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1、 物业物业工程部维修工作工程部维修工作工程部工程部2012年年5月月工程维修工作一、物业接管理验收一、物业接管理验收 二、工程服务管理二、工程服务管理三、报修管理三、报修管理 四、装修管理四、装修管理 五、供配电设备（设施）运行管理五、供配电设备（设施）运行管理 六、供配电设备（设施）维修保养管理六、供配电设备（设施）维修保养管理 七、给排水设备管理七、给排水设备管理 八、给排水设备操作设备管理八、给排水设备操作设备管理 九、给排水设备操作九、给排水设备操作 十、电梯运行、保养、操作管理十、电梯运行、保养、操作管理 一、物业接管验收（一）工作标准：按物业公司作业指导书物业接管验收作业规程相关内
2、容程序进行 ；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律分0.5分一次，工资10元一次；扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分一次，工资20元一次，被考核者1分一次。（二）考核评分中规定1.1.物业服务中心成立验收小组，合理分工，明确责、权，任命验收小物业服务中心成立验收小组，合理分工，明确责、权，任命验收小组组长制定详尽可行的验收方案，在接到工程项目部的接管验收通组组长制定详尽可行的验收方案，在接到工程项目部的接管验收通知（应提前十天）后，实施验收。知（应提前十天）后，实施验收。2.2.验收小组组员按验收方案的分工内容进行验收，并真实无误填写相验收小组组员按验收方案的分工内容进行验收，并
3、真实无误填写相关表格。关表格。3.3.对发现的不合格项以对发现的不合格项以验收汇总表验收汇总表的形式，在汇总完成的一个工的形式，在汇总完成的一个工作日内。一式三份。一份交工程项目部负责签收、一份督办、一份作日内。一式三份。一份交工程项目部负责签收、一份督办、一份施工队整改用，验收小组填制施工队整改用，验收小组填制接管整改统计表接管整改统计表。4.4.工程相弥补被考核人在签收的两个工作日内，安排人员现场核实。工程相弥补被考核人在签收的两个工作日内，安排人员现场核实。制定出整改方，确定整改完成期限，落实责任人将制定出整改方，确定整改完成期限，落实责任人将验收汇总报告验收汇总报告返至管理处。返至管理
4、处。5.5.管理处在规定的整改完成期限内跟踪复印整改项。复印合格后，办管理处在规定的整改完成期限内跟踪复印整改项。复印合格后，办理移交手续及钥匙移交，将移交情况记录在理移交手续及钥匙移交，将移交情况记录在钥匙交接表钥匙交接表中，且中，且双方签字确认，做到记录真实无误，检查项目无缺项、遗漏。双方签字确认，做到记录真实无误，检查项目无缺项、遗漏。（二）考核评分规定1.1.对客户提出的问题。在使用功能不受影响的前提下，交接房人员应内心解对客户提出的问题。在使用功能不受影响的前提下，交接房人员应内心解释，尽量消除顾客的疑虑。释，尽量消除顾客的疑虑。2.2.对客户坚持要求整改的项目，应记录清楚，验收人员
5、在一式三联的对客户坚持要求整改的项目，应记录清楚，验收人员在一式三联的住房住房质量整改通知质量整改通知中签字后，交项目部确认签收，并填制中签字后，交项目部确认签收，并填制客户整改统计表客户整改统计表；3.3.工程项目部被考核人大常务委员会在签收的两个工作日内，安排人员现场工程项目部被考核人大常务委员会在签收的两个工作日内，安排人员现场核实制定出整改方案，确定整改完成期限，落实责任人并将核实制定出整改方案，确定整改完成期限，落实责任人并将住房质量整住房质量整改通知改通知返一份到管理处；返一份到管理处；4.4.管理处在规定的整改完成期限内跟踪复验整改项；管理处在规定的整改完成期限内跟踪复验整改项；
6、5.5.复验合格后，请客户进行复验，并签字认可；复验合格后，请客户进行复验，并签字认可；6.6.管理处将每个户的验收资料单独进行归档；管理处将每个户的验收资料单独进行归档；7.7.管理处被考核人大常委会对房屋验收和顾客交接的全过程进行检查；管理处被考核人大常委会对房屋验收和顾客交接的全过程进行检查；8.8.物业公司品质控制部对接接管验收和顾客交接的效果分别在项目验收完成物业公司品质控制部对接接管验收和顾客交接的效果分别在项目验收完成后的一周予以抽检；后的一周予以抽检； 二、工程服务管理 （一）工作标准：按物业公司作业指导书工程服务工作标准相关内容、程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任
7、人基础纪律分0.5分/次，工资10元/次；扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1、工程人员接单后必须在15分钟内到达维修地点；2、按进户维修作业规程进行维修工作，严禁直接在业主家地板上进行工作，必须在工具垫上进行工作；3、在维修过程中，严禁在业主家中吸烟、使用业主家中卫生间、收受业主给予的东西等行业； 三、报修管理 （一）工作标准：按物业公司作业指导书服修管理作业规程相关内容、程序进行 ；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律分0.5分/次，工资10元/次；扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者
8、1分/次。（二）考核评分中规定1.管理处物业助理在接到客户报修要求时，应在管理处物业助理在接到客户报修要求时，应在5 5分钟内分钟内填写填写报修记录表报修记录表，并通知工程组人员进户维修，进，并通知工程组人员进户维修，进户维修作业规程按照户维修作业规程按照工程服务管理工程服务管理相关规定办理；相关规定办理；2.物业助理接到公共设备设施的报修信息后，应立即按物业助理接到公共设备设施的报修信息后，应立即按公共设施设备报修记录表公共设施设备报修记录表要求填写报修内容，并在要求填写报修内容，并在3 3分钟内将报修内容填入分钟内将报修内容填入公共设备设施维修通知单公共设备设施维修通知单，在在5 5分钟内
9、通知工程组前来领单；分钟内通知工程组前来领单；3.工程组主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具工程组主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于及备件于1010分钟内感到现场进行维修；分钟内感到现场进行维修；4.维修员将维修员将维修单维修单交工程组主管签名确认后返还物业交工程组主管签名确认后返还物业助理，复印后交收银员作为月底；助理，复印后交收银员作为月底； 四、装修管理（一）工作标准：按物业公司作业指导书装修管理规定相关内容、程序进行 ；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律1分/次，工资50元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分2分/次，工资100元/次，被考核者2.
