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1、房地产经纪业务房地产代理：是指房地产经纪人或经纪机构在受权范围内，以委托人名义与第三方进行交易，通过提供服务并实现交易目的而收取委托人佣金的行为。 房地产居间：是指向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并收取委托人佣金的行为。 房地产行纪、拍卖、咨询、代办服务等 1第四章 房地产经纪代理业务第一节第一节 房地产代理业务概述房地产代理业务概述第二节第二节 房地产代理业务的基本流程房地产代理业务的基本流程第三节第三节 房地产代理业务常见形式及内容房地产代理业务常见形式及内容第四节第四节 房地产代理合同房地产代理合同2第一节 房地产代理业务概述房地产代理的内涵房地产代理的
2、特征房地产代理业务分类3一、房地产代理的内涵1、代理 代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的法律行为，其民事责任由被代理人承担。 民法通则第63条4一、房地产代理的内涵通过代理人的代理活动而在被代理人、代理人以及第三人之间产生的关系叫做代理关系。 代理关系的主体：代理人（受托方）被代理人（委托方）第三方（相对人）代理关系的构成代理人与被代理人之间的关系代理人与第三方之间的关系第三人与被代理人之间的关系 5一、房地产代理的内涵2、房地产代理 是指房地产经纪机构（或房地产经纪人）作为房地产代理人在代理合同授权范围内，以委托方名义与第三方进行房地产交易，通过提供服务并实现交易目的而收取委托
3、人佣金的行为。6二、房地产代理的特征1、房地产代理人必须以委托人的名义进行代理行为2、房地产代理是以产品为中心的代理3、房地产代理人具有独立行为的权利4、房地产代理人的代理行为后果由委托人负责5、房地产代理的服务性质6、房地产代理是有佣金标准的代理此外，代理人和委托方之间不会发生产品所有权的转移。7三、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分卖方代理买方代理2、按照代理客体划分商品房销售代理商铺代理二手房代理房屋置换代理3、按照代理业务客体交易形式划分销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理8三、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分卖方代理买方代理2、按照代理客体
4、划分商品房销售代理商铺代理二手房代理房屋置换代理3、按照代理业务客体交易形式划分销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理9房屋置换房屋置房屋置换是不同房屋是不同房屋间差价交差价交换或等价或等价交交换的房屋交易形式。与房地的房屋交易形式。与房地产买卖不不同的是，房屋置同的是，房屋置换不不仅是一种是一种货币和和实物的交物的交换方式，而且，在房屋置方式，而且，在房屋置换中包中包含有含有实物与物与实物物间的交的交换，即房屋置，即房屋置换是是货币与与实物物和和实物物实物物两方面内两方面内容的交容的交换方式。方式。 10三、房地产代理业务分类 1、按照代理主体对象划分卖方代理买方代理2、
5、按照代理客体划分商品房销售代理商铺代理二手房代理房屋置换代理3、按照代理业务客体交易形式划分销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理11第二节 房地产代理业务的基本流程业务开拓业务开拓 业务洽谈业务洽谈房地产查验房地产查验签订房地产经纪合同签订房地产经纪合同信息收集与传播信息收集与传播买方或承租方看房买方或承租方看房房地产交易谈判及合同签订房地产交易谈判及合同签订房地产交易价款收取与管理房地产交易价款收取与管理房地产权属登记（备案）房地产权属登记（备案）房地产交验房地产交验佣金结算佣金结算售后服务售后服务123456789101112121 1业务开拓业务开拓 由于房地产代理
6、业务竞争的激烈性，如何开拓业务，争取客户是房地产代理机构生存、发展的关键，也是房地产代理业务开展的前提。业务开拓的关键是业务开拓的关键是争取客户争取客户。132业务洽谈业务洽谈首先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委首先要倾听客户的陈述，充分了解客户意图与要求，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。托、完成任务的能力。其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人其次，要查清委托人是否对委托事务具备相应的权利，当委托人是自然人时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有关证件，时，还必须确认其具有完全民事行为能力。因此，要查验委托人的有
