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1、 第二章资产评估的程序与基本方法第二章第二章 资产评估的程序与基本方法资产评估的程序与基本方法 第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序一、资产评估项目的接洽一、资产评估项目的接洽二、组建资产评估项目小组二、组建资产评估项目小组三、拟定资产评估的工作方案三、拟定资产评估的工作方案四、收集与资产评估有关的资料四、收集与资产评估有关的资料五、待评估资产的清查核实和实地查勘五、待评估资产的清查核实和实地查勘六、评估假设条件、价值类型及评估标准分析六、评估假设条件、价值类型及评估标准分析七、选择评估方法并进行估算七、选择评估方法并进行估算八、编写资产评估报告八、编写资产评估报告九、与委托方办理提交报
2、告和评估费用清算等手续九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 第二节第二节 成本法成本法一、成本法的内容成本法的内容是是指指首首先先估估测测被被评评估估资资产产的的重重置置成成本本，然然后后估估测测被被评评估估资资产产已已存存在在的的各各种种贬贬值值因因素素，并并将将其其从从重重置置成成本本中中予予以以扣扣除除而而得得到到被被评评估估资资产产价价值值的的各各种种评评估估方方法法的的总总称称。它它的的基基本本思思路路是是重重建建或或重重置置被评估资产。被评估资产。二、公式二、公式资产的评估价值资产的评估价值=资产的重置成本资产的重置成本资产实体性贬值资产实体性贬值资产功能性贬值资产功能性贬
3、值资产经济性贬值资产经济性贬值三、成本法中基本要素1、重置成本是什么重置成本是什么？ 重置成本是资产的现行再取得成本，即以现行市场技术条重置成本是资产的现行再取得成本，即以现行市场技术条件，取得被评估资产一样或类似的资产耗费的合理必要的件，取得被评估资产一样或类似的资产耗费的合理必要的费费用用、资金成本资金成本和和利润利润。重置成本主要分为复原重置成本和更。重置成本主要分为复原重置成本和更新重置成本两种。新重置成本两种。l复原重置成本复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现实价格水平重新购建与评估对象
4、相同的规格及技术等，以现实价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产说发生的费用。全新资产说发生的费用。l更新重置成本更新重置成本是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现代建筑或制造是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。象具有同等功能的全新资产所需的费用。2 2、资产的实体性贬值、资产的实体性贬值资产的实体性贬值是指资产由于使用及自然资产的实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下
5、降而引起的资产的价值损失。通俗讲法下降而引起的资产的价值损失。通俗讲法就是用旧了。就是用旧了。3 3、资产功能性贬值、资产功能性贬值l是指由于技术进步引起的资产功能相对落是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。它包括由于后而造成的资产价值的损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过现行技术进步的支额，以及原有资产超过现行技术进步的同类资产的运营成本的超支同类资产的运营成本的超支额。额。（四）资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起的
6、资产闲置、收益下是指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。降等造成的资产价值损失。四、成本法中各个参数的评估方法一、重置成本的估算一、重置成本的估算（一）重置核算法（一）重置核算法l它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目逐项计算然后累加得到的资产的重置成本。项目逐项计算然后累加得到的资产的重置成本。 被评估资产成本被评估资产成本= =直接成本直接成本+ +间接成本间接成本 直接成本为直接构成资产重置成本的支出部分。如购直接成本为直接构成资产重置成本的支出部分。如购买资产的价格、安装调试费、运杂费、税费及
