万创设计管理中心重庆棕榈泉项目汇报PPT

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1、重庆棕榈泉项目汇报万创设计管理中心万创设计管理中心090812090812 目录目录土地条件土地条件市场市场产品产品开发开发待决策事项待决策事项: :项目商业模式的决定项目商业模式的决定THTH的产品模式的产品模式建筑风格确定及建筑师的选择建筑风格确定及建筑师的选择 1 1、土地条件、土地条件 地价总额地价总额 ：6.8156.815亿亿 平均楼面地价平均楼面地价：17341734元元/ /平米平米技术经济指标：技术经济指标：总用地：总用地： 13.813.8万万计容建筑面积：计容建筑面积：37.2637.26万万容积率：容积率： 2.72.7住宅建筑面积：住宅建筑面积：30.1230.12万

2、万商业建筑面积：商业建筑面积：6.986.98万万1.1.沿街街铺：沿街街铺： 1.481.48万万2.LOFT 2.LOFT 公寓：公寓： 5.45.4万万3 3沃尔玛：沃尔玛： 0.10.1万（地下万（地下1.41.4万万） 幼儿园（四班）：幼儿园（四班）：0.060.06万万 社区配套：社区配套： 0.10.1万万 4项目位于重庆近几年重点发展的三北区域，西面紧临金开大道，地项目位于重庆近几年重点发展的三北区域，西面紧临金开大道，地块内地形平坦，有少量植被覆盖块内地形平坦，有少量植被覆盖宗地内现状宗地内现状南侧紧邻金开大道项目东侧市政道路地块不利因素包括较小面积的拆迁及道路噪音、高压线塔

3、等。该等地块不利因素包括较小面积的拆迁及道路噪音、高压线塔等。该等不利因素均可控不利因素均可控不利不利因素因素详细说明详细说明规避方案规避方案拆拆 迁迁宗地内现为临时停车厂，约数百平米临建。积极与政府协调，按时交地。风险可控。噪噪 音音紧邻金开大道，有市政交通噪音。临路设计2000平米临街商业隔离噪音。现状现状高压高压线塔、线塔、项目北侧沿市政路有少量高压线后期与政府协商做下地处理 2 2、市场、市场市场和竞品分析市场和竞品分析竞争策略竞争策略 2 2、市场：、市场：区位情况区位情况7 7宗地片区位于重庆近几年重点发展的三北区域，所在片区被定位为居住、商贸、高新技术为主的城市综合性开发区，项目

4、处于重庆高档住宅核心区，可以在约30分钟内到达市区各大核心商圈及中央商务区。该区域道路畅通,公交系统正在逐步改善区域集中了重庆大部分中高端消费人群，现已形成重庆的新富人区。本案冉家坝冉家坝 商圈商圈观音桥观音桥 商圈商圈江北江北CBDCBD解放碑解放碑 商圈商圈1010分钟分钟2525分钟分钟1515分钟分钟2525分钟分钟1515分钟分钟北部新区北部新区江北区江北区沙坪坝区沙坪坝区渝中区渝中区 2 2、市场：、市场：土地现状土地现状8 8土地属性土地属性因子属性描述配套设施文脉属性北部新区高档居住区教育配套北大附中实验学校(奥林匹克花园)，人和试验小学，川外附属双语学校、西南政法大学、重庆耀

5、中国际学校、育才中学、鸳鸯中学、金科巴蜀中学、商业配套奥园畅谷商业街、蓝调天街、龙脊金山名郡、融科蔚城、美镇上街、西部建材城等。戴斯大酒店、近邻在建中的新世纪超市，各大银行，近距离商业配套贫乏。文化体育配套蓝湖郡体育公园、保利高尔夫球场、奥园海水游泳馆等众多高档体育设施业已建成并投入使用；医疗配套金山医院（待建中）鸳鸯卫生院，重庆医科大学附属医院、重庆医科大学附属儿童医院及重庆多伦多国际医院正在筹备建设交通条件公共交通距人和立交交通网络线约5分钟，同时乘车沿金开大道10分钟即可抵达龙湖大社区，经金山大道、五童路仅20余分钟又可到达渝中区，地块旁的有公交线路：126、116、870、607、88

6、9、617等。主要到达为北部片区，到全市需要转车。车况较差，车辆少。道路交通金开大道与210国道两条并列的快干道,将项目与江北渝中渝北等区联系在一起,目前近8条公交线路经过项目,自驾车20分钟车程可到达本市各大商业中心；交通拥堵项目无交通拥堵障碍交通噪音紧邻金开大道和十字转盘路口，噪音对南侧地块影响较大环境景观可视景观高层可远眺5000亩照母山植物园、300亩古木峰公园.距离景观区距离距离照母山植物园5km，距离蓝湖郡体育中心1公里，据保利高尔夫3公里城市角色产业发展趋势规划为高档居住历史接受度高该区域主要以北部新区生态、景观、道路畅通、别墅及花园洋房等高档居住社区氛围为主要环境特征；项目周边

7、公交系统正在逐步改善。 2 2、市场：、市场：项目土地分析适合客户群对应客户排序项目土地分析适合客户群对应客户排序9 9土地属性解读交通教育商业医疗景观发展前景结论本项目要点便利交通，金开大道与210国道两条并列的快干道,将项目与江北渝中渝北等区联系在一起,目前近8条公交线路经过项目,自驾车20分钟车程可到达本市各大商业中心；靠近北大附中、西南政法大学、重庆耀中国际学校、渝高中学、育才中学，教育体系完整。奥园畅谷商业街、蓝调天街、龙脊金山名郡、西部建材城等。综合商场有重客隆超市人和店、重百超市人和店、新世纪超市等商业配套已趋完善。鸳鸯卫生院，重庆医科大学附属医院、人和医院及重庆多伦多国际医院正

