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1、北京平房-中国之窗项目可行性研究报告1项目概况n项目背景n区域概况n限定条件n项目指标PART 1 项目概况项目背景一、土地目前为平房乡集体所有，拆迁及征地补偿费合计约1.8亿元，我司已累计支付约5000万元，在土地变性前尚需支付1.3亿元。目前公司接收土地的关键是需支付代征道路及代征绿地的补偿款2100万。二、土地性质现为绿隔产业用地，变更为国有建设用地之前，该项目的招商工作和融资工作很难开展。三、该项目经初步测算总投资为43亿元，按照股权合作中弘出资35%计算，中弘还需出资14.3亿元。四、该项目开发主体为平房乡集体出资注册的“北京盛城东方商贸中心有限公司”，合作协议中规定，该项目开发完成
2、后，要把公寓部分交给平房乡集体所有，之后我们获得“北京盛城东方商贸中心有限公司”100%股权。寻找改变的力量期望：复合、地标、主题、醒目印象：单一、平淡未 来现状 类别名称：商服用地批发零售用地（指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发零售市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地）绿隔产业用地绿隔产业用地用地性质：绿隔产业用地（M9）解读商业自持、不可出售限定条件绿隔产业用地性质，占地16.5万平米，容积率2，限高45米（局部60米）PART 1 项目概况项目指标PART 1 项目概况项目用地类型为绿隔产业用地，占地面积16.33公顷，地上建面约为23.5万平
3、，地下建面约12.5万平，总建面约36万平产品类型 建筑细分 建筑规模（m2） 商业百货40,000地上建面23.44万购物中心64,400活力中心10,000 娱乐区8,000主题餐饮5,000 时尚中心7,000公寓 服务式公寓 40,000 酒店 四星酒店 30,000 室内游乐场 30,000 地下超市及大卖场25,000地下建面12.5万地下停车场及设备用房 100,000合计建筑面积 35.94万2目标解读与市场分析n商业市场n公寓与酒店市场n室内娱乐n租金分析宏观分析城市化率PART 2 目标解读与市场分析北京城市化率已经达到70%，城市高速发展城市化率时间20%40%60%80
4、%初期阶段加速阶段后期阶段北京城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图全国平均42%发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 低速发展期 高速增长期 稳定发展期 城市化水平 30%3050% 5090% 90%以上 城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移 n北京城市化率已经
5、达到70%，接近发达国家水平；n城市发展以促进第三产业发展为主，城市经济进入高速增长期；n在高速增长期阶段，城市经济发达；商业平台竞争个案宏观平台小结商 业小结序号项目名称类别1尚街购物中心购物中心2活力东方奥特莱斯（家乐福）购物中心3阳光新城市广场（华堂商场）购物中心4朝阳大悦城购物中心5西单商场十里堡店百货6兴隆街商业街7财满街一、二期（苏宁电器）底商8国美第一商街底商9天鹅坊（天鹅湾商街）底商10第五街区（润枫水尚）底商11鑫隆百货商品市场12通厦康达商业广场/天昱上品商城（苏宁)商品市场13新七彩商业中心商品市场14卜蜂莲花朝阳路店专业店15卜蜂莲花石佛营店专业店16欧尚朝阳北路店专业
6、店17国美十里堡店专业店18聚源建材市场专业店本项目东 四 环东五环机场第二高速青 年 路姚 家 园 路朝 阳 北 路朝 阳 路十里堡路12345678910111213141415161718购物中心百货商业街底商商品市场专业店区域商业布局PART 2 目标解读与市场分析商业集聚，以专业店和商品市场为主，存在少量早期购物中心及百货店 商业平台竞争个案宏观平台小结小结商 业 国际名品类品牌十分欠缺，仅朝阳大悦城拥有部分国际流行品牌；无国际一、二线品牌； 流行服饰类国内大众品牌居多，朝阳大悦城与其西单店相比，流行品牌线实力不足； 运动类品牌在区域内很大比重是工厂折扣店形式出现，从而在一定程度上拉
7、低了品牌档次； 名表、珠宝类在本区域属于弱项，仍有巨大的提升空间；区域商业定位PART 2 目标解读与市场分析国内二三线品牌为主导，缺乏国内一线品牌及国际品牌 朝阳大悦城阳光新城市广场西单商场活力东方奥特莱斯尚街购物中心国际名品Brooks Brothers、Tommy Hilfiger、Guess、Lacoste、Miss Sixty流行服饰GAP、 i.t、Novo Me、Ochirly、Best Seller、Teenie Weenie、淑女屋、速写优衣库、百家好、Best Seller、Hotwind、ebase、Lily、Ochirly、Lee、佐丹奴、真维斯Bestseller、A
8、02、卡萨布兰卡Jessica/color18/Episode折扣、I.T折扣、Tough、班尼路、Lee Cooper运动户外Nike、Adidas、Converse、Kappa、PumaNike、Adidas、Converse、Kappa、Puma、李宁、浩沙Nike、Adidas、Converse、哥伦比亚运动工厂折扣店（李宁、New Balance、Converse、Adidas、Nike、乐途、匹克、安踏)运动工厂折扣店（ Nike、Adidas、Converse、Kappa、Puma、New Balance、锐步、哥伦比亚、OZARK）鞋、包Ecco、FABI、Timberland
9、森达、Belle、天美意、Tata、森达、Belle、天美意、Tata皮尔卡丹、骆驼、梦特娇Lohos折扣店名表、珠宝天梭、海盗船、瑞恩钻饰、Citizen、金象珠宝、海盗船、Casio周大福、六福珠宝、天梭、瑞恩钻饰天梭、浪琴、瑞恩钻饰、和玉缘Shes商业平台竞争个案宏观平台小结小结商 业区域商业供应PART 2 目标解读与市场分析区域供应商业以中档购物中心为主，缺少中高端及高端商业供应序号建筑面积（平方米）开业时间商业类型档次125，000北岸商业广场2010.08购物中心中档2200，000泛海明珠待定购物中心待定350，000乐都汇购物中心待定购物中心中档46，000锐城国际2010.
