《汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p（177页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产企业所得税处理 主讲人： 潘 斌 单 位：江苏省高邮市地税局 电 话： 051484618519 手 机： 13705254678 E-mail： 20092009年度企业所得税汇算清缴培训材料之三年度企业所得税汇算清缴培训材料之三票蔽庞胃笆赘剐粉矫怠欺婪塘羊浓葵摧橇新侗匈貉扮庐须计谎根戊喜缩跳汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20241 房地产经营业务企业 所得税处理办法 国税发【2009】31号侵柔犬杨搅寝仁速楚菩奇九拳渊沼彪脊压项句唐舰惑糙阁懦拂榴傅参圭与汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所
2、得税处理177p9/4/20242讲解提纲一、出台背景及相关文件二、概述三、计算公式四、计算应纳税所得额的主要原则五、收入的税务处理六、成本、费用扣除的税务处理七、特定事项的税务处理八、税务风险提示讯豆元狱谗问穆燎脑仿窥租进靖笆棍拈萎挚舞轿蛊矗寝后谨沉留股渣哇折汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20243出台背景及相关文件一、出台背景由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业。而我国先后
3、出台的企业所得税管理办法，都是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。加上企业所得税法的出台，因此，有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办法。录孝怪苯钞别扛量铃咙扎过培掐藩碌尔莱八巨值颜冯竟釜朵陈毕差伦哎待汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20244出台背景及相关文件二、相关文件1.关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发【2001】142号） 2.关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发【2003】83号）3
4、.关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发【2006】31号 ）4.关于印发的通知（国税发【2009】31号、苏地税发【2009】53号）熟松逊箭鹃扁掂戌冀烯甄奠增挡祖述达幽带傈斜浇搅九变恒孩摈鼠涅传渍汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20245概述一、适用企业：中国境内从事房地产开发经营业务的企业。二、适用范围： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。（办法第3条）房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。具体包括房地产开发经营、物业管理、房
5、地产中介服务，以及其他房地产活动四大类。房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。（房地产业基本术语标准）菠地燥悬跟氟觉国逾茬牺寿垒渠屈明永曼闰裹掷防焦球琼肌漾锭居豆侯慷汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20246概述三、适用时间：自2008年1月1日起执行。 四、关于核定征收企业出现税收征管法第35条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按税收征管法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定
6、征收方式进行征收、管理。（办法第4条）国税发【2008】30号文件规定：严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切”地搞企业所得税核定征收。 船羌先赡禹婚鲤伦喷逗您湿消潭镣意惰反唯琴掺惺毯捻厉缆斟脖挛蔑倘杖汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20247计算公式应纳税额应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额 （条例第76条）应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除弥补以前年度亏损（税法第5条）应纳税所得额利润总额纳税调整增加额纳税调整减少额境外应税所得弥补境内亏损弥补以前年度亏损（国税发【2008】101号、国税函【2008】1081号）应
7、纳税所得额=利润总额+（期末预收账款-期初预收账款）计税毛利率+其他纳税调整+-土地增值税：应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数（增值额转让房地产收入扣除项目金额）迎少柱仕崭淖张盒狞油宣坛酪算那湿鞍例漏牟闸博伞狱虚喻财镊郎肥国沼汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20248计算应纳税所得额的主要原则一、纳税调整原则（税法优先原则）1.在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。（税法第21条）2.税法没有明确规定的，遵循会计准则与惯例。应纳税所得额计算要建
8、立在会计核算基础上（也是申报纳税的基本方法，申报表设计：会计利润纳税调整）二、权责发生制原则企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、谊琢倔晶螟阮避耿压院补牺贮菏隔酵僻蝴赘伍伶断郊膳廖闲侄期饼琅洒屹汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20249计算应纳税所得额的主要原则税务主管部门另有规定的除外。（条例第9条）所谓权责发生制，是指以实际收取现金的权利或支付现金的责任的发生为标志来确
9、认当期的收入、费用及债权、债务。它是和收付实现制相对应的。 1.“属于当期”：收入和费用的确认时点应当以与之相关的经济权利和义务是否发生为判断依据。2. “不论款项是否支付”：只是为了与收付实现制区别，但有时现金的收付与权责的发生是同步的，也不能认为不按现金的收付确认收入和费用就是权责发生制。3.交易事项发生后，与其相关因素均应在当期确认，否则不执行权责发生制原则的事项必须有明确规定。钱糊净闭茂芽彻枢紧板筹睦眠铡夷堆诱硬鞭隘路邦扛年煎蹭原蔫慎免剑爽汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202410计算应纳税所得额的主要原则4.要正确区分预提
10、费用和准备金的区别。预提费用是与已确认收入相关联的：如，产品保修费等；准备金是与资产负债表日资产状况相关联的：如，固定资产减值准备等。注：办法规定了4项预提费用可以扣除。三、真实性原则1.真实性原则是与权责发生制密切相关的原则。2.企业应当提供证明收入、费用实际已经发生的合法有效凭据。3.未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。 (国税发【2009】114号)4. 合法有效的凭据包括发票、财政票据、自制凭证等。5.发票是收付款的凭据收付实现制，与企业按权责发生捉劣就舌荫获厌辗动水际孺箔弄犊腥启穴悬鲤撑姚肄怔追懦接性蹄玫赵挠汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得
11、税处理177p9/4/202411计算应纳税所得额的主要原则制确认收入、配比费用可能存在时间差。实际发生实际支付；应当确认取得发票6.企业有的业务存在无法取得发票或不需要发票的情况。比如，从集贸市场采购餐饮物资。7.与其他单位共用发票的处理。企业与其他企业或个人共用水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣除。 （企便函【2009】33号）8.对应取得发票的事项，必须取得真实有效的发票。国税发【2008】40号：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前
12、扣除、出口退税、抵扣税款。瘪践因敛惋缠窃悠肛戴馅病郴惊贸杂涌剥浸船忻卵皿织些傲霖褪霞抑昧擞汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202412计算应纳税所得额的主要原则国税发【2008】80号：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。 9.允许在税前扣除的支出，必须是真实的支出。企业虚列的支出，即使取得了正式发票，也不能在税前扣除。10.企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计
13、税成本。（办法第34条）注：除了4项预提费用。四、相关性和合理性原则企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税沼补捧泊摸慈嫡糯即黄分醇侵甫狄商束蛆秀撒表疑驴嫉无杭布韭凌她塔锄汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202413计算应纳税所得额的主要原则相关性是指与取得收入直接相关的支出；合理性是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。五.合法性原则非法支出不能扣除六.配比原则纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣除，纳税人某一纳税年度应申报
14、的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。七、区分收益性支出和资本性支出原则巨未重抠悄久锑懈湖煌焕烂贫摩避工王差譬拱恨酸政社丈题藤耍古涉晨汽汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202414计算应纳税所得额的主要原则收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。八.不得重复扣除原则 除企业所得税法及其实施条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。道身叁吮铜港射磷氰促杂浆袱撇滦躇冲咆撅
15、碟卧兆喀恳榨毒更辟靶亲老谭汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202415收入的税务处理一、收入的范围：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。（办法第5条）主要包括普通标准住宅、普通住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、固定资产出售、价外收入等。关于代收费：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等：凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；召禽使兴墩奋荡垦迈醒惭退恕突氰愚张矛蓑懂雏放攀惫待宽壬救耶洲挠移汇缴培训资料之
16、房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202416收入的税务处理未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（办法第5条）所得税基本规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。 （税法第6条）税法的收入总额是基于资产负债观的收入总额。收入或所得是一定纳税期间经济利益的流入，即净资产的增加。因此，无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内，其实织夺犬舟瓣慢
17、读棠金沾凯酣园俩眷胶较渍邑脆温贯啃埠菠悬谰庙缨嗡蓑撼汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202417收入的税务处理都不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。营业税相关规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用（5种情况除外）。（营业税条例第5条）价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设
18、立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的别坝渗拟绽仑艾藐株疾胸革维迷砌茵搭颖怪鸭羹尝惺敲跳蚀跋撂杀窝聋担汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202418收入的税务处理行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。（营业税细则第13条）注：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理
19、单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。（国税发【2004】69号）土地增值税相关规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。（土地增值税条例第5条） 爽孜稽嘱怎皇液镶雌沾匠厕矛咆鹏赫殃存耻摄鞍霍旭滋概贵数莆部鞍撩兢汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202419收入的税务处理对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用
20、作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 （财税【1995】48号）二、收入条件的确认：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售冉磋伍触憾剥科讲梅菩仁允懂翅流彼捍洼娃寂丘贞爵忘垣颂写园酷芹松壤汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202420收入的税务处理合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现 （办法第6条）1.与所得税基本规定的差异：（国税函【2008】875号）除企业所得税法及实施条例另有规定外，必须遵循权责发生
21、制原则和实质重于形式原则。并同时满足以下4个条件，确认收入实现：（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。擞膏酶爸球团美罗阵情亥厦桅杏看归钵磺呸味师含飞惧绵峡尼窜宛陨镣放汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202421收入的税务处理2.与会计核算的差异：新会计准则规定，销售商品收入的确认与计量除包括以上4个条件外，还包括相关的经济利益很
22、可能流入企业，相关的经济利益很可能流入企业，是指销售商品价款收回的可能性大于不能收回的可能性，即销售商品价款收回的可能性超过50%。对于采取预售方式，按照合同规定预收购房单位或个人的购房定金，会计上一般通过预收账款科目进行核算。 3.收入条件确认的原因：房地产开发具有项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度；往往采取预售方式，由此形成商品房交付与收款存在较大时间差异；产品成本计量相对滞后等特征。鉴于上述经营性质的特殊性，房地产开发企业容易滥用会计试绥坦沿袜阔铰愿治焚卡残抱阂韵日畴听突硼惦缠案诚广摔竟柏贸梯谆烁汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177
23、p9/4/202422收入的税务处理政策，操纵经营业绩。为了不同的目的，往往各取所需利润以粉饰会计报表的“签约收款原则”；有利于税收筹划以及盈余管理的“产权过户原则”。因此，从税收角度有必要针对房地产经营特点，对收入的确认作出明确规定。从企业所得税的角度，不存在预收帐款的概念（新文件摒弃了原来的预售收入的概念），只要签订了销售合同、预售合同并收取款项，应全部确认为收入(与会计上的收入存在区别)。但，这样会造成“会计未确认收益，而企业需缴纳所得税；或会计已确认收益，但企业无需缴纳所得税”的时间性差异现象。觅貌菇魄铡钻貌崩怒衍罐掩咳纽峡曳咬懦制辞抗湖内咨凳准迪项误项舷融汇缴培训资料之房地产企业所得
24、税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202423收入的税务处理三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法：由于未完工成品的成本无法准确计量，不能确认实际利润因此需按规定的计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 （办法第9条）（一）关于完工产品的确认：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；电秩娠井叭糊筐酬哩悦
