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1、燕落平沙燕落平沙时代珠海项目整合推广时代珠海项目整合推广金燕达观金燕达观2013-3-262013-3-265 5个月、个月、5 5亿销量！亿销量！是一个什么概念？是一个什么概念？这意味着每个月平均要卖出这意味着每个月平均要卖出180180套套而平沙本地每个月的消化量而平沙本地每个月的消化量不过不过1818套套从从1818到到180180我们如何做？我们如何做？PART1了 解 平 沙 市 场 及 基 础 客 户 分 布平沙概况平沙概况 平沙镇位于珠江出海口的西侧，东接鸡啼门，西临黄茅海，北与斗门区乾务镇接壤，南与高栏港经济区相连接，面积197平方公里，是珠海港的直接腹地，也是珠海市陆地面积最
2、大的镇。 平沙属亚热带海洋性气候，年平均气温24，日照充足，雨量充沛，环境优美，是个十分适宜生产工作和居住生活的海滨城镇平沙经济平沙经济 由2000年的3131万元增加到2011年的2.3亿元，年均增长率19.9%； 规模以上工业总产值由2000年的7.65亿元增加到2011年73.05亿元，年均增长率22.8%； 2000至2011年实际利用外商直接投资额4.72亿美元，实际利用内资9.3亿元，完成全社会固定资产投资119亿元。平沙经济总量处全市中下水平，近年增长迅猛，未来经济增长空间巨大平沙房地产市场平沙房地产市场 平沙在售项目主要有5个，最直接竞争对手为紧邻本案的京华假日湾和西海岸，南水
3、红旗有部分竞争。 平沙镇片区月均消化约为18套，销售速度缓慢，三房供应及消化均占主导，其次为两房。片区项目价格水平集中在4800-5500元/方。 项目区域未来项目区域未来1-31-3年内供应面积多达年内供应面积多达100100万方以上，竞争巨大。万方以上，竞争巨大。主要问题：主要问题：1 1、项目普通规模较小、档次不高项目普通规模较小、档次不高目前尚无品牌开发商进驻目前尚无品牌开发商进驻2 2、本地供应充足而消化速度缓慢本地供应充足而消化速度缓慢市场客户分析市场客户分析 通过踩盘，我们发现区域购买人群，大致分为以下几类： 平沙本地客平沙本地客-看中生活便利性，希望下楼就有超市菜场； 南水斗门
4、地缘客南水斗门地缘客-在高栏港经济区工作，就近上班； 北方机缘客北方机缘客-看中珠海气候、环境，在海泉湾度假时或会顺便看房； 珠三角珠三角/ /港澳投资客港澳投资客-关注的是地段升值潜力和品质。项目整体扫描项目整体扫描品牌区域首个知名开发商 珠海成功案例山湖海规模20余万方，片区第二大配套2.6万方集中商业（ 平沙首个） 会所、幼儿园等产品时代糖果系，高质素价格较片区均价高1000元/物管升级当前居住水平本案具备打造片区商住标杆的条件本案具备打造片区商住标杆的条件结论1与“5个月完成5亿”的目标相比，平沙市场容量严重不足2项目价值超出片区其它楼盘，价格也超出大部分平沙人的接受度无论外部还是内部
5、，项目均存在与市场失衡的问题寻找更多、更高质的客群，方为解决之道放大格局、跳出平沙！PART2寻 找 平 沙 市 场 外 的 机 会区域规划区域规划平沙城镇定位：平沙城镇定位：近期：温泉旅游、游艇制造、新型建材工业发展为主的中心镇；远期：高栏港区综合配套服务基地高栏港区综合配套服务基地，以温泉旅游和游艇产业集群为特色的、配套工程齐全、环境优美的中心镇。2009年10月起，平沙镇划归高栏港经济区管理平沙镇划归高栏港经济区管理。平沙镇人民政府李东红先生：“平沙划归高栏港后，成为经济腾飞的引擎，当之无愧成为高栏港经济区的后花园高栏港经济区的后花园。”高栏港，平沙能直接依靠的区域利好！高栏港，平沙能直
