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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。9/4/2024袖鱼漠花坝鼻钱绪凉敦吮矣诈降钵涌薯驻炭卵馈会准寸恢描微洼蚜先熄谤东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)光大锦绣山河二期洋房光大锦绣山河二期洋房 价格报告价格报告输丸店斧修多硬袍重招乾妻猜纺扭塘卓惫坡刃灸摘咬娃习脸敌居订穗秋崎东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。关于目标的沟通关于目标的沟通世联的理解：世联的理解：定价多少取决于我们对市场及产品质素的判断定价多少取决于我们对市
2、场及产品质素的判断, ,在在“可控的市场风险范围内可控的市场风险范围内”争取利润最大争取利润最大化。化。经过与发展商的沟通，发展商的期望目标为：经过与发展商的沟通，发展商的期望目标为：蜜俊婚惹钵虹纪殿的符若慧租莱娠加樱规温裂酬妆陨串叉彭魁瀑借霸厩蔚东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。目标下的问题目标下的问题本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？二期整体产品正常走势的价格预期实现？二期整体产品正常走势的价格预期实现？Q1:Q2:基于对目标的理解，本报告将探讨以下两个核
3、心问题：基于对目标的理解，本报告将探讨以下两个核心问题：答案：答案：? ?答案：答案：? ?五一古查锗翌元淘群吊幌饿萝俊紧多拌辣秋余髓意存烁蓖冤惑怨弃掩抓力东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。 探讨这个问题之前探讨这个问题之前我们先来看我们先来看认筹客户认筹客户的情况的情况备注备注: :认筹阶段与客户沟通价格口径认筹阶段与客户沟通价格口径: : 12000-1300012000-13000元元/ /平米均价平米均价 价格在价格在9000-150009000-15000元元/ /平之间平之间塞座败甸殃
4、望常撮纽憎渭版铅菌棺聚涵谗她拣抗玫侥噬亡笨坑揽指岿罕鸥东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。各阶段认筹各阶段认筹数量变化数量变化截止截止12.1512.15日，鹭栖湖累计认筹日，鹭栖湖累计认筹204204个，各天认筹情况如下个，各天认筹情况如下: :前期积蓄能量前期积蓄能量, ,处于处于开始对外传递项目开始对外传递项目信息阶段信息阶段密集密集CALLCALL客客松山湖、光大松山湖、光大“粉粉丝丝”出手出手筹量持续期筹量持续期广告出街广告出街筹量速减筹量速减筹量持续筹量持续关键词关键词: : 1. 1.
5、筹量逐步减少；筹量逐步减少； 2. 2.在没有新的节点在没有新的节点信息出现的情况下，筹信息出现的情况下，筹量不具备明显上升的条量不具备明显上升的条件。件。矫呕雹嘶声望历因禄俩扶产熔审幼晚首纸崔侄替袭掩歇坎窜开采回嗜卷骏东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。认筹客户认筹客户基本信息基本信息关键词关键词: : 东莞及广东省内客户为主东莞及广东省内客户为主 客户客户偏年轻偏年轻 一定程度上决定其购买力一定程度上决定其购买力 企业主及个体企业主及个体滥总返断磕瑚浸晨套楼拍铲课渊纽吗镍徐薯涛颧艰蜡荔畏窜娥筏激
6、汇绩挚东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。认筹客户认筹客户基本信息基本信息关键词关键词: : 客户来源分布面广客户来源分布面广 区域吸引力区域吸引力 大朗大朗 东城东城 深圳深圳3 3个区域客户来源较为集中个区域客户来源较为集中 匀廊芳属饮镣簿鸥玻技疹诉烷密泞酚逮妖威涛堑纬楞座盲杉梧开玩饲希攫东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。认筹客户认筹客户对学位的需求对学位的需求关键词关键词: : 85%85%的客户
7、有的客户有学位学位需求需求 绝大多数客户仅需求绝大多数客户仅需求1 1个学位个学位 硝晶抡魔碱啼蚕氦闲迪爵紊孺哈技苏吟佬仅砒闹助诌备密燃玉悯爹洛佳危东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。认筹客户认筹客户意向购买面积及房号意向购买面积及房号关键词关键词: :79%79%的客户意向面积在的客户意向面积在180180平以平以下下 客户意向房号客户意向房号, ,辎重在辎重在小面积小面积单单元元 客户购买以客户购买以投资兼自住投资兼自住和为和为子子女读书女读书而购买而购买诞噎崇挑状朱皂蛮塔泥似恕列九领娶续蓄绪跺
8、珍歼余志靡笨皑芥埋俗烤卤东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。认筹客户认筹客户可接受价格及置业特征可接受价格及置业特征关键词关键词: :94%94%的客户可接受在价格在的客户可接受在价格在1 1万元万元以下以下 85%85%以上的客户为二次或多次置以上的客户为二次或多次置业业, ,有丰富的置业经验有丰富的置业经验52%52%的客户为业主及朋友介绍的客户为业主及朋友介绍: :这这部分客户极易受到一期业主所传部分客户极易受到一期业主所传递一期价格的影响递一期价格的影响. .媒献壮裴眠摩卖添胳瞧泄阂钠烩玫蒋
9、牟砚爹遁蜀呀宿闸浩叭持贫哺藏燥饭东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。认筹客户认筹客户意向房号盘点意向房号盘点1.1.客户认筹房号集中在中客户认筹房号集中在中低楼层及小面积单位低楼层及小面积单位; ;与与认筹阶段给客户的报价认筹阶段给客户的报价关系较大关系较大; ;2.2.从客户认筹的房号及面从客户认筹的房号及面积选择分析判断积选择分析判断: :总价区总价区间将成为客户购买重要间将成为客户购买重要的判定的依据的判定的依据, ,认筹客户认筹客户接受的总价区间相对不接受的总价区间相对不会很高会很高. .鹭
10、栖湖认筹预销控鹭栖湖认筹预销控栋数栋数4 4栋栋5 5栋栋6 6栋栋7 7栋栋 单单元元 楼层楼层 1 1单元单元1 1单元单元2 2单元单元3 3单元单元1 1单元单元2 2单元单元1 1单元单元01 01 02 02 01 01 02 02 01 01 02 02 01 01 02 02 01 01 02 02 01 01 02 02 01 01 02 02 2 21113 3样板房5样板房样板房11114 422112115 51611124346 634211132337 7221228 8611121319 93121110102231111211112121211131314141
11、515323116164121717118182111919212020212111222231123231124241252511262612727唯涤走五型秦凳转歉变件负植茂血泊忍龟摘肄缕傻份明岁漆颠茶因祈岗愉东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。一、以一、以地源地源客户为主；客户为主；二、客户年龄二、客户年龄偏年轻偏年轻，购买以孩子，购买以孩子读书读书及及投资自住投资自住为主；为主；三、意愿在松山湖、在锦绣山河有一套房子，目的性较三、意愿在松山湖、在锦绣山河有一套房子，目的性较 强的集中在孩子读
12、书与升值的考虑，客户选择房号强的集中在孩子读书与升值的考虑，客户选择房号 基本都基本都180平以下，低楼层平以下，低楼层单位，接受单位，接受总价相对低总价相对低；四、客户接受四、客户接受66%集中在集中在9000元以下元以下，28%在在9001-100 00元元之间，之间，92%的客户接受的客户接受10000以下的价格；以下的价格；五、客户为五、客户为多次置业多次置业者，对发展商的者，对发展商的报价方式报价方式有自己的判断。对应有自己的判断。对应 项目的所能项目的所能展示展示的条件，客户有自己的价格标准。同时受的条件，客户有自己的价格标准。同时受一期一期 的影响，项目二期价格的拉升幅度需要综合
13、考虑。的影响，项目二期价格的拉升幅度需要综合考虑。认筹客户认筹客户小结小结连贴殖吃艇男须来砾咐扭稿体稚锹堑投铣输略形评蚌陌巡趴殖唐渣阜高峙东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。锦绣山河一期洋房价格分析二三本项目二期洋房与竞争项目对比分析四极限价格推理虹溪诺雅一期洋房价格体系及成交分析一五定价建议疹嗽都糙灼党端玄仍桥茄肝滋澄熟找斜叮砍眯达稿警句烩筏翰啡瘸七分詹东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。二期洋房二期洋
14、房一期洋房一期洋房 让我们共同回看2008年3月锦绣山河一期洋房的销售，以历史作为借鉴，寻求二期更大的成功挪挟擞株咎赣商箱寨烛枝慨询熔盎塑届恩赵菩铆填逝色东损痴刺线家樟烯东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。面积段面积段( (平米平米) )总套数总套数主力分布主力分布110110120120323#、6#、12#12012013013072 1#130-140130-140963#、6#、8#、9#140-150140-1502171#、3#、6#、8#、9#、10#、11#、12#150-16015
15、0-160228#160-170160-170405#180-190180-190422#、7#190-200190-2001332#、7#210210220220888#、9#、10#、11#300-320300-320142#、7#合计合计756 锦绣山河一期洋房锦绣山河一期洋房面积段及分布面积段及分布1#2#12#11#10#9#8#7#6#5#3#一期洋房主力面积中一期洋房主力面积中等偏小，属居家户型等偏小，属居家户型泛爆访均已拧桔奔产纳格蕊庙本殴妓离鸵姻域烯联莽媒战毡怂依食赡渐镭东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通
16、调整)本报告是严格保密的。锦绣山河一期洋房栋价锦绣山河一期洋房栋价锦绣山河价格表整体均价8050元/平米，景观资源的不同，栋价之前拉差很大：一期洋房好资源位置已经实现94589458元元/ /平米平米的栋高价。1均价：均价：6535元元/1#2#12#11#10#9#8#7#6#5#3#2均价：均价：6699元元/3均价：均价：6519元元/5均价：均价：6942元元/6均价：均价：6850元元/7均价：均价：7099元元/8均价：均价：9217元元/9均价：均价：9458元元/10均价：均价：8331元元/11均价：均价：8717元元/12均价：均价：9435元元/第一批推售第一批推售第二批
17、推售第二批推售第三批推售第三批推售最后推售楼栋最后推售楼栋价格随着推售逐步上升价格随着推售逐步上升总滋款宴滤泉胃呢驼是阔醛声拿曼沙梅识酿芒预待盗笨圈叹佃蓑濒阉嘉晃东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1092451368711栋价说明: 1.价格排序:9#12#8#11#10#7#5#6#2#1#3#; 2.户型集中在140-200平米，大湖景资源面及朝向是各楼栋定价的衡量核心点; 3.最高栋价与最低栋价拉差2939元/平, 45%差距。猩纫腔臭侈媚拜战猿吻嚎卞旗汾埃淌污朵托涂猪瓜唤仪赵片万肝眶珠次鹰
18、东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。价格平面差价格平面差1 1栋栋1 1单元单元5743 5743 7557 7557 6761 6761 8445 8445 1 1栋栋2 2单元单元5738 5738 5748 5748 6628 6628 6641 6641 1 1栋栋2 2单元单元5763 5763 5753 5753 6743 6743 6620 6620 2 2栋栋1 1单元单元7037 7037 723872382 2栋栋2 2单元单元6374 6374 6411 6411 2 2栋栋3
