《某地产项目报告PPT47页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地产项目报告PPT47页（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、朝青项目报告朝青项目报告 汇报框架汇报框架第一部分第一部分第一部分第一部分 核心定位结论核心定位结论核心定位结论核心定位结论第二部分第二部分第二部分第二部分 项目分析项目分析项目分析项目分析第三部分第三部分第三部分第三部分 综合分析综合分析综合分析综合分析第四部分第四部分第四部分第四部分 专题研究专题研究专题研究专题研究第五部分第五部分第五部分第五部分 定位结论定位结论定位结论定位结论第六部分第六部分第六部分第六部分 经济测算经济测算经济测算经济测算第七部分第七部分第七部分第七部分 概念设计概念设计概念设计概念设计第一部分第一部分 核心定位结论核心定位结论我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼
2、我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定位有两种：位有两种：位有两种：位有两种：住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点开
3、发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点要求性价比高，利润空间有限，预售性较差要求性价比高，利润空间有限，预售性较差高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大引入酒店管理公司，经营风险引入酒店管理公司，经营风险第二部分第二部分 项目分析项目分析n项目特性项目特性n用地分析用地分析n规划条件分析规划条件分析n开发商分析开发商分析n成本分析成本分析n市场分析市场分析项目概况项目概况本项目位于东三环外团本项目位于东三环外团结湖公园北侧，农业部结湖公园北侧，农业部东侧东侧东临朝阳高尔夫俱乐部，东临朝阳高尔夫俱乐部，西临农业部，北临农业西临农业部，北临农业部宿舍楼
4、，南临农展馆部宿舍楼，南临农展馆南路南路 本项目占地面积本项目占地面积1.071.07公公顷，总建筑面积约顷，总建筑面积约7.057.05万平方米万平方米 北侧北侧小盘，规模小小盘，规模小可支持可支持“新、奇、怪新、奇、怪”的产品的产品位于位于“高档高档”区域区域项目成本较高，档次较高项目成本较高，档次较高交通方便交通方便支持商务功能支持商务功能紧邻城市主干道紧邻城市主干道形象价值高，有一定噪音影响形象价值高，有一定噪音影响有一定景观优势（高尔夫球场）有一定景观优势（高尔夫球场）支持打景观概念支持打景观概念的产品，户型上能做出相应的亮点的产品，户型上能做出相应的亮点周边建筑物遮挡周边建筑物遮挡
5、北侧、西侧均有建筑物遮挡，对北侧、西侧均有建筑物遮挡，对形象有负面影响形象有负面影响项目特性项目特性n区域成熟区域成熟n涉外性强涉外性强n景观较好景观较好n特点特点“模糊模糊”区位分析区位分析用地分析用地分析n东三环、东四环东三环、东四环n农展馆南路、朝阳北路农展馆南路、朝阳北路n地铁地铁10号线号线n多条公交站线多条公交站线n长虹桥堵车问题较严重长虹桥堵车问题较严重农展馆南路农展馆南路朝阳北路朝阳北路朝外大街朝外大街朝阳路朝阳路东二环东二环东三环东三环东四环东四环用地分析用地分析交通分析交通分析n农展馆南路由西向东需农展馆南路由西向东需调头调头n长虹桥堵车问题较严重长虹桥堵车问题较严重n地块
6、东侧规划路修通到地块东侧规划路修通到北侧北侧n北侧小区的入口问题北侧小区的入口问题用地分析用地分析交通分析交通分析nA A区区景观好，相对安静景观好，相对安静nB B区区开放性强，形象价开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏值高，有噪音影响，适宜偏商物业商物业nC C区区私密性差，北侧、私密性差，北侧、西侧形象差，西侧形象差， C C区不适宜摆区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林放建筑，而适于作内部园林用地分析用地分析地块分析地块分析n位于几大商圈间，区域特征相对位于几大商圈间，区域特征相对“模糊模糊”n交通方便，邻城市主干道，形象价值好交通方便，邻城市主干道，形象价值好n私密性差，有噪音影响
