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1、1苏州相城项目前期地块定位报告相城隆相城隆湖置业前期产品定位报告湖置业前期产品定位报告Shanghai.china.20122苏州相城项目前期地块定位报告政策主要内容执行日期执行情况限价 市区新建住房成交均价同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入的增幅，预计房价增长速度控制在12%以内。 2011年4月11日限贷首套房贷首付比例认定面积大幅降低，二套房贷款利率上浮，停止第三套及以上房贷；政策效应：限贷政策同样增加了再次购房成本。2011年1月26日限购政策效应：限制房价过快上涨，控制本地及外来购房套数2011年3月2日提税对个人购买不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收税
2、2010年10月12日加息政策 央行连续六次加息，上调总计1.5个百分点，政策效应：货币紧缩政策将严格控制房贷下发，开发商资金链将严重收紧，购房者因放贷困难造成购买力不足2011年4月17日苏州现行调控政策：【政策性市场认知】从当前行业调控的三大手段来看（财税、金融、行政），行政性的限购措施影响最大，其次为金融，综合国内国际的经济形势来看，2012年尤其是上半年限购解除的可能性极小，但持续紧缩的金融环境相较2011年会有适度的宽松：观点一：苏州调控与全国市场同步，2012年政策调控主基调难变，限购、限贷解除可能性小只是增只是增加成本，加成本，并非关并非关闭门槛闭门槛3苏州相城项目前期地块定位报
3、告二线城市房价走势【政策性市场认知】n 二线城市中，杭州市场表现反差明显，由于前期市场非理性增加明显，调控期间，价格回落显著n 其余二线城市，市场发展较为平稳，调控期内，价格反差不大观点二：苏州整体楼市相对其他一，二线城市，波动略小；杭州前期的大起带来后期的大落4苏州相城项目前期地块定位报告1.15:11.08:1n 苏州市场整体供求结构较为良好，供应略高于去化，整体楼市走势较高，市场保持较为良性n 今年前十月市场虽然受市场调控，但整体去化依然高于去年，表明市场受政策调控影响较小观点三：苏州供求结构相对稳定，供略大于求的态势仍将延续；【政策性市场认知】5苏州相城项目前期地块定位报告观点四：我司
4、对苏州市场保持谨慎乐观，但2012年市场在调控的持续中仍然趋紧！万平米元/平米限购政策期n 市场需求稳定，并非存在某一阶段购买力骤降的情况n 供应略大于需求，市场竞争稍许激烈，市场对产品提出较高要求n 价格处于规律性波动阶段，市场均价控制在10000-11000元之间【政策性市场认知】6苏州相城项目前期地块定位报告n 上海地区龙湖郦城、中海御景熙案、绿地秋霞坊等项目领跌20-30%。n 统计局公布10月70个大中城市房价数据。新建商品房环比价格下跌的城市为34个，其中，一线城市环比全面下降，降价潮同时蔓延至二三线城市。业内人士预期，房价拐点正在逐步确立。n 在11月苏州百盘价格调研中，共有15
5、盘降价，环比增3个，最高降幅达到5000元/平米。至九月份以来，苏州共计有32盘已经出现了集体降价的行为，其中园区占比达到54%，相城降价有限。 从个案观察，随着年底开发商对资金要求较高，部分楼盘已出现促销降价行为降价各案集中在园区内，相城比重极少；7苏州相城项目前期地块定位报告【苏州楼市市场认知】2010年2011年10年全年别墅成交量1200余套11年1-10月全市别墅成交1000余套p 苏州历来是休闲城市，别墅作为一种生活方式的代表，不仅苏州本地人喜欢购置，同时也受到上海等地的有钱 人的青睐。作为一个山水城市，苏州几大湖的规划与发展以及交通的日益发达，都成为人们日益青睐苏州别墅的原因。p
6、 虽然在2011限购限贷的调控大环境下，别墅市场受到一定的冲击，但凭借其资源的稀缺性，以及 良好的保值增值能力，别墅的整体成交并未受到太大的冲击。现如今，苏州的高端市场可谓是“百花齐放” ，从传统的太湖板块一枝独秀，到园区双湖、新双湖的鼎立9-10月相城区别墅去化：71套相城区总住宅去化：209套44%目前苏州楼市别墅的成交表现要优于公寓类产品8苏州相城项目前期地块定位报告【苏州楼市市场认知】10月市场去化面积区分别墅类产品在目前的政策环境下，较受市场欢迎的公寓面积段为90平米以下户型标准两房与标准三房为目前市场主流需求，其中90平米以下面积段最受市场认可9苏州相城项目前期地块定位报告【苏州楼
7、市市场认知】苏州各区价格表现相城区整体价格箱体在苏州内所属最低的区域，也是价格泡沫相对少的板块10苏州相城项目前期地块定位报告排行项目名称区域板块开发公司销售面积销售套数1中海国际社区工业园区园区东沙湖中海发展（苏州）有限公司22041.652122东方维罗纳工业园区园区青剑湖中新苏州工业园区置地有限公司12890.531513弘景湾工业园区园区胜浦苏州大东方房地产开发有限公司10085.51164华园星城工业园区园区青剑湖苏州工业园区华园恒升置业有限公司9212.451045合景峰汇相城区相城区核心苏州市合景房地产开发有限公司8970.21726九龙仓时代上城工业园区园区东沙湖苏州高龙房产发