10、08底商中档5200，000红星美凯龙待定专业店-家具卖场中档616，000中新青年都会待定待定待定商业平台竞争个案宏观平台小结小结商 业商业氛围开发能力区域竞争性n 本区域目前主要功能为住宅功，并涉及部分未来CBD东扩区；n区域内商业目前主要定位以社区和区域服务为主，面向全市的商业气氛主要依靠新开业的朝阳大悦城提升；区域商业小结PART 2 目标解读与市场分析n 作为综合性购物中心，区域内具备有专业商业运营管理经验的开发商寥寥无几，中粮大悦城的商业运营经验也欠缺成熟度，Tesco旗下的乐都汇购物中心也是在其超市基础上新拓展的商业渠道；n本项目品牌资源和运营管理经验，优势相对明显；n商业位置：
11、紧临机场第二高速，具有较好的展示面；n商业规模：区域内现有和未来商业在规模上具备优势的很少，本项目竞争优势明显；商业平台竞争个案宏观平台小结小结商 业区域商业小结PART 2 目标解读与市场分析商业档次商业档次商业综合性商业综合性辐射能力辐射能力现有区域市场缺乏中高端及以上档次的商业项目，朝阳大悦城的品牌高度已经代表了区域上限，此外，区域内包括活力东方奥特莱斯在内拥有运动品牌（Adidas、Nike等）工厂折扣店的项目较多，更加侵占了相应品牌正价店的拓展空间；受到规模和各种因素限制，区域内完整体现综合性、一站式消费的项目并不多，仅朝阳大悦城一家具备相对全面的业态种类，购物、超市、餐饮、娱乐业态
12、比例较均衡，因此，全面满足综合性消费的需求，将成为本项目超越前者、把握商业制胜的前提；朝阳大悦城具备更大区域的辐射能力，这也将为本区域商圈的发展和消费客流的东移奠定一定基础；本项目从长远看，随着东部整体发展（CBD东扩、规划住宅区人口入住）和轨道交通的建设，人口布局由断点到充分续接将直接拓宽本项目的辐射力度；商业平台竞争个案宏观平台小结小结商 业华贸购物中心/新光天地朝阳大悦城太古颐堤港规模新光天地：16万平米华贸购物中心：3.7万平方米23万平米8.6万平米商业档次中高端/高端消费中档家庭消费中高档业态综合度百货奢侈品精品超市餐饮百货超市餐饮娱乐服饰精品超市餐饮娱乐周边商业氛围CBD核心商业
13、，商业氛围较好非成熟商圈，商业氛围培养期非成熟商圈，商业不集中可达性临长安街东延长线主干道，地铁直接接入，交通便利临朝阳北路主干道，未来6号地铁线，交通便利未来地铁14号线直接接入，不临主干道区域商业竞争分析PART 2 目标解读与市场分析商业业态综合度方面存在可提升空间商业平台竞争个案宏观平台小结小结商 业华贸购物中心/新光天地朝阳大悦城太古颐堤港商业布局新光天地百货与华贸购物中心B1层相通， B1超市、餐饮层，B1-F6层百货；临街F1-F4层国际精品服饰缺乏与百货的互动性独立商业，B1Jusco超市；F1-F4Jusco百货；F5运功、户外、数码；F6-F9餐饮；F10-F11儿童；F7
14、溜冰场；F8影院；F11 KTV；动线不理想独立商业，B1精品超市；F1服饰旗舰店；F2流行服饰；F3儿童、运动、餐饮；F4影院经营状况新光天地经营状况良好，为北京高档百货里的佼佼者；而华贸购物中心除了B1层人流充足外，地面部分经营状况欠佳；新近开业，大悦城品牌号召力较强，但截至目前除餐饮层和超市人气较旺，其他楼层尚未体现明显经营优势；经营状况一般，较开业之前半年有明显好转市场影响力新光三越号召力较强，专业商业运营；国际一线品牌聚集人气；中粮集团在北京第二家大悦城，虽然缺乏现有时尚品牌（zara、h&m)但，引入Gap，具备一定号召力；太古集团成功运营三里屯village，商业教有经验；辐射能
15、力辐射全市，国际一线辐射全市主要辐射北京城东四环外望京、丽都区域人群入市时间2007年2010年5月2011年第三季度区域商业竞争分析PART 2 目标解读与市场分析新光天地具有更高的辐射力和经营状况商业平台竞争个案宏观平台小结小结商 业本项目比较优势：地理位置处于北京东部重要交通枢纽；周边拥有大规模居住区，人口支撑充足；银泰集团作为项目投资运营参与者，具有品牌号召力；：疏导改善项目四周车辆流线，最大程度 优 化 项 目 主 体 建 筑 可 视 性 ；利用银泰品牌资源优势； 本项目比较劣势：位于成熟商圈外，需要时间培养商业成熟期；在项目周围路网改造完成前，外部车辆佳通流线不方便 ； ：规模、档
16、次与综合度并举，辐射北京东五环区域乃至由五环带动整个北京市外消费者； 真正一站式购物，平衡各业态比例；打造购物场所舒适感和现代感；小结区域商业小结PART 2 目标解读与市场分析规模、档次与综合度并举是项目可以突出的提升点商业平台竞争个案宏观平台小结小结商 业中关村金融街建国门燕莎东直门国贸首都机场望京区域位置区域环境国贸（CBD）中央商务区，大型跨国公司总部聚集地燕莎第三使馆区望京涉外产业区，多个500强企业入驻建国门第一使馆区金融街国际国内大型金融企业聚集地东直门交通枢纽、大型企业总部聚集地、第二使馆区中关村国内外IT企业聚集地首都机场国门商务区，拥有众多涉外企业服务式公寓分布PART 2
17、 目标解读与市场分析北京服务式公寓主要分布在市区的重要商圈及使馆区，本项目处于未来的使馆区及商圈北京服务式公寓主要分布于市区内的重要商圈及使馆区，依赖于成熟的国际化商务氛围、需要国内外大型企业总部及使馆区的支撑；首都机场虽非城市核心区，但由于空港经济、国内外大型企业的入驻及涉外人群的存在，使得服务式公寓存在市场需求；区域位置 客房数量（套） 平均租金（元/平米/月）装修国贸（CBD）2,367242全部为精装修家具：包括床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌、书柜、酒柜、儿童床等，一般需要配置国外知名品牌 。家电 ：包括电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机 、饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等
