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1、项目定位及发展建议书项目本体属性与目标市场概况及研判uu区区位位: :位位于于松松江江区区九九亭亭镇镇，地地处处沪沪松松公公路路以以南南，虬虬泾泾路路以以西西，沪亭北路以东沪亭北路以东, ,与沪松公路之间隔蒲汇塘河道。与沪松公路之间隔蒲汇塘河道。uu建建筑筑规规模模：本本项项目目为为集集购购物物、休休闲闲、商商务务、餐餐饮饮、酒酒店店、办办公公为为一一体体的的综综合合商商业业广广场场，总总用用地地3666636666平平方方米米，总总建建筑筑面面积积147459.9147459.9平平方方米米，其其中中地地上上建建筑筑面面积积109202.4109202.4平平方方米米、地地下下建建筑筑面面积
2、积38257.538257.5平平方方米米，容容积积率率3.03.0，绿绿化化率率35%35%，建建筑筑密度密度47.6%47.6%。uu酒店、办公属性产品体量：酒店、办公属性产品体量：4174441744平方米平方米。uu商业属性产品体量：商业属性产品体量：82682.182682.1平方米平方米。uu初初始始定定位位: :着着力力于于满满足足区区域域内内日日益益增增多多的的中中高高收收入入中中青青年年家家庭庭追追求求生生活活质质量量、品品位位生生活活乐乐趣趣的的需需求求，基基地地内内拟拟建建商商业业、酒酒店店、办办公公、娱娱乐乐等等多多项项内内容容，其其中中商商业业和和娱娱乐乐是是其其亮亮
3、点点和和核核心心 。结结合合购购物物、娱娱乐乐、办办公公、酒酒店店，为为人人们们提提供供多多元元化化的的选选择择，不不仅仅将将建建成成九九亭亭镇镇中中高高档档的的商商业业中中心心，而而且且辐辐射射整整个个松松江江区区，成为一个充满活力的都市场所。成为一个充满活力的都市场所。uu九九亭亭位位于于上上海海的的西西南南部部，是是上上海海中中心心城城区区辐辐射射长长三三角角的的西西南南门门户户。东东与与闵闵行行区区的的七七宝宝镇镇、莘莘庄庄镇镇相相连连，南南接接新新桥桥镇镇，西西邻邻泗泗泾泾镇镇，北北与与青青浦浦区区的的徐徐泾泾镇镇相相连连，是是松松江江区区与与上上海海中中心心城城区区连连接接节节点点
4、，北北临临318318国国道道、沪沪青青高高速速，东东邻邻闵闵行行区区，西西接接嘉嘉金金高高速速，南南有有沪沪杭杭高高速速，沪沪松松公公路路、轨轨道道9 9号号线线横横贯贯东东西西，距距上上海海市市中中心心1818公公里、距虹桥机场里、距虹桥机场8 8公里、距浦东国际机场公里、距浦东国际机场3838公里。公里。uu九九亭亭通通过过近近1010年年的的快快速速发发展展，实实现现了了由由农农村村乡乡镇镇向向现现代代化化城城郊郊新新镇镇的的转转变变，工工业业和和房房地地产产业业得得到到较较大大发发展展，涌涌现现了了奥奥林林匹匹克克花花园园、上上海海青青年年城城、九九城城湖湖滨滨等等一一批知名楼盘。批
5、知名楼盘。九亭板块九亭板块成为上海几大热点房地产板块之一成为上海几大热点房地产板块之一, ,成为上海主城拓展和人口外迁的一个重要组成部分，成为上海主城拓展和人口外迁的一个重要组成部分，九亭地区面貌日新月异九亭地区面貌日新月异。uu人人口口规规模模：20082008年年末末共共有有户户籍籍居居民民3156431564人人，占占实实有有人人口口总总数数14.27%14.27%；外外来来务务工工人人员员采采集集数数186538186538人人，占占实实有有人人口口总总数数84.31%84.31%（其其中中办办理理居居住住证证的的有有132816132816人）；境外人员人）；境外人员31493149
6、人（其中常住人口人（其中常住人口12521252人，临时居住人口人，临时居住人口18971897人）；人户分离人口人）；人户分离人口1714017140人，占实有人口总数人，占实有人口总数7.74%7.74%。uu建建设设用用地地规规模模：近近期期九九亭亭地地区区规规划划城城市市建建设设用用地地规规模模24.9524.95平平方方公公里里，人人均均城城市市建建设设用用地地面面积积83.1783.17平平方方米米。规规划划期期末末九九亭亭地地区区规规划划城城市市建建设设用用地地规规模模为为27.3527.35平方公里，人均城市建设用地面积平方公里，人均城市建设用地面积78.1678.16平方米。