7、其他必要费买资产的价格、安装调试费、运杂费、税费及其他必要费用，自建资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发用，自建资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等。者的合理收益等。 间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、设计间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、设计费、工程监理费、保险费等，因为它不能一一对应到具体费、工程监理费、保险费等，因为它不能一一对应到具体某台设备上，是为整个项目发生的，需要按一定的比例分某台设备上，是为整个项目发生的，需要按一定的比例分配计入。分配间接计入费用的分配标准主要有三类：配计入。分配间接计入费用的分配标准主要有三类：1 1 成成果类：
8、如产品的重量、体积、产量、产值等；果类：如产品的重量、体积、产量、产值等；2 2 消耗类：消耗类：如生产工时，生产工人的工资、机器工时、原材料消耗量如生产工时，生产工人的工资、机器工时、原材料消耗量等。等。3 3 定额类：如定额消耗量、定额费用等。定额类：如定额消耗量、定额费用等。 计算公式计算公式l直接成本直接成本= =买价买价+ +运杂费运杂费+ +直接材料费直接材料费+ +直接人工费直接人工费+ +安装调试费安装调试费+ +其他直接费用其他直接费用l间接成本间接成本= =直接成本直接成本间接成本分配率间接成本分配率 = = 工作量或人工成本总额工作量或人工成本总额成本分配率成本分配率成本
9、分配率成本分配率= =间接成本额间接成本额/ /人工成本额或人工工时人工成本额或人工工时例题重置购建设备一台，现行市场价格为每台重置购建设备一台，现行市场价格为每台50000元，元，运杂费运杂费1000元，直接安装成本元，直接安装成本800元，其中原材元，其中原材料料300元，人工成本元，人工成本500元。根据统计分析，计算元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，元，该机器设备的重置成本为：该机器设备的重置成本为：（二）什么是物价指数法（二）什么是物价指数法l是利用与评估资产相关的价格变动指数，将被评是利用与评估资产相关的价格变动
10、指数，将被评估资产的历史成本（通常是会计的账面价值）调估资产的历史成本（通常是会计的账面价值）调整为重置成本的一种方法。这是因为同一样资产整为重置成本的一种方法。这是因为同一样资产在不同的时期，因为社会经济的发展，通货膨胀、在不同的时期，因为社会经济的发展，通货膨胀、市场供求等原因而导致价格的变动，被评估资产市场供求等原因而导致价格的变动，被评估资产的历史账面价值不能准确反映评估基准日时的真的历史账面价值不能准确反映评估基准日时的真实价值，所以我们利用价格变动水平的统计指数实价值，所以我们利用价格变动水平的统计指数将其进行调整为评估日的价格水平将其进行调整为评估日的价格水平。物价指数法的计算公
11、式资产重置成本资产重置成本 = = 资产历史成本资产历史成本评估基准日同类资产定基物价指数评估基准日同类资产定基物价指数 资产购建时同类资产定基物价指数资产购建时同类资产定基物价指数 = =资产原始成本资产原始成本（1+1+物价变动指数）物价变动指数） = =资产原始成本资产原始成本环比价格指数连乘积环比价格指数连乘积 请同学们回忆一下什么请同学们回忆一下什么是物价指数？是物价指数？什么是定基价格指数什么是定基价格指数定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格指数。通常以某一年为基期来计算。以百分数表示。其特指数。通常以某一年为基期来计
12、算。以百分数表示。其特点是无论计算期如何变动，其基期固定不变。编制定基价点是无论计算期如何变动，其基期固定不变。编制定基价格指数的目的在于观察物价变动长期趋势及其规律。格指数的目的在于观察物价变动长期趋势及其规律。假假设某项资产从设某项资产从20002000年到年到20052005年代价格分别为年代价格分别为a a0 0、a a1 1、a a2 2、a a3 3、a a4 4、a a5 5，那么，那么2001200520012005年该资产的定基价格指数为年该资产的定基价格指数为（以（以20002000年的价格为基期）年的价格为基期） 2001 2001年相对于年相对于20002000年价格的