8、展有限公司8396.23707新城金郡吴中区吴中区越溪苏州新城创佳置业有限公司7766.29878旭辉上河郡高新区新区浒通苏州旭辉高科置业有限公司7759.14689永新秀郡高新区新区科技城苏州永新置地有限公司6985.876010朗诗绿色街区吴中区吴中区木渎板块苏州朗华置业有限公司5820.652【苏州楼市市场认知】10月住宅成交排行工业园区为近期市场主流区域，热销楼盘月均可去化100套以上104 85 87 89 125 120 89 114 116 112 平均单套面积 热销楼盘平均单套面积均在100平米左右，间接印证紧凑型户型为市场需求主流11苏州相城项目前期地块定位报告【相城楼市市场
9、认知】相城区供应面积（万）去化面积去化面积（万）供求比供求比住宅新增18.20 18.301:1.01商业新增1.322.981:2.26商品房新增19.5221.281:1.099-10月市场供求在整体市场处于供大于求的情况下，相城区整体供求量基本持平，需求略微大于供应，区域较受市场认可12苏州相城项目前期地块定位报告【相城楼市市场认知】市场整体表现较为良好，产品去化良好，整体市场库存率低13苏州相城项目前期地块定位报告n 作为二线城市，苏州整体楼市调控至今较为稳健，受宏观调控影响较小；n 随着园区板块降价的出现，未来市场普降或阶梯状下滑的价格走势亦难避免；n 市场主流需求为紧凑型户型，刚需
10、产品仍是市场的宠儿；n 相城整体价格泡沫程度较低，价格相对稳定！【市场结论】14苏州相城项目前期地块定位报告Part1Part1板板 块块 属属 性性 判判 定定Part2Part2地地 块块 核核 心心 定定 位位Part3Part3规规 划划 物物 业业 选选 择择Part4Part4产产 品品 规规 划划 细细 节节逻辑架构逻辑架构基于对此市场认知，基于对此市场认知， 我们针对隆湖相城地块的定位报告就此展开我们针对隆湖相城地块的定位报告就此展开15苏州相城项目前期地块定位报告板块属性判定板块属性判定16苏州相城项目前期地块定位报告苏州中心相城中心渭塘渭塘江苏省重点中心镇 中国淡水珍珠之乡
11、 苏州市未来发展的一类中心镇 苏州最具发展潜力的中心城区北部 【渭塘概括】n 地处苏州的最北部，相城区内一乡镇n 辖区总面积35平方公里，镇区面积9平方公里n 总人口8万多人，其中外来人口5万多人，户籍人口3.2万人渭塘虽然属于一个乡镇，但整体能级较高，定位高端17苏州相城项目前期地块定位报告【经济发展】渭塘整体经济发展呈现良好趋势，各项指标增幅惊人 2010年实现地区生产总值35亿元，增长22.8；完成全口径财政收入7.28亿元，地方一般预算收入3.33亿元，分别增长25.7和23.3；完成全社会固定资产投资21.8亿元，增长18.9。2010年实现第三产业附加值14.2亿元，增长18.5。
12、 18苏州相城项目前期地块定位报告【居民收入】介于目前渭塘整体人群结构以农民为主导，故筛选周边区县数据均为农民人均纯收入 渭塘目前农民人均纯收入达到15000元/年，已超越相城平均水平相比较周边区县以及其他同能级县级市，渭塘整体居民收入相对较高整体渭塘居民收入较高，乡镇内藏富于民渭塘工业园区19苏州相城项目前期地块定位报告【产业引擎】支柱产业新兴产业 产业：珍珠 能级：中国最大珍珠基地 涉及产业链：珍珠养殖、加工、研发、交易、旅游等一系列主题产业 产业：汽车零配件产业基地 能级：服务于长三角的国家级产业基地 涉及产业链：汽车零配件采购、汽车维修、配套物流以及汽车信息中心渭塘整体产业虽然较为单一
13、，但是产业能级较高，目前珍珠产业链带动区域经济发展未来汽车零配件产业基地是渭塘经济发展极好的补充，产业覆盖面更广镇区内具备强势产业引擎，带动板块发展，产业人员具备一定购买力20苏州相城项目前期地块定位报告渭星街 渭星街为渭塘功能较全商业街，涵盖大量配套商业，以此为核心，覆盖全渭塘【配套设置】整体渭塘小而精，核心生活配套集中于渭星街内，辐射全渭塘集餐饮、娱乐、商贸、旅游于一体的珠宝交易中心 珠宝交易中心地块地块21苏州相城项目前期地块定位报告【配套服务】星级酒店的入驻不是偶然，渭塘蕴含大量高端商务需求，区域内产业客户具备极强购买力华美达酒店华夏酒店n 依托珍珠产业带来的大量展会、贸易等机会，渭塘
14、蕴含大量潜在酒店消费潜力n 目前区域规划两家五星级酒店，目前均处于施工阶段，预计2014年投入施工使用22苏州相城项目前期地块定位报告【板块内外部关联】渭塘板块相相城城大大道道相城老城1010公里公里n 相城整体路网集中于相城老城，渭塘板块一条主干线与老城连接n 纵向车行道路为相城大道，为区域内双向四车道n 渭塘属于相城最北乡镇，距离老城直线距离约10公里渭塘板块与相城核心区位距离较远，关联属性较弱23苏州相城项目前期地块定位报告【板块内外部关联】 朗悦湾：8000-9000元/ 湖岸明珠：8500元/ 华润橡树湾：9000-11000元/ 首开置业：9000-10000元/ 水漾花城：100
15、00-11000元/Ps：为区域内二手房两地住宅不存在明显价差渭塘与相城核心区位住宅价格不因地缘距离而产生明显落差24苏州相城项目前期地块定位报告对比特质元和片区（中心城区）春申湖阳澄湖片区渭塘片区定位现有核心城区外围产业及居住片区外围产业及高端居住区外围产业片区特征行政、商务、居住高新制造业及生态协调发展特色商贸及生态养殖高端制造及特色产业人口16万人6万人8万人7万人主力物业形态高层、小高层小高层、别墅独栋、联排、独栋别墅小高层、联排别墅价格水平公寓：9000-11000公寓：7000-8000别墅：11000独栋3000万/套叠加9000-11000公寓：8000-9000别墅11000