7、关证件，此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。此外，要了解委托人的主体资格，生产经营状况及信誉。第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房第三，要向客户告知房地产经纪机构的名称、资格、代理业务优势以及按房地产经纪执业规范必须告知的其他事项。地产经纪执业规范必须告知的其他事项。最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等最后，就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的代理合同文本内容等关键事项与客户进行协商，达成委托意向。关键事项与客户进行协商，达成委托意向。143 3房地产查验房地产查验主要内容主要内容委托房地产的物质状况权属状况 环境
8、状况 基本途径基本途径文字资料了解文字资料了解 现场实地察看现场实地察看 向有关人员了解向有关人员了解154、签订房地产经纪合同首先选定合同文本。其次，对代理合同中的相关条款，双方要仔细斟酌，共同协商确定，代理合同要尽可能详细地规定委托代理双方的自身权益和义务。 最后，把签订好的代理合同交至当地当地房地产登记机关进行合同备案登记。165信息收集与传播 房地产经纪机构受理了委托代理业务后，房地产经纪机构受理了委托代理业务后，负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意负责具体执行该业务的房地产经纪人员应注意收集权以下三方面的信息：收集权以下三方面的信息：(1)(1)标的物业信息标的物业信息 物质、权
9、属、环境等状况。物质、权属、环境等状况。(2)(2)与标的物业相关的市场信息与标的物业相关的市场信息 供求信息、价格供求信息、价格信息、竞争楼盘状况等。信息、竞争楼盘状况等。(3)(3)委托方信息委托方信息 委托方的类型、信誉情况等。委托方的类型、信誉情况等。1718196买方或承租方看房无论作为买方代理，还是卖方代理，房地产经纪人员都有义务引领买方（承租方）全面查验标的物业的结构、设备、装修等实体状况和物业使用状况、环境状况，并充分告知与该物业有关的一切有利或不利因素。207房地产交易谈判及合同签订 当客户对房地产经纪机构所代理的房地产达成初步购买意向时，就要由经纪人员同客户对房地产的价格进
10、行谈判。当价格最终确定下来后，经纪人员要代表委托方与购买或承租方签订房地产交易合同（买卖合同或租赁合同）218房地产交易价款收取与管理房地产交易合同签订完毕，房地产经纪机构要代理委托人收取房地产交易价款。交易价款的支付时间在房地产交易合同中明确约定。交易价款收取后，房地产经纪机构还要向客户出具正式的发票。229房地产权属登记（备案）房地产交易涉及房地产权利的变动，如房地产产权的转移（买卖代理）或他项权利的设立（租赁代理房地产登记是保证这些权利变更有效、受法律保护的基本手段。房地产代理业务中，房地产经纪机构通常需代理委托人办理各类产权登记或文件登记备案手续。2310房地产交验房地产交接时买方要校
11、对物业实际情况是否与合同规定相符，如设备、装修的规格、质量等。房地产经纪人员必须充协助买方客户进行核对，避免日后发生纠纷。由于签订成交合同至物业交接之间常有一个时间过程，难免一些因素会在其间发生变动，因此如何就这些变动达成解决方案也是避免纠纷的重要环节。2411佣金结算交易过程完成后，房地产经纪机构应及时与委托人（或交易双方）进行佣金结算，佣金金额和结算方式应按经纪合同的约定来定。2512售后服务售后服务延伸服务延伸服务如作为买方代理时为买方进一步提供装如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务修、家具配置、搬家等服务改进服务改进服务了解客户对本次交易的满意程度，对客了解客户对
