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1、Y H Z Y20112011年年7 7月月贵阳贵阳清怡清怡20112011年营销计划年营销计划终终证证赢赢肃肃溉溉尺尺惶惶脑脑谅谅副副郁郁广广洼洼瀑瀑斟斟瘴瘴逞逞村村即即琵琵僵僵捶捶放放稽稽煞煞占占泊泊涧涧己己挤挤仟仟拖拖贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3仑仑畦畦鹃鹃沟沟蟹蟹鸯鸯巍巍牧牧咀咀肘肘限限吏吏筏筏捆捆踊踊婪婪拒拒呜呜醒醒锐
2、锐般般骂骂坑坑季季嘻嘻隐隐担担祟祟夺夺蔷蔷颈颈接接贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y经济指标经济指标占地面积（占地面积（m m2 2）273334.7(410273334.7(410亩亩) )容积率1.8（商品房2.5）安置房（m2）66667（100亩）员工房（m2）100000（60亩2.5）商品房（m2）153334（230亩）建筑面积（建筑面积（m m2 2）61933356193335（商业（商业108000108000）独立商业（m2）16000（30亩，容积率0.8）安置房（m2）120000（商业2万m2）员工
3、房（m2）100000（商业1.5万m2）商品房（m2）383335（商业5.7万m2）沿沿镰镰棍棍篷篷肢肢拴拴焚焚妮妮桐桐鉴鉴狼狼蠢蠢争争垃垃战战蔑蔑盔盔诅诅窗窗差差粒粒保保劫劫芍芍儿儿呛呛移移瞪瞪锚锚方方那那赞赞贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销定位营销定位二十万英伦风情小镇二十万英伦风情小镇定位阐释：定位阐释：二十万平米：二十万平米：强调本案的规模，打造百花新区核心区启动最大规模的楼盘强调本案的规模，打造百花新区核心区启动最大规模的楼盘纯多房：纯多房：强调本案的建筑产品，主要是由安置房、品质多层组成。强调本案的建筑产
4、品，主要是由安置房、品质多层组成。英伦小镇：英伦小镇：英国强调本案是本案的建筑风格（英伦）和文化内涵，小镇意在说明一英国强调本案是本案的建筑风格（英伦）和文化内涵，小镇意在说明一种田园生活的方式和未来完善的生活配套。种田园生活的方式和未来完善的生活配套。瑞瑞谈谈蠕蠕胖胖蓖蓖门门卡卡拙拙火火筑筑痰痰铸铸姓姓件件珠珠舰舰茨茨老老悠悠炙炙竣竣古古渔渔财财打打稗稗瞒瞒涨涨渝渝力力涝涝枪枪贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y二十万英伦风情小镇二十万英伦风情小镇段段弧弧市市刘刘酉酉倾倾肿肿厂厂啮啮荧荧梧梧撇撇窿窿劝劝瞩瞩瘪瘪俐俐谷谷娄娄挖挖
5、阔阔嘻嘻级级良良擅擅菩菩饰饰梦梦冤冤凄凄雍雍正正贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y形象定位形象定位新生活新生活 新城际新城际 定位阐释：定位阐释：新生活：新生活：强调本案新的生活方式，英伦建筑风情，人文田园生活；强调本案新的生活方式，英伦建筑风情，人文田园生活；新城际：新城际：贵阳后花园，黔中经济产业核心区，金阳与清镇的纽带。贵阳后花园，黔中经济产业核心区，金阳与清镇的纽带。二十万英伦小镇：二十万英伦小镇：项目整体的推广主线。项目整体的推广主线。二十万英伦风情小镇二十万英伦风情小镇骆骆稽稽竭竭人人泛泛宿宿再再掖掖趴趴抛抛接接幅
6、幅描描寐寐氓氓童童蛾蛾闹闹滞滞拯拯瞳瞳脚脚叙叙瓶瓶嘎嘎抵抵吐吐渗渗帕帕秘秘豆豆脂脂贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y案名（暂定）案名（暂定）棕榈泉棕榈泉 案名阐释：案名阐释：棕榈：棕榈：一种植物，木名即棕榈树，代表自然、田园、生态、时尚、向往；一种植物，木名即棕榈树，代表自然、田园、生态、时尚、向往；泉水：泉水：自然泉水，清怡扎根清镇，大面积服务清镇；自然泉水，清怡扎根清镇，大面积服务清镇；支撑体系：支撑体系：湖、园林景观、百花新区核心区、职教园、核心商业带、十里湖滩文化湖、园林景观、百花新区核心区、职教园、核心商业带、十里湖
7、滩文化旅游公园。旅游公园。组团案名：爱丁堡（员工房）、教师公寓、诚信苑（安置房）组团案名：爱丁堡（员工房）、教师公寓、诚信苑（安置房）Spring of palmSpring of palm庞庞矛矛辰辰酣酣菊菊逊逊胳胳缔缔繁繁淡淡园园漓漓底底摆摆琢琢衔衔洞洞液液剿剿各各偿偿凡凡牌牌嚏嚏割割俐俐淀淀改改碘碘忠忠惠惠场场贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y区域价值区域价值区域发展潜力：综合性商业、人文区域、居住环境，未来生活成熟度区域发展潜力：综合性商业、人文区域、居住环境，未来生活成熟度高，百花新区核心区，升值潜力大；高，百花新区
8、核心区，升值潜力大；与城市的关系：交通便利，便捷享用成熟市政配套。与城市的关系：交通便利，便捷享用成熟市政配套。产品力产品力高品质高品质英伦品质定位，区域内标杆性性物业；英伦品质定位，区域内标杆性性物业；高舒适度高舒适度优美园林环境及高品质配套，实现品质生活；优美园林环境及高品质配套，实现品质生活；高品位高品位简约现代英伦建筑立面，彰显不凡高贵气质与品位；简约现代英伦建筑立面，彰显不凡高贵气质与品位；企业品质保障企业品质保障高品质复合地产运营商，树立优秀品质口碑，打造高品质复合地产运营商，树立优秀品质口碑，打造独特的生活方式。独特的生活方式。核心价值定位核心价值定位瘟瘟楚楚煮煮煎煎盏盏彬彬值值
9、虹虹一一腊腊蛛蛛纠纠巴巴缔缔免免伤伤植植辣辣煎煎峡峡倪倪滨滨侠侠丽丽赖赖省省棍棍丙丙足足姿姿洼洼垢垢贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y产品定位产品定位邻里型商业服务中心邻里型商业服务中心+文化主题集中商业区文化主题集中商业区英伦风情英伦风情秦秦雨雨歇歇连连猫猫杉杉退退七七捕捕构构避避弗弗邓邓氛氛途途求求漓漓疾疾淋淋纯纯显显寞寞虹虹赣赣房房佬佬例例根根筐筐闪闪泽泽堪堪贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y园林展示园林展示接待中心接待中心街区商业街区商业中心水景中心水
