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1、写字楼产品标准与案例写字楼产品标准与案例“5A”、“甲级甲级”写字楼有何标准？写字楼有何标准？在越来越多的写字楼以“顶级”的名义进入市场时，顶级写字楼却从来没有一个统一的标准，5A和甲级有相应可以量化的标准，但顶级写字楼更多是一种约定俗成的统称。写字楼市场作为经济发展的晴雨表的，其顶级、甲级、智能、5A等等区分对写字楼品质的定量有至关重要的影响，写字楼各种称谓一直存在重叠和互相交织的状况，其结果就将会搅乱市场，使得分析数据缺乏说服力。甲级写字楼的标准甲级写字楼的标准众说纷纭众说纷纭仲量联行的定义p位于中央商务区，有便捷交通p高质的建筑施工p单层面积达1000平方米或以上p层高达2.60米或以上
2、p平均得房率为60%-65%或以上p楼层可灵活分隔p宽敞的大厅及通道p充足的洗手间设施p高端的交房标准p高效的中央空调系统p充足的停车设施p基本的后备电源系统p高效的电梯管理系统p合格的通讯系统，支持话音及数据传输p专业的物业管理p租户包括知名本地或跨国企业地段品质配置物管世界地产研究院（世界地产研究院（WREA）的）的5A评价体系评价体系大楼品牌5A地理位置5A客户层次5A服务品质5A硬件设施5A国贸中心、嘉里中心、东方广场、财富中心、中关村金融中心金茂大厦、恒隆广场、中信泰富、汇丰银行大厦、企业天地地王大厦、华润大厦、世界金融中心、新时代广场、国际商会中心北京北京上海上海深圳深圳幕墙幕墙幕
3、墙1石材幕墙玻璃幕墙金属幕墙普通玻璃、钢化玻璃、半钢化玻璃干挂花岗岩、单元式石材幕墙铝合金板、铝板、蜂窝铝板、不锈钢板等满足采光要求体现豪华气派满足高抗震性石材与玻璃的结合已成为目前高档写字楼的新潮流。石材的运用已不局限于大楼的基座部分，在主体结构部分出现了石材与玻璃相结合的建筑表现。玻璃幕墙的材质主要为镜面反射玻璃幕墙和中空双层玻璃幕墙，其中LOWE为2005年流行产品，环保型幕墙将成为未来趋势。企业天地幕墙分类主要特点主要特点石材幕墙石材幕墙一般有花岗岩、大理石、板岩。花岗岩多为彩色斑点，颗粒细腻则密实度越好，色彩虽单一但不易被氧化，多产于粤/闽/浙/赣；大理石有花纹，但质地软、易着色，易
4、被风化，故不得用于室外装修。施工快，无污染鉴别石材方法：敲音清脆悦耳为好货；背面滴墨不易涨开为密实石材。幕墙分割一般小于1M，且同片板材不跨层。幕墙1干挂幕墙湿挂幕墙通过铁/铝合金框架固定，平整牢固美观湿水泥砂浆作为粘合剂，把石材固定，易返碱干挂石材示意图石材悬挂方式玻璃幕墙玻璃幕墙主流产品主流产品u发源于20世纪中期的美国，大规模运用于二战后，80年代进入中国u比砖石墙体轻510倍u目前中国和东亚地区成为全球最大的玻璃幕墙应用地区（70）u流行顺序：明框隐框（半隐框）点支式u玻璃幕墙中高端品牌有圣戈班、PPG、格拉维伯尔、坚朗、双标，一般品牌有东阁、东天。u当红明星low-E玻璃幕墙；幕墙1
5、点支式幕墙点支式幕墙：满足多种结构需要，通透明亮，多用于建筑小品和商场中空玻璃幕墙中空玻璃幕墙半隐框玻璃幕墙半隐框玻璃幕墙新茂大厦玻璃含有超薄银层的真空镀膜玻璃，不到发丝厚度1的膜，可反射80红外线热辐射。主要性能为保温隔热，性能堪比普通砖墙。正看清澈透明，侧看淡淡银灰。大堂及装饰大堂及装饰大堂2地面以铺设进口大理石为主；墙面配大理石、石材或玻璃；大堂挑空915米被广泛运用，体现庄严典雅、大气恢弘；人性化的等客功能设置和休闲商业设施逐渐兴起，常见休闲配套主要有便利店、星巴克咖啡以及一些西式简餐厅；但高档写字楼并非配套越全越好；主要特点主要特点来福士广场金茂大厦汇亚大厦电梯厅（首层）电梯厅（首层
