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1、房地产交易基础知识房地产交易基础知识第一章第一章 房产基础知识房产基础知识住宅的类型住宅可分为住宅可分为高档住宅及普通住宅。若根据其权利来源方式的不同可分为：商品房、房改房 、经济适用房 、使用权、私产。非住宅的类型非住宅的类型非住宅根据其住宅用途可分为：办公楼、店面、车库及杂物间等。 一、房产的分类一、房产的分类商品房已购公房：普通公房、央产房使用权房经济适用房私产平房名词解释第二章第二章税费基础明晰税费基础明晰北京市二手房交易中涉及到的税费北京市二手房交易中涉及到的税费买方印花税 契税 土地出让金 卖方 印花税 营业税 个人所得税 土地增值税 综合地价款（经济适用房） 土地出让金（按优惠价
2、或标准价购买）二手商品房的交易双方税费缴纳明细表二手商品房的交易双方税费缴纳明细表阶段费用明录 购买方 出售方 上缴部门 交易环节契税 普通住宅：成交价1.5% 非普通住宅：成交价3%房地产交易所 印花税 成交价0.05% 成交价0.05% 房地产交易所营业税（含城建税和教育附加） 5年之内：成交价5.5% 5年之外的非普通住宅：差额5.5% 房地产交易所个人所得税 5年之外：免交；5年之内：成交价 1%或差额20% 房地产交易所土地增值税 普通住宅免征，非普通住宅3年内全额征收，1%。3-5年内减半征收，5年外免征房地产交易所已购公房交易双方的税费缴纳明细表已购公房交易双方的税费缴纳明细表阶
3、段费用明录 购买方 出售方 上缴部门 交易环节契税 成交价1.5%房地产交易所 印花税 成交价0.05% 成交价0.05% 房地产交易所营业税（含城建税和教育附加） 5年之内：成交5.5% 5年之外，免交 房地产交易所个人所得税 5年之外：免交；5年之内：成交价 1%或差额20% 房地产交易所土地出让金 当年成本价建筑面积1% 当初卖方以优惠价或标准价购买，由卖方另外向原单位按1560建筑面积6%支付房地产交易所土地增值税 二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表二手经济适用房交易双方税费缴纳明细表阶段费用明录 购买方 出售方 上缴部门 交易环节契税 普通住宅：成交价1.5% 非普通住宅：成交3%
4、 房地产交易所 印花税 成交价0.05% 成交价0.05% 房地产交易所营业税（含城建税和教育附加） 5年内：成交价5.5%5年以外的非普通住宅需按差额征收营业税房地产交易所个人所得税 房地产交易所综合地价款 5年之内，超标部分需要缴纳10%的综合地价款 5年之外，成交价10%的综合地价款 房地产交易所土地增值税 非普通住宅3-5年内减半征收，3年内全额征收1%房地产交易所 税费的注意事项税费的注意事项年限也可以参考购房发票已购公房不涉及普宅与非普宅回迁性质的经济适用房土地出让金3%北京市二手房交易税费判断三步走北京市二手房交易税费判断三步走第一步：第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商
5、品房、经济适用房、央产房、回迁房第二步：第二步：看房产证年限，是否超过5年；第三步：第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。 第三章第三章 买卖流程及注意事项买卖流程及注意事项交易方式的分类交易方式的分类房屋具备了房屋具备了房屋所有权证房屋所有权证的交易方式：的交易方式： 一次性付款 商业按揭贷款 公积金贷款: 房屋不具备房屋不具备房屋所有权证房屋所有权证的交易方式：的交易方式： 更名一次性付款（使用权） 更名按揭贷款一次性付款流程一次性付款流程签署签署看房确认书看房确认书买方交公司买方交公司2万元定金万元定金透明交易，签三方约透明交易，签三方约买方将购房款打到双方指定
6、帐户买方将购房款打到双方指定帐户买卖双方至房地产管理部门办理买卖双方至房地产管理部门办理过户手续过户手续买方领取新产权证买方领取新产权证公司见到物业交割单后放款给卖方公司见到物业交割单后放款给卖方售后服务售后服务卖方：卖方：身份证、房产证（购房合同）、央产房需上市表、配偶同意出售证明；同住人同意出售证明。非本地需要暂住证。买方：买方：身份证、经济适用房申请表；非本地需要暂住证。一次性付款应提交材料一次性付款应提交材料商业按揭贷款流程商业按揭贷款流程签署签署看房确认书看房确认书买方交公司买方交公司2 2万元定金万元定金透明交易，签三方约透明交易，签三方约卖方协助评估公司作房产评估卖方协助评估公司
