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1、龙湖低容积率产品特征研究二零一零年十一月陈海涛李春艳李欣霖龙湖项目典型特征龙湖项目典型特征第二部分第二部分前言前言不同类型产品特征不同类型产品特征第三部分第三部分龙湖产品系列初探龙湖产品系列初探第一部分第一部分龙湖历经十六年的发展，逐渐发展成为全国有较大影响力的房地产公司2009年全国年全国房地产房地产500强排名强排名资料来源：中国房产信息集团、中国房地产测评中心排名排名 企业名称企业名称1万科企业股份有限公司2中国海外发展有限公司3保利房地产(集团)股份有限公司4绿地集团5华润置地有限公司6恒大地产集团有限公司7世茂集团8碧桂园控股有限公司9广州富力地产股份有限公司10万达集团股份有限公司
2、11 龙湖集团龙湖集团12雅居乐地产控股有限公司13金地(集团)股份有限公司14合生创展集团有限公司15远洋地产控股有限公司企业荣誉企业荣誉2009年，香港证交所上市2008年，重庆民营企业纳税第一名20072008年度，中国房地产诚信企业2006年，首届品牌中国节金谱奖2006年，重庆开发企业50强第一名2003年，重庆市著名商标2003年2006年，3获全国住宅用户满意度指数测评第一名1998年2007年，连续十年、五届荣获重庆“十佳住宅小区”第一名作为业界的“别墅专家”，龙湖在进入每个城市也首先主打别墅、洋房等低容积率产品在售住宅项目的物业类型比例（%，按项目个数）非别墅洋房类项目区域分
3、布（%，按项目个数）目前在售项目中，超过目前在售项目中，超过60%的住宅项目以别墅的住宅项目以别墅和洋房产品为主和洋房产品为主非别墅洋房类项目主要分布在重庆、成都区域，非别墅洋房类项目主要分布在重庆、成都区域，而在其他区域仍然主打别墅洋房类产品而在其他区域仍然主打别墅洋房类产品别墅别墅专家专家数据来源：根据龙湖2010年上半年公报及龙湖网站相关资料统计本文主要针对龙湖低容积率项目，研究其产品特征龙湖低容积率龙湖低容积率产品产品参考项目：重庆弗莱明戈、重庆睿城、重庆悠山郡、成都弗莱明戈、成都长桥郡、上海滟澜山、上海郦城、北京滟澜山、北京花墅香醍、北京香醍溪岸、北京蔚澜香醍独栋联排合院叠拼洋房龙湖
4、项目典型特征龙湖项目典型特征不同类型产品特征不同类型产品特征龙湖产品系列初探龙湖产品系列初探第一部分第一部分龙湖的产品系列包括产品线产品线大城小院大城小院系列系列滟澜系列滟澜系列郡系列郡系列弗莱明哥弗莱明哥系列系列星座系列星座系列香醍系列香醍系列资料来源：网络资料龙湖总图研发心得通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征(I)项目项目物业类型物业类型容积率容积率风格风格郡郡成都长桥郡独栋0.36英伦风格上海郦城蓝湖郡合院0.7-0.8城市核心溪谷花庭别墅，地中海风格重庆悠山郡一期合院（类独栋）、洋房约0.65英伦风格重庆东桥郡（2010年）4/6联排、双拼1托斯卡纳风格重庆蓝湖郡（含
5、蓝湖东岸、西岸、半山及蓝湖香颂）独栋、联排半山0.37（独栋）；香颂0.9（联排）为05-06年项目；地中海风格滟澜滟澜北京艳灡山双拼、联排0.67地中海风格上海艳灡山双拼、叠拼、联排叠加1.3，双拼、联排0.8 （整体1）地中海风格沈阳滟澜山一期独栋（楼间距约150公分）0.8无锡艳灡山独栋（楼间距约120公分） 、叠拼、小高1.1地中海风格青岛滟澜海岸 独栋（楼间距90公分）1.2（独栋+高层）资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等项目项目物业类型物业类型容积率容积率备注备注香醍香醍北京花墅香醍叠拼、洋房1.4地中海风格北京香醍溪岸（一期为漫步）独栋、叠拼、洋房1.2地中海风格北京
6、蔚澜香醍叠拼、洋房、小高、高层叠拼1.0（整体2.2）地中海风格沈阳香醍漫步独栋0.8地中海风格常州郦城（一期为香醍漫步）一期独栋地中海风格弗莱弗莱明戈明戈成都弗莱明戈洋房（平层+底跃+顶跃）+高层1.55地中海风格重庆弗莱明戈洋房（跃层）1.36地中海风格西安弗莱明戈电梯洋房通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征(II)资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等项目项目物业类型物业类型容积率容积率备注备注大城大城小院小院重庆大城小院7栋6+1电梯花园洋房和3栋11+1小高1.5现代风格星座星座重庆三千星座高层5.00现代风格西安紫都城（紫都星座）普通住宅、高层（含复式）3.