6、接依靠的区域利好！认识高栏港认识高栏港 高栏港经济区是依托华南沿海主枢纽港高栏港而设立的园区，开发总面积380平方公里。 为国家一类对外开放口岸国家一类对外开放口岸，拥有珠江三角洲最大吨位的液体化工品码头泊位和建设30万吨级石化大码头的良好自然条件。 可通过粤西沿海高速公路、高栏港高速、广珠铁路等组成的港口集疏运体系与珠三角地区形成港口集疏运体系与珠三角地区形成2 2小时经济圈小时经济圈。高栏港高栏港- -比肩横琴比肩横琴 “横琴高栏，珠海双雄横琴高栏，珠海双雄”！ 高栏港珠海唯一能叫板横琴的开发区，1800亿投资比肩横琴1750亿投资。发展势头迅猛：发展势头迅猛：在去年经济大环境并不景气的条
7、件下，港口吞吐能力过亿吨，呈现出逆势上扬的趋势。截至2013年1月底，全港已建成生产性泊位136个，其中万吨级以上泊位21个（主体港区高栏港20个）。全港设计年吞吐能力达1.18亿吨，集装箱吞吐能力147万标箱，取得历史新突破。10万吨级主航道、第2个15万吨级矿石泊位、2个10万吨级神华煤炭储运项目配套码头已建成试运行。20122012年年3 3月，高栏港经济区已正式获批国家级月，高栏港经济区已正式获批国家级经济技术开发区。经济技术开发区。 这意味着继横琴之后，高栏港开发也上升至国家战略层面，双引擎驱动将极大推动珠海转型升级和跨越发展。高栏港高栏港- -世界名企聚集地世界名企聚集地高栏港的前
8、方是海岸线，是港口， 是工业，由此带来BP、壳牌、三菱、香港和记黄埔以及中船、中石油、中海油、中化、中远、中冶集团等世界世界500500强企业和多家央企强企业和多家央企的落户。20132013年港区将经济发展预期目标定为：年港区将经济发展预期目标定为：完成地区生产总值212亿元；工业总产值680亿元；工业增加值146.5亿元；社会固定资产投资155.9亿元；实际利用外资37883万美元；实际利用内资34.5亿元；外贸进出口总额74.6亿美元；公共财政预算收入17.4亿元；全港货物吞吐量1亿吨。高栏港高栏港- -南中国走向世界的门户南中国走向世界的门户 目前高栏港打造的广珠铁路和高栏港高速通车后
9、，高栏港还可与珠三角地区形成2小时经济圈，辐射珠江口西岸城市群和华南、西南、中南地区，届时将成为南中国走向世界的门户。 站在“国家级”的平台上，高栏港将放眼世界、积极创新，以“世界级船舶和海洋工程装备世界级船舶和海洋工程装备制造基地、国家级清洁能源和石油化工基地以及制造基地、国家级清洁能源和石油化工基地以及区域性港口物流中心区域性港口物流中心”为目标，努力把高栏港打造成科学发展最重要的引擎和增长极。产业聚集逐步成型产业聚集逐步成型 年产125万吨PTA的珠海BP三期项目，其评审会刚刚结束，有望在2014年投产，届时高栏港将成为全球最大的PTA生产基地，“全球相关企业会趋之若鹜”。LNG接收站项
10、目是中海油在高栏港投资的六大项目之一，2015年达产后，燃气将通过管道输送到包括中山、江门等5个城市。 中国海油深水海洋工程装备制造基地、三一重工海洋装备制造等装备制造的龙头项目也在顺利推进中。高栏港的价值、其世界枢纽的作用决定了其影响力的面积之大即高栏港能为本案带来更为广泛的客户群让我们把目光再放大一些进一步看区域格局“珠海珠港新城珠海珠港新城- -珠三角地区性副中心珠三角地区性副中心 在在珠珠 三角城镇群协调发展规划三角城镇群协调发展规划的的 “双核多心多层次双核多心多层次”中心等级体系包括：中心等级体系包括： 区域主中心(2个)：广州、深圳 区域副中心(1个)：珠海 地区性主中心(6个)