13、变化：年价格的变化： a a1 1/ a/ a0 0 2002 2002年相对与年相对与20002000年价格的变化：年价格的变化： a a2 2 /a/a0 0 以此类推以此类推20032003年、年、20042004年、年、20052005年相对于年相对于20002000年的价格变年的价格变化分别为：化分别为： a a3 3 / / a a0 0、 a a4 4 / / a a0 0、 a a5 5 / / a a0 0。什么是环比价格指数l环比物价指数又称环比物价指数又称“连比物价指数连比物价指数”。环比物价。环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况。是各时期指数主要是反映物价逐期的变化
14、情况。是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。同上月对比计算的指数，叫月距环比制的指数。同上月对比计算的指数，叫月距环比指数；同上季对比计算的指数，叫季距环比指数；指数；同上季对比计算的指数，叫季距环比指数；同上年对比计算的指数，叫年距环比指数。以前同上年对比计算的指数，叫年距环比指数。以前面所举的例子，面所举的例子， 2001 2001年至年至20052005年该资产相对于前年该资产相对于前期的环比价格指数分别为期的环比价格指数分别为a a1 1/ a/ a0 0 、a a2 2 /a/a1 1 、a a3 3 / / a a2
15、2、a a4 4 / / a a3 3 、a a5 5 / / a a4 4 。例题某被估资产购建于某被估资产购建于1994年，账面原值为年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为元，当时该类资产的价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%。求被估资产的重置成本。求被估资产的重置成本。例题 2l一被估资产历史成本（账面价值）为一被估资产历史成本（账面价值）为20万，万，1992年建成，年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产年进行评估，经调查已知同类资产环比变动价格指数为：环比变动价格指数为：1993年为年为11.7%，19
16、94年年为为17%,1995年为年为30.5%，1996年为年为6.9%，1997年为年为4.8%，则该资产，则该资产1997年的重置成本为多少？年的重置成本为多少？选择重置核算法和价格指数法应注意的事项l重置核算法既考虑了价格的因素，又考虑了生产重置核算法既考虑了价格的因素，又考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素。技术进步和劳动生产率的变化因素。l价格指数法估算时只考虑了价格变动的因素，因价格指数法估算时只考虑了价格变动的因素，因而确定是复原重置成本。而确定是复原重置成本。（三）功能价值法（三）功能价值法基基本本思思路路：寻寻找找一一个个与与被被评评估估资资产产相相同同或或类类似似的的资
17、资产产为为参参照照物物，根根据据参参照照物物资资产产的的重重置置成成本本及及参参照照物物与与被被评评估估资资产产生生产产能能力力的的比比例例，估估算算被被评评估估资资产产的的重重置置成成本本的的一一种种方方法法，此此方方法法的的前前提提是是被被评评估估资资产产的的价价值值和和生生产产能能力力成成线线性性关关系系或指数关系，且与参照物只是生产能力大小的差异。或指数关系，且与参照物只是生产能力大小的差异。1 1、生产能力比例法、生产能力比例法待评估资产待评估资产 参照物的参照物的 待评估资产待评估资产 参照物的参照物的的重置成本的重置成本 = =重置成本重置成本 的生产能力的生产能力 生产能力生产
18、能力例题某重置全新的一台机器设备价格为某重置全新的一台机器设备价格为5万，年产量为万，年产量为5000件。待估资产的年产量为件。待估资产的年产量为4000件。如果该种件。如果该种设备的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资设备的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为多少？产的重置成本为多少？例题被评估设备年生产能力为被评估设备年生产能力为100万件，所选参照物的万件，所选参照物的生产能力生产能力120万件，其他条件与评估对象相同，已万件，其他条件与评估对象相同，已知参照物三年前的价格为知参照物三年前的价格为40万元，三年中该类设万元，三年中该类设备的价格指数更别比前一年上升了备的价格