7、47现代风格其他其他重庆花千树洋房（户型面积约120-180，平层、底跃和顶跃）1.5地中海风格上海郦城国际社区（含蓝湖郡、蓝湖香颂、郦城国际公馆）联排（蓝湖香颂）；合院（蓝湖郡）；城市顶级公寓1.44联排合院为地中海风格通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征(III)资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等小结产品系产品系物业类型物业类型容积率容积率风格风格（类）独栋（类）独栋合院合院联排、双拼联排、双拼洋房洋房叠拼叠拼高层高层郡系列3现代（类）独栋郡系列独栋产品面积较大，突出高端别墅居住感受产品系产品系（类）独栋（类）独栋郡系列香醍系列产品系产品系定位定位户型面积（户型
8、面积（）户型空间比较户型空间比较案例案例郡系列纯独栋别墅社区独栋：大面积产品，独栋：大面积产品，370-400，900-1000等合院：面积较小，合院：面积较小，地上230、280（类独栋）、200-250（类联排）独栋：大面积居住享受，独栋：大面积居住享受，传统的方正户型，地下室为车库、娱乐室等，一层为客厅、中西餐厅和卧室套间，二层为卧室；约3个卧室。合院：面积较小，功能紧凑，合院：面积较小，功能紧凑，地下一层，地上三层；二、三层均为卧室；4-5个卧室.成都长桥郡上海蓝湖郡香醍系列紧凑独栋别墅社区改善型及兼有度假等第二居所功能面积略小于郡系列独栋：面积略小于郡系列独栋：北京香醍溪岸：300-
9、400，地下100左右，庭院100无锡滟澜山（一期）：290-380（端头），地上200-220（三层，含下沉庭院）沈阳滟澜山（一期）：307-340，地上200-230.（三层，含下沉庭院）：花园层及地上一、二层；类联排户型类联排户型设计；设计；面宽约7米，进深约15米；其中花园层带一卧室、一层两卧室、二层三卧室等总体看，卧室居多，家居型产品。北京香醍溪岸无锡滟澜山（一期）沈阳滟澜山（一期）联排、双拼郡系列中该类产品面积较小，更多强调日常居住功能产品系产品系定位定位户型面积（户型面积（）户型空间比较户型空间比较案例案例郡系列城市发展方向别墅社区，面积较小，面向主动改善面积较小，面向主动改善型
10、客户：型客户：东桥郡（联排、双拼）：190-230户型紧凑布局户型紧凑布局东桥郡：四层，面宽较窄，5.7-6.5米，一层卧室邻花园，二三层为卧室，其中三层为豪华主卧套重庆东桥郡滟澜系列北京：城市中央别墅区上海：城市发展方向别墅社区大面积户型大面积户型北京艳灡山（三层）：340-420，地上220-280上海滟澜山（四层+露台）：330-430，地上220-250，地下110-180别墅的功能空间别墅的功能空间北京艳灡山：三层。面宽7.7-9米，进深17-19米。二层带小卧室一间，三层三间卧室+家庭厅上海滟澜山北京滟澜山产品系产品系联排、双拼联排、双拼郡系列滟澜系列洋房面向改善型客户，面积区间相
11、同；在产品形式上香醍系列的洋房以小高、高层为主产品系产品系定位定位户型面积（户型面积（）户型空间比较户型空间比较案例案例香醍系列面向城市改善型客户高层和小高产品，满足容积率高层和小高产品，满足容积率北京花墅香醍：143、162、220北京蔚澜香醍：90、148、170北京香醍别苑：99、120-140大开间尺度露台、入户花园、飘窗等赠送面积北京花墅香醍北京蔚澜香醍北京香醍别苑弗莱明戈系列成都：新城区高容积率项目，面向刚需及改善型客户多层洋房多层洋房成都弗莱明戈：137-157重庆弗莱明戈：110-160大开间尺度露台、入户花园等赠送，内部布局可改动成都弗莱明戈重庆弗莱明戈大城小院系列城市核心区