7、平方米。uu上上海海松松江江高高科科技技园园区区松松江江唯唯一一的的高高科科技技园区；园区；uu上海久富经济开发区；上海久富经济开发区；uu高高优优质质农农业业园园区区已已形形成成“万万亩亩蔬蔬菜菜、百百亩市场亩市场”的农副业发展新格局；的农副业发展新格局；uu九九亭亭新新镇镇区区地地处处全全镇镇中中心心，总总面面 积积约约7 7平方公里；平方公里；uu九九亭亭房房产产区区沪沪松松公公路路以以北北万万亩亩房房产产开开发发区，现已成为九亭发展第三产业的支柱。区，现已成为九亭发展第三产业的支柱。uu九九亭亭板板块块位位于于上上海海西西南南城城区区、闵闵行行与与松松江江交交界界地地带带，是是松松江江
8、距距离离上上海海中中心心城城区区最最近近的的板板块块。以以沪沪松松公公路路为为界界，九九亭亭分分为为南南北北九九亭亭，九九亭亭南南板板块块发发展展历历史史较较长长，生生活活配配套套设设施施相相对对齐齐全全；北北板板块块生生活活配配套套设设施施成成熟熟度度略略有有不不足足，但但区区域域城城市市规规划划与与建建设设层层级级较较高高，未未来来发发展潜力被看好。展潜力被看好。uu九九亭亭板板块块是是近近年年来来上上海海市市有有名名的的住住宅宅地地产产开开发发和和销销售售热热点点板板块块，板板块块内内住住宅宅市市场场随随着着20042004年年底底奥奥林林匹匹克克花花园园项项目目的的入入住住启启动动，经
9、经过过四四年年多多的的持持续续开开发发建建设设，如如今今已已建建成成和和在在建建的的住住宅宅小小区区3030个个以以上上。同同时时受受到到虹虹桥桥交交通通枢枢纽纽、轨轨道道交交通通9 9号号线线开开通通等等利利好好性性规规划划配配套套的的影影响响，区区域域房房地地产产价价值值从从20072007年年开开始始就就已已得得到到大幅提升。大幅提升。北部新建城区北部新建城区南部老镇城区南部老镇城区u区位分析：随着交通等基础设施改善，特别是虹桥交通枢纽的建设和沪杭高速公路A8收费口的西移，九亭区位优势日益突出，九亭成为上海中心城区的西南门户，也将成为松江区对外公路交通枢纽之一。u现状用地分析：九亭已经形
10、成集镇中心区、房地产开发区、上海松江高科技园区、久富工业开发区、高优农业园等五大区域，总体结构较清晰、功能明确。u本项目地处九亭老镇区和新城区的连接地带，作为商业项目，其消费来源方向必然以现今商业、生活配套缺乏的新城区为主导，而整个九亭目前并不具备现代化商务办公氛围。u轨道交通9号线对九亭乃至整个松江的意义无庸置疑，但是目前9号线也存在着等候时间过长、站台配套建设滞后、出入人群过于拥挤等问题，急需地面交通的发展进行分流与配合。u九亭地区目前的对外联系通道不畅，过境交通与地方性交通混杂，相互干扰严重。部分干道交叉口错位，形成交通瓶颈。u为了改善现有的道路交通状况，目前主要有三项工程开始进入实际施
11、工：九新公路大修项目（淀浦河桥南岸车新公路段），全长8.2公里，红线宽32-35米，四快二慢，城市式道路。该项目2009年6月开工，2010年12月竣工。沪松公路拓宽工程（涞亭路至九泾路段），全长3公里，红线宽45米，四快二慢改建为六快二慢加人行道。今年主要完成方案论证和项目报批工作，2010年3月开工，2011年9月竣工。九亭大街与淀浦河路接中谊路。该工程是跨区连接路，全长540米，目前正在深化方案，力争年内完成建设。七宝、莘庄早已超越七宝、莘庄早已超越“闵行七宝闵行七宝”、“闵行莘庄闵行莘庄”而独立存在，九亭要成功突而独立存在，九亭要成功突围，也必须超越围，也必须超越“松江九亭松江九亭”而
12、成为而成为“上海九亭上海九亭”。七宝九亭莘庄七宝与人民广场七宝与人民广场的直线距离约为的直线距离约为1414公里；公里；莘庄与人民广场莘庄与人民广场的直线距离约为的直线距离约为1616公里；公里；九亭与人民广场九亭与人民广场的直线距离约为的直线距离约为1717公里；公里；莘庄地铁一号线通车1992年1994年1997年2001年2003年2006年地铁一号延伸至莘庄莘庄北广场开发莘庄南广场开发开发完成地域辐射成熟的莘庄板块初具规模九亭2000年九亭东北块进行开发奥园九亭板块正式形成2002年2004年九亭板块大规模开发2007年轨道开通公交通车200？年商业形成区域成熟u关键词一:上海西南区u