11、：佛山、江门、东莞 中山、惠州、肇庆 地区性副中心(7个)：广州南沙、深圳前海 珠海珠港新城珠海珠港新城、佛山顺德、江门开平 东莞虎门长安、惠州惠阳大亚湾平沙归属珠港新城平沙归属珠港新城 珠港新城规划覆盖斗门镇区、乾务镇全境、平沙镇区，总面积平方千米，目标是建成珠三角西岸临海的制造业基地、生态旅游基地、物流转运基地。 在珠港新城结构规划中，平沙职能为：发展无污染加工业、环保产业、温泉疗养旅游，依托港口发展的产业。平沙归属珠港新城组团，成为临港的后方腹地。09年并入高栏港经济区后增加了中心镇区和温泉组团，形成3个主要居住组团。平沙镇中心组团平沙镇中心组团中心镇区组团，本案所在中心镇区组团，本案所
12、在以发展商业金融、行政管理服务、居住为主。本案近享镇区核心生活配套。结论1大层面：珠港新城临港的后方腹地2小层面：高栏港经济区生活配套中心尽管南水较平沙更接近于高栏港但放在大格局中平沙的综合优势更胜一筹结合项目在片区中的高价值我们是珠港新城格局中最有价值的物业！我们是珠港新城格局中最有价值的物业！PART3锁 定 项 目 客 群 及 定 位锁定主力客群锁定主力客群当下珠港新城大格局中当下珠港新城大格局中 本案的价值突显本案的价值突显 锁定港区客户是达成项目销售目标关键锁定港区客户是达成项目销售目标关键 他们来自临港工业区大型企业中高级管理人他们来自临港工业区大型企业中高级管理人才才 高知、高收
13、入、高质生活需求高知、高收入、高质生活需求 除了港区客户外除了港区客户外 平沙本地客、北方机缘客、珠三角平沙本地客、北方机缘客、珠三角/ /港澳投资港澳投资客则作为补充客则作为补充珠港新城高栏港经济区泛珠海区域平沙镇北方机缘客锁定方向锁定方向区域区域珠港新城珠港新城主力人群主力人群港区高质客户港区高质客户项目定位方向项目定位方向港区物业港区物业港区物业认知港区物业认知“港口物业港口物业”：由于其地理位置位于港口附近，项目的功能必须服务于港口发展需要。：由于其地理位置位于港口附近，项目的功能必须服务于港口发展需要。港口作为区域经济与全球联系的核心通道，往往会催生出国际化的商业氛围和文化氛围国际化
14、的商业氛围和文化氛围。深圳市社科院的一位专家一针见血地指出：“放眼世界各大港口，从纽约、悉尼、新加坡到离我们最近的香港，将发现港口附近都逐渐形成了繁华富庶的核心居住区，长岛、浅水湾等港湾住区更是各国富豪们趋之若骛的人居胜地。知名港区物业知名港区物业-1-1世界上最繁华的城区曼哈顿就紧邻纽约港。世界上最繁华的城区曼哈顿就紧邻纽约港。其中分布于哈得孙河东岸的杂货与散装码头就紧邻曼哈顿岛的商业区和生活区，位于长岛纽约湾西岸的工业码头则与曼哈顿隔江相望。繁华的曼哈顿岛恰如国际西岸一般被海港、军港、机场和高速公路之间环绕，每天都有成千上万艘巨型轮船穿梭来往。正是在这种港口经济的强劲驱动下，曼哈顿最终成为