12、，电梯洋房，面向改善型客户多层、小高层洋房多层、小高层洋房重庆大城小院：70-220大开间尺度露台、入户花园、飘窗等赠送面积重庆大城小院产品系产品系洋房洋房香醍系列弗莱明戈系列大城小院系列产品系产品系户型面积户型面积户型空间比较户型空间比较滟澜系列上海艳灡山：260-280，其中赠送80-100香醍系列北京花墅香醍：270-400北京蔚澜香醍：270左右上下两户从南北两侧独立入户下叠仿艳灡山联排，但面宽较窄面宽较窄约6.5米；进深约16米。入户层带一间卧室，二层三间卧室。弗莱明戈系列成都弗莱明戈：170-220重庆弗莱明戈：200-300叠拼与洋房实现组合创新，底跃配有4060平方米的私家花园
13、，顶跃则有4080平方米的超大露台。大城小院重庆大城小院：182、188、156叠拼面积区间类似，弗莱明戈系列洋房中底层和顶层为叠拼式产品产品系产品系叠拼叠拼滟澜系列香醍系列弗莱明戈系列龙湖项目典型特征坡地处理建筑风格第二部分第二部分建筑形象别墅化通过园林景观和建筑产品方面营造“别墅化”的居住感受典典型型特特征征园林景观龙湖标准的园林景观体系建筑产品建筑产品建筑形象建筑形象坡地处理手法坡地处理手法建筑风格建筑风格对原有地形进行合理利用对原有地形进行合理利用在非别墅产品中创造别墅功能空间在非别墅产品中创造别墅功能空间与地下公共空间和园林景观结合与地下公共空间和园林景观结合提升品质，增加销售面积提
14、升品质，增加销售面积通过泥土堆破回填的方法营造坡地地形，利于景观和产品打造通过泥土堆破回填的方法营造坡地地形，利于景观和产品打造采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致。米高差，使物业景观错落有致。通过开挖回填的方式形成下沉式庭院和双首层户型形成下沉式庭院和双首层户型，营造别墅化的居住氛围。利于营造多层景观体系利于营造多层景观体系对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层坡地处理坡地处理【作用1】结合利用原有地形的起伏变化，实现建筑双首层入户效果入户入户例：成都长桥郡坡地处理坡地处理【作用2】回填之后既保证足够
15、的地下空间，同时也利于地上景观打造地下部分由下沉花园、地下沉花园、地下车库下车库及地下室地下室组成。地下部分是在地上建三层然后回填一层实现。在地下车道之上，通过回填覆土遍植花木在地下车道之上，通过回填覆土遍植花木，在别墅与别墅之间可以成为比较好的景观。下沉花园下沉花园地下室地下室地下车库地下车库地下车库直接通往地下一层或者下沉庭园。例：上海滟澜山坡地处理坡地处理【作用3】下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间I坡地处理坡地处理花园层花园层一层一层二层二层保姆房娱乐空间北侧天井保证采光前院、后院例：北京蔚澜香醍下叠户型样板房一层一层花园层花园层 送阁楼送阁楼车库车库赠送半地下室赠送半地下室前花园前