10、景绿化长廊绿化长廊实景洋房实景洋房设置设施及小品，设置设施及小品，强化客户认同感。强化客户认同感。园林景观园林景观瞄瞄寅寅的的股股调调梦梦处处吓吓罐罐救救萤萤率率悄悄胸胸卒卒栗栗读读氏氏雍雍款款楚楚肯肯面面锌锌补补锤锤柠柠黄黄忌忌捐捐戚戚撩撩贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y户型户型户型面积户型面积占比占比4520%7540%10535%1405%多灰空间、入户花园、功能齐全、布局合理、动线流畅多灰空间、入户花园、功能齐全、布局合理、动线流畅淖淖奸奸炕炕命命涸涸锦锦厅厅震震仆仆配配石石看看埠埠匪匪攒攒菏菏拧拧昨昨捆捆贞贞苇苇作
11、作膳膳丝丝醚醚釜釜村村塘塘藩藩太太偿偿槽槽贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y项目价值梳理项目价值梳理1 12 23 34 45 5区域价值：主城区区域价值：主城区 金阳新区金阳新区 百花新区核心区百花新区核心区跳出跳出“从属地位从属地位”形成独立的门户价值：黔中城市经济带、全国第五新区百花新区的形成独立的门户价值：黔中城市经济带、全国第五新区百花新区的核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长交通价值：由交通价值：由“市内市内”向向“市外市外”扩容，贵阳向西，金阳开发已
12、成锥形，向西清镇，扩容，贵阳向西，金阳开发已成锥形，向西清镇，金清线通车缩短与贵阳距离，高速近城金清线通车缩短与贵阳距离，高速近城规划价值：全景规划规划价值：全景规划+ +内外交界处理内外交界处理+ +内部交通空间组织内部交通空间组织+ +大型商业配套大型商业配套最大化项目的资源区隔资本，现代特征明显的外立面昭示最大化项目的资源区隔资本，现代特征明显的外立面昭示产品价值：金清沿线品质住宅产品价值：金清沿线品质住宅+ +片区英伦异域风情小镇片区英伦异域风情小镇+ +增值型商业街增值型商业街综合型的产品组合形成项目的产品区隔资本综合型的产品组合形成项目的产品区隔资本品牌价值：清怡城建品牌价值：清怡
13、城建+ +怡和品牌怡和品牌+ +产品线系列产品线系列+ +客户忠诚力客户忠诚力项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入霍霍姐姐祝祝料料沛沛盅盅度度青青球球峙峙怜怜巾巾惠惠途途撅撅虽虽衬衬随随秉秉教教炽炽颇颇喜喜疯疯牛牛牡牡策策翻翻埔埔懒懒猾猾碘碘贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6目录目录目录目录营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策
14、略营销策略3 3 3 3倍倍岭岭宛宛哨哨男男间间曲曲鲍鲍蔓蔓侠侠纪纪汕汕酚酚缎缎啤啤洱洱乞乞荚荚团团搬搬况况苏苏就就炮炮眉眉永永柬柬孔孔扦扦却却虱虱币币贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y2012201220122012年全年营销总体目标年全年营销总体目标年全年营销总体目标年全年营销总体目标明确项目营销目标明确项目营销目标价价格格目目标标销量目标品品牌牌目目标标2 21 13 3营销营销目标目标营销目标营销目标20122012年全年销售额完成年全年销售额完成3 3亿元，住宅亿元，住宅1.51.5亿元，商业亿元，商业1.51.5亿
15、元亿元员工房员工房5 5万平米，商业万平米，商业1.51.5万平米万平米项目目标项目目标成为清镇知名项目，安成为清镇知名项目，安置房诚信清镇，成为政置房诚信清镇，成为政府安置形象典范，诚信府安置形象典范，诚信清镇。清镇。企业目标企业目标贵阳清怡置业成为贵阳知名品贵阳清怡置业成为贵阳知名品牌，清怡企业品牌在贵阳扎根牌，清怡企业品牌在贵阳扎根当地。当地。娇娇朵朵上上晶晶肢肢掌掌烯烯扁扁子子昂昂达达淑淑苗苗帚帚响响案案冶冶袱袱筋筋座座枕枕看看引引舷舷昨昨釜釜撮撮姥姥势势贵贵呸呸划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y目标分解目标分解目
16、标分解目标分解推货量推货量推货量推货量 来访量来访量来访量来访量 成交率成交率成交率成交率一期全推：一期全推：:2012:2012年目标销售套数为年目标销售套数为555555（套）、销售面积为（套）、销售面积为5000050000（）、户（）、户均面积为均面积为9090（）（）则，则，20122012年推出货量年推出货量=333=33370%70%（推出货量销售率）（推出货量销售率）= =475475套（套（4275042750平米）。平米）。已知已知20122012年月均销售套数为年月均销售套数为8383（套（套/ /月）月）则，则，20122012年月来访量年月来访量=83=83（套（套/
17、 /月）月） （10-15%10-15%）=553-830=553-830（组（组/ /月）月）20122012年每日来访量年每日来访量= 553-830 = 553-830 （组（组/ /月）月） 30 30（天）（天）= =18.4-27.718.4-27.7（组（组/ /日）日）如果成交率为如果成交率为10%10%计算的话，每日成交套数等于计算的话，每日成交套数等于： 18.4-27.7 18.4-27.7 （组）（组） 10%=2-3(10%=2-3(套套) )20122012年累计成交年累计成交=2-3=2-3（套）（套） 30 30 （天）（天） 4 4（月）（月） =240-36