16、-13000客群分布中心城区外溢及外围镇区内移本地及外来区域客户苏州本地及上海等客群本地客群为主p 春申湖、阳澄湖区域是苏州市范围主要的别墅供应区域供应区p 以黄桥、元和镇组成的相城中心组团是承接市区外溢客户与区域向心型客户的主要板块p 本案所处渭塘板块在资源及位置上的劣势造成本案对外界客户吸引力相对不强。受到市中心及相城中心区公寓产品的阻隔，以及阳澄湖、春申湖两大湖景板块的分流，本案所在的渭塘区域对外来客户的吸引力不足，形成相对独立的内部消费体系。【板块内外部关联】春申湖阳澄湖周边各个板块特色各异，对渭塘客户分流能力较弱25苏州相城项目前期地块定位报告【板块内外部关联】渭塘区位相城中心苏州老
17、城地铁2号线概况苏州轨道交通2号线已于2009年12月开工。该工程将从南向北横贯苏州市城市中心区域，途经相城、平江、金阊、沧浪、吴中等5区。至2014年6月，2号线将通车试运营，总工期4年。 n 地铁2号线贯穿苏州南北，集中经过本案所在的渭塘板块n 通车之后，2号线结合高铁，区域内人气聚合力增强，未来人口导入模式可能发生根本性转变n 通车时间为2014年6月左右，在此之前，区位模式不会发生根本性改变距离地铁2号线开通尚远，对板块短期影响较小高铁站高铁站概况高铁北站位于项目南部，目前以开通城际高铁，距离本案约1.5公里26苏州相城项目前期地块定位报告【板块属性核心概念】n 渭塘镇板块产业丰富，区
18、域客户具备较强购买力，主力客群为产业客户与区域客户n 渭塘属于相对独立市场，与相城中心城区价格不存在明显落差n 未来轨交2号线与高铁形成互动，板块聚合力增强，未来人口导入模式可能发展改变，但在2号线开通钱，短期内不会发生明显变化27苏州相城项目前期地块定位报告地块属性定位地块属性定位28苏州相城项目前期地块定位报告目前渭塘的核心生活范围朗悦湾朗悦湾湖岸明珠湖岸明珠【目前房地产现状】目前，渭塘已无一手房在售，唯一两个较新个案朗悦湾、湖岸明珠已于去年年底去化完全渭塘板块目前已无一手房在售，供应量极为稀缺地块地块29苏州相城项目前期地块定位报告【目前二手房现状】我们通过走访附近二手中介门店，对市场流
19、通二手商品房进行简单统计项目名称物业形态套数朗悦湾公寓7套别墅0套湖岸明珠公寓2套别墅3套合计12套二手供应仅二手供应仅1212套普通商品房，供应总量套普通商品房，供应总量极为稀缺，整体市场较为萎靡极为稀缺，整体市场较为萎靡普通商品房较少流入二手市场，三级房地产市场行情表现较为萎靡30苏州相城项目前期地块定位报告普通商品房配套安置房8000-90004000-50004000元的价格落差二手中介市场基本被动迁安置房所垄断，市场内有大量类似房源交易流动二手动迁安置房源充足，且与普通商品房接近50%价格落差，产品特质明显【低端动迁安置房现状】31苏州相城项目前期地块定位报告n 随着旧城改造的推进，
20、未来仍然有大量动迁安置房进入市场，仅钻石社区家园个案导入人口即占渭塘户籍人口的50%，整体总量相对充足n 二手房即刻可以入市，不存在交易门槛，低端产业人群购房需求亦可得到充分满足钻石社区家园n 占地面积：18.6万方n 总建面积：53.8万方n 总户数：5700户n 目标导入人口：1.5万人左右渭塘户籍人口3万人，常驻人口8万人【低端动迁安置房现状】渭塘动迁安置房总量充足，区域低端房地产物业供应过量，需求基本被填补完全图为正在规划的动迁安置房钻石社区家园32苏州相城项目前期地块定位报告n 渭塘低端市场被安置房完全覆盖，普通商品房不存在生存空间n 项目为隆湖置业重要地块，地块定位对公司具备战略性
21、意义。我司希望其能获得品牌与利润的双重收获【区域市场特征】不论从主观抑或客观而言，低端房地产市场不是本案生存空间所在33苏州相城项目前期地块定位报告本案地块气质是否具备打造高端物业标准本案地块气质是否具备打造高端物业标准？34苏州相城项目前期地块定位报告【地块气质研判】珍珠湖老 渭 塘发展方向n目前老渭塘内整体已经较为陈旧，城市整体扩容方向向东n渭塘新区依托珍珠湖养殖珍珠带动片区产业发展，与老渭塘形成完美过渡本案为城市东扩第一截点，新老城交替黄金分隔点地块为目前渭塘可供开发的最佳区位地块，表现城市新区面貌最佳位置本案区位隔一珍珠湖即为渭塘老城，即可享受区域内成熟配套，又在整体城市发展轴上，兼得
22、两项利好35苏州相城项目前期地块定位报告【地块气质研判】地块两侧临水，西靠区域强势景观珍珠湖，南面零距离临水，自然景观资源极为优质珍珠湖36苏州相城项目前期地块定位报告中国珠宝城中国汽车零部件产业园区珍珠湖盛泽湖规划中轨道2号线延伸段站点【地块气质研判】不论现在未来，区位内蕴含大量高端潜在购买力n 苏州国际珠宝交易中心总建筑面积近10万平方米，目前商铺出租率超过80% n 大量品牌企业聚集，包括雅天妮珠宝集团、宗宗珠宝、石头记、绮丽珠宝等n 紧邻珠宝交易中心，小范围内聚集渨塘最优质、最具购买力客户n 区位内规划大量产业基地，为未来潜在客户夯实基础37苏州相城项目前期地块定位报告经济指标n 规划