19、指数更别比前一年上升了20%，使该类，使该类设备的价格与生产能力之间成线性关系，则被评设备的价格与生产能力之间成线性关系，则被评估设备重置成本等于多少？估设备重置成本等于多少？40*1.2*1.2*1.2*100/120=576000元元（四）规模经济效益指数法（四）规模经济效益指数法1、什么是规模经济、什么是规模经济.按照权威性的包括拉夫经济学辞典的解释，规模经按照权威性的包括拉夫经济学辞典的解释，规模经济指的是济指的是:给定技术的条件下给定技术的条件下(指没有技术变化指没有技术变化)，对于某一产品对于某一产品(无论是单一产品还是复合产品无论是单一产品还是复合产品)，如果在某些产量范围内平均
20、成本是下降或上升的如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济话，我们就认为存在着规模经济(或不经济或不经济)。规模经济的原因1、专业化，从亚当、专业化，从亚当斯密的著作开始，人们认识到斯密的著作开始，人们认识到分工可以提高效率。规模越大的企业，其分工也分工可以提高效率。规模越大的企业，其分工也必然是更详细的；必然是更详细的；2、学习效应，随着产量的增加，工人可以使熟练程、学习效应，随着产量的增加，工人可以使熟练程度增加，提供效率；度增加，提供效率；3、可以有效地承担研发费用等；、可以有效地承担研发费用等；4、运输、等购原材料等方面存在的经济性；、运输、等购原材料等方
21、面存在的经济性；5、价格谈判上的强势地位。、价格谈判上的强势地位。规模经济指数法的计算公式当当评评估估资资产产的的价价值值和和生生产产能能力力不不呈呈线线性性关关系系而而成成指指数数关关系系，这这种种情情况况在在实实际际中中比比较较普普遍遍，即即设设备备的的价价格格与与功功能能之之间间是是同同方方向向变变化化，但但不不是是同同比比例例变变化化， 可可采用此方法。采用此方法。待评估资产的重置成本待评估资产的重置成本= =参照物的重置成本参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）参照物的生产能力）x x式中的式中的x即为规模经济效益指数，取值范围为即为规模经济
22、效益指数，取值范围为04-1，具体数值因行业、资产类型不同而不同在设备估，具体数值因行业、资产类型不同而不同在设备估价中这一数据一般在。价中这一数据一般在。规模经济指数是一个经验数规模经济指数是一个经验数据，可以根据不同行业、不同设备进行测算，在实据，可以根据不同行业、不同设备进行测算，在实际的设备评估中，也可以查阅有关参数手册，获得际的设备评估中，也可以查阅有关参数手册，获得规模经济效益指数值规模经济效益指数值。补充关于公式中的x相关问题规模经济指数是一个经验数据，可以根据不同行规模经济指数是一个经验数据，可以根据不同行业、不同设备进行测算。评估某一设备业、不同设备进行测算。评估某一设备时，
23、在该类设备中选取两个典型设备时，在该类设备中选取两个典型设备A和和B，然后，然后根据公式根据公式设备设备A的价格设备的价格设备B的价格的价格=（设备（设备A的生产能的生产能力设备力设备B的生产能力）的生产能力）x求得求得x=ln(设备设备A的价格设备的价格设备B的价格的价格)/ln（设备（设备A的生产能力设备的生产能力设备B的生产能力）的生产能力）在实际的设备评估中，也可以查阅有关参数手在实际的设备评估中，也可以查阅有关参数手册，获得规模经济效益指数值。册，获得规模经济效益指数值。在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分
24、析法确定某类资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。程序如下：的重置成本。程序如下：1 1、分类资产、分类资产2 2、抽样计算、抽样计算3 3、求出调整系数、求出调整系数 K=R/R K=R/R R R抽样资产的重置成本抽样资产的重置成本 R R 抽样资产的历史成本（账面成本）抽样资产的历史成本（账面成本）4 4、求某类资产总的重置成本、求某类资产总的重置成本某类被评估资产的某类被评估资产的 某类资产账面某类资产账面 重置成本重置成本 = = 历史成本历史成本 K例题评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备的通用设备5