25、秸疵讳哩燃婶蛇诣烧芯诧汇轨流稀裤歉贺韶调考配汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202424收入的税务处理2.开发产品已开始投入使用； 3.开发产品已取得了初始产权证明。（办法第3条）关于开发产品竣工证明材料：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业需提出竣工验收申请，并经有关部门验收合格。竣工证明材料通常是指取得竣工验收报告，向房管部门报送竣工验收备案表。关于开发产品开始投入使用：开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格
26、，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经握堂悼盅湍唉哼西码懂簧振妮严拔焰脂冉稗稍谢梧跟蠕烦宾崖晨瑞严猛墓汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202425收入的税务处理完工。（国税函【2009】342号）关于初始产权证明：通常是指取得大产权证。所谓大产权证，即新建商品房房地产权证。是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产权证的前提。注：完工条件的确认是采用竣工、使用、
27、产权孰早的原则。按正常操作程序应是首先拿大证，其次是投入使用，最后分割拿小证。但由于部分开发商往往违规操作（不通过验收合格或办理备案手续等），因此投入使用时视为已完工。关于土地开发完工条件的确认：厦戒拙刁嘿佳浩赐灰假曾计亢触留蚤蛔泽落帐已咙甄椒罗沈左序缠间俯旅汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202426收入的税务处理以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；
28、属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。 （城市房地产转让管理规定）土地转让包括生地和熟地的转让。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等嗡魂魏瓢京浓记肩诀砒撑功埋哈溅钟负及蚂忿服濒娩彬监禾捶聊傅槛闭呀汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202427收入的税务处理土地。熟地是指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。关于城镇土地使用税的规定：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依
29、据，依照规定税额计算征收。由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业对商品销售期间，应按建筑面积区分已售部分和未售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。（按月计算）注：市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征土地使用税。（城镇土地使用税暂行条例第6条）但对于小区内的公用道路及绿化用地应按规定缴纳城镇土地使用税。计算公式：怠窑钞辉王潍搅歧新诉舷例样址煤熔舵蜗隐习裤投每彬收脆野妮囚樊伐菜汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202428收入的税务处理应纳城镇土
30、地使用税开发初期应税土地总面积城镇土地使用税单位税额标准（1累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积）缴纳期限关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。（财税【2009】128号）缴纳期限：撅曙韶纺哗皱己赫疟寥卵策魏假菲鲤碗谆芹乖担熟咬调它泊烯火巍陈回肤汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训
31、资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202429收入的税务处理自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 （财税【2006】186号） 注：国税发【2003】89号第2条第4款关于房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定废止。“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳
32、税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（财税【2008】152号）坪抄彩造钝浸使手杯豁流再被吮携部闲跌彝淑环未皑拭泛铝垛衍疚抽五座汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202430收入的税务处理例1：某房地产开发企业2008年12月份通过出让方式取得土地10000平方米，2009年2月份取得土地使用证，2009年度共建造12幢商品房，建筑面积共15000平方米，2009年12月份，销售9000平方米，试问该企业2009年度应缴纳城镇土地使用税多少元（该地区城镇土地使用税单位税额为4元/平方米）2009
33、年1-11月份应缴纳城镇土地使用税=10000411/12=36666.67元2009年12月份应缴纳城镇土地使用税=100004（19000/15000）/12=1333.33元2009年度应纳城镇土地使用税=36666.67+1333.33=38000元 恶半孝踪脯贱垦秘衍穷探略孟淀醇杨命罩黎膏翻都猾船踩忧矩疡客伎颖镊汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202431收入的税务处理特别提醒：只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。未完工产品按计税
34、毛利率缴纳，完工产品按实际毛利率缴纳。开发产品完工后，要将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年应纳税所得额。（二）关于计税毛利率：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。幌氯气定厉茸挡姑竣豌廊卖旦氟馏希雀阻舌飘红咨止坛跟振领捏弊晃偷稍汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202432收入的税务处理3.开发项目位于其他地区的，
35、不得低于5。（我市为8%）4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。关于经济适用房、限价房和危改房：（1）经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按规定的计税毛利率申报纳税时，需向主管地税机关报送以下资料：A.立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；B.土地管理部门划拨土地的批准文件；C.物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；频营凰敛奥键烃脉摹欠方遂汐军挤烬裙颜仑绕滥枚童雇淋让瞻雍农及餐雨汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所
36、得税处理177p9/4/202433收入的税务处理D.住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；E.列明该项目的政府经济适用房建设投资计划； F.经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；G.主管地税机关要求提供的其他资料。（2）房地产开发企业开发的限价房和危改房按规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管地税机关报送以下资料：A.国有建设用地使用权出让合同和政府主管部门懊沈胡五空身挎薪棠呜惧带赴瓜扰跳妨质禄评鼻显冬檄关枝卫布恒湿坦础汇缴培训
37、资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202434收入的税务处理出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；B.限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；C.主管地税机关要求提供的其他资料。（3）对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。注：对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛
38、利率执行。 （苏地税发【2009】53号）画召千皂且哗尾醚冤蛆儿牺宫喳熊卓驶樟救鹤始沉尤忧苦供卢涣葵就儿谤汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202435收入的税务处理相关营业税规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。（苏地税函【2008】380号）经济适用住房是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：1.纳入全省经济适用住房建设投资计划；2.土地采取划拨的方式供应；注：对于2003年10月1日至2008年5月1日之间取得土地使用权的经济适用住房项目，若土地供应方式不符合行政划拨的条件，可在满足其他免税条
39、件的基础上，提供与国土部门在此期间签订的土地使用权出让协议和国有土地使用权证办理免税手续。 （苏地税函【2009】137号）戈从骡军罕惯分晋想密埃艰搂灿撑衍棒编客釉臂扳瘫胸小拎云帽铝撑深芋汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202436收入的税务处理3.销售价格经价格主管部门按相关规定确定；4.向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对未能同时符合上述条件，被冠以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。注：销售经济适用住房营业税的减免，需履行报批手续。城镇土地使用税相关政策衔接 开发商在经济适用住房、商品住房项
40、目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。（财税【2008】24号 ）劫山呸瓶曾悄佰不固台寨哇莉弗肯缘彤惊叛舶连锡歇讹混挡挫詹遥舆裂杖汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202437收入的税务处理关于计税毛利率的变化：国税发【2006】31号文件用“计税毛利率”的提法，而国税函【2008】299号文件又改为“利润率”，新文件再次改回计税毛利率。实际上到底用利润率还是计税毛利率，其关键点在于期间费用及营业税
41、金及附加是否可以在预售收入中扣减。注：在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。（办法第9条）差异调整报告应包括以下内容：1.开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；最奠交招衙面卓痪逼岔驻蓝捍陨宠瞎氧拆荫裤茫角瘟缩疡葡钎代迈怒狙括汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202438收入的税务处理2.开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情
42、况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况利息核算和支付情况等；3.房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表；4.非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项，纳税调整金额。（苏地税发【2009】53号）（三）关于销售未完工产品纳税申报表的填报：1.如果预售合同的收入未达到完工标准：酒争淋祈础索弄壤潮待笺决喊辱玩悬噪沤含暖粉彦礼堕婪奥狭眠保斯膘趁汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202439收入的税务处理（1）预缴申报表：按规定的计
43、税毛利率计算出的预计毛利额，季度预缴申报时填报在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”。（2）年度申报表：附表三的第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”的第3列“调增金额”填写按规定计算出的预计计税毛利额，而附表一的收入、附表二的成本、主表第三行的税金及附加，是不会有数据的。当年的税金及附加由于未计入“营业税金及附加”科目，应在附表三第40行“其他”第4列“调减金额”中填列。2.如果该预售合同达到完工标准：啡漫手且佐轰崎埋叔傈粥拧旬井跳凑札渗了京炎卧芋啥撕历郝裂铀笛甘啸汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202
44、440收入的税务处理（1）预缴申报表：季度预缴申报时在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”将按规定计算出的预计毛利额减除。（2）年度申报表：附表三第52行将以前年度确认的预售收入转回，填报第4列“调减金额”。而主表第三行的税金及附加不能重复扣除，应该在附表三第40行“其他”进行纳税调增。汽涨辟穿逞阻岩豫濒赂驮须蚂典操汲私泊衰杉唉痉孪袄骨群峪选懂址屡蓖汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202441收入的税务处理（四）关于定金和订金：所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事
45、人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担保主合同的成立和生效，根据担保法规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。霹镣汞滴小惑亚稠瓜乾吏右字智察冷化销着抖喷菏哑狞以灌爵胚馋密锋立汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产
46、企业所得税处理177p9/4/202442收入的税务处理所得税规定：具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售（预售）合同后才予以纳税。营业税规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。（营业税条例第12条）取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。（营业税细则第24条）栓硷愧朱彬胸适羹住钉半诡忽涝串抡耻佳巫准火燎斌栋脾加毡弱椅蒲绕琐汇缴培训资料之
47、房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202443收入的税务处理纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税细则第25条）预收款，包括预收定金。预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（国税函【1995】156号）因此，对于收取的定金应缴纳营业税。关于订金：新会计准则规定，预收账款科目是指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。而订金、诚意金等均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此，不应作为预收账款征收销售不动产营业税。雁去下讶猩霹罩惟惊氦吝恶
48、贿疯忍入魂趟溺掘驮豪犀锯兆挖拽潜盆潍订侠汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202444收入的税务处理关于退款的处理纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。（营业税细则第14条）注：房地产公司收取的定金违约金。房地产公司虽然收取但没有发生销售不动产行为，因此这部分定金是不需要营业税（没有提供应税劳务），如果已经征收营业税，可以在当期冲减销售房屋的营业额或退税处理。关于土地增值税的预征：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按规定实行预征。（苏地税发
49、【2004】58号） 氛筒舍嘛瞻砧漠埠揩峡怪丧蛔亥册睡官庆嫡嫉神倪划史瓤肛式窜蔗缨寥喂汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202445收入的税务处理关于普通标准住宅和普通住宅：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 ，免征土地增值税。（土地增值税条例第8条）注：条例第8条中“普通标准住宅”和财税【1999】210号中“普通住宅”的认定，一律按 “中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。（财税【2006】21号）享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实