18、，多数为国外知名品牌 燕莎2,092202东直门1,499172建国门1,033192望京587160金融街450220中关村271210首都机场388110北京服务式公寓供应量最多的还是国贸、燕莎、东直门、建国门这些老牌商圈及使馆区，均供应精装修并提供完善家电、家具的公寓，首都机场由于距离市区较远，平均租金较低；服务式公寓租金PART 2 目标解读与市场分析核心商务区内租金最高，伴随着区域外扩租金降低第四使馆区丽都商圈往机场第一使馆区第三使馆区第二使馆区第三使馆区n1980年，北京规划设计研究院按指示将亮马河下游过三环路的区域规划成“第三使馆区”n1992年燕莎友谊商城落成后，该区域因涉外优
19、势及国际化氛围，而成为北京较早的涉外生活区涉外酒店云集高端涉外酒店、公寓云集 丽都商圈国际化发展是从丽都饭店开始的，到1998年以丽都假日饭店为核心，已经有大大小小几十个涉外公寓和别墅产生，出租率非常的高，而且租户大部分都是外籍人士。形成了一个有外籍人群聚集、有产业特色的区域。北京涉外之最 北京最早的外文学校和北京最早的外企都在丽都商圈，丽都在北京的发展中起到了一定的城市对外开放交流的窗口的作用。外国人群聚集伴随着使馆区的发展，自90年代初起，丽都酒店区域成为北京著名的涉外商圈公寓与酒店的融合PART 2 目标解读与市场分析项目概况：宝龙城市广场由宝龙集团投资25亿元打造的游乐主体MALL，总
20、占地面积32万平方米，总建筑面积70万，由50万国际时尚体验MALL以及20万国际社区组成，集购物、美食、旅游、文化、酒店、休闲、娱乐、运动、居住、商务十大主题功能于一体，并结合青岛城市旅游资源，使游乐购物完美相融，辐射了超千万的消费人群；项目区位：城阳是进出青岛市区的北大门，距青岛市区中心35公里，项目距离流亭国际机场5分钟车程，客流量极大，为项目提供了大量稳定的高端客户源；室内娱乐青岛宝龙城市广场PART 2 目标解读与市场分析大手笔打造的青岛旅游首选站点，首创游乐MALL的体验式消费模式，将游乐与商业完美结合规划与定位：n宝龙城市广场在商业规划方面分别引进时尚百货、生活超市、数码电器、精
21、品建材四大业态，每个楼层均设置不同的消费主题，次主力店穿插期间，营业场所和公共空间交融一体；n宝龙城市广场的定位是以旅游为核心功能，集游乐、娱乐、购物、美食、运动、休闲、商务、文化、酒店、办公等10中功能于一体，在经营内容上涵盖了大型百货、超市、品牌专卖店、主题街区、专业市场、影院、美食广场、五星级酒店、休闲娱乐中心、民俗风情旅游以及汽车4S店等热门行业；百货住宅区数码电器酒店式公寓生活超市宝龙乐园五星级酒店酒店式公寓精品建材休憩广场室内娱乐青岛宝龙城市广场PART 2 目标解读与市场分析围绕宝龙乐园引进时尚百货、生活超市、数码电器、精品建材四大业态，形成项目的主要商业格局区域商业租金比较PA
22、RT 2 目标解读与市场分析租金收益比较：商业办公居住酒店酒店：经济型酒店租金不超过1元/天/平办公：租金在4.5-6.5元/天/平公寓：租金在2-3元/天/平商业：租金在10-16元/天/平Q1:租金收益：商业办公居住酒店租金比较虽然目前市场现状下，办公的租金收益大于居住物业，但从出租现状来看，办公物业出租率整体偏低，发展相对薄弱；作为长期持有型项目，对物业收益判断不能仅局限于眼前，未来不同类型物业的价格上涨空间和发展空间都对项目长远利益产生一定的影响；Q2:3案例分析首尔乐天世界规划PART 3 案例分析乐天探险世界魔幻岛乐天世界民俗博物馆乐天饭店乐天百货公司乐天世界购物区乐天世界百货公司
23、乐天世界体育中心乐天世界室内游泳池乐天世界广场娱乐：乐天探险世界，魔幻岛，乐天世界体育中心，乐天世界室内游泳池，乐天世界广场；文化：乐天世界民俗博物馆；酒店：乐天饭店；购物：乐天百货，乐天世界百货公司，乐天世界购物区；首尔乐天世界主要设施PART 3 案例分析探险世界室内主题公园以“冒险和神秘”作为主题的尖端娱乐设施及游览设施，丰富的庆祝活动和演出!还有梦幻般的世界各国狂欢活动一年365天都能畅游世界最大的室内主题公园；魔幻岛湖畔上的浪漫美丽的石村湖景、浪漫城堡、最热门的娱乐设施（亚特兰蒂斯、自由落体、新高空秋千）构成了和谐神秘的湖水公园；民俗博物馆历史的气息由历史展示馆、模型村、游戏院、市街
24、组成的特别具有新概念的民俗博物馆，将所有模型仿照人形进行制作，使游客更深切地感受到祖先的智慧和传统；溜冰场溜冰场在乐天世界地下三层，一年四季不休息，常年开业；游乐设施是项目的核心发力点，拥有大规模体量和水平是项目达到极致的发现节日广场廊街nCity Walk（城市步道）是美国洛杉矶著名的休闲娱乐购物中心；距离市区相距3公里，于93年对外开放；共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米n初期依托于奥斯卡典礼及电影主题活动，逐渐形成了以电影为主题的欢庆广场nCity Walk目前已发展成为洛杉矶极具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区之一。现在已不仅仅是剧院和主题公园的补充，其本身很快