25、台，估算其重置成本之和为台，估算其重置成本之和为30万元，万元，而该而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。求该类通用设备的总重置成本？万元。求该类通用设备的总重置成本？二、实体性贬值的估算方法（一）观察法（一）观察法（二）使用年限法（二）使用年限法 实体性贬值实体性贬值 = = 重置重置 预计预计 实际已使用年限实际已使用年限 成本成本- - 残值残值 总使用年限总使用年限名义和实际使用年限资产的实体贬值实际上是与资产的使用负荷程度相资产的实体贬值实际上是与资产的使用
26、负荷程度相关，所以这里要使用实际已使用年限。关，所以这里要使用实际已使用年限。截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间累计实际利用时间可以从生产部门的生产工时登记表中获得，累计实际利用时间可以从生产部门的生产工时登记表中获得，法定利用时间可以通过资产的法定工作年限计算得来。法定利用时间可以通过资产的法定工作年限计算得来。实际已使实际已使名义已使名义已使资产资产用年限用年限=用年限用年限利用率利用率总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限例题某资产于某资产于1
27、985年年2月购进，月购进，1995年年2月评估时，月评估时，名义已适用年限是名义已适用年限是10年。根据该资产技术指年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，小时，该资产实际每天工作该资产实际每天工作7.5小时。请计算该资产小时。请计算该资产的资产利用率？实际使用年限为多少？的资产利用率？实际使用年限为多少？l资产利用资产利用=(10*360*7.5/10*360*8)*100%=93.75%l实际使用年限实际使用年限=10*93.75%=9.4年年总结使用年限法是一种应用较为广泛的评估方法，在资使用年限法是一种应用较为广泛的评估方法，在资产
28、评估的实际工作中，评估人员还可以利用使用产评估的实际工作中，评估人员还可以利用使用年限法的原理，根据被评估资产的工作量、行驶年限法的原理，根据被评估资产的工作量、行驶里程等指标计算出评估资产的实体贬值率。里程等指标计算出评估资产的实体贬值率。三、功能性贬值的估算基本思路：基本思路：估算功能性贬值主要是将被评估资产同功能性更估算功能性贬值主要是将被评估资产同功能性更好的新技术资产进行比较分析，比如资产的效用、好的新技术资产进行比较分析，比如资产的效用、生产加工能力、功耗、物耗、能耗等功能方面的生产加工能力、功耗、物耗、能耗等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，以此确定功能差异造成的成本增加或
29、效益降低，以此确定功能性贬值额。性贬值额。工作步骤1、将被评估资产的年运营成本与功能相同当性能更、将被评估资产的年运营成本与功能相同当性能更好的新资产的年运营成本进行比较。好的新资产的年运营成本进行比较。2、确定净超额运营成本，为两者年运营成本的差额、确定净超额运营成本，为两者年运营成本的差额且扣除所得税的净额。且扣除所得税的净额。3、估计被评估资产的剩余寿命。、估计被评估资产的剩余寿命。4、以适当的折现率将被评估资产在剩余年限内每年、以适当的折现率将被评估资产在剩余年限内每年的超额运营成本折现，折现值之和为被评估资产的超额运营成本折现，折现值之和为被评估资产的功能性损耗的价值。的功能性损耗的
30、价值。例题评估某种机器设备，技术先进的设备比被评估设备生产评估某种机器设备，技术先进的设备比被评估设备生产效率高，节约工资费用，评估基准日为效率高，节约工资费用，评估基准日为2006年年1月月1日，日，资产剩余使用年限为资产剩余使用年限为5年，折现率为年，折现率为10%。有关资料。有关资料如下：如下：项目项目技术先进设备技术先进设备技术陈旧设备技术陈旧设备月产量月产量10000件件10000件件单件工资单件工资0.80元元1.2元元月工资成本月工资成本8000元元12000元元请注意：请注意：功能性贬值的比较因素除了生产效率影响工资成本功能性贬值的比较因素除了生产效率影响工资成本超额支出以外，