7、作房产评估买方准备贷款资料及首付款卖方准备买方准备贷款资料及首付款卖方准备售房资料售房资料买、卖双方房地局过户买、卖双方房地局过户公司协助买卖双方物业交验公司协助买卖双方物业交验银行放款到公司或给卖方银行放款到公司或给卖方将房产资料、评估报告买方贷款资料将房产资料、评估报告买方贷款资料及交银行作贷款面签及交银行作贷款面签买方按房地产管理部门通知的时间领买方按房地产管理部门通知的时间领取买方的房产证取买方的房产证银行将买方的抵押材料、产权证送房银行将买方的抵押材料、产权证送房产管理部门抵押产管理部门抵押售后服务售后服务需要卖方提交的资料需要卖方提交的资料： 未 婚 已 婚本人身份证原件 夫妻双方
8、身份证原件本人户口本原件 夫妻双方户口本原件房屋产权证原件 （购房合同） 房屋产权证原件 未婚：单身证明 结婚证原件离异：离婚证原件、判决书/民事调解书央产需上市表 需要借款人提交的资料需要借款人提交的资料： 未 婚 已 婚本人身份证原件 夫妻双方身份证原件本人户口本原件 夫妻双方户口本原件 未婚：单身证明 结婚证原件 离异：离婚证原件、判决书/民事调解书原件 借款人还需要提供所在单位营业执照副本复印件加盖公章。注：非北京市户口须同时提供暂住证原件 商业贷款需准备的资料商业贷款需准备的资料军官证，港澳台有效证件，护照;借款人必需年满18周岁，并具完全行事能力的自然人;男性还款年龄不得超过65周
9、岁、女性不得超过60周岁;借款人月收入金额必需超出其月还款额的60%以上;商业按揭贷款注意事项商业按揭贷款注意事项签署签署看房确认书看房确认书到公司交购房定金到公司交购房定金透明交易，签三方约透明交易，签三方约带相关资料公司报审带相关资料公司报审公积金管理中心初审，评估，交评公积金管理中心初审，评估，交评估费估费完契税后客户到担保中心面签完契税后客户到担保中心面签买卖双方房地局过户买卖双方房地局过户担保中心放款到卖方担保中心放款到卖方审批后公积金管理中心放款到担保审批后公积金管理中心放款到担保中心中心买方按房地产管理部门通知的时间买方按房地产管理部门通知的时间领取买方的房产证领取买方的房产证管
10、理中心将产权证送房地产管理部管理中心将产权证送房地产管理部门抵押门抵押售后服务售后服务公积金贷款流程公积金贷款流程需要卖方提交的资料需要卖方提交的资料： 未 婚 已 婚本人身份证原件 夫妻双方身份证原件本人户口本原件 夫妻双方户口本原件房屋产权证原件 （购房合同） 房屋产权证原件 未婚：单身证明 结婚证原件离异：离婚证原件、判决书/民事调解书 央产房需上市表 需要借款人提交的资料需要借款人提交的资料： 未 婚 已 婚本人身份证原件 夫妻双方身份证原件本人户口本原件 夫妻双方户口本原件大专以上提供学历证明原件 主借款人大专以上提供学历证明原件公积金缴存情况说明书 夫妻双方均有公积金的需夫妻双方提
11、供公 未婚：单身证明 基金缴存情况说明书 离异：离婚证原件、判决书/民事调解书原件 结婚证原件 注：非北京市户口须同时提供暂住证原件 公积金贷款需准备的资料公积金贷款需准备的资料贷款对象的条件贷款对象的条件: :具有北京市城镇常住户口或有效居留身份； 具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力； 在本市（包括所属区县）购买自住住房；申请贷款前已连续缴存住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款时仍正常缴存； 提供管理中心认可的担保方式；夫妻双方申请过一次住房公积金贷款的，须将贷款全部还清后，才能夫妻双方申请过一次住房公积金贷款的，须将贷款全部还清后，才能再次申请该类贷款再次申请该类
12、贷款.贷款期限最长为30年，且不受借款申请人的年龄限制。单笔贷款最高额度为60万元首付款不得低于房屋评估值的10%公积金贷款注意事项公积金贷款注意事项更名一次性付款流程更名一次性付款流程签署签署房产买卖经纪合同房产买卖经纪合同买卖双方至开发商处申请更名买卖双方至开发商处申请更名买方将房款存入银行指定帐户代买方将房款存入银行指定帐户代管管买方将房款划入开发商帐户买方将房款划入开发商帐户卖方名下的卖方名下的商品房买卖合同商品房买卖合同注销注销买方名下的买方名下的商品房买卖合同商品房买卖合同登记登记银行将房款划给卖方银行将房款划给卖方买方向开发商领取商品房买卖合同买方向开发商领取商品房买卖合同并交房
13、并交房开发商将卖方房款退还给卖方开发商将卖方房款退还给卖方 更名商业按揭付款流程更名商业按揭付款流程 签署签署看房确认书看房确认书买卖双方至开发商处申请更名买卖双方至开发商处申请更名买方将房款划入开发商帐户买方将房款划入开发商帐户卖方名下的卖方名下的商品房买卖合同商品房买卖合同注销注销买方与银行签订买方与银行签订借款合同借款合同开发商将卖方房款退还给卖方开发商将卖方房款退还给卖方银行将买方的银行将买方的商品房买卖合同商品房买卖合同送房地产管理部门抵押送房地产管理部门抵押抵押完成后，银行将买方贷款划入抵押完成后，银行将买方贷款划入开发商帐户开发商帐户买方名下的买方名下的商品房买卖合同商品房买卖合同登记登记买方向开发商领取买方向开发商领取商品房买卖合商品房买卖合同同并交房并交房