8、在筹备建设5000亩照母山植物园、300亩古木峰公园、240亩天湖公园、人和公园、规划中的1000亩火凤山公园等、蓝湖郡体育中心，保利高尔夫。所在片区处于重庆高档住宅核心区，未来的北部新区将打造成为内陆开放示范区、中国的第三新区，充当重庆经济发展的发动机。 C土地属性，交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近，相对市中心居住密度低，地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）。对首置有利不利不利有利有利对首置不利现有公共交通不够方便义务教育较远，周边学校收费较高近距离商业不够繁华对首改有利有利不利有利有利对首改不利车行交通便利近距离商业不足对再改有利有利有利有利有利有利对再改不利车行交通便利周

9、边多所知名学校周边景观资源较好属于重庆富人区对TOP有利有利有利有利有利有利对TOP不利车行交通便利周边多所知名学校周边景观资源较好属于重庆富人区根据项目土地资源，适合的客户群排序为：根据项目土地资源，适合的客户群排序为：TOPTOP、再改、首改、再改、首改。 2 2、市场：、市场：竞争片区分析竞争片区分析1010通过片区库存结构与主城区平均库存结构对比得出通过片区库存结构与主城区平均库存结构对比得出片区库存压力排序片区库存压力排序：首置：首置首改首改 TOP TOP 再改再改从片区近期机遇与从片区近期机遇与0808年成交结构分析片区产品线成交量增加可能性：年成交结构分析片区产品线成交量增加可

10、能性：TOP TOP 再改再改首改首改机遇机遇威胁威胁劣势劣势中期两江新区成立将带来区域发展，项目周边公园建设完成北部片区有大量联排供应地块周边有部队，工厂等不利因素长期区域公共配套逐渐成熟，轨道交通建设完成结合形势与库存状况判断，结合形势与库存状况判断， TOPTOP成交增加可能性最高，再改（洋房）由于供应减少价格可能上行。成交增加可能性最高，再改（洋房）由于供应减少价格可能上行。竞品项目库存万说明棕榈泉13由棕榈泉集团开发。离项目最近，项目以高层豪宅和独栋别墅为主，品质较高，对项目产生直接竞争，但后续供应量不大，竞争压力较小。奥林匹克花园3由融创集团开发，多产品线，品质低，产品力弱。以较低

11、价销售。对本项目竞争压力较小。融科尉城1.2融科集团开发，普通两房、三房高层，品质低，产品力弱，别墅项目拥有较好资源，产品品质较高，具备对项目的较强竞争。复地别院12复地集团开发，多产品线。离项目较远，产品品质不高，竞争关系不强。恒大华府16由恒大集团开发,产品品质一般，以高层及大平层为主，后续存量15万，对项目竞争压力大。保利高尔夫8保利集团开发，离项目较远，产品品质较高，地段及配套较差，有一定竞争关系。后续供应量较少。融科橡树澜湾融科橡树澜湾棕榈泉地产棕榈泉地产60006000元元/ / ( (高高层）层）2000020000元元/ / ( (别别墅）墅）存量：存量：900900套套首改、

12、首改、TOPTOP冉家坝商圈冉家坝商圈观音桥商圈观音桥商圈江北江北CBDCBD复地别院复地别院保利高尔夫保利高尔夫奥林匹克花园奥林匹克花园棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园融科地产融科地产1013110131元元/ / （别（别墅）墅）42004200元元/ / （高层）（高层）存量：存量：20002000套套首置、再改、首置、再改、TOPTOP复地地产复地地产60006000元元/ / （洋房）（洋房）75007500元元/ / （别墅）（别墅）存量：存量：10001000套（高层）套（高层）首改、再改首改、再改保利地产保利地产1445014450元元/ / （别（别墅）墅）46004600元元/

13、 / （高（高层）层）存量：存量：10001000套套首置、首改、首置、首改、TOPTOP融创集团融创集团90009000元元/ / （别墅）（别墅）40004000元元/ / （高层）（高层）存量：存量：1200012000套套首置、再改、首置、再改、TOPTOP恒大华府恒大华府恒大地产恒大地产66006600元元/ / ( (小小高层精装）高层精装）60006000元元/ / ( (大大平）平）存量：存量：500500套套首改、再改首改、再改注：图上的存量为包括剩余土地的所有可能供应量。注：图上的存量为包括剩余土地的所有可能供应量。 2 2、市场：、市场：项目初步定位项目初步定位 项目机会

14、项目机会项目难项目难点点最终定位最终定位成熟豪宅区域首改、高端产品的成熟豪宅区域首改、高端产品的C C类社区类社区（高端产品以创新形式避免与周边项目的同质竞争）（高端产品以创新形式避免与周边项目的同质竞争）u 项目位于重庆富人区，高端客户对区域认知度高。项目位于重庆富人区，高端客户对区域认知度高。u 项目位于重庆市重点发展区域，后期区域前景看好。项目位于重庆市重点发展区域，后期区域前景看好。u 项目交通配套便捷，通达性好，距离市区核心仅项目交通配套便捷，通达性好，距离市区核心仅1010分钟分钟车程；车程；u 项目临近保税港区，项目临近保税港区，20102010年保税港年保税港1 1期完工，将推

