VSVS需求需求提升产品力市场容量小市场容量小高层产品有抗性高层产品有抗性承受能力
49、有限承受能力有限产品好会买产品好会买价格要有升值空间价格要有升值空间安全与私密安全与私密增强展示面扩大客户来源渠道涛达酷讲撵蒙断舀迄荫较倚酞井琶属揩蛊磺岸孰吝砚蔡抨焰亥隙蓉椿疾虱融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010战略分析与借鉴战略分析与借鉴2 2、案例借鉴、案例借鉴1 1、核心问题推导、核心问题推导巍咏擞碗蚊勃贝垮准鉴朝余掺坎府后勿爆壤骸贯陌闰咨侦侈唾肇吹轨对擒融侨华府连云港营销策划竞标报告(2
50、010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010核心问题推导核心问题推导项目项目分析分析市场市场分析分析客户客户分析分析1、区域规划利好，景观资源丰富，环境质量优良；2、区域正处于发展阶段，基础设施、商业配套均不齐全；3、国内前20强房企，首次进驻连城，品牌优势无可比拟；4、项目规划品质高于市场平均水平，是将来营销发力点；5、融侨会所是项目的强势品牌资源，属本项目特色资源；1、市场供给量较大,大型品牌发展商即将进驻,未来竞争趋于白热化；2、楼
51、市“下行”，市场去化速度减慢，市区内客户群体不能保证本项目去化速度；3、产品同质化严重，区域房价存在“天花板”；4、连云区别墅去化速度较快,高层产品去化慢,市场接受度低；1、钟情多层小高层产品,对高层有一定抗性2、连云港属区域封闭型市场,目标客群容量不够3、客户收入水平难以突破本项目价格壁垒4、置业区域有偏好,地域归属感特征明显5、非本区客户认为有品质的产品会购买核心问题：核心问题：1、如何在现实的市场条件下跳出同质化竞争，建立核心竞争力，让客户来，让客户买？2、如何建立市场影响力，为后续产品销售建立奠定溢价基础？看看星河湾是怎么做的地堡禾袭暂刚渤剩滨辱坯衫舰吾肩酝导墓剩俯邹眼讯渡炸骨酋榷肘谭
52、霜寻融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010浦东星河湾基本资料浦东星河湾基本资料: :在区位和无外部优势资源情况下开盘在区位和无外部优势资源情况下开盘, ,已近五万已近五万/ /平米平米, ,两两倍于周边项目的均价的价格倍于周边项目的均价的价格, ,实现实现4040亿销售额亿销售额区位区位上海浦东星河湾东至锦绣路,南至浪水浜中心线,西至中心河东侧,北至白莲泾南侧.距离陆家嘴大约8公里,直接受2010世
53、博会辐射.规模规模营销成绩营销成绩总建筑面积:80000平方米总 户 数:4002007.9.28,星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。开盘当天销售40亿,创中国楼市开盘纪录！潮匠豆摧步糖输泊曾骨壁蛋铀芭此厌大踩抨会怂壬栽掌盯佣及俏北间哄刨融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010星河湾营销案例总结及启示星河湾营销案例总结及启示: :借鉴星河湾借鉴星河湾,
54、,不是要学习它的全部不是要学习它的全部, ,而是要学习它而是要学习它如何通过营销手段在城市里建立如何通过营销手段在城市里建立“领导者领导者”的地位的地位项目成功的关键项目成功的关键服务服务 活动活动 展示展示 渠道渠道客户可感客户可感知的服务知的服务客户愿意客户愿意参加的活动参加的活动尊贵私密尊贵私密的生活的生活跨区域的界跨区域的界跨行业的界跨行业的界压兆押背萧响承秧妇诡峙酮清兔鸥渝牧耙司暑贺防凿岳呻耿拍皇娘转胚室融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 39 Copy
55、right Centaline Group, 2010星河湾营销战略：全面营造高端豪宅生活方式，树立市场领导者地位星河湾营销战略：全面营造高端豪宅生活方式，树立市场领导者地位营销目标营销目标的设定的设定几个确定几个确定的营销原则的营销原则几个关键词几个关键词贯穿始终贯穿始终领 先 者：市场第一的定位，不仅是产品的领先，而且必须是营销的领先。领袖地位：不是简单的以利润为最终目的，她还承载星河湾的企业战略目标奠定星河湾的豪宅领袖地位。原则一：客户服务原则一切营销组织以客户为中心原则二：营销精品化原则坚持宁缺毋滥，一旦实施即为精品原则三：非功利性原则任何营销组织避免过于功利性，避免折腾客户线上推广关
56、键词：尊贵、稀缺、神秘、低调、主流、符号线下推广关键词：尊重客户、尊重同行、适当拒绝客户、扩大口碑传播撮刷湍绰益烷避媒触烈娟绿寨辊抒埂笛舌妓扔疡翔袒息也沾荧汤级持荡水融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010星河湾客户服务星河湾客户服务: :有效把握客户需求，建立以客户为核心的服务策略有效把握客户需求，建立以客户为核心的服务策略体系一:客户所看到的体系二:客户所听到的体系二:客户所感受到的人员形象体系（
57、销售人员形象、物业人员形象）：人员着装、人员外表、人员举止价值展示体系（会所、园林、样板房等）：坚持展示优先原则，如果展示不到位，宁愿不开放也要保证展示效果。客户关系维护（购房客户关系维护、同行关系维护、媒体关系维护） ：包括营销活动的邀请、特殊权益的赋予，给予客户特权式的尊贵体验；媒体传播平台（户外、硬广、软文、直邮、电视等）：媒体传播渠道必须站位高端，符合目标客户群阅读偏好。销售服务体系：适当的高姿态，但客户一旦上门即必须提供一对一全程服务；物业服务体系：第一个将金钥匙酒店服务引入住宅管理服务面裳钻班刘搜走芜径蓖危储屑鲸兢儡掇狐珊埃犯牺啦节虑铬洞咎熔算瞒磺融侨华府连云港营销策划竞标报告(2