6、）电梯厅3首层电梯厅的地面与墙面延续大堂的装饰材料（大理石、金属等）尺度上一般为35米宽，57米高；绝大部分写字楼都进行电梯分区，约每20层一区，各区电梯厅相互独立；较特殊的分区有：来福士广场（单双层分区）；主要特点主要特点金茂大厦金茂大厦金茂大厦汇亚大厦百腾大厦来福士广场远东国际中信泰富电梯厅（标准层）电梯厅（标准层）电梯厅3标准层层高虽低于3米，电梯厅宽却仍达34米；地面为大理石等石材，墙面为石材或高级乳胶漆，吊顶精心设计，灯光典雅柔和；绝大部分设有本楼层公司名录，但基本不设置垃圾筒及烟灰缸；主要特点主要特点都市总部大楼华敏翰尊金茂大厦仙乐斯广场汇亚大厦中银大厦电梯电梯品牌品牌奥的斯OTI
7、S（美国）迅达SCHINDLER（瑞士）三菱MITSUBISHI（日本）东芝TOSHIBA（日本）富士达FUJITEC（日本）通力TONE（芬兰）蒂森THYSSEN（德国）日立HITACHI（日本）电梯4由于同一品牌的电梯有不同档次，同一工厂可以生产不同品牌的电梯，因此电梯档次与品牌无直接联系；市场口碑较好的有8大电梯品牌：电梯判断标准电梯判断标准品牌轿厢尺寸及载重速度/平稳度平均服务面积轿厢装修/配置电梯电梯轿厢尺寸轿厢尺寸主要用途非住宅楼电梯（办公楼、旅馆等）额定载重量，kg630800100012501600可乘人数，人810131621轿厢宽度A，mm1100135016001950深
8、度B，mm14001750高度，mm2200（2300）2300轿门和层门宽度E，mm8001100高度F，mm2000(2100)2100型式中分门资料来源：电梯主要参数，GB/T7025.11997轿厢尺寸及载重不仅关系到乘客的感受，且关系到电梯的载重效率；上海大部分的高档写字楼的电梯载重为16人/1250kg；电梯判断标准电梯判断标准品牌轿厢尺寸及载重速度/平稳度平均服务面积轿厢装修/配置电梯4电梯电梯速度及服务面积速度及服务面积电梯4电梯判断标准电梯判断标准品牌轿厢尺寸及载重速度/平稳度平均服务面积轿厢装修/配置自身运行速度响应速度高档电梯对开、关等命令的响应速度很快高层写字楼的电梯速
9、度约为2.5ms，超高层中高区电梯的速度在3.54ms之间，超高层写字楼的高区电梯速度在56ms之间 服务楼层面积电梯数量层数与电梯数量的比值为2，上下班高峰时客人候梯时间不超过35秒；楼层数电梯数量上海甲级写字楼的电梯平均服务面积为40005000平米/部；电梯轿厢装修及配置电梯轿厢装修及配置电梯4电梯判断标准电梯判断标准品牌轿厢尺寸及载重速度/平稳度平均服务面积轿厢装修/配置轿厢内一般以不锈钢、石材、玻璃作为饰面，玻璃吊顶；轿门两侧均设有楼层按钮；少数楼宇设有残疾人电梯（如：中银大厦）；轿厢内无广告悬挂；约1/3楼宇设有液晶显示屏；主要特点主要特点中银大厦仙乐斯广场写字间的单元分隔写字间的
10、单元分隔单层面积在15002000平米左右，起租面积几十到几百不等，平均为150200平米；受使用者欢迎的写字间单元有如下特点：开间进深比不大于2；单元内无不规则柱子或柱网靠墙；房型方正；采光通风条件好；视野景观良好；区域区域名称名称标准准层面面积 起租面起租面积南京西路中信泰富1805150人民广场外滩中心2260150淮海中路香港新世界广场1800500虹桥万都中心180090徐汇区均瑶国际2333200浦东新区金茂大厦2588130写字间5主要特点主要特点金茂大厦卫生间卫生间写字楼的脸面写字楼的脸面l厕所距离最远的工作点不应大于50m。l厕所应设前室，前室内宜设置洗手盆。l厕所应有天然采