13、关键词二:外环外u关键词三:人口导入区u关键词四:开发量300万平方米以上u九亭是上海西区外环外开发规模巨大的新人口导入区！u九亭的开发模式存在顺序倒置的问题，交通、生活配套缺乏但楼盘林立，这是目前九亭房产开发销售的最大抗性之一！u随着轨道交通9号线人口吸聚作用的逐渐强大、以及其它配套设施的快速完善，九亭即将转型，一个成熟的、潜力十足的、真正城市化的新九亭即将呈现！u由于九亭区域在功能规划上缺乏对于办公类物业的有效支持，无论从产业、环境还是交通各个方面都不具备纯办公类型物业存活的条件，但是市场又确实存在一定数量的办公类需求，因此所谓的“类办公/酒店型物业”就获得了生存空间，以其面积小、总价低等
14、优势迅速的占领市场。u目前市场主要供应项目为玖久青年城和绿庭尚城，均为中、小户型小高层产品，且均已基本售罄，具体成交情况参见下表：玖久青年城成交一览表玖久青年城成交一览表销售面积销售面积总套数总套数主力面积主力面积93182.4493182.4421092109一房一房4040，二房，二房7070成交均价成交均价成交率成交率去化速度去化速度116781167899.899.8191.5191.5套套/ /月月绿绿庭尚城成交一览表庭尚城成交一览表(5(5年年3 3期总数据期总数据) )销售面积销售面积总套数总套数主力面积主力面积1 188713887131750175065-8065-80、90
15、-90-103103成交均价成交均价成交套数成交套数成交率成交率741174111735173599%99%位置：沪松公路、沪亭南路位置：沪松公路、沪亭南路 规模：规模：5.25.2万万容积率：容积率：1.51.5物业形态：小高层物业形态：小高层面积分布：一房面积分布：一房4040，二房，二房7070核心卖点：核心卖点：小户型，低总价，低首付小户型，低总价，低首付未来松江的交通生活配套中心未来松江的交通生活配套中心3.63.6米层高，实用率较高米层高，实用率较高产品产品小户型小户型40-7040-70平方米平方米/3.6/3.6米层高米层高/7/7万首付高性价比万首付高性价比配套配套轨道交通轨
16、道交通/ /玖久广场玖久广场推广推广青春驿站青春驿站甲壳虫甲壳虫青年城青年城/ /亮丽时尚的包装亮丽时尚的包装/Y/Y派生活派生活客户客户年轻、前卫、时尚一族年轻、前卫、时尚一族 优势点评优势点评 1 1、玖玖久久青青年年城城近近期期报报价价较较前前期期有有所所下下降降，且优惠幅度增大，最高可享受且优惠幅度增大，最高可享受8686折。折。2 2、小小户户型型、装装修修房房、近近轨轨交交，该该案案三三大大“省心婚房省心婚房”特点非常突出。特点非常突出。 特别提醒特别提醒 1 1、该该案案并并非非土土地地使使用用权权期期限限7070年年的的住住宅宅类类房源，而是土地年限房源，而是土地年限5050年
17、的商住两用房。年的商住两用房。2 2、该该案案物物业业费费比比同同区区域域内内楼楼盘盘高高出出不不少少，达到达到3.93.9元元/ /平方米平方米/ /月。月。uu结结合合九九亭亭镇镇中中心心改改造造和和市市政政道道路路建建设设，以以满满足足居居民民生生活活消消费费、提提升升居居民民生生活活质质量量为为宗宗旨旨，调调整整提提升升九九亭亭大大街街、九九新新公公路路为为主主的的中中心心商商业业街街区区，规规划划建建设设北北部部和南部两翼邻里中心。和南部两翼邻里中心。uu规规划划中中的的南南北北邻邻里里中中心心将将以以大大型型综综合合超超市市为为核核心心的的与与生生活活消消费费相相关关的的业业态态，
18、配配套套相相关关大大中中型型餐餐饮饮及及各各类类其其他他休休闲闲和和服服务务设设施施，以以满满足足居居民民经经常常性性的的消消费费需需求求。其其中中北北部部邻邻里里中中心心位位于于北北部部新新兴兴房房产产开开发发区区，莱莱寅寅路路南南侧侧，规规划划建建筑筑面面积积约约3 3万万至至4 4万万平平方方米米，以以大大型型综综合合超超市市为为核核心心块块状状集集聚聚设设置置购购物物、餐餐饮饮、休休闲闲娱娱乐乐和和社社区区公公共共服服务务设设施施，成成为为社社区区生生活活消消费费中中心心、公公共共活活动动中中心心、社社区区服服务务中中心，服务半径为心，服务半径为3 3公里以内区域。公里以内区域。 涞寅