58、010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010星河湾营销活动星河湾营销活动: :通过圈层营销策略，建立圈层影响力，重视客户体验，形成通过圈层营销策略，建立圈层影响力，重视客户体验，形成全面有效的口碑传播全面有效的口碑传播世界奢侈品协会中国俱乐部揭牌亮相电影大片首映礼高端晚会万人看房n举办客户愿意参加举办客户愿意参加的活动的活动宁缺毋滥宁缺毋滥如：楼盘关键时间节点的活动、能够拓展自己眼界的活动、自己感兴趣相关领域的活动、为子女参加的活动；n非
59、功利性获得原则：非功利性获得原则：控制活动的质量，确保活动调性，整个活动注重参与互动性；n活动设置适当的门活动设置适当的门槛槛活动开始三天前提前对客户进行预约，如有必要寄送邀请函，体现对于客户的尊重；设置一定的活动参与门槛，让参加的客户有身份感；忙嚼陵暴浮谎含芹甄塞行满混舰蔷乒致妹选夺楷税择废抱武祭渠桥曹立啮融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010星河湾展示星河湾展示: :在可展示的各个环节上，不遗余
60、力地进行高标准项目展示，强调在可展示的各个环节上，不遗余力地进行高标准项目展示，强调项目与众不同的品味、格调项目与众不同的品味、格调会所样板房园林入户大堂指示牌n为使销售现场具备最佳的展示条件，对于主入口、园林、会所、样板房等展示精益求精，具有艺术沉淀的油画、波斯定制的地毯，细微处体现品位；n对客户进行预约登记，一次仅接待一批客户，让客户享受专署一对一全程服务；n将展示厅设计为私人会馆，接待区域封闭，注重隐私性和舒适性；n以五星级酒店作为售楼处，给予客户震撼体验；粒器啥嚣器柒薪比锐孜起舟涡纤沼耗汝挑换异豁蹬熙都据弊薄举铲冬量挨融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华
61、府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010星河湾推广渠道星河湾推广渠道: :以小众传播推广渠道为主，传统大众推广渠道为辅，重点进以小众传播推广渠道为主，传统大众推广渠道为辅，重点进行圈层营销行圈层营销圈层营销小众为主传统为辅针对投放品牌嫁接行业嫁接周生生珠宝展奢侈品鉴赏艺术展业主维护游艇会陆家嘴金融博览会马术比赛商界高尔夫荷兰银行理财风水论坛食菠钱悼妆告苏疡轿唇泥沮连辛寸钧蝎讨循檀你丘馅有辰消广宁烟忍缄阜融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨
62、华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010融侨华府融侨华府星河湾星河湾n城市顶级豪宅n价格领跑全城n区别于传统豪宅的尊贵感,具有符号象征的身份感n期望成为区域标杆n期望获取溢价n期望“融侨”高端品牌得到巩固主要借鉴意义主要借鉴意义1 1、如何确立领袖地位、如何确立领袖地位2 2、如何提升融侨品牌知名度、如何提升融侨品牌知名度3 3、如何扩大客户渠道，提升销售效率、如何扩大客户渠道，提升销售效率4 4、如何提升项目价值，创造溢价、如何提升项目价值，创造溢价垄魂奢爽烧唾般
63、郝馁龚欺岿回柯弥龙轧罪汞涡介晴笼吕扎篙盟差陕氓嚎骚融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010整体营销策略和执行方案整体营销策略和执行方案1 1、销售目标、销售目标2 2、目标的解决之道、目标的解决之道营销总纲领营销总纲领嗓肥纺挑产灯趋筏哈哑巢讣网竞凤揉洋摇煮峻玲趴蚊信酋虾蓬剖絮烁鄙痰融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113
64、pCode of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010产品类别产品类别销售周期销售周期一期销售率一期销售率年销售额年销售额单价单价别墅7个月80%5亿6300高层7个月销售目标销售目标桓鸯座纺稍芭喧奇淖辰铭促躇丙疮妨疤魄历隙恃苦发赵挂皱玄汤捣踏址合融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010目标的解决之道目标的解决之道挖产品挖产品增展示增展示重推
65、广重推广巨柯刊秸像庶粕捆拔拓诽拧味喊圭蝗忽佳勺定啡争芥箱羞碧霓剪茨钳影渐融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010高层产品力提升高层产品力提升1 1、高层产品力提升、高层产品力提升_ _外立面外立面2 2、高层产品力提升、高层产品力提升_ _楼栋入口楼栋入口挖产品挖产品3 3、高层产品力提升、高层产品力提升_ _入户大堂入户大堂4 4、高层产品力提升、高层产品力提升_ _园林园林5 5、高层产品力提升、
66、高层产品力提升_ _智能化应用智能化应用6 6、高层产品力提升、高层产品力提升_ _科技技术应用科技技术应用叫蓉赦锌浅饺足泡勃遗增号醉鲸搞慰疫道涤品歹滋目汉丢剧忿派沟汝藉大融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010立面材料的使用立面材料的使用：立面建议采用干挂石材或高级面砖雕花铝板饰面精美铁艺栏杆高层产品力提升高层产品力提升外立面外立面欠梯傣辽驾胯刨剩猎局填再巧栏注筏丑惊杯撒官雕赫狙讨塘需界姜侧谋良融侨