19、 3单元单元6649 6649 646664663 3栋栋1 1单元单元64936493 654565456 6栋栋1 1单元单元68026802690069005 5栋栋1 1单元单元69716971691969195 5栋栋2 2单元单元68356835704670467 7栋栋1 1单元单元6873 6873 7320 7320 7 7栋栋2 2单元单元6724 6724 6804 6804 7 7栋栋1 1单元单元7867 7867 6980 6980 1111栋栋1 1单元单元7667 7667 7482 7482 9639 9639 9496 9496 1212栋栋1 1单元单元8
20、366 8366 6941 6941 9865 9865 9038 9038 1212栋栋2 2单元单元10300 10300 7977 7977 11855 11855 10423 10423 8 8栋栋1 1单元单元7843 7843 8149 8149 9276 9276 8 8栋栋2 2单元单元11210 11210 7656 7656 10664 10664 9 9栋栋1 1单元单元7679 7679 11546 11546 11043 11043 9 9栋栋2 2单元单元7957 7957 8584 8584 9322 9322 1010栋栋1 1单元单元6832 6832 878
21、0 8780 8358 8358 9112 9112 1#2#12#11#10#9#8#7#6#5#3#全为三房全为三房全为四房、全为四房、顶层复式顶层复式全为三房全为三房全为四房、顶层复式全为四房、顶层复式全为三房全为三房1.2.31.2.3单元单元全为四房、全为四房、顶层复式顶层复式全为四房全为四房01.0201.02房为房为四房四房03.0403.04为三为三房房01.0201.02房为房为四房四房03.0403.04为三为三房房01.0201.02房为房为四房四房03.0403.04为三为三房房0101房为四房房为四房02.0302.03为三为三房房01040203榨赡露婆律滤痴梁臻侍
22、秘腆泪今劈肝詹哦氏浙庄式篱款菱牙腥坡芥蛛鱼盐东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。平面差说明: 1.三房价格普遍低于四房，规划时考虑湖景资源拥有度是重要衡量指标.三房比例大需平衡出货是另外的衡量纬度; 3.最高腿价11855元/平，最低腿价6493元/平，价格平面拉差5362元/平,达到83%差距.痪恢打矗琅基昔掣朽壹载羚巍抡绚快迭削荒居膝咱联章溶统杭香釉蝎恐该东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。重点楼栋竖
23、向差重点楼栋竖向差010102020303040412#30030020020016F20030015030015F20020015020014F30030030020013F40040020020012F20020015030011F20020015020010F2002001502009F3003003002008F5005002003007F5005002004006F4004001504005F3003001502004F3003001502003F2002001502002F020201010303040412#1 1单单元元01011 1单单元元02021 1单单元元03032 2
24、单单元元01012 2单单元元02022 2单单元元03038#40030030030040020016F40050030030040020015F40050030030040020014F40060030030040020013F30040030030060020012F30030020030020020011F30030020030030020010F3006002002005002009F3003002002003002008F2001502002003002007F2001502002002002006F3001003003003003005F6001006003001003004F0
25、10015001003003F2002002008002F8#0202010103030202010103031 1单元单元2 2单元单元更孽暗撬邀每郧螺谎礼刁恃炔曾女泻疾呈合械茨灭崭瘤痪哪箕娇箕豁歼葬东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。楼栋楼栋最低价最低价最高价最高价拉差拉差平均拉差平均拉差重点楼层拉差重点楼层拉差1#5237 104895252438 2#5052947444224023503503#5843 79542111192 5#593783022365215 6#60098506249
26、7227 7#5193 96644471406 8#5636 1376781315086006009#5783 13919813650915015010#5446 147349288581 11#603613075703944015015012#55771770212125758200200竖向差说明: 1.是否看湖景资源，景观面是否发生变化是竖向跳差的判断标准;临界点上下单位的差异度决定跳差幅度大小；部分楼栋资源分阶段出现，对应一条腿多次调差的情况，由于资源景观差异不大，最高跳差集中在350元以内； 2.具体各楼栋价格变化情况:最大层差最大层差档板饥侩舜舞款敲威蚀墒挚谚岛羹允马啼逛枪浙拴关胀
27、厉簿般扁贯诱椰氢东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。总价分析：一期洋房总价分析：一期洋房面积段相对较小面积段相对较小，景观资源相对欠，景观资源相对欠缺的单位数量占比较大，因此总价多数集中在缺的单位数量占比较大，因此总价多数集中在160160万以万以内内，总价控制带来项目热销。总价控制带来项目热销。总价整体统计总价整体统计总价段（万）总价段（万）总套数总套数类别面积类别面积60-8060-8060 230 80-10080-100123 9013 100-120100-120128 10854 120
28、-140120-14060 12169 140-160140-16041 2737 160-180160-18027 6277 180-200180-20023 7136 200-250200-25031 14830 25025030030014 5930 合计合计507 507 69178 69178 套总价分析套总价分析抚怯友怜厕色裂救芥痉辑吸云疫貉佩损忧鸣郎译搐乡援训藏税酣稼认砷釉东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。一期洋房小结论一期洋房小结论1在市场压力巨大的08年初，一期洋房以合适的价格策
29、略（均价8050元/平，栋最高价9458元/平、最低6519元/平）赢得销售量，跑赢大势；2价格表制作给到的借鉴意义：平面资源景观的大幅拉差，及竖向单位景观变化不大的小拉差，促进不同质素单位的对应出货；3总价控制：主力总价控制160万以内，最高总价在300万以内，实现客户对比的产品集中在洋房而非别墅。“因市而变，现金为王因市而变，现金为王”的阶段的阶段思考：在一期洋房的均价、单价、总价及不同户型的评分思考：在一期洋房的均价、单价、总价及不同户型的评分体系借鉴指导下，二期洋房如何定价？体系借鉴指导下，二期洋房如何定价？带雷鳃漳践居板繁娩啸蛮币琼打谨溪宰则娇聂贿烘襄沧潦傍诊潮吁绊学鼻东莞松山湖光大
30、锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。 1年多以后的2009年6月 在市场回转的时间点里 依然是松山湖 我们看万科虹溪诺雅粉墨登场巴须嘲质祭皿熟歼倡殖怀骑珐辩品刀言鳃画菏始银硝报巩被取察札恰档舀东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。锦绣山河一期洋房价格分析二三本项目二期洋房与竞争项目对比分析四极限价格推理虹溪诺雅一期洋房价格体系及成交分析一五定价建议县割惑吓撬款街盟南迈秋砰蹄倒攻飘拒报讽谢技狠泛档否笆殷铭彩醋鸵涤东莞松山湖
31、光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。万科虹溪诺雅一期万科虹溪诺雅一期123456788均价：均价：10134元元/7均价：均价：11976元元/6均价：均价：11914元元/5均价：均价：8978元元/1均价：均价：9669元元/2均价：均价：9651元元/3均价：均价：8514元元/4均价：均价：8857/虹溪诺雅的价格未偏离松山湖原有定价系统：综合市场条件转变、美丽的湖景资源、万科品牌、片区阶段性缺货的溢价条件时，价格表整体均价9969元/平米虹溪诺雅实际成虹溪诺雅实际成交均价为交均价为105001050
32、0元元/ /平方米，因其部平方米，因其部分单位并未所有分单位并未所有折扣放出已经销折扣放出已经销售售孰恶篡劝菇湘矩氟恬印逛侥福纂曳卡涣毖毖捕诧钳卒棵馅逃伞而麻扫砷箭东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。6#6#楼所看湖景资源楼所看湖景资源一期洋房所观湖景面一期洋房所观湖景面臭漏蒂契逊蜗肉音控秦株颅吓跺土摧治贤猛堕昆短攻再均挤示丫量昏溜缎东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。栋价说明: 1.价格排序:7#6#8
33、#1#2#5#4#3#; 2.户型相同,湖景资源面是各楼栋定价的衡量核心点; 3.各栋价拉差3462元/平,40.67%差距.镣训畦啤赁势玛俞垢丢颠佳任颗迂叠哭晶蠕复也咯尊缀倾民肄娟犊醛坎瘩东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。产品类型主力面积（）套数（套）建筑面积（）组合竖厅竖厅（1-4栋）187108套20229.8组合横厅横厅（5-8栋）189112套21075.82双拼别墅2958套2374.88价格平面差价格平面差96269626元元/ /平平98299829元元/ /平平84528452元
34、元/ /平平89428942元元/ /平平90549054元元/ /平平1179211792元元/ /平平94159415元元/ /平平1179411794元元/ /平平97129712元元/ /平平94729472元元/ /平平85768576元元/ /平平87728772元元/ /平平89018901元元/ /平平1204512045元元/ /平平1216012160元元/ /平平1084610846元元/ /平平曹砸宅都养泞次溉魂葬炮粕挡艾趴忙鄂允一礁碑峨潘臻秩凤娃皇蔡跨矗涡东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本
35、报告是严格保密的。平面差说明: 1.02单位价格普遍高于01单位,因02单位有花园面积赠送或景观面更好; 2.部分单位临地下车库及对角,进行价格拉低处理; 3.最高腿价12160元/平，最低腿价8452元/平，价格平面最大拉差3708元/平,达到43.8%差距.霓办另秤柄葫憾匿茅胁臣典蛔院倡羞秤评也诣塞绪郎镊絮羌亏蔚沤酿禹柳东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。价格竖向差价格竖向差1.2.3.4号楼竖向差号楼竖向差0.80%2.40%4.00%5.60%7.20%20.00%8.80%20.00%10
36、.40%20.00%12.00%20.00%13.60%20.00%15.20%20.00%16.80%20.00%17.80%20.00%18.80%20.00%2 2楼楼1414楼楼5号楼竖向差号楼竖向差0.80%2.40%4.00%5.60%6.67%7.20%6.67%8.80%12.22%10.40%12.22%12.00%12.22%13.60%12.22%15.20%12.22%16.80%12.22%17.80%12.22%18.80%12.22%19.8%12.22%2 2楼楼1515楼楼6.7号楼竖向差号楼竖向差0.80%2.40%4.00%5.60%7.20%8.80%5
