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1、商业运营部、策划部2013.4商业地块工作报告目录一、上海同策对商业地块定位及规划建议汇总二、我部对商业地块规划建议三、临沂市超市、百货及周边市场租金调研四、购物中心租金及招商模式建议上海同策对商业地块定位及规划建议汇总项目定位物业组合建议北地块物业组合物业组合方向北地块经济指标北地块用地面积35000建筑密度50%基座面积17500容积率6.0总建筑面积210000商业层高5层面积87500住宅面积122500层高27层楼栋数4栋单层面积3000公寓面积41500层高41层楼栋数1栋单层面积1012南地块经济数据汇总住宅/公寓产品组合配比商业排布示意及面积汇总商铺面积建议数据汇总业态面积配比
2、车位设置我部对商业地块规划建议u我司初步建议的经济指标参照临沂市城市规划管理相关控制标准，结合项 目市调实际情况做出的上限指标，具体有待设计院进行调整落位；u商住比依据董事会对自持和销售面积的方向定位进行调整；u购物中心初步建议地上4层，建筑面积60000，加上地下超市面积约 15000，实际购物中心营业面积为75000；u项目北地块总体量8万鞋帽城建议说明零星鞋帽市场经营户需求面积总面积总意向开店面积总意向购买面积总意向租赁面积2315017928.59733.58195鞋帽城地块经济指标分析和建议北地块规划指标建议北地块用地面积35000建筑密度45%-50%基座面积15750-17500
3、容积率6.0商住比4:6总建筑面积210000商业层高5层面积78750-87500住宅面积90500公寓面积32000层高32层楼栋数1栋临沂购物中心基本情况桃源大世界：营业面积近18000平方米；是一座集购物、休闲、文化、娱乐于一体的大型现代化多功能购物中心，为六层环廊式经营结构，经营定位中高档，是以高档精品服饰为主打的精品名店。经营方式，联营扣点（22%-23%）临沂和谐广场：商业建筑面积14万平米，车位1172个。广场银座商城经营面积：4万平方米；商城共分五层。1F：珠宝、手表、鞋类、化妆瓶。2F：少淑装、休闲装、淑女装。3F：男装。4F：电器、运动、家纺。经营方式：联营扣点（25%-
4、28%）。九州商业大厦：营业面积50000平米；1F：超市。1F:珠宝、化妆品、手表箱包。2F：女装。3F：男装。4F：鞋帽类、内衣。5F：运动。6F：餐饮。经营方式：扣点22%-25%。茂业百货：经营面积约6万平米。万力广场：总建筑面积13万平米；其中规划有时尚购物、中西餐饮、国际影院、休闲娱乐等，集购物、影院、美食、娱乐、休闲、旅游等多功能于一体。百丽广场：总建筑面积36000平米；由百丽控股、临沂三威商贸(临沂地区阿迪达斯总经销、日照耐克总经销)合作开发，深圳润鼎盛商业管理公司统一运营。从地下二层到七楼经营各有不同，地下二楼为停车场；地下一楼为百丽美食城；一楼到三楼分别经营各种高档品牌服
5、饰、珠宝、金银饰品等；四楼为儿童母婴用品；五楼是茱迪儿童游乐城；六楼为西式餐厅；七楼为星美国际影城。太平洋国际广场：由台湾EUI太平洋国际控股集团和临沂兰田集团共同投资开发建设的。项目总占地近60亩，总投资近15亿元，规划总建筑面积28.5万余平方米，容积率5.84，建筑密度40.16%，桃园大世界和谐广场广场银座九州大厦茂业百货万力广场百丽广场 太平洋（含步行街）18000平米140000平米40000平米50000平米60000平米130000平米36000平米80000余平方米南地块购物中心经济指标分析和建议用地面积69000建筑密度50%容积率4.8商住比3:7总建筑面积约330000