7、私密性差，有噪音影响n东侧有较好的景观条件东侧有较好的景观条件n北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差n地块较方正地块较方正用地分析小结用地分析小结n规划建设用地面积：规划建设用地面积：10716平方米平方米n代征道路：代征道路：2800平方米平方米n总建筑面积：总建筑面积：70459平方米（地上平方米（地上51572平方米）平方米）n建筑限高：建筑限高：60米米n容积率：容积率：4.81（容积率变化对利润敏感）（容积率变化对利润敏感）规划条件分析规划条件分析规划条件分析规划条件分析 根据日照分析，项目根据日照分析，项目可以统一作成可以统一作成
8、61米米按首层按首层4.5米，标准层米，标准层3米计算，可以做到米计算，可以做到19层。层。n多种物业可能性的考虑多种物业可能性的考虑n利润利润/快速回收资金快速回收资金n以销售为主以销售为主n品牌品牌开发商分析开发商分析n土地开发费用和基础设施配套费用按土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为地上建筑面积分摊为47904790元元/ /平方米平方米n加上前期费用、建安费用、以及其他加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价相关费用，地上建筑面积的单方造价在在1000010000元元/ /平方米左右平方米左右成本分析成本分析 中高档次的产品中高档次的产品n居住类
9、物业居住类物业n大户型大户型 一般户型一般户型 小户型小户型n偏商类物业偏商类物业n写字楼写字楼 商住公寓商住公寓 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 商商业业市场分析市场分析 朝阳公园朝阳公园朝阳公园朝阳公园 朝外工体朝外工体朝外工体朝外工体 CBD CBD 三元桥三元桥三元桥三元桥宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析细分市场分析细分市场分析n2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效年上半年，加强宏观调控已取得明显成效n预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势增长业将呈现回落态势政策变化多，对房地产政策变
10、化多，对房地产市场会产生一定的影响市场会产生一定的影响房地产价格继续上涨房地产价格继续上涨宏观市场分析宏观市场分析全国宏观市场分析全国宏观市场分析北京房地产总体市场北京房地产总体市场n纯居住为主纯居住为主n主打景观概念主打景观概念n容积率较高容积率较高n单价高单价高n户型面积相对偏大户型面积相对偏大n精装修精装修n有一定的投资客户有一定的投资客户n有一定的外籍客户有一定的外籍客户区域市场分析区域市场分析朝阳公园区域朝阳公园区域n综合项目多综合项目多n居住物业类型多样居住物业类型多样n均价较高均价较高n户型多样户型多样n大户型公寓市场表现较差大户型公寓市场表现较差n投资客户比例较大投资客户比例较
11、大n外籍客户比例较大外籍客户比例较大区域市场分析区域市场分析朝外工体区域朝外工体区域区域市场分析区域市场分析CBD商圈商圈n综合性项目较多综合性项目较多n纯居住概念纯居住概念n商住公寓商住公寓n档次高档次高n投资高档纯居住公投资高档纯居住公寓的客户占一定比寓的客户占一定比例例n精装修精装修区域市场分析区域市场分析三元桥区域三元桥区域n商住为主商住为主n均价在均价在10000元元/左右左右n精装修精装修n高容积率高容积率n外立面仿写字楼外立面仿写字楼n涉外性强涉外性强n投资客户比例较大投资客户比例较大n朝阳公园西侧、北侧朝阳公园西侧、北侧n东四环以东地区东四环以东地区n棕榈泉国际公寓以南棕榈泉国
12、际公寓以南n呼家楼呼家楼区域市场分析区域市场分析潜在土地供应潜在土地供应n南湖公寓南湖公寓n九号国际公寓九号国际公寓n鸿翔花园鸿翔花园n美国公寓美国公寓n白家庄项目白家庄项目n湖南卫视湖南卫视n万通朝外万通朝外项目目n首创呼家楼首创呼家楼n富力青印厂富力青印厂潜在项目潜在项目 万通朝外项目（在谈）万通朝外项目（在谈）日坛北侧，写字楼约日坛北侧，写字楼约4 4万平万平米，住宅约米，住宅约5 5万平米。另有综万平米。另有综合体（合体（SOHOSOHO、写字楼、底商）、写字楼、底商）约约1515万平方米万平方米居住类竞争：公寓居住类竞争：公寓未确定：酒店公寓或商住未确定：酒店公寓或商住办公类竞争：商
13、住及写字楼办公类竞争：商住及写字楼南湖公寓南湖公寓规规模约模约5 5万平方米，万平方米，大户型项目，均大户型项目，均价预计价预计1400014000元元/ /平方米。平方米。白家庄项目白家庄项目规模约规模约1111万平方万平方米，均价预计米，均价预计在在12000-1300012000-13000元元/ /平方米之间，平方米之间， 富力青印厂项目富力青印厂项目位于位于东三环里的白家庄，占地东三环里的白家庄，占地4 4公公顷，顷，1212万平米的写字楼和万平米的写字楼和6 6万万平米公寓平米公寓首首创呼呼家家楼楼总规模模约130130万万平平方方米米（未未定定），目目前前确确定定的的是是2020