25、成为一个主要的目的地 n两条典型廊街交汇于一个节日广场，通过节日庆典、景观规划、娱乐场所的戏剧化手段，使这些地方成为舞台，而生活每天就在这些舞台中发生n在这里，银幕世界与真实生活的界限是消融的除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色；美国洛杉矶City Walk以电影作为主题的休闲娱乐商业洛杉矶CITY WALKPART 3 案例分析主题休闲与商业结合的完美案例一个巨大的，蓝色金刚从山姆古迪量贩端挂起City walk 采取以电影为主题，游客在此享受到虚拟的热闹氛围PART 3 案例分析洛杉矶CITY WALK
26、City walk以电影作为商业街的主题，游客如同畅游在电影的虚拟世界中电影与主题商业紧密结合，时效性更强City walk现在自身成为美国一新旅游朝圣地，成为电影爱好者的一大必去景点；主题商业无论是以购物中心或商业街形式，都是可以发展前进开放式中心广场首位的是一个庞大的钢铁网络篷 PART 3 案例分析洛杉矶CITY WALK开放式中心广场是一个庞大的钢铁网络顶棚，采光效果好，在遮风挡雨的同时也增强了装饰效果主题+实用City walk 业态比例业态类型占比例店名列举CASUAL DINING(休闲餐饮)19%Andrews Panda Inn、Camachos Cantina、Jon Lo
27、vitz Comedy ClubSNACKS & REFRESHMENTS（小吃点心）13%Ben and Jerrys、PopcornopolisQUICK SERVICE EATERIES（快餐）15%KFC Express、Pizza Hut ExpressAPPAREL & ACCESSORIES（服饰）16%Abercrombie & Fitch、Salvatory Shoes、FossilCOLLECTIBLES, GAMES& NOVELTIES（收藏品、游戏、新奇）17%Crows Nest Toys、GameStop、Things From Another WorldHOME
28、,HEALTH & BEAUTY（美容、保健）7%LUSH Cosmetics、Martin Lawrence GalleryNIGHT SPOTS（夜店）8%Hard Rock Cafe Hollywood、Jon Lovitz Comedy ClubCINEMAS（电影院）1%CityWalk Cinemas Stadium 19 with IMAXCONCERTS（剧院）1%Gibson Amphitheatre 4EXPERIENCES（体验式娱乐）3%iFLY Hollywood Indoor Skydiving、Jillians (bowling)PART 3 案例分析洛杉矶CIT
29、Y WALK动感时尚的业态类型占比接近70%，十分符合商业街娱乐化的主题47%20%16%夜店、电影院与剧院游艺与体验式娱乐服装餐饮美容与保健10%7%l 小结借鉴业态组合主题突出PART 3 案例分析定位n绚丽的建筑形态，给予强烈的视觉刺激，营造浓厚的商业氛围；n丰富的活动与主题相结合；全年营造商业氛围；n主题的形成，成为旅游及电影爱好者的目的地；n时尚的业态设置，紧扣电影主题的同时，充分符合商业街动感时尚的定位；n丰富的娱乐活动，如此吸引人流在此聚集，延长了在商业街驻足时间；4项目整体战略与定位n整体战略n形象定位n产品定位PART 4 整体战略整体战略战略思路：做大北京综合游乐商业的引领
30、者，跳脱区域，通过核心产品、国际化理念、奢适品味复合性战术赢得市场室内游乐场购物中心百货店酒店时尚中心服务式公寓电影院东南面鸟瞰视图产品类型 建筑细分 建筑规模（m2） 商业百货40,000地上建面23.44万购物中心64,400活力中心10,000 娱乐区8,000主题餐饮5,000 时尚中心7,000公寓 服务式公寓 40,000 酒店 四星酒店 30,000 室内游乐场 30,000 地下超市及大卖场/停车场25,000+100,000地下建面12.5万合计建筑面积 35.94万“对北京乐活、时尚综合生活方式对北京乐活、时尚综合生活方式”的引领的引领购物中心宣示着一个娱乐悠活品牌概念的诞
31、生，探索当代优质生活方式的可能性，重新发现娱乐、人文、自然三者的关系，并以此在全球文化及生活话语中，发出东方大地的声音游乐精品购物，项目盈利核心因素约16万平米京城首席娱乐悠活MALL娱乐娱乐悠活悠活MALLMALL室内游乐场主题室内游乐场，项目启动核心发力点主题情景体验乐园三万平米大型室内主题情景乐园热带情景、加勒比探险主题、室内体验 项目核心的发力点，作为项目形象定位展示的标签是整个项目启动的关键因素运营模式：主题公园作为项目最大的配套，是带动项目商业及其相关业态成功的关键精品行政酒店四星级精品酒店，满足商务需求Boutique Hotel，3万平米 豪华，精品，个性设计 参考项目：Hot
32、el G、Chanel Hotel、Gallery Hotel Art、Bvlgari Hotel规模小，320个房间，房间宽敞、舒适 客房内现代商务、休闲娱乐设施齐全服务式公寓精致，精英，奢适，在此生长酒店式精装大堂订单式定制空间创新式自由组合聚会的SOHO的宜居的精英公寓四万平米体量小户型公寓在此生长客户演绎地缘客户他们，工作在机场或附近，直接或间接的空服人员还有他们，有亲缘或生活缘在东部区域，追求时尚、现代、品味的生活品质财富客户企业老板或高管，追求精英的生活精英公寓精英、高管、财富5开发计划开发计划及2013年工作节点PART 5 开发计划开发计划：项目开发时间不超过5年，2018年底