10、5分/次。（二）考核评分中规定1.对业主（客户）提出的对业主（客户）提出的装修申请表装修申请表，附合，附合装修规定的工程部应在一周内审批，向业主发装修规定的工程部应在一周内审批，向业主发放施工许可证；放施工许可证；2.装修审批权限按装修审批相关规定办理，不得装修审批权限按装修审批相关规定办理，不得超越审批权限；超越审批权限；3.按规定办理装修施工人员临时出入证；按规定办理装修施工人员临时出入证；4.按装修工程管理作业规程进行工程巡查，发现按装修工程管理作业规程进行工程巡查，发现违规装修的，应立即制止并向主管领导汇报；违规装修的，应立即制止并向主管领导汇报；5.业主业主( (客户客户) )装修完
11、毕后，由工程部进行装修验收，装修完毕后，由工程部进行装修验收，合格后方能退还装修押金。合格后方能退还装修押金。 五、供配电设备（设施）运行管理 （一）工作标准：按物业公司作业指导书供配电设备（设施）运行管理规程相关内容、程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.1.每年每年1212月制定下一季度月制定下一季度供电设备检查保养计划表供电设备检查保养计划表，并按运行情况制定，并按运行情况制定中修、大修计划；中修、大修计划；2.2.用电高峰期，每小时对
12、低压配电柜巡查一次，记录设备运行数据（环境、用电高峰期，每小时对低压配电柜巡查一次，记录设备运行数据（环境、电流、电压、功率等），并将巡视检查的结果记录在电流、电压、功率等），并将巡视检查的结果记录在配电室值班记录配电室值班记录内；内；3.3.供配电设备发生异常，及时报告工程组主管，并在主管协同下排除异常；供配电设备发生异常，及时报告工程组主管，并在主管协同下排除异常；4.4.按有关设备的维修保养要求进行维修保养，并将结果记录于按有关设备的维修保养要求进行维修保养，并将结果记录于供电设备保供电设备保养记录表养记录表；5.5.值班人员执行值班人员执行2424小时操作、监控、记录、认真执行交接班制
13、度，发现问题小时操作、监控、记录、认真执行交接班制度，发现问题及时解决，抄填及时解决，抄填配电室值班记录配电室值班记录时，应监视电气设备的运行情况，严时，应监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行；禁不合理的超负荷运行；6.6.工程维修人员要按照安全操作程序进行作业；工程维修人员要按照安全操作程序进行作业；7.7.因工程维修人员等原因停电，应由工程维修员填写因工程维修人员等原因停电，应由工程维修员填写停电通知单停电通知单经工程经工程主管、管理处主任批准后通知管理处主任助理，由主任助理提前主管、管理处主任批准后通知管理处主任助理，由主任助理提前2424小时通小时通知有关业主和使用人；知有关
14、业主和使用人；8.8.因突发事件停电，应在因突发事件停电，应在1 1小时内通知主任助理，再向业主或使用人通告，小时内通知主任助理，再向业主或使用人通告，并在恢复供电后并在恢复供电后2424小时内由主任助理向有关业主或使用人解释。小时内由主任助理向有关业主或使用人解释。 六、供配电设备（设施）维修保养管理 （一）工作标准：按物业公司作业指导书供配电设备（设施）维修保养规程相关内容、程序进行 （二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.按写字楼物业高、低压配电设
15、备（设施）工作按写字楼物业高、低压配电设备（设施）工作程序进行操作，严禁违规操作；程序进行操作，严禁违规操作；2.供配电设备故障维修一般不超过供配电设备故障维修一般不超过8 8小时，若在小时，若在8 8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处主任，因、解决方案、解决时间书面上报管理处主任，限期解决；限期解决；3.凡夜间发生的故障，不影响业主或使用人工作凡夜间发生的故障，不影响业主或使用人工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由早班工程维修员进行维修；早班工程维修员进行维修；
16、七、给排水设备管理（一）工作标准：按物业公司作业指导书给排水设备运行管理规程相关内容程序进行 （二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.1.按给排水设备（设施）的运行管理工作程序进行操作；按给排水设备（设施）的运行管理工作程序进行操作；2.2.工程维修员负责给排水运行的操作、监控、记录。应在给排水设备工程维修员负责给排水运行的操作、监控、记录。应在给排水设备（设施）启动时观察电流、电压、并倾听有无异响，并记录于（设施）启动时观察电流、电压、并倾听有无异响，