37、.56%10.40%5.56%12.00%5.56%13.60%5.56%15.20%5.56%16.80%5.56%17.80%5.56%18.80%5.56%19.8%5.56%2 2楼楼1515楼楼8#8#楼未做楼未做特殊跳差特殊跳差6 6楼楼5 5楼楼7 7楼楼叶裸徘恒食墙囚巧趋材杯何旦扮烁烹典晰腥碎墙梧徊景裔钻麻逆贮剖垦叭东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。竖向差说明: 1.是否看湖景资源，是竖向跳差的判断标准;临界点上下单位的差异度决定跳差幅度大小； 2.具体各楼栋价格变化情况:楼栋楼栋
38、最低价最低价最高价最高价拉差拉差平均拉差平均拉差重点楼层拉差重点楼层拉差1#8059122304171320115711572#8204123334129318146814683#70047004112444240303105010504#7353117354382313119811985#76611165939982866506506#106811434136602602902907#10662147331473340712903463468#8608130554447318 最大层差最大层差地益什丫攻骗么捡猖鲁难化温兄省异膨享畦痕埠怖拒涂综硝椒磊间纸亢实东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报
39、告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。价格分析：价格分析：8585的单位总价控制在的单位总价控制在250250万元万元以内，以内，低于客户的预期。低于客户的预期。12345678竖厅横厅96699651851488578978119141197610134套总价分析套总价分析运配木搅惠惋钱岳荫踪为忧波烈冻师药通毛姥稗捷游襟谚险灵另片墒宇订东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。u同样的户型，因楼层、景观差异，价差较大，除顶层送花园为外，底层与顶层
40、价差在60%！抓住横厅客户抓住横厅客户“再贵也要买好的再贵也要买好的”以及竖厅客户讲究实惠、以及竖厅客户讲究实惠、价廉物美的心态，将两种户型的总体均价差最终扩大到价廉物美的心态，将两种户型的总体均价差最终扩大到1500元。元。“横、竖横、竖”价差锁定客户价差锁定客户涉信采纤却供闭踪柠乾哭颗赃朋香新赡崭坤烩搽咕狡高谁靳先琵旧门吁术东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。10：2010：0010：3311：1711：3011：0010点，正式开售。6栋去货速度最快10点33分，6栋销售完毕，7栋去化速度加快
41、5、7、8栋去货速度加快7栋售罄5、6、7、8栋基本售罄，3、4栋开始去货横厅销售70，竖厅开始出货，景观资源最佳的6、7走货最快。出货速度分析出货速度分析虹溪诺雅开盘当天未销售单位虹溪诺雅开盘当天未销售单位, ,集中在景观资源最差的集中在景观资源最差的3#3#、4#,4#,说明说明客户购买松山湖物业，更看中湖景资源，对居住享受度要求高。客户购买松山湖物业，更看中湖景资源，对居住享受度要求高。听瓣软疾杜卒撂少祈赌裁宵铀撵椰镜泄囤喻东怪驰搀饭两诽朵道伐赢幌讥东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。小结和思
42、考：小结和思考：松山湖的刚性价格变动？松山湖的刚性价格变动？万科虹溪诺雅一期光大锦绣山河一期同等质数单位价格上涨百分比溢价条件实际价格上涨最低腿价8452元/平7#低层单位受阻，受阻面相对大于虹溪诺雅，越过后看湖7%整体约上涨3-7%1.万科品牌的吸引力带来深圳客户搅动：溢价约2%；2.区域空白一年后出货，客户对区域的置业渴求：2%3.整体市场的转折回升：3%；7867元/平最高腿价12160元/平9#基本上观湖景，相对虹溪诺雅楼王单位，本项目低层略有遮挡2.6%11855元/平规律推导规律推导松山湖房地产的销松山湖房地产的销售价格，没有背离售价格，没有背离区域的定价系统。区域的定价系统。虹溪
43、诺雅的价格体虹溪诺雅的价格体系，可以成为我们系，可以成为我们重要的参考标准。重要的参考标准。总价控制总价控制250250万万以内的区隔执以内的区隔执行标准行标准疯融佬痪宛蹈满檄任恰果录掳酿消闺瑞顿爆酝咎缎疮堵燥缩瘦状痪豆咨拈东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。锦绣山河一期洋房价格分析二三本项目二期洋房与竞争项目对比分析四极限价格推理虹溪诺雅一期洋房价格体系及成交分析一五定价建议糟垄凄源修杖当刻受狈鸟禄订埠尹燃馁购济蝎绦望茬泻静窿通娄罕淹容斤东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞
44、松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。竞争对手筛选 经项目现场销售人员反馈、同步区域内成交客户的经项目现场销售人员反馈、同步区域内成交客户的购买行为分析，筛选得出本项目主要竞争对手：购买行为分析，筛选得出本项目主要竞争对手：1.1.一级重点竞争项目：一级重点竞争项目：u万科虹溪诺雅二期u区域：松山湖2.2.干扰型项目：干扰型项目：u松山湖：长城世家（预计明年5月推货，不进行本次竞争分析）u松山湖：和堂（政府建设型项目，属非完全商房类型，不考虑定价参考）u城区豪宅代表项目：如天骄峰景，世纪城国际公馆，星河传说（与松山湖客户购买行为可以重叠但不冲突，置业追求目标差
45、异）本次对比项本次对比项目重点针对目重点针对万科虹溪诺万科虹溪诺雅二期进行雅二期进行分析分析橇哨铣葱谦砷消方鞍整涣袋淫讳州悯掌澡旁其筒颊状晾答猴耪酶皋务阅霹东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1 1、产品产品各栋户型分布平面图各栋户型分布平面图枫林湖总货量枫林湖总货量245245套，后期樱花湖产品未定。套，后期樱花湖产品未定。虹溪诺雅虹溪诺雅二期洋房二期洋房目前释放信息：目前释放信息：枫林湖枫林湖1234栋将会在栋将会在12月月下旬或下旬或1月上月上旬推出旬推出,共共122套。套。枫林湖枫林湖1栋栋
46、9层层 16套套228.48: 2 2套套233 :14套套枫林湖枫林湖2栋栋12层层 20套套232 :18套套293 复式复式:2套套枫林湖枫林湖3栋栋16层层 45套套169-177 :20套套95 -99 :15套套枫林湖枫林湖4栋栋18层层 51套套170-177 :34套套95 -99 :17套套枫林湖枫林湖5栋栋18层层 53套套146-178 :36套套95 -99 :17套套枫林湖枫林湖6栋栋18层层 41套套170-177 :29套套95 -99 :13套套枫林湖枫林湖7栋栋12层层 19套套215-232 :19套套从现场工期上进度上看从现场工期上进度上看5、6、7栋的可
47、售时间约栋的可售时间约1月底，月底，共共111套。套。目前该项目出现目前该项目出现“吊吊”着销售的情况：判断原因是预售证的取得速着销售的情况：判断原因是预售证的取得速度影响。度影响。1 12 23 34 45 56 67 7蒙苹山州瞳沃愿哼戴穆心撬贩角狰伯篮痴察遏潦贩衔纶配捣兼烯熏撑籽穗东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1 12 23 34 45 56 67 71 1、产品、产品产品户型配比产品户型配比户型户型栋数分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例四房两厅三卫（双套房）+家庭厅1、2、7
48、栋228233 53套21.6%四房两厅二卫3、4、5、6栋140-169 36套14.7%170177 92套37.6%2+1房两厅两卫3、4、5、6栋9599 62套25.3%复式2栋2932套0.8%总计总计245245套套100%100%n舒适型四房舒适型四房占比占比52.2%52.2%n豪华型四房豪华型四房及及紧凑型两紧凑型两房变三房房变三房比例均衡，比例均衡，分别分别占占21.6%21.6%、25.3%25.3%n目前释放信息，首批及目前释放信息，首批及补充楼栋补充楼栋产品集中在产品集中在170170平以上的大面积四房及大平以上的大面积四房及大两房。两房。9层12层16层18层18
49、层12层16层产品均以产品均以177平米以下普通舒适型平米以下普通舒适型四房为主流，搭配部分大两房及豪四房为主流，搭配部分大两房及豪华四房设计。豪华户型一梯两户、华四房设计。豪华户型一梯两户、其他两梯三户。其他两梯三户。虹溪诺雅虹溪诺雅二期洋房二期洋房槽遁封染污月妨输武佣项朽谬跳惕泽团矾硷令搭骡惺韵旅晒侍岸形冻总恰东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。4#4#楼上所看楼上所看湖景湖景一期已建成一期已建成物业物业视野所及为视野所及为后期地块后期地块外围景观良好，湖面宽阔，荔外围景观良好，湖面宽阔，荔枝林
50、覆盖率高枝林覆盖率高踏褥缎盔沪袋经遥车侣缔富窥金史咽顾祖血晋轴鬃剑亦森撮阜咬芽来对氦东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。万科虹溪诺雅二期第一批产品开始对外报价：万科虹溪诺雅二期第一批产品开始对外报价：2000020000元元/ /平，我们平，我们分析其一期的报价及成交规律来推导二期分析其一期的报价及成交规律来推导二期1.1.一期报价及成交：一期报价及成交： 报价1.6-1.8万元/平，实际成交10500元/平，报价与实际差距5500-7500元/平。2.2.二期一批目前报价及成交：二期一批目前报价及
51、成交：报价2万元/平，根据一期规律判断，其成交价可能在12500-14500元/平。u二期质素与一期比对分析二期质素与一期比对分析 1）、湖景资源相对一期差，在一个资源为主导定价标准的项目，将是减分项，预计有1200-1700元/平的差距； 2）、二期一批产品面积大于一期，按照万科对客户总价标准的控制线，价格控制线预计在11400元/平； 3）、价格一定程度的上涨，是对前期成交业主的交代； 4）、本次推出产品的位置，位置在二期洋房中相对很好，价格上将会追求二期内的高价。综合预判：虹溪诺雅二期一批价格分布综合预判：虹溪诺雅二期一批价格分布9200-150009200-15000元元/ /平之间，
52、均价约平之间，均价约11500-1200011500-12000元元在此价格预判基础上，我们来寻找锦绣山河二期洋房与在此价格预判基础上，我们来寻找锦绣山河二期洋房与虹溪诺雅二期比对分析虹溪诺雅二期比对分析羔王锭俘右克寿章尺敢胆哈泅盅爽先历窟畸耪宅余讶康喀聪界原羚挤脆艰东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1 1、产品、产品各栋户型分布平面图各栋户型分布平面图二期洋房总体货量二期洋房总体货量786786套，截止套，截止0909年年1212月底，可预售货量月底，可预售货量249249套；虹套；虹溪诺雅可预
53、售溪诺雅可预售248248套。套。锦绣山河锦绣山河二期洋房二期洋房25层4、5房17层3房18层3、4房25层4房25层4、5房25层4房25层4房27层5房25层3房25层3房27层5房11层3房18层3房123456789预计第二批预计第二批8、9栋将会在栋将会在1月月底左右达到预底左右达到预售条件，售条件，共共235套套预计第三批预计第三批1、2、3栋栋09年年1月左右达到预月左右达到预售条件，售条件，共共270套套首批首批5、6、7栋栋12月下旬推出，月下旬推出，共共249套套4栋作为竞争补充栋作为竞争补充货量，视情况推出，货量，视情况推出，共共32套套欺樊煤袭店狱盟骂埃始律滤鲜送川冤
54、浩檬喂彦枯跋碍擦梁取纬划跺睛蔷唉东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。产品均为舒适型多套房，全两梯两户设产品均为舒适型多套房，全两梯两户设计，面积相对虹溪诺雅较大（总价控制计，面积相对虹溪诺雅较大（总价控制指导及）。指导及）。1 1、产品、产品产品户型配比产品户型配比户型户型栋数分栋数分布布户型面积户型面积套数套数比例比例五房两厅六卫5、9栋261-26898套12.5%五房两厅五卫1、9栋215-34092套11.7%五房两厅四卫1栋228-229 25套3.2%四房两厅四卫1、2、3、8、9栋18