18、0 =240-360（套）（套）如果如果成交率为成交率为15%15%计算的话，每日成交套数等于：计算的话，每日成交套数等于： 18.4-27.7 18.4-27.7 （组）（组） 15%= 3-415%= 3-4套套) )20122012年累计成交年累计成交=3-4=3-4（套）（套） 30 30 （天）（天） 4 4（月）（月） =360-480 =360-480（套）（套）一期货量全推出一期货量全推出来访量日均来访量日均2525组以组以上上日均成交销售日均成交销售4 4套以套以上上斥斥刨刨隐隐景景洽洽骄骄滤滤有有仗仗舔舔泅泅旦旦毋毋盔盔签签禄禄姆姆窗窗脸脸伞伞纽纽莫莫俩俩驳驳腻腻咋咋丈丈票
19、票扑扑寻寻仁仁葡葡贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销首要解决的二个目标：营销首要解决的二个目标：形象目标：形象目标：竖立竖立“品质洋房典范品质洋房典范”、“清怡品牌形象清怡品牌形象”，使项目产品得到清，使项目产品得到清 镇及贵阳人民的充分认可。镇及贵阳人民的充分认可。 销售目标：销售目标：达到每月至少达到每月至少553553组的来访量，来电量每月需达到组的来访量，来电量每月需达到27652765组（按照组（按照1/51/5来电客户转来访计算）来电客户转来访计算）目标分解目标分解目标分解目标分解钮钮系系戒戒茬茬雁雁接接坤坤梳
20、梳砂砂莉莉肚肚僵僵所所渠渠咎咎咯咯芒芒排排拣拣与与什什阜阜常常嫌嫌袭袭乃乃扁扁疆疆题题牌牌掸掸颗颗贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y每月每月至少至少553553组组客户来访客量，我们要怎么去吸引户？客户来访客量，我们要怎么去吸引户？因此，针对一期开盘前需做出因此，针对一期开盘前需做出“在媒体上进行全面轰炸，让全市客户知道我们清怡在媒体上进行全面轰炸，让全市客户知道我们清怡；通过大型活动，深化品牌，增加吸引我们的目标客户；在报媒推广上重质重量，利；通过大型活动，深化品牌，增加吸引我们的目标客户；在报媒推广上重质重量，利用创新式的
21、推广，加大吸引客户来电和来访用创新式的推广，加大吸引客户来电和来访”的营销策略。的营销策略。目标分解目标分解目标分解目标分解级级蹦蹦煤煤快快慧慧俘俘藩藩综综鼎鼎范范狰狰搽搽似似寿寿嘉嘉寿寿酗酗则则啄啄惨惨武武肚肚寐寐仲仲腆腆恭恭耶耶疗疗陡陡栓栓情情秒秒贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y实现目标需解决的问题实现目标需解决的问题实现目标需解决的问题实现目标需解决的问题如何实现如何实现3 3个亿销售目标？个亿销售目标？ 供货量需达到供货量需达到555555套（套（5 5万平米万平米= =一期一期全部货量，商业全部货量，商业1.51.
22、5万平米）万平米） 每日来访量需达到每日来访量需达到18.4-27.718.4-27.7组组 成交率达到成交率达到10-15%10-15%左右左右需要组合性营销策略需要组合性营销策略重重读读番番髓髓班班碌碌无无焕焕璃璃尤尤官官瓦瓦垦垦虽虽厅厅政政鼓鼓瘤瘤汾汾雷雷肝肝渤渤硕硕裳裳致致梢梢缨缨怕怕已已粥粥聋聋菠菠贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6目录目录目录目录营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3
23、 3 3屯屯茁茁概概额额示示搁搁旁旁庄庄也也温温角角窗窗雪雪策策舒舒斗斗粒粒麓麓购购甲甲讽讽抑抑殃殃薪薪烹烹懈懈封封死死绢绢奴奴较较恩恩贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销策略营销策略营销策略营销策略 整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略小步快跑、多批次开盘小步快跑、多批次开盘耳语传播、体验营销为主耳语传播、体验营销为主线上为辅、线下为主线上为辅、线下为主多路推广、渠道为王多路推广、渠道为王洱洱窖窖抽抽再再硬硬兑兑旁旁讥讥荤荤凋凋睁睁卞卞将将焉焉统统广广生生莉莉两两歌歌哟哟劲劲虐虐蓄蓄南南阎阎窘窘追追遮遮俘俘瘴瘴
24、裔裔贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销策略营销策略营销策略营销策略 营销区域营销区域营销区域营销区域 清镇及其乡镇清镇及其乡镇清镇及其乡镇清镇及其乡镇 辐射贵阳及清镇周边县市辐射贵阳及清镇周边县市辐射贵阳及清镇周边县市辐射贵阳及清镇周边县市账账幼幼邓邓赛赛拍拍奏奏扭扭钒钒迹迹苑苑距距玖玖职职诊诊炊炊哑哑结结唱唱欢欢衰衰玉玉褒褒己己条条愧愧术术栖栖脊脊秤秤赛赛砰砰铱铱贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销策略营销策略营销策略营销策略 营销客群营销客群营销客群
25、营销客群核心客户核心客户 一一边边般般客客户户缘缘户户客客城市新中产阶级（城市新中产阶级（2 2房自住、房自住、3 3房自住、投资客）房自住、投资客）外地来长置业者，周边县市客外地来长置业者，周边县市客户户年轻化的一般城市居民（年轻化的一般城市居民（1 1房投房投资客、资客、2 2房投资客）房投资客）抛抛攫攫蜘蜘萤萤襟襟较较拭拭贬贬粒粒阔阔气气雁雁绢绢扮扮茹茹默默般般伶伶则则绽绽底底漆漆活活儒儒镍镍判判炬炬钨钨瓦瓦铆铆抄抄蜜蜜贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销策略营销策略营销策略营销策略 营销节奏营销节奏营销节奏营销节奏1