16、花园空中花园空中花园平层平层顶跃顶跃底跃底跃后庭院后庭院1234567例：重庆睿城【作用3】下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间II坡地处理坡地处理【作用4】下沉式庭院设计在满足容积率条件下增加整体销售面积例：北京蔚澜香醍下叠户型样板房坡地处理坡地处理约40平的下沉庭院形成半开敞地下空间，不计入项目整体容积率，但在销售时可计入总价。1.2m+0.00m3.3m共共性性特特征征园林景观龙湖标准的园林景观体系建筑产品建筑产品建筑风格建筑风格坡地处理手法坡地处理手法建筑形象建筑形象用材组合用材组合户型变化户型变化装饰构件装饰构件通过园林景观和建筑产品方面营造“别墅化”的居住感受采用别墅专用的外装文化
17、石，质感涂料、木廊架等多种材料进行组合表现建筑特色建筑形象别墅化建筑形象别墅化例：重庆弗莱明戈【洋房】塔楼、花架、廊道组成丰富的屋面轮廓，强调建筑形体多变的组合塔楼花架廊道建筑形象别墅化建筑形象别墅化例：成都弗莱明戈【洋房】利用露台、退台等多种空间组织方式丰富立面形象露台露台阳台阳台门廊门廊建筑形象别墅化建筑形象别墅化例：重庆弗莱明戈联排建筑形象别墅化建筑形象别墅化例：上海滟澜山廊坊廊坊旭辉十九城旭辉十九城 合院建筑形象别墅化建筑形象别墅化例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）共共性性特特征征园林景观龙湖标准的园林景观体系建筑产品建筑产品建筑风格：地中海建筑风格：地中海坡地处理手法坡地处理手法建筑形象
18、建筑形象 西班牙风格西班牙风格托斯卡纳风格托斯卡纳风格意大利风格意大利风格通过园林景观和建筑产品方面营造“别墅化”的居住感受意大利意大利托斯卡纳托斯卡纳西班牙西班牙红色石材装饰外墙，墙体涂料颜色较淡四坡面屋顶浅色、大块、方正石材贴面不规则文化石贴面建筑风格建筑风格龙湖的低容积率产品以地中海风格为主，其中地中海风格又可细分为西班牙、意大利、托斯卡纳三种不同类型产品特征不同类型产品特征分物业类型分别对不同类型产品进行阐述第三部分第三部分独栋I物业类型：物业类型：独栋别墅代表项目：代表项目：成都长桥郡产品特征：产品特征：英伦风格规划功能布局景观处理价值体系价值体系成都长桥郡是龙湖打造的高端纯独栋别墅
19、社区占地：约800亩（约53万平）；其中一期占地360亩，二期260亩，占地约180亩。容积率：约0.36物业类型：纯独栋别墅社区一期二期三期分期：三期技术指标技术指标开发计划开发计划卖点分析一期“一河”：临杨柳河二期“一湾”：碾河河道形成的湾三期“一山”：背靠牧马山，坡地别墅独栋独栋I I【规划】景观资源最优处布局大户型标杆产品，树立项目形象，主力产品规划在次优区域沿河布局大户型面积产品，建筑面积900-1000平主力产品位于景观次好区域，建筑面积350-500平独栋独栋I I【规划】软质隔离凸显标杆产品对资源的极致占有庭院面积200-1400平之间庭院采用景观林木等进行软性隔离，体现对资源
20、的极致占有。独栋独栋I I【景观】延续龙湖景观特点，保证别墅居住的私密性全冠移植五层景观体系：高高7-15米，冠幅米，冠幅5-10米大乔木米大乔木草坪草坪花卉、小灌木花卉、小灌木2-3米高灌木米高灌木高高4-5米，大米，大灌木、小乔木灌木、小乔木独栋独栋I I客、正客、正餐厅餐厅会客会客厅厅父父母母房房早早餐餐厅厅厨厨房房【功能布局】大面积户型中，不同功能空间围绕旋转楼梯布置例：A户型，960平花园层花园层首层首层二层二层独栋独栋I I独栋II物业类型：物业类型：独栋、叠拼别墅、洋房代表项目：代表项目：北京花墅香醍、北京蔚澜香醍、北京香醍溪岸产品特征：产品特征：香醍系产品是指容积率在容积率在1