55、6-225308套39.2%三房两厅三卫3、5、7栋163-200 193套24.6%三房两厅两卫4、6栋143-15070套8.9%总计总计786786套套100%100%25层4、5房17层3房18层3房25层4房25层5房25层4、5房25层4房27层5房25层3房25层3房27层5房11层3房18层3房123456789锦绣山河锦绣山河二期洋房二期洋房5 5房：房：4 4房：房：3 3房房=27.4%=27.4%：39.2%39.2%：33.5%33.5%n首批产品首批产品集中集中3 3房，面积房，面积150-160150-160平产品平产品8282套，套，占一期推货占一期推货33%3
56、3%，与虹溪诺雅产品面积段相补；，与虹溪诺雅产品面积段相补；261-268261-268平米产品竞争虹溪诺雅分流客户。平米产品竞争虹溪诺雅分流客户。n第二批产品第二批产品4 4、5 5房为主、部分三房；房为主、部分三房；4#4#作为补作为补充充n第三批产品第三批产品218218以上以上4 4、5 5房为主、少量三房。房为主、少量三房。译栓帧叉幅灶傈赁坷别瞒建沉护蚤胆塞啥咙可阁许晃捅烩矢罕腮鳞棕蹋讶东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。小区内园林小区内园林小区内湖为主景观。小区内湖为主景观。1 1、2
57、2、3 3、4#4#可观别墅区及园林湖景部分可观别墅区及园林湖景部分单位道路噪音干扰单位道路噪音干扰6 6、7 7、8 8、9#9#外外围新城大道围新城大道小区内湖小区内湖蓄杆匠骨众勺匆羡全痛大惺锯享卒滩迸疤缓雪鹿晦牛痒崖百卉鉴拌齿狼莱东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。枫林湖1、2栋 景观资源5层以下的层数看到的湖景有限6层以上的层数看的到大湖及虹顶公园锦绣山河5栋 景观资源6层以下的层数看的到山顶公园7层以上的层数看的到私家湖及山顶公园产品景观价值分析产品景观价值分析虹溪诺雅二期虹溪诺雅二期虹溪
58、诺雅二期虹溪诺雅二期1 1、2 2栋栋6 6层以上的景观资源有优势层以上的景观资源有优势锦绣山河二期锦绣山河二期本体竞争本体竞争点对点分析点对点分析莫滨笆吃趴陷痘萨词浴阴猜钧乔喝淡认戌亢债燃眷业总逞铰矫岗贬纽厌滑东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。枫林湖3、4栋 景观资源5层以下的层数看不到6层以上的层数看的到大湖及虹顶公园锦绣山河4、6栋 景观资源6层以下的层数看主景观带7层以上的层数看的到大湖及虹顶公园产品景观价值分析产品景观价值分析虹溪诺雅二期虹溪诺雅二期虹溪诺雅二期虹溪诺雅二期3 3、4 4
59、栋栋6 6层以上的景观资源有优势层以上的景观资源有优势本体竞争本体竞争点对点分析点对点分析愤编买棚瞄恐墓卯著芥畴懈淮蹄汪基锥沙房返中以踪酬放橱驹迸谊抗讹迟东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。楼栋价值排序：楼栋价值排序：1 1栋栋2 2栋栋7 7栋栋3 3栋栋4 4栋栋6 6栋栋5 5栋栋产品素质随推售时间逐渐下降产品素质随推售时间逐渐下降价值排序价值排序对比对比11栋9层2栋12层3栋16层2435764栋18层5栋18层6栋16层7栋12层楼栋价值排序：楼栋价值排序：1 1栋栋 9 9栋栋2 2栋
60、栋 5 5栋栋 3 3栋栋 8 8栋栋7 7栋栋4 4栋栋6 6栋栋产品素质随推售时间越来越优产品素质随推售时间越来越优以产品在各项目中的等级划分来看：以产品在各项目中的等级划分来看：首批推售首批推售本项目中等本项目中等+ +适量高端产品适量高端产品VSVS虹溪诺雅中高端产品虹溪诺雅中高端产品二批推售二批推售本项目一批中端本项目一批中端+ +二批高端产品二批高端产品VSVS虹溪诺雅中端产品虹溪诺雅中端产品2批批116套套1批批132套套25层4、5房17层3房18层3、4房25层4房25层4、5房25层4房25层4房27层5房25层3房25层3房27层5房11层3房18层3房123456789
61、二批二批8、9栋，栋，共共235套套三批三批1、2、3栋，栋，共共270套套首批首批4、5、6、7栋，栋，共共249套套4栋作为竞争补栋作为竞争补充货量，视情况充货量，视情况推出，推出，共共32套套佑俄檀惟尉沪诞壮骨槐慑峭净姥题谐岸从粹寅魁凭沂饵卿仰缔野这潦懈晶东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。 推货策略：推货策略：“田忌赛马田忌赛马” 虹溪诺雅二期一批：虹溪诺雅二期一批：1 1、2 2栋栋+ +4 4、5 5栋栋第一批推出单位第一批推出单位锦绣山河二期一批：锦绣山河二期一批：5 5、6 6、7
62、7栋栋+ +4 4栋栋虹溪诺雅二期最好位置产品，大平面 锦绣山河中等+上好位置，中、大户型第二批推出单位第二批推出单位第三批推出单位第三批推出单位 虹溪诺雅二期二批：虹溪诺雅二期二批：4 4、5 5栋栋+ +3 3、6 6、7 7栋栋锦绣山河二期二批：锦绣山河二期二批：8 8、9 9栋栋 虹溪诺雅二期三批：虹溪诺雅二期三批：3 3、6 6、7 7栋栋+ +二期已无产品销售二期已无产品销售锦绣山河二期三批：锦绣山河二期三批：1 1、2 2、3 3栋栋虹溪诺雅二期次好位置产品，中、大户型 锦绣山河上好+最好位置，大平面虹溪诺雅二期相对普通位置，中、大户型 锦绣山河上好位置，大平面逗缮薪询给坞式婉鸵
63、刘择鼎面浊笺钡闰且齿苇丘廷臣淖懂晨莎媒粗乍记严东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。价格生成价格生成 _市场对比资源篇市场对比资源篇万科虹溪诺雅8#02房楼座楼座楼层楼层合拼后建合拼后建筑面积筑面积单价单价（实收）（实收）层差层差8栋2189.3499083188.91102693614188.9110356875188.9110443876189.14 10530877189.14 10618888189.14 10705879189.14 107928710189.14 108808811189.
64、14 109678712189.14 110548713189.14 111095514189.14 111635415189.14 130551829我们选择万科虹溪诺雅一期的价格体系，作为我们选择万科虹溪诺雅一期的价格体系，作为市场价格生成的参考基数。通过两个项目不同市场价格生成的参考基数。通过两个项目不同资源类型进行价格平衡。资源类型进行价格平衡。光大锦绣山河二期5#5#楼楼2单元01房楼座楼座楼层楼层建筑面积建筑面积单价单价（实收）（实收）层差层差5栋2261.378421.83261.378508.8874261.378595.8875261.378682.8876261.37876
65、9.8877261.378856.8878261.378943.8879261.379030.88710261.379117.88711261.379204.88712261.379291.88713261.379378.88714261.379465.88715261.379552.8878727261.378508.8871.1.景观对比差异：景观对比差异：万科虹溪诺雅万科虹溪诺雅8#8#看大湖看大湖本项目本项目5#5#主要看主要看内湖及远处高尔夫内湖及远处高尔夫 价格在虹溪诺雅价格在虹溪诺雅基础上下调基础上下调15%15%2.2.层差对比差异：层差对比差异：万科虹溪诺雅万科虹溪诺雅8#8
66、#全湖景，无拉差全湖景，无拉差本项目本项目5#5#园景，园景，除除1 1单元远眺看大单元远眺看大岛湖外，其他变化岛湖外，其他变化不大不大 可以参考其层差可以参考其层差设置设置 5#5#楼楼2 2单元单元0101房整体均房整体均价价1059610596元元/ /平米平米哈飘哩籽褒渔闽欺皱损的磷跳惯鲍烃矽核般贡蒂釜雀冬替宁铬恶掐料丫悯东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。价格生成价格生成 _市场对比资源篇市场对比资源篇光大锦绣山河二期6#6#楼楼1单元01房楼座楼座楼层楼层建筑面积建筑面积单价单价（实收）
67、（实收）层差层差6栋2150.4873723150.487460884150.487548885150.487636886150.487724887150.487812888150.487900889150.4879888810150.4880768811150.488164881.1.景观对比差异：景观对比差异：万科虹溪诺雅万科虹溪诺雅4#4#看园林景观看园林景观本项目本项目6#6#主要看主要看园林景观园林景观 价格可直接比照价格可直接比照虹溪诺雅虹溪诺雅 2.2.层层差差对比差异：对比差异：万科虹溪诺雅万科虹溪诺雅4#64#6楼开始看大湖，楼开始看大湖，进行大幅度跳差进行大幅度跳差本项目本
68、项目6#6#园景资园景资源变化不大源变化不大 不能进行大幅度不能进行大幅度调差调差 6#6#楼楼1 1单元单元0101房整体均房整体均价价77687768元元/ /平米平米万科虹溪诺雅4#04房楼座楼座楼层楼层合拼后合拼后建筑面建筑面积积单价单价（实收）（实收）层差层差4栋2187.1673723187.167460884187.167547875187.1677431966187.16892211797187.169009878187.169096879187.1691848810187.1692718711187.1693588712187.1694458713187.1695005514
69、187.1695545415187.16117352181霍仔色雀醚逃独痔潍战茹务先英荤碱淳袖很泌垂你粉说包玩静恢惮偷纲宙东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。价格生成价格生成 _市场对比资源篇市场对比资源篇万科虹溪诺雅8#01房楼座楼座楼层楼层合拼后建合拼后建筑面积筑面积单价单价（实收）（实收）层差层差8栋2187.57 86083187.14 89683604187.20 9055875187.20 9143886187.43 9230877187.43 9317878187.43 9404879
70、187.43 94928810187.43 95798711187.43 96668712187.43 97548813187.43 98085414187.43 98635515187.43 991754光大锦绣山河二期7#7#楼楼1单元01房楼座楼座楼层楼层建筑面积建筑面积单价单价（实收）（实收）层差层差7栋2174.988039 3151.068127884151.068215885151.068303886150.488391887150.488479888150.488567889151.0686558810150.4887438811150.4888318812150.488919
71、8813150.4890078814150.4890958815150.4891838816150.4892718817150.4893598818150.489447881.1.景观对比差异：景观对比差异：万科虹溪诺雅万科虹溪诺雅8#8#楼楼1 1单元看大湖，单元看大湖，但面宽相对较窄；但面宽相对较窄；本项目本项目7#7#主要看主要看内湖园林，内湖园林， 价格在虹溪诺雅价格在虹溪诺雅基础上下调基础上下调8%8%2.2.层层差差对比差异：对比差异：万科虹溪诺雅万科虹溪诺雅8#38#3楼开始看湖景，楼开始看湖景，进行较大拉差；进行较大拉差；本项目本项目7#7#园景，园景，变化不大，拉差幅变化不大
72、，拉差幅度可以较小。度可以较小。 可以参考其层差可以参考其层差设置设置 7#7#楼楼1 1单元单元0101房整体均房整体均价价87358735元元/ /平米平米肤榴母番衫妨甫拾袜准白脉肮钱痈恳婚木凤涕腺搐苞晶伦迷冗腾裂压圣鼓东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。万科虹溪诺雅一期相似单位资源纬度比万科虹溪诺雅一期相似单位资源纬度比对分析对分析 P41-43P41-43锦绣山河二期锦绣山河二期一批洋房资源一批洋房资源比对均价：比对均价：87508750元元/ /平米平米 虹溪诺雅第一批洋房价格实收虹溪诺雅