14、万万平平方方米米写写字字楼楼和和1010万万平平方方米米的的公公寓寓（含含商商务公公寓寓），其其中中商商务公公寓寓预计均均价价在在 13000-1400013000-14000元元/ /平平方方米米之之间。，区域市场分析区域市场分析规划潜在项目规划潜在项目n集集中中在在三三环环沿沿线线及及三环内三环内n项目目周周边的的潜潜在在项目目数数量量较多多，涵涵盖盖了了从从公公寓寓、办公公、商商业到公建的各种物到公建的各种物业 n总总规规模模上上百百万万，一一方方面面加加剧剧竞竞争争，另另一一方方面面也也促促进进了了区域的成熟区域的成熟细分市场分析细分市场分析居住类物业居住类物业 大户型大户型 一般户型
15、一般户型 小户型小户型偏商物业偏商物业 写字楼写字楼 商住商住 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 商业商业n总供应量约总供应量约160万平方米万平方米n产品档次高，高单价、高总价产品档次高，高单价、高总价n户型舒适，精装修户型舒适，精装修n朝阳公园、朝阳公园、CBD的表现比较好，的表现比较好，n工体、朝外商圈的表现相对较差工体、朝外商圈的表现相对较差n客户为自用和投资相结合，外籍客户为自用和投资相结合，外籍客户占一定比例客户占一定比例细分市场分析细分市场分析居住类物业居住类物业大户型大户型n居住类型多样居住类型多样n价格水平差别较大价格水平差别较大n市场表现不温不火市场表现不温不火居住类物业居住
16、类物业一般户型一般户型n总供应量约总供应量约60万平方米万平方米n类型多样类型多样n总体市场表现较好总体市场表现较好n总价敏感总价敏感n单价没有高过同区域内大单价没有高过同区域内大户型单价户型单价n投资价值较大，因此客户投资价值较大，因此客户中投资客户所占比例较大中投资客户所占比例较大居住类物业居住类物业小户型小户型n大户型供应量最多，一般户型和小户型供应量较少大户型供应量最多，一般户型和小户型供应量较少n大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏感，较高大户型高单价、高总价；小户型总价上比较敏感，较高单价（也低于大户型）单价（也低于大户型）n大户型以纯住高档豪宅为主；表现不错，但竞争也激烈大户
17、型以纯住高档豪宅为主；表现不错，但竞争也激烈 一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般；一般户型类型多样，有一定量商住公寓，表现一般； 小户型投资性较强，表现不错，但容量有限小户型投资性较强，表现不错，但容量有限细分市场分析细分市场分析居住类物业特点居住类物业特点细分市场分析细分市场分析偏商物业偏商物业 写字楼写字楼 商住商住 酒店酒店 服务式公寓服务式公寓 商业商业n周边写字楼周边写字楼n档次不高档次不高n出租率高出租率高n主要租住客户是：主要租住客户是：n外国小公司外国小公司n旅行社、航空公司旅行社、航空公司n农业部相关的公司农业部相关的公司n文化传播类公司文化传播类公司通广大厦偏商类
18、物业偏商类物业写字楼写字楼n总供应量约为总供应量约为130万平方米万平方米n周边相对空白周边相对空白n综合体项目多综合体项目多n单价高单价高n接近写字楼配置接近写字楼配置n总体的市场表现较好总体的市场表现较好n区域涉外性较强区域涉外性较强n有一定比例的投资客户有一定比例的投资客户偏商类物业偏商类物业商住公寓商住公寓n周边酒店档次高周边酒店档次高n酒店市场经营情况较好酒店市场经营情况较好n酒店需求量较大酒店需求量较大n区域成熟度比较高区域成熟度比较高n区域涉外性强区域涉外性强n区域认可度高区域认可度高偏商类物业偏商类物业酒店酒店n服务式公寓特点服务式公寓特点n高标准客房高标准客房n适量的配套适量
19、的配套n酒店管理公司提供统一酒店管理公司提供统一酒店式管理服务酒店式管理服务n居家感强居家感强n面向中长期租住客户面向中长期租住客户偏商类物业偏商类物业服务式公寓服务式公寓n区域商业特点区域商业特点n属周边商圈的辐射区属周边商圈的辐射区n项目周边商业供应量较小项目周边商业供应量较小n小型的配套商业小型的配套商业n朝阳公园西门有大量餐饮朝阳公园西门有大量餐饮偏商类物业偏商类物业商业商业n写字楼档次不高，租金水平一般，但出租率高，写字楼档次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的办公需求有一定的办公需求n商住物业稀缺商住物业稀缺 （呼家楼有潜在的竞争项目售（呼家楼有潜在的竞争项目售价价13000-