21、.0-2.0左右的地块上，对别墅社区的研发。项目容积率物业类型北京花墅香醍北京花墅香醍 1.40洋房、叠拼北京蔚澜香醍北京蔚澜香醍2.20洋房、叠拼别墅 北京香醍溪岸北京香醍溪岸1.20独栋、叠拼、洋房【规划】密集排布，较高容积率下的独栋别墅产品容积率：容积率：0.62例：北京香醍溪岸间距：间距：北京香醍溪岸，5-6米；沈阳滟澜山，1.5米；无锡滟澜山，1.2米；青岛滟澜海岸，0.9米。其他项目：其他项目：沈阳滟澜山（一期香醍漫步）、无锡滟澜山一期独栋独栋IIII【户型空间】下沉庭院及侧花园设计营造别墅居住空间例：北京香醍溪岸BN-T户型，建筑面积约319面积区间：面积区间：300-400户型
22、设计：户型设计：地上两层，地下一层（含下沉式庭院）；其中地下室约100平，下沉庭院约100平花园层：下沉式下沉式独立庭院独立庭院二层：南北通透南北通透主卧套主卧套首层：侧花园，侧花园，侧门入户侧门入户独栋独栋IIII合院物业类型：物业类型：类独栋别墅代表项目：代表项目：上海郦城国际社区（蓝湖郡）产品特征：新里弄式院落别墅产品特征：新里弄式院落别墅，围合式庭院荣获国家知识产权局颁发的实用新型专利证书中心公共庭院中心公共庭院下沉私家庭院下沉私家庭院独栋的居住面积独栋的居住面积产品快速复制性产品快速复制性价值体系价值体系新里弄式院落别墅合院合院独栋与双拼之间仅有两处相有两处相连连，为一层的厨房和二层
23、的卫生间，且外外立面以木质装立面以木质装饰饰，配合拱门装饰，形成 “里弄里弄”式感式感觉。觉。院落四角布置类独栋，中间夹一组双拼。 0.3 0.6 1.5类独栋别墅类独栋别墅联排联排类联排洋房类联排洋房Townhouse0.5 0.8 2.0200W100W70W300W50W独独联联花花高高1234假设价格：假设价格：容积率：容积率：合院（类独栋）设计既满足容积率需要，同时实现独栋的销售合院（类独栋）设计既满足容积率需要，同时实现独栋的销售价格价格合院合院【产品特征I】围合式下沉公共庭院以上海郦城为例12个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）合院合院【产品特征
24、II】下沉式私家庭院，既实现别墅居住感受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡私家庭院实现了私密、半私密、实现了私密、半私密、半开放、开放空间格局。半开放、开放空间格局。在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院,方便业主进出公共庭院空间，又能体现方便业主进出公共庭院空间，又能体现有别墅项目的居住感受。有别墅项目的居住感受。合院合院【产品特征III】与独栋、联排别墅相同的居住面积地下一层地下一层约140-200（含庭院）地上三层地上三层C：约256D：约281E：约231以上海郦城国际社区（蓝湖颂）为例各各户户型型面面积积区区间间C户户型型结结构构F：约202G：约238H：约250底层：下沉庭院 一
25、层：地上庭院二层：露台三层：豪华套间合院合院【产品特征IV】EF通过错落组合，降低南向遮挡的影响，一层楼梯餐厅被遮挡、起居室可享受南向阳光E户型一层合院合院E户型二层合院具有快速的复制性以七合院为例以七合院为例地下层平面地下层平面一层平面一层平面由7个类独立的Townhouse围合连接而成。一个单元包括：7户（建筑面积约2780m2）。二层平面二层平面三层平面三层平面合院合院合院具有快速的复制性（I）风格可变以七合院为例现代风格现代风格 更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。（以七合院为例）英国都绎风格英国都绎风格西班牙风格西班牙风格 合院合院合院具有快速的