23、用地：6.6万方n 总建筑面积：12.5万方n 地上计容建筑面积：8.7万n 容积率：1.3n 规划要求：40%比重房源为90平米以下公寓户型Ps：前期经济指标【地块气质研判】地块方正，指标1.3容积率大小适中，极易规划出出挑产品，打造渭塘镇明星个案38苏州相城项目前期地块定位报告【地块特征】n 区位：本案具备渭塘最优质地段，有潜力吸引区域最高端潜在客户n 顺应区域发展，渭塘房地产将有一显著提升n 地块：两面临河，地块规整，较易打造明星产品地块具备打造渭塘最高端地产作品潜质39苏州相城项目前期地块定位报告规划物业选择规划物业选择 40苏州相城项目前期地块定位报告叠加别墅双拼别墅小高层花园洋房联
24、排别墅独栋别墅高层n 项目40/90规划限制，必须配套一定比重小高层产品方可消化指标n 区域内尚未出现18层以上高层建筑n 作为高端物业产品，本案需设置一定比重低密度产品n 不损失容积率为本案定位第一要素，叠加别墅及花园洋房物业可作为补充物业，以填补容积率为主要目的通过以上论证，我司认为小高层物业为必须选择，此外，各类别墅产品，花园洋房与叠加别墅均有可能。我们分别通过受益与风险两方面进行论证。【各物业权衡】41苏州相城项目前期地块定位报告非退台式六层洋房非退台式六层洋房目前售价：目前售价：7500-80007500-8000元元/ /选取距离本案仅5公里太平镇的在售个案东渡海派青城物业组合方式
25、：六层洋房+四层叠加容积率：1.17【叠加与洋房价值考量】独立入户叠加独立入户叠加目前售价：目前售价：8000-85008000-8500元元/ /在洋房为采取高附加值设计的前提下，叠加相对于洋房的溢价率仅在6%左右42苏州相城项目前期地块定位报告【叠加与洋房价值考量】花园洋房花园洋房叠加别墅叠加别墅X整体利润高整体利润高整体利润低整体利润低单位土地价值输出率（以1万为基准）单位占地面积容积率单价效益总价叠加物业输入价值1（四层叠加）0.985007650洋房物业输入价值1（五层洋房）1.075007500价格参考东渡海派青城个案同等单位占地面积，洋房类产品的效益与叠加类别墅相仿，叠加类略高4
26、3苏州相城项目前期地块定位报告【叠加与洋房风险考量】物业海派青城去化情况市场条件 客户认可度对地块影响综合评选花园洋房入市100余套，去化90套左右，去化率90%市场认知较高高附加值洋房受观众认可容积率较高，对住宅影响较少叠加别墅入市30套，去化22套，去化率70%市场缺乏该物业，需要一定引导勉强列入别墅范畴占用一定住宅用地花园洋房花园洋房叠加别墅叠加别墅X整体风险高整体风险高整体风险低整体风险低综合考虑，花园洋房设置整体风险要明显小于叠加别墅产品44苏州相城项目前期地块定位报告n 参考项目利润，叠加类别墅要略高于洋房类产品n 权衡项目去化风险，洋房市场接受度要明显优于叠加别墅n 本案有409
27、0指标要求，洋房类产品可以部分消化90平米以下户型洋房与叠加类物业，我司建议选择洋房类产品45苏州相城项目前期地块定位报告【项目别墅目前价格判定】项目名称联排项目均价与本案相似度权衡均价朗悦湾（二手）1200030%3600湖岸明珠（二手）1250035%4375春申湖半岛别墅950015%1425天鹅湖庄园1500020%3000合计12400项目名称独栋项目均价与本案相似度权衡均价81栋2300025%5750春申湖半岛别墅1400025%3500金辉融侨城3000010%3000临湖庄园2800025%7000银丽高尔夫别墅2000015%3000合计22250联排独栋项目名称双拼项目均
28、价与本案相似度权衡均价依云水岸（二手）1300025%3250朗悦湾（类双拼、二手）1400050%7000金辉融侨城2000025%5000合计15250双拼46苏州相城项目前期地块定位报告【别墅类产品价值考量】单位土地价值输出率（以1万为基准）单位占地面积容积率单价效益总价独栋别墅10.4222508900双拼别墅10.6152509150联排别墅10.8124009920价格参考东渡海派青城个案通过单位土地输出价值换算，联排类产品价值要高于其余业态类别墅别墅类物业价值要高于洋房类产品，为本案的项目利润点联排别墅联排别墅双拼别墅双拼别墅X整体利润低整体利润低整体利润高整体利润高独栋别墅独栋
29、别墅X整体利润低整体利润低47苏州相城项目前期地块定位报告【别墅类产品风险考量】名称面积范围套数(套)配比(%)二房82-9633561.58%三房101-1477714.15%叠加150-1887814.34%联排284-302305.51%双拼352-431244.41%混合型业态小区均会设置一定比重过渡性业态，且对别墅比重进行控制，降低项目风险名称面积范围套数(套)配比(%)花园洋房120-1505143.2%独栋别墅500-7006756.8%湖岸明珠银丽高尔夫别墅朗悦湾名称面积范围套数(套)配比(%)公寓90-100平米为主129479.53%联排别墅250平米左右20320.47%
30、48苏州相城项目前期地块定位报告n 基于以上考虑，联排别墅产品为项目利润点，该业态必须设置n 为控制项目风险，保证未来去化，需控制联排比重，设置一定洋房类产品增加项目抗风险性n 在保证不损失容积率的前提下，设置若干独栋以及类独栋产品，拔升项目单价49苏州相城项目前期地块定位报告【物业判定】综合以上考虑，本案的物业组合类型为综合以上考虑，本案的物业组合类型为小高层小高层+花园洋房花园洋房+联排别墅联排别墅+少量独栋50苏州相城项目前期地块定位报告产品规划细节产品规划细节优秀案例借鉴单体面积判定物业排布户型建议景观示意立面示意51苏州相城项目前期地块定位报告参考案例一：龙湖香醍漫步户型建筑面积总用
