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1、上海江宁路项目上海江宁路项目 样板房装修建议样板房装修建议2011.11I.户型分析户型分析II.客源分析客源分析III.装修标准装修标准IV.推荐单位推荐单位V.特别案例特别案例房型编号房型编号房间号房间号面积面积套数套数占总套数占总套数百分比百分比 1103室106.410.4%1203室-1003室122.9593.6%2102室-1002（复式）113.4152.0%3101室-1001室108.4104.0%41103室189.8110.4%51102室150.4210.4%61101室177.6810.4%七号楼：合计七号楼：合计28套套房型编号房型编号楼栋楼栋房间号房间号面积面积
2、套套数数合计占总套数百分比占总套数百分比19号楼左单元105室98772.8%207室-707室9829号楼右单元202室-2102室65.75212811.2%9号楼左单元104室65.757206室-706室65.7539号楼左单元103室71.7293212.8%205室-705室71.729号楼右单元103室-2103室71.72232203室-2303室71.7239号楼右单元2402室99.19110.4%49号楼左单元101室。102室64.27186325.3%203室-903室64.27204室-904室64.279号楼右单元2203室。2403室64.2745104室-23
3、04室64.27205室-2105室64.2759号楼左单元202室-902室92.04883.2%九号楼：合计九号楼：合计221套套房型编号房型编号楼栋楼栋房间号房间号面积面积套数套数合计占总套数百分比占总套数百分比69号楼左单元201室-801室121.25772.8%79号楼右单元207室-1007室113.83993.6%79号楼右单元1107室-2107室111.6611135.2%2206室。2306室111.66289号楼右单元106室-2106室93.6420228.8%2205室。2305室93.64299号楼右单元101室-2201室100.8421218.4%109号楼左
4、单元806室151.39110.4%119号楼左单元906室129.9110.4%129号楼右单元901室115.9110.4%139号楼右单元2201室104.61110.4% 139号楼右单元2301室108.95110.4%149号楼右单元2406室168.77110.4%159号楼右单元2405室182.88110.4%169号楼右单元2403室。2404室118.51220.8%179号楼右单元2401室191.9110.40%I.户型分析户型分析II.客源分析客源分析III.装修标准装修标准IV.推荐单位推荐单位V.特别案例特别案例楼盘名称上青二期上青二期金廷金廷88华侨城华侨城9
5、89乐活居乐活居中海万锦城中海万锦城职业周边人群，私企业主，公司主管，公务员公司高层，上海及外地私企老板，政府官员公司高管，外籍人士，金融人士，大型私企业主区域内高级白领，婚房刚需城市精英，企业高管，政府官员年纪30-5035-6040-6025-4030-60对于内环内客户，各盘客户各异对于内环内客户，各盘客户各异由于内环内开盘楼盘不多，所以从上述个案可以看出，购买本区域楼盘的客由于内环内开盘楼盘不多，所以从上述个案可以看出，购买本区域楼盘的客户基本为财富阶层：私营业主、政府官员、生意人、企业中高层等，另外是户基本为财富阶层：私营业主、政府官员、生意人、企业中高层等，另外是优质新上海客群。优
6、质新上海客群。p区域来源分析：世代生活在上海的城市精英区域来源分析：世代生活在上海的城市精英/外地私企老板外地私企老板/企业高管企业高管p置业关注点：核心区域，精装品质置业关注点：核心区域，精装品质p客户特征：有着上海内环情节的二改客群客户特征：有着上海内环情节的二改客群p内环内的楼盘由于地理位置的特殊性，均定位在高端，但千万级单位去化有抗性p长寿板块没有竞争楼盘出现p本案成功关键：如何将项目以匹配内环内高品质房源表达出来本案成功关键：如何将项目以匹配内环内高品质房源表达出来p本案处于上海内环内核心区域，是本案的核心竞争力p项目小区环境压抑，同时周边的棚户区也面临一定抗性p华侨城已经将区域楼市