31、还可对原材料的消耗、能源的消超额支出以外，还可对原材料的消耗、能源的消耗以及产品质量等指标对比，进行分析求得资产耗以及产品质量等指标对比，进行分析求得资产的功能性标志的功能性标志功能性贬值还可能造成被评估资产的投资成本超过功能性贬值还可能造成被评估资产的投资成本超过参照物得到投资成本，所以我们还可通过测算超参照物得到投资成本，所以我们还可通过测算超额投资成本进行估算资产的功能性贬值。额投资成本进行估算资产的功能性贬值。功能性功能性复原复原更新更新贬值贬值=重置成本重置成本-重置成本重置成本四、资产的经济性贬值的估算（一）基本思路（一）基本思路经济性贬值主要是因为产品滞销而导致产能过剩，经济性贬
32、值主要是因为产品滞销而导致产能过剩，资产闲置造成的资产价值不能够充分实现，所以一资产闲置造成的资产价值不能够充分实现，所以一般我们用直接计算法来估算。般我们用直接计算法来估算。（二）计算方法（二）计算方法经济性经济性资产年收益资产年收益所得税所得税贬值贬值=损失额损失额1-税率税率（P/A,r,n）2、间接计算法经济性经济性资产预计可被利资产预计可被利资产原设计资产原设计X X贬值贬值=1-用的生产能力用的生产能力生产能力生产能力100%X-功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般为之间。一般为之间。经济经济资产重置资产重置经济性经济性贬值额贬值额=
33、成本成本贬值率贬值率例题某被估生产线的设计生产能力为年产某被估生产线的设计生产能力为年产20000太产品，太产品，因市场需求结构发生变化，在未来可适用的年限因市场需求结构发生变化，在未来可适用的年限内，每年产量估计要减少内，每年产量估计要减少6000台左右。根据上述台左右。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约多少？条件，该生产线的经济性贬值率大约多少？又接，假如每年减少又接，假如每年减少6000台产品，每台产品损失利台产品，每台产品损失利润润100元，该生产线尚可继续使用元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在年，企业所在行业的投资回报率为行业的投资回报率为10%，所得税税率为，所得税税率为
34、25%，则该资产的经济性贬值额为多少？则该资产的经济性贬值额为多少？第二节 比较法一、什么是比较法一、什么是比较法利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，比利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，比较被评估资产与参照资产之间的异同，并据此对较被评估资产与参照资产之间的异同，并据此对参照资产的价格进行调整，从而得到被评估资产参照资产的价格进行调整，从而得到被评估资产的价值的评估方法。的价值的评估方法。比较法是根据什么评估原则？比较法是根据什么评估原则？二、市场法的基本前提1、要有一个活跃的公开交易市场、要有一个活跃的公开交易市场2、公开市场上要有可比的资产交易及其交易、公开市场上要有可比的资产交
35、易及其交易活动活动（1）参照物与评估对象在功能、用途、性能上相同）参照物与评估对象在功能、用途、性能上相同或相似或相似（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。争状况和交易条件等。（3）评估基准日和参照物的交易时间要接近）评估基准日和参照物的交易时间要接近被估资产和参照物之间评估的因素1、资产的功能、资产的功能2、资产的外观、结构、役龄和规格型号、资产建造、资产的外观、结构、役龄和规格型号、资产建造或制造工艺水平。或制造工艺水平。3、市场条件。参照物成交时与评估时的市场条件及、市场条件。参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的
36、变化情况。供求关系的变化情况。4、交易条件。包括交易批量、交易动机、交易时间、交易条件。包括交易批量、交易动机、交易时间等。等。三、市场法的评估方法一、直接比较法一、直接比较法1、现行市价法、现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。的评估价值。2、市价折扣法资产评估资产评估参照物成参照物成价格价格折折价值价值=交价格交价