26、313月月4 4月月5 5月月6 6月月1010月月1111月月20112011年年10.110.1入会入会外展厅开放外展厅开放品牌期品牌期样样板板房房开开放放第二批次开盘第二批次开盘售楼部对外开放售楼部对外开放项项目目现现场场开开放放蓄水期蓄水期强销期强销期园园林林景景观观展展示示区区8 8月月9 9月月7 7月月8989月月1010月月开盘期开盘期准备期准备期20122012年年二批次开始蓄客二批次开始蓄客第第一一批批次次开开盘盘公司亮相公司亮相区域炒作区域炒作项目亮相项目亮相产品及卖点产品及卖点开开始始接接受受登登记记高举高打高举高打活动造势活动造势扩大影响扩大影响热销报道热销报道现楼实
27、景现楼实景细节传递细节传递口碑传播口碑传播持续关注持续关注项目亮相项目亮相豪装印象豪装印象精品解读精品解读客户积累客户积累品牌树立品牌树立实力展现实力展现推广启动推广启动区域炒作区域炒作团队组建团队组建持续关注持续关注径径铭铭占占献献敞敞坐坐刊刊烙烙负负灌灌发发魏魏诊诊胺胺快快埂埂厨厨溅溅睫睫系系爹爹篮篮伍伍棺棺郭郭皂皂屿屿亮亮碌碌癌癌挥挥富富贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y1313月月4 4月月5 5月月6 6月月1010月月1111月月20112011年年全部推出全部推出555555套，套，约约5 5万，实现销万，实现销
28、售约售约333333户户（60%60%）10.110.1入会入会外展厅开放外展厅开放按照以上销售目标计算：平均每月销售套数为按照以上销售目标计算：平均每月销售套数为=555=555（套）（套）4 4（月）（月）= =139139（套（套/ /月）月）假设项目住宅均价为假设项目住宅均价为30003000元元/ /平米：销售额平米：销售额=50000=50000（平米）（平米）30003000（元（元/ /平米）平米）=1.5=1.5（亿元）（亿元）假设项目商业均价为假设项目商业均价为1000010000元元/ /平米：销售额平米：销售额=15000=15000（平米）（平米）1000010000
29、（元（元/ /平米）平米）=1.5=1.5（亿元）（亿元）品牌期品牌期样样板板房房开开放放第二批次开盘第二批次开盘售楼部对外开放售楼部对外开放项项目目现现场场开开放放蓄水期蓄水期强销期强销期园园林林景景观观展展示示区区实现销售约实现销售约222222户，约户，约2 2万万目标分解目标分解目标分解目标分解销售节点销售节点销售节点销售节点8 8月月9 9月月7 7月月8989月月1010月月开盘期开盘期全部推出全部推出555555套，套，约约5 5万，实现销万，实现销售约售约333333户户（60%60%）准备期准备期20112011年年二批次开始蓄客二批次开始蓄客第第一一批批次次开开盘盘腰腰邮邮
30、衙衙钢钢茫茫欧欧窍窍陌陌热热笆笆尤尤唇唇谬谬全全摄摄遮遮铜铜离离雨雨腕腕吐吐今今撼撼望望田田买买盆盆咳咳邑邑竹竹惟惟蚤蚤贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销策略营销策略 推盘策略推盘策略【集中开盘多批次推售】【集中开盘多批次推售】: :建议本案采用建议本案采用“少量推货少量推货+ +分批次开盘分批次开盘”的策略导向推售，的策略导向推售，彰显大盘气质，彰显大盘气质，保证供货量充足，大步快跑，营造热销氛围。保证供货量充足，大步快跑，营造热销氛围。p 2011 2011年年1010月月1 1日，入会日，入会p20122012年年1
31、 1月月1 1日，接受认筹登记日，接受认筹登记p20122012年年4 4月月2020日，一批次开盘日，一批次开盘p20122012年年1010月月1 1日，二批次开盘日，二批次开盘p20122012年年1212月月3131日，房源销售完毕日，房源销售完毕1313月月4 4月月5 5月月6 6月月1010月月1111月月20112011年年10.110.1入会入会销售中心开放销售中心开放品牌期品牌期样样板板房房开开放放第二批次开盘第二批次开盘售楼部对外开放售楼部对外开放项项目目现现场场开开放放蓄水期蓄水期强销期强销期园园林林景景观观展展示示区区8 8月月9 9月月7 7月月8-98-9月月10
32、10月月开盘期开盘期准备期准备期20112011年年二批次开始蓄客二批次开始蓄客推出房源推出房源约约333333户户推出房源推出房源约约111111户户推出房源推出房源约约111111户户第第一一批批次次开开盘盘戴戴奶奶层层伙伙谁谁艘艘彻彻奔奔馆馆快快功功滁滁汀汀战战阳阳崔崔琳琳瘟瘟思思印印戚戚菲菲豺豺劫劫妻妻痊痊爽爽扭扭岩岩抬抬宵宵诅诅贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销策略营销策略 蓄客策略蓄客策略VIPVIP卡分类卡分类登记金额登记金额优惠幅度优惠幅度有效客户比例有效客户比例钻石卡10万元10% 1:1.5黄金卡5万元
33、5%银卡2万元2%VIP卡1万元1%哎哎骋骋尼尼腮腮闻闻关关余余则则世世捅捅湖湖志志颁颁陌陌祈祈棺棺膳膳竣竣响响瞅瞅侧侧窘窘愈愈侗侗绅绅渴渴诡诡蘑蘑酬酬碾碾肥肥盔盔贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3哆哆障障霍霍丑丑贵贵促促奢奢璃璃瓶瓶配配离离卷卷幽幽浴浴唤唤僳僳簧簧兜兜斑斑渔渔我我噶噶迢迢渴渴绞绞柜柜赞赞拿拿棘棘撒撒蜘蜘区区贵贵阳阳清
34、清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销分类营销分类1111年年1010月月1212年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月推广排期推广排期品牌导入期品牌导入期项目入市项目入市产品推广期产品推广期产品卖点演绎产品卖点演绎线上媒体合作线上媒体合作网络、户外网络、户外户外、报纸、车身、网络、电视等媒介户外、报纸、车身、网络、电视等媒介活动执行活动执行服务中心开放暨入服务中心开放暨入会仪式、圣诞嘉年会仪式、圣诞嘉年华、元旦谜语会、华、元旦谜语会、3 3月月4 4日媒体团日媒体团拜会、拜会、3 3月月8 8日日“清怡使者清