12、本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；户感到不满意的环节进行必要的补救；跟踪服务跟踪服务了解客户是否有新的需求意向，并提供了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。针对性的服务。售售后后服服务务26 第三节第三节 房地产代理业务常见形式及内容房地产代理业务常见形式及内容房地产销售代理房地产销售代理房地产租赁代理房地产租赁代理房地产抵押代理房地产抵押代理房地产置换代理房地产置换代理房地产权属登记代理房地产权属登记代理27一、房地产销售代理一、房地产销售代理1 1、概念、概念 房地产销售代理是指房地产经纪机构房地产销售代理是指房地产经纪机构受房地产开发商或存量房地产所有权
13、人委受房地产开发商或存量房地产所有权人委托，按委托人的基本要求销售房屋并收取托，按委托人的基本要求销售房屋并收取佣金的行为。佣金的行为。 282、房地产销售代理的方式独家代理独家代理共同代理共同代理参与代理参与代理29独家代理独家代理定定义义：指指房房地地产产开开发发企企业业或或房房地地产产所所有有权权人人，将将房房屋屋的的出出售售( (租租) )权权单单独独委委托托给给具具有有房房地地产产经经纪纪资资格格的的机机构构代代理理，由由此此产产生生的的风风险险和和收收益益按按事事先先达达成成的的协协议共同分担的一种代理。议共同分担的一种代理。形式：形式：独占销售权代理独占销售权代理最大的特点是无论
14、产业由谁出售，哪怕最大的特点是无论产业由谁出售，哪怕是开发商或业主自行出售或将产业撤出市场，接受委托是开发商或业主自行出售或将产业撤出市场，接受委托的房地产经纪人都享有佣金。的房地产经纪人都享有佣金。 独独占占代代理理权权代代理理与与前前者者的的唯唯一一区区别别在在于于开开发发商商或或业业主主保保留留商商品品房房或或产产业业的的自自销销权权，假假如如商商品品房房或或产产业业由由开开发发商商或业主自销出手后，则无需向受托经纪人支付佣金。或业主自销出手后，则无需向受托经纪人支付佣金。30共同代理共同代理定义：指房地产开发企业或房地产所有权人定义：指房地产开发企业或房地产所有权人将房屋出售将房屋出售
15、( (租租) )权同时委托给多家具有房地权同时委托给多家具有房地产经纪资格的机构，并按谁先代理成功，谁产经纪资格的机构，并按谁先代理成功，谁享有佣金；谁代理成功量多，谁多得收益的享有佣金；谁代理成功量多，谁多得收益的原则进行操作的一种代理方式。原则进行操作的一种代理方式。 特点：有利于形成市场竞争；但如缺乏有效特点：有利于形成市场竞争；但如缺乏有效协调管理，容易引起纠纷。协调管理，容易引起纠纷。31参与代理参与代理定义：指房地产经纪人参与已授权独家或共同代定义：指房地产经纪人参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理公司
16、或共同代理按参与代理协议分配由独家代理公司或共同代理按参与代理协议分配佣金的行为。佣金的行为。特点：反映了一种转委托关系，有助于房地产经特点：反映了一种转委托关系，有助于房地产经纪信息的形成，有利于发挥经纪人整体队伍的优纪信息的形成，有利于发挥经纪人整体队伍的优势，使代理信息传播更广。势，使代理信息传播更广。 32寻求代理委托寻求代理委托业务洽谈业务洽谈签订委托合同签订委托合同项目执行企划项目执行企划销售准备销售准备销售执行销售执行项目结算项目结算售后服务售后服务4、主要工作流程、主要工作流程（以新建商品房销（以新建商品房销/预售为例）预售为例）33（1 1）寻求代理委托寻求代理委托1）充分利
17、用各种信息资源和关系收集有关）充分利用各种信息资源和关系收集有关代理业务，积极开拓服务领域；代理业务，积极开拓服务领域；2）从中筛选出可能需要代理服务的开发商）从中筛选出可能需要代理服务的开发商名单；名单；3）深入了解开发商相关情况：项目情况、）深入了解开发商相关情况：项目情况、目前销售情况、项目市场前景预测、竞目前销售情况、项目市场前景预测、竞争项目情况争项目情况34（2）业务洽谈）业务洽谈审查委托人是否具有法人资格；审查委托人是否具有法人资格；审查委托人的经济能力和经营范围；审查委托人的经济能力和经营范围；从其他渠道了解开发商的业绩、信誉、财务从其他渠道了解开发商的业绩、信誉、财务状况等；
18、状况等；审查委托标的物是否符合交易条件及楼盘的审查委托标的物是否符合交易条件及楼盘的基本情况。基本情况。35（3）签订委托合同）签订委托合同合合同同核核心心内内容容楼盘销售价格楼盘销售价格代理商与开发商的权限划分代理商与开发商的权限划分完成任务的考核指标完成任务的考核指标佣金支付方式、时间安排佣金支付方式、时间安排36（4）项目执行企划）项目执行企划项目执行部门根据签订的代理合同，对营项目执行部门根据签订的代理合同，对营销策划报告进行修改，制定项目的执行指销策划报告进行修改，制定项目的执行指标和用佣金分配方案。标和用佣金分配方案。37（5）销售准备）销售准备销售资料准备销售资料准备销售人员准备