7、提升到行的高度，本案可以借风使力市场市场市场市场层面层面层面层面本体本体本体本体层面层面层面层面竞争竞争竞争竞争层面层面层面层面客户客户客户客户层面层面层面层面p政府的宏观调控逐步施压，楼市高价房和投资客层被连续打压p由于上海内环稀缺的地理资源，内环内房价依然可以保持在较高水平p伴着世博的发展，对其将会有进一步的发展，内环依然后上升的空间p市场内均以高端楼盘定位，精装小户型需求升温。区域购房以改善性需求为主，并伴有少量投资性需求本案客户界定：本案客户界定：拥有内环情结的中高端人群拥有内环情结的中高端人群1）长宁区生活的高端人群2）世代生活在上海的人群3）企业高管以及私企业主核心客户核心客户重要
8、客户重要客户偶得客户偶得客户1）追求身份地位的象征2）考虑将来自己户口以及教育问题3）富贵第二代有着上海内环情结的二改客层有着上海内环情结的二改客层长线投资客户外地客户核心客户核心客户特征匹配特征匹配第一类：第一类：在长宁区生活在长宁区生活的高端人群的高端人群大部分已有住房，购房目的主要是为了改善居住环境除了居住，还希望房子有升值空间、投资潜力房子代表自己的品味和身份习惯了在长宁区居住，不原意搬离太远对价格存在一定敏感，但喜欢更重要认为房子的口碑、品质都非常重要第二类：第二类：世代生活在上世代生活在上海的人群海的人群今后儿女的成长需要配备好的教育资源大部分已有住房，购房目的主要是为了再次改善居
9、住环境除了居住，还希望房子有升值空间、投资潜力习惯了在内环内居住，适应这样的生活对价格存在一定敏感，但喜欢更重要医院，周边配套和交通都很重要第三类：第三类：企业高管以及企业高管以及政府官员政府官员大部分已有住房，购房目的主要是为了改善居住环境除了居住，还希望房子有升值空间、投资潜力习惯了特定区域居住，不原意搬离太远对价格存在一定敏感，但喜欢更重要认为装修、房子质量都非常重要房子代表自己的身份，品质要好I.户型分析户型分析II.客源分析客源分析III.装修标准装修标准IV.推荐单位推荐单位V.特别案例特别案例南京锋尚国际南京锋尚国际材料表材料表2800厨房系统墙地面 大理石砖不锈钢压条橱 柜意大
10、利斯卡奥利尼”scavouni进口橱柜台面人造石厨房电器1、意大利elica脱排、德国kuppersbusch灶具；2、美国“MV”垃圾处理器；水盆龙头德国“杜拉维特”水槽、德国“汉斯格亚”龙头卫浴系统墙地面 仿大理石砖（大户型）、仿古砖（小户型）洁 具 杜拉维特，浴缸“卡德维”淋 浴 房钢化玻璃，酒店式把手，顶花洒及手持花洒同时配置龙头花洒汉斯格雅排水系统墙排水其它部分主卫配丹麦“丹佛斯”地热系统设备系统洗衣设备 不配置中央空调 混凝土采暖制冷辐射采暖系统新风系统置换式新风系统供热水装置澳大利亚“恒热”容积式中央热水器垃圾处理系统中央吸尘垃圾处理系统可视对讲bucnio其它户内门 德国wes
11、tag木门，铝合金Touchgate电子密码门禁锁，德国霍曼hormann防盗门移门铝合金移门楼梯实木，铝合金旋转楼梯地板多层实木复合地板玄关仿大理石不锈钢压条收纳系统定制实木贴皮内嵌式柜体顶棚4.7m*4.2m风光雨控电动遮阳系统天窗法国尚飞somfy电机窗台板、门槛石德国“旭格”铝合金，主卧室主卧室主卧室具备放欧洲规格大床的空间主卧室具备放欧洲规格大床的空间主卧室嵌入式欧洲进口衣柜主卧室嵌入式欧洲进口衣柜学生房和学习桌椅学生房和学习桌椅考虑到小伙伴们玩儿晚了在家留宿考虑到小伙伴们玩儿晚了在家留宿儿童房的高低床儿童房的高低床厨房厨房Poggenpohl橱柜橱柜,世界橱柜中的劳斯莱斯世界橱柜中
12、的劳斯莱斯洗碗机可以解除与客人共进晚餐后的尴尬洗碗机可以解除与客人共进晚餐后的尴尬款式新颖、低噪音、进风量大的抽油烟机款式新颖、低噪音、进风量大的抽油烟机带有阻尼系统的带有阻尼系统的Poggenpohl橱柜抽屉橱柜抽屉除洁具外还配有梳妆镜和柜除洁具外还配有梳妆镜和柜款式、品质世界第一的壁挂式款式、品质世界第一的壁挂式DURAVIT洁具洁具南京四季仁恒南京四季仁恒材料材料2500厨房系统墙地面 防大理石砖天 棚防水石膏板局部吊顶，含灯具橱 柜意大利“威乃达”进口橱柜台面人造石厨房电器1、“西门子”脱排、灶具、烤箱、洗碗机；2、美国“爱适宜”垃圾处理器；3、折叠式液晶电视水盆龙头德国“泊浪高”水槽