33、前完工；季度目标 一季度 完成建设用地内原朝阳干渠迁移改造方案审计审批；完成用地范围内乡、村集体企业的腾退工作，实现土地平整。 二季度 完成河渠改造工程；完成临时水、电审批接入；取得项目“规划意见书”；完成项目详细设计方案及审批。 三季度 正式开工建设，完成地下土石方工程；取得项目“规划工程许可证”、“项目开工证”、“规划用地许可证”。 四季度 完成全部地下建设施工，部分地上建筑实现突破；取得项目用地市政府批复，实现集体土地国有化，取得国有土地使用证，完成项目开工前全部行政审批工作。 6投资分析n项目总投资n投资计划项目总投资PART 6 投融资分析中国之窗总投资约为43.3亿元，其中土地费用
34、约为7.19亿元，开发建设费用约为36.11亿元；综合单方成本约为12037元/平米。平房中国之窗2012-2018年投资规划土地费用前期工程费建筑安装费基础设施费开发间接费管理费用其他费用不可预见费各项成本432,601 71,859 10,415 309,050 11,278 5,099 8,154 4,146 12,600 成本比例100%16.61%2.41%71.44%2.61%1.18%1.88%0.96%2.91%单方投资（含地下）12037 1999 290 8599 314 142 227 115 351 备注：v按我司与平房乡政府签订的中国之窗建设合作协议，我司需按每亩土地
35、30万元作为拆迁补偿费，以每亩50万元支付给土地所有权人建设用地土地补偿费，以每亩30万元支付给土地所有权人代征用地土地补偿费。v拆迁及征地补偿费合计约1.8亿元，我司已累计支付约5000万元，在土地变性前尚需支付1.3亿元。v土地变性费用暂按2000元/平米计；v主题公园最终投资方案未定，暂按2.5亿元投资额计；投资计划PART 6 投融资分析投资计划合计2012201320142015201620172018土地费 71,859 5,400 2,874 68,985 0 0 0 前期工程费 10,415 1,150 4,166 6,249 0 0 0 建筑安装费 309,050 0 30,
36、905 77,263 77,263 61,810 30,905 30,905 基础设施费 11,278 0 1,128 2,819 2,819 2,256 1,128 1,128 公建配套设施费 0 0 0 0 0 0 0 0 开发间接费 5,099 0 510 1,275 1,275 1,020 510 510 管理费用 8,154 0 815 2,039 2,039 1,631 815 815 财务费用0 0 0 0 0 0 0 0 其他费用4,146 0 415 1,037 1,037 829 415 415 不可预见费12,600 0 1,260 3,150 3,150 2,520 1
37、,260 1,260 总投资432,601 6,550 42,073 162,816 87,582 70,066 35,033 35,033 项目总投资43.3亿元，2013年需投资4.2亿元，在2014年出现投资高峰16.3亿元7运营分析n商业运营分析n主题公园运营分析n其它业态运营分析商业运营分析PART 7 运营分析中弘控股股份有限公司合计2019年2020年2021年2022年2023年集中商业1、营业收入1.1百货类出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）2.00 2.00 2.00 2.10 2.21 年租金总额1,6351,7371,8401,9322,02
38、81.2购物中心类出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）4.00 4.00 4.00 4.20 4.41 年租金总额5,2655,5945,9246,2206,5311.3活力中心类出租率80%85%90%90%90%年租金总额4094344604835071.3娱乐类出租率80%85%90%90%90%年租金总额4094344604835071.3主题餐饮类出租率80%85%90%90%90%年租金总额1,4311,5201,6101,6901,775商业整体年租金总额927,6969,1499,72110,29310,80711,3482、经营成本经营成本合计345
39、,1596,1996,3206,4416,5496,663经营利润582,5372,9503,4013,8524,2584,684折旧及摊销153,3484,3814,3814,3814,3814,381利润总额429,189-1,432-981-530-124303所得税107,90000000净利润321,289-1,432-981-530-124303商业首年运营亏损1400万元，项目运营期内净利润合计32亿元，静态回收周期为24.06年项目分类比例建筑面积可出租比例总投资初始租金（元/日.平方米）租金递增分类总面积小计2022-20262027-20362037-2050(每三年)商业