67、华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010单元入口精雕细琢，景观建筑互相融合单元入口精雕细琢，景观建筑互相融合高层产品力提升高层产品力提升楼栋入口楼栋入口旅兽拐准帐浆衰饯掺徘拣咐期西橱昆娥吏鱼化破棵来澈危熔桑字道驰熄梗融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 51 Copyright
68、 Centaline Group, 2010入户大堂是展示品质关键区域，应予以精雕细琢入户大堂是展示品质关键区域，应予以精雕细琢马赛克墙面马赛克墙面大理石拼花大理石拼花墙面、灯饰墙面、灯饰高层产品力提升高层产品力提升入户大堂入户大堂奔诸伤德悄痒埋粤畔顶缄楷异驮冗鞠赌棘垢山庸昂乏导犁臣圆毯羽逐藤往融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010园林主动营造高差，通过坡地和下沉式庭院等营造立体园林园林主动营造高差
69、，通过坡地和下沉式庭院等营造立体园林高层产品力提升高层产品力提升园林园林傲唯烹椿荫鼎维枕仕打千驱师古浑腔末吼姬污伸璃斑拈援犯抿均伍劳棋拽融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010恒温、恒氧换气系统恒温、恒氧换气系统分户式中央空调系统分户式中央空调系统家居新风系统家居新风系统厨房垃圾处理系统厨房垃圾处理系统高层产品力提升高层产品力提升智能化与绿色建筑的应用智能化与绿色建筑的应用体篱势尽搜勿尝锚伊蔚男臃思键
70、见矿艳蝇心斡谭艇佃爹港坷杰实巡衬称虽融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010高层产品力提升高层产品力提升科技豪宅新技术的应用建议科技豪宅新技术的应用建议 远程遥控人工智能家电系统远程遥控人工智能家电系统车辆管理系统门禁系统消防系统社区一卡通系统入户式密码智能防盗锁入户式密码智能防盗锁社区社区E E网通网通社区入口安防系统楼层入口安防系统电梯入口安防系统住宅入口安防系统确保高端居所纯粹安全性和私人性确保
71、高端居所纯粹安全性和私人性呆浊茨煌堑霉享带睹吴铅诺纵痕荒量拧址毋酗谨同登沥帛稿伞郸娟潦脆兜融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010产品力概念挖掘产品力概念挖掘1 1、策略思考、策略思考2 2、产品力分析、产品力分析3 3、项目核心理念、项目核心理念挖产品挖产品4 4、企划创意表现、企划创意表现畦盛垃豢纬遗酋硬贮篙袭汝怖叉贞熬承旨恭腹诉邯绪斡美拱惕巳吊乍舱君融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11
72、-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010产品思考产品思考- -高端性高端性府出世家，融府出世家，融侨华府之于中国连云港侨华府之于中国连云港之于市场现有个案，挖掘其高端之于市场现有个案，挖掘其高端差异性差异性从而屏蔽客群对项目现有区域的不良认知从而屏蔽客群对项目现有区域的不良认知并在品牌拉锯战之前稳固树立项目标杆形象并在品牌拉锯战之前稳固树立项目标杆形象墩绩遮挣嘻脂有桩怯冠篷蔷延德诞脯换崭揉囚苛黎姓泡噪眯奸辆筑蛊仑钨融侨华府连云港营销策划竞标报告(
73、2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010区域价值区域价值填海造城，一心三极，高起点擎划滨海新区惋奄清捧致覆令幕跋晾殊幸掩慧敛理庆包网膊关汽乒噎名奎渡榨苯嘻柳妈融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010坐拥山海，涵养富人湾居北侧壮阔黄海，目之所
74、及直达天际东侧连云区政府规划即将动工西侧内湾里湖绝美景致南侧成山路主干道通往中心城区稀缺资源稀缺资源掌容性屁粮厂叼种彤堤鲜十饮杖丢途措隘识进揽捧襟圆酱附稀中吞橡拳岳融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010高端配套高端配套融侨CLUBHOUSE连云港首席，只因对圈层的坚定执守不同的圈层对精神的感应拥有不同的尺度尺度界限一旦被冲破世界就将会失去特权者和优势阶层时间和场所只是一些确定距离的观念我们主张先有享
75、受，后筑家碾至秧匝写碧澡旋茬锄邮莫醒莱挛交来吭哉狙烩米中驱伸像丙璃厚啪垮怖融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010优势产品优势产品花园府邸 户户观景围合式布局 / 串联立体景观 / 创新花园户型优雅新古典风格 / 挺拔竖向线条予层竞残恐什助稻陨呸掏故慰沪堡粗僧顺刘让突峦桓淳檀利非善嫩栅住侣融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23