19、路沪亭北路小区配套商业商业中心主要商业轴线 目目前前九九亭亭板板块块的的主主要要商商业业供供应应集集中中于于沪沪松松公公路路两两侧侧，规规划划中中贝贝尚尚湾湾4 4万万平平方方米米，玖玖久久青青年年城城5 5万万平平方方米米，已已推推向向市市场场的的总总量量约约2.82.8万万平平方方米米，其其中中玖玖久久青青年年城城的的供供应应量量为为25785.425785.4平平方方米米，贝贝尚尚湾湾商商业业坊的供应量为坊的供应量为2518.72518.7平方米，成交价格在平方米，成交价格在13000-2500013000-25000元元/ /平方米不等。平方米不等。玖久青年城商业类物业（规划中玖久广场
20、的地面商铺部分）成交一览表玖久青年城商业类物业（规划中玖久广场的地面商铺部分）成交一览表销售面积销售面积总套数总套数套均面积套均面积25785.425785.42832839191成交均价成交均价成交率成交率去化速度去化速度150411504192.692.625.725.7套套/ /月月uu九九亭亭板板块块的的旧旧有有商商业业主主要要集集中中于于九九亭亭镇镇老老镇镇区区，形形成成以以九九亭亭大大街街、九九新新公公路路为为主主的的中中心心商商业业街街区区。但但由由于于纯纯粹粹自自然然形形成成，缺缺乏乏管管理理与与疏疏导导，无无论论在在业业种种业业态态还还是是在在经经营营档档次次上上，都都已已经
21、经难难以以满满足足镇镇区区居居民民的的需需求求，加加上上近近年年来来住住宅宅市市场场的的大大规规模模建建设设，人人口口数数量量急急剧剧增增加加，商商业业设设施施却却仍仍旧旧原原地地踏踏步步，因因此此在在租金水平上也难以得到有效的支持和推动。租金水平上也难以得到有效的支持和推动。uu区区域域租租金金在在1-3.51-3.5元元/ /平平方方米米/ /天天的的区区间间，主主力力租租金金水水平平在在1.5-31.5-3元元/ /平平方方米米/ /天天的的范范围围内。其中老镇区的租金水平略高于新镇区。内。其中老镇区的租金水平略高于新镇区。当地租金水平街访数据（部分）当地租金水平街访数据（部分）位置面积
22、（m2）单价（元/m2/天）老镇区2502.5202.2802.1162.922001.7550322002.5472.8122.52403.5203.5603.3新镇区201.5121.81201.21381.8451.9232.0奥园1021.75u本项目位处沪松公路以南，与贝尚湾项目隔沪松公路相对，在九亭区域整体商业规划中可以发现，未来九亭镇区商业中心将由过去的老镇区中心九亭大街一带转移至沿沪亭路由北至南，形成三个新兴的商业集中体，造就北、中、南三位一体的区域商业布局。u本项目与三大商业集中体中的“中”九号线九亭站商业商务区比肩而邻，就三个商业区块当下的进度而言，都是比较缓慢的，难以在短
23、期内形成规模积聚人气，继而形成品牌效应，在这一态势下，华燕的服务团队有足够的信心为本项目赢得了时间上的重大优势。u目前三大商业区中规划商业体的形态，“南”是以街铺集中形成街区模式，“中”是以多排裙楼商业为主的类似于大宁商业广场的模式，“北”则是以社区商铺的大体量单体商业配合形成商业广场模式，本项目的集中封闭商业体模式均与上述三种有着较大区别，同时比较各种商业形态之间的利弊，我司认为，在整个区域内街铺数量较大，缺乏集中体商业的态势下，以集中体商业形态出现，将可以在商业外观上大大区别与其他商业，十分有利于提升项目形象，更加有助于项目品牌效应的形成和壮大。u由于本项目为商务加商业的用地性质，我司认为
24、商务与商业产品应在空间上有效的形成分离，但又在形态上形成有机统一体，在正确处理商务与商业之间的相互关系以及互助关系之后，项目整体呈现的将不仅仅是商业加商务的形态，而是一个完整的都市综合体，这将是本项目最终的优势所在，也将是项目最终效益产生的关键点。u整个九亭目前的人口结构是以外来迁入人口为主的，由于房地产的开发建设增速，随着新建住宅的逐渐入住，大量的“新”上海人不断涌入，年龄结构也形成了以年轻人为主的局面，因此在商业的规划上，将25-35岁的消费者定位为目标客户群将是首先需要加以研究的问题。SS优势优势发展条件WW劣势劣势00威胁威胁TT机会机会S优势发展条件uu项目的大型封闭型商业外部形象区