40、功能 百货31%40,000127,40070%153,3482.00 5.00%8.00%10.00%购物中心51%64,4004.00 5.00%8.00%10.00%活力中心8%10,0002.00 5.00%8.00%10.00%娱乐区6%8,0002.00 5.00%8.00%10.00%主题餐饮4%5,0007.00 5.00%8.00%10.00%取值标准取值标准注：取费标准由商业部们建议定价主题公园运营分析PART 7 运营分析2019年2020年2021年2022年2023年2024年1、营业收入门票价格100100105105105110平均每人综合消费（元/人/次）758
41、084848488年均游客数量（万人次/年）1001101211211211501收入7,5008,80010,16410,16410,16413,200年营业收入总额7,5008,80010,16410,16410,16413,2002、经营成本营业成本直接成本375440508508508660能源消耗150176203203203264演艺费用113132152152152198人工成本4,0004,0004,0004,2004,2004,200小计4,6384,7484,8645,0645,0645,322营业费用维修费用工程费用113132152152152198设备费用113132
42、152152152198管理费用150176203203203264销售费用150176203203203264不可预见费用7588102102102132再投资费用0 0 0 0 0 0 小计600 704 813 813 813 1,056 相关税费营业税金及附加420 493 569 569 569 739 房产税253 253 253 253 253 253 保险费30 30 30 30 30 30 小计703 776 852 852 852 1,022 经营成本合计5,9416,2286,5296,7296,7297,400经营利润1,5592,5723,6353,4353,4355
43、,800折旧及摊销1,8061,8061,8061,8061,8061,806利润总额-2467671,8291,6291,6293,994所得税0192457407407999净利润-2465751,3721,2221,2222,996主题公园首年运营亏损250万元，运营期间净利润合计11亿元，静态回收周期为9.8年，内部收益率8.04%注：由主题公园部提供数据资料酒店运营分析PART 7 运营分析合计2019年2020年2021年2022年2023年一、酒店经营（二）、四星级1、营业收入入住率65%68%72%75%78%平均客房价格7007007007357351.1客房营业收入290,
44、9885,3145,5605,8876,4396,6961.2餐饮营业收入33,5346126416787427721.3其他收入36,058659689729798830年营业收入总额360,5806,5856,8897,2957,9788,2982、经营成本营业成本人工成本42,450922922922968968能源消耗28,125514537569622647消耗品物品报损20,369372389412451469洗涤2,910 53 56 59 64 67 餐饮成本11,737 214 224 237 260 270 其他成本10,817 198 207 219 239 249 合计
45、116,408 2,273 2,335 2,418 2,605 2,670 营业费用合计32,256 408 427 452 495 514 相关税费营业税金及附加13,882 254 265 281 307 319 房产税11,804 337 337 337 337 337 保险费1,405 40 40 40 40 40 合计27,091 631 643 658 685 697 经营成本合计175,7563,3123,4053,5293,7843,881经营利润184,8243,2733,4843,7664,1954,416折旧及摊销48,1471,3761,3761,3761,3761,3
46、76利润总额136,6771,8982,1092,3902,8193,041所得税34,169474527598705760净利润102,5081,4231,5821,7932,1142,280酒店首年净利润约1400万元，净利润合计约10亿元，静态回收周期为13.68年项目客房数建筑面积总投资星级酒店收入构成比例再装修单价（元/平方米）摊销年限再装修成本(万）年摊销额（万元/年）小计客房餐饮其他四星级3203000048,14781%9%10%100083000375 其他业态运营分析PART 7 运营分析合计2019年2020年2021年2022年2023年服务公寓1、营业收入1.1餐饮类
47、出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）5.00 5.00 5.00 5.50 5.50 年租金总额1531631721901901.2公寓类出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）3.00 3.00 3.00 3.15 3.15 年租金总额1,7481,8571,9662,0642,064公寓整体年租金总额103,8931,9012,0202,1392,2542,2542、经营成本营业费用水电气等能源费用5,19595101107113113设备维护费3,519101101101101101营销费用5191010111111维修费用2,078384