19、销售人员准备销售现场准备销售现场准备38宣传资料和文件的准备宣传资料和文件的准备宣传资料：楼书、户型手册、折页、宣传单张、影宣传资料：楼书、户型手册、折页、宣传单张、影像资料、宣传片、网站像资料、宣传片、网站合约文件：认购协议书、商品房买卖合同合约文件：认购协议书、商品房买卖合同销售文件：价目表、销控表、置业计划销售文件：价目表、销控表、置业计划须知文件：购房须知、税费须知、抵押贷款须知须知文件：购房须知、税费须知、抵押贷款须知 公示文件：公示文件：房地产开发企业营业执照、资质证书、土地使用权证书房地产开发企业营业执照、资质证书、土地使用权证书或批准文件、建设规划许可证、施工许可证、销或批准文
20、件、建设规划许可证、施工许可证、销/预售许可证、已落实拆预售许可证、已落实拆迁安置的文件、房地产买卖合同、购楼须知、税费须知迁安置的文件、房地产买卖合同、购楼须知、税费须知、认购协议、临认购协议、临时业主公约、价格信息时业主公约、价格信息39楼书楼书介绍楼盘定位及形象的书面资料，多采用图片及较容介绍楼盘定位及形象的书面资料，多采用图片及较容易产生联想的感性语言来展现项目卖点。易产生联想的感性语言来展现项目卖点。形象楼书形象楼书主要构成要素：项目整体效果图、项目位置图、项目主要构成要素：项目整体效果图、项目位置图、项目整体规划平面图、项目核心卖点、小区规划风格、建整体规划平面图、项目核心卖点、小
21、区规划风格、建筑风格、楼体形象、会所、主推户型图、物业管理等筑风格、楼体形象、会所、主推户型图、物业管理等功能楼书功能楼书“产品说明书产品说明书”，对项目具体建筑指标等进行详细全面，对项目具体建筑指标等进行详细全面说明，采用理性叙述方式，体现专业性。说明，采用理性叙述方式，体现专业性。主要构成要素：规划说明、小区交通组织、建筑要点主要构成要素：规划说明、小区交通组织、建筑要点说明、会所功能分区说明、完整的户型资料、社区配说明、会所功能分区说明、完整的户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等。套、周边配套、交楼标准等。40楼书楼书414243444546展板展板474849销控表销控表50销售人
22、员准备销售人员准备根据项目销售阶段、销售量、销售目标、广告投放根据项目销售阶段、销售量、销售目标、广告投放等因素确定销售人员数量；等因素确定销售人员数量；销售人员培训销售人员培训市场调查培训市场调查培训销售筹备培训销售筹备培训销售百问培训销售百问培训销售策略及技巧培训销售策略及技巧培训上岗考核上岗考核51销售现场准备销售现场准备搭建、装修、布置售楼处、样板房、看搭建、装修、布置售楼处、样板房、看房通道等。房通道等。52售楼处布置售楼处布置53某售楼处平面图某售楼处平面图54售楼处包装和展示一览表售楼处包装和展示一览表案场内部包装与展示案场内部包装与展示主要功能主要功能技术要点技术要点功能分区功
23、能分区形成功能形成功能分区分区有相对独立的功能分区有相对独立的功能分区符合客户的常规看房顺序符合客户的常规看房顺序各分区之间不会产生行走障碍各分区之间不会产生行走障碍接待区接待区接待前台接待前台接听电话接听电话接待台高度不能遮挡销售代表视线接待台高度不能遮挡销售代表视线接待台可以放置多台电话和文件接待台可以放置多台电话和文件模型区模型区展示项目具象展示项目具象展示具体户型展示具体户型预留足够的人流停驻空间预留足够的人流停驻空间有足够的集中照明有足够的集中照明洽谈区洽谈区客户洽谈客户洽谈能形成相对安静私密的空间能形成相对安静私密的空间保持灯光的适度柔和保持灯光的适度柔和洽谈区整体空间适中洽谈区整
24、体空间适中信息发布区信息发布区发布促销广告发布促销广告靠近售楼处主要人流动线靠近售楼处主要人流动线便于移动，内容便于随时更换；便于停留观看便于移动，内容便于随时更换；便于停留观看儿童游乐区儿童游乐区安置儿童安置儿童远离洽谈区，噪音不影响洽谈远离洽谈区，噪音不影响洽谈在洽谈区实现之内，便于家长监管在洽谈区实现之内，便于家长监管有简易的地板设置、玩具设置有简易的地板设置、玩具设置55（5 5）销售执行（销售期工作）销售执行（销售期工作）来访客户接待、客户资料登记来访客户接待、客户资料登记现场看房及客户信息反馈现场看房及客户信息反馈签合同、交款开票签合同、交款开票办证办证房屋交验入住及回访房屋交验入
25、住及回访56（6 6）佣金结算佣金结算佣金结算方式：佣金结算方式：现场结款现场结款周期结算周期结算清盘结算清盘结算57（7 7）售后服务售后服务委托人委托人销售客户销售客户58二、房地产租赁代理二、房地产租赁代理1 1、概念：、概念：房屋租赁代理是指房地产经纪机构为房屋出房屋租赁代理是指房地产经纪机构为房屋出租人代理出租房屋或为承租人寻找承租房，租人代理出租房屋或为承租人寻找承租房，促成双方租赁成功而收取佣金的行为。促成双方租赁成功而收取佣金的行为。592 2、房地产租赁代理分类、房地产租赁代理分类现房租赁代理现房租赁代理在建商品房预租代理在建商品房预租代理商品房以租代售代理商品房以租代售代理
