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1、嘉业嘉业阳光假日之假日阳光假日之假日国际广场国际广场营销策略报告营销策略报告营销策略报告营销策略报告之之之之商业建议篇商业建议篇商业建议篇商业建议篇本报告之目的本报告之目的 通过对嘉业阳光假日外围商业状况及社通过对嘉业阳光假日外围商业状况及社区内外消费力的综合分析，推导出假日区内外消费力的综合分析，推导出假日国际广场宜采用的商业规划方案国际广场宜采用的商业规划方案。第一章第一章 规划背景分析规划背景分析第一章第一章 规划背景分析规划背景分析苏州商业总格局： 苏州古城区的观前、石路两大主力商圈具有巨大的号召力，其对苏州市商业生态格局的影响是长期和深刻的。 十全、南门等次级商圈面临较大压力，正处在
2、调整之中，具有一定的不确定性。 新区、园区由于城市化进程落后于工业化进程，商业正实现跨越式发展，基于“城外城”的新兴商圈正在兴起。 相比于苏州的经济地位，苏州市商业并未达到应有的高度，发展潜力巨大。第一章第一章 规划背景分析规划背景分析新区商业格局： 新区商业主要集中在新区的一条商业街上，商业街的位置位于新区的东面，形成了新区其他区位商业的空白，新区商业由东向西发展已是大势所趋。 其它商业主要以零散的形式存在各个小区内，主要是一些生活配套。 在苏州乐园附近还有一些零散的以餐饮为主的商业，同时有个别娱乐业如夜总会等。 综上可以看出新区缺乏综合的、高品位的休闲商业区，在新区产生一到两个这样的商业区
3、将是今后发展的方向。第一章第一章 规划背景分析规划背景分析新区商业的特质： 新区不是苏州古城区空间和秩序的自然延伸，而是基于第二产业发展而诞生的“城外城”，大量外来移民和观念促成了新“新苏州人”群体的出现； 商业的发展是满足消费需求的结果。消费需求决定商业模式。新区商业一定是满足“新苏州人”需求特征的商业； “新苏州人”高度“同质”：生活、工作节奏紧张（新周刊评其居于国内第二，仅次于香港）；人际交往保持谨慎的距离，私人空间得到充分的尊重；技术蓝领和管理白领居多（创业者较少）；讲究生活品质而不太张扬；家庭观念有所弱化新区商业应服务于这种生活方式并形成自己的特色。“ “新苏州人新苏州人新苏州人新苏
4、州人” ”群体正在形成群体正在形成群体正在形成群体正在形成第一章第一章 规划背景分析规划背景分析假日国际广场的商业环境： 苏州古城区的传统强势商圈的影响力长期存在，特别是高度选择性商品消费方面；距离较远，但尚处在可接受的范围之内； 新区的商业街和小区配套成为“集中消费”场所；距离适中，基本处在可接受范围内，但是业态单一，主要以餐饮为主，消费档次和品位稍差 木渎的个性化商业街可提供特色消费服务；对新区居民距离不等，但这类消费相对已经属于镇级商业，档次和品位较差，不符合城市居民的消费要求； 第一章第一章 规划背景分析规划背景分析背景分析总结： 新区商业环境不成熟，缺乏“便利”层面的商业支持，尤其缺
5、乏高档次、综合的大型商业去，发展阳光假日国际商业广场势在必行； 受小区规划和外围地理环境的影响，小区商业做成公众式的对外商业，其对外的辐射能力有限，建议可做成开放式的会员制消费广场。 第一章第一章 规划背景分析规划背景分析背景分析总结： 阳光假日分期开发，假日国际广场会随着小区内部的完善和外部大环境共同成熟，因此，体量大，会造成对外部更大的辐射力度和新区无可匹敌的大规模商业影响力。 阳光假日属于典型的新区高尚社区，入住者具有大体相同的特征（层次方面存在差异），对小区商业除了有生活便利等方面的要求外，也有对格调、品位等软环境的需求。第一章第一章 规划背景分析规划背景分析基本结论：假日国际广场是阳
6、光假日的必要商业配套；但同时大体量的高档商业广场，是新区目前希望出现的商业配套；以生活服务为主，兼顾特色、品位和格调。从长远来看，应成为新区商业街以外又一商业中心，同时它更是新区处于领导地位的高档商业区。第二章第二章 商业定位商业定位第二章第二章 商业定位商业定位建议商业类型：Commercial Park（城市商业公园）（城市商业公园）第二章第二章 商业定位商业定位1）城市商业公园的形态 有别于城市广场、传统商业网点、MALL等，COMMERCIAL PARK注重生态、人、商业的交融性与互动性； 强调生态、人和商业的三者组合，形成独一无二的形态COMMERCIAL PARK2 2）城市商业公