15、动区期完工，将推动区域发展域发展u 项目容积率提供了做高端产品的机会。项目容积率提供了做高端产品的机会。u 区域生活配套不足。区域生活配套不足。u 周边项目可能会有后续放量，存在同质周边项目可能会有后续放量，存在同质竞争可能性。竞争可能性。 2 2、市场：、市场：项目初步定位项目初步定位 本案商业产品布局及定位本案商业产品布局及定位商业布局商业布局项目总方量项目总方量3838万，其中指标商业万，其中指标商业6.96.9万万自身需要设置配套商业自身需要设置配套商业1 1万，引入万，引入沃尔玛山姆会员店约沃尔玛山姆会员店约1.51.5万万。其余其余4,44,4万定位于创意产业万定位于创意产业LOF

16、TLOFT销售。销售。产品类型为产品类型为 TOPTOP类（别墅）类（别墅）+ +首改类产品（高层）首改类产品（高层） 2 2、市场：、市场：细分细分TOPTOP类市场的竞争格局类市场的竞争格局 本案蓝湖郡棕榈泉奥山橡橡树澜树澜湾湾江与城江与城二二期期（在在售）售）三三期期（在在售）售）一一期期（售售罄）罄）四四期期（规规划划中）中）棕榈泉独栋别墅，尾棕榈泉独栋别墅，尾盘盘和黄逸翠庄园，未和黄逸翠庄园，未售售江与城原山联排别墅江与城原山联排别墅一期售罄一期售罄橡树澜湾联排别墅橡树澜湾联排别墅一期售罄一期售罄奥山联排别墅奥山联排别墅在售在售和黄逸翠庄园和黄逸翠庄园 2 2、市场：、市场： 重庆市

17、北部新区重庆市北部新区0909年上半年年上半年TOPTOP类产品细分市场竞争格局图类产品细分市场竞争格局图总价细分市场的容量（亿元）300以上保利高尔夫（68，26957，14769）280-300橡树澜湾（2，867，10606）恒大华府（3，889，11977）橡树澜湾（3，899，11551）260-280橡树澜湾（2，558，9257）江与城（7，1829，11810）江与城（6，1579，12601）江与城（23，6162，14081）240-260橡树澜湾（20，5112，7457）恒大华府（23，5611，5916）奥山别墅（7，1690，10160） 橡树澜湾（3，771，96

18、00）橡树澜湾（2，516，10382）江与城（6，1553，11019）江与城（8，2072，11867）江与城（3，777，12576） 奥山（1，242，13236）220-240江与城（16，3557，10414） 橡树澜湾（11，2531，7390）江与城（20，4461，11060）江与城（21，4778，11898）江与城（11，2554，12482）江与城（8，1889，13122）江与城（2，474，13915）220以下220240万240-260万260-280万280-300万300-320万320-340万340万以上户型总价注：项目名称（成交量套，面积，套内单价）注

19、：项目名称（成交量套，面积，套内单价）该价格段成交量大，且该价格段成交量大，且除江与城外竞品较少，除江与城外竞品较少，后期属于市场空白段后期属于市场空白段TOPTOP类细分市场的竞争格局：区域类细分市场的竞争格局：区域0909年上半年别墅成交年上半年别墅成交10131013套，主要为套，主要为160-220160-220万的经济型联排别墅（万的经济型联排别墅（7070） 2 2、市场：、市场：TOPTOP类竞品信息表类竞品信息表 竞品名称竞品名称主力产品信息主力产品信息销售情况销售情况分析分析户型户型面积面积单价单价总价总价项目优势项目优势项目劣势项目劣势江与城原山联排220260130902

20、80、340万/套项目09年4月开盘销售，截止2009年6月推盘三次，共计推出159套房源，全部开盘售罄。品牌优势、1800亩大社区、江景资源优势、园林优势项目除自身少量配套外，外部配套无、周边老城，环境较差。橡树蓝湾联排、独立255、400联排8500独立16000220万/套、640万/套项目08年9月开盘销售，截止2009年6月，共计推出竞品房源124套，去化率90%，后期部分10年面市。4万平米鸳鸯湖景观优势、重庆富人区，交通优势项目自身配套较差，户型功能设计，示范区打造相对较差。和黄逸翠庄园联排、叠拼双拼300联排220叠拼110预计联排12000叠拼9000双拼400万/套、联排2

21、60万/套、叠拼100万/套项目目前没有对外销售，工程建设中，预计年底面市销售。品牌优势、紧邻保利高尔夫别墅，景观优势明显。项目周边配套稀缺，交通不便。 2 2、市场：、市场：未来两年市场容量未来两年市场容量 项目名称区域位置物业形态未来2年供应套数预计面市时间销售均价江与城原山北部新区大竹林联排别墅92在售13000融科橡树澜湾北部新区鸳鸯立交旁联排别墅3002010年初11000和黄逸翠庄园北部新区斗溪联排别墅4002009年底12000合计792TOPTOP产品主要竞品为产品主要竞品为江与城、橡树澜湾、和黄逸翠庄园江与城、橡树澜湾、和黄逸翠庄园项目，预计在项目，预计在20092009年年

22、1111月面市，与项月面市，与项目形成直接竞争。目形成直接竞争。 2 2、市场：、市场： 六、求解满足项目利润基本要求的总价下，片区再改市场的面积段容量分布1、片区竞品总价段分布TOP总价 （万元）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度选择放弃原因200-2206162211551018放弃不满足价格（利润）要求220-240118313633放弃不满足价格（利润）要求240-260638017543放弃不满足价格（利润）要求260-2806810529331可选容量稳定，竞争压力小，后期为市场空白280-30013116333125可选300-32

23、03113219028可选320-3404286038114可选340-36013149216放弃容量锐减，风险大360-3803112708放弃容量锐减，风险大380-40015401018放弃容量锐减，风险大2、可选总价段面积分布260-360万面积段（套内）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度选择放弃主要原因200-2200511702可选市场容量小220-24000707044可选容量稳定，后续竞争小240-26011024021可选容量稳定，后续竞争小260-28010012423放弃测算单价不满足280-3008261065029放弃测