26、复制性（II）模块化使用加快项目进度以七合院为例n 项目项目An 项目项目B合院合院模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。合院具有快速的复制性（III）多样化的组合方式合院合院大院别墅代表项目：代表项目：重庆睿城产品特征：产品特征：以联排和叠拼围合成别墅院落【规划】以联排和叠拼别墅围合成一个组团大院由三边的联排、单边的叠拼、以及地下车库和中心庭院组成大院别墅大院别墅【户型面积】170-230平之间，联排附带前后院（含下沉式庭院）以重庆睿城为例户型面积：170-230平送阁楼送阁楼赠送车库赠送车库赠送半地下室赠送半地下室后花园后花园前花园前花园联排别墅剖面图大院别墅大院别墅联排别墅物业类型
27、：物业类型：联排别墅代表项目：代表项目：上海滟澜山、北京滟澜山物业类型物业类型建面（万平）建面（万平）容积率容积率上海滟澜山联排、双拼、叠加14.331北京滟澜山联排10.80.67大面积居住空间大面积居住空间功能空间布局功能空间布局下沉式庭院设计下沉式庭院设计侧院落及入户设计侧院落及入户设计北京艳澜山位于北京的中央别墅区，也是龙湖地产在北京的第一个别墅项目项目位置：项目位置：顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米物业类型：物业类型：联排别墅占地面积：占地面积：240000平方米建筑面积：建筑面积：19万平，地上约10.8万平容容 积积 率：率：0.67总总 户户 数：数：共43
28、0栋罗马湖罗马湖北六环北六环京京承承高高速速北五环北五环联排别墅联排别墅【户型面积】超过常规的联排产品，提供大面积的居住感受常规房型面积与艳澜山联排户型面积比较常规房型面积与艳澜山联排户型面积比较项目距项目距户型面积（）户型面积（）备注备注常规产品220-300220-300多为地上2-3层上海艳澜山330-430330-430地上两层，地下一层。含赠送面积90-180平，包括地下室、花园等北京艳澜山320-430320-430北京艳澜山联排户型面积统计（）北京艳澜山联排户型面积统计（）中间户型中间户型端头户型端头户型A AB1B1B2B2C CD DAAAABBBBCCCCCC#CC#地上两
29、层220226253250275261262280293地下一层12793931309914092145159合计合计347347319319346346380380374374401401354354425425452452联排别墅联排别墅例：端头BB户型，354平【端头户型】面积偏大，设计侧院及侧门入户地下一层一层二层下沉庭院下沉庭院下沉庭院下沉庭院侧门入户侧门入户大院别墅大院别墅【功能布局】以家庭舒适感为前提，卧室尽量朝阳，不同楼层分设不同功能一层一层设置起居厅、家庭厅、餐厅以及老人或孩子住区；二层二层为主人区域；地下一层地下一层为家庭情趣空间。C户型，建面380，地上，地上250，地下
30、，地下130。增加房间采光面增加房间采光面7.08.9米的面宽设计，3.33.5米的层高空间南北朝向布局；卧室尽量朝阳与分层布局。功能空间合理布局功能空间合理布局联排别墅联排别墅【庭院】下沉庭院与前后花园构成别墅“三重庭院”三重庭院：三重庭院：每栋别墅都由前花园、后花园前花园、后花园以及下沉式小庭下沉式小庭园园包围。特点：特点：采用开挖与填土的方式，保证地下室南侧全面采光。下沉庭院面积约3050。例：C户型，建面380，地上，地上250，地下，地下130。联排别墅联排别墅洋房代表项目：代表项目：重庆弗莱明戈、成都弗莱明戈、西安弗莱明戈（部分）、北京蔚澜香醍、花墅香醍价价值值体体系系总体规划总体