25、别于区域内的现有商业。项目的大型封闭型商业外部形象区别于区域内的现有商业。uu项目临水而立，能够提供优质的休闲、娱乐消费环境。项目临水而立，能够提供优质的休闲、娱乐消费环境。uu建设的两座跨河桥梁将大大加强项目商业的集客能力建设的两座跨河桥梁将大大加强项目商业的集客能力，改善人流倒入的不足因素，改善人流倒入的不足因素。uu项项目目的的类类办办公公/ /酒酒店店产产品品区区块块能能够够与与商商业业部部分分做做到到空空间间分分隔隔、功功能能互互动动，闹闹中中取取静静提提升升了产品的功能价值。了产品的功能价值。W劣势发展条件uu未来规划沪松公路高架会降低本项目的可见度，南北未来规划沪松公路高架会降低
26、本项目的可见度，南北“大三通大三通”仍是需要考虑的问题。仍是需要考虑的问题。uu本地块在沿主干道方向的宽度较小，人流的导入与广告也必须在后期周密思考。本地块在沿主干道方向的宽度较小，人流的导入与广告也必须在后期周密思考。uu项项目目为为纯纯商商业业用用地地，类类办办公公/ /酒酒店店产产品品的的用用地地政政府府规规划划要要求求为为纯纯办办公公和和酒酒店店，这这对对我我们们根根据市场实际需求所要打造的类办公据市场实际需求所要打造的类办公/ /酒店产品不利，需在后期大家共同争取。酒店产品不利，需在后期大家共同争取。uu沪沪松松公公路路以以北北的的众众多多新新建建社社区区其其商商业业消消费费能能级级
27、尚尚需需培培养养，而而南南面面的的老老镇镇区区和和项项目目的的交交通通通畅程度又不够理想。通畅程度又不够理想。O威胁发展条件uu目目前前规规划划中中的的北北九九亭亭商商业业中中心心是是以以生生活活卖卖场场为为主主导导，以以“量量”占占先先，我我们们如如何何做做到到以以“质质”领先需专业的定位和设计。领先需专业的定位和设计。uu紧紧临临的的九九号号线线九九亭亭路路站站地地铁铁上上盖盖商商住住综综合合体体，紧紧临临本本项项目目，一一定定程程度度上上业业态态重重叠叠不不可避免，如何错位必须周密策划。可避免，如何错位必须周密策划。uu七七宝宝莘莘庄庄等等临临近近区区域域的的大大型型商商业业体体，都都是
28、是以以中中心心商商业业为为主主，我我们们如如何何定定位位才才不不至至于于客流的分流。客流的分流。T机会发展条件uu随着周边新建居民社区的全面入住，项目的集中消费人群将得到越来越充足的保障。随着周边新建居民社区的全面入住，项目的集中消费人群将得到越来越充足的保障。uu随随着着轨轨道道交交通通九九号号线线在在项项目目周周边边所所设设两两个个站站点点的的环环境境、功功能能提提升升，将将大大大大增增强强本本案案目目的地型商业定位目标的实现，也是本案类办公的地型商业定位目标的实现，也是本案类办公/ /酒店产品的最大依托条件。酒店产品的最大依托条件。uu前文所述三大地面交通建设项目的实现，也必然成为本案成
29、功发展和运营的重大利好。前文所述三大地面交通建设项目的实现，也必然成为本案成功发展和运营的重大利好。类办公/酒店产品定位及发展建议据据我我司司内内部部资资料料表表明明，自自住住小小户户型型商商住住公公寓寓物物业业4040的的消消费费者者是是20203030岁岁年年轻轻人人，3939在在30304040岁岁之之间间，二二者者相相加加占占到到总总购购房房者者的的7979，另另外外在在付付款款方方式式上上，9393的的消消费费者者选选择择按按揭揭贷贷款款，仅仅7 7的的消消费费者者一一次性付款。次性付款。其中主要表现为以下两类消费者：其中主要表现为以下两类消费者：类办公/酒店产品（小户型商住公寓）的
30、客源浅析1 1、白领阶层：、白领阶层：目目前前年年轻轻人人的的结结婚婚年年龄龄一一般般在在2626至至3232岁岁左左右右，他他们们从从大大学学毕毕业业到到成成家家立立业业，其其中中大大概概有有5 5至至7 7年年的的“过过渡渡期期”，在在此此期期间间，他他们们对对生生活活质质量量的的期期望望，比比如如个个人人私私密密空空间间、舒舒适适的的生生活活条条件件等等，使使小小户户型型的的商商住住公公寓寓成成为为其其最最好好的的“单单身身公公寓寓”选选择择，而而对对于于更更多多面面临临结结婚婚用用房房现现实实压压力力的的 “新新上上海海人人”来来说说，目目前前上上海海整整体体房房价价偏偏高高的的现现状