24、算单价不满足300-3200600615放弃测算单价不满足320以上0166325010放弃测算单价不满足总价段选择总价段选择260-340260-340万元，面积段选择万元，面积段选择220-260220-260平。平。 2 2、市场：、市场：TOPTOP类产品结论：类产品结论： TOPTOP产品主要竞品为产品主要竞品为江与城、橡树澜湾、和黄逸翠庄园江与城、橡树澜湾、和黄逸翠庄园项目，预计在项目，预计在20092009年年1111月面市，与项月面市，与项目形成直接竞争。目形成直接竞争。北部新区未来北部新区未来2 2供应年细分市场竞争格局图供应年细分市场竞争格局图总价细分市场的容量（亿元）户型

25、面积300以上原山（50、16000、15000）橡树蓝湾（30、12000、18000）和黄（10、3100、13000）奥山（40、12000、16000）280-300原山（40、11800、14500）橡树蓝湾（15、4485、13000）和黄（30、9300、13000）260-280橡树蓝湾（30、12000、11000）原山（40、11800、1300）原山（30、7850、13000）橡树蓝湾（35、9975、12000）240-260奥山（50、12100、11000）橡树蓝湾（80、20400、11000）奥山（30、7650、11500）220-240橡树蓝湾（140、3

26、2200、9000）奥山（120、6400、10000）和黄（40、9200、11000）原山（90、20250、13000）220以下和黄（120、25200、1000）奥山（60、11100、9000）240万以下240-260万260-280万280-300万300-320万320-340万340万以上户型总价客户客户类别类别产品类型产品类型产品配置产品配置套内销售套内销售面积面积套内使用套内使用面积面积客厅客厅主卧面宽主卧面宽总价总价套内单价套内单价TOP别墅别墅合院合院地上三负一双车位,一层带老人房200-220300-350面宽7米250-280250-280/13000/1300

27、0TOP别墅别墅类独栋类独栋地上三负一双车位,一层带老人房220-240350-400面宽7米280-340280-340/14000/14000面临竞品主要为联排，面临竞品主要为联排，以合院形式以合院形式加强竞争力加强竞争力区域市场供应较少区域市场供应较少以类独栋形式以类独栋形式加强竞争力加强竞争力 2 2、市场：、市场：细分首改类市场的竞争格局细分首改类市场的竞争格局 二期二期（在（在售）售）三期三期（在（在售）售）一期一期（售（售罄）罄）四期四期（规划（规划中）中）棕榈泉高层首改，在售棕榈泉高层首改，在售本案本案棕榈泉棕榈泉东方东方雅郡雅郡恒恒大华大华府府金科东方雅郡，售罄金科东方雅郡，

28、售罄恒大华府首改，精装小高恒大华府首改，精装小高层层 2 2、市场：、市场： 重庆市北部新区组团重庆市北部新区组团0909年上半年首改产品细分市场竞争格局图年上半年首改产品细分市场竞争格局图总价细分市场的容量（亿元）户型面积150以上保利高尔夫豪园（26，4240，4137）保利高尔夫豪园（25，4097，4484） 院立方（35，5668，4730） 棕榈泉国际花园（15，2278，5077）面积细分市场的容量（亿元）130-150保利高尔夫豪园（131，17845，4623） 棕榈泉国际花园（24，3248，4955）江与城（11，1459，5749）棕榈泉国际花园（37，5011，550

29、6）院立方（21，3092，5147）江与城（47，6418，8021）院立方（24，3441，6146）棕榈泉（12，1649，6706）120-130保利高尔夫豪园（23，2920，4857）江与城（26，3350，5801）棕榈泉国际花园（3，3900，5697）蓝湖时光（11，1399，5813）江与城（21，2624，8630）110-120保利高尔夫豪园（108，11258，3964）院立方（22，2426，5099） 叠彩城（20，2247，4813）叠彩城（26，2922，5558） 蓝湖时光（16，1878，5736）江与城（39，4607，8130）100-110爱家丽都（

30、63，6659，4378）奥林匹克花园（64，6773，4366）东方雅郡（51，5182，4836）叠彩城（50，5072，4157）东方雅郡（141，14700，5173） 恒大华府（18，1901，6476）恒大华府（22，2319，7002）90-100奥林匹克花园（150，13797，4632）东方雅郡（154，14607，4889）东方雅郡（13，1247，5280） 蓝湖时光（36，3376，5790）70-90恒大华府（15，1094，6713） 东方雅郡（17，1441，5165）恒大华府（20，1459，7141）70以下恒大华府（5，348，7331）40万以下40-50

31、万50-60万60-70万70-80万80万以上户型总价主力成交区间主力成交区间主力成交区间主力成交区间首改细分市场的竞争格局：区域首改细分市场的竞争格局：区域0909年上半年首改高层成交年上半年首改高层成交19431943套，市场容量充套，市场容量充足足 2 2、市场：首改类产品竞品信息表、市场：首改类产品竞品信息表 竞品名称竞品名称主力产品信息主力产品信息销售情况销售情况分析分析户型户型面积面积单价单价总价总价项目优势项目优势项目劣势项目劣势金科东方雅郡三房98538553万/套项目07年9月开盘销售，截止2009年6月，共计推出1427套房源，区划率达96%。项目已进入尾盘销售期。地段优