17、并记录于管管理处工程部交接班记录理处工程部交接班记录；3.3.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次、设备、地面、墙壁无积水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次、设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍；尘、水渍、油渍；4.4.水泵房内机电设备由工程维修员负责操作，其他人不得擅自操作，水泵房内机电设备由工程维修员负责操作，其他人不得擅自操作，控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在“ “自动自动” ”位置，生活水泵位置，生活水泵每阁每阁1515恬进行轮换。恬进行轮换。5.5.因工作维修等原因停水，应由负责给排水的员工填写因工作维修等原因停水，应由负责给排水的员工填写停水通
18、知单停水通知单经工程主管、管理处主任批准后，由行政助理提前经工程主管、管理处主任批准后，由行政助理提前2424小时通知用小时通知用户；户；6.6.因突发事件停水，工程主管应在因突发事件停水，工程主管应在1 1小时内联络有关部门处理，在恢小时内联络有关部门处理，在恢复供水后复供水后2424小时内行政助理向业主业主或使用人做出解释；小时内行政助理向业主业主或使用人做出解释； 八、给排水设备操作设备管理 （一）工作标准：按物业公司作业指导书给排水设备维修保养规程相关内容、程序进行 ；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分
19、/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.按给排水设备（设施）的维修保养管理程序进行操作；2.给水泵操作未经规程主管意见不得擅自开启或停止，如有特殊情况，须经管理公司经理同意方可开启或停止；3.非值班人员未经工程主管同意不得进入机房，更不得触摸设备； 九、给排水设备操作 （一）工作标准：按物业公司作业指导书给排水操作规程相关内容、程序进行；（二）考核评分：违反如下规定，扣责任人基础纪律0.5分/次，工资10元/次工资，扣直接上级及间接上级基础纪律分0.5分/次，工资20元/次，被考核者1分/次。（二）考核评分中规定1.按给排水设备（设施）的操作管理工作程序进行操作；2.给
20、排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决事件书面上报管理公司，限期解决； 十、电梯运行、保养、操作管理（一）工作标准：按（一）工作标准：按物业公司作业指导书物业公司作业指导书电电梯运行管理规程梯运行管理规程物业公司作业指导书物业公司作业指导书电梯电梯保养规程保养规程物业公司作业指导书物业公司作业指导书电梯操作规电梯操作规程程相关内容。程序进行相关内容。程序进行 ；（二）违反如下规定，扣责任人基础纪律（二）违反如下规定，扣责任人基础纪律1 1分分/ /次，次，工资工资5050元元/ /次工资，扣直接上级及间接上级基础纪次工资，扣直接上级及间接
21、上级基础纪律分律分2 2分分/ /次，工资次，工资100100元元/ /次，被考核者次，被考核者2.52.5分分/ /次。次。（二）考核评分中规定1.按电梯运行、操作、保养工作程序进行操作；按电梯运行、操作、保养工作程序进行操作；2.电梯维修工（或工程值班员）每周对电梯运行状况进行电梯维修工（或工程值班员）每周对电梯运行状况进行一次检查保养，发现问题及时处理或联络电梯公司处理，一次检查保养，发现问题及时处理或联络电梯公司处理，督促电梯公司年度维修保养。当电梯年检期间即将接近督促电梯公司年度维修保养。当电梯年检期间即将接近时，督促电梯公司作电梯年检、年审；时，督促电梯公司作电梯年检、年审；3.中
22、控室值班员实行电梯中控室值班员实行电梯2424小时运行监控。通过闭路电视小时运行监控。通过闭路电视观察轿箱内状况，如发现乘客吸烟、打斗，或损坏电梯观察轿箱内状况，如发现乘客吸烟、打斗，或损坏电梯部件，及时录像，并联络维修工予以制止；部件，及时录像，并联络维修工予以制止；4.当电梯发生困人，遵守当电梯发生困人，遵守“ “电梯困人故障求援工作程序电梯困人故障求援工作程序” ”执行，电梯维修（或工程值人员）到达现场应不超过执行，电梯维修（或工程值人员）到达现场应不超过1515分钟。分钟。 人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。