31、状又又迫迫使使他他们们只只能能选选择择小小户户型型、低低总总价价又又较较利利于于工工作作交交通通的的公公寓寓项项目目，讲讲究究生生活活品品质质、讲讲究究生生活情调。活情调。 2 2、投投资资客客：上上海海作作为为一一个个国国际际化化大大都都市市，国国际际友友人人、外外省省市市来来沪沪暂暂住住和和工工作作的的人人员员使使上上海海市市的的房房屋屋租租赁赁市市场场日日益益成成熟熟，房房屋屋的的流流通通性性越越来来越越强强，而而和和大大户户型型相相比比，小小户户型型又又具具有有投投资资少少、回回报报高高、周周期期短短的的明明显显优优势势，因因此此沪沪上上及及江江浙浙来来沪沪的的很很多多投投资资者者都都
32、选选择择购购买买交交通通条条件件优优越越特特别别是是靠靠近近的的类类办办公公/ /酒酒店店产产品品（或或称称“多多功功能能公公寓寓”）作作为为他他们们的投资项目。的投资项目。我们如何平衡？禹洲金桥国际碧云核心区20万平米总部级商务居住社区，项目毗邻知名国际社区碧云，世界500强总部级办公基地OFFICEPARK2环抱；全面运用高科技智能化、网络化，为中小创业者及中青年白领阶层打造舒适、安全、现代化的生活（加生意）空间。开发理念超前，集公寓办公商业为一体，生活/工作艺术混搭。项目分4期开发，7栋高层围绕2万平米意式水景园林而建，户户有景，实现公园式居家/办公；配套1.7万平米一站式商业，周边生活
33、配套齐全。一期500套房源目前已经全部售完，二期也已售完。二期单套面积规划40-82m2，共推出三栋，一栋为办公，一栋为精装，一栋为毛坯。全部为挑高5.3米的MINILOFT单元。在售为三期，两栋17层高层，规划为经理人公寓&星级智能写字楼，户型全部按挑高5.2米设计，主力户型面积49-69平米之间，可装修成小复式。u位于平型关路，毗邻都市两大交通枢纽中山北路高架与南北高架之核心交汇点，M8号线三站路通达人民广场CBD核心商务区；大宁国际商圈、不夜城商圈、人民广场三大商圈环伺四周，良好的政务、商务与涉外社交氛围，轻松畅享国际化的社交平台；u项目毗邻上海大学等优秀学府，浸润在浓厚的教育氛围和人文
34、气息中，强劲的大学生创业风潮孕生巨大的空间需求；目前上海在售的酒店式公寓本身就不多，3050建筑面积的国际精练尺度更是难得。全球品牌精装寓所，酒店式物业服务，满足提包入住的便捷生活需求。赢+位于上海市天山路、遵义路口大虹桥开发区内的天都国际酒店式商务公寓，建筑面积约26000平方米，规划有精装修的40-80平方米的创意小户型商务公寓394套。西上海万众瞩目之地，尊贵身份彰显无疑；大虹桥CBD地带，虹桥友谊商城、上海城、虹桥国际广场等超一流国际商贸中心和虹桥高尚住宅区联袂演绎都市繁华；未来再造10万平方米商业巨擎，助力大虹桥二次腾飞；VERSACE、Dior等世界名品汇聚，零距离亲近全球顶尖时尚
35、潮流；独创下沉式商业广场、轨道交通二号线（在建）入口直接连通公寓的设计方案冠绝大虹桥；享受个性、私密、创意的生活；世界一流的顶尖配置，从玻璃幕墙到面砖，从优雅的门厅到绿色环保吊顶，从大金户式空调到贵族品牌的厨卫器具等；五星级贴心服务、一站式管家。关键词：OW出大虹桥，惊艳西上海”为广告总精神，在营销上紧紧抓住投资“性价比”，充分利用华燕公司“华燕会”的客户平台，瞄准投资需求强烈的投资客户。天都国际小户型赢取大空间，新时空国际天地，中山公园40-70平米产权式商务酒店。都市新时空，财富策源地新时空国际天地入市钱景解析。中山公园正核心，上海多媒体产业园内，两幢联体水晶建筑正横空出世。一幢是产权式商
36、务酒店新时空国际天地，另一幢5A智能化甲级写字楼新时空国际中心，二都共同组成了炫彩夺目的双子座建筑新时空国际商务广场。中空玻璃墙结合铝板的外立面流露超现代格调，造型精巧的外观结合金钻型的产品内涵，使之当仁不让地成为中山公园的全新时尚源点，堪称“皇冠上的明珠”。个性风尚/40-70平方米灵动空间，多款样板房深度诠释艺术品味，豪华装配。品牌联动/华燕&新长宁（集团）公司实力打造，国际知名品牌物业管理公司全程经营，为业主提供钻石级服务水平。新时空国际商务广场46首信银都碧瑶公寓项目坐落于上海市延安西路番禺路口，是一幢全玻璃幕墙立面风格的高档住宅，层高二十五层，总建筑面积约1.7万平方米，提供三款具有