11、光和不向邻室对流的直接自然通风，条件不许可时，应设机械排风装置l卫生洁具数量应符合下列规定：1）男厕每40人设大便器一具，每30人设小便器一具(小便槽按每0.60m长度相当一具小便器计算)；2）女厕每20人设大便器一具3）洗手盆每40人设一具。办公建筑设计规范JGJ67-89以恒隆19楼为例，冈村家具到女厕路漫漫其修远兮天安中心、金茂大厦都没有设置恒隆19层3个蹲位有2个应为我们公司女同事准备哪个开发商如此舍得？卫生间6上海高档写字楼的上海高档写字楼的“脸面脸面”特征特征卫生间一般设3-4个隔间，50设有残疾人座便间洁具品牌多为TOTO科勒通长石材洗面台，设通长面镜设有洗手液盒、电动干手机、手
12、纸，高档防水防潮吊顶，高级瓷砖或石材墙、地面，大部分均不设前室；金茂大厦汇亚大厦天安中心卫生间6洁具的品牌及座便器的类型洁具的品牌及座便器的类型箭牌喜彪安华和成TOTO（日）科勒（美）美标（美）法恩莎（意）乐家（西）汉斯格雅（德）杜拉维特（德）劳芬（瑞士）贝朗（美）1000以内5000上下万元超漩式 虹吸漩涡式 虹吸喷射式 虹吸式 冲落式工作原理图示冲洗噪音 冲洗效果 水封面积 难以附着 用水量 地区水直接从座便器的喷嘴背后涌出，呈漩涡状沿内壁表面冲洗座便器分两路冲水，一路直接流向座便器内壁，另一路经由水封面下的小孔呈切线方向冲向水流，产生漩涡，将污物排出分两路冲水，一路直接流向座便器内壁，另
13、一路经由小孔直接喷射向水流，以此加大冲击力度，并产生虹吸作用不带喷嘴，完全依赖于水从坐圈沖入马桶內产生的快速水流充满回水弯管触发便桶內的污水产生虹吸，将污物排出座便器完全依靠水的落差所形成的驱动力量将污物排走日本日本美国中国日本美国中国日本美国中国欧洲中国海通证券大厦虹吸喷射卫生间6残疾人洗手间残疾人洗手间仙乐斯广场汇亚大厦金茂大厦仙乐斯广场卫生间6金茂大厦从实地走访的小陆家嘴、南京西路板块的顶级代表楼盘来看，只有约1/4的楼宇设残疾人洗手间。人性化的额外配置应包括：L型高低扶手、感应冲水设施、报警器。残疾人洗手间面积一般在35平米，座便器应比一般的高(450460mm)，方便与轮椅的对接。红
14、外线感应洁具红外线感应洁具红外线感应水龙头非常适用于公共洗手间等场所，使用方便、卫生，不会产生冒、漏、滴等现象，且制作、安装极为容易。上海高档写字楼中，使用感应水龙头的比例约为40；代表有：汇亚大厦、仙乐斯、都市总部大楼、中信泰富等。感应水龙头感应水龙头感应座便器感应座便器在上海高端写字楼宇中，红外线感应座便器的使用得较少；代表有：百腾大厦、汇亚大厦等。座便器感应器的价格不菲，以TOTO为例，报价约4000元。卫生间6卫生间花絮卫生间花絮都市总部大楼金茂大厦卫生间6中央空调与新风系统中央空调与新风系统空调/新风7大多数甲级办公楼的空调系统一般使用中央空调；主机间每楼或每层各设立一个，分户设置吊
15、顶风管系统；各户可自行选择开关和冷暖供给。但如果只有部分用户使用空调，也须打开整层设备；品牌一般采用进口大金空调或同级别其他品牌；每层的空调隔层大约占据约1-1.2米左右的空间。主要特点主要特点天花嵌入式分体空调VRV与与VAV空调系统空调系统 系统结构上类似于分体式空调机组，采用一台室外机对应一组室内机（一般可达16台）。采用变频控制方式，按室内机开启的数量控制室外机内的涡旋式压缩机转速，进行制冷剂流量的控制。设备占用的建筑空间比较小，而且更节能。因此更适合那些需经常独立加班使用的办公楼。 造价一般是普通空调系统的1.5倍左右，规模为256台室内机（办公面积约为5000M2）的投资概算约为2