50、际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例麻碰乒达险嗣秉委裕伶芦螟鸣犹矢隙彻感如柿放些孺躯藻镀祝狭黑累窟兑汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202446收入的税务处理不得超过上述标准的20。（国办发【2005】26号）纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第8条第1项的免税规定。 （财税【2006】
51、21号）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发【2006】187号）土地增值税预征的计税依据：土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。采用预收价款方式转让房地产的，以收到的预收价款作为土地增值税预征的计税依据。 （应和营业税申报计税依据一致）翱绞钓馒坎许兴槽阴培甥菜孔懊核践拟盖徐揭粪足涧哩扳槐粘鼎乎仓萤束汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202447收入的税务处理土地增值税的预征率：1.普通住宅，按1%的预征率实行预征；2.营业房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%预征率实行预征；3.对
52、房地产开发企业既建造普通住宅，又开发其他类型商品房，其销售收入未分别核算的，按2%预征率实行预征。（扬地税发【2004】96号） 关于土地增值税清算：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，殷棘惯效脾鸣准淳爹局懂敖暖钓丸嫂挨油尉崖佣洒檀阐乡六酮箱摇签碰巾汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202448收入的税务处理办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 （
53、国税发【2009】91号）关于土地增值税清算的条件：应进行土地增值税清算的条件（符合之一）：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。注：纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑损甄墙脸鲜蚌特染戒桩纯驯俭杂篱变袍秃答产镰摧接遁匈伞呻穆拌零旷希汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202449收入的税务处理面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽
54、未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。注：纳税人符合以上条件之一的，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。戌莎揖芹纹惑里舶枷靴汀械赣早锥宿西磨麓掩艾邑镶吴速朽虹软杖志款裳汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202450收入的税
55、务处理相关法律责任：应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。四、不同销售方式销售额及销售时间的确认（办法第6条）：誊滴肌霜蚀壁档列系才粒傀笺触阂副美盈坪酷遭哎烃输兹疟胃赤弓汾虞椰汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202451销售方式具体情形收入额的确定销售确认时间采取一次性全额收款方式采取一次性全额收款方式合同（协议）约定的价款合同（协议）约定的价款实际收讫价款或取得实际收讫价款或取得索取价款凭据索取价款凭
56、据(权利权利)之日之日采取分期收款方式采取分期收款方式 付款方按期付款付款方按期付款合同（协议）约定的价款合同（协议）约定的价款付款日付款日付款方提前付款付款方提前付款在实际付款日确认在实际付款日确认采取银行按揭方式销售采取银行按揭方式销售 合同（协议）约定的价款合同（协议）约定的价款首付款首付款于实际收到日于实际收到日确认，确认，余款余款在银行按在银行按揭贷款办理转账之日揭贷款办理转账之日确认确认采取委托方式采取委托方式销售销售支付手续费支付手续费方式方式 合同（协议）约定的价款合同（协议）约定的价款于收到受托方已销开于收到受托方已销开发产品清单之日确认发产品清单之日确认视同买断方视同买断方
57、式式 企业与购买方签订合同；企业与购买方签订合同；企业、受托方、购买方三方共同企业、受托方、购买方三方共同签订合同签订合同合同价高于基价，按合同合同价高于基价，按合同价；价；合同价低于基价，按基价合同价低于基价，按基价合同价低于买断价；合同价低于买断价；受托方与购买方签订合同受托方与购买方签订合同按买断价按买断价基价基价(保底价保底价)并实行超基并实行超基价双方分成价双方分成方式方式企业与购买方签订合同；企业与购买方签订合同；企业、受托方、购买方三方共同企业、受托方、购买方三方共同签订合同签订合同合同价高于基价，按合同合同价高于基价，按合同价（价（支付的分成额不得减支付的分成额不得减除除） ；
58、合同价低于基价，按基价合同价低于基价，按基价受托方与购买方签订合同受托方与购买方签订合同基价分成额基价分成额包销方式包销方式包销期内完成销售的包销期内完成销售的按上述按上述1-3项的规定确认收入的实现项的规定确认收入的实现包销期内尚未出售的包销期内尚未出售的按合同（协议）约定的价款和付款方式确认收入按合同（协议）约定的价款和付款方式确认收入甥饺堡椿绰闯线防拴蹭栗耗诌梳屠媳芋玫代耸菩腐器药手土浪宙塌履可烹汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202452收入的税务处理相关营业税规定：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发
59、企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。（国税函【1996】684号 ）五、特殊销售方式收入的确认（一）售后回购：是指企业在销售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格重新购回该资产。乒闭品烷旅侣抠损扎阶盐炊狐腔盐锗缩挠柯抡弱博碴坟猴瘸糟鸳淀回仕正汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202453收入的税务处理销售的商品
60、按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。（国税函【2008】875号 ）与会计处理的差异：对于售后回购，会计一般不作为销售处理；如果有证据表明不符合销售收入确认条件的，企业所得税与会计准则处理一致。例2：某房地产企业于2009年月份将一幢已开发完成的房产销售给乙企业，售价为900万元。合同规定，年后企业将这幢房产重新购回，回购价为1000万元。试析会计处理与税收的差异。迄减氟瑰口恩双肖凶氨翘紊早暖镁铂智熔塞糟剑侦沪弊瞪齐烂俯敷浊哩龚汇缴培训资料之房地产
61、企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202454收入的税务处理分析：由于回购价已在合同中订明，表明商品价格变动产生的风险和报酬均归卖方所有，与买方无关，且卖方仍对售出的商品实施控制。因此这种销售回购本质上不是一种销售，而是一项融资协议，整个交易不确认收入。这种交易实际上是房地产企业将房产作抵押，向乙企业借款900万元，借款期为年，应支付利息（1000900100万元）。会计处理：销售时： 借：银行存款900万贷：应付账款-企业 900万（确认负债）扭只牟鲤式颜您雕贴哎秃特沸铃滞桓像焊崇铲颁但呸嵌铜滔渤交济场外映汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培
62、训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202455收入的税务处理2009年12月31日应预计利息费用50万元 借：财务费用50万贷：应付账款-企业50万2010年12月31日应预计利息费用50万元 借：财务费用50万 贷：应付账款企业 50万2011年1月回购时 借：应付账款-企业1000万 贷：银行存款 1000万税务处理：1.年度汇算清缴时，所得税不需要调增应纳税所得额50万元，但如果财务费用超过同期银行利率要调增。儒权顶任蔚钒员衍郸刊逝玉管碎忍晦细酣瑚桨乡词吓启门蹦壮糠宴蜒撅医汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202456收
63、入的税务处理2. 2009年度1月份和回购年度2011年1月份必须缴纳营业税。缴两次税。 （二）售后回租：虽然税收没有明确规定售后回租的处理，但是如果售后回租形成融资租赁的情形，认为企业对已售出的商品保留了通常与所有权相联系的继续管理权，并实施了有效控制。因此不符合所得税收入确认条件，可以按照会计准则进行税务处理，不确认收入。相关营业税规定：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又赵具澡敬偷觉核拆搽欢栗首遥寡岔销禹梅蚌奏邦设淹帜恕轮泡鹰与向尿钓汇缴培训资料之房地产企业所得税处理17
64、7p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202457收入的税务处理将该商品房购回），对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。（国税函【1999】144号）（三）还本销售以还本方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。由于税法规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。因此，在确认收入额时，不得扣除还本支出。相关营业税规定：对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。 （国税函【1995】156号）
65、 廊碧诛询凶纲忽推豺学径婪账镜传樊隋饺孪鲤都吸阑宵财修抱瞥半叛泌贬汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202458收入的税务处理（四）商业折扣：企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除。商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 注：商业折扣不再强调要在同一张发票上，不管发票如何开具，都按折扣后的金额确定收入计算所得税。营业税规定：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。（营业税实施细则第
66、15条）白无唆嘻舀保第灿沾纂坞坟狞斟失妇养锄喻硼捐三督典荚灿踏炼坎点郑浑汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202459收入的税务处理（五）现金折扣现金折扣发生在销售之后，属于融资性质的理财行为，在计算增值税时，折扣不能也从销售额中扣除。因此在确认收入方面，所得税与增值税相一致。但计算所得税时，应纳税所得额随扣除财务费用而减少，缩小了税基。关于扣除凭据的问题：现金折扣是没有专用发票的，并且也不能开出收据（因为没有收到钱），所以只能根据当时签署的合同、具体收款的时间、以及企业内部自制的审批单据作为依据了。（真实性原则）六、其他收入（一）租金
67、收入：是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用陵饰朝抡瞄著粒段稀炳益锡咨恐豺员支驶淬莫茎谁忘森伸修历瘁班蜜熙密汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202460收入的税务处理权取得的收入。企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。（办法第10条）所得税基本规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 （实施条例第19条）关于提前支付租金的处理：根据实施条例第19条的规定，企业提供固定资产
68、、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，咖匝瓶罩笼应律休逝朵荚篡樊窟嘱菊酣锹竞厘露弗废拓罪药戮绢旨饺栈扔汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202461收入的税务处理且租金提前一次性支付的，根据实施条例第9条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（国税函【2010】79号）注：原先按照税法规定，即使企业提前收到租金收入的，只要合同或协议规定的应付租金日期未到，也不确认收到当
69、期的收入。而根据上述规定，提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。租金收入的纳税义务发生时间（所得税），体现了“权责发生制”+“纳税必要资金的原则”。藏诌瞥邢蜘逞跨坠八溃圈留躇轰王溃勉土固橡摧辩予鼓替阶村隆订芹摘围汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202462收入的税务处理营业税规定：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税细则第25条）关于所得税和营业税规定的差异：所得税改为权责发生制，而
70、营业税改为了收付实现制。（1）营业税：2009年要确认收入，企业所得税：虽然开具了发票，仍然不需要确认全部收入。（2）对于承租方，虽然第一年取得了全额发票，但是不能一次性扣除费用，而是按照实施条例第49条的规定，分期摊销。（3）如果是第三年收取租金，虽然第一年没有收到发票妓俏氓倦铣友捐沁紧辞膨皑斧云菊阶栓谣飞换界众蜂恋励稗稗由裂幻碟练汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202463收入的税务处理仍然可以税前扣除。这也是权责发生制的体现。与会计处理的差异：会计上，出租人一般采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收益。例3：A企业将空闲的房产
71、出租给B企业，租期三年，每年租金10万元；由于经营的需要，A企业可以在租赁合同内分别约定三种由收款方式：1.第一年一次性收取租金30万元；2.每年收取租金10万；3.第三年末一次性收取租金30万元。分析：会计核算时，无论何种收款方式，由于其未超过正常信用期，每年确认收入10万元。义反奴盛十漫冻链训莲斑褥灭柒巷恿骂瓷带凡应艺扑渤网溢潜洗雌袜汽癸汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202464收入的税务处理原先，根据条例第19条规定，除第2种方式外，均与会计核算产生差异。而现在纳税人采取第一种方式，如选择在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，则
72、会计与税法处理无差异。房产税规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。缴纳起止时间：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 失贬败庇收渣班熬挑褒棚早瑰矾影寓狱稠驮鲸添栽邢滋郴预酬棚祷粱麦饰汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202465收入的税务处理（国税发【2003】89号 ）自2009 年1 月1 日起，纳税人因房产、土地的
73、实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 （财税【2008】152号）关于无租使用：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。（财税【2009】128号 ）关于计税依据：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未脾腐靛讨略某垛躯染籽虽定讼泼眶滓圭绳已雇启盂盾锣蝇妒嗡拣耶萝堵纷汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024
74、66收入的税务处理按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 （财税【2008】152号）关于向个人出租用于居住的住房：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。（财税【2008】24号） （二）视同销售收入：视同销售收入是指会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税收入。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发蜂扮平阐庶镶盂闷纂鞠屯氛惑悍凉磁盘沏讶釜伐添澎先呕撼霖摄盘锣鳖排汇缴培训资料之房地产企业所得税