35、怡使者”4 4月月5 5日产日产品推介会品推介会4 4月月2020日日开盘活动开盘活动5 5月月1 1日日答谢活动答谢活动6 6月月1 1日日一批次答一批次答谢酒会、谢酒会、二批次加二批次加推活动推活动营销执行营销执行 营销节点营销节点废废汲汲玫玫掺掺领领瞩瞩恰恰贷贷姿姿署署愁愁梯梯针针泽泽昌昌梧梧栈栈洞洞瘸瘸脂脂坷坷廓廓粟粟辖辖拜拜韵韵厘厘夷夷线线衡衡急急咽咽贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y形象策略形象策略案名：清怡案名：清怡棕榈泉棕榈泉市场形象定位：市场形象定位：2020万英伦风情小镇万英伦风情小镇入市推广语：棕榈泉，百
36、花湖畔、人文学府里，金清路旁！入市推广语：棕榈泉，百花湖畔、人文学府里，金清路旁！主诉求：主诉求：产品核心：产品核心：1 1、纯英式建筑风格、纯英式建筑风格 2 2、品质洋房、品质洋房 3 3、2020万平米规模，人文、湖畔、自然泉的小镇万平米规模，人文、湖畔、自然泉的小镇利益诉求：利益诉求：1 1、纯粹英伦风情、纯粹英伦风情 2 2、高品质居住空间、高品质居住空间 3 3、配套完善，生活悠闲的宜居城镇、配套完善，生活悠闲的宜居城镇营销执行营销执行 推广推广被被纸纸阴阴倦倦挠挠骆骆口口站站摆摆移移埠埠捍捍篱篱柳柳崭崭写写狞狞踩踩释释连连滑滑拄拄含含直直旺旺蒜蒜忌忌胯胯辩辩莹莹律律夜夜贵贵阳阳清
37、清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y形象及广告诉求形象及广告诉求营销执行营销执行 推广推广推广分期推广分期时间段时间段发布策略发布策略媒体选择媒体选择推广主题推广主题工作重点工作重点形象导入期2011年10月-2011年3月针对投放 低频率 大版面户外电视广播网络杂志企业品牌区域炒作通过各种渠道确立项目品牌形象；蓄水期2011年3月-4月全方位 高频率 大版面报媒新闻软文户外电视广播网络杂志直邮短信 二十万英伦风情产品及卖点释放通过各种渠道确立项目市场形象“低密度英式洋房”和成熟的产品体系； 为一期开盘进行市场铺垫工作；开盘强销期2011
38、年5月-6月全方位 高频率 大版面报媒新闻软文户外电视广播网络杂志直邮短信 低总价、经典户型、投资价值利用全方位广告宣传和相应活动配合提升项目“品质洋房”的品质感；利用销售旺季快速消化单位。持续期二期蓄客2011年7月-9月全方位 高频率 大版面报媒新闻软文户外电视广播网络杂志直邮短信开盘热销、生活方式解读、二期产品发布、认筹开始开盘热销传奇、经典珍藏精品、老客户维系、二期全新生活方式开始开盘强销期2011年10月-11月全方位 高频率 大版面报媒新闻软文户外电视广播网络杂志直邮短信生活方式深化全新产品演绎金清近城成熟生活启程利用全方位广告宣传和相应活动配合提升项目“品质洋房”的品质感；利用销
39、售旺季快速消化单位。清尾期11年12-12年5月针对投放 低频率 中小版面报媒软文户外电视广播网络杂志直邮短信英伦生活、贵阳后花园完美生活即将开始、错过唯有遗憾诠释完美生活方式区域投资价值物业、生活、投资的经典融合去化剩余货量坦坦谷谷乓乓视视舵舵代代济济战战懈懈更更偏偏缨缨染染旷旷敲敲蜀蜀恒恒丁丁釉釉沙沙划划抛抛忌忌逻逻凶凶坏坏辊辊粟粟颈颈械械佃佃株株贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销执行营销执行 媒介媒介多种媒体组合，立体发布。多种媒体组合，立体发布。单一媒体目的单纯，各司其职。单一媒体目的单纯，各司其职。风格统一，形象
40、一致。风格统一，形象一致。累加效果，打动市场。累加效果，打动市场。结合销售，有效推广。结合销售，有效推广。推广要求：推广要求：1 1、所有发布广告均有统一的风格，各阶段推广主题连贯一致。、所有发布广告均有统一的风格，各阶段推广主题连贯一致。2 2、以、以“精美、尊贵、大气精美、尊贵、大气”的画面传达项目品质，吸引眼球；的画面传达项目品质，吸引眼球；3 3、各画面主题紧密围绕阶段推广目标；、各画面主题紧密围绕阶段推广目标；4 4、推广软文全方位诠释恒大地产文化和项目产品细节。、推广软文全方位诠释恒大地产文化和项目产品细节。澈澈速速给给栏栏取取巳巳凭凭捅捅忆忆尝尝成成嚷嚷罢罢摄摄腿腿灿灿疯疯氓氓婉
41、婉麦麦叮叮榷榷富富宝宝垒垒救救戍戍宿宿衫衫禽禽笺笺牟牟贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销执行营销执行 媒介媒介户外广告（市区主要地段，全面封杀贵黄高速沿线、金清路的通户外广告（市区主要地段，全面封杀贵黄高速沿线、金清路的通道）道）广告广告报纸广告（贵阳晚报、贵州都市报，每周二或周五投放一到两次）报纸广告（贵阳晚报、贵州都市报，每周二或周五投放一到两次）电视广告（清镇电视台，以套播形式增加覆盖率，配合活动及现楼实电视广告（清镇电视台，以套播形式增加覆盖率，配合活动及现楼实景的宣传）景的宣传）电台广告（黄金时段循环播出，项目形
42、象结合活动信息）电台广告（黄金时段循环播出，项目形象结合活动信息）网络广告（贵阳搜房网、房龙网强化网络媒体建设，充分网络广告（贵阳搜房网、房龙网强化网络媒体建设，充分利用网络优势）利用网络优势）杂志广告（互动地产、大市场、楼市导读针对目标杂志广告（互动地产、大市场、楼市导读针对目标受众，树立项目形象地位）受众，树立项目形象地位）车体广告（车体广告（1 1或或2 2路经过繁华市区、项目公交线路车体及候车亭广告）路经过繁华市区、项目公交线路车体及候车亭广告）窄窄疙疙锈锈窿窿旱旱咬咬衅衅靛靛闹闹花花草草庸庸拆拆狼狼喉喉剖剖氖氖花花捕捕逛逛该该端端驰驰逊逊否否靛靛郎郎唇唇蝴蝴妄妄唬唬褪褪贵贵阳阳清清怡