73、第一批洋房价格实收99699969元元/ /平米，湖面资源的差异，平米，湖面资源的差异，形成形成12191219元元/ /平的价格差，在松平的价格差，在松山湖区域，属正常资源差异价山湖区域，属正常资源差异价 本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？之之市场项目资源市场项目资源比对比对篇篇Q1:肪法裙巷獭绳峙寞祭障僻坍拘祝皑彩畔民舔毫爵试辫孟已蠕赛画扦酞虹演东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？之园林
74、之园林提提升升篇篇既相对虹溪诺雅，也比对项目一期洋房。取天骄价格增值作为参考Q1:锦绣山河二期锦绣山河二期一批洋房园林一批洋房园林品质提升价：品质提升价：450450元元/ /平米平米则价格上升到则价格上升到8750+450=9208750+450=9200 0元元/ /平米平米僚联毋兢捆漫炸咕补坦慈莹皋兴绳乍施限悉曰操沫蕊若临协灵蘑昧荧遇郎东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？之产品品之产品品质质提升提升篇篇既相对虹溪诺雅，也比
75、对项目一期洋房。取天骄价格增值作为参考Q1:锦绣山河二期锦绣山河二期一批洋房园林一批洋房园林品质提升价：品质提升价：450450元元/ /平米平米则价格上升到则价格上升到9200+450=9659200+450=9650 0元元/ /平米平米灯斤蛔牛臼感早媚摈挨缝甚顷渡鹅刊珐按拈闰碴淆啤存蚁颤用嚎问合阔艺东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。P33P33综合预判：虹溪诺雅二期一批价格分布综合预判：虹溪诺雅二期一批价格分布9200-140009200-14000元元/ /平之间，均价约平之间，均价约11
76、50011500元元预计涨幅预计涨幅9.5%9.5% 本项目近期未有热销铺垫，建议取值正常半本项目近期未有热销铺垫，建议取值正常半年增幅年增幅5%5%计算计算 本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？之之市场市场上涨上涨及社区远景篇及社区远景篇Q1:锦绣山河二期锦绣山河二期一批洋房市场一批洋房市场上涨及社区远上涨及社区远景篇均价：景篇均价：9650*9650*（1+5%1+5%）=10132.5=10132.5元元/ /平米平米者彩帕罪值湃萌鸳右私物咱蝉余笆村惧沉喻默融桥导怠乳经绝全蜕哭陆右东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦
77、绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？之之综合篇综合篇Q1:锦绣山河二期一锦绣山河二期一批洋房均价：批洋房均价：10132.510132.5元元/ /平米平米市场上涨及社区远景提升价市场上涨及社区远景提升价项目产品品质提升价项目产品品质提升价项目园林品质提升价项目园林品质提升价项目资源景观基础价项目资源景观基础价播柬秃雍籍啄拜阶饲七颓猴厌搂墨龙缘招思字入淑狂极脆小糯修贤爪许纬东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密
78、的。25层3房25层3房27层5房11层3房56约约8700元元/平平楼栋楼栋4#4#5#5#6#6#7#7#景观*户型*噪音*朝向南北*5 5栋栋7 7栋栋4 4栋栋6 6栋栋约约10600元元/平平718层3房约约9600-9800元元/平平417层3房约约9800元元/平平10135.2元元/平均价下平均价下各楼栋价格初步生成各楼栋价格初步生成价格表制作过程中腿价有价格表制作过程中腿价有+-300左右的差距左右的差距蹋渺填优利冰托笼苛诛皇楞炕痰践响碧泵啃炕仙亲扼曰薄送痒怨乳朗催惩东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整
79、)本报告是严格保密的。锦绣山河一期洋房价格分析二三本项目二期洋房与竞争项目对比分析四极限价格推理虹溪诺雅一期洋房价格体系及成交分析一五定价建议望变负超递恰氛蛋腻篡敖赤惫赣苫梁鞋蒸苦艾住解鄂蒸券湍凄紊勇戍灿埋东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。6#9#9999109369811天骄峰景是东莞高端洋房的代表，其定天骄峰景是东莞高端洋房的代表，其定价基本得到客户的认可。我们以天骄不价基本得到客户的认可。我们以天骄不同类型的洋房（普通高端洋房与顶级高同类型的洋房（普通高端洋房与顶级高端洋房）的价格体系来寻找
80、对应产品可端洋房）的价格体系来寻找对应产品可能的价格空间。能的价格空间。 取值取值20092009年的价格作为年的价格作为参照系参照系 6#6#1单元2单元3单元4单元原价7166763976398446844677431 1）8720872083959281966096606#01价3010278 2910066 289960 279748 269535 259217 248899 238846 228740 218676 208612 198549 188485 178421 168358 158294 148230 138761 128814 118899 108952 99005 88
81、899 78793 68581 58368 48156 38050 27944 17732 1 12 23 34 42009.32009.32009.62009.6分两批进行推售分两批进行推售2008.112008.112009.32009.3月底月底0303单位销售单位销售9-039-03价格价格11029 10979 10859 10739 10619 10499 10379 10259 10189 10069 9869 9749 9629 9509 9389 9269 9149 9029 8949 8829 8709 8409 8149 8049 7969 7849 7799 7749
82、7719 7669 天骄峰景各腿楼层集中在天骄峰景各腿楼层集中在3030层以上层以上, ,高楼层实现了大的价高楼层实现了大的价格拉差格拉差: :既实现低层单位相对既实现低层单位相对低价低价, ,也实现高楼的高单价也实现高楼的高单价贩曰篓球粥彬绎叛可方壕肢脐乌代翻将亏众喧理谋窑篱隔侧玛跪混袜烬牺东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。14#12#13#15#11#1060011600155001450045675#5#楼，是锦绣的楼，是锦绣的“帝峰帝峰”4.6.7#4.6.7#楼，是锦楼，是锦绣的普通单位
83、绣的普通单位2008.112008.11开始推售开始推售2009.112009.11推售推售销售过程中销售过程中提价两次提价两次11-01价层数层数原底单价原底单价29384 39434 49464 59513 69612 79810 89909 910008 1110364 1210513 131410711 1510810 1610909 1711008 1811107 1911206 2011305 2111404 2211701 2411849 25_2612087 28_2912443 3012562 3112612 1.1.天骄峰景帝峰天骄峰景帝峰 国阙单元的价格国阙单元的价格,
84、,与其他与其他单元的价格拉开很大差距单元的价格拉开很大差距. .平面拉差到达平面拉差到达近近90009000元元/ /平米，不是同样的评价体系平米，不是同样的评价体系. .国阙目前的价格对应的销售速度国阙目前的价格对应的销售速度, ,可知该可知该价格是洋房的高点价格是洋房的高点; ;2.2.不同面积不同面积 不同景观物业的价格处理方式，不同景观物业的价格处理方式，可给锦绣山河定价提供参考可给锦绣山河定价提供参考. .明沛鳞盆确由详挂奎康酉收右杀赢热惭墅倪截郊捕与蚕瞥悸窃逮狐姻琢姨东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报
85、告是严格保密的。12#11#10#9#8#7#6#5#6-046-04200808080800-200-20-20-202020202050202020402020204010020204011-0211-02600 120 120 120 120 120 50 100 300 100 100 100 100 100 100 100 100 100 150 260 100 100 100 200 100 50 30 50 价格竖向差价格竖向差1.1.普通单元层差集中在普通单元层差集中在20-6020-60元元/ /层之间，部分特殊单位层之间，部分特殊单位进行大跳差进行大跳差; ;2.2.高价值
86、高价值 大平面大平面 高总价单元高总价单元跳差为跳差为100-150100-150元元/ /层，进行层，进行价格拉升价格拉升. .任炕椿般呻屹廊霜炉柔压行类逃腥赛磊绕离炕焚天市秋昏骂尾让鼠沂俏臃东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。10135.2元元/平均价平均价与天骄的价格对比与天骄的价格对比25层3房25层3房27层5房11层3房56约约8700元元/平平约约10600元元/平平718层3房约约9600-9800元元/平平417层3房约约9800元元/平平6#9#999910936981112#1
87、1#106001160015500145001.1.因为资源景观的条件不同因为资源景观的条件不同, ,锦锦绣绣“类帝峰类帝峰”5#5#楼价格稍低楼价格稍低于天骄帝峰及国阙产品；于天骄帝峰及国阙产品；2.2.其他产品已高于天骄被普遍其他产品已高于天骄被普遍认可的单价及总价范围；认可的单价及总价范围； 单单价价1 1万以上与以下的接受度；万以上与以下的接受度；总价总价200200万以下、万以下、200-250200-250万、万、250-300250-300万、万、300300万以上不同万以上不同区间的接受度区间的接受度 6#6#1单元2单元3单元4单元原价71667639763984468446
88、77431 1）872087208395928196609660悠莱汞拿福赦以杠疵啮拽钵炔攒涂掺政燥策祖囱看版贵竣冠芬淀剂扦贵润东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？本项目二期洋房产品入市时该卖多少钱？之之极限价格极限价格推理篇推理篇Q1:市场高端洋房项目对比篇：市场高端洋房项目对比篇：本项目在大部分单元产品上不具备上涨本项目在大部分单元产品上不具备上涨空间，楼王单位上涨基础支撑条件不足空间，楼王单位上涨基础支撑条件不足以大幅度变化以大幅度变化P51-54P51-5
89、4锦绣山河二期一锦绣山河二期一批洋房均价：批洋房均价：1020010200元元/ /平米平米畴辩街饵罢坍阂描误捕楚臼袋翘膨式挺焕古摔悄淀雇叶折幼罐联邻陕奏镰东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。25层3房25层3房27层5房11层3房56约约8700元元/平平楼栋楼栋4#4#5#5#6#6#7#7#景观*户型*噪音*朝向南北*5 5栋栋7 7栋栋4 4栋栋6 6栋栋约约10700元元/平平718层3房约约9600元元/平平417层3房约约10100元元/平平10200元元/平均价下平均价下各楼栋价格初
90、步生成各楼栋价格初步生成孵俄谢肃峡姆脾仰瞅攻蛛狗锥鸵争题送汝借阿碴比逝修产姐桂号束兄虐惋东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。锦绣山河一期洋房价格分析二三本项目二期洋房与竞争项目对比分析四极限价格推理虹溪诺雅一期洋房价格体系及成交分析一五定价建议沾绿愚撂藏脆腊促毕断侣颜访亨蛋耻玻阮唬却嘲剩眼蜕斋宠评纷旷阂块减东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。价格控制：价格控制：关注市场，关注客户，及时调整价格。关注市场，
91、关注客户，及时调整价格。* 价格是一种面向消费者的语言。价格是一种面向消费者的语言。* 价格是一种不断变化的语言。价格是一种不断变化的语言。痪杜剥欧桥兆橇漠区卜柴羔列子站句旦舒陕吱豹窘攻轿津垦径蒙赐盅胞蓟东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。时间轴2007.122008.122009.32009.62009.9销 售 速度价 格 走势主 推 产品第一批单位国阙750075009500950010000100001200012000130001300032325656606065656868【案例：天骄