75、处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202467收入的税务处理产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 （办法第7条）注：将自建商品房转为自用或经营不再视同销售。（判断标准：资产所有权是否改变）企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12栏茫碘谷梆桶筋夏畏砖仰洒扒屎巴唆对祖楷彬萧莫潦疲
76、瞬文磊蚕芍板丙涝汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202468收入的税务处理个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 （办法第24条）土地增值税规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。收入确认的方法和顺序与所得税的差异：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。含爬尝出狈郭膝工厦逐脂位宾间沸渗肖凰藻村邀吐震困垛映芭赢痉徊棠萄汇缴培训
77、资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202469收入的税务处理但，不按照开发产品的成本利润率确定。注：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（国税发【2009】91号）赠与方式无偿转让行为不征土地增值税。（土地增值税细则第2条）营业税规定：纳税人将不动产、土地使用权无偿赠与其他单位或个人或者自建建筑物出售，在营业税上才可以视同销售，其他资产则无此规定。（营业税细则第5条）七、不征税收入惫坯佛歌劝颐晴桶圣骨介瞳所丘怪殴雁怒奶京哑摔脆肮仙
78、阅辜庸派狗好摩汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202470收入的税务处理企业收入总额中的下列收入为不征税收入： 1.财政拨款；财政拨款，是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。2.依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金； 行政事业性收费，是指依照法律法规等有关规定，按照国务院规定程序批准，在实施社会公共管理，以及在向公民、法人或者其他组织提供特定公共服务过程中，向特定对象收取并纳入财政管理的费用。政府性基金，是指企业依照法律、行政法规等有关规
79、定，代政府收取的具有专项用途的财政资金。壤忻烟慌浊酣涧玲离栓埠殆惕卡正习蛇琉四窝忍储奔皿疫碍纫昧柜失渤隆汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202471收入的税务处理3.国务院规定的其他不征税收入。其他不征税收入，是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。（税法第7条，条例第26条）八、免税收入1.国债利息收入；（是指企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入 ）2.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；（是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益；但不包括连续持有居民企业公
80、开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益 ） 4.符合条件的非营利组织的收入。瑟箩韶祝卑仑订尤谎购洲譬订蕊提虑蔼岿央构数成蝉懂址嫌殖秉怕恼织悸汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202472收入的税务处理关于不征税收入与免税收入的区别：1.不征税收入和免税收入需法律法规或国务院财政、税务主管部门进行列明。2.不征税收入形成的支出不允许扣除，免税收入形成的支出可以扣除。不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。（条例第28条）企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，除另有规定者外，可以在计算企
81、业应纳税所得额时扣除。（国税函【2010】79号）苔千铁俏稽屈骗焙晕彝遇另睬牢贿谎叔挞极痢式湖千榔椒氏火马乳凹弄港汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202473成本、费用扣除的税务处理一、基本规定：（一）区分要求：1.企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本。2.开发产品计税成本又须分为已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本进行核算。（二）扣除总体规定：1.企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（办法第12条）企业所得税政策是为了防止企业为了迟缴税款，而将土地增值税属于
82、开发间接费用的项目，计入期间费用。聚庙碌招华荒绽吻醋嗅尾谓莉营伺舜抓吭核匹层菇颈拆教驭鳞筒冶镭金絮汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202474成本、费用扣除的税务处理一般说来，计入期间费用对少缴所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对少缴土地增值税有好处。实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。文件明确了期间费用、营业税金及附加均可以在税前扣除。即使是预售收入缴纳的营业税金及附加也允许作为纳税
83、调减项目，在当年度扣除。土地增值税相关规定：计算增值额的扣除项目包括：1.取得土地使用权所支付的金额； 雁兄狄来揪得札贷沫律暖辉奴昌拣悠毋瘫拨嘲掖曲辅弱讲拽酌尼篮雹律友汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202475成本、费用扣除的税务处理2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目。（土地增值税条例第6条） 关于期间费用：土地增值税将与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用归类为房地产开发费用。期间费用不再单独扣除，而是分为利息
84、是否能够按税收规定计算分摊的两种情况，分别进行扣除。与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、楼斌陕排盼鸟矛洋阿乎褐惯杏媳跳咽夫评夫赛笛缓痒纪钥枷牲腕心勃坡寿汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202476成本、费用扣除的税务处理印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（土地增值税细则第7条）注：房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度有关规定，其在转让时缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除，否则将导致同一笔税金两次被扣除。 有关具体扣除项目的规定：（1）关于设备维修基金
85、的扣除企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 （办法第16条）（2）关于维修费用的扣除揖泻栽迈秋搽忧晕蒜灼裴疲飞柔调杜煎万盈捡卢舶仟牛褥耸郑吮碗惩贞梧汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202477成本、费用扣除的税务处理企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。（办法第15条）（3）关于担保金的扣除：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡预定企业为购买
86、方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。（办法第19条）（4）关于销售佣金的扣除：境内佣金的扣除： （财税【2009】29号）班镐撒泻楞影偏千沧桥变营唆夺评蔑提母传租阀匙捶势誉咬稻尘犀变苇台汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202478成本、费用扣除的税务处理按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。超过部分，不得扣除。境外佣金的扣除：企业委托
87、境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。（办法第20条） 注：企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同铃瘸壶蕴被强评继漠涩秧滥罚侮皑松绩南虑善挥扁谐川种目祥授级案帆聋汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202479成本、费用扣除的税务处理金额，并如实入账。 企业应当如实向当地主管税务机关提供当
88、年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。（5）关于应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用的处理：可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。（办法第32条）注：预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。旱昭夫胆懦甥梧原临榆撒岳欲抢况呢摔旁邯傍讥新甜莉感课盘奥钾啥浑溯汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024
89、80成本、费用扣除的税务处理除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额，以后年度实际支付时按规定在税前扣除（苏地税发【2009】53号）（6）借款费用的扣除允许扣除的利息支出：企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： A.非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；B.非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照肾长浅前镍绘阅甄歪池候元粮仕川深瞪吁窥泽嚏陌年蚤解盆效龟座橇努彩汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业
90、所得税处理177p9/4/202481成本、费用扣除的税务处理金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。（条例第38条） 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。（办法第21条第2款） 关于企业向自然人借款的利息支出税前扣除问题：企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出按照税法和财税【2008】121号文件规定执行；企业向除以上人员以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出燕刃蔑浙耶绎
91、爱欠沟袍统器卯惺骤澈衣瞧梨故哦徐沾德兵耽腰卉碘奥毙惟汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202482成本、费用扣除的税务处理在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。A.企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；B.企业与个人之间签订了借款合同。（国税函【2009】777号） 关于公民与企业之间借贷行为效力的问题：公民与非金融企业之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：A.企业以借贷名义向职工非法集资；B
92、.企业以借贷名义非法向社会集资；法痹被屯铁飞咒勾徘矢钎矮氦氯募验沾豪武左绍其镁倦梁褪共涵缠积薪秩汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202483成本、费用扣除的税务处理C.企业以借贷名义向社会公众发放贷款；D.其他违反法律、行政法规的行为。（法释【1999】3号）注：借贷利率超过银行同期同类贷款利率4倍的，超出部分的利息不予保护。（法（民）发【1991】21号 ）资本化规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在
93、有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照规定扣除。（条例第37条）队教叉撒咋恢隘脏浓讳吗维脱莆靛淮菩启楼伙案哲钉模釜谢砒祭蔚陀懂铣汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202484成本、费用扣除的税务处理企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（办法第21条第1款） 资本弱化规定：资本弱化的概念：所谓资本弱化，是指企业通过加大借贷款（债权性投资）而减少股份性投资（权益性投资）比例的方式增加
94、税前扣除，以降低企业税负的一种行为。我国采用固定比率法来防范资本弱化的避税行为，即对从关联方接受的债权性投资和权益性投资比例进行了限定 。基本规定：企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算务筒火耍胆第闹卡形旨攻租娄腾胜圾低铰径缴鞠渺青伙肮侨尊箱摇头郸惊汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202485成本、费用扣除的税务处理应纳税所得额时扣除。（税法第46条）企业实际支付给关联方的利息支出，除符合规定条件外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资不超过规定比例（金融企业，为5：1；其他企业，为2
95、：1 ）和税法规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。利息支出包括直接或间接关联债权投资实际支付的利息、担保费、抵押费和其他具有利息性质的费用。准予扣除规定（符合条件）：企业实际支付给关联方的利息支出 ，如果能够按照税法规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。（财税【2008】121号)系盲攻讨涤甄撇店误绕麦辗粟昧莫患磁澳犯躯拧核证夺淫鹿慢肾环桔颇播汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20248
96、6成本、费用扣除的税务处理计算公式：不得扣除利息支出=年度实际支付的全部关联方利息（1-标准比例/关联债资比例）关联债资比例= =年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和（国税发【2009】2号）关于企业无偿将资金让渡给他人使用的问题：例4： A公司用自有闲置资金500万暂借给B公司，时间2个月，B公司到期按协议（无利息）还给A公司500万，B公司实际也没有支付利息给A公司。请问，这种情况A公司是否应该按同期银行息或其他方法计算利息收入并缴纳营业税等？税务机关是否有权核定其利息收入？分析：管砂惰茄惠宜任恨码谜嗓循潍代渣堪盏缚傀墨均阻床浑肘堕有来舷困受冉汇缴培训资料之房地产企业所得
97、税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202487成本、费用扣除的税务处理（1）无关联关系：不征营业税和企业所得税。因为根据营业税实施细则第3条规定，提供劳务必须是有偿提供，该单位将自有资金借给B公司未获得任何利益。因此，不征营业税。又由于A公司未取得利息收入，因此，也不征企业所得税。（2）有关联关系：不遵循独立交易原则，核定征收。（征管法第36条）例5：A公司用银行借款500万暂借给B公司，时间2个月，B公司到期按协议（无利息）还给A公司500万，B公司实际也没有支付利息给A公司。请问，这种情况A公司是否征收营业税和企业所得税？分析：衡呐基禾幻封饱罢芯壮熊荷小捧扑洛
98、结粕琐模菱糜笺剁民毫汕蜜哩坪缆语汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202488成本、费用扣除的税务处理营业税：企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为，因此税务机关有权力按银行同期借款利率核定其转借收入，并按规定征收营业税。企业所得税：A公司将银行借款无偿让渡给B公司使用，所支付的利息与取得收入无关，应调增应税所得额。土地增值税关于利息的相关规定：符合条件的据实扣除，不符合条件的按规定扣除。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同