32、势明显，商业配套完善、交通便利 、价格低园林、公共部品档次偏低，规划间距低，私密性差恒大华府两房、三房精装72、105680050万/套、71万/套项目08年7月开盘销售，截止2009年6月，共计推出竞品房源128套，全部售罄，后期剩余64套未推出。地段优势明显，商业配套完善，交通便利，小高层形态占优有道路噪音棕榈泉国际花园两房、三房87、135580050万/套、78万/套项目07年5月开盘销售，共计推出房源881套，07年推出598套，截今全部售罄，08年未开盘，其中09年283套，截今去划率66%。项目规模大、可视自然景观丰富，容积率低，配置高档交通，商业、生活配套缺乏，近距离无大规模商

33、业配套 2 2、市场：、市场： 1、总款段选择首改总价（万元）0年季度0年季度0年季度0年季度0年全年09年1季度09年2季度选择放弃原因40-5019141100243375295550可选容量稳定有增长50-6070202181141594175278可选容量稳定有增长60-70751271187039087228可选容量稳定有增长70-802849105115297129102可选容量稳定有增长80-9083341571395049放弃容量小，有风险首改总价段二房和首改总价段二房和2+12+1选择选择40-6040-60万，三房、四房选择万，三房、四房选择60-8060-80万万 2 2

34、、市场：、市场： 首改面积段选择首改面积段选择40-8040-80万，面积段选择万，面积段选择2+12+1房房90-10090-100平，三房选择平，三房选择100-100-110110平；四房选择平；四房选择120-130120-130平平2、可选总价段面积分布40-60万面积段（套内） 年季度年季度年季度年季度 年全年9年1季度9年2季度选择放弃 主要原因70-8000000040放弃市场容量小，高赠送率无法实现80-900001110放弃市场容量小，高赠送率无法实现90-100611304579315161265可选容量稳定有增长，为清水三房，总价选择55-60万元100-1100397

35、5157271179235放弃测算单价不满足110以上0296790186111258放弃测算单价不满足60-80万面积段（套内）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度选择放弃 主要原因90-1000315901放弃市场容量小，高赠送率无法实现100-1102526232190042可选容量稳定有增长110-120591225215248527可选容量稳定有增长120-130111424571063835可选容量下降，有风险130-1507111023815856195放弃主要为棕榈泉清水奢侈三房，可通过功能不变降低面积段，加装修抢占客户。150以上

36、002048687049放弃测算单价不满足 2 2、市场：首改类产品结论、市场：首改类产品结论 北部新区未来两年首改细分市场竞争格局图北部新区未来两年首改细分市场竞争格局图总价细分市场的容量（亿元）户型面积150以上棕榈泉（200、32000、6500）恒大（836、166364、5600）复地（50、8000、5500）130-150复地（50、7000、5500）棕榈泉（325、45125、6000）120-130复地（100、12500、5000）棕榈泉（325、41925、5800）110-120复地（100、11500、5000）100-110复地（100、10500、5000）恒大

37、（32、3360、7000）90-100复地（100、9000、5300）复地（100、10000、5300）90以下复地（300、24000、5300）恒大（32、2240、7000）棕榈泉（150、13050、5800） 40万以下40-50万50-60万60-70万70-80万80万以上户型总价客户客户类别类别产品类型产品类型产品配置产品配置套内销售套内销售面积面积套内使用套内使用面积面积配比配比客厅客厅主卧面宽主卧面宽总价总价套内单价套内单价首改经济型三房经济型三房高层高层3房1卫/1T6带600精装758720%4.2米/3.651/6500首改舒适三房舒适三房高层高层3房2卫/1T

38、5带600精装9010460%4.5米/3.663/7000再改豪华三房豪华三房高层高层3+1房2卫/1T5带600精装边户11012520%4.5米/3.677/7000小面积、同功能小面积、同功能带精装带精装3 3房户型房户型带精装带精装小面积，多功能，带精装小面积，多功能，带精装 3 3、开发、开发片区规划调整片区规划调整开发节奏和策略开发节奏和策略 3 3、开发：、开发：片区控规调整片区控规调整路网调整前路网调整前 3 3、开发：、开发：片区控规调整片区控规调整综合商业区独立地块设置综合商业区独立地块设置路网调整后路网调整后通过路网的调整，将商业用地独立分出，使得住宅产品和商业类产品良

39、通过路网的调整，将商业用地独立分出，使得住宅产品和商业类产品良好分区，提高居住类产品的品质，整合土地资源。好分区，提高居住类产品的品质，整合土地资源。 3 3、开发：、开发：开发节奏开发节奏 前期前期 第一年和第二年主打别墅产品，抢占市场份额。沃尔玛进场及配第一年和第二年主打别墅产品，抢占市场份额。沃尔玛进场及配套商业开发，形成区域效应套商业开发，形成区域效应 中后期中后期 根据市场，用四年的时间根据片区市场容量消化首改类产品根据市场，用四年的时间根据片区市场容量消化首改类产品前期前期1010年年-11-11年年TOPTOP类产品：类产品：6.56.5万万m2m2集中商业沃尔玛：集中商业沃尔玛

40、：1.51.5万万m2 m2 中后期中后期1010年年-14-14年年高层：高层：2424万万m2m2以每年以每年6 6万万m2m2的的速度去化速度去化中后期中后期1010年年-14-14年年商业：商业：1.41.4万万m2m2LOFTLOFT类公寓：类公寓：4 4万万m2m2 3 3、开发：、开发：开发策略开发策略 1.1.以未来的以未来的沃尔玛沃尔玛入场形成的入场形成的区域配套优势区域配套优势来提高项目场地的人气优势来提高项目场地的人气优势2.2.利用北部新区利用北部新区富人区的核心位置富人区的核心位置及有竞争力的及有竞争力的TOPTOP类类差异性产品差异性产品来抢来抢占未来两年的市场份额