92、峰景】【案例：天骄峰景】（1 1）房号放开走量是必然的，推货需要确保项目价值不损失；）房号放开走量是必然的，推货需要确保项目价值不损失；（2 2）速度是确保价格稳步速度是确保价格稳步提升的关键。提升的关键。二期整体产品正常走势的价格预期实现？二期整体产品正常走势的价格预期实现？Q2:2009.11帝峰1500015000帝峰7272按料穗玫铸氟闽履段抚振决嵌砂浪波烯虎瑞姓颈琶痹沾弊居头景延蕴犊幸东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。定价策略的模型分析定价策略的模型分析案例启示案例启示1 1、价格是最强
93、有力的利润杠杆，也是最强有力的营销手段、价格是最强有力的利润杠杆，也是最强有力的营销手段2 2、利用、利用价格杠杆可实现分批推售价格杠杆可实现分批推售，从而达到价格的持续提升，从而达到价格的持续提升3 3、各批房号的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的，在销售过程、各批房号的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的，在销售过程 中中有效的实现各批价格过渡是价格得以实现的关键有效的实现各批价格过渡是价格得以实现的关键4 4、稳定的销售速度稳定的销售速度是保证房号按既定策略销售且价格持续走高的重要条件是保证房号按既定策略销售且价格持续走高的重要条件通过定价的战略性运用通过定价的战略性运用实现价
94、值并创造价值实现价值并创造价值认筹积累诚意客户认筹积累诚意客户公开选房公开选房/ /开盘开盘分批推售制造稀缺分批推售制造稀缺传统的营销手段传统的营销手段新环境下的营销手段新环境下的营销手段案例启示：案例启示：斋杜壬慰诉绥件谣蝗殿逞皆同定樟骏荆流吭秦校学刨茵署舵服燎污市横苛东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。项目豪华型四房大平面，一梯两户，电梯双门直接入项目豪华型四房大平面，一梯两户，电梯双门直接入户，产品景观资源获取度最高，超大连廊阳台设计。户，产品景观资源获取度最高，超大连廊阳台设计。户型户型栋数
95、分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例四房两厅三卫（双套房）+家庭厅1、2、7栋228233 53套21.6%n红点户型可视窗主朝湖，观景面优于黄点户型n产品卧室按景观最大化方式单边排布。1、2栋临湖较近，红点户型卧室全西北向，朝湖；黄点户型卧室全东南向，朝中心园林7栋红点户型卧室全西南向，朝湖；黄点户型卧室全东北向，朝中心园林即即12 2 7 7大部分户型卧室朝向较差大部分户型卧室朝向较差1栋9层2栋12层7栋12层明星产品虹溪诺雅虹溪诺雅二期洋房二期洋房腰只癣校惜疽括磕预敢祈钨液茁案愚概矾音的州咨膛缮得孺礼玻嘎涝吧痹东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光
96、大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。舒适型四房，两梯三户（四房），主视窗分别向西北舒适型四房，两梯三户（四房），主视窗分别向西北和西南湖面。和西南湖面。户型户型栋数分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例四房二厅二卫3、4、5、6栋140-169 36套14.7%170177 92套37.6%n红点户型观景面优于黄点户型n产品卧室按景观最大化方式单边排布。3、4栋四房户型均可看湖景，但红点户型卧室及客厅全西南向，朝中心园林和湖；黄点户型卧室全西北向，客厅西南向，均朝湖5、6栋红点户型卧室及客厅全西北向，朝社区内线园林，客厅望湖；黄点户型卧室全东北向，客厅望湖n4
97、栋红点单位望湖因受7栋遮挡，景观视野较小即即34 4 6 6 5 53栋16层4栋18层5栋18层6栋16层现金牛产品虹溪诺雅虹溪诺雅二期洋房二期洋房封迹佣膜羽砌呀油烧管券沽及障仑揭壬唬槽碰沿阎化孵铭酝放闸笼体唬平东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。紧凑型三房单位，角落位的补充型产品，景观资源以紧凑型三房单位，角落位的补充型产品，景观资源以内线局部园林为主，但朝向最好。内线局部园林为主，但朝向最好。户型户型栋数分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例2+1房两厅两卫3、4、5、6栋9599 62
98、套25.3%n基本无观湖的景观资源n产品卧室按景观最大化方式单边排布。红点户型主卧及客厅东南向，朝小区非中心园林；黄点户型主卧及客厅西南向，与后期樱花湖楼栋对视n4栋三房户型无敌楼间距，次卧东南向，看山体公园景观即即34 4 6 6 5 5朝向是枫林湖系列产品所有户朝向是枫林湖系列产品所有户型中最好的，与户型价值相驳型中最好的，与户型价值相驳3栋16层4栋18层5栋18层6栋16层婴儿产品虹溪诺雅虹溪诺雅二期洋房二期洋房氓磺榜愧翱悉监舶芝把鼠蕉霉签皂软坝卜谊盂碰买酋涕沼胃哎哨苔澡嚎吵东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)
99、本报告是严格保密的。价值对比价值对比梳理梳理产品类型产品类型虹溪诺雅虹溪诺雅本项目可抗衡产品本项目可抗衡产品明星明星产品产品四房（双套房）四房（双套房）+ +家庭厅家庭厅五房五房产品发力点卧室全无敌湖景/家庭厅全套房/主卧朝向/跃式设计辫直迹誊丧迪槐英汗恐怎博错溜保绣氦蔷闸制钦蝎戚病凋婴寸串恬蚕囚融东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。价值对比价值对比梳理梳理产品产品类型类型虹溪诺雅虹溪诺雅本项目可抗衡产品本项目可抗衡产品现金牛现金牛产品产品四房四房3+13+1房房产品发力点 全卧室湖景/超大观景阳台
100、 全卧室湖景/多窗客厅/超大观景阳台全套房/主卧朝向/跃式设计全套房/主卧朝向/跃式设计谷垢秦掣键桌铲磐稳税堕刃允颧痔锈值盈快勒宪彤舞茶阶捅肥滤墟蒋祝火东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。价值对比价值对比梳理梳理产品产品类型类型虹溪诺雅虹溪诺雅本项目可抗衡产品本项目可抗衡产品婴儿婴儿产品产品2+12+1房房三房三房产品发力点 朝向/赠送面积双套房/主卧朝向/跃式设计都礼材阐爱恳蓖童撅团蛙难稳巨赂畦紧滞镜铁蔫鼎缠揽装袭货从萧耻鼻描东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦
101、绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。产品对应产品对应竞争关系竞争关系按照目前推售条件，虹溪诺雅及项目首批产品竞争对应关系按照目前推售条件，虹溪诺雅及项目首批产品竞争对应关系推售条件推售条件明星产品明星产品4 4房（双套房）房（双套房）+ +家庭厅家庭厅婴儿产品婴儿产品现金牛产品现金牛产品现金牛产品现金牛产品虹溪诺雅二期虹溪诺雅二期首批首批本项目二期本项目二期首批首批传怒云丽令扶叁隅抡侩斌踪赏悲菲街舆浆年塌牌酗跌耸劣霍履路歹盟靖踏东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。按照推售预判
102、条件，虹溪诺雅及项目第二批产品竞争对应关系按照推售预判条件，虹溪诺雅及项目第二批产品竞争对应关系推售条件推售条件明星产品明星产品4 4房（双套房）房（双套房）+ +家庭厅家庭厅婴儿产品婴儿产品现金牛产品现金牛产品现金牛产品现金牛产品虹溪诺雅二期虹溪诺雅二期第二批第二批本项目二期本项目二期第二批第二批产品对应产品对应竞争关系竞争关系蜜柄砷贯疑狠帛匿呜梯词葱釜摆环腔岁叫早线回埃搭符块碎魔驭囊驮诬寇东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。楼栋价值排序：楼栋价值排序：1 1栋栋 9 9栋栋2 2栋栋 5 5栋栋
103、 3 3栋栋 8 8栋栋7 7栋栋4 4栋栋6 6栋栋12389二期整体实现均价二期整体实现均价的可能推导的可能推导 54671070089009500-97009800-99001250098001250014000第一批均价第一批均价:10200:10200元元/ /平平第二批均价第二批均价:11016:11016元元/ /平平第二批均价第二批均价:12500:12500元元/ /平平 虹溪诺雅二期一批：虹溪诺雅二期一批：1 1、2 2栋栋+ +4 4、5 5栋栋第一批单位第一批单位锦绣山河二期一批：锦绣山河二期一批：4 4、5 5、6 6、7 7栋栋虹溪诺雅二期最好位置产品，大平面 锦绣
104、山河中等+上好位置，中、大户型2009.12.122009.12.12推出推出1020010200元元/ /平平虹溪诺雅二期二批：虹溪诺雅二期二批：4 4、5 5栋栋+ +3 3、6 6、7 7栋栋第二批单位第二批单位锦绣山河二期二批：锦绣山河二期二批：8 8、9 9栋栋虹溪诺雅二期次好位置产品，中、大户型锦绣山河上好+最好位置，大平面2010.52010.5推出推出价格在本项目价格基价格在本项目价格基础上调础上调8%,8%,一期剩余产品价格上一期剩余产品价格上调调5%,5%,用二期促进一用二期促进一期销售期销售 虹溪诺雅二期：虹溪诺雅二期：无产品无产品, ,待新品补充待新品补充第三批单位第三
105、批单位锦绣山河二期三批：锦绣山河二期三批：1 1、2 2、3 3栋栋2011.1.12011.1.1推出推出社区高成熟度社区高成熟度自主定价自主定价, ,寻求高点寻求高点9500-9800 南饶呕件狱澜天讨深亭尘插靴疗唯薪诣穆傲虞楔屹泽又封又焙胁馏判仰鬼东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。时间轴2009.122010.52010.10销 售 速度价 格 走势主 推 产品第一批单位5#.6#.7#10200102001050010500110001100011500115001200012000323
106、2606065656868（1 1）房价的上涨基础于产品质素更好，市场稳步上扬）房价的上涨基础于产品质素更好，市场稳步上扬, ,排除中后排除中后期市场出现不可抗力的影响因素期市场出现不可抗力的影响因素( (如如0808年市场整固期年市场整固期) )；（2 2）二期整体均价按正常发展二期整体均价按正常发展, ,预计在预计在11000-1250011000-12500元元/ /平平之间。之间。二期整体产品正常走势的价格预期实现？二期整体产品正常走势的价格预期实现？Q2:2011.1第二批单位4#.8#.9#12500125007272第三批单位1#.2#.3#昼悟赡铺炬刑蓑豺眨瑰乘饲勋你锄哦酉构茁
107、孩陵故提此讳车婶闲擦把因咳东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。4、5、6、7#楼栋详实定价建议5746东六幻苹诈浮了宣扼抚范蛔湛原信絮薛另柳活第渗察妄仓禁税渗羊胞寥略东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本体分析本体分析户型户型 锦绣山河锦绣山河 楼栋号：楼栋号：6# 01 02单位单位 （三房两厅两卫）（三房两厅两卫）150-170150-1702 2梯梯2 2户设计生活享受尊贵度高，户型方正户设计生活享
108、受尊贵度高，户型方正实用，通风采光俱佳实用，通风采光俱佳功能布局跃式设计，功能分布适用鲜明功能布局跃式设计，功能分布适用鲜明豪华大厅设计，尽显豪宅尊贵豪华大厅设计，尽显豪宅尊贵户户有景私享中心园林景观户户有景私享中心园林景观146-152146-152客厅、主卧、次卧均朝南客厅、主卧、次卧均朝南主卧进深开间达主卧进深开间达8 8米米景观书房、景观主卧、客厅景观书房、景观主卧、客厅豪华双套房、方正双厅豪华双套房、方正双厅 锦绣山河锦绣山河 楼栋号：楼栋号：4# 01 02单位单位 （三房两厅两卫）（三房两厅两卫）晦炕弃舒言哀驶爱嚎扩遁颐洽惰莹浆尚硝分汇飞攒桌臀刃锅患盾悉嗽婿谚东莞松山湖光大锦绣山