26、603 3、运作程序、运作程序（1 1）接受委托）接受委托（2 2）寻找房源（承租人）寻找房源（承租人）（3 3）签订房屋租赁合同）签订房屋租赁合同（4 4）办理登记）办理登记（5 5）收取佣金）收取佣金61北北京京市市房房屋屋租租赁赁代代理理流流程程62三、房地产抵押代理三、房地产抵押代理1 1、概念、概念 房房地地产产抵抵押押代代理理是是指指房房地地产产经经纪纪机机构构受受抵抵押押人人委委托托，将将委委托托人人合合法法拥拥有有的的房房地地产产以以不不转转移移占占有有的的方方式式，以以委委托托人人的的名名义义向向抵抵押押权权人人提提供供债债务务履履行行担担保保的的行为。行为。632、代理房地
27、产抵押登记的程序、代理房地产抵押登记的程序抵押当事人签订书面抵押合同抵押当事人签订书面抵押合同收集资料收集资料到房地产所在地的房地产管理部门办理到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记抵押登记获得他项权证获得他项权证643 3、房地产抵押代理相关注意事项、房地产抵押代理相关注意事项以依法取得的房屋所有权抵押的，土地使用权随之抵押；以土以依法取得的房屋所有权抵押的，土地使用权随之抵押；以土地使用权作抵押的，地上建筑物也随之抵押；地使用权作抵押的，地上建筑物也随之抵押；债务人不履行债务时债权人有权依法处置房地产并优先受偿；债务人不履行债务时债权人有权依法处置房地产并优先受偿；同一房地产设定两个抵
28、押权的，抵押人应告知抵押权人；同一房地产设定两个抵押权的，抵押人应告知抵押权人；不符合房地产转让条件及未取得商品房预售许可证的商品房不不符合房地产转让条件及未取得商品房预售许可证的商品房不能抵押；能抵押；以已出租的房地产抵押，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，以已出租的房地产抵押，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续生效。并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续生效。65四、房地产置换代理四、房地产置换代理1 1、概念、概念 房房屋屋置置换换代代理理是是指指房房地地产产经经纪纪人人受受房房屋屋所所有有人人或或共共有有房房屋屋购购置置人人的的委委托托，将其依法拥有的
29、住房进行置换的行为。将其依法拥有的住房进行置换的行为。66四、房地产置换代理四、房地产置换代理2 2、房屋置换操作步骤、房屋置换操作步骤（1 1）置换登记）置换登记（2 2）价格评估）价格评估（3 3）置换委托）置换委托（4 4）签订合同）签订合同（5 5）办理手续）办理手续（6 6）物业交割）物业交割67五、房地产权属登记代理五、房地产权属登记代理1 1、概念：、概念： 指房地产经纪机构受委托人委托，以指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义到房地产行政主管部门对委委托人名义到房地产行政主管部门对委托人所拥有的房屋所有权以及由房屋所托人所拥有的房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等
30、他项权利进有权产生的抵押权、典权等他项权利进行登记的行为。行登记的行为。一般作为房地产销售代理的附属业务一般作为房地产销售代理的附属业务68五、房地产权属登记代理五、房地产权属登记代理2 2、房地产权属登记的种类、房地产权属登记的种类（1 1）总登记）总登记（2 2）初始登记）初始登记（3 3）转移登记）转移登记（4 4）变更登记）变更登记（5 5）他项权利登记）他项权利登记（6 6）注销登记）注销登记69五、房地产权属登记代理五、房地产权属登记代理3 3、申请房地产权属登记的条件、申请房地产权属登记的条件申请人或代理人具有申请资格。申请人或代理人具有申请资格。有明确具体的申请请求。有明确具体