7、园的特性 独立于商业之外，形成开放的城市商业休闲广场。 具有强烈的生态性与休闲性，对内对外均有渗透性和交流性3）城市商业公园规划四大原则 室内商业室外化 商业形态风情化 沿街形态戏剧化 零售商业独立最大化第三章第三章 商业分布商业分布第三章第三章 商业分布商业分布总体布局概念：一个中心，两个辅助点一个中心，两个辅助点第三章第三章 商业分布商业分布一、商业规划：中心商业区： 描述：以景观中心会所为商业中心，以超大会所为依托，组成假日广场中心商业围合区。南面休闲区： 描述：在中心会所的南面沿街部分做成休闲商业区，利用本组团的消费力和影响力，借助“水景”“山景”，推出中高档休闲服务项目；同时配备24
8、H便利店。北面便利区： 描述：在北面便利区配备24H便利店以及其他便利业态。第三章第三章 商业分布商业分布一、商业规划：规划理由：1、集中式商业布局，尤其是中心商业区的设置，可以实现动静分离，在不影响整个社区的高档居住格调的前提下有效满足配套要求。2、中心商业区除了提供各类生活、休闲服务外，更是辐射新区的最开放、人流最集中的公共区域，能有效满足新区居民的休闲、社交性需求。3、有意打破带状商业街的布局，讲究生态、人和商业的有机统一，可以有效实现commercial park 的商业定位。第三章第三章 商业分布商业分布二、业态规划业态构成原则：、基础性业态：、基础性业态：超市、便利店、药店、商场、
9、餐饮、图书馆等、提升性业态：、提升性业态：咖啡屋、酒吧，健身房、专卖店、休闲娱乐等。（早期以基础性业态为主，后期着力开发提升性业态。早期以基础性业态为主，后期着力开发提升性业态。一般而言，配备基础性业态不会让居民感到特别满意，但缺少这些业态让居民感到特别不满意；配备提升性业态会让居民感到非常满意，但缺少这些业态不会让居民感到特别不满意。）第三章第三章 商业分布商业分布业态规划业态构成比例：社区商业业态构成的经验值是：购物40%，餐饮30%，其他服务类30%；根据对假日国际广场实情分析分析，对此比例进行微调：购物调5%（欧尚等卖场为居民提供了良好集中购物便利），餐饮不变，其他类服务增加5%(适度
10、引入商务类业态）；假日国际广场商业业态构成比例：购物购物35%餐饮餐饮30%其他服务其他服务35%第三章第三章 商业分布商业分布业态规划：业态规划注意事项：品牌店进驻，可以与假日国际广场的高档形象形成互动，此类店面应安置在商业区的焦点位置。零售型业态一般放在一楼，非便利型餐饮、休闲业态可以放置在二楼（可以利用连廊塑造特有风情），但对规模较大的，一楼、二楼可以连通：一楼占地较小，以服务接待为主，二楼占地较大，作为主厅。流动性强的业态类型，如早餐店、奶茶坊等，应安排在交通最便利、人流量最大的地方；第三章第三章 商业分布商业分布业态规划：业态规划注意事项：超市、胶卷冲洗店、音像店、洗衣店、书店以及银
11、行、邮局等在统一服务区内无需重复引进；美容美发、餐饮、咖啡吧等则可引进不同档次、特色的店家，形成“竞争共生”的势态，让消费者具有更大的选择余地。 主力店（包括餐饮、超市、休闲）根据规划或定向招商商家的要求设定建筑面积。一般餐饮、超市在150200平方米左右，其他业态店面在6070平方米左右，40平方米的店铺作为补充。 第四章建筑形态第四章建筑形态第四章建筑形态第四章建筑形态建筑形态总体设想：商业建筑在小区内处于配套的位置，规划的基本原则是：不能“喧宾夺主”，而应“锦上添花”。而假日国际广场既是小区商业又是对外的一个高档商业休闲广场，在建筑上可适度张扬，引起更大的视觉冲击。建筑在具备商业功能的前
12、提下，要突出与环境的交互性，突出室内空间和室外空间的有机衔接。中心商业区是体现假日国际广场商业风情的关键，底层商铺、室内商铺和商业连廊之间形成的围合空间内，要具备生态广场的气息，即消费者的消费路线不是简单的“店家店家店家”模式，而是“店家生态广场店家”模式。第四章建筑形态第四章建筑形态三大建筑形态：一、底层商铺一、底层商铺：在不影响整幢建筑风格的前提下可以设计前廊（含拱廊），作为室内室外空间的过度带。第四章建筑形态第四章建筑形态三大建筑形态：二、室内商铺二、室内商铺：以邻里中心为主要参考蓝本，形成围合内庭，注重公共空间的布局和不同业态店家之间的呼应。第四章建筑形态第四章建筑形态三大建筑形态：三、风情双层商业连廊三、风情双层商业连廊：以已规划建筑为依托，沿建筑一侧向公共区建造商业连廊，底层形成普通商铺，上层以半开放式露台为主。销售时两层连卖。此商业连廊将成为假日国际广场商业特色的主力塑造者。第四章建筑形态第四章建筑形态三大建筑形态：三、风情双层商业连廊三、风情双层商业连廊（替代方案）（替代方案）：考虑到出租时二楼价值偏低，双层连廊的形态也可改为层高为5米左右的单层复式建筑。谢谢！谢谢！