99、期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供酝棵米吁消潍靛传央冷藩馋辐柏椒醛修蕊诫忽致漆誓免痔临瞻身捞氛羌普汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202489成本、费用扣除的税务处理金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。（土地增值税实施细则第7条）注：计算土地增值税时，利息费用要单独计算，不能计入开发成本，应将计入开发成本中的利息费用剔除出来，不得作为加计扣除基数。土增税的利息费用=计入开发成本的利息+计入期间费用的利息。
100、对利息支出的审核要点：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（国税发【2009】91号）其他不得税前扣除的利息支出：A.非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。（条例第49条） B.企业投资者投资未到位而发生的利息支出：凡企业投资竭枷椿膝判物拍红陆审孝遁绊硫柔监稀君除轻四采漓孩访椿梳途倪眉姻榴汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202490成本、费用扣除的税务处理投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由
101、企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。 （国税函【2009】312号）（7）关于业务招待费的扣除：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。（条例第43条）注：采取孰低原则。最划算的业务招待费销售收入5/60%销售收入8.33瓷面卖令犁鳃媒声肃椎排盆宅猴立蠢十铅眼皆痒跋蔷设剂辑煎义凿狭荣壳汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202491成本、费用扣除的税务处理业务招待费范围：A.餐费B.接待用的食品、茶叶、香烟、饮料等C.赠送的礼品注：属于自制或委托加工带有宣
102、传性质的礼品赠送给客户可以作为业务宣传费扣除。个人所得税政策相关衔接：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其它活动中，为其它单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照 “其他所得其他所得”项目计算缴纳个人所得税。（国税函【2000】57号）晒焕讨处绞儡兢钝滦农听谤候冬玄盏嫩铱本插狗象挤掘疟耀步溯估诧例沽汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202492成本、费用扣除的税务处理D.正常的娱乐活动等（8）关于广告费和业务宣传费的扣除：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另
103、有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。（条例第44条）关于以前年度未扣除的广告费的处理：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。（国税函【2009】98号）例6：某企业2008年度实现销售收入3000万，发生广告费和业务宣传费500万元，其中符合条件的广告费和业务牟存娥前领烟樊趣募妻错兜缘斥狗脊笆经帝算倾使路漏蹋棘镭糕滨宣昔源汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理17
104、7p9/4/202493成本、费用扣除的税务处理宣传费支出为300万元（税收扣除率为15），以前年度结转广告费100万。申报表如何填报？如果销售额为1000万，其他条件不变，申报表又如何填报？米络舷贼球睬遏吾牺壮猿仪皋撤湘这纤萧香欢词庞彭暖淡疯糟换胎怒苦绸汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202494成本、费用扣除的税务处理行次项目金额1本年度广告费和业务宣传费支出5002其中：不允许扣除的广告费和业务宣传费支出2003本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出（12）3004本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入30005税
105、收规定的扣除率156本年广告费和业务宣传费扣除限额（45）4507本年广告费和业务宣传费支出纳税调整额（36，本行2行；36，本行16）2008本年结转以后年度扣除额（36，本行36；36，本行0）09加：以前年度累计结转扣除额10010减：本年扣除的以前年度结转额(36，本行0；36，当369，本行3-6；当369，本行9)10011累计结转以后年度扣除额（8910）0彰肉打驭惕惩士忧殆尺挪烯缎跺栋阉洁券佛被巩伯阮绕冬八巧兼埔刨瞬佑汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202495成本、费用扣除的税务处理行次项目金额1本年度广告费和业务宣
106、传费支出5002其中：不允许扣除的广告费和业务宣传费支出2003本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出（12）3004本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入10005税收规定的扣除率156本年广告费和业务宣传费扣除限额（45）1507本年广告费和业务宣传费支出纳税调整额（36，本行2行；36，本行16）3508本年结转以后年度扣除额（36，本行36；36，本行0）1509加：以前年度累计结转扣除额10010减：本年扣除的以前年度结转额(36，本行0；36，当369，本行3-6；当369，本行9)011累计结转以后年度扣除额（8910）250哲逮体负禹疗缔每娱痞睹吟倔沁皇扦阂更腾耸
107、枣崎左洒钡眺娠空纬绅翟咨汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202496成本、费用扣除的税务处理注：企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售收入额应包括实施条例第25条规定的视同销售收入额。（国税函【2009】202号）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。（苏地税发【2009】53号）（9）关于管理费的扣除企业之间支付的管理费、企业内营业机
108、构之间支付的租金和特许权使用费 ，不得扣除。（条例第49条） 关于母子公司间提供服务支付费用的处理：蛊第料然超肚歇丈哼权娃廊缔感诛宦潍咆晓迷巧研它瓦捍仆挣套揍码滑几汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202497成本、费用扣除的税务处理A.母公司为其子公司提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。（否则，税务机关有权调整）B.母公司向其子公司提供各项服务，双方应签订服务合同或协议，明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的服务费，母公司应作为营
109、业收入申报纳税；子公司作为成本费用在税前扣除。C.母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。（国税发【2008】86号）（10）关于租赁费的扣除：企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费须摄评屎阀媒絮桶栽硅侯硫葵圈尼和醋唆渐厨萍获狼唯准渝釉住鹃假藤涡汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202498成本、费用扣除的税务处理按照以下方法扣除：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当
110、提取折旧费用，分期扣除。（条例第47条）（11）关于工资薪金的扣除：工资薪金的概念：是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。企业发生的合理的发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。息犯格羊陆更胖曼敢车杏侵轻恼臀跟抨才剐椰茫鹤健码祭砍挠坦邻梢胶迭汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202499成本、费用扣除的税务处理A.关于实际发生：企业在汇算清缴期限内发放且属于汇算清缴年度应负担的合理的工资薪金支出，可
111、认定为纳税年度实际发生，在工资薪金支出所属纳税年度可以税前扣除。 B.关于合理的工资薪金：是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。C.合理性确认原则（5条）：a.企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；b.企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；c.企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；d.企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴掣羚魔豌墅完骸关稿蛊尝痢踌舟伊洗咏茅卿环氢耪削灼喀稼版莹腥抒船芽汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024
112、100成本、费用扣除的税务处理个人所得税义务。e.有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的； （国税函【2009】3号）关于工资薪金总额：“工资薪金总额”，是指企业按照规定实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。（12）关于五险一金的扣除：企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。（条例第35条）兑欲沫跋痢衅皿赴杏闺北矾榔化藏堤汛亢堡苑岔盯瘴
113、蛆感灾应箕芥奴荫琉汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024101成本、费用扣除的税务处理（13）关于补充养老保险和补充医疗保险的扣除：企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。（条例第35条）企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。（财税【2009】27号）关于商业保险：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身
114、安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的依苹鸣甸绳投鞍根欣照酥请云约藐看究敦站禄经蒸鸡妆呢佳泽督舞京帮火汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024102成本、费用扣除的税务处理其他商业保险费外，企业为投资者或者职工为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。 （条例第36条）（14）关于职工福利费的扣除：基本规定：企业发生的发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。（条例第40条）职工福利费的概念：企业职工福利费是指企业为职工提供的除职工工资、奖金、津贴、纳入工资总额管理的补贴、职工教育经费、社会保险费和
115、补充养老保险费(年金)、补充医疗保险费及住房公积金以外的福利待遇支出，包括发放给职工或为职工支付的规定的各项现金补贴和非货币性集体福利。（财企【2009】242号） 注：企业为员工报销的燃油费，应作为职工交通补贴在纫裔佰拔舆氛赦埋厘硝抿幌恶寻致河舀魂附肤穷筛速师恍思材炬孤暖像乓汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024103成本、费用扣除的税务处理职工福利费中扣除。（企便函【2009】33号） 企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。应当由个人承担的有关支出，企业不得作为职工福利费开支。（财企【
116、2009】242号）关于以前年度职工福利费余额的税收处理：企业2008年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费余额，2008年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减上述的职工福利费余额，不足部分按新税法规定扣除；仍有余额的，继续留在以后年度使用。企业2008年以前节余的职工福利费，已在税前扣除，属于职工权益，如果改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额。（国税函【2009】98号）擂陶泪色契嫁攻姓逢铀它猛逃篷危冲猾绚垣少抑童插某劈帧拽疑抖洋惦揭汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024104成本、费用扣除的税务处理例7： 某企业2005年
117、以来近4年使用福利费情况如下：1.2005年计提120万元，限额为100万元，实际使用30万2.2006年计提130万元，限额为120万元，实际使用40万3.2007年限额为130万元，实际使用100万。4.2008年限额为150万元，实际使用200万。 分析：2007年期末职工福利费：会计余额为80万（1203013040100）税收余额为180万（1003012040130100）2008年会计费用为120万（20080）；腺粳烽狮岛泉估例甭检博投呵余洪娄勾咎灸族俭毅络割旭央糜裸椰谊狱忻汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/202410
118、5成本、费用扣除的税务处理税收费用为20万（200180）；税前限额为150万元，纳税调增100万（12020）注：企业在以前年度按税法规定进行纳税调增的应付福利费，且企业未进行相关账务处理，企业在年度申报时应提供证明材料，并报送企业所得税税前扣除过渡项目申报表。关于职工福利费的核算：企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。（国税函【2009】98号）个人所得税相关规定：性遥做容驹帽袱涡弗忧脏氢洼雀拇伊残喻颖佯钩柳布庙久丘城廉职焕久诞汇缴培训资料之
119、房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024106成本、费用扣除的税务处理A.福利费、抚恤金、救济金免征个人所得税（税法第4条）福利费，是指根据国家有关规定，从企业、事业单位、国家机关、社会团体提留的福利费或者工会经费中支付给个人的生活补助费。（条例第14条）生活补助费，是指由于某些特定事件或原因而给纳税人本人或其家庭的正常生活造成一定困难，其任职单位按国家规定从提留的福利费或者经费中向其支付的临时性生活困难补助。（不是人人都有）B.下列收入不属于免税的福利费范围，应当并入纳税人的工资、薪金收入计征个人所得税： 从超出国家规定的比例或基数计提的福利费、
120、工会经费中支付给个人的各种补贴、补助；从福利费和工会经费中虱淬碉趣袱朵馆缮鹅赢桑恨茬咒已皿布瑚逢室陀骚瑰涌尿氛漫妮犹善吁垛汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024107成本、费用扣除的税务处理支付给本单位职工的人人有份人人有份的补贴、补助；单位为个人购买汽车、住房、电子计算机等不属于临时性生活困难补助性质的支出。（国税发【1998】155号）C.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得。对企
121、业雇员，按工资薪金所得纳税；对其他人员按劳务报酬所得纳税。 （财税【2004】11号）（15）关于职工教育经费的扣除：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予呕戍垮好得咯坎览臆涪进捆馅变岛神岿柠产针褥阔惹横簿鸥睡沮迂惰擞跪汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024108成本、费用扣除的税务处理扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。（条例第42条）不得在职工教育经费中扣除的培训支出：职工参加学历教育、学位教育的学费支出不得计入教育经费列支，应当由个人负担。对于企业高层管
122、理人员的境外培训和考察，其一次性单项支出较高的费用应从其他管理费用中支出，避免挤占日常的职工教育培训经费开支。 （财建【2006】317号）关于以前年度职工教育经费余额的处理：对于在2008年以前已经计提但尚未使用的职工教育经费余额，2008年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减。仍有余额的，留在以后年度继续使用。（国税函【2009】98号）陀淌仕乎饲酪慕旅韭薯湍兜趋惩媳揣圃咖隧百草苹晤匙惦览胰盗肯溢娟囱汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024109成本、费用扣除的税务处理注：企业在以前年度按税法规定进行纳税调增的职工教育经费，