31、地面积308820总建筑面积 614552（地上）容积率1.99总户数4192建筑密度34.0 %绿地率31%总人口13414.4停车位3876辆52苏州相城项目前期地块定位报告地下平面图（组团示意）全地下行车，人车分流设计；保障地面空间最大限度的景观塑造，提升产品力。地下平面图规划参考：人车分离，全地下车库设计53苏州相城项目前期地块定位报告景观参考一：成熟园林，全冠移植。 在环境设计上，龙湖讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。 龙湖的研发、景观工程人员在深入研究地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好之后，以同纬度选树为原则，横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃选择丰富树
32、种，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林的多姿多彩，且解决了成活率的难题。 龙湖“成熟园林”的呈现，为了让业主入住时即可成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年等待，龙湖采用了全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。54苏州相城项目前期地块定位报告第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等景观参考二：五重垂直绿化，丰富视觉层次55苏州相城项目前期地块定位报告景观参考三：坡地设置，弯曲小径，增加景观与周边景观相融度 弯曲的景观小
33、径也是龙湖景观的一大特色，被广泛用于香醍漫步和原山的景观营造中 通过堆坡设置，形成高低落差 硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，营造出独有的私密感和温馨感。56苏州相城项目前期地块定位报告立面参考：异域风情立面，差异化市场平台，追求细节，全面跳脱。外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁的地中海风情比较具有感召力，也是龙湖别墅的标志性风格特征。用材亮点n天然材料制成的外墙文化石、文化砖n褐色及酒红色彰显高贵n无污染的外墙环保涂料材料n采用：节能型外墙外保温技术、屋面保温防水技术、室内地面防潮技术n采用：断桥铝合金双层中空玻璃57苏州相城项目前期地块定位报告下沉庭院交通空间屋顶采光
34、交通空间屋顶采光地下室地下室竖向采光竖向采光天窗天窗地下室竖向天窗采光地下室竖向天窗采光1F-1F实现地下室天然采光的同时，为地下活动空间提供室外延伸，使地下室如同一层空间，实现有庭有院的休闲生活。别墅规划亮点：类独栋、下沉式花园，营造独栋及阳光地下室概念58苏州相城项目前期地块定位报告总建筑面积：323.56，地上建筑面积：224.89，地下建筑面积：98.67 附赠面积：175平米，附赠率：78%别墅户型设置亮点：高附加值别墅设置、房间布局动线合理，功能清晰。三层退台设置，创造一定露台面积地下地面双停车位设置主卧套房设置，空间舒适度强59苏州相城项目前期地块定位报告案例借鉴结论：龙湖启示：
35、凭借龙湖自身园林资源优势，充分发挥在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，树立项目高端形象；凭借高附加值的户型设计，精美的产品包装及样板房打造，加之浪漫的景观布置，增加了整体产品的竞争力，完全跳脱市场，超越市场。类独栋、退台洋房等创新元素可借鉴使用本案与常州龙湖有着极强的相似性，可仿其型打造产品，塑造隆湖在渭塘的明星个案60苏州相城项目前期地块定位报告n n 占地面积：占地面积：14.7614.76万平米万平米n n 容积率：容积率：1.61.6n n 总建面：总建面：2424万方万方n n 建筑密度：建筑密度：28%28%n n 绿地率：绿地率：35.1%
36、35.1%n n 总户数：总户数：12821282参考案例二：上海誉品谷水湾参考案例二：上海誉品谷水湾61苏州相城项目前期地块定位报告通过端头套少部分相连，主体不相连的户型设置，使得边套户型四周拥有独立花园，类似独栋别墅居住氛围一层户型设置一层户型设置边套： 280平米中间套： 260平米户型参考：四连排户型边套类独栋设置，放大边套资源一层边套一层中间套62苏州相城项目前期地块定位报告地下室二层三层边套两层设置，完全依据独栋的竖向设计习惯规划类独栋边套效果示意类独栋边套效果示意户型参考：四连排户型边套类独栋设置，放大边套资源二层完全不相连，更加逼真的独栋效果63苏州相城项目前期地块定位报告案例
37、借鉴结论：谷水誉品湾：利用端头处别墅连廊设置，使得边套含有四面花园设置，接近独栋别墅的居住体验复制谷水誉品湾类独栋别墅的模式，提升项目别墅生活居住空间，拔高单价64苏州相城项目前期地块定位报告【面积区间判断】市场主流公寓段朗悦湾东渡海派青城华润橡树湾班芙春天水漾花城案例选择：基于渭塘目前无一手个案在售，本案选取相成中心一手个案、周边乡镇一手个案以及朗悦湾作为参考朗悦湾东渡海派青城华润橡树湾班芙春天水漾花城70 90 110 130 150 170 190 210 主力户型非主力户型公寓户型走紧凑型路线，市场主力供应面积段在90-110平米市场主力房型面积供应段在90-110平米左右，市场走紧凑