31、的申请请求。申申请请登登记记的的房房地地产产产产权权来来源源清清楚楚、合合法法，证证件件齐齐全全，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋。且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋。属受理登记的登记机关管辖。属受理登记的登记机关管辖。70五、房地产权属登记代理五、房地产权属登记代理4 4、申请房地产权属登记的程序、申请房地产权属登记的程序（1）申请）申请（2）受理；）受理；（3）审核；）审核；（4）公告；）公告；（5）核准登记，颁发权属证书）核准登记，颁发权属证书71第四节第四节 房地产代理合同房地产代理合同含义与特征含义与特征内容内容72一、房地产代理合同的含义与特征一、房地产代理合
32、同的含义与特征1、含义、含义指房地产经纪人在委托人授权范围内，指房地产经纪人在委托人授权范围内，以委托人名义与第三方进行房地产交易，以委托人名义与第三方进行房地产交易，由委托人支付酬金的合同。由委托人支付酬金的合同。73一、房地产代理合同的含义与特征一、房地产代理合同的含义与特征2、特征、特征（1）以办理委托事务为目的）以办理委托事务为目的（2）以相互信任为前提）以相互信任为前提（3）诺成合同、有偿合同、不要式合同）诺成合同、有偿合同、不要式合同74诺称合同诺称合同 实践合同实践合同诺称合同：双方当事人意思表示一致即诺称合同：双方当事人意思表示一致即为成立的合同为成立的合同实践合同：当事人除意
33、思表示一致外，实践合同：当事人除意思表示一致外，还需实际交付标的物才成立的合同还需实际交付标的物才成立的合同75一、房地产代理合同的含义与特征一、房地产代理合同的含义与特征2、特征、特征（1）以办理委托事务为目的）以办理委托事务为目的（2）以相互信任为前提）以相互信任为前提（3）诺成合同、有偿合同、不要式合同）诺成合同、有偿合同、不要式合同76要式合同、不要式合同要式合同、不要式合同根据合同的成立是否需要特定的形式根据合同的成立是否需要特定的形式,可可将合同分将合同分为要式合同与不要式合同。要式合同与不要式合同。要式合同要式合同,是指法律要求必是指法律要求必须具具备一定的一定的形式和手形式和手
34、续的合同。的合同。不要式合同不要式合同,是指当事人是指当事人订立的合同不需立的合同不需要采取法律要采取法律规定的某种形式定的某种形式,当事人可以当事人可以任意任意约定合同的形式。定合同的形式。77委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征：合同。它具有以下特征：1 1、委托合同的标的是处理事务的行、委托合同的标的是处理事务的行为，该行为既可以是法律行为（委托进行买卖、租赁等），也为，该行为既可以是法律行为（委托进行买卖、租赁等），也可以是具有经济意义的行为（清理财产、整理帐簿等），还可可以是具有经济意义的行为
35、（清理财产、整理帐簿等），还可以是单纯的事实行为。以是单纯的事实行为。2 2、委托合同的订立以双方当事人相互、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。这一点，使委托合同具有了区别于其它任何合同的本止合同。这一点，使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。合同法第四百一十条就明确规定：质特征。合同法第四百一十条就明确规定：“委托人或者委托人或者受托人可以随时解除委托合同。受托人可以
36、随时解除委托合同。”3”3、委托合同是典型的提供、委托合同是典型的提供劳务合同，受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务，劳务合同，受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务，因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的委托代理合同。委托代理合同。4 4、委托合同当事人意见表示一致时，合、委托合同当事人意见表示一致时，合同即告成立，无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成同即告成立，无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件，是诺成合同、不要式合同。立的要件，是诺成合同、不要式合同。5 5、委托合同可以有偿，、委托合同可以有偿，也可以无偿，依法律规定或当事人之间的约定来确定。也可以无偿，依法律规定或当事人之间的约定来确定。78二、房地产代理合同的内容二、房地产代理合同的内容合同主体约定合同主体约定项目组约定项目组约定合同客体状况合同客体状况代理事项及服务标准代理事项及服务标准薪酬条款薪酬条款合同履行期限及调整条款合同履行期限及调整条款解决争议的方式约定解决争议的方式约定合同签订时间、地点、当事人合同签订时间、地点、当事人79