13、、澳大利亚“皇冠”龙头卫浴系统墙地面 仿大理石砖（大户型）、仿古砖（小户型）天 棚 防水石膏板吊顶外刷耐水环保乳胶漆，含灯具 洁 具 德国“keramag”（凯乐玛）、美国“KOHLER”淋 浴 房钢化玻璃，酒店式把手，顶花洒及手持花洒同时配置龙头花洒德国“高仪”其它部分主卫配丹麦“丹佛斯”地热系统设备系统洗衣设备 德国进口“西门子”洗衣机、烘干机中央空调 日本“东芝”中央空调新风系统美国“布朗”空气置换系统 供热水装置澳大利亚“恒热”容积式中央热水器可视对讲韩国“三星”其它户内门 定制实木贴皮门移门美国“史丹利”（STANLEY ）地板多层实木柚木地板玄关仿大理石玻化砖收纳系统定制实木贴皮柜
14、体窗台板、门槛石西班牙纯进口雅士美米黄大理石【设计公司设计公司】台湾喜牧（南京）台湾喜牧（南京）装修房装修房设计施工细节设计施工细节l地板铺设一般顺光，且铺设面过大导致起拱或发出异响，如何分隔？地板铺设一般顺光，且铺设面过大导致起拱或发出异响，如何分隔？做法是：设置不锈钢压条；四季仁恒的做法是嵌入式石材门槛做法是：设置不锈钢压条；四季仁恒的做法是嵌入式石材门槛l地面不同材料的交接处如何处理？地面不同材料的交接处如何处理？我们的做法是：设置不锈钢压条；四季仁恒的做法是嵌入不锈钢条，或铺设嵌入式石材门槛我们的做法是：设置不锈钢压条；四季仁恒的做法是嵌入不锈钢条，或铺设嵌入式石材门槛装修房装修房设计
15、施工细节设计施工细节l厨房、卫生间、玄关地面选用仿石材的砖，效果同样突出厨房、卫生间、玄关地面选用仿石材的砖，效果同样突出l开敞式厨房还是封闭式厨房，对角推拉门即可解决开敞式厨房还是封闭式厨房，对角推拉门即可解决装修房装修房设计施工细节设计施工细节l窗台板的倒角做法精细且美观窗台板的倒角做法精细且美观l地板、踢脚、门、门套、木做背景墙面、柜体等所有木做系统全部采用接近的木色，效果统一地板、踢脚、门、门套、木做背景墙面、柜体等所有木做系统全部采用接近的木色，效果统一l酒店式淋浴隔断门，同时配置顶花洒与手持花洒酒店式淋浴隔断门，同时配置顶花洒与手持花洒装修房装修房设计施工细节设计施工细节l放在玄关
16、柜里的中央热水器放在玄关柜里的中央热水器l入口处的照明总控开关，离开家门，按此开关即可关闭所有的灯源入口处的照明总控开关，离开家门，按此开关即可关闭所有的灯源l层高可达到层高可达到3.3m，做中央空调绰绰有余，不感觉压抑。吊顶线条简洁。，做中央空调绰绰有余，不感觉压抑。吊顶线条简洁。行政走廊行政走廊l石材踢脚线、石材地面马赛克拼花石材踢脚线、石材地面马赛克拼花l铸铝入户门，号称铸铝入户门，号称2 2万万/ /樘，斯达康入户刷卡密码锁，墙纸墙面樘，斯达康入户刷卡密码锁，墙纸墙面l每户入口前的马赛克地面拼花每户入口前的马赛克地面拼花I.户型分析户型分析II.客源分析客源分析III.装修标准装修标准
17、IV.推荐单位推荐单位V.特别案例特别案例单位简介联系方式网址B&Q隶属于世界500强企业之一的英国翠丰集团是世界第三，欧洲第一的大型国际装饰建材零售集团 021-50590088http:/ 属于法国圣戈班集团，是其进入亚洲的第一家建材销售商 021-64392131 http:/ 高氏设计高氏设计上海住总与新加坡高氏兄弟合资经营，国家设计乙级、施工二级资质 021-61118550 13641932930www.sh- 伍兹贝格伍兹贝格 拥有140多年历史的伍兹贝格，是当今在亚太地区最知名的建筑事务所之一 021 -63565999 著名商办地标为主Ateam 加拿大国际性设计机构，来自于北美、欧洲、亚洲及其他国家的执牌建筑师、建筑设计人员以及本地优秀 建筑师13701621009南京喜牧南京喜牧1978年喜牧设计工作室创立，立于精品设计规划、注重室内外空间与自然结合以及专业的创新意识，025|-84511266 （台湾）（台湾）TUL是由两家实力雄厚且在设计行业领域处于核心地位的企业共同出资联合组建的一家旨在积极探索建筑规划设计与景观设计的全新经营模式的国际联合设计机构 13002165608韩冰韩冰http:/ END