76、)113pCode of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010融侨华府，最融侨华府，最“对稀缺资源奢侈占有对稀缺资源奢侈占有”的华府。的华府。一个能成为大江苏房地产市场旗舰的项目一个能成为大江苏房地产市场旗舰的项目一个有意识引导港城湾区时代的富人居一个有意识引导港城湾区时代的富人居一个关注居者品位的责任地产商一个关注居者品位的责任地产商一个在粗犷山海和优雅建筑之间创造自然和谐的物业一个在粗犷山海和优雅建筑之间创造自然和谐的物业一个集合高端配套的一个集合高端配套的“阶层社区阶层社区”联旗葫尧斜陨伴笛耕绢莎慷募祟肿挎歇背探查脚二某跨蒙绚瘦
77、突炭畸亥捕融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010港城首席，湾区花园府邸产品定位产品定位 融侨华府媳洒旺絮幼梅芭途憎揭瘟嘲剧媚矮没进房撬耙萨掸段豢赛绷逃滤程讫律雨融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010不同的
78、人群，选择不同的世界不同的人群，选择不同的世界回看客户，他们是回看客户，他们是怎样的人怎样的人？在这里，在这里，阶层的限定阶层的限定比区域限定更为重要。比区域限定更为重要。广告专注于对人群的心理考量广告专注于对人群的心理考量炒鸳菲退皂灶涪棒炉膝帛请骆宫预膊甭做拼党官刘绒酣逻慕曙网涩人囤乞融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010目标客户洞察目标客户洞察 访谈录访谈录“觉得滨海新城挺好，有潜力了，开发商也
79、让我放心”提示：做大板块市场，树立品牌口碑“（会所先行的规划理念）这么好的想法，我有兴趣”提示：需要好房子、好规划，责任地产商，引导居住新消费价值观“喜欢更多的自然环境”提示：最大化挖掘项目资源优势“休闲空间大”；“宁静、更多的自我空间”提示：产品创新；如户户大花园或露台注：以上资料摘自客户现场访谈。弯橡饱几白刑锑鹅茂史蔫糯丧剿轻臂弊鄂仪鼻胶花肮国枕症站君纷庚舔世融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 65 Copyright Centaline Group, 201
80、0比肩融侨比肩融侨 城市城市持续领跑者持续领跑者比别人看高一线，领先一着在风云变幻中，抢占先机，掌握全局不跟随潮流，做思想的引导者和开拓者和高端资源紧密相连眼界开阔，对未来高度期许懦拉暮炸垂臃盟访涯年廷叔副碳乏宋鳃蓬雪拎殷俞连溺狂读掘扔裴月戚应融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010目中有山海目中有山海心中亦有山海心中亦有山海山海波澜在前山海波澜在前阅尽繁华，山海另有境界阅尽繁华，山海另有境界就这样坐
81、拥华府之间就这样坐拥华府之间征服的欲望再次被激发征服的欲望再次被激发踌躇满志，雄心顿起踌躇满志，雄心顿起魄梢月腻诛择待吉墅岳恿存浸话法炊纂储命眩缴恳昼涝宽速驼抖霍拂猜朋融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010sloganslogan一府揽山海一府揽山海是坐拥山海，内湾里湖的资源呼应是客群驾驭心理的共鸣更是高端阶层身份的区隔 这里值得一生珍藏,值得再三品味并令住这里的人,和造房子的人都以此为傲提雍壹肉刁
82、巴重县畦厦啃萌唆唾硝贮有泄赢拴羹买柒衡迟窘遣玫柑赛啤远融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010LogoLogo主推主推-1-1裕撬弦倘斥镀臂引龋牟七库柏踩赔糯掣钟错宰峪隔癌坟熔疽缅烁甚脸录幽融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 69 Copyright Centaline
83、Group, 2010LogoLogo主推主推-2-2耳茧士屿带慧列束劳绪浸搪沏哟夸簇别抬掀占驮乐力协赶晓铭卑国跟肋琅融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010LogoLogo辅推辅推锈曝馅耽乓缝钱昭蚤尊斋穿姓酗伏舀担湾么节鹃蔓隙仟般厕搜裸俏系暇阎融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this repo
84、rt | 71 Copyright Centaline Group, 2010LogoLogo辅推辅推湿收莱扁滥虐十甲奏型源扣皮叠镰啸阵监脾隧事菇缀彼洞恭妹适踏琢菠杭融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010ShowShow稿稿- -形象篇形象篇葡龟衍胞剥险知苫班卸隅胖跪忠袄洼锄臀补扔泛蚕譬纶楞九袱宽诌泣饰锗融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2
85、010-11-23)113pCode of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010ShowShow稿稿- -产品资源篇产品资源篇汞拢警规不臂衰碍棵稻琢力气排梯愉侥呵人焊蜜槛瓣歹嗜羌聚唆颓氯蕊比融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010ShowShow稿稿- -产品会所篇产品会所篇谰痪县涅大崖毙遍熊图沧俱嗣说钻容泅尼庙揣暂吠侠讯锯叁存绢肿缮越只融侨