37、热带风情的精装修户型。项目实行国际化的管理模式，为“世界人”在上海打造尊荣的行政套房公寓。作为首信银都国际广场未来的主要客户之一，菲律宾首都银行中国区的总部即将全面进驻。首信银都将成为延安路上一座地标性建筑，赋予该区域新的生命力。高品质的建筑材料、精心设计的区域景观、舒适的休闲广场成就了首信银都的精华，使这座建筑在延安路脱颖而出。拥有专业认证的第三方物业公司将提供国际化的全方位服务。凭借先进的服务理念、丰富的服务经验、尽职的服务态度，为客户提供高品质的办公环境。在在现现有有设设计计方方案案中中，办办公公、酒酒店店产产品品只只考考虑虑到到纯纯办办公公、酒酒店店功功能能的的需需求求及及整整个个项项
38、目目的的整整体体外外观观需需求求，而而没没有有考考虑虑到到市市场场的的实实际际需需求求和和产产品品实实用用功功能能性性的的要要求求，将将产产品品设设计计为为两两栋栋连连体体的的圆圆弧弧形形高高层层建建筑筑，我我们们认认为为有有必必要重新设计该部分产品要重新设计该部分产品，特此提出以下建议：，特此提出以下建议：pp项项目目的的办办公公/ /酒酒店店产产品品按按照照“类类办办公公/ /酒酒店店产产品品”的的定定位位方方向向调调整整设设计计为为3 3栋栋1010层层左左右右的的小小高高层层建筑，总建筑面积依然保持原设计的标准。建筑，总建筑面积依然保持原设计的标准。pp该该3 3栋小高层建筑全部采用方
39、形框架和外观、简洁后现代风格外立面、电梯一梯多户配备。栋小高层建筑全部采用方形框架和外观、简洁后现代风格外立面、电梯一梯多户配备。pp层高达到现有国家政策能够允许的最高标准，全力打造复式、小面积、低总价户型。层高达到现有国家政策能够允许的最高标准，全力打造复式、小面积、低总价户型。pp配备简化的酒店式物业管理和服务。配备简化的酒店式物业管理和服务。户型配比以小户型商住两用公寓为主。户型配比以小户型商住两用公寓为主。n n精装销售：提高整体品质和周边项目差异化；精装销售：提高整体品质和周边项目差异化；n n商住两用：商住两用： 满足自主创业者的开设公司；满足自主创业者的开设公司；n n复式挑高小
40、户型、自由分隔。复式挑高小户型、自由分隔。户型设计主打小户型、多用途。户型设计主打小户型、多用途。一梯多户的设计较为流一梯多户的设计较为流行，提高了空间利用率，行，提高了空间利用率，设计定位较为中性，前期既可作为小型企业创业者首选的生活办设计定位较为中性，前期既可作为小型企业创业者首选的生活办公场所主推市场，又可以及时转性为该板块高品质住宅典范。同公场所主推市场，又可以及时转性为该板块高品质住宅典范。同时减少了市场的风险。时减少了市场的风险。户型可灵活合并及分割，空间灵活利用可以满足多方要求，降低单套总价提高单价的同时也能户型可灵活合并及分割，空间灵活利用可以满足多方要求，降低单套总价提高单价
41、的同时也能规避与周边同质化住宅的价格竞争，突出自身的亮点和价值。规避与周边同质化住宅的价格竞争，突出自身的亮点和价值。多元化的定位既突出了产品的亮点，又不失为一种很好的第二选择。多元化的定位既突出了产品的亮点，又不失为一种很好的第二选择。集中大商业产品整体定位及发展建议从从大大拇拇指指广广场场、海海上上海海到到水水游游城城，再再到到芳芳汇汇广广场场、调调频频0101广广场场。其其成成功功的的秘秘诀诀无无不不在在于于依依据据主主题题化化定定位位所所打打造造出出来来的的体体验验式式商商业业文文化化，并并成成为为引引领领时尚消费与体验经济蓬勃发展的成功典范！时尚消费与体验经济蓬勃发展的成功典范！现代