31、规划户型设计户型设计底TOWN平层顶TOWN产品特征：产品特征：洋房别墅化【规划】院落式布局与龙湖的景观打造水平结合营造别墅社区的院落氛围洋房布局于项目内部，外围外围采用高层隔离采用高层隔离采用半围合半独立的院落式组团，院落式组团，打破传统“兵营式”布局重庆弗莱明戈重庆弗莱明戈成都弗莱明戈成都弗莱明戈容积率：容积率：成都弗莱明戈（含部分小高、高层）：1.55重庆弗莱明戈：1.36洋房洋房【产品形态I】产品包括5+1和7+1两种类型洋房洋房【产品形态II】包括底TOWN、顶TOWN和平层产品底跃平层二跃三顶跃例：7+1单体地下车库洋房洋房【产品形态III】为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可
32、能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层例：7+1单体私家花园赠送地下室架空赠送下层前花园赠送入户花园赠送洋房洋房【户型创新】部分户型进行局部创新例：弗莱明戈147-157平3室2厅1厨2卫例：蔚澜香醍170平4室2厅2厨2卫家庭厅餐厅中厨西厨客厅优点：优点：增加了中西厨功能增加了中西厨功能增加家庭厅增加家庭厅卫生间缺点缺点暗卫暗卫洋房洋房例：成都弗莱明戈例：成都弗莱明戈【内部结构】例：成都弗莱明戈例：成都弗莱明戈【内部结构】例：成都弗莱明戈例：成都弗莱明戈【内部结构】例：成都弗莱明戈例：成都弗莱明戈叠拼别墅物业类型：物业类型：叠拼别墅代表项目：代表项目：北京花墅香醍、北京蔚澜香醍、北京香醍溪岸产品
33、特征：产品特征：香醍系产品是指容积率在容积率在1.0-2.0左右的地块上，对别墅社区的研发。物业组合：物业组合：独栋别墅+叠拼别墅+洋房项目容积率物业类型北京花墅香醍北京花墅香醍 1.40别墅北京蔚澜香醍北京蔚澜香醍2.20住宅、花园洋房、叠拼别墅 北京香醍溪岸北京香醍溪岸1.20独栋 【户型面积】根据项目不同情况，户型面积跨度较大，但整体均在240以上，部分达到400花墅香醍花墅香醍380-400蔚澜香醍蔚澜香醍240-270北京龙湖主要项目户型面积比较北京龙湖主要项目户型面积比较项目定位项目定位户型面积（户型面积（）颐和原著颐和原著滟澜山滟澜山香醍溪岸香醍溪岸花墅香醍花墅香醍蔚澜香醍蔚澜香
34、醍顶级高端豪宅中央别墅区高端别墅社区具备度假功能的第二居所面向城市升级客户的城市别墅，以第一居所为主300-400320-4301000-2000备注备注容积率要求容积率要求更低，户型更低，户型尺度更大尺度更大叠拼叠拼【户型布局】与联排别墅类似的功能布局排布例：北京蔚澜香醍户型设计：户型设计：类似滟澜山的联排户型北侧的北侧的采光则留给一层的中西分厨和二层的卫生间，中间部分用来安置楼梯南侧南侧是突出建筑体的卧室，拥有极好的采光和景观。进深较短的部分进深较短的部分采光通透，一层安排了客厅和餐厅，二层则是通透的主卧。一层一层:花园层花园层房间尽量南向朝阳设计开间约6.3米宽度下叠带下沉庭院；上叠加阁楼层二层二层:入户层入户层三层三层:住户层住户层叠拼叠拼【入户处理】上下叠户型独立入户，实现亲地居住感受独立入户楼梯例：上海滟澜山叠拼叠拼叠拼THE END!附件： 龙湖主要项目户型图集