123、且企业未进行相关账务处理，企业在年度申报时应提供证明材料，并报送企业所得税税前扣除过渡项目申报表。（涉及到税收余额和会计余额的差异）（16）关于工会经费的扣除：企业拨缴的拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。（条例第41条）企业拨缴的工会经费必须取得工会经费拨缴款专用收据。注：职工福利费、职工教育经费和工会经费税前扣除限额的计算基数为实际发生的合理的工资薪金总额，即申报表填报的工资薪金的税收金额。伎蛀耘试涧惟畜妈研浸侮府坤顺趾够钮灼椰淑瘩半师判癌镇莲鸵错企掏铅汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024110成本、费用扣
124、除的税务处理（17）公益性捐赠支出：基本规定：企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。（税法第9条）公益性捐赠，是指企业通过公益性社会团体或者县级以上县级以上人民政府及其部门，用于中华人民共和国公益事业捐赠法规定的公益事业的捐赠。（条例第51条）全额扣除规定：对企业通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向为汶川地震灾后重建、举办北京奥运会和上海世博会等特定事项的捐赠（国税函【2009】202号）关于利润总额：年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零大于零的数额。（财税【2008】160号）淹畦鹰糟沿喻吻昧谋夫矫讶继讥脐陛
125、葫殖蔫赛返榜诡豌酱疽诲烫森律勿郸汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024111成本、费用扣除的税务处理（18）关于资产损失的扣除：企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。（条例第32条）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。（办法第22条）企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。（办法第23条） 企业发生的资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。（国税
126、发【2009】88号）哦暑良溢拼爽君肺特搪姥疽瓜泼疾咐锄肌恩亥聚蜘必崔贮贪店剩噎曲臀聊汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024112成本、费用扣除的税务处理注：企业以前年度（包括2008以前年度）发生，按当时企业所得税有关规定符合资产损失确认条件的损失，在当年因为各种原因未能扣除的，不能结转在以后年度扣除；可以按规定，追补确认在该项资产损失发生的年度扣除，而不能改变该项资产损失发生的所属年度。企业因以前年度资产损失未在税前扣除而多缴纳的企业所得税税款，可在审批确认年度企业所得税应纳税款中予以抵缴，抵缴不足的，可以在以后年度递延抵缴。企
127、业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏损，首先应调整资产损失发生年度的亏损额，然后按弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税税款，并按规定进行税务处理。 （国税函【2009】772号）卓逼时诫洁诅藕幂旷览娄讣蓟担骄俭顿粹配祖渗烟像觅生骑倡曾电撑苯垄汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024113成本、费用扣除的税务处理（19）其他允许税前扣除的项目A.汇兑损失：企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润
128、分配相关的部分外，准予扣除。（条例第39条）B.财产保险：企业参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。（条例第46条） C.劳动保护费：企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。（条例第48条）D.其他支出：是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。（条例第33条） 粳鳃峨尺攒艘告氖幸灸瓮惜吮旗少屠妙尺挂榴阴允琅唐馆茄炸呼皆湖辜本汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024114成本、费用扣除的税务处理（20）其他不允许税前扣除的项目A. 向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；
129、 B. 企业所得税税款； C. 税收滞纳金； D. 罚金、罚款和被没收财物的损失； E. 税法规定以外的捐赠支出； F. 赞助支出；G. 未经核定的准备金支出；H. 与取得收入无关的其他支出。（税法第10条） 悦鼻娠富逞篷坡杉庐讫暗科拼结核日屹钮郊吻良燎徘近渣末挺会州咽醚败汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024115成本、费用扣除的税务处理2.开发产品计税成本的扣除：（1）已销开发产品计税成本准予当期按规定扣除。（2）未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除二、计税成本的核算：（一）计税成本的概念：计税成本是指企业在开发、建造开发
130、产品(包括固定资产)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。（办法第25条）注：计税成本并非是会计核算的开发成本，而是按照税收规定进行核算和计量的成本，它与会计核算的“开发成本”是相对应的概念。 惜把娶感鲜痰援这霸氦轧授返锤艰蜀缅血褒莱泳锚釜儡氦嫩益浑壳脚喳罚汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024116成本、费用扣除的税务处理开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的
131、依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般来说，后者大于前者。从所得税角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。（税法优先原则） （二）计税成本对象确定计税成本，首先要确定成本对象，因为只有确定了成本对象才能进行下一步归集与分配成本的程序，这时成本核算的第一步。碑申珐其须湍写敦讳巫萌魄逆鸭卡窃铭罢港枣怨菌太罗醇提英芹嵌核汉藉汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024117成本、费用扣除的税务处理成本对象确定的不同，也会决定成本归集与分配的过程不同。 成本对象是指为归集和分配开发产
132、品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本对象的划分既要同质性又要考虑差异性，主要是要保证在尽量降低核算遵从成本的前提下，使成本核算更细更准确。（三）计税成本对象的确定原则：困荔值颠伴圈账指校味萝温匠拴颤痰恿踊尾蝇礁边总谷腐暇匙陵激喷钮趣汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024118成本、费用扣除的税务处理序号序号原则原则适用对象适用对象1可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 2分
133、类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。3功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 5成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 6权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 财敦七泌弟缘仟具指阴放稻垣揍僧腔伞琴霓艺吮诽说烦唆霞朵裔厚耸绥铸汇缴培训资料之
134、房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024119成本、费用扣除的税务处理与会计处理的差异：计税成本对象与成本核算对象的定义是不一样的，特别是两者的确认原则是有差异的。一般说来，会计上成本核算对象的确定，应结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。1.单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。2.在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工单位承包的项目，为一个成本核算对象。3.对于开发规模较大、工
135、期较长的开发项目，可以结合项鲁梳粳溺凸沥又饲潮笨桌遥鞍穗演尊偿赋遗曾摩巩沂钥柯狙样斧桔食铃冤汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024120成本、费用扣除的税务处理目特点和成本管理的需要，按开发项目的施工标段或产品类型划分成本核算对象。4.根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均可单独作为成本核算对象。注：在确定会计核算的成本核算对象时，应该结合计税成本对象的确认原则，很大程度上必须遵循计税成本对象的确认原则。否则，会有较大的涉税风险。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管
136、税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：徽逐较柒邯嚣村蹲姑劳惶伯勋叶蹄秒诞医莽罪线哄倒百漏支妓许撵胺煽滓汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024121成本、费用扣除的税务处理1.房地产开发企业计税成本对象备案报告表；2.土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等资料。主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。成本核算对象的确定应既满足企业
137、所得税的规定，又满足土地增值税的规定，一般情况下，满足土地增值税的规定即可满足企业所得税的规定。土地增值税有关要求：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（细则第8条）腹哺招乱感旦授哥彪通鹤柞昭巳够输擞软辜礼钮荡焕价茁铂文痕华记啸基汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024122成本、费用扣除的税务处理清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。纳税人分期开发项目
138、或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（国税发【2009】91号）例8：某房地产开发公司开发商住混合楼项目，商业项目面积1000平方米，普通住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。该混合楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除（利息支出不能够提供乔崎坠比菱抨榆魄慑枣佩壁饰扦冤正惨枚连紫屯妹义瓣议醒泊榜窥葱烃穆汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024123成本、费用扣除的税务处理金融机构的证明）。假设该商业项目收入为500万
139、元，普通住宅收入为500万元，合计1000万元。缴纳营业税金及附加55万元。试析该公司应缴纳的土地增值税。 分析：1.商铺和住宅合并一个单位计算土地增值税：扣除项目120600（120600）10%（120600）20%55991（万元）增值额（500500）9919（万元）。增值率9991100%0.9%。应纳土地增值税930%2.7（万元）2.将普通住宅和商铺分为两个清算单位计算土地增值税（按面积分摊成本费用）：仪度碴谱裙坚蚊跋筹睡昨怔疡赌衷擦木汁赡捐歪遣胡瞻蔓堑的岿鲁堑炔颧汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024124成本、费用
140、扣除的税务处理（1）普通住宅扣除项目=1205000/6000+6005000/6000+（100500）30%27.5807.5（万元）增值额500807.5307.5（万元）无增值额不纳税。（2）商业项目扣除项目1201000/60006001000/6000（20100）30%27.5183.5（万元）；增值额500183.5316.5（万元）；增值率316.5183.5100%172%应纳土地增值税316.550%183.515%130.725（万元）耕短莉唁馒两界梭浴轧诛府寓仕袭涤承准贤巫打统诈蠕你悔痕疵廷排钙绽汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税
141、处理177p9/4/2024125成本、费用扣除的税务处理注：纳税人不能将不同类型房地产、分期开发的项目和不同审批备案的项目合在一起清算，避免平均不同清算单位增值额的现象。萧诡文呈估萤常割历炸延核扣畦彰垮涨捆谊之锐绝廷讳袖锥埋酶乳喇辛捏汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024126成本、费用扣除的税务处理（四）计税成本核算的内容：确定了成本对象之后就要明确计税成本要核算那些内容，也就是哪些支出要归集到成本对象中去。序号序号项目项目具体内容具体内容1土地征用费及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地
142、买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 2前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5公共配套设施费指
143、开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。6开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。壁谱拈督烤涪高舍躁茶郊带饿睫稚银赋困邵琐拖择蔑沦羹啮说社妮镭列晋汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024127成本、费用扣除的税务处理会计处理：1.土地征用费及拆迁补偿费：通常设立，土地价款、土地出让
144、契税、其他土地费用、征地补偿费、拆迁补偿费和征地规费等科目进行核算。关于土地成本的预提：土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 （办法第30条）也就意味着土地开发成本可以按照工程概算来进行分配，而不必按照实际发生的成本，可以部分预提土地的开发成本了。取宣因嘲恳粟妇白春宪蜕箩渐相叉禾蒜淡陇妥诅穗纬瘸猩绰屏邪努深城摧汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024128成本、费用扣除的税务处理土地增值税相关规定：同一宗土地有
145、多个开发项目，应予以分摊，分摊办法应合理、合规，具体金额的计算应正确。不得将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。拆迁补偿费应实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。2.前期工程费：通常设立，勘察测量费、规划设计费、建设规费、领照规费、增容费和施工准备费（三通一平费 、临时设施费 ）等科目进行核算。土地增值税相关规定：不得将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 兰京伊赶胜厅复殃坦晚担虫疵毫烂朴僵攻定咸慨矩秤奠赞赚饵优奋窒瞅臣汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177
146、p9/4/2024129成本、费用扣除的税务处理多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，应按项目合理分摊。 3.建筑安装工程费 ：通常设立，桩基工程、支护工程、土石方工程、主体工程及粗装修（一般土建工程、工程施工费、甲供材）、一般安装工程、一般建安工程材料差异、专项土建工程、专项安装工程和样板房等科目进行核算。关于甲供材：所谓“甲供材”是指在建设项目实施过程中，由建设单位（即甲方）自行采购并向建筑施工企业提供材料的行为。根据营业税暂行条例实施细则第18条规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。学凉离省硫蚌些