41、占未来两年的市场份额3.3.通过通过1 1和和2 2产生的效应，完成产生的效应，完成高层首改类产品的去化高层首改类产品的去化 3 3、开发：、开发： 公共配套公共配套规划指标要求：商业体量规划指标要求：商业体量6.96.9万万商业容量：商业容量： 区域周边入住率不高，大型小区均配置有社区商业，但招商情况不理想。根据目前区域周边入住率不高，大型小区均配置有社区商业，但招商情况不理想。根据目前市场情况，项目商业容量仅能依靠自身需求，容量小于市场情况，项目商业容量仅能依靠自身需求，容量小于1 1万万。商业定位：商业定位： 超市：区域周边缺乏大型超市入驻，引入超市不仅能满足社区配套需求，超市：区域周边

42、缺乏大型超市入驻，引入超市不仅能满足社区配套需求，而且能成为区域商业热点。目前计划引入沃尔玛山姆会员店约而且能成为区域商业热点。目前计划引入沃尔玛山姆会员店约1.51.5万。万。 街铺：可形成依托超市的商业内街，可能条件下调高街铺：可形成依托超市的商业内街，可能条件下调高7 7米层高，买一送一，米层高，买一送一，以解决以解决2 2层商业不好销售的局面。方量控制在层商业不好销售的局面。方量控制在1 1万以下。万以下。 LOFTLOFT公寓：以公寓形式商业解决剩余商业体量，定位于文化、艺术、设计公寓：以公寓形式商业解决剩余商业体量，定位于文化、艺术、设计等创意产业为主的集居住办公为一体的等创意产业

43、为主的集居住办公为一体的LOFTLOFT工作室，面积约工作室，面积约100100，（如在底层，（如在底层能形成艺术长廊，以便客户能展示或销售自己的作品更佳），以较为独特的形式能形成艺术长廊，以便客户能展示或销售自己的作品更佳），以较为独特的形式和立面形成标志，销售时间靠后（和立面形成标志，销售时间靠后（20122012年），以专向团体营销为主。年），以专向团体营销为主。 4 4、产品、产品: : 户型户型 赠送面积，控制户型总价赠送面积，控制户型总价 规划设计规划设计 增加增加THTH，提升项目利润，提升项目利润引入沃尔玛，实现区域配套核心优势引入沃尔玛，实现区域配套核心优势 设计难点：设计难

44、点：THTH类产品量的最大化类产品量的最大化商业模式的处理商业模式的处理08. 03. 2608. 03. 26Page Page 3232规划发展方向第一轮规划方案对比-销售毛利率：销售毛利率：18.84%18.84%销售净利率：销售净利率：12.31%12.31%高层高层+ +联排联排销售毛利率：销售毛利率：17.32%17.32%销售净利率：销售净利率：9.87%9.87%高层高层+ +合院合院+ +联排联排销售毛利率：销售毛利率：15.92%15.92%销售净利率：销售净利率：8.79%8.79%高层高层+ +洋房洋房+ +联排联排销售毛利率：销售毛利率：13.67%13.67%销售净

45、利率：销售净利率：7.03%7.03%高层高层+ +洋房洋房后期发展方向后期发展方向 4 4、产品、产品: : 规划规划 规划功能分区结构规划功能分区结构在满足其他产品用地的前提之间，尽在满足其他产品用地的前提之间，尽可能的扩大可能的扩大TOPTOP类产品的用地类产品的用地 4 4、产品、产品: : 规划规划 规划：规划：商业部分商业部分规划要求：商业部分面积要达到规划要求：商业部分面积要达到6.96.9万方万方商业处理方式：商业处理方式：1.1.引入沃尔玛，引入沃尔玛，1.51.5万方万方2.2.商业街，商业街，1.41.4万方万方3.LOFT3.LOFT公寓公寓 4 4万方万方其中：其中：

46、引入沃尔玛是关键引入沃尔玛是关键沃尔玛方面提出的设计要求：沃尔玛方面提出的设计要求：一、商业楼顶要能修建建筑物？一、商业楼顶要能修建建筑物？ 商业顶楼可以修建塔楼，但商业顶楼可以修建塔楼，但主卖场需要保持主卖场需要保持12*1212*12米的柱间距离米的柱间距离。部分设备房和办公用房间距可。部分设备房和办公用房间距可以做以做8 8米柱间距。米柱间距。要求层高要求层高9 9米，净层高米，净层高7 7米米。二、单层平面大小二、单层平面大小80008000平方米能否减少，能否接受三层。（负一层到二层）平方米能否减少，能否接受三层。（负一层到二层） 不接受三层，不接受三层，接受一层接受一层1.61.6

47、万平（单层布置），二层万平（单层布置），二层2 2万平（两层布置）万平（两层布置）；接受负一层，接受有标接受负一层，接受有标志性入口的整体地下平层。地下部分需要为商业备案志性入口的整体地下平层。地下部分需要为商业备案。三、卸货区面积能减少至多少？（三、卸货区面积能减少至多少？（10001000平方米太大，有一定困难。）平方米太大，有一定困难。） 需要需要10001000平米卸货广场，回场要求平米卸货广场，回场要求30*3030*30，道路宽度单边，道路宽度单边5 5米。广场需要在红线内，谨慎利用退红米。广场需要在红线内，谨慎利用退红线距离。线距离。四、四、300300平方室外公众区问题，开门方

48、向有无要求？平方室外公众区问题，开门方向有无要求？ 大门前需要大门前需要300300平小广场，需要红线内平小广场，需要红线内，开门方向尽量朝主马路。，开门方向尽量朝主马路。五、停车问题，车位最少配多少？地库路边画线的方式能否接受？是否可以部分共用停车位。五、停车问题，车位最少配多少？地库路边画线的方式能否接受？是否可以部分共用停车位。 需要需要10001000个停车位，可以地下地面楼顶以及与业主共用停车位。个停车位，可以地下地面楼顶以及与业主共用停车位。 商业部分初步解决方案商业部分初步解决方案 4 4、产品、产品: : 规划规划 商业部分初步解决方案商业部分初步解决方案 4 4、产品、产品:

49、 : 规划规划 商业部分初步解决方案商业部分初步解决方案 4 4、产品、产品: : 规划规划 商业部分初步解决方案商业部分初步解决方案 4 4、产品、产品: : 规划规划 商业部分初步解决方案商业部分初步解决方案 4 4、产品、产品: : 规划规划停车方式示意停车方式示意沃尔玛要求车库沃尔玛要求车库10001000辆解决方式：辆解决方式：地面停车：地面停车：5050辆辆地下一层车库停车：地下一层车库停车：160160辆辆地下二层车库停车：地下二层车库停车：610610辆辆与高层首改类产品共用停车：与高层首改类产品共用停车：180180辆辆总计：总计：10001000辆辆备注：停车位按备注：停车

50、位按3535平方米每辆计算平方米每辆计算 第二轮第二轮整体规划方案一：整体规划方案一：高层高层+ +合院叠拼合院叠拼 4 4、产品、产品: : 规划规划 方案一户型模块选择：参考模块方案一户型模块选择：参考模块重庆万科渝园重庆万科渝园 4 4、产品、产品: : 规划规划 方案一户型模块选择：参考模块方案一户型模块选择：参考模块重庆万科渝园重庆万科渝园 4 4、产品、产品: : 规划规划 第二轮第二轮整体规划方案二：高层整体规划方案二：高层+ +联排联排 4 4、产品、产品: : 规划规划 方案二户型模块选择：参考模块方案二户型模块选择：参考模块万科上海蓝山万科上海蓝山 4 4、产品、产品: :

51、 规划规划建筑开间：建筑开间：6.66.6米米进深：进深：1313米米地下一层平面地下一层平面一层平面一层平面 方案二户型模块选择：参考模块方案二户型模块选择：参考模块万科上海蓝山万科上海蓝山 4 4、产品、产品: : 规划规划二层平面二层平面三层平面三层平面 第二轮第二轮整体规划方案三：高层整体规划方案三：高层+ +类独栋类独栋+ +叠拼叠拼 4 4、产品、产品: : 规划规划 方案三户型模块选择：参考模块方案三户型模块选择：参考模块龙湖悠山郡龙湖悠山郡 4 4、产品、产品: : 规划规划 方案三户型模块选择：参考模块方案三户型模块选择：参考模块龙湖悠山郡龙湖悠山郡 4 4、产品、产品: :

52、 规划规划 方案三户型模块选择：参考模块方案三户型模块选择：参考模块龙湖悠山郡龙湖悠山郡 4 4、产品、产品: : 规划规划08. 03. 2608. 03. 26Page Page 5050规划发展方向第一轮和第二轮方案对比-前期前期THTH类产品：类产品：4.84.8万万后期后期THTH类产品：类产品：6.76.7万万缺点：缺点：THTH类产品量偏低类产品量偏低优点：优点：产品空间品质较好产品空间品质较好缺点：缺点：产品空间局促，有一栋高层在商业用地产品空间局促，有一栋高层在商业用地部分，置于商业的楼上，将有可能使得部分，置于商业的楼上，将有可能使得产品类型由首改变为首置。产品类型由首改变

53、为首置。优点：优点：THTH类产品量最大化类产品量最大化THTH类产品用地类产品用地6.56.5万万THTH类产品用地类产品用地8.58.5万万 通过赠送面积，严格控制总价，提升产品竞争力。通过赠送面积，严格控制总价，提升产品竞争力。 4 4、产品、产品: : 其他户型产品其他户型产品 通过赠送面积，严格控制总价，提升产品竞争力。通过赠送面积，严格控制总价，提升产品竞争力。 4 4、产品、产品: : 其他户型产品其他户型产品 通过与重庆方面的沟通，选择方案一和方案二的方向进行发展通过与重庆方面的沟通，选择方案一和方案二的方向进行发展研究，并依据其提出的新的规划设计原则进行总平面设计：研究，并依

54、据其提出的新的规划设计原则进行总平面设计： 4 4、产品、产品: : 第二轮方案第二轮方案 将高层首置产品与将高层首置产品与THTH类产品之间的间距增加到类产品之间的间距增加到3030米米 保证保证THTH类产品的量可以达到类产品的量可以达到6 6万方万方新的方案规划设计原则：新的方案规划设计原则： 第三轮第三轮整体规划方案一：高层整体规划方案一：高层+ +合院叠拼合院叠拼+ +联排联排 4 4、产品、产品: : 规划规划 第三轮第三轮方案一户型模块选择：合院加叠拼创新户型方案一户型模块选择：合院加叠拼创新户型 4 4、产品、产品: : 规划规划 方案一户型模块选择：参考模块方案一户型模块选择

55、：参考模块重庆万科渝园重庆万科渝园 4 4、产品、产品: : 规划规划 方案一户型模块选择：合院加叠拼创新户型方案一户型模块选择：合院加叠拼创新户型 4 4、产品、产品: : 规划规划 第三轮第三轮整体规划方案二：高层整体规划方案二：高层+ +联排联排 4 4、产品、产品: : 规划规划 4 4、产品、产品: :建筑风格建筑风格 建筑风格确定建筑风格确定 项目建筑师选择项目建筑师选择 4 4、产品、产品: : 重庆市场客户性格及喜好分析重庆市场客户性格及喜好分析 重庆客户爱什么：重庆客户爱什么： 有面子，够气派有面子，够气派 ； 舶来品，很洋气舶来品，很洋气 4 4、产品、产品: : 周围竞品