20、1400013000-14000元元/ /平方米）平方米）n酒店档次较高，经营情况相对较好酒店档次较高，经营情况相对较好n服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓服务式公寓虽然供应量不大，周边的高档公寓分流了一部分长期租赁客户分流了一部分长期租赁客户偏商市场分析小结偏商市场分析小结n周边项目档次高，纯居住多，潜在供应量大，市场周边项目档次高，纯居住多，潜在供应量大，市场风险较大风险较大 n项目周边纯写字楼档次较低，租金较低，出租率较项目周边纯写字楼档次较低，租金较低，出租率较高，商住市场相对空白高，商住市场相对空白 n服务式公寓的性价比较高，市场表现较好，但存在服务式公寓的性价比较高，市场表现
21、较好，但存在经营风险经营风险 n周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高周边区域内项目容积率较高，产品建筑形式多以高层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品层板楼、高层塔楼、小高层围合板楼等为主，产品档次高，精装修为主档次高，精装修为主 n纯居住物业客户自用较多；商住物业客户自用与投纯居住物业客户自用较多；商住物业客户自用与投资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客资各占一定比例；服务式公寓、小户型项目投资客户较多户较多 市场分析小结市场分析小结第三部分第三部分 综合分析综合分析n大户型纯居住公寓大户型纯居住公寓 n小户型纯居住公寓小户型纯居住公寓 n商住公寓商住公寓 n服务式公寓
22、服务式公寓 基本假设基本假设各类物业优劣势分析各类物业优劣势分析写字楼、酒店等公写字楼、酒店等公建由于涉及到用地建由于涉及到用地性质变更及对开发性质变更及对开发商前期资金占用等商前期资金占用等问题，建议不考虑问题，建议不考虑nA区适宜作豪宅，区适宜作豪宅，B、C区不适宜区不适宜n私密性差，噪音影响私密性差，噪音影响n东西向东西向n北侧、西侧形象差北侧、西侧形象差n规模小，自身景观、配套相对不足规模小，自身景观、配套相对不足n容积率高容积率高n市场同类产品竞争强，劣势比较明显市场同类产品竞争强，劣势比较明显n高单价、高总价，单价和总价均不敏感高单价、高总价，单价和总价均不敏感作高性价比产品不太可
23、行，作高品质产品作高性价比产品不太可行，作高品质产品可行可行ABC豪宅豪宅纯居住大户型纯居住大户型变现性、预售性较好变现性、预售性较好大区位条件较好，有一定景观支持大区位条件较好，有一定景观支持风险大风险大建议不作建议不作n总价敏感总价敏感n单价受限单价受限总价单价总价单价*面积，面积有面积，面积有下限，因此单价也受限下限，因此单价也受限n使用者（面积）：极端小、功能不完善使用者（面积）：极端小、功能不完善的户型已不受欢迎的户型已不受欢迎n产品进深大，通透户型面积大，总价高；产品进深大，通透户型面积大，总价高；内廊式（零居室，单向采光），品质差内廊式（零居室，单向采光），品质差n供应量供应量市
24、场竞争大，市场容纳量有市场竞争大，市场容纳量有限，车位有一定压力限，车位有一定压力小户型公寓小户型公寓市场表现相对较好市场表现相对较好区域接受度较好区域接受度较好A、B区都适宜（对朝向、景观不区都适宜（对朝向、景观不敏感）敏感）ACB利润相对低利润相对低市场容量有限市场容量有限建议尽量不作建议尽量不作n市场潜在供应的竞争市场潜在供应的竞争n小交通（自西向东）有一定小交通（自西向东）有一定影响影响n预售性相对较差预售性相对较差n市场价格接受度待考验，利市场价格接受度待考验，利润空间有限润空间有限商住公寓商住公寓交通方便，形象好交通方便，形象好周边有办公需求周边有办公需求市场相对空白市场相对空白对
25、产品规划条件不严格对产品规划条件不严格可作性价比较高产品可作性价比较高产品车位尚可满足要求车位尚可满足要求ACB适宜作商住适宜作商住n操作难度较大操作难度较大n小业主购买问题小业主购买问题n经营风险经营风险/引入酒店管理集团难度引入酒店管理集团难度n周边有一定竞争（高档公寓出租率周边有一定竞争（高档公寓出租率较高）较高）n对发展商的要求高对发展商的要求高天鸿集团有天鸿集团有自身经营酒店的经验自身经营酒店的经验n规模受限规模受限服务式公寓服务式公寓A、B都适宜作公寓式酒店都适宜作公寓式酒店差异化产品，市场细分，空白差异化产品，市场细分，空白市场表现出相当的需求度市场表现出相当的需求度区域相对成熟（商务、涉外性）区域相对成熟（商务、涉外性）有一定景观条件有一定景观条件利润空间较大利润空间较大ACB适宜作适宜作但不宜全作但不宜全作规模受限规模受限豪宅豪宅小户型小户型商住商住服务式公寓服务式公寓建议不作建议不作建议尽量不作建议尽量不作适宜作适宜作适宜，但规模受限适宜，但规模受限商住商住公寓式酒店公寓式酒店物业类型定位结论物业类型定位结论商住商住服务式服务式公寓公寓物业类型定位结论物业类型定位结论 组合产品？组合产品？演讲完毕，谢谢观看！