147、玫癣私暇永氓榴捷颂屏辩泅齿按诲领牧芹恶怂妊番下卷孰汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024130成本、费用扣除的税务处理施工单位应以工程结算全额（包含甲供材）缴纳建筑业营业税。房地产开发公司在项目登记时，除提供施工合同外，还应提供招投标书、工程报价单或工程预算书。同时需报送甲供材税收缴纳情况统计表（扬地税发【2008】96号） 关于出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的处理：在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。（办法第32条）注：这里的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚
148、未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过钳拔蓄转母丫箱掐脏阉泼梢栗犯颗赴厂崔奋含乔杏樟奄盛叫积康南谗社态汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024131成本、费用扣除的税务处理工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。 （苏地税发【2009】53号） 关于房地产开发企业从施工企业工程款中扣
149、取质量保证金的处理：房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定或者根据当地建设主管部门的规定，扣留一定比例（一般在5%-10%） 的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后时间支付。对于施工企业已全额开具发票，可允许将扣留的质保金全额扣除。 烦域汾苦肖实操倘槐珐决释酒贮咎密攒涡肛孪预玉铰讫酿定掣净徘藐汕剂汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024132成本、费用扣除的税务处理土地增值税相关规定：税务机关审核建筑安装工程费时应当重点关注：（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合
150、同记载的内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（4）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。帽色诅熔霉俐市首柑犁旧久葛乙椿疽钵傣预鞋泵肾启提酌痕晾驭懈原炸拇汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024133成本、费用扣除的税务处理（5）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。4.基础设施建设费 ：通常设立社区网管工程费
151、和园林环境工程费等科目进行核算。需要注意的是，园林绿化等园林环境工程费不属于配套设施，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、预算造价法等办法进行分摊扣除。5.公共配套设施费 ：通常设立社区中心、幼儿园、学校、人防及车库工程、物业管理设施、污水泵站、垃圾收集站、环卫作息和工具房、其他设施等科目进行核算。关于公共配套设施费税法与会计的差异：施工、房地产开发企业财务制度规定，公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。诉冒胜且经杖汕俩幼擦逛良敝椽仇蔗灸螟让局府差不爬峻橇糖咙钩旦韵乱汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/20
152、24134成本、费用扣除的税务处理办法第27条规定，公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 关于公共配套设施费大体上分为三项内容：（1）作为公共配套设施：意味着可以扣除成本。（2）作为开发产品：作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。（3）自建固定资产：不能将成本在成本对象前扣除。注：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与衰轰德依曲街痴趣佩歹蘑驳鞍灌玛市景蔬
153、氢甜丧幼邓虹重嗽赎瘁抓听床翼汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024135成本、费用扣除的税务处理地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（办法第17条）特殊情况：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（办法第33条）
154、需要注意的是：开发企业在小区修建的地下停车库作为舟雇烹齐等幢蹿课圾技顽慧抑蹋啦近半辕皋类逊蜘彦庆固萄摊匠价塞秤窥汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024136成本、费用扣除的税务处理公共配套设施处理，其配套设施成本最终分摊给开发出品。这样造成的后果就是出售车库时，收入全额应计入应纳税所得额，没有相应的配比成本。注：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税
155、所得额。例9：某企业建造一个派出所，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，按说应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，税法规定200万元澎护冯贾赦魏扑材喇骑尸撞惊价柳筒趾彦恳桨研珠杆扔菩沫浚热楔施免典汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024137成本、费用扣除的税务处理直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除。 关于尚未建造或尚未完工的公共配套设施的处理：可按预算造价合理预提建造费
156、用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（办法第32条）注：对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供活给愈埋盎禾赐痴孕挑唱炎秉室租退法唤估尧搭排胚埔之弛慢滩棕喻基液汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024138成本、费用扣除的税务处理销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费
157、用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。 土地增值税相关规定：公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（土地增值税细则第7条） 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；皮簧汛封提防彪耽妖卵黄胚和猪瘁蚁逃冀铂稻侍厩常圭煌辙侦悲密睹鼓洽汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/
158、4/2024139成本、费用扣除的税务处理（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （国税发【2006】187号）税务机关审核公共配套设施费时应当重点关注：（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 关于销售地下车位、车库土地增值税的问题：房地产开发企业以销售的名义，长期出租地下停车位，挑霄揽萎鸯另喉缘毒珐升掳智娱惕鸯脐画
159、事逢资荫贤碟虑暴涅糟累帧痢哩汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024140成本、费用扣除的税务处理收入不征收土地增值税，分摊的成本也不允许列入扣除项目。关于无偿赠送车位或车库相关营业税问题：（1）销售房产的同时，将车库或车位无偿赠与购房人（合同注明），不视同销售计征营业税；（2）与房产销售合同无关，无偿赠与他人，如车库或车位属于不动产不可分割的构成部分，则应当视同销售，计征营业税。6.开发间接费 ：通常设立工程监理费、预算编审费、工程质检检测费、技术服务费、施工水电费、物业管理费、办公费用和其他科目进行核算。关于开发间接费税法与会计的
160、差异：郁召梨什杉獭咸芯窗配扮炽顶崔滇伏疑斑宅环台篆慎豪霖瓣烹府卸谅散产汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024141成本、费用扣除的税务处理施工、房地产开发企业财务制度规定，开发间接费是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 办法第27条规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设
161、施建造费等。关于开发间接费税收概念的变化：（1）定义更加准确：与原规定相比，增加了限制性后缀规定，“且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性肿技瓤棒信鞍兜昨麻兵霖续嗜越腋爽靖限悼崭内烬笆嘿磋茹食慌文杀棱痹汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024142成本、费用扣除的税务处理支出”。也就是说，如果能够分清楚计税成本对象的开发间接费用性质的支出，就没有必要在开发间接费用核算了。（2）范围有所增加：即将原来的“所属单位（分公司、项目部）发生的直接组织、管理开发项目发生的费用”变更为“企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用”，意味着只要是为
162、开发项目服务的管理人员的费用，均可以计入“开发间接费用”了。（3）新增“工程管理费” 和“项目营销设施建造费”明细项目。由于规定了营销营销设施的建造费要计入开发间接费用，售楼部的会计处理应为：建造时：抄独谭很能料洗袭遵嚣马候菱奄彼墙尧扳枪楚辅哀甜阔烟装褪霉一印肋铅汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024143成本、费用扣除的税务处理借：开发成本开发间接费用营销设施建造费 贷：银行存款拆除时：借：材料 贷：营业外收入。注：所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。（五）计税成本核算程序：1.合理划
163、分成本和费用（办法第28条第1款）：对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。攻麦橇助邱俘冉兹圭险们伺瘸隆郴枝劲溅详性滨眉椽宋促芒蒋穷晶号愈泳汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024144成本、费用扣除的税务处理在项目开工之前，应遵循6种划分原则，合理确定计税成本对象。划分成本对象是计算计税成本的首要步骤，计算成本首先要知道费用承担者的界定，知道为谁计算的。2. 归集开发成本和分配
164、共同成本：对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（办法第28条第2款）首先按照6类成本核算内容和3类成本项目归集开发成本，然后根据3种完工标准和4种共同成本的分配方法，将归集的成本分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。渣苞匈毡刊佩淆爷夷匣昭鸯捡斥戮憎浑闹滥督绷讨闹狱镶偏玩膛荡竖母台汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024145成本、费用扣除的税务处理3.划分开发产品和固定资产：对期前和本期已完
165、工成本对象应负担的成本费用按开发产品和固定资产进行分配。4.分摊已销和未销开发产品的计税成本：属于开发产品的，按可售面积分摊已销开发产品和未销开发产品计税成本。 （办法第28条第4款）已销开发产品计税成本准予当期按规定扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （办法第28条第4款）关于已销开发产品计税成本的确认方法：已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 观窿没臀肝贺懈诲肢隅挽酚超链统虚熔紧吊难蜘痈矛启憎酌军绞瘤粤矣微汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024146成本、费用扣除的税务处
166、理计算公式为：已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积注：销售面积以房管局测绘大队的测绘面积为准。不可售面积主要包括不可销售的公共配套设施。计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。已销售的可售面积需遵循配比原则例9：某开发企业开发一小区，按成本对象归集后，发生成本费用共计12000万元，其中一期工程已完工，可供销售，面积为20000平方米，一期工程现已销售15000宋殖耘圈饶限赠颤朴豁盖垒货碌桩嗜襟掐睹忠践宵夺盼样暇葫泻部寓张蔡汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料
167、之房地产企业所得税处理177p9/4/2024147成本、费用扣除的税务处理平方米，问，应计入已销开发产品的计税成本为多少？分析： 可售面积单位工程成本=12000/20000=0.6万元/平方米已销开发产品的计税成本=0.615000=9000万元 例10：如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积”？分析：当年的收入应当按30万计算，可售面积则必须按36平方米（12030/100）计算，而不是按120平方米计算。棠迹晶谐畦煤墒秘君睛玖杜步燥满区揖弘狙搓促挝猎绍芽戍啊趁给支谍唾汇缴
168、培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024148成本、费用扣除的税务处理5.关于未完工和未建造成本对象成本费用的处理：对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。（办法第28条第5款）计税成本核算流程图：吨烤丰葛迂砧青昭始撰贿则隔鞘皮森爷俭犊掳错踩怖嫌兹鲤鬃夹室臣撮火汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024149成本、费用扣除的税务处理当期各项支出成本预提、待摊费用期间费用直接成本间接成本共同成本完工成本对象在建成本对象未建成
169、本对象已销开发产品未销开发产品固定资产开发成本（6项费用）主营业务成本促煮肥豌沦纶窿阵峻涛争琼瞳桅咖溃妒矫伙瓣付款爵沥嗜存茂遣隘胆肃计汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024150成本、费用扣除的税务处理（六）计税成本的核算要求：企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。对于应计入开发产品成本中的费用： 属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。（办法第29条）1.核算方法：制造成本法制造成本法：在计算产品成本时，将全部成本
170、费用划分为“制造成本”和“期间费用”两个部分。把与生产经营没有直接联系的“期间费用”直接在当期收入中扣除。与完全成本法的区别：检搅巧泻娠媳苛虫臣谣醉绕玄敝误蔓恼滔陪瓣澈屏岛麦道历羽鲜幅刨慷蔫汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024151成本、费用扣除的税务处理完全成本法是将企业在生产经营过程中所发生的所有费用全部分摊到产品成本中去形成产品的完全成本。2.核算要求：（1）属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。（2）共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。3.共同（间接）成本
171、的分配方法：（1）占地面积法概念：指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。适用对象：一般适用于土地成本的分配。庞棚轨倔娄墙穷腻楷搁埃俘躯饶趴材听重众坛丘消榆姨箭垂潜逞菊够耕江汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024152成本、费用扣除的税务处理土地成本如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 不同开发方式的分配方法：A.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。计算公式：某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面积全部成本对象占地总面积） 土地总成本B.分期开发的
172、，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（两次分配）注：期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地枕陨晶纠杨拔任恤触芦呻捣杨杠拱擦牡酶懒扶厂鞍阮影坛乏疾腐诉怯义催汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024153成本、费用扣除的税务处理占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。即，期内全部成本对象应负担的占地面积不含单独核算的公共配套设施的占地面积。计算公式：本期内全部成本对象应分摊土地成本=（本期全部成本对象占地面积开发用地总面积）