42、商业形态发展趋势主题化、体验化潮流南京水游城南京水游城地处中华路健康路交叉路口,总建筑面积16.7万shoppingmall，其中商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米，（近千个车位）。水游城四周交通便捷：公交线路四通八达，日经过班次4000辆；地铁一号线三山街站离水游城仅200米，徒步5分钟即可到达，近在咫尺的夫子庙商圈及健康路公交总站与水游城之间形成了强大通畅的人流动线,经年累月,人气不绝。设计师以“时间型消费”的理念，通过精妙的手法将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施焦点房地产网，把建筑用运河隔开,形成开放式体验空间。水游城的穹宇型中庭、人工
43、运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑功能设施，处处体现了独一无二的开放、愉悦、亲近自然的设计追求，极力为消费者提供一处愉悦的购物环境环境改变心情，心情改变消费优美的环境必将吸引大量的消费者和观光客。水游城主题：水元素、水景观、水文化芳汇广场上海悦达芳汇广场以全新BoutiqueMall的理念，带给顾客以精致的购物休闲体验，同时也是打造全新曹家渡商圈的第一开端。芳汇广场以亚洲国际品牌为龙头，女性消费为主题，商业总建筑面积达18000平方米，共分为5层，每层都有明确的业态划分。一楼逍遥时空，主要引进全球著名的咖啡连锁店、化妆品牌、西点甜品等；二楼淑女风范，主要引进欧美
44、及东南亚国籍女装品牌、饰品等；三楼雅致生活则以美容美甲、纤体SPA、美发造型等体验服务项目为主；四楼荟萃东南亚特色餐饮；五楼尊贵空间为大型连锁商业。芳汇带给消费者“芳汇精致体验，点亮生活色彩”的BoutiqueMall精品休闲购物理念。芳汇广场主题：白领女性时尚消费我们提出的商业主题概念：泛时尚生活广场实现全民时尚梦想！u泛人群：多元化、全阶层满足人们对时尚生活的追求u泛生活：与人群生活品质提升同步成长的泛社区商业u泛文化：多元文化自由“融城”，绚丽而和谐的体验u泛业态：商业是时尚精神的表达空间，业态有机组合时髦VS时尚？哗众取宠？山寨混搭？非主流？。这些都不是真正的时尚，而仅仅是虚有其表的“
45、时髦”而已。真正的时尚，是一种自我的世界观，是一种由内而外的生活态度。时髦VS时尚？年轮不是时尚的禁锢！潮人老先生？波希米亚老太？阿玛尼小公主？时尚，绝不仅仅是年轻女性的专利！服饰不是时尚商业的唯一主题！特色主题餐厅？街区文化酒吧？时尚瑜伽会馆？时尚，可以是生活方式的无限延展！Baby Doll 女性主题餐厅时尚是一种新锐的生活态度；时尚是一种创新的审美方式；时尚是一种普世的价值取向；时尚是一个全民追逐的梦想！关于时尚的精准定义，我们有话要说我们共有的泛时尚梦想时尚存在每个人的内心深处在这里，“时尚”不再仅仅是一个个张扬的青春符号。在这里，“时尚”的主要内涵不再只是品牌服饰与女性。在这里，“时
46、尚”更多的代表着一种生活方式与态度。在这里，每个人都可以通过他/她的消费行为宣扬自己的时尚梦想！个性与包容，自由与权利，都是泛时尚主义的表达最重要的是，每一个人都能在这里找到实现自己时尚品位的答案！我们要打造的就是时尚之城，让我们的顾客来品鉴时尚、判断时尚、消费时尚。那才是永恒不变的主题。变换型消费行为行业利润率高租金承受能力较高要求店铺市口较好协调型消费行为利润率中等租金承受能力中等要求商业氛围目的型消费行为利润率相对较低租金承受能力较低要求营业面积大大型餐饮、娱乐、健身运动、电子、快餐、咖啡茶坊服饰鞋帽、饰品、化妆品租金承受能力及选址要求目的地商业已成为复杂的混合功能商业开发的催化剂。目的
47、地商业正在改变着传统零售商业开发项目的规划和布局。目的地商业一般是在步行的、多功能环境中，提供一种休闲、娱乐、餐饮和购物协同效应的组合服务。传统零售中心主要卖的是有形商品，而目的地商业将娱乐、餐饮及零售捆绑起来，创造了一种多样性的休闲、娱乐、文化体验。产品形态构成商业空间布局目标商家举例商业体量占比百货主力店建议纵向定位1-5楼大洋百货、巴黎春天、百盛等22%卖场主力店地下一层家乐福、乐购、国美、苏宁等25%时尚专卖店沿街一层流行服饰、西式快餐等8%品牌大餐饮二至三层日韩料理、地方风味等28%娱乐主力店四至五层量贩歌城、健身会所等12%少儿主题店三至四层童梦园、少儿城等5%ABCDXXXA百货主力店B餐饮主题区C休闲主题区D娱乐主题区X公共活动区地下一层地面一层地面一层除百货部分外全部设置为小面积商铺销售，主要业态为时尚专卖店地下一层大卖场主力店，推荐引入生活类卖场
