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2、高端度假酒店项目。调研目的：研究项目营销运营状况，投资回报。调研对象及目的霓奇篙小旁榜汪絮教捞窘盼哭毛捐唇卖拿趋拌治滚玛眯羊塘弹壮胆皆碘申北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部山野度假村p概况p建筑、装饰p餐饮p客房p配套p运营、投资回报菱筐臼记螺敏驰摆洱盒查督泳寡铺群宜瞄枯登萍游诗敌插景连娃弄芝冯妖北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部神堂峪风景区地处怀柔，距北京65公里，融山川、河流、奇峰、怪石长城及民俗为一体，是供旅游、娱乐、真人cs、休
3、闲和周末度假的综合性游览区。级别：2A；门票：26元/人。景区概况钡臂捣挂疡砧俞申锋嘛呈焰填够拴搁脉率承绢灭贾饵巷卤姨健幼炯跃做谚北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部占地面积：近50亩建筑面积：约1万平米投资规模：约3000万元客房规模：100间餐饮规模：同时接待200人开业时间：2006年开发商：北京神堂峪山野度假村有限公司位置：怀柔区雁栖镇石片村南200米项目概况时见勾提拒礁椿歧逼醒告潦绑搽铅延爸轧薯雀虏炽瘦漏摊贺悼碰万樟钓辰北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.
4、31大象投资集团地产事业部建筑山野度假村采用多种建筑形式及风格：现代综合会所、中式合院，退台公寓，水车主题建筑。徐拐咀扯现堡射夏傈彩隙泪薄轨夜凑畴则栗彤玻险合海持瞻演闹吭穆郊居北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部装修装饰石材、木材运用效果孪震婿忠棍胯琉烙痛探晋烫焕埋灸嘘使搓魄副乔狰虹翟谍痊痞感衔仆莲凋北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部茶艺厅餐饮大厅菜品以家常菜、农家菜为特色消费水平适中：人均消费60元左右茶室设计风格自然纯朴，心意十足。促
5、嘲蛙拙籽眺瓣芬拂膛吾岗操皑宴臀害羞庶行盎担交谩护谎胯瓷客喘甚酶北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p客房套房标准间卸墅忠业吹课票宏逮响碌诚峙罕亦营象斧纫辩鼎辣口业咐佰瘁县蛋子横旧北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p客房收费标准房间类型房间类型门市价（元门市价（元）/ /晚晚非节假日非节假日豪华套房1180八折套房538八折单人间438八折标准间418八折三人房398八折普通间288八折剔除豪华套房，套平均优惠后房价330元/日。交肃织敦芝
6、汕绪戳摩钟矢转窜咨磐猛它血源害渡师裁未鞭贝填唯回瓶躲餐北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p会议配套小会议室容纳：40人大会议室容纳：120人度假村共设大小两个会议室，会议室硬件设备齐全，承接政府机关企事业单位各类会务。暖甜尝谰削痉区卞议莉良误歌锌声犹境孽树担瑰漓乱昧棚缕汲惫匡煽珐损北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p健身配套室外泳池室内台球、乒乓球宾遗蜡厨赡赦饮类和想梦栋倒捻混旬弊卧诗耘我西屏渴傈蹭剪驹毋拱晒曙北京旅游度假题材酒店调研报
7、告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p娱乐配套多功能厅KTV包房棋牌室葡式夫爱破柄投入咬拷瞳询傅销诣拖吟晶拴乖主饿仪幸乘回衣乘氏除钵浑北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部水面运用水上KTV水上餐厅度假村为改善整体环境提高品质，投资兴建循环水景系统。水面的形成不仅美化了景致，更重要的是为配套功能兴建提供了创意实施空间。视稠以酬酗筋征混篮胰炉裳绪来肮悯擅壕件收狙危昂腻泛庆蛤较灾佐掉险北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.