37、格1-扣率扣率此方法适用与评估对象与参照物之间存在交易此方法适用与评估对象与参照物之间存在交易条件方面的差异时的情况条件方面的差异时的情况3、功能价值类比法（1）资产价值与其功能呈线性关系时）资产价值与其功能呈线性关系时资产资产参照物参照物评估对象生评估对象生产能力产能力评估价值评估价值=成交价格成交价格X参照物生产能力参照物生产能力（2）资产价值与其功能呈指数关系时）资产价值与其功能呈指数关系时资产资产参照物参照物评估对象生评估对象生产能力产能力x评估价值评估价值=成交价格成交价格X参照物生产能力参照物生产能力例题被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产吨，参照资
38、产的年生产能力为能力为120吨，评估基准日参照物的市场价格为吨，评估基准日参照物的市场价格为10万元，根据有关经验，该设备的生产能力与资万元，根据有关经验，该设备的生产能力与资产的价值之间呈线性关系，请为被评估资产的价产的价值之间呈线性关系，请为被评估资产的价值接近于多少？值接近于多少？例题被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产吨，参照资产的年生产能力为能力为120吨，评估基准日日参照资产的市场价格吨，评估基准日日参照资产的市场价格为为10万元，该类资产的功能价值指数为万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此，由此确定被评估资产价值为多少？确定被评估资产价值为多
39、少？4、价格指数法（1）计算方法）计算方法资产评资产评参照物资产参照物资产评估基准日资产定基价格指数评估基准日资产定基价格指数估价值估价值=交易价格交易价格X参照物交易日资产定基价格指数参照物交易日资产定基价格指数参照物资产参照物资产参照物交易日至评估基准日参照物交易日至评估基准日=交易价格交易价格X各期环比价格指数乘积各期环比价格指数乘积该方法一般适用于评估对象与参照物之间存在交易时该方法一般适用于评估对象与参照物之间存在交易时间差异的情况，且时间不能过长。间差异的情况，且时间不能过长。例题被评估房地产于被评估房地产于2006年年6月月30日进行评估，该类房日进行评估，该类房地产地产2006
40、年上半年各月月末的价格同年上半年各月月末的价格同2005年底相年底相比，分别上张辽比，分别上张辽2.5%、6.8%、7.3%、9.6%和和10.5%。其中参照房地产在。其中参照房地产在2006年年3月底的价格为月底的价格为3800元元/平方米，则评估对象于平方米，则评估对象于2006年年6月月30日的日的价值接近于多少？价值接近于多少？5、成新率价格调整法资产资产参照物参照物评估评估对象成新率对象成新率评估价值评估价值=成交价格成交价格X参照物成新率参照物成新率资产的尚可使用年限资产的尚可使用年限资产的成新率资产的成新率=资产的已资产的已资产的尚资产的尚使用年限使用年限+可使用年限可使用年限此
41、方法一般运用于评估对象与参照物之间有新旧程此方法一般运用于评估对象与参照物之间有新旧程度差异的情况。度差异的情况。综合调整资产资产参照物参照物功能功能时间时间交易情交易情评估价值评估价值=价值价值+差异值差异值+差异值差异值+况差况差异异评估对象评估对象参照物参照物A参照物参照物B参照物参照物C名称名称普通车床普通车床普通车床普通车床普通车床普通车床普通车床普通车床规格型号规格型号CA6140*150 CA6140*150 CA6140*150CA6140*150制造厂家制造厂家A机床厂机床厂A机床厂机床厂B机床厂机床厂B机床厂机床厂出厂日期出厂日期/役役使使1996年年/8年年1996年年/
42、8年年1996年年/8年年1996年年/8年年安装方式安装方式未安装未安装未安装未安装未安装未安装未安装未安装附件附件仿形车削装仿形车削装置、后刀架、置、后刀架、快速换刀架快速换刀架仿形车削装仿形车削装置、后刀架、置、后刀架、快速换刀架快速换刀架仿形车削装仿形车削装置、后刀架、置、后刀架、快速换刀架快速换刀架仿形车削装仿形车削装置、后刀架、置、后刀架、快速换刀架快速换刀架状况状况良好良好良好良好良好良好良好良好实体状态实体状态无过度磨损无过度磨损状态综合分状态综合分值值6.1分分无过度磨损无过度磨损状态综合分状态综合分值值5.7分分无过度磨损无过度磨损状态综合分状态综合分值值6.0分分无过度磨
43、损无过度磨损状态综合分状态综合分值值6.6分分交易市场交易市场评估对象所在地评估对象所在地评估对象所在地评估对象所在地评估对象所在地评估对象所在地市场状况市场状况二手设备二手设备二手设备二手设备二手设备二手设备交易背景及动机交易背景及动机正常交易正常交易正常交易正常交易正常交易正常交易正常交易正常交易交易数量交易数量单台交易单台交易单台交易单台交易单台交易单台交易单台交易单台交易交易日期交易日期2004.3.312004.2.102004.1.252004.3.10转让价格转让价格23000元元27100元元32300元元（1 1）确定调整因素，进行差异调整）确定调整因素，进行差异调整制造厂家