109、河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。双厅、双主卧套房均双厅、双主卧套房均可观中心景观可观中心景观通风采光俱佳、通风采光俱佳、布局适用布局适用功能分区、跃式设计功能分区、跃式设计户户有景户户有景私享中心园林景观私享中心园林景观 锦绣山河锦绣山河楼栋号：楼栋号：5# 2单元单元01 02单位单位 （五房两厅六卫）（五房两厅六卫）约约270270本体分析本体分析户型户型 锦绣山河锦绣山河楼栋号：楼栋号：5# 1、3单元单元01 02单位单位 （三房两厅二卫）（三房两厅二卫）170-207170-207 2 2梯梯2 2户设计
110、生活享受尊贵度高，户型方户设计生活享受尊贵度高，户型方正实用正实用南北对流，采用双套房设计通风采购俱南北对流，采用双套房设计通风采购俱佳，大客厅设计，满足生活与社交的需求佳，大客厅设计，满足生活与社交的需求户户有景私享中心园林景观与自然湖景户户有景私享中心园林景观与自然湖景休顿谢笺受鸭呕嘱赫盟麻沫港豺娃拈沃五患文翟颅绍鸿厨呈宦绚耽静甘注东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。169-177169-177双厅、双主卧全套房均可观中心景观双厅、双主卧全套房均可观中心景观通风采购俱佳、布局适用通风采购俱佳、布
111、局适用功能分区、跃式设计功能分区、跃式设计户户有景私享中心园林景观户户有景私享中心园林景观 锦绣山河锦绣山河 楼栋号：楼栋号：7# 1单元单元01单位，单位，3单元单元02单位单位 （三房两厅两卫）（三房两厅两卫）本体分析本体分析户型户型隔辣锚蔗便枣投糠贿蹬亚崖蒋疮渔怨钱廓罩孜圃又可诱适涵嗡造抱牙诅暇东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。爬楼照片爬楼照片1717层房层房1717层厅层厅4#014#01单位景观情况单位景观情况观四期观四期内湖内湖观大岛观大岛别墅湖别墅湖观二期观二期内湖内湖缸瞥入又隙唤父
112、睡爪缆揖恰替篙惧底款巩戴严蜒寥窍混黍彭粒契滓敏歉弗东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。爬楼照片爬楼照片1010层厅层厅4#4#景观情况景观情况1010层起观大层起观大岛别墅湖岛别墅湖充耘霸抱各爬冶来疗滋咐的嚎吨砾宰黄襟酋溪阉且玫表导敛哄焰怯碘刻驶东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。爬楼照片爬楼照片4 4层房层房4 4层厅层厅4#4#景观情况景观情况观二期观二期内湖内湖谤碧延捎若疏挖婴焕拉娩街曝互烯堂辖脑纷
113、鬃述颇敞坐施捆毖霞韧臃棺窝东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。爬楼照片爬楼照片3 3层房层房3 3层厅层厅4#4#景观情况景观情况景观视线与园林大树景观视线与园林大树齐高，不可观湖齐高，不可观湖芳质纯毅眷伦耳梦墙酷溯蓟牡浙随鲸顶逢嫡涌糕谭贝颠着声阀延粥贼刊壁东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。爬楼照片爬楼照片2020层房层房2020层厅层厅5#15#1单元景观情况单元景观情况他内砖惜讳惜盐蚜迟丛发挥仇溅关
114、椎禽红龙姜笨恳甫拱烧忙兵羞庶怒五雁东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1616层房层房1616层厅层厅5#15#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片从从17F17F开始看到开始看到大岛湖面、高大岛湖面、高尔夫内湖、二尔夫内湖、二期内湖期内湖淘貌袱原孩鸟砷舰劝玲殆忿奄堤莱骄绵修钎肇闪悉砾濒裳刨划顷撅桔运台东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。5#15#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片14F14
115、F开始看到高尔夫开始看到高尔夫内湖及二期内湖内湖及二期内湖1414层厅层厅1414层房层房5#14F5#14F同层从同层从1 1单元单元0202主人主人房起向右排序单位可看高房起向右排序单位可看高尔夫内湖尔夫内湖顺钧轴琳葛遍懂辊聘婿叔奥常绘炭瞬摄径千扎颤克搭啥人厕伸历贰御棱音东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。4 4层房层房4 4层厅层厅5#15#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片观二期观二期内湖内湖娥此稀嘉捡砚秸构骏蹈氦起磺敝俘泼聪桓吮临抵介咒熔乌琶期涩换赌宙涣东莞松山湖光大锦绣山河二期洋
116、房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。3 3层房层房3 3层厅层厅5#15#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片纪丘湖频窃瘁剃幼腥凶敛行冶秩抱善积挛佃鹃部微涅佬孔埔珍袁狮专碑芬东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。8 8层房层房8 8层厅层厅5#25#2单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片8F8F开始看到高尔夫开始看到高尔夫内湖内湖鱼冷计隶菠奴漓左嗡八矛轮忱靴魏亡捣措陪贰狄卖缝恬厂阶存伴桂升破浑东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价
117、格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1414层房层房1414层厅层厅5#35#3单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片14F14F开始次卧不受开始次卧不受6#6#楼遮挡影响楼遮挡影响价直顺骏孩键手亢牲帚瞻吓噶漆泊伶亨侵岩肤驶吉隶催旅截林噎炎掷摄爪东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。8 8层房层房8 8层厅层厅5#35#3单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片8F8F开始看到高尔夫开始看到高尔夫内湖内湖亲听阻联熄鞭裔职隔糕茵坚兴透起果
118、挤酿江诉苑辛懦化汝磋眉告氦队渤批东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。4 4层房层房4 4层厅层厅5#35#3单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片4F4F起开始看到二期起开始看到二期内湖内湖学沮冬雪冈馅柄帝敦呻屯垄遍羌织卿恬耐堰淄眨迄馁叹佑疚奇该抢桥庞触东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1111层房层房1111层厅层厅6#16#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片同层内园林面仅同层内园林面仅02
119、02主人主人房不看高尔夫内湖房不看高尔夫内湖枝颖锣涡拳雁杂氖补郎汐饵森友迟智孕咨艘业务由友力旬蓟滇吼曾啪瞎馈东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1010层房层房1010层厅层厅6#16#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片10F10F起起0101房可看到房可看到高尔夫内湖及二期高尔夫内湖及二期内湖内湖临时垂直梯临时垂直梯0202房不可看高尔夫房不可看高尔夫内湖内湖飞先痞陀坎束瑰超隧塌秽憾巩砰籽姥麦固亭拈狸御袄劝讶牲翘脱墩肚柠岂东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光
120、大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。4 4层房层房4 4层厅层厅6#16#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片4F4F起可看到二期内起可看到二期内湖湖萎妹泌哭减畔峡个拍哉允政靛话要荷福扼曳朔秉枢远田竟椰炳湛肝歌级洗东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。3 3层房层房3 3层厅层厅6#16#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片同层内园林面仅同层内园林面仅0202主人主人房不看二期内湖房不看二期内湖色鸿犊步提砒喂出疤胸巩慷仇拭镑造匪膘蛀耍钢缆隆弃谰务莱滋胎示梳魂东莞
121、松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1111层房层房1111层厅层厅6#26#2单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片仅仅0101主人房可看到二主人房可看到二期局部内湖期局部内湖五尉负证详哭踏唯汇帚锭魁抡出幻疽卉擎悍铜俱草锌吾毁柄妥肉介艳筏稳东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1515层房层房1515层厅层厅7#17#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片礼咯立靴诸剿版懂掀肉角锈棒客咯站州耕锗够吸遵拱速
122、肉译力场册舱攘鼠东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1212层房层房1212层厅层厅7#17#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片12F12F起可看到二期起可看到二期内湖、会所临湖、内湖、会所临湖、高尔夫内湖高尔夫内湖樱寐牟番独悦栗吗冯裔汞遇频院揉嗜极贝死橙逆嫂典钳傅绢命叔底辖壶奈东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。9 9层房层房9 9层厅层厅7#17#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片9F
123、9F起可看到会所临起可看到会所临湖和二期内湖湖和二期内湖市苯腋恶躺肺烹务设蹦硷樟陆博抨吨府淋驶稽毖触习防轩诵迎额沏阎定鉴东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。3 3层房层房3 3层厅层厅7#17#1单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片4F4F起可看到二期内起可看到二期内湖湖悔号井防忙届腆平村毁齿拴仲阐零宣赋伟皂诌瘟邦夏瘁涤率镶演瞻篱扯雨东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1515层房层房1515层厅层厅
124、7#27#2单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片15F15F起可看到二期起可看到二期内湖、会所临湖、内湖、会所临湖、别墅大岛湖别墅大岛湖好茄雌炕污溢锐回妹絮姑缎粳规砍且粮粕县奇挡吮舀皑宇讳俐捧珐洱掇诱东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。1010层房层房1010层厅层厅7#27#2单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片10F10F起可看到二期起可看到二期内湖、会所临湖内湖、会所临湖同层内园林面同层内园林面0202单单位无湖景位无湖景笨寄或絮熄违塔驶窗抑择邓踢贯磷窍猾狄无息芭跃瓜复馏誉峡刹否售森碌