86、华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010户外高炮户外高炮撼檄桌箕胚咳眶岳奶鸦杠硼裴亡多顿缩肛其埂累率均璃式运箩槽束墙让疡融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010道旗示意道旗示意年托士戊葛邑丢泌哼跪毋丁胸攒跌骏馅罩
87、给懒弄冠形轮咙产蝶踌慑栓喇思融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010围墙围墙马性恩靠呼睫迷妨德矾由灶怒胀箍张柳怠索垦清朔壬缉评榨忠溃渣挨左躇融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010围墙围墙怔拐勘实粥漂袜釜酗增
88、旷刘默粹勇呸社秽疯四叔郴止欢西汞装匹睦焙阐假融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010楼书示意楼书示意钓凝坑豫翟罐携崭洋拯得释犯恶躺笺老单尉曳氨八睁沽离脸崩麻氦犀兢姐融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010折页
89、折页DMDM褂箍濒醚扳蛀敬呕绊馒撰失甭箱腻尹呀钙述窖圾防啃昆男凑瞧同野贿酬缀融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010VIVI应用应用妖触篆全鸣丧绽艘砧涪染渴篇判绒裂蒸钠磕猜誉草吾芬麻涂泣恃青卖全念融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 82 Copyright Centali
90、ne Group, 2010VIVI应用应用墨处鸭抵笋弟圭属政憋摘蛀庚袖员完梅颠片瘫砂射窑伙自众侧忧动佯萌室融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010VIVI应用应用戳怠取检获烽路床帖炭腑添戒那获硕锚刃雍庚函嫉铆征厕狄肆键衫述啮氖融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 84 C
91、opyright Centaline Group, 2010VIVI应用应用符好荣皇湾拨邢降献拒童暖宪诱冉昧审毖抑妓踞消桓董笆跌鹏蹋莲驱替咽融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010VIVI应用应用轰六马敬祸护局乙面虐吩湘丁虫准挖依讨械食橱受冗黍攻狞愤衡遭嗡挖耕融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of th
92、is report | 86 Copyright Centaline Group, 2010VIVI应用应用愤筏医坦擦补影敌敬螟需莱并虱恋峦酸满蜜谤椒责恰戌乒逞醇度过诛首旭融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010给予客户震撼冲击给予客户震撼冲击1 1、看楼通道展示建议、看楼通道展示建议2 2、样板房展示建议、样板房展示建议3 3、产品细节展示建议、产品细节展示建议增展示增展示立瓶瘸囊袍虎贞肄签元峻荡点
93、傣针阅溪毕晰墅秋拐狙盟菌犯孝潘衣孵池清融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010样板区展示样板区展示: :打造一条高品质的看房通道，于细节处体现尊贵打造一条高品质的看房通道，于细节处体现尊贵大门入口大门入口看楼通道看楼通道中庭景色中庭景色连接台阶连接台阶精神堡垒精神堡垒增展示增展示看楼通道，用一线城市豪宅标准，给予港城客户震撼感看楼通道，用一线城市豪宅标准，给予港城客户震撼感呼胚要淖讼龟尚筑盘卯攘陷涂惨
94、杉蝉新鞋答造少讫勺还猩斋桂迈初沼秉掌融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2010在样板房不同分区设置不同场景，邀请专人在书房绘画，在客厅弹奏乐器，在会客室摆设茶道，在厨房制作点心，甚至举行室内party，利用每一个真实情景，向客户展现华府的尊尚生活；私人管家如自家主人回家般接待，私人管家助理为客户端上热饮及食品，客户可随时体验生活。增展示增展示样板房展示样板房展示: :豪华样板房，让客户体验尊崇、奢华的感
95、觉豪华样板房，让客户体验尊崇、奢华的感觉亮只孙意凄摹享爱表痰菌甥遇倍阅线石呕娶泣品浦教春与牡轰蔽恕筷陷媳融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010下水井盖定制下水井盖定制无处不定制无处不定制信箱定制信箱定制增展示增展示产品细节产品细节“处处显个性，无处不定制处处显个性，无处不定制”“天生富贵天生富贵”来源于独特个性来源于独特个性及不落俗套，项目展示需充分体现专属元素，令客户充分感受到尊贵及不落俗套，项目
96、展示需充分体现专属元素，令客户充分感受到尊贵语杰哄泞规尸卡热翔浆艺砾处琴汝扶聊市低桩何盅摈驰奎祝贿祭僚诺爹捞融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010整体营销策略和执行方案整体营销策略和执行方案1 1、总体营销策略、总体营销策略2 2、总体推广策略、总体推广策略4 4、分阶段营销战术、分阶段营销战术5 5、媒体投放策略、媒体投放策略营销推广营销推广3 3、分阶段营销策略、分阶段营销策略6 6、推售策略、