6、基座面积34500商业层数及总面积约100000（其中购物中心4层约60000商业街三条各三层约40000）住宅/公寓总面积约230000南地块规划指标建议商业地块规划业态布局建议鞋帽城建筑面积：约8万方精品鞋帽商业街建筑面积：约1.5万方购物中心建筑面积：约4万方酒水、茶叶商业街建筑面积：约1.5万方其中三楼快捷式酒店约5000平米餐饮美食体验街建筑面积：约1万方购物中心内街建筑面积：约2万方南侧商业街规划说明自然地平自然地平商业街3楼快捷式酒店酒水、茶叶一条街需设置地下储藏空间临沂市超市、百货及周边市场租金调研项目总经营面积物业租赁/购买日租金租期大润发7000租赁物业1.9元/天15年金
7、世纪广场乐天玛特20000租赁物业1.2元/天20年北园路银座12000平米租赁物业0.89元/天20年超市类租金调研购物中心租金调研项目经营面积营业额租金1楼扣点2楼扣点3楼扣点4楼扣点5楼扣点6楼扣点广场银座40000180万/天8.1元/天黄金9%-13%化妆品22%女装25.6%男装25.6%运动楼16%-22%九州商业大厦50000160万/天5.12元/天黄金8%-12%化妆品20%女装24%男装24%楼鞋类23%运动类15%-20%餐饮3万/年/档口（三节加厨房）周边市场租金调研市场名称总户数面积需求租金意向购买意向租赁需求面积建议古玩市场45030一楼租金0.7元1.2元/天二
8、楼租金0.4-0.7元/天10%60%9000但需要牵头带动。建议：字画、玉器、古玩。区分明显，体量不要太大，有足够停车位。茶叶市场170余家30、40、60、1200.9元1.4元/天20%50%5000与5家茶叶家族洽谈，意向很好，并且愿意牵头本茶叶市场商户共同搬迁。周边租金调研市场名称总户数面积需求租金意向购买意向租赁需求面积建议酒店用品市场三期350余家总面积约175001楼均价60元/天2楼均价40元/天3楼均价20元/天无无无3期刚开业，商户刚刚适应新市场，商铺处于供大于求的现状，空铺面积约在1000平方米。土杂市场300余户总建筑面积约70001.5-2.7元/平米/天无无无市场
9、经营成熟，客群稳定，商家大部分暂时不考虑搬迁或者开分店。百脑汇约1.5万1楼220元/米/月280元/米/月380元/月2楼200元/月48元/平米/月3楼38元/无无无低端市场定位，部分商家感觉街铺模式不适合电子产品，空铺率已达到30%，经营状况一般。周边在售租金调研项目总面积公寓商业车位商业每层铺位面积临商1号6000046万1.4万400300020左右楼层均价销售率反租回报率反租租金1F25000元/99%3年24%5.4元/天2F18000元/99%3年24%3.9元/天3F13000元/99%3年24%2.8元/天4F9000元/99%3年24%1.9元/天5F、6F4900元/9
10、9%3年18%0.8元/天公寓4750元/60%购物中心租金及招商模式建议上海同策、红星美凯龙对比及我部租金建议商业公司总建筑面积超市购物中心超市租金购物中心租金第一年租金收入主力店/其他递增上海同策8.2万2万6.2万1元/天3.43元/天8500万5%/3年5%/2年商业公司总建筑面积初期租金收益第一年租金总收益红星美凯龙8.2万2.33元/天6973万元总建筑面积超市购物中心超市租金购物中心租金第一年租金收入递增5.5万1.5万4万1.2-1.5元/天3-3.5元/天5037万5931万元8%/3年养市期过后逐步转化为扣点经营我部租金建议招商模式建议1、北地块鞋帽城余下面积、南地块商业街、购物中心外街由我司组建团队 进行招商；2、北地块鞋帽城5层3万平米建议1-3层销售，4-5层租赁；3、购物中心委托代理公司招商；购物中心异地店与本地店配比建议为7:3， 异地品牌委托商业代理公司进行招商，本地品牌建议由我司自行招商，代 理公司招商过程中须我司派员共同参与；4、超市及院线建议由我司与商业代理公司同时进行招商，择优选定。汇报完毕 Thanks!