125、东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。7#27#2单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片7 7层厅层厅墓沃椰乃筐埔枕复拢拐俗它满仅庄矿浙旋洼究旧鳃潍鼓商囤吁镊崎傣腺麓东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。3 3层房层房3 3层厅层厅7#27#2单元景观情况单元景观情况爬楼照片爬楼照片4F4F起可看到二期起可看到二期内湖内湖同层内园林面同层内园林面0202单单位无湖景位无湖景锣确椎马树腹宙嘎帖貉祖祝孵傈攀盆智
126、茅摹咳奥拯烁诸歧疙晋羔俗暴邢欢东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。各条腿层差关系各条腿层差关系5#4F以下看小区内部园林9-16F变化不大4F第一轮跳差，看小区内湖5-7景观变化不大，小区内湖17F观大岛别墅湖、四期内湖、二期内湖8F第二轮跳差，观大岛别墅湖和二期内湖18-27F变化不大4#4F以下看小区内部园林11-16F变化不大4F第一轮跳差，看小区内湖5-9景观变化不大，小区内湖17F观大岛别墅湖、四期内湖、二期内湖10F第二轮跳差，观大岛别墅湖和二期内湖顶层阁楼归业主使用，跳差后额外增加总价
127、淘昆躇弓颈痒栏蹋梨膏士疆有雄专疏叶杯朴额遁檬沧悸癸粘胶制负地帝祷东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。6#各条腿层差关系各条腿层差关系7#4F以下被树木遮住10-14F变化不大4F第一轮跳差，看小区内湖5-8景观变化不大，小区内湖15F可看到二期内湖、会所临湖、别墅大岛湖9F第二轮跳差，可看到二期内湖、会所临湖、高尔夫内湖4F以下看小区内部园林4F第一轮跳差，局部看小区内湖5-11景观变化不大，小区园林顶层阁楼归业主使用，跳差后额外增加总价16-18F变化不大末脖缸买颇蘑氧簿匪堪邓临惠越孔嗽牡札沫哆咖
128、生矽凭凤苦裹掸侍诱石谬东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。户型稀缺度分析户型稀缺度分析户型户型栋数分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例五房两厅六卫5、9栋261-2689812.5%五房两厅五卫1、9栋215-3409211.7%五房两厅四卫1栋228-229 253.2%四房两厅四卫1、2、3、8、9栋186-22530839.2%三房两厅三卫3、5、7栋163-200 19324.6%三房两厅两卫4、6栋143-153708.9%总计总计786786100%100%4#4#、6#6#、5
129、-1-15-1-1、5-3-25-3-2计约计约118118套小于套小于175175平米的户型平米的户型，可进行非资源关系的产品稀可进行非资源关系的产品稀缺性策略提价缺性策略提价软农骏评讯妆挽瀑哩曼恰埋贩雌账迈贝旭唁骸俊尧药沈镜低碎观踞盈毡科东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本次推售楼栋各户型价值排序：本次推售楼栋各户型价值排序：5-2-015-2-01 5-2-02 5-2-025-1-025-1-025-3-015-3-01 5-1-01 5-1-01 7-2-01 7-2-01 7-2-7-
130、2-02 02 5-3-02 5-3-02 7-1-02 7-1-02 7-1-01 7-1-01 4-014-014-024-026-1-01 6-1-01 6-6-1-02 1-02 6-2-01 6-2-01 6-2-026-2-02567定价方案定价方案 _基础定价基础定价1004410044105441054411316113161131711317107371073798119811907390738813881385658565809580951002610026963596359007900795029502均价实收均价实收1020010200元元/ /平米平米99579957
131、1024810248152.53152.53平平146.43146.43平平162.48162.48平平200.43200.43平平264.79264.79平平200.43200.43平平162.48162.48平平157.3157.3平平157.3157.3平平157.41157.41平平173.13173.13平平169.76169.76平平173.13173.13平平4渴辉含砚秋妮癣进肇狸逛馈冯励只妊层歉制粕孕剐林堰公刀诚综奔咎亡图东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本次推售楼栋各户型价值排序
132、：本次推售楼栋各户型价值排序：5-2-015-2-01 5-2-02 5-2-025-1-025-1-025-3-015-3-01 5-1-01 5-1-01 7-2-01 7-2-01 7-2-7-2-02 02 5-3-02 5-3-02 7-1-02 7-1-02 7-1-01 7-1-01 4-014-014-024-026-1-01 6-1-01 6-6-1-02 1-02 6-2-01 6-2-01 6-2-026-2-02567定价方案定价方案 _基础定价基础定价10378103781089710897116951169511696116961110211102101381013
133、8927292729007900787538753827382731026410264986298629220922097299729均价实收均价实收1050010500元元/ /平米平米10188101881048710487152.53152.53平平146.43146.43平平162.48162.48平平200.43200.43平平264.79264.79平平200.43200.43平平162.48162.48平平157.3157.3平平157.3157.3平平157.41157.41平平173.13173.13平平169.76169.76平平173.13173.13平平4就茨暗损鳞寒喂
134、氧篙簿证妻淀镭奢嫉伦懈涅靖卒裤了蕉由刽狄峡运钩些鸽东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本次推售楼栋各户型价值排序：本次推售楼栋各户型价值排序：5-2-015-2-01 5-2-02 5-2-025-1-025-1-025-3-015-3-01 5-1-01 5-1-01 7-2-01 7-2-01 7-2-7-2-02 02 5-3-02 5-3-02 7-1-02 7-1-02 7-1-01 7-1-01 4-014-014-024-026-1-01 6-1-01 6-6-1-02 1-02 6-
135、2-01 6-2-01 6-2-026-2-02567定价方案定价方案 _基础定价基础定价1091510915114651146512305123051230612306116911169110663106639624962493499349908590858587858710685106851026410264959495941012910129均价实收均价实收1100011000元元/ /平米平米10595105951090710907152.53152.53平平146.43146.43平平162.48162.48平平200.43200.43平平264.79264.79平平200.4320
136、0.43平平162.48162.48平平157.3157.3平平157.3157.3平平157.41157.41平平173.13173.13平平169.76169.76平平173.13173.13平平4护什伦亢豁汲蜀羔虏舜郎产衔溅瘫刘咆琅习谓秉壤焚圣乖挖俊框皱傈估偏东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本次推售楼栋各户型价值排序：本次推售楼栋各户型价值排序：5-2-015-2-01 5-2-02 5-2-025-1-025-1-025-3-015-3-01 5-1-01 5-1-01 7-2-01 7
137、-2-01 7-2-7-2-02 02 5-3-02 5-3-02 7-1-02 7-1-02 7-1-01 7-1-01 4-014-014-024-026-1-01 6-1-01 6-6-1-02 1-02 6-2-01 6-2-01 6-2-026-2-025671195011950125591255913480134801348113481128251282511675116751038810388100921009298059805926992691159811598111361113610407104071099810998均价实收均价实收1200012000元元/ /平米平米11
138、481114811182211822152.53152.53平平146.43146.43平平162.48162.48平平200.43200.43平平264.79264.79平平200.43200.43平平162.48162.48平平157.3157.3平平157.3157.3平平157.41157.41平平173.13173.13平平169.76169.76平平173.13173.13平平4策略定价策略定价_不考虑市场因素不考虑市场因素旧失令越琅渡墟伪薪邪溜糜吩昆坞层佬珠仲乔缮贰邀倍侄而钠视斋吁礼跑东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(
139、第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。策略性定价策略性定价推货策略推货策略:田忌赛马田忌赛马价格策略价格策略:追求利润和速度的平衡点追求利润和速度的平衡点 锦绣山河二期一批洋房,还未进入“追求最高价弃速度”的阶段,在此我们建议选择两者之前的平衡点。市场比照市场比照:虹溪诺雅速度与价格对比虹溪诺雅速度与价格对比+天骄价格与速度对比天骄价格与速度对比矿赁射雇缩操捆惭馏愤倔贫样狱启邪道运照柄则后均平钧闸烃乓坏嗅压躁东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)本报告是严格保密的。本次推售楼栋各户型价值排序：本次推售楼栋各户型价值排序：5
140、-2-015-2-01 5-2-02 5-2-025-1-025-1-025-3-015-3-01 5-1-01 5-1-01 7-2-01 7-2-01 7-2-7-2-02 02 5-3-02 5-3-02 7-1-02 7-1-02 7-1-01 7-1-01 4-014-014-024-026-1-01 6-1-01 6-6-1-02 1-02 6-2-01 6-2-01 6-2-026-2-02567定价方案定价方案 _建议定价建议定价100441004410544105441131611316113171131710737107379811981190739073881388138
141、5658565809580951002610026963596359007900795029502均价实收均价实收1020010200元元/ /平米平米995799571024810248152.53152.53平平146.43146.43平平162.48162.48平平200.43200.43平平264.79264.79平平200.43200.43平平162.48162.48平平157.3157.3平平157.3157.3平平157.41157.41平平173.13173.13平平169.76169.76平平173.13173.13平平4各火籽晚嫉克带逮性免漏琳囊坝滓阴芥睁见瘩两桨挖济逻阮解
142、谦缅教诺宴东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)处披姆牲鞋槛济呢浇戊迁闷湾枪灾夺剖白尘柜极杀摈完年仰吮粒骗闺拭卜东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)汇报完毕汇报完毕进入讨论时间进入讨论时间世联地产愿景世联地产愿景: :中国房地产市场服务的第一选择中国房地产市场服务的第一选择舟津进茫馋锰辆卷办苇透捌剥胞乘幅财溉乞磷混谚它枪吻向洒你鳃衣找遮东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)东莞松山湖光大锦绣山河二期洋房价格报告(第四轮沟通调整)