16、72万元。 空调/新风7变风量系统（VAV）风机能耗可随负荷的变化而变化，较常规定风量系统（CAV）明显节约能耗；近几年来VAV空调系统在欧美和香港得到了广泛的应用。在深圳和上海使用得较少，代表有金茂大厦、汇丰银行大厦；造价较高，是普通VIV空调成本的1.5倍；变冷媒空调系统变冷媒空调系统Variable Refrigerant Volume变风量空调系统变风量空调系统 variable air volume 前沿前沿全适应空调系统全适应空调系统TAAS全适应空调系统示意图空调/新风7地台送风箱示意图世纪商贸广场已经开始使用一种超前产品全适应空调系统（TAAS）。TAAS布局上使用地台送风空调
17、系统（FPTU），在每个楼层配备2台可变风量空气处理机，通过冷盘管连接中央冷冻系统。新鲜空气经过处理后，送至每层的空气处理机，再经架空地台板下的环型风管送至办公层的每个角落。 新风系统新风系统将新风输入满足空调环境要求，可以通过三种方法实施。（一）全置换，用连续送入的外界新风挤排取代原来的环境空气。只用于特殊需要的小型环境中。例如环境试验室、特殊病房、矿山坑道作业区，应用较少。（二）局部置换，在大空调环境中一些需要重点确保较高要求的区域，采用定向定岗位吹送新风。例如一些工业生产流程中用这种按需吹送鲜风到工位上以保证较高要求。这种方式可以提高利用率降低新风耗量，降低能耗。（三）混合调节，对原来大
18、空调环境中超标的空气（如含氧量偏小，有害气体含量过高），用送入鲜风的方法混合，使之稀释后的大环境空气稳定保持在合格含量范围内写字楼新风量的国家规范标准为30立方米/小时人。金茂大厦办公区的空调选用世界先进的低温送风的变风量机组，新风量34立方米/秒/人,每层办公区还设有24只手动温控器,可使室温在19摄氏度-29摄氏度范围内任意调节。在空调系统的末端设有消音设备，为客人提供安静的办公环境。金茂大厦的空调设计已获美国供暖、制冷及空气调节工程师协会优秀设计奖.空调/新风75A智能化智能化OA（办公智能化）（办公智能化）要求办公楼具备完善的信息管理系统和办公系统化系统。BA（楼宇自动化）（楼宇自动化
19、）要求办公楼具备完备的电力供应管理系统，配置垂直升降客用电梯、消防电梯和设有监视装置的自动扶梯，以及配备具有监视、测量、控制等功能的空调系统、给排水系统和热力系统。CA（通讯智能化）（通讯智能化）要求办公楼配有高端的电信系统、宽带网络和无线网络。FA（消防智能化）（消防智能化）要求办公楼设有包括烟感、温感、消防栓、水流指示等自动报警系统。SA（安保智能化）（安保智能化）要求办公楼配置闭路电视监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、安保巡更系统和车库综合管理系统。智能化82003年楼宇自控系统品牌满意度调查结果恒隆广场安保系统金茂大厦车位配比车位配比车位9基本采用高级的、进口车库管理系统；停车场主要以地下停车库（基本为23层左右）结合地上停车场为表现形式；车位配置量基本为每层4-5个，每6090平方米出租面积提供1个机动车位。车位租金在15002000元/月。物业服务物业服务上海的写字楼相关服务已比较成熟，分工很细，像中高档写字楼的电梯、中央空调主机、中央空调水处理、锅炉、变配电、消防报警、楼宇自动控制系统、水泵及擦窗机等大部分主要系统和设备，一些高档建材表面的清洁、抛光、上蜡及渡膜工作，全部由外面的专业公司维护保养；物业管理10