44、调整。在新设备交易市场，制造厂家调整。在新设备交易市场，A、B两个两个制造商生产某相同产品的价格为制造商生产某相同产品的价格为4万和万和4.4万万出厂年限调整出厂年限调整实体状态调整实体状态调整计算评估值计算评估值第二节 收益法一、收益法的思路一、收益法的思路此法是估测被估资产未来预期收益的现值，来此法是估测被估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。判断资产价值的各种评估方法的总称。二、收益法的基本前提二、收益法的基本前提1、被估资产的未来预期收益可以预测并可以用、被估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量货币来衡量2、被估资产预期获利年限可以预测。、被估资产预期获
45、利年限可以预测。三、收益法的基本参数1、被估资产的预期收益、被估资产的预期收益收益额是收益法评估资产价值的基本参数之一，收益额是收益法评估资产价值的基本参数之一，是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估的收益额是所得额。资产评估的收益额是未来预期的客观收未来预期的客观收益额益额而不是历史或现实的收益额或资产的实际的而不是历史或现实的收益额或资产的实际的收益。收益。收益额通常都是表现为收益额通常都是表现为净利润净利润、净现金流量净现金流量或或纯纯收益。收益。2、折现率（1）折现率是一种期望的投资回报率）折现率是一种期望的投资回报率（2）
46、折现率等于无风险报酬率和风险报酬率。）折现率等于无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率可以参照同期国库券利率或银行无风险报酬率可以参照同期国库券利率或银行利率。风险报酬率则根据投资者对风险投资所要利率。风险报酬率则根据投资者对风险投资所要求的回报大小决定。求的回报大小决定。3、收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位，通常由评估人员根据被估资产自身效能间单位，通常由评估人员根据被估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。等加以测定。四、收益法中的主要技术方法（一）年
47、资产净收益不变（一）年资产净收益不变 v = av = a（1+r1+r）n n-1-1/r/r（1+r1+r）n n当评估对象的收益期限为无穷时当评估对象的收益期限为无穷时 v = a / r例题假设某企业获得一土地的永续使用权，年收益额为假设某企业获得一土地的永续使用权，年收益额为100万元，适用本题的资本化率为万元，适用本题的资本化率为10%，则该项，则该项土地的评估价值为多少？若该项土地的使用期为土地的评估价值为多少？若该项土地的使用期为20年，则土地的评估价值是多少？年，则土地的评估价值是多少？第四节 收益法 一、收益法的概念 二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式 （一）
48、在年资产净现金流不变时 v = a（1+r）n-1/r（1+r）n v = a / r （二） 在年资产净现金流等额递增时 v = a1（1+r）n -1/r（1+r）n + + b（1+r）n-1/r2（1+r）n - bn/r（1+r）n v = a1 / r + b / r2 （三） 在年资产净现金流等比率递增时 v = a1（1+r）n-（1+g）n/（r-g）（1+r）n v = a1 /（r-g） （四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时 v = ai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，j vj = ax /（1+r）x -j x = j+1,j+2,n 四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 （三）加权平均资本成本法加权资本成本 = 权益成本 权益比 + 税前负债成本 （1 - 所得税边际税率） 负债比 六、收益期限的确定