38、型路线65苏州相城项目前期地块定位报告【面积区间判断】主流户型特征比重湖岸明珠 朗悦湾 东渡海派青城 华润橡树湾 班芙春天 水漾花城 80%60%40%20%渭塘镇太平镇相城核心区两房三房四房n 两房为渭塘内核心主流房型，渭塘镇内达到70%的比重，整体相城比重也达到50%以上套数比重n 三房依然具备一定的市场需求，渭塘内比重超过20%左右n 四房比重较少，仅在特殊位置少量设置两房为区域内绝对核心主流户型两房为区域内绝对核心主流户型相城核心区的三房比重相城核心区的三房比重要明显高于渭塘要明显高于渭塘66苏州相城项目前期地块定位报告【面积区间判断】各个房型主流面积段两房三房四房五房朗悦湾90120
39、150/东渡海派青城87/华润橡树湾76、89120、140180、210370班芙春天99116、139、145/水漾花城78、91121、127、140160/集中面积段90平米两房一卫120-130平米三房两卫150平米四房两厅两卫因项目而定各个户型面积均为相对标准户型设置，面积控制合理主流户型为紧凑户型，90平米两房占市场主要比重三房为标准型三房67苏州相城项目前期地块定位报告赠送面积2房：99 朗悦湾赠送面积2房：85 东渡海派青城计一半面积2房：100 首开班芙春天【面积区间判断】主流户型特征目前房型设计大量采用空中花园、设备平台等高附加值赠送方式，提升户型性价比68苏州相城项目前
40、期地块定位报告【面积区间判断】别墅面积区间81栋春申湖半岛名墅朗悦湾别墅金辉融侨城湖岸明珠天鹅湖庄园联排双拼独栋170 190 210 230 250 270 290 310 330 350420-470联排产品主力面积段在220-250平米之间350-400350-43069苏州相城项目前期地块定位报告比重湖岸明珠 朗悦湾 春申湖半岛别墅 金辉融侨城 天鹅湖庄园 80%60%40%20%渭塘镇联排双拼独栋渭塘镇内联排为主力低密度产品，渭塘镇内联排为主力低密度产品，比重接近比重接近70%70%在容积率可控的前提下，在容积率可控的前提下，项目对双拼业态的选择项目对双拼业态的选择较小较小【面积区间
41、判断】别墅面积区间70苏州相城项目前期地块定位报告60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360 390 420 450联排别墅公寓【市场面积总价段】渭塘内公寓总价段不宜超过120万，否则会出现被相城中心区公寓分流的可能渭塘别墅总价与外部存在明显落差，控制在220万-320万左右渭塘公寓主力总价段：75-100万，面积段以90平米为主别墅主力总价段220-320万，核心面积段220-250平米71苏州相城项目前期地块定位报告n 尽可能将4090的 指标消化在小高层内，保证洋房与联排的高档次，若少量未消化，则部分消化在洋房顶层n 洋房户型面积与小高层保持明显面
42、积落差，形成差异化竞争，项目内部实现良性循环n 控制整体产品线面积，保持总价段的相对合理性n 以 四联排为主导，部分六联排，边套设置类独栋产品，提升项目整体档次n 三种业态自身不形成竞争，差异化客群【面积区间设置要素】72苏州相城项目前期地块定位报告类型户型面积房型比重备注小高层85-90两厅两厅一卫55%所有中间套+部分边套115-125三房两厅两卫20%优质位置边套花园洋房140-150三房两厅两卫10%1-2层115-120三房两厅两卫5%3层85-95两房两厅一卫10%4-5层，少量位置消化一定90平米以下户型，顶楼可设置阁楼【面积区间设置】1、渭塘作为封闭型乡镇市场，房地产处于起步阶
43、段，需求模式固定，故不能大幅度颠覆现有产品结构2、在规划允许前提下，充分发挥各种创新户型的做法，建筑面积不等于使用率市场公寓户型配比：两房65%，三房30%，四房5%本案公寓部分建议户型配比本案建议户型配比：两房65%，三房35%，基本与市场主流户型配比相符73苏州相城项目前期地块定位报告类型户型面积比重备注联排210-23055%中间套，以四连排为主导240-27040%边套类独栋设计，面积接近双拼面积独栋330-3505%/1、联排与洋房面积不产生对冲，主体空间设置以舒适性为主2、别墅通过附赠地下室、花园、退台等空间，提升附加值，丰富生活空间【面积区间设置】市场别墅配比：联排220-250
44、平米 70%；独栋350-450平米 25%；双拼别墅270-310平米 5%别墅建议配比：类独栋+独栋产品比重接近25%；其余为传统联排产品 中间套联排面积略微小于市场主流面积，控制在210-230平米，合理控制总价74苏州相城项目前期地块定位报告产品定位打造渭塘镇纯打造渭塘镇纯打造渭塘镇纯打造渭塘镇纯托斯卡纳托斯卡纳托斯卡纳托斯卡纳风情社区风情社区风情社区风情社区树立品牌高端物业形象树立品牌高端物业形象树立品牌高端物业形象树立品牌高端物业形象 75苏州相城项目前期地块定位报告【规划排布示意】300米物业分区选择n 项目主展示面均设置低密度别墅产品，营造高端社区氛围，别墅区内核心区位设置少量