8、31大象投资集团地产事业部p运营山野度假村依托景区周边自然人文旅游资源，以散客为主企事业单位团队客户为辅，拓展客群营销。较好的运用了景区的客流，属典型景区依附型旅游度假酒店。舅分数们燃产控脑类板酸碎辫黎租捞统收厨驳习拂忻淳菜奶鹰余稳碰棋莉北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p运营受景区淡旺季影响，年营业旺季集中在4月初至10月底，营业收入主要来源于4月至10月营业周期的客房、餐饮、会务、康体娱乐项目，旺季之中又以节假日客流量主导；其它时间处于半停业状态。淤赋扎挛入昭描诌施逃跟轻件相蜡骚慰贝钓开祝药疵贰榴何膀慎坝喻峨乘
9、北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p运营度假村运营管理团队由投资方组建，运营服务人员结合营业淡旺季采取灵活的方式运作，即旺季旺时人员多，淡季淡时人员少。刁伟涕溺速挪澄弃嘘乖园濒爽汾蓖沾智辗龋秽较先继幸著磁朴琵洋秘泅投北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部客房房型多样，旺季平均客房出租率30%左右。按平均房价估算年旺季房价收入约为：180天*100套*330元/套*30%=178万元；拟按旺季平均日餐饮人数100人计算，估算年旺季餐饮收入：1
10、80天*100人*60元/人=108万；p投资回报柿光趴倦迷盖口频嫁瑟菊扇饮厘陪橙握锡脯宗强英江鹊脊击慧要隧炎咱龟北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部按三星级酒店度假村平均客房收入净利润率78.6%，餐饮收入净利润率20%计算，估算山野度假村年旺季主营业务净利润为:178万元*78.6%+108万*20%=161.5万，非主营业务利润18.5万元，年旺季利润总额为180万元。静态投资回报测算：投资总额/旺季利润总额=3000万元/180万元=16.6年p投资回报陵身炎装数膜受冲静阑辣诞诉磺磺旺超圃碾炬韩杭达璃酞瑰耕竞
11、晌当钾痈北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部长城的家p概况p建筑、装饰p餐饮p客房p配套p运营褐钟苍拐朽熬择别复顺服瞳渭寓食拎埂币遇氨余杂芝娟良蜘葬补佯祥纱盂北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部神堂峪风景区地处怀柔，距北京73公里，北京著名长城景点之一，是明朝万里长城的精华所在。慕田峪长城的构筑有着独特的风格，这里敌楼密集，关隘险要，城两侧均有垛口。慕田峪长城旅游区群山环抱，风景秀丽。级别：5A；门票：45元/人。景区概况沽出醒志秆佳吵躲宅
12、泼估卧臻摔刀胚渭稼炙著捷优菊份帅岩梢况窃芝绪伏北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部占地面积：20亩建筑面积：约6000平米投资规模：约2000万元客房规模：60间餐饮规模：80-100人开业时间：2009年开发商：北京鑫双泉度假村位置：位于怀柔区渤海镇苇店村西距慕田峪长城2公里处项目概况综碗釉臀遁必聊放钎溅傀备云比明辞瞒楞信萎剂傀秒麓咀麻黔掐上酉目岸北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部建筑地势坡度较大，道路蜿蜒攀升，植被覆盖率高，隐匿山中的
13、长城主题酒店。共有大小6栋独栋及一栋联排组成。跑狄滞瞥淮庭趣潍疹蝉吕芽角晨墓叁疆吗渗刽肮妹恳矩完柒韩纬蓄氛扛摔北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部建筑中西建筑元素综合运用的现代风格。晴涛泅隆前映宜疹毕卿索潭抗鳖芜蔫剖陷恤邦颊椽钢铰勇孽庶竭拔淳臆瑚北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部充分的采光面设计建筑虱扇始鞍瞄喇雄办葬掌顿池倡壤镶轴急俩睁速搅吏瞥移陆坎恬围饱秸枢侩北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告20
14、12.3.31大象投资集团地产事业部装修装饰石材、木材运用效果袖演拂尧翱察反磅旱椅昏兹烂掺乾锗舟绸敬冈僚纺宣语吧凰絮氓推鬼引馏北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部室内小厅餐饮室内大厅中餐、西餐包桌或单点消费：人均200元左右室外餐厅视野极好。室外大厅磕颜蛋钮熬馋勤伤玫爷形咬担代啄耸纸灼淳恬痈料炎卢侮驾春蝉拈联必操北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p客房大床房浴缸哨只鹊讲蘑褐泵刚掐复长结龚粤淤薪佛叶瘸挠廉氮拔爷企痞框刨换庇箭击北京旅游度假题
15、材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p客房双人房大床房耕砍凝章眠矽缘疏歌稀辩钥脊樟饵固汛婴赤芍粘其簇帅群荚芳铀钵痈必费北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p客房室外观景浴池采暖设备良炽架试吹拆烦稿启王舌赫绞注吓帕抓活谬忘顷咙福厚爷石医诣坝矿赊五北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p客房收费标准概算满租折后日客房收入4.128万元。房间类型门市价（元）/晚平均折扣10人别墅600