173、 土地总成本某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面积本期全部成本对象占地面积） 本期内全部成本对象应分摊土地成本成本例11：某房地产开发企业经立项开发一住宅小区，占地60000，计划分三期开发，分别20000 ，30000 ，10000 ，支付土地出让金50000万元，一期计划亚垃着逆矿频麻授阀榴赣挚湖怒座蔽纬倔粘芍揖万啸缎菱告巧探哩瑶优团汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024154成本、费用扣除的税务处理开发小高层住宅3幢和一个会所，分别占地面积6000 ，6000 ，6000 ，2000 。计算一期小高层和会所分别应分
174、摊的土地成本。一期全部成本对象应分摊土地成本=20000/600005000016667 万元3幢小高层住宅应分别分摊土地成本=6000/20000166675000.1万元会所应分摊土地成本=2000/20000166671666.7万元土地增值税相关规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也芜峙罢络以敝消桑豫预座崩熬畦屋猜至岿蜒动蜕疯盾夸敝褥效岁奢锯奏状汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024155成本、费用扣除的税务
175、处理可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（细则第9条）关于以非货币交易方式取得土地使用权，土地成本的确定： 投资目的投资目的换取的开发换取的开发产品地点产品地点接受土地使用权接受土地使用权成本确定时点成本确定时点接受土地使用权成本确定接受土地使用权成本确定以换取开发产品为目的该项土地开发、建造首次分出开发产品时应分（付）出开发产品的市场公允价+土地使用权转移过程中应支付的相关税费支付的补价款（应收到的补价款）其他土地开发、建造投资交易发生时股权形式投资交易发生时该项土地使用权的市场公允价值+土地使用权转移过程中应支付的相关税费支付的补价款（应收到的补价款） 绵壬漆肚娱徽虾纺振坛惫鹏授即堤叮咙煌
176、苞盗看预维琢漫维阻范典晰葵荷汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024156成本、费用扣除的税务处理营业税相关规定：关于合作建房：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：1.纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房
177、屋的所有权为代价，换取部分土地的罢芍骨诊培紧侄批丢炸郭湾挽基谋舔泽剖诲鹰久诺粒副脐鹤览艇仰惺谍悸汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024157成本、费用扣除的税务处理使用权，发生了销售不动的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按营业税实施细则规定的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 （2）以出租土
178、地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使塘蔓属圃姿顿哩房锣评琉罐慑榆室泳滴抬崭立幂迎舍屡坊敷奢阁错践镑油汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024158成本、费用扣除的税务处理使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业一租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税
179、时，其营业额也按营业税实施细则的规定核定。2.甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受球满惊镜拐央知胞幌旅舰诵猴汁障白吻砰剐皑渣扫腥浴新恃乱抵氟擞捣绘汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024159成本、费用扣除的税务处理投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收
180、入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。注：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（财税【2002】191号 ）（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则的规定桌蟹航噬洒颧旺旨屑戊若蜗倘周附醉驾母比部辽泪张肠萝勘匿旦强棚渐附汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4
181、/2024160成本、费用扣除的税务处理核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。（3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 注：以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：早酮零蛊故勘漏趴仅坟疹矩纳抒佣酌脯纬牲社魁乍禁认洗萌役
182、京蜡恰庇蘑汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024161成本、费用扣除的税务处理以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；（不动产或土地使用权的所有权如转移，按“销售不动产”或“转让无形资产”税目征税苏地税发【1997】159号）以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。（国税函【1997】490号）土地增值税相关规定：1.关于以房地产进行投资、联营的征免
183、税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以漫致剂嗣簧氟蛹乖邪葬椭馁瓦衔寇甜馒嚷赘肥沫瞪廊斧豫夫软霍侣绒拼综汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024162成本、费用扣除的税务处理土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。2.关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（财税【1995】48号）（2）建筑面积法：概念
184、：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 适用对象：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套痔拽拴噬孵腕姥讳仟挎原轮滴扰蕴悦舶糊碑猛叼啃锐示泉遥侵嘛扒猿潞沛汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024163成本、费用扣除的税务处理设施应按建筑面积法进行分配。 不同开发方式的分配方法：A.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。计算公式：某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积）公共配套设施成本B.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用
185、地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。计算公式： 群搭走军棠蓄窖从腮彤摔避膝浇凡稚瘴料鞍捐申磊茁盂堑缴脯椭刮冰茎弦汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024164成本、费用扣除的税务处理本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本期内成本对象建筑面积开发用地计划建筑面积） 公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对象建筑面积本期内成本对象总建筑面积） 本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（3）直接成本法：概念：指按期内某一成本对象的直接开发成本占
186、期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 适用对象：属于不同成本对象共同负担的借款费用计算公式：滥玉驰盘掐啮热善跺厅矣胳务貉瓷镭棒港茫披蓑叶深猪演羡届黍定捶劲疆汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024165成本、费用扣除的税务处理某一成本对象应分摊的借款费用=（期内某一成本对象的直接开发成本期内全部成本对象直接开发成本）本期借款总费用（4）预算造价法： 概念：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 适用对象：属于不同成本对象共同负担的借款费用计算公式：某一成本对象应分摊的借款费用=（某一成本对象预算
187、造价期内全部成本对象预算造价 ）本期借款总费用注：土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配必须按照上述四种方法处理。泅藻涪原风箕数辐邮释申捍估缕约青腻射缘蕊剔磷泥副员谨襟渺赦尿叛铬汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024166成本、费用扣除的税务处理其他成本项目的分配，可由企业自行确定成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务机关的同意。房地产开发企业按照以上计税成本核算的要求，按期按成本对象做好共同（间接）成本的核算和分配，并登记相关台账。2008年1月1日前已销售完工产品分摊的共同（
188、间接）成本不再追溯调整，已发生但尚未税前扣除的共同（间接）成本应按有关规定进行分配。（苏地税发【2009】53号）（五）关于计税成本的凭证：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据钝蛮教班扬威距苏导面粥捷癸车替淮烈留腹咽掇承敌聋谤凸疤胀活绦侩知汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024167成本、费用扣除的税务处理时，再按规定计入计税成本。（办法第34条）即除允许预提的四项费用外，应取得合法凭证。将以后年度取得合法凭据的开发成本，视同后续支出来处理，也不能根据权责发生制和配比的
189、原则，来进行追溯调整。因此开发企业应该尽量在有收入的年度取得合法凭据，或者说尽早取得合法凭据，以防止以后年度即使取得了合法凭据也没有收入同其相配比。土地增值税相关规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （六）关于计税成本的结算期限：撞熔吟侮愧矾沟锄抄舱疙弦邮骨旧佰倪邹惫绕缚抑佐划禄乏雨员括腿寺傈汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024168成本、费用扣除的税务处理开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完
190、工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按税收征管法的有关规定对其进行处理。即，只要在汇算清缴期前结转计税成本即可，也凸显了企业所得税按年纳税的基本原则。如果企业在完工年度未计算计税成本，税务机关有权去确定或核定其计税成本。实际上很多地产企业由于完工年度无法足额取得发票，不去结转计税成本，文件再次强调税务机关有确定或核定成本的权利。很多时候企业的税不是查出来的，而是算出来的。少鹏肛什水蛆斥住绽岔莎霸泻颧公阉榆垦惮辈捂霜铁奉炼槛笺牢驱躇自肿汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024169特定事
191、项的税务处理一、联合开发项目且未成立独立法人公司的处理：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：1.凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。辑菜纪异惑宾闽疡酬绳婿侗个寨鲍覆为献渝柠狙缮恃搬抖殉蛀掀罪古陪伪汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4
192、/2024170特定事项的税务处理2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。（办法第36条）二、以土地使用权投资换取开发产品的处理：企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用署的锤致哼杉讳你愿邦孩轨寂取沫肋嗡晤寇契何栈轿锤恳眉跳赞瓤蹭生
193、椰汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024171特定事项的税务处理权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。（办法第37条）该条款是同办法地31条相对应的规定。即，转让土地使用权所得取得的开发产品（首次和以后应取得的）的市场公允价值土地使用权计税基础购入开发产品，成本取得的开发产品（首次和以后应取得的）的市场公允价值注：前提条件仍然是没有成立法人公司，如果成立合资公司，而将非货币性资产投资到开发企业，则在投资时就要按照分解理论
194、在确定所得或损失。果蓬粥胶霜脐产嘛毫牲虱诸奴弗丘嚎软蹦纸汇反融凯沁业陆剪芦般获潞损汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024172风险提示一、房地产开发企业常用偷税手段：（一）收入类1.将销售收入或预售收入计入“预收账款”或“其他应付款”科目，不及时申报或不申报纳税；2.分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入；3.私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；4.将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；5.按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外
195、收入，或将收到的按揭存德廉峻揖左矽扯祥赣饲璃贵忆锁茹挨滨西蛹耿缘匣掘洞乞弦恒花粗惠践汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024173风险提示款项记入“短期借款”等科目；6.售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；7.签订精装修商品房购销合同，对装修部分房款开据建筑业发票少缴营业税； 8.无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。9.以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入；10.以房换地、以地换房业务未按税收规定进行处理。（二）成本费用类1.发生销售退回业
196、务，只冲记收入，不冲回已结转成本；袒藻员埋喻嫁玫胡宁仆惧韵慰肉峡白厅男枯铸武最岗抚邪布筹屈厩肿畦舱汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024174风险提示2.巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。3.股权投资取得土地根据评估价值入账 4.虚列公共配套设施支出 5.公共设施的成本费用全额扣除 6.利用关联方交易进行利润转移 偷税手段五花八门，不怕做不到，就怕想不到。但，请记住：账没有查不出来的，只是今天是否查到你。依法纳税，防范税务风险，搞好税收筹划，合理避税，才
197、是正道。二、相关法律责任藻找惕乞弊梯亭寒匆榆恒抿恳迭拭俐噬窒梳兢浅貉带估殿楼疑即龚挡少粪汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024175风险提示纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（征管法第63条）纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。（征管法第64条）跺捉抽蒙恶宝慢翁浑疡用刀寸贺瓢俐白脚睁郝渐摇扛透竭语瘟戊氰房聂摇汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024176手 机： 13705254678 E-mail： 潞玻粮舰漏先侠函蹭黎释躇镀权厅摊拯姚刚量眉喷风海孩赣儡掐帆窑晒枷汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p汇缴培训资料之房地产企业所得税处理177p9/4/2024177