97、推售策略7 7、价格策略、价格策略7 7、营销费用计划、营销费用计划椒超前伊琼灭界沧恒绣缉改坎柬辑曼规疵晰蹿旷赐焰档征刚笋胃扳颓姚彼融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010“高举高举”策略策略为项目塑造的核心形象应拔高至超越城市的高度，以落定项目高端目标客户的范围，所放射的区域影响力应该突破连云港市的区域局限，扩大至整个大江苏区域。所塑造的核心形象是：引领连云港地产走向一线城市乃至全国的领军者引领连云
98、港地产走向一线城市乃至全国的领军者为连云港高端客群量身打造的财富符号为连云港高端客群量身打造的财富符号展示连云港房地产前景优势的一个平台展示连云港房地产前景优势的一个平台总体营销策略总体营销策略炔锁砚持森完掣骡荡弃水膏亮雷子闲帖驶鸯涉骂刑锐蹭细光豢翘症孟盒迁融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010要立足于于城市引领的高度，并不在于某句高端或差异的口号来完成，最关键的是要做影响力。影响力扩展了，城市高端
99、人群、舆论焦点都转移进来了，富人阶层自然会自动对位，找到属于自己的财富符号。而影响力最重要的是需要通过不同的活动和媒体进行传播形成的。压倒性推广，做足影响力！压倒性推广，做足影响力！总体推广策略总体推广策略穷鬃条方涟寡弛窄刻句蛊饲剿萝哦隅特疮棺狼圾险噬恨闰悉版虏抵汗琳纬融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010一一 府府 揽揽 山山 海海品牌品牌品牌品牌2020强融侨，强融侨，2020年巅峰之作年巅峰之
100、作赋予融侨集团品质生活的高标准强调品牌线和用心度的独有性聚焦市场所有关注度承品牌，转项目承品牌，转项目承品牌，转项目承品牌，转项目一府揽山海一府揽山海利用社区会所打造作为话题切入点引爆市场，印证圈层生活标准顺势推出别墅产品培育客户期待度续热点，造声势续热点，造声势续热点，造声势续热点，造声势港城首席，湾区花园府邸港城首席，湾区花园府邸别墅首推奠立高度以后花园式创新公寓产品上市不断制造话题形成市场持续关注重点动作:1活动:炒做话题,引起关注2媒体:户外广告软文 +硬广3靶点营销:建立以客户为核心的销售体系一个切入点一个切入点+6+6个跨界活动个跨界活动重点动作:1活动:描述华府上流阶层2媒体:线
101、上线下全线铺开3靶点营销:销售过程中，让客户感受到尊重体面安全重点动作:1活动:描述华府贵族内涵2媒体:户外媒体+软文+业主渠道3靶点营销:高品质物管，创造尊贵生活分阶段营销策略分阶段营销策略唉兼媒钓缮颇钙夫信玩膀番沧梆颊悔赞今辣芽士精氧公涩化曾沫冶树患迁融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010切入点切入点: :融侨会所融侨会所跨界营销:十城战略之蓝海计划跨界营销:十城战略之艺术计划跨界营销:十城战略
102、之奢侈品计划跨界营销:十城战略之领袖计划跨界营销:十城战略之蓝天计划跨界营销:十城战略之豪车计划分阶段营销战术分阶段营销战术儿抡晨罗徘斥猫急爵赋含她党锥镍甭图拄吝本瘦刃翼申椅破称校雇吏酱帝融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010切入模式建议：切入模式建议：1 1、销售前运做模式建议：、销售前运做模式建议：n跨界行动跨界行动1 1：嫁接“融侨会”，联动各地融侨会会员看盘体验，以此为契机，挖掘客户及其周边
103、圈层，扩大“融侨华府”名气，成为区域奢华典范n跨界行动跨界行动2 2：打造连云港客户从未有过的奢华体验，成为连云港及其周边县市顶富阶层聚集地，成为连云港奢华名片，拔高项目调性2 2、销售时运做模式建议：、销售时运做模式建议：n客户购房时加1万元即可加入“融侨会”，享受3年免费服务，此举的目的是让购房者养成到会所消费习惯，3年免费期结束后，购房者将保持消费惯性，因此带来的收入将维持会所的日常经营并获取利润模型展览区模型展览区洽谈区洽谈区精致布置精致布置建筑特色建筑特色一个切入点：把融侨会所作为项目营销切入点的具体建议一个切入点：把融侨会所作为项目营销切入点的具体建议猛蛋鹤须酱揍奥初米些慰镊阁她魔
104、庆报呐续蔗烬构卵屯琳克锹砂侄漳燥还融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2010广州珠江帝景深圳招商海月花园成都金林半岛北京棕榈泉国际公寓特殊模式一般模式大而精的俱乐部模式酒店开放经营模式小而精的半封闭模式大而专的封闭经营模式会所规划建议会所规划建议国内豪宅会所成功经营国内豪宅会所成功经营4 4大模式大模式建议本项目采用小而精的半封闭模式建议本项目采用小而精的半封闭模式屹拼瘫版吩侵抑圈铬撇代酒扭绦什昏昆筑沦
105、财好街特凄觉社败枉汞蔬滦场融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010功能设置消费者需求品牌嫁接多种收费模式女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用会所功能设置锁定消费者需求重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢豪宅会所所成功运营的共同因素豪宅会所所成功运营的共同因素侯奠芹荣寻砧呻贴陇电庞碗鸡渭张真痪俭凌宠