56、建筑风格周围竞品建筑风格棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园别墅为北美风格别墅为北美风格重庆人重庆人民很认民很认可可 4 4、产品、产品: : 周围竞品建筑风格周围竞品建筑风格重庆龙湖悠山郡重庆龙湖悠山郡英伦都铎风格合院和类独栋英伦都铎风格合院和类独栋重庆人重庆人民很认民很认可可 4 4、产品、产品: : 周围竞品建筑风格周围竞品建筑风格重庆保利高尔夫重庆保利高尔夫小高层为新古典主义风格别墅为北美风格小高层为新古典主义风格别墅为北美风格重庆人重庆人民很认民很认可可 4 4、产品、产品: : 周围竞品建筑风格周围竞品建筑风格重庆龙湖江与城重庆龙湖江与城洋房风格为简欧风格洋房风格为简欧风格重庆人重庆人民很

57、认民很认可可 4 4、产品、产品: : 周围竞品建筑风格周围竞品建筑风格融科融科. .橡树澜湾橡树澜湾别墅风格为北美风格别墅风格为北美风格重庆人重庆人民很认民很认可可 4 4、产品、产品: : 建筑风格发展意向建筑风格发展意向西班牙风格西班牙风格现代风格现代风格中式风格中式风格英伦都铎风格英伦都铎风格简欧风格简欧风格08. 03. 2608. 03. 26Page Page 6767西班牙风格参考楼盘：深圳万科蓝桥圣菲重庆市场上该类产品已经很多。重庆市场上该类产品已经很多。08. 03. 2608. 03. 26Page Page 6868西班牙风格参考楼盘：深圳万科蓝桥圣菲08. 03. 2

58、608. 03. 26Page Page 6969现代风格参考楼盘：重庆协信阿卡迪亚08. 03. 2608. 03. 26Page Page 7070现代风格参考楼盘：重庆协信阿卡迪亚现代风格作品不被重庆客户认可，该项目销售情况不佳现代风格作品不被重庆客户认可，该项目销售情况不佳08. 03. 2608. 03. 26Page Page 7171现代风格参考楼盘：招商某楼盘08. 03. 2608. 03. 26Page Page 7272中式风格参考楼盘：上海万科蓝山08. 03. 2608. 03. 26Page Page 7373中式风格参考楼盘：上海万科蓝山中式及文化类产品，重庆客户

59、认可度不高。中式及文化类产品，重庆客户认可度不高。08. 03. 2608. 03. 26Page Page 7474英伦都铎风格参考楼盘：万科红郡，龙湖悠山郡08. 03. 2608. 03. 26Page Page 7575简欧风格参考楼盘： 福州金域榕郡 4 4、产品、产品: : 项目负责建筑师选择项目负责建筑师选择 重庆公司通过营销，市场以及设计的多次讨论，和重庆公司通过营销，市场以及设计的多次讨论，和我们沟通，希望产品的风格为我们沟通，希望产品的风格为新古典主义风格新古典主义风格主创设计师：主创设计师：设计风格：现代设计风格：现代/ /古典古典作品：作品：-Tent CityTent

60、 City-Columbia PointColumbia Point特点：特点：美国新英格兰风格可以作为美国新英格兰风格可以作为未来项目中的新探索未来项目中的新探索6 6、美国、美国Goody Clancy Goody Clancy 1 1、美国、美国Goody Clancy Goody Clancy 6 6、美国、美国Goody Clancy Goody Clancy 主创设计师：宋照清主创设计师：宋照清 设计风格：现代设计风格：现代/ /古典古典作品：作品：-福州金域榕郡福州金域榕郡-珠海宾馆珠海宾馆-南昌青山湖南昌青山湖-苏州金色家园苏州金色家园-无锡魅力之城无锡魅力之城特点：特点：设计

61、标准高，适应性很强设计标准高，适应性很强和万科合作多次，注重构造和和万科合作多次，注重构造和细节细节2 2、上海日清建筑设计有限公司、上海日清建筑设计有限公司 6 6、美国、美国Goody Clancy Goody Clancy 主创设计师：主创设计师：Robert SternRobert Stern设计风格：新古典设计风格：新古典作品：作品：特点：特点：新古典风格泰斗，为建筑界和新古典风格泰斗，为建筑界和客户推崇客户推崇3 3、美国、美国Robert Stern Architects Robert Stern Architects 6 6、美国、美国Goody Clancy Goody Cl

62、ancy 4 4、美国、美国Robert Stern Architects Robert Stern Architects 6 6、美国、美国Goody Clancy Goody Clancy 5.5.上海天华上海天华万科地产万科地产 / /万科万科 四季花城四季花城 /284,000/284,000 / /规划、建筑设计、规划、建筑设计、室内室内万科万科 琥珀郡园琥珀郡园 /170,000/170,000 / /规划、建筑设计规划、建筑设计无锡万科魅力之城无锡万科魅力之城/78,300/78,300 / /建筑设计、景观建筑设计、景观 合肥合肥 金色名郡金色名郡沈阳新榆公馆、沈阳新榆公馆、沈阳新里程沈阳新里程 6 6、美国、美国Goody Clancy Goody Clancy 5.5.上海天华上海天华6 6、美国、美国Goody Clancy Goody Clancy 5.5.上海天华上海天华6 6、美国、美国Goody Clancy Goody Clancy 5.5.上海天华上海天华6 6、美国、美国Goody Clancy Goody Clancy 5.5.上海天华上海天华待决策事项待决策事项: :项目商业模式的决定项目商业模式的决定THTH的产品模式的产品模式建筑风格确定及建筑师的选择建筑风格确定及建筑师的选择