45、独栋别墅，其余均为联排产品n 高层排布北向所有开间，进深控制在50米左右n 其余地块设置为花园洋房产品主要车行方向主要车行方向18F小高层5F花园洋房联排别墅独栋别墅76苏州相城项目前期地块定位报告巧妙花园空间、全地下室设计，充分将附加值发挥至极致，营造唯美生活氛围一、城市最浪漫联排别墅77苏州相城项目前期地块定位报告户型示意：类独栋边套地上面积：约260-280地下面积：约90别墅间由玄关、露台连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感；端头强化边侧花园面积，更具卖点；步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强；南向大面宽主卧套房，豪华舒适；顶层露台空间，极具情趣。地下层一层二层顶层
46、u利用端头优势，增大边侧花园面积，使该户型附加值更高，更具卖点；u同时作为端头户可考虑建筑天际线的错落变化，可作两层+阁楼露台设计。参考个案：绿地香颂78苏州相城项目前期地块定位报告内院后院前院后院内院前院前院、后院、内院，三重空前院、后院、内院，三重空间，塑造园中有园，景中有间，塑造园中有园，景中有景的独院别墅空间景的独院别墅空间中间户户均设置1.2米南向开口，内院于前院连通，形成独院空间颠覆传统联排别墅布局，创造视觉上的独立性u类似保利高附加值创新产品建筑面积（地上）：约260-280中间户间设置1.2-1.5米2南向开口户型示意：放大中间套资源79苏州相城项目前期地块定位报告1.超空间9
47、0高town公寓二、城市最奢华小高层【房型建议】80苏州相城项目前期地块定位报告东套，89m2，2/2/1中套，89m2，2/2/1两梯三户全90平米设计西套，87m2，2/2/1全部为90m2以下小户型二房产品；2梯3户，品字形布局，81苏州相城项目前期地块定位报告中间套中间套91m291m2（2/2/12/2/1）中间套中间套132m2132m2（3/2/23/2/2）边套边套99m299m2（2/2/12/2/1）99平米边套北向卧室以及厨房形成两个采光面，采光相当好；91平米中间套卧室及客厅全朝南向，采光较好；但明显餐厅的布局不够合理；132平米的阳台空间利用率较小，形状不规则；利用双
48、面采光替代原来一块大面积采光面；小高层2梯3户两梯三户边套大户型设计82苏州相城项目前期地块定位报告两梯四户全90平米设计2/2/1 892/1/1 862/2/1 892/1/1 86两梯四户品字型排布，得到率在80%左右户型单体两个开间朝南，保证户型分配均好性各个功能空间开间较为局促，卧室基本在3.3米左右83苏州相城项目前期地块定位报告层层退台，打造别墅级私家花园空间三、城市最稀缺花园洋房84苏州相城项目前期地块定位报告示意一、二层二层一层一层地下室二层地下室 一、二层与地下室的关系一层地下室通道二层地下室通道85苏州相城项目前期地块定位报告南北通透,赠送北露台（11.78）、南露台（2
49、1.08）、阳台（5.28计一半面积）。 三房二厅二卫 115（三楼）露台/11.78 面宽/4米次卧/9.59 面宽/3.3米次卫 2.75餐厅 11.64客厅/21.05 面宽/4.5米主卫 4.32主卧/16.24 面宽/3.8米次卧 10.09 面宽/3米露台/21.08 面宽/7.3米阳台 5.28厨房 6.2花园洋房示意三层86苏州相城项目前期地块定位报告书房 6.67 面宽3.2米餐厅 5.4客厅/21.3 面宽/4.5米卫生间 4.32主卧/13.63 面宽/3.8米次卧 10.02 面宽/3米露台/58.44 面宽/10米厨房 5示意四、五层n 大面宽短板设计，客厅、两卧室均
50、朝南向，牺牲书房面积使其余空间的尺度感良好；n 南露台南北宽3.6米，东西长4.5米，16平米超大露台使客厅采光充裕n 10平米北露台可有多种功能布局。n 可谓90/70背景下的经典户型!87苏州相城项目前期地块定位报告建筑风格建议：建筑风格建议： 纯纯 西班牙西班牙 风格生活社区风格生活社区88苏州相城项目前期地块定位报告别墅整体风格示意p亮黄色外立面，整体感觉明快、细致。89苏州相城项目前期地块定位报告别墅整体风格示意90苏州相城项目前期地块定位报告公寓部分建筑风格：整体示意91苏州相城项目前期地块定位报告建筑特点：1、色彩浅色调：西班牙风格的最大特点是在西班牙建筑中融入了阳光和活力，采取
51、更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，2、具有典型的西班牙建筑元素及特征：从红陶筒瓦到手工抹灰墙（STUCCO），从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺西班牙建筑挂件等，。3、强调手工质感：西班牙建筑采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感觉，但却非常有视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水等都可以保持屋内温度公寓部分建筑风格：风格诠释92苏州相城项目前期地块定位报告洋房部分建筑风格：整体示意强调屋顶与建筑主体的色差，凸显那浓郁的西班牙风格93苏州相城项目前期地块定位报告客源定位合景朗悦湾客户特征：p 项目洋房及别墅主要为本地购买，公寓类产品主要因为当地产业导入者及珍珠养殖客户