48、0434545管理费用3,1175761646868小计14,427300313325337337相关税费小计13,176342 345 349 353 353 经营成本合计24,253594604615625625经营利润33,099433487541596596折旧及摊销36,1101,0321,0321,0321,0321,032利润总额-3,011-598-545-491-435-435所得税61000000净利润-3,621-598-545-491-435-435公寓首年运营净亏损600万元，运营期内净利润合计亏损3600万元，投资不能实现回收项目分类比例建筑面积可出租比例总投资初始
49、租金（元/日平）租金递增分类总面积小计2019-20212022-2050(每三年） 2051-2053服务式公寓底商类5%1,50030,00070%36,1105.00 0.00%10.00%0.00%公寓类95%28,5001.500.00%5.00%0.00%注：公寓项目公司提出于政府协议还建物业（未确定，保守估值租金）合计2019年2020年2021年2022年2023年集中商业1、营业收入1.1地下超市出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）2.50 2.50 2.50 2.63 2.76 年租金总额1,2781,3571,4371,5091,5841.2地下
50、停车场出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）1.00 1.00 1.00 1.05 1.10 年租金总额1,8401,9552,0702,1732,2821.3设备用地出租率80%85%90%90%90%平均租金（元/日.平方米）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 年租金总额00000商业整体年租金总额333,4413,1173,3123,5073,6823,8662、经营成本相关税费小计61,1311,354 1,365 1,376 1,386 1,396 经营成本合计124,4772,3452,3812,4162,4482,481经营利润208,964
51、7729311,0911,2341,385折旧及摊销154,7584,2994,2994,2994,2994,299利润总额54,205-3,527-3,368-3,208-3,064-2,914所得税20,83700000净利润33,368-3,527-3,368-3,208-3,064-2,914其他业态运营分析地下业态PART 7 运营分析地下部分运营期间净利润合计约3亿元项目分类比例建筑面积可出租比例总投资初始租金（元/日.平方米）分类总面积小计地下物业地下超市类20%25,000125,00070%150,4602.50 地下停车场类72%90,0001.00 设备用地8%10,00
52、00.00 项目收益统计PART 8 经营效益分析2019年-2023年项目五年经营总收入约16.3亿元，经营总净利润约-6000万元序号序号科目科目合计合计2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年1年总收入（万元）163,01128,20830,69533,34734,83435,9262年总经营成本（万元）100,16618,93219,48820,08820,70220,9563年总营业利润（万元）62,8449,27611,20713,25914,13114,9714折旧及摊销（万元）69,17213,83413,83413,83413,83413,8345税前利润
53、（万元）-6,328-4,558-2,627-5762971,1366所得税（万元）00 0 0 0 0 7净利润（万元）-6,328(4558)(2627)(576)297 1136 8融资分析现金流分析PART 8 经营效益分析项目年资金最大缺口在2014年为16亿元，累计资金缺口最大在2018年为43亿元；IRR为4.2%，年投资回报率为1.5%；序号项目合计2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1 现金流出432601 42073 162816 87582 70066 35033 35033 2 土地费 71859
54、 2874 68985 0 0 0 0 3 前期工程费 10415 4166 6249 0 0 0 0 4 建筑安装费 309050 30905 77263 77263 61810 30905 30905 5 基础设施费 11278 1128 2819 2819 2256 1128 1128 6 公建配套设施费 0 0 0 0 0 0 0 7 开发间接费 5099 510 1275 1275 1020 510 510 8 管理费用 8154 815 2039 2039 1631 815 815 9 财务费用0 0 0 0 0 0 0 10 其他费用4146 415 1037 1037 829