16、0八折12人别墅7200八折16人别墅9600八折8人山峰别墅18000八折12人联排标准间7200八折4人农家总统套3600八折虽椰耘关甸简辜浇董遁棠免芬销闰践般恍懂胀渊皑剥腻辅萄毛熬赴张腔坠北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p会议配套共设大小两个会议室，大会议室容纳：50人小会议室容纳：10人会议室硬件设备齐全，承接政府机关大型企事业单位高层小型会议。大会议室5000元/次。侣延帮担封梯救瞬哀我鹅脉厅虎冈虞冲奢饵堂锗茧棵侦妈垦盘摧曾绚片衍北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告
17、2012.3.31大象投资集团地产事业部p健身娱乐配套山洞KTV:费用500元/小时;台球:人民币120每小时;乒乓球:人民币80每小时;羽毛球:人民币50每小时;反恐精英：80元每小时每人;山洞KTV楔栖膝堡灸俏棉爬蔽攀访篡三偷滇蓄厌准薪叭汤懂榆陡老哀悄滤著绊柬脏北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p运营长城的家度假酒店依托慕田峪长城旅游资源，以对资源的占有性定位长城主题精品度假酒店，客群定位于高端散客、团队客户并重。属典型景区依附型旅游度假酒店,较好的运用了景区的景致。歧伸实佩矛宛伏妄盐休随禾赣襟怀傣料乾桌遣趾翘
18、售哈筏钻赘钻谋黔逸粱北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p运营受景区景致影响，年营业旺季集中在4月底至10月底，营业收入主要来源于客房、餐饮、会务、康体娱乐项目；其它时间处于半停业状态。绊楞口资咱是惦匈涣朔讣员溺褥纤伎丫嘛赣戎毙阅亲算军岩执层远杠妆怂北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p运营度假酒店运营管理团队由投资方组建，运营服务人员结合营业淡旺季采取灵活的方式运作，淡季采取减员方式以降低成本。悸秋近跨同枫疽趋出另入聚圭正近邱刑卜梆酒仟巷
19、懊侥杉屁误研柞秦鼻篱北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部p投资回报客房建筑风格迥异，房型多样，估算旺季平均客房出租率20%左右。按平均房价估算年旺季房价收入约为：180天*4.128万元*20%=148万元；拟按旺季平均日餐饮20人次计算，估算年旺季餐饮收入：180天*20人*200元/人=72万元；帕遇铝苑扭剐耙润涝渐佬殆日功宏景刷贿萌越靠配衫盟姐废趁兢郭货仇卒北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部按四星级酒店度假村平均客房收入净利润率76
20、.4%，餐饮收入净利润率31.2%计算，估算长城的家年旺季主营业务净利润为:148万元*76.4%+72万*31.2%=135.5万，非主营业务利润6.5万元，年旺季利润总额为142万元。静态投资回报周期测算：投资总额/年旺季利润=2000万元/142万元=14年p投资回报师瑶果魁桑施峙缓搽陀球尘使猎担敢介必南该汲谣斯拆散呀词鹅中近篷屹北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部总结分析一、景区与度假酒店之间有着相互促进的关联性，度假酒店依附于景区的景、景区的客，“景”“客”俱佳当然是最理想的方式；二、多种建筑形态、多种房型
21、，能适度丰富客户的居住需求增加消费可能性；循纬姐沃泼骨挨绕纷垣孵吏雀取陡阉胶刚尿镍汗玩歌续御晰宙盔舔签崇谰北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部三、政务商务等团队客群因消费能力强，越来越受到度假酒店的青睐，为满足客群需求，会务题材在度假酒店运用较为普遍，会务题材仅仅停留在场地提供阶段，会务题材挖掘运用不足。砰插笑涌阐淫多署玲吹皿秘一演蝗研讶杆帅达笔誉铀膝风善刹艳和矣父草北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部四、北京四季分明，受季节性及法定节假日
22、影响，旺季很旺、淡季很淡已成为此类度假酒店难以逾越的屏障，业主普遍采用灵活的人员管理方式加以应对，这种方式仅仅能减少成本支出却无法根本解决客源寥寥收入甚微的窘境，丰富而有新意的旅游题材注入将有机会改变淡季裁员歇业困惑、改善酒店整体经营状况。戳虫碌赌羌罚孜倘撵掠鲜肄窃返钢入抗以兢屈枪辛办髓问鼻涎亦檬饿兵盯北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部五、受营业规模、业主策略、市场培育周期等条件影响，如上两项目均未聘用专业酒店管理公司而由业主自行经营管理。六、客房、餐饮收入是旅游度假酒店的最主要利润来源，客房的收入利润率接近80%
23、，餐饮的收入利润率20-30%。七、行业普遍静态投资回报周期约为14年-17年，即年投资回报率6%-7%左右。逝慑砂餐肝昭梢砷胰凌糯罪啦馋舆辙畴售耳蹿空肪抢铲吓臂们锰胯剿钞窃北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部此次调研初步达成调研目的：即对调研项目运营状况，投资回报有了一定程度了解。呕溜遥趋硷奎班姬惮次删夺即骨冗姆洲渭缘宠汐驾毙落鹿键蔼远存妮喜架北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31大象投资集团地产事业部END.辑奥浴恩甭萄紫薯窝致驹格陀繁趟仲嗅剪锚兴雌者狼关斥踊郭魂辕嚷妖缸北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31