52、、p 从项目2010年以来的成交表现来看，本地购房者表现出了较强的购买力p未来汽车零配件园区员工的购买力将逐步加大产品客户来源比例公寓本区域客源珍珠产业养殖户30%汽车零配件产业工人30%高端动拆迁客户20%老渭塘客户10%产品客户来源比例别墅本区域客源珍珠交易中心门店老板50%珍珠产业养殖户25%汽车零配件高级管理人员20%高端动拆迁客户5%本案客源定位构想本案定位目标以本地私营企业主或者个体商户老板为主，区域事业单位高级公务员及中层管理者为辅94苏州相城项目前期地块定位报告【价格判断】基于项目开发周期未定，目前价格判定仅针对当下市场基于项目开发周期未定，目前价格判定仅针对当下市场项目名称区
53、位规划户型建筑景观评分朗悦湾公寓+别墅80湖岸明珠公寓+别墅76东渡海派青城公寓66华润橡树湾公寓82天鹅湖庄园别墅78本案80本案与公寓类产品加权比例=1：1.05；与别墅类产品加权比例为1：1.0295苏州相城项目前期地块定位报告竞争个案联排均价公寓均价相似度计算联排计算公寓朗悦湾12000850030%36002550湖岸明珠12000800030%36002400东渡海派青城/800015%1200华润橡树湾/1000010%1000天鹅湖庄园15000/15%2250计算综合94507150加权比例1.021.05比例系数75%85%综合计算均价128528832【价格判断】基于目前
54、市场现状，本案客观的联排单价在12500-13000左右，公寓的单价在8500-9000元左右96苏州相城项目前期地块定位报告【价格判断】选取市场一个个案内即含联排又双拼个案，通过权衡边套联排、中间套联排、双拼的价格推测类独栋价格比值招商依云水岸：n 中间套别墅：10500（成交均价）n 边套别墅：11500（成交均价）n 双拼别墅：13000（成交均价）普通边套：中间套=1.09:1双拼：中间套=1.24:1基于本案的类独栋规划方式，整体舒适度接近于双拼别墅，故本案将类独栋与普通联排的比价控制在1.15:1类独栋的价值为=13000*1.1515000元/97苏州相城项目前期地块定位报告御亭
55、水岸：n普通多层：6600元/平米 n小高层：6350元/平米选取市场一个个案内即含多层又含小高层个案进行比较【价格判断】普通多层：小高层=1.04:1花园洋房的价值为=8500*1.19350元/基于本案的洋房采用退台设置，整体附加值较高，故将本案的价格比值设置在1.1:198苏州相城项目前期地块定位报告60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360 390 420 450联排别墅公寓【项目总价段切割】合理的总价段区分在截取最大市场客源的同时，获取项目最高溢价n 本案住宅部分总价段设置在80万-100万左右，其中公寓总价段不超过目前渭塘主流价格箱体，花园洋
56、房类产品由于其高附加值及舒适度，总价段设置在110-130万左右n 联排总价区间不超过中心城区360万总价区间，防止客户外流n 中间套别墅总价段与目前渭塘主流别墅总价段相仿n 边套类独栋产品，由于附加值及舒服度较高，总价段设置在300-360万左右99苏州相城项目前期地块定位报告【项目总销（估算）】物业形态占地面积容积率建筑面积销售单价总销金额小高层1.92.54.885004.1亿花园洋房1.611.695001.5亿联排别墅2.70.82.21300015000（类独栋）3亿独栋别墅0.40.40.15/合计6.68.78.6亿通过大致测算，本案的整体总销基本在8.6亿元左右100苏州相城
57、项目前期地块定位报告THE ENDTHE END101苏州相城项目前期地块定位报告附件附件102苏州相城项目前期地块定位报告个案市场重点个案区位太平镇聚金路和联圩路交汇处规划面积（万平米）7容积率1.17产品形态多层洋房热销户型85、120-130售价（元/平米）多层公寓7500、叠加洋房8500促销手段特价房62万元起、其余房源享受总价减2万的优惠去化今年4月开盘，当期124套房源已售罄，目前9月加推100余套,85平米户型去化90%叠加洋房去化70%客户来源本地自主性购房80%多层公寓区，85平米叠加洋房区，120-130平米东渡海派青城：高品质定位、中小户型产品是吸引本地购房需求的主要因
58、素p 稀缺的低密度社区整体定位使得该案成为目前区域标杆项目。p 总价经济型产品结合产品高端包装成为项目立足市场的重要因素103苏州相城项目前期地块定位报告个案市场重点个案p合景朗悦湾，项目总占地面积约19万平方米，总建筑面积约21万平方米，处于湖内两块岛屿，北南西三面临水，西北方向与珍珠湖公园隔水相望，是典型的江南水乡地块。目前已售罄u产品：项目东区以多层以及小高层住宅为主，西区以联排别墅和多层为主，形成东高西低错落有致的建筑布局。u户型：设置有90、120、130、140、150等小、中、大不同的户型，193-252别墅产品面积。u装修：装修标准为1500元/ 是区域唯一，奠定了项目品质标杆地位。合景朗悦湾：景观优势及多元化产品组合是项目塑造区域标杆项目的第一要件104苏州相城项目前期地块定位报告赠送面积2房：99 赠送面积3房：138 赠送p 别墅产品赠送全地下室，同时通过室内挑高，室外楼台的设计增加室内有效空间，实现套均可增加面积达70%。p 公寓产品是区域首个通过赠送入户花园提升项目附加值。个案市场重点个案户型特征：产品附加值的塑造成为关键