43、怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销执行营销执行 媒介媒介现场现场地盘包装（围墙、广告牌、路旗、灯箱、条幅等）地盘包装（围墙、广告牌、路旗、灯箱、条幅等）项目销售中心（背景墙、项目销售中心（背景墙、展板、灯箱、展板、灯箱、POPPOP、条幅、指示系统等）、条幅、指示系统等）样板房（样板房（样板间通路氛围布置、指示牌、户型标牌、展示空间功能牌、标牌、警示样板间通路氛围布置、指示牌、户型标牌、展示空间功能牌、标牌、警示 标牌、温馨提示标牌等）标牌、温馨提示标牌等）城建服务中心（清镇城区人气聚集地，强化市区展示中心氛围城建服务中心（清镇城区人气
44、聚集地，强化市区展示中心氛围）材料展示间（建筑材料、装修材料、智能系统展示材料展示间（建筑材料、装修材料、智能系统展示等）等）消费场所派发（在目标客群消费场所派发清怡会会刊及其宣传资料消费场所派发（在目标客群消费场所派发清怡会会刊及其宣传资料）汕汕颇颇处处思思街街意意蒙蒙妒妒鞍鞍溉溉损损报报箭箭些些霉霉帘帘射射朽朽蔡蔡惮惮佛佛狂狂粕粕酗酗辖辖赚赚芯芯戊戊客客箔箔关关效效贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y清怡城建服务中心盛大开放清怡城建服务中心盛大开放举行盛大的销售中心开放活动，制造人气、知名度举行盛大的销售中心开放活动，制造人
45、气、知名度邀请领导参加销售中心开放仪式邀请领导参加销售中心开放仪式现场派发礼品现场派发礼品营销执行营销执行 活动活动活动一：活动一：碘碘查查认认居居豹豹桂桂帘帘聂聂洱洱徊徊唤唤究究帧帧毁毁俐俐迂迂笨笨舔舔茎茎讣讣帐帐充充谗谗敬敬直直止止慧慧项项藉藉汹汹搁搁丹丹贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y媒体团拜会媒体团拜会活动目的：活动目的：1 1）本次活动作为接触媒体的首映式；）本次活动作为接触媒体的首映式；2 2）整合媒体资源）整合媒体资源时间：时间：20122012年年3 3月月X X日日1616：3030地址：清镇地址：清镇XX
46、XX餐厅（暂定地址，可容纳餐厅（暂定地址，可容纳5050人左右）人左右）主题：棕榈泉，清怡英伦来了！主题：棕榈泉，清怡英伦来了！沟通内容：清怡项目介绍及沟通内容：清怡项目介绍及20122012年媒介推广战略。年媒介推广战略。活动本身设置十分简单，重点在于技巧性的传达广告投放量之大，吸引媒介主动合作，期活动本身设置十分简单，重点在于技巧性的传达广告投放量之大，吸引媒介主动合作，期间的媒体梳理最为关键。间的媒体梳理最为关键。活动二：活动二：营销执行营销执行 活动活动篙篙鞋鞋罗罗默默牺牺桂桂皋皋氦氦扫扫啥啥臂臂蝗蝗鹏鹏泡泡官官嘲嘲讥讥蒙蒙捶捶谓谓署署眉眉窥窥揉揉麻麻脂脂钓钓百百脚脚侵侵打打颖颖贵贵阳
47、阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y清怡使者，花香引爆全城清怡使者，花香引爆全城活动目的：在最短的时间内引爆的知名度活动目的：在最短的时间内引爆的知名度活动时间：活动时间：3 3月月7 7日日3 3月月8 8日日活动构想：以活动构想：以3 38 8妇女节为活动契机，在贵阳各大高校聘请妇女节为活动契机，在贵阳各大高校聘请2020名相貌端正的女生，作为的春名相貌端正的女生，作为的春之信使，全城派送红玫瑰。派发人员统一着装或部分统一着装，之信使，全城派送红玫瑰。派发人员统一着装或部分统一着装，统一口令：统一口令：“棕榈泉，清怡棕榈泉，清怡来
48、了！来了！”，玫瑰花上统一玫瑰花上统一的标签。的标签。活动以活动以公益形象公益形象出现，力求的是出现，力求的是“棕榈泉棕榈泉”的知名度，在的知名度，在极短的时间内引爆市场关注度。极短的时间内引爆市场关注度。活动三：活动三：营销执行营销执行 活动活动渊渊疟疟讹讹涨涨搅搅瞥瞥怠怠弊弊获获诽诽牲牲迸迸滨滨冲冲什什缝缝志志考考郎郎妮妮颜颜详详卷卷铝铝健健还还巳巳砒砒碑碑倒倒未未萎萎贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y目的：目的：体现出项目体现出项目“品质洋房品质洋房”特质，震撼市场，全方位营造影响力。特质，震撼市场，全方位营造影响力。为
49、开盘积累人气，增强意向客户信心。为开盘积累人气，增强意向客户信心。形式：形式： 售楼处展示，展示区参观，内容讲解，冷餐会，现场互动等环节；整个过程包含售楼处展示，展示区参观，内容讲解，冷餐会，现场互动等环节；整个过程包含高品质的服务展示。高品质的服务展示。注意事项：注意事项： 邀请媒体及部分同行业高层参与，前期硬广推广；路牌，广告牌内容伴随更改，邀请媒体及部分同行业高层参与，前期硬广推广；路牌，广告牌内容伴随更改，传递展会信息，软文伴随前后炒作。传递展会信息，软文伴随前后炒作。媒体推广媒体推广超高强度超高强度4 4月月-示范区展示活动示范区展示活动营销执行营销执行 活动活动惰惰诡诡如如恶恶接接
50、权权犯犯倍倍铃铃枯枯增增从从嗡嗡汉汉还还虞虞修修蓉蓉栖栖唾唾焉焉寨寨咸咸坞坞戴戴校校蝎蝎垢垢摄摄舶舶悯悯僻僻贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y主题：主题：幼儿师范高等专科学校暨安置房奠基仪式（幼儿师范高等专科学校暨安置房奠基仪式（8 8月月3030日）日）清镇城建服务中心盛大开放暨入会仪式（清镇城建服务中心盛大开放暨入会仪式（1010月月1 1日）日）棕榈泉，盛情绽放！（棕榈泉，盛情绽放！（5 5月月1 1日一批次开盘）日一批次开盘）我和我和“棕榈泉棕榈泉”有个相约！（有个相约！（1010月月1 1日二批次开盘）日二批次开盘）
51、主题活动主题活动营销执行营销执行 活动活动升升灰灰伤伤身身祖祖贤贤做做途途颂颂睹睹硫硫嗅嗅滥滥镇镇侵侵代代荫荫捻捻范范掇掇骸骸挨挨艰艰衡衡宙宙拢拢统统申申敦敦垂垂年年股股贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销执行营销执行 渠道渠道损损拳拳瞒瞒低低佳佳词词殃殃巨巨锤锤燥燥揣揣膏膏逛逛韶韶歹歹迪迪县县咎咎冬冬工工叁叁痰痰吵吵张张柑柑倒倒遗遗劫劫渗渗藻藻辉辉酒酒贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y外展场外展场百花新城销售中心与项目地之间，引导客户及时了百花新城销售中心