15、了世界上最大的金融、商业、贸易中心，纽约湾畔的长岛则成为全球最负盛名的居住区之一。知名港区物业知名港区物业-2-2 在1980年代，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”是当时的共识，黄浦江把上海分成了两个世界：浦西就是上海，浦东只是从外滩遥遥远眺的一片农田菜地。 1990年后中国政府进入“开发浦东”的实质阶段，浦东成为上海经济的引擎，亦被誉为中国三个增长极之一，地区面貌日新月异。知名港区物业知名港区物业-3-3 经过30年发展，总面积近11平方公里的蛇口已发展成较为成熟的城区。 其主要标志是：形成了以招商系企业为主、众多港口物流和石油企业等驻扎的企业群落；初步形成了以港口物流、房地产、园区综合服
16、务和高科技为主并不断发展的产业经济；形成了依托山海资源、人文发达、富于现代气息和国际化氛围的人居环境。2121世纪初期的蛇口，从世纪初期的蛇口，从20022002年的均价年的均价4000-50004000-5000元元/ /平方米，一路涨至目前平方米，一路涨至目前新盘动辄新盘动辄3 3万万-4-4万万/ /平方米，几乎是深平方米，几乎是深圳新盘的标尺价。圳新盘的标尺价。本案作为港区物业的优势本案作为港区物业的优势 参照世界及国内知名的港区物业，我们可以发现，只要是具有影响力的港口，就能带动港口周边地产的发展。 在上述关于高栏港的信息中，我们完全有理由相信，在政策的带动及世界名企的争相进驻，未来
17、的高栏港将会是中国东部沿海中最有潜力的港口。“高成长型”，就是本案作为港区物业的最大优势！时代地产也将成为高端港区物业的提供商本案作为区域物业的优势本案作为区域物业的优势滨海田园知名房企品质社区丰富配套+区域标杆区域标杆 港区生活样本港区生活样本结论1高成长型港区物业2港区生活样本高成长型高成长型港区生活样本港区生活样本（项目定位）港区，和港区里的人港区，和港区里的人船舶的汽笛声此起彼伏，一片繁忙景象世界在此来来往往，迎接、送发，永恒不变的主题指挥、调度、管理穿梭于港区，一刻都没有闲下来忙碌了一整天，多么想快些回到舒适的家完全抛开港口的嘈杂声周末，完全属于自己的生活释放一下压力港口，向世界出发
18、港口，向世界出发港口人，从世界归来港口人，从世界归来“结论从世界归来（项目广告语）闻名世界的港区物业，来到珠海往来世界的港区人，回到时代结论时代港（案名）PART4VI 及 应 用PART5整 合 传 播20132013整合传播体系整合传播体系阶段主题阶段主题媒介铺排媒介铺排活动配合活动配合渠道拓展渠道拓展物料配合物料配合阶段目的阶段目的活动启势活动启势项目价值解析项目价值解析项目项目形象建立形象建立从世界归来从世界归来轻松靠岸轻松靠岸软文、报眼、通栏、电台软文、报眼、通栏、电台户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络7 7月月8 8月月世界版图
19、上的港区世界版图上的港区物业巡礼物业巡礼左麟右李演唱会左麟右李演唱会时代山湖海时代山湖海& &时代港双盘联动时代港双盘联动走进高栏港走进高栏港、珠海西区一日游珠海西区一日游时代山湖海时代山湖海& &时代港双盘联动时代港双盘联动道道旗、围墙旗、围墙、展、展板、折页等板、折页等企业宣讲企业宣讲/ /企业团购、艺术活动、蛇头营销、异业联动企业团购、艺术活动、蛇头营销、异业联动1010月月趣味调查问卷趣味调查问卷20132013整合传播体系整合传播体系阶段主题阶段主题媒介铺排媒介铺排活动配合活动配合渠道拓展渠道拓展物料配合物料配合阶段目的阶段目的活动启势活动启势项目价值解析项目价值解析项目项目形象建立