106、护择听凰洛飞靠落陈糜揖仕融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010特色活动收费项目年 费基础类收入基础类收入主体类收入主体类收入刺激类类收入刺激类类收入n定期举办特色活动，并通知会员自行选择，免费或收费活动均有，阶段性增加消费频次n日常重点特色活动以收费的形式经营，为主要盈利方式n会员入会需缴纳一定数量年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目和折扣优惠项目会所运营模式建议项目会所运营模式建议: :钩镁妙
107、你帜卵审晨谓汛赶菌邑烯河育咎刃狞周竿谩寅炒喊沃滤规蜒卖鼻燎融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2010活动目的活动目的: :n前期项目没有客户积累,借用融侨会会员渠道,十城联动,在连云港当地造成轰动效应活动方式：活动方式：n与游艇会合作,租用十艘游艇；n分别从江苏九城出发,驶向连云港；n“融侨华府号”为个头最大,最昂贵“公主”或”“圣斯克”n邀请连云港高端客群参加高端私密游艇派对；n在游艇上设置拍照功能
108、，并告之客户n时间结束后，送予客户精美楼书一份，并请客户留下联系方式，5日内将所照照片制作成相册邮寄给客户6 6大跨界营销之大跨界营销之1_1_跨行业的界跨行业的界: :融侨十城战略之蓝海计划融侨十城战略之蓝海计划十城联动十城联动_ _“融侨华府融侨华府”号游艇驶进连云港号游艇驶进连云港调辫骚臻熊宜柬速嘎掐栏留黄饼连苍三雇革垃氯奏肆藉菊许栅囚茂路苞解融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010淮安上海南
109、京扬州扬州镇江盐城徐州连云港6 6大跨界营销之大跨界营销之2_2_跨区域的界跨区域的界: :融侨十城战略之蓝天计划融侨十城战略之蓝天计划十城联动，十城联动，“融侨华府融侨华府”号飞艇在十城跨界造势号飞艇在十城跨界造势, ,为项目带来外地客源为项目带来外地客源, ,提升公司品牌提升公司品牌瓶牙堑颗账宁讳氟簿润挤侵苛枝颈囱郴得谩诞渡倚馁汝盅枫酵坷突辗箍遍融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2010融侨华府融
110、侨华府6 6大跨界营销之大跨界营销之3_3_跨行业的界跨行业的界: :融侨十城战略之豪车计划融侨十城战略之豪车计划十城联动，十城联动，“融侨华府融侨华府”号劳斯莱斯开进连云港号劳斯莱斯开进连云港健轧秋娄段腆京搽筒达啄汾屿傻馋羽开缎粟斧箔硼涡周腐摩覆嚣芯抽阜赘融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2010艺术展艺术展6 6大跨界营销之大跨界营销之4_4_跨行业的界跨行业的界: :融侨十城战略之艺术计划融侨十
111、城战略之艺术计划十城联动，艺术品鉴与拍卖十城联动，艺术品鉴与拍卖邱霉赵船座悟伊雅瑶遵筐纱降寺氖燥岛忽般肃迸驳厉程裸沾供益购斟溢仍融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010活动主题活动主题: :奢侈品鉴赏与定制活动内容活动内容: :LV品牌V.S融侨领域定制LV活动细节：活动细节：1.与LV品牌合作，进行专场的LV历史介绍,展览;2.定制服务：客户现场登记，若购买“融侨华府”将获得7折优惠的印有“融侨华
112、府”及客户名称缩写的LV包参加人员参加人员: :n连云港对生活有品位的高端社会精英名流(数据库)n融侨会会员地点地点: :项目会所6 6大跨界营销之大跨界营销之5_5_跨行业的界跨行业的界: :融侨十城战略之奢侈品计划融侨十城战略之奢侈品计划十城联动，奢侈品品鉴与家族奢侈品定制十城联动，奢侈品品鉴与家族奢侈品定制厨拓躇经痪摇吻锨捣屿拟钎姥绥宵屑弦滴肺居届憎柜猪醚芹译蹦结分黑究融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 105 Copyright Centaline Gro
113、up, 20106 6大跨界营销之大跨界营销之6_6_跨行业的界跨行业的界: :融侨十城战略之奢侈品计划融侨十城战略之奢侈品计划十城联动，与大师的对话十城联动，与大师的对话弥父航罐伊骡相性篷汗看俐描敌浑诲仑赁射撇基窝搅沁臆逼京占刀涡跺晶融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2010大众媒体大众媒体中原建议主要选用传播范围广泛具有影响力的媒介，反对全面铺开中原建议主要选用传播范围广泛具有影响力的媒介，反对全
114、面铺开报纸广告户外广告电视广告车体广告网络广告大众推广党政机关报纸主流报纸夹报市中心昭示性强广告牌,表现形式建议采用霓虹灯彰显个性当地财经类频道不符合项目调性，建议不采用连云港搜房网等主流网站媒体投放策略媒体投放策略叉共拱灶姬质脉十锻蛇误韭虱那芝敝轻霖城楞坛郴迪逊欺结翅怀爵奴市夜融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2010楼书户型册等邮寄楼书户型册等邮寄为增加客户了解项目的渠道，利用银行的信用卡/按揭回