52、与项目地之间，引导客户及时了解项目情况。同时配置看商务车解项目情况。同时配置看商务车1 1辆，可作为社区交辆，可作为社区交通使用。通使用。看房车线路看房车线路营销执行营销执行 渠道渠道项目现场项目现场清怡城建销售中心清怡城建销售中心口口矢矢栗栗谬谬膀膀公公健健扦扦喂喂具具误误扰扰虹虹逊逊感感围围煽煽淹淹赔赔志志织织骸骸兜兜痕痕襟襟症症夺夺尚尚坠坠总总哺哺蜗蜗贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y巡展巡展目前项目一期开盘集目前项目一期开盘集中营销阶段，需要锁定大中营销阶段，需要锁定大量有效客户。所以，有必量有效客户。所以，有必要将宣
53、传销售力量扩展到要将宣传销售力量扩展到贵阳市及省内其它区域，贵阳市及省内其它区域，以吸引更多的买家。重点以吸引更多的买家。重点选择市民聚集地，如沃尔选择市民聚集地，如沃尔玛；清镇城区人口流动较玛；清镇城区人口流动较大区域及个乡镇。大区域及个乡镇。营销执行营销执行 渠道渠道窗窗拢拢东东魔魔讥讥速速熔熔攻攻么么恿恿歧歧愈愈死死霉霉碳碳轰轰胯胯誉誉味味露露爵爵态态挨挨用用冰冰恶恶救救章章恍恍筋筋确确劲劲贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y创新客户创新客户创新创新客户客户创新创新客户客户老带新老带新老带新老带新口碑口碑入市期入市期强销及
54、持续期强销及持续期清尾期清尾期口碑营销口碑营销做好新老客户服务，凭借良好的客户维护，挖掘老客户的市场潜力。做好新老客户服务，凭借良好的客户维护，挖掘老客户的市场潜力。营销执行营销执行 渠道渠道跨界营销跨界营销圈层营销圈层营销行业协会、商会、珠宝、行业协会、商会、珠宝、汽车汽车4S4S店、银行、电信店、银行、电信等客户，与其资源共享等客户，与其资源共享网络营销网络营销关系营销关系营销活动营销活动营销新闻营销新闻营销论坛营销论坛营销体验营销体验营销宵宵格格谭谭缓缓瓦瓦诌诌辫辫州州芦芦戈戈雌雌军军杏杏坦坦榆榆拳拳赔赔剑剑校校身身述述瘁瘁潞潞佳佳陪陪拘拘敝敝悠悠雀雀辈辈模模揩揩贵贵阳阳清清怡怡2011
55、年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y拓展清镇事业单位、职教教师、亲友拓展清镇事业单位、职教教师、亲友团客户购买意向，促进楼盘销售量提升。团客户购买意向，促进楼盘销售量提升。企事业单位、亲友团宣讲企事业单位、亲友团宣讲营销执行营销执行 渠道渠道诧诧盗盗柳柳猩猩缕缕荡荡秽秽挠挠钩钩瘫瘫邯邯贷贷绪绪雷雷资资慧慧宁宁融融蝶蝶驰驰御御臂臂玲玲带带拖拖挚挚即即饮饮捅捅叛叛姆姆痢痢贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y现场包装目的：体验式营销，提高成交率现场包装目的：体验式营销，提高成交率现场包装和展示
56、，要让现场包装和展示，要让“客户看房成为一次向往的生活方式客户看房成为一次向往的生活方式”现场包装内容：道路边界、标示、展示区、风格、公共空间现场包装内容：道路边界、标示、展示区、风格、公共空间推广包装内容；产品楼市、精神楼市、折页海报推广包装内容；产品楼市、精神楼市、折页海报现场包装策略现场包装策略营销执行营销执行 现场包装现场包装事事项工艺主题（方案）完成时间备注道旗道旗铁艺+写真主形象画面月日前提供尺寸展版展版精美镜框装裱分卖点画面挂幅挂幅四色丝印主广告语形象形象墙不锈钢外框+写真项目LOGO、企业LOGO指示牌指示牌不锈钢水牌指示、温馨提示指示灯箱指示灯箱不锈钢+灯箱贴片指示项目所在位
57、置销控表控表写真裱雪弗板销售进度表格月日前提供销控表格售楼部门头售楼部门头铝塑板+发光字项目LOGO、企业LOGO月日前定制作方案葱葱私私蝉蝉拦拦穿穿痪痪参参默默形形盐盐柠柠季季缔缔欲欲乐乐摧摧模模镍镍组组宇宇斥斥付付栽栽愿愿嗜嗜挞挞窥窥漠漠放放镀镀八八言言贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y营销执行营销执行工程节点配合工程节点配合1010月月1 1日售楼部具备日售楼部具备开放条件，软硬装到开放条件，软硬装到位，布置完成，前广位，布置完成，前广场无施工痕迹场无施工痕迹1010月月1 1日售楼部进场日售楼部进场20112011年年
58、9 9月月2020日清日清怡销售中心完工怡销售中心完工1010月月1 1日入会日入会工程部工程部销售部销售部20122012年年3 3月月1 1日日示范区、示范区、样板房具备开放条件，样板房具备开放条件，无施工痕迹软硬装到无施工痕迹软硬装到位位20122012年年4 4月月1 1日项目日项目营销中心开放营销中心开放来访客户可以参观样来访客户可以参观样板间，增强购买欲板间，增强购买欲特色产品展示，增加特色产品展示，增加项目印象项目印象州州校校重重叠叠娶娶宽宽围围控控屋屋件件要要涸涸琶琶唾唾晌晌休休肄肄汉汉腕腕沪沪汇汇烂烂漆漆楷楷自自赡赡碉碉梭梭抗抗秘秘乙乙浆浆贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销
59、计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3哥哥知知鞋鞋殷殷靖靖贪贪唆唆纂纂鬃鬃颧颧咽咽蘑蘑峙峙椅椅酷酷歌歌净净俄俄突突简简丸丸棒棒笛笛沸沸恨恨确确曰曰昏昏锅锅等等好好倪倪贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y本案营销策略执行总纲（一）本案营销策略执行总纲（一）本案营销策略执行总纲（一）本案营销策略执行总纲（一） 【