20、形象建立从世界归来从世界归来轻松靠岸轻松靠岸软文、报眼、通栏、电台软文、报眼、通栏、电台户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络7 7月月8 8月月世界版图上的港区世界版图上的港区物业巡礼物业巡礼左麟右李演唱会左麟右李演唱会时代山湖海时代山湖海& &时代港双盘联动时代港双盘联动走进高栏港走进高栏港、珠海西区一日游珠海西区一日游时代山湖海时代山湖海& &时代港双盘联动时代港双盘联动道道旗、围墙旗、围墙、展、展板、折页等板、折页等企业宣讲企业宣讲/ /企业团购、艺术活动、蛇头营销、异业联动企业团购、艺术活动、蛇头营销、异业联动1010月月趣味调查问卷
21、趣味调查问卷活动启势活动启势选点：珠海市区（选3个点）高栏港、南水镇、广州进行同步巡展，同时辅以趣味调查问卷普及区域相关知识，引进全城关注。普及区域相关知识，引进全城关注。世界版图上的港区物业巡礼世界版图上的港区物业巡礼时代时代“港港”你知你知Q1：早在08年，珠海就确定了“以港立市”的战略，高栏港就是重点打造对象，你知道吗？Q2：高栏港是珠江口西岸首个国家级国家级经济技术开发区，你知道吗？Q3：香港首富李嘉诚在高栏港进行了投资，你知道吗？Q4：目前已有11个国家和地区的超220家世界名企进驻高栏港，你知道吗？Q5：高栏港去年吞吐量已过亿，媲美世界级港口，你知道吗？Q6：港口作为区域经济与全球
22、联系的核心通道，往往会催生出国际化的商业氛围和文化氛围国际化的商业氛围和文化氛围，你知道吗？Q7：十年前的蛇口房产均价仅4000-5000元/方，正如现在的高栏港片区，现在已达到30000-40000元/方，你知道吗？当多数人在讨论横琴的时候当多数人在讨论横琴的时候少数人已经开始有大动作？少数人已经开始有大动作？时代地产强势进驻高栏港片区时代地产强势进驻高栏港片区其实，珠海是以其实，珠海是以“港港”立市的立市的闻名世界的港区物业珠海的时代来了离你最近的国际港，不是香港离你最近的国际港，不是香港时代地产特约 世界版图上的港区物业巡礼9.9盛大上映 20132013整合传播体系整合传播体系阶段主题
23、阶段主题媒介铺排媒介铺排活动配合活动配合渠道拓展渠道拓展物料配合物料配合阶段目的阶段目的活动启势活动启势项目价值解析项目价值解析项目项目形象建立形象建立从世界归来从世界归来轻松靠岸轻松靠岸软文、报眼、通栏、电台软文、报眼、通栏、电台户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络7 7月月8 8月月世界版图上的港区世界版图上的港区物业巡礼物业巡礼左麟右李演唱会左麟右李演唱会时代山湖海时代山湖海& &时代港双盘联动时代港双盘联动走进高栏港走进高栏港、珠海西区一日游珠海西区一日游时代山湖海时代山湖海& &时代港双盘联动时代港双盘联动道道旗、围墙旗、围墙、展、
24、展板、折页等板、折页等企业宣讲企业宣讲/ /企业团购、艺术活动、蛇头营销、异业联动企业团购、艺术活动、蛇头营销、异业联动1010月月趣味调查问卷、品牌围墙趣味调查问卷、品牌围墙项目形象建立项目形象建立/ /活动引爆活动引爆派票：高栏港企业派票：高栏港企业/平沙企业平沙企业/政府公务员等，以及时代山湖海代表性业主。政府公务员等，以及时代山湖海代表性业主。目的：借助时代山湖海在珠海的号召力，为项目扩大知名度。左麟右李演唱会左麟右李演唱会时代山湖海&时代港双盘联动数字坐标下的情感切换数字坐标下的情感切换又是晴朗的一天送走前往4043 N，7400 W纽约港的货轮又迎来5155N, 429E鹿特丹港的