55、415 415 11 不可预见费12600 1260 3150 3150 2520 1260 1260 12 现金流入1,192,061 0 0 0 0 0 0 8,802 10,488 12,204 13,019 13,803 13 商业物业474,637 2,950 3,401 3,852 4,258 4,684 14 时尚办公78,016 289 332 375 413 454 15 服务式公寓32,489 433 487 541 596 596 16 地下经营物业281,107 772 931 1,091 1,234 1,385 17 酒店150,655 2,799 2,957 3,1
56、68 3,490 3,656 18 室内游乐园175,157 1,559 2,380 3,177 3,027 3,027 净现金流入759,460 (42,073)(162,816)(87,582)(70,066)(35,033)(35,033)8,802 10,488 12,204 13,019 13,803 累计现金流入(42,073)(204,888) (292,470)(362,536)(397,569) (432,601)(423,800)(413,311)(401,107)(388,088)(374,285)融资计划PART 6 投融资分析项目建设期内总资金缺口43亿元（自有资本金
57、不低于35%）；2018年建成后，通过物业贷款43亿元，实现基金退出；基金退出实现年回报率15%序号项目合计2013年2014年2015年2016年2017年2018年融资前净现金流入759,460 (42,073)(162,816)(87,582)(70,066)(35,033)(35,033)累计现金流入(42,073)(204,888)(292,470)(362,536)(397,569)(432,601)自有资金143000 43000 60000 40000 融资基金/贷款761000105000 66000 90000 75000 425000 基金资金成本(130950)0 (1
58、5750)(25650)(39150)(50400)本金偿还(336000)0 (336000)小计43705043000 165000 90250 64350 35850 38600 融资后净现金流入230020 927 2184 2668 (5716)817 3567 累计现金流入927 3112 5780 64 881 4449 退出方案PART 8 经营效益分析2018年项目建成后通过物业贷款43亿实现建设期基金投入退出，后续五年运营期通过持续物业价值贷款保证运营资金需要；2023年转让物业收入不低于68亿元，即可实现项目物业贷款本息偿还及运营资金需要；转让物业收入不低于102亿元即可
59、实现自有资金15%的年投资回报率，折合地上物业销售单价43000元/平。序号项目2018年2019年2020年2021年2022年2023年融资前净现金流入(35,033)8,802 10,488 12,204 13,019 13,803 累计现金流入(432,601)(423,800)(413,311)(401,107)(388,088)(374,285)融资自有资金基金/贷款425000 38000 45000 50000 55000 680000 资金成本(基金/贷款）(50400)(51000)(55560)(60960)(66960)(73560)本金偿还(336000)(61300
60、0)小计38600 (13000)(10560)(10960)(11960)(6560)融资后净现金流入3567 (4198)(72)1244 1059 7243 累计现金流入4449 250 179 1423 2482 9725 15%（自有资金回报率）自有资金成本21450 21450 21450 21450 21450 21450 累计自有资金成本86250 107700 129150 150600 172050 193500 投资退出回款229250 250700 272150 293600 315050 336500 项目退出回款654250 675700 697150 718600
61、 740050 1016500 建成后退出资产单价27912 28827 29742 30657 31572 43366 单位：万元投资回报敏感性分析PART 8 经营效益分析敏感性分析自有资金投资回报率15%20%25%30%5年退出10年退出5年退出10年退出5年退出10年退出5年退出10年退出累计自有资金成本（亿元）86,250 193,500 115,000 258,000 143,750 322,500 172,500 387,000 投资退出回款（亿元）229,250 336,500 258,000 401,000 286,750 465,500 315,500 530,000 项
62、目退出回款（亿元）654,250 1,016,500 683,000 1,081,000 711,750 1,145,500 740,500 1,210,000 建成后退出资产单价（元/平米）27,912 43,366 29,138 46,118 30,365 48,869 31,591 51,621 通过物业转让实现自有资金投资回收及收益实现。测算结果表明，物业价格变动对自有资金回报率敏感性适中，项目具有一定的抗风险能力；备注：1、2018年退出，自有资金回报率（15%-30%）区间变化，地上物业销售价格变动区间为（28000元/平-32000元/平）；2、2023年退出，自有资金回报率（15%-30%）区间变化，地上物业销售价格变动区间为（43000元/平-52000元/平）； the end Thanks