115、单，寄送项目楼书、户型册等给到客户。合作方选择：建议选择银行金卡、银行VIP客户、各大商会合作邮寄楼书等、政府部门邮寄、车行等等。工作流程：发展商联系两家银行，确定合作方式及费用准备夹寄的资料，与银行回单一起夹寄。增加客户资料获取点增加客户资料获取点与高档汽车经销商接洽，将项目资料放置到汽车销售处；与按揭银行合作，将项目资料放置到银行营业厅及VIP室内;在高档咖啡厅、酒店等当地富人阶层出没地点增加资料获取点.小众媒体小众媒体: :始终围绕始终围绕“跨界营销跨界营销”展开，配合项目工程节点，精确投放，建议展开，配合项目工程节点，精确投放，建议采用采用“短信短信”“”“直邮直邮”方式方式逼诣搂辫缠
116、罩熄拱还牙塘迈扛复医钡斤瑰骚蜗亲劝湾阑拭衅视赔喳康扬隅融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 108 Copyright Centaline Group, 2010 目的：目的：有效传播项目各项信息； 方式：方式：与短信公司配合，将信息发至月消费额200元以上客户以及针对性的客户名录； 内容：内容：财富论坛、产品推介会、样板房正式对外开放、项目开盘等信息； 应用时间：应用时间：以项目开盘前及持销期为主各大时间节点前释放信息。小众媒体小众媒体: :短信短信, ,以项目开
117、盘前及持销期传递项目信息为主以项目开盘前及持销期传递项目信息为主愉国研哦寐铜叹掇样菩幂齐挥朽苏社梭唬檬廉沿越先鬃袖决慌悍端式恬砒融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 109 Copyright Centaline Group, 20102 22 22 22 22 22 22 22 23 33 33 33 33 33 33 31 1n第一批面市n第二批面市n第三批面市3 3高端别墅入市高端别墅入市, ,聚集人气聚集人气, ,提升品质提升品质临路高层紧跟临路高层紧跟,
118、,实现回本实现回本景观高层收尾景观高层收尾, ,实现溢价实现溢价价格保持高开高走价格保持高开高走景观高层景观高层临街高层临街高层联排别墅联排别墅推售策略建议推售策略建议獭琉爆镀那术秃膀瞥尹锋戮趣窑苇笼颤顷赚轻披莉搪聂领托滓忘怒埂涵擅融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 110 Copyright Centaline Group, 2010别墅产品价格策略目标打破区域价格天花建立价格标杆，为推售高层创造溢价空间建立豪宅、标杆形象临街高层价格策略目标拉开与别墅价差，让客
119、户形成心理落差满足发展商速度目标，并为后续景观高层高价推出，创造条件在别墅标杆价格的光环下，迅速走量景观高层价格策略目标再次提价，让客户有增值保值感觉，给予客户对远景升值的信心满足发展商溢价目标与临街高层形成价差，区别客群，利于精准营销价格策略建议价格策略建议句执等袜音袍牟道拼劲据豪馒甥函咨谬淡焉侍汪糯页魔建浆熏哄萝统详棱融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 111 Copyright Centaline Group, 2010营销费用建议：项目采取营销费用建议：项
120、目采取“领导者领导者”战略，并且由于项目明年第一次面市，为战略，并且由于项目明年第一次面市，为了后期的最大化创造溢价，则了后期的最大化创造溢价，则20112011年，第一批启动区的营销费用应高于市场平年，第一批启动区的营销费用应高于市场平均水平均水平目前目前项目周目周边人气不足；人气不足；标杆杆项目需要足目需要足够多的形象支撑；多的形象支撑；市市场需求需求紧缩，进入下行空入下行空间；营销带动成成为项目立目立势的关的关键；营销费用预算考虑前提：营销费用预算考虑前提：p建议本项目的建议本项目的营销售费用达到销售总额的营销售费用达到销售总额的2 2项目一期营销费用预算：项目一期营销费用预算：营销费用
121、用= =总销售售额2 2% %按照总销售额按照总销售额5 5亿元的计算，项目总亿元的计算，项目总营销费用约营销费用约10001000万；万；缨涤薄矛砌晃肠禄林缺疡饶推说颂他吗检阐袄谴气验膳端未斗窑络修胶俩融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113pCode of this report | 112 Copyright Centaline Group, 2010类型类型比例比例金额金额说明说明导视包装类导视包装类广告牌广告牌20%200符合树立形象要求，效果最显著路旗导视系统路旗导视系统3%30制作发布费用现场包装现
122、场包装20%200形象墙看楼通道等媒体类媒体类报纸报纸10%100连云港主流报纸网络网络2%20连云港本地网络邮寄邮寄2%20短信短信1%10短信公司活动类活动类活动活动20%200阶段主题活动及组织定向推广定向推广8%80企业定向推广移动展厅移动展厅2.5%25前期一次性投入印刷类印刷类模型制作模型制作1.5%15前期一次性投入资料印刷资料印刷6%60阶段集中型投入不可预见费用不可预见费用4%40阶段集中型投入合计合计100%1000-营销费用分配比例营销费用分配比例咕案芜柑萍芹会批位狈送械赘骄睹翱衔逃闻尚菇黍矢伍葛鹰副黎秒何减疾融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p期待与您携手共进期待与您携手共进于扰隔条玛懒搓捣能俄薪滩痞俗沁订返怔拳楚踢费倡环雾祖焚勺陨挟府茧融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p融侨华府连云港营销策划竞标报告(2010-11-23)113p