25、邮轮世界就在各个坐标间，来回流动幸好还有一个能让它暂停那是家的所在从世界归来，我在从世界归来，我在1131131313E E、21215656 N N所有科学不能建立的归属感所有科学不能建立的归属感物理、化学、数学、地理等知识的应用在这个380平方公里的世界港口上无所不在然而，先进的科学却始终代替不了人类的情感需要于是，在跟科学打了一整天交道的人们要回家了从世界归来，我在从世界归来，我在1131131313 E E、21215656 N N20132013整合传播体系整合传播体系阶段主题阶段主题媒介铺排媒介铺排活动配合活动配合渠道拓展渠道拓展物料配合物料配合阶段目的阶段目的活动启势活动启势项目
26、价值解析项目价值解析项目项目形象建立形象建立从世界归来从世界归来轻松靠岸轻松靠岸软文、报眼、通栏、电台软文、报眼、通栏、电台户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络户外、硬广、软文、网络7 7月月8 8月月世界版图上的港区世界版图上的港区物业巡礼物业巡礼左麟右李演唱会左麟右李演唱会时代山湖海时代山湖海& &时代港双盘联动时代港双盘联动走进高栏港走进高栏港、珠海西区一日游珠海西区一日游时代山湖海时代山湖海& &时代港双盘联动时代港双盘联动道道旗、围墙旗、围墙、展、展板、折页等板、折页等企业宣讲企业宣讲/ /企业团购、艺术活动、蛇头营销、异业联动企业团购、艺术活动、蛇头营
27、销、异业联动1010月月趣味调查问卷、品牌围墙趣味调查问卷、品牌围墙保温期保温期针对：珠海主城区客针对：珠海主城区客/西区中心客；北方机缘客、珠三角西区中心客；北方机缘客、珠三角/港澳投资客港澳投资客让客户亲身实地体验高栏港的建设成果，增强其对高栏港的发展信心让客户亲身实地体验高栏港的建设成果，增强其对高栏港的发展信心走进高栏港走进高栏港、珠海西区一日游珠海西区一日游时代山湖海&时代港双盘联动理性总是处于上风理性总是处于上风天平的两端，理性与感性总在暗暗较量这一回合，滨海田园的舒适氛围连理性也不由得甘拜下风让感性获胜的理想轻松靠岸学识被赞赏了太久学识被赞赏了太久你的学识总与名字相提并论品味也想
28、获得同等的待遇偶尔抛开书本到一站式商业中心里充实自己让品味的理想轻松靠岸本地深耕本地深耕联系港区企业，进入内部宣讲，派发项目宣传资料。经予一定的优惠政策，说服企业批量购买作为“企业福利房”。企业宣讲/企业团购本地深耕本地深耕形式：小型音乐会，画展等形式：小型音乐会，画展等时代携手艺术家走进港区企业时代携手艺术家走进港区企业为港区单调乏味的生活带来为港区单调乏味的生活带来高质素的精神调料高质素的精神调料。让艺术生活走近港区泛营销泛营销针对：北方机缘客针对：北方机缘客、港澳客港澳客在项目前期挖掘到的意向客户或已成交客户中，寻找较为在项目前期挖掘到的意向客户或已成交客户中，寻找较为代表性的人物，设置一定优惠让其介绍团体中的其他成员代表性的人物，设置一定优惠让其介绍团体中的其他成员购买项目。购买项目。蛇头营销泛营销泛营销携手大珠海片区的运动俱乐部、车友会携手大珠海片区的运动俱乐部、车友会等机构，举办等机构，举办“活力港区新时代活力港区新时代”的系列的系列活动，让主力客群活动，让主力客群港区企业员工在港区企业员工在工作之外，多参与运动锻炼身体。工作之外，多参与运动锻炼身体。异业联动谢谢谢谢观赏观赏