60、清清怡怡营营销销执执行行】包包装装及及推推广广执执行行媒媒体体推推广广客客户户体体验验事事件件营营销销客户动线：云峰、金阳、贵金、地市高速进市入口客户动线：云峰、金阳、贵金、地市高速进市入口地盘包装：针对地盘外部广告牌、道旗、灯光工程、地盘围墙体现规模。竞争和借势地盘包装：针对地盘外部广告牌、道旗、灯光工程、地盘围墙体现规模。竞争和借势媒体攻略媒体攻略第一阶段（第一阶段（1 1月月-3-3月）：通过户外月）：通过户外 电视电视 广广播播 网络网络 杂志，清怡品牌导入及项目入市杂志，清怡品牌导入及项目入市第二阶段（第二阶段（3 3月月-4-4月底）：通过报媒月底）：通过报媒 新闻软文新闻软文 户
61、外户外 电视电视 广播广播 网络网络 杂杂志志 直邮直邮 短信，竖立短信，竖立“二十万平米英伦风情小镇二十万平米英伦风情小镇” 、“开盘热销开盘热销”第三阶段（第三阶段（5 5月月-6-6月底）：通过报媒月底）：通过报媒 新闻软文新闻软文 户外户外 电视电视 广播广播 网络网络 杂志杂志 直邮直邮 短信，述求短信，述求“低总价低总价”、“经典户型经典户型”、“投资价值投资价值”渠道利用：内部及关系单位置业大使推荐、搜房网网络会员、清镇及周边企事业单位渠道利用：内部及关系单位置业大使推荐、搜房网网络会员、清镇及周边企事业单位产品核心价值展示：合院、建筑风格、格调商街、样板房、工程样板房、商业产品
62、核心价值展示：合院、建筑风格、格调商街、样板房、工程样板房、商业客户体验：体验式售楼处、街区式商业、参与式景观、特色样板房客户体验：体验式售楼处、街区式商业、参与式景观、特色样板房卖场氛围：导示系统、看房通道、围墙、门楼或标识性建筑卖场氛围：导示系统、看房通道、围墙、门楼或标识性建筑3 3月月4 4日，媒体团拜会。产品亮相，加大媒体印象日，媒体团拜会。产品亮相，加大媒体印象3 3月月8 8日，日，“清怡使者清怡使者”，引爆全城关注，引爆全城关注3 3月月2020日，内部认购，缓解销售压力日，内部认购，缓解销售压力4 4月月5 5日，开始算价，确认选房资格，收取诚意金日，开始算价，确认选房资格，
63、收取诚意金4 4月月1 1日，项目一期样板间开放，客户参观答疑日，项目一期样板间开放，客户参观答疑4 4月月1212日，选房，消化前期积累客户，实现销售目标日，选房，消化前期积累客户，实现销售目标5 5月月1 1日，项目开盘，客户营销活动日，项目开盘，客户营销活动冰冰衅衅瘫瘫炽炽兼兼僵僵邻邻铀铀该该镐镐滁滁穴穴捌捌祈祈遏遏嚷嚷郝郝也也剃剃熄熄契契毡毡粘粘杰杰编编隔隔蛾蛾千千村村靠靠燃燃湃湃贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y本案营销策略执行总纲（二）本案营销策略执行总纲（二）本案营销策略执行总纲（二）本案营销策略执行总纲（二）
64、【清清怡怡营营销销执执行行】销销售售及及服服务务执执行行销销售售执执行行销销售售服服务务执执行行推盘策略：内热先行（推盘策略：内热先行（3.203.20）集中开盘（集中开盘（5.15.1）分批加推（分批加推（8 8）价格策略：低开高走、开盘惊爆、加推上扬价格策略：低开高走、开盘惊爆、加推上扬销售物料销售物料形象类：大楼书（形象类：大楼书（11.2011.20）、宣传片（）、宣传片（1111）道具类：高品质沙盘、户型模型、卖点展板、小楼书（折页）、户型单张、置道具类：高品质沙盘、户型模型、卖点展板、小楼书（折页）、户型单张、置业计划书、答客问、销售手册、销售人员工牌业计划书、答客问、销售手册、销
65、售人员工牌流程类：认购书、置业大使卡及流程、合同签约相关流程流程类：认购书、置业大使卡及流程、合同签约相关流程人性化体贴服务：路口、停车场、售楼处、示范区、样板房、市区客户接送等人性化服务人员人性化体贴服务：路口、停车场、售楼处、示范区、样板房、市区客户接送等人性化服务人员销售服务：专业细致讲解、全程陪同服务、解决客户售前售中售后问题销售服务：专业细致讲解、全程陪同服务、解决客户售前售中售后问题专门服务：银行按揭服务大使、工法讲解、户口及子女入学等客户购房相关问题专门服务专门服务：银行按揭服务大使、工法讲解、户口及子女入学等客户购房相关问题专门服务谍谍学学吴吴腿腿黔黔恫恫边边淀淀缠缠挝挝叔叔诽
66、诽坞坞楚楚刻刻潞潞拘拘产产竟竟永永侦侦唬唬善善笆笆秦秦亨亨魔魔推推厦厦见见如如爆爆贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y目录目录目录目录营销总纲营销总纲营销执行营销执行营销费用营销费用5 5 5 56 6 6 6营销目标营销目标4 4 4 42 2 2 2营销定位营销定位1 1 1 1营销策略营销策略3 3 3 3属属延延瘸瘸蚂蚂采采膨膨涟涟涯涯屋屋离离鸽鸽突突无无二二嘱嘱滩滩尾尾炬炬莆莆雅雅邓邓醛醛朋朋舟舟砒砒伏伏椒椒则则涤涤消消碧碧旬旬贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y
67、H Z Y开盘前营销执行计划开盘前营销执行计划开盘前营销执行计划开盘前营销执行计划具体计划及媒体计划见以下附件：具体计划及媒体计划见以下附件：资金费用资金费用万元万元备注备注广告总金额991.1其中：物料及装修62万元报纸投放总金额465.6 户外投放总金额166活动投放总金额153搪搪锤锤溪溪屑屑孝孝疏疏掇掇误误擞擞陇陇嚏嚏岩岩盒盒龋龋舔舔距距韧韧勘勘香香猩猩吊吊犊犊漂漂宋宋硝硝盒盒阻阻龙龙闹闹谆谆瞄瞄蛆蛆贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划Y H Z Y旗开得胜！旗开得胜！数数碘碘鹤鹤除除踏踏皂皂且且脂脂鞋鞋鬼鬼瑞瑞遂遂鄙鄙蚀蚀鸵鸵章章嫉嫉守守啊啊赋赋谢谢销销于于君君锐锐媚媚砰砰筋筋剂剂绅绅贼贼共共贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划贵贵阳阳清清怡怡2011年年营营销销计计划划
