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1、L/O/G/O 导言导言1 12 23 3增强我们对商业地产的了解，为公司以后制定相关的政策提供准确的数据支持。通过商圈调研对商圈品项、客流、租金等相关信息的了解，了解市场需求以及值得我们学习地方，知己知彼方能百战不殆。商圈调研为以后我们的招商工作打下基础，为商家提供最专业市场分析。锻炼员工的工作实践能力和执行力，对其中存在的问题进行分型和找到有效的方法进行解决。4 41 12 23 3杨家坪商圈介绍杨家坪商圈介绍杨家坪商圈特征杨家坪商圈特征杨家坪商圈杨家坪商圈SWAOTSWAOT分析分析杨家坪商圈区域图杨家坪商圈区域图杨家坪商圈简介杨家坪商圈简介杨家坪商圈简介杨家坪商圈简介商圈交通商圈交通商
2、圈交通商圈交通商圈重要商场商圈重要商场商圈重要商场商圈重要商场商圈范围商圈范围商圈位置商圈位置位于重庆第一大工业区位于重庆第一大工业区位于重庆第一大工业区位于重庆第一大工业区九龙坡区，处于九龙坡区政治九龙坡区，处于九龙坡区政治九龙坡区，处于九龙坡区政治九龙坡区，处于九龙坡区政治经济核心区域经济核心区域经济核心区域经济核心区域杨家坪中心步行商业区占地达杨家坪中心步行商业区占地达18.918.9万平方米，街区面积万平方米，街区面积5.55.5万万平方米。该步行街以转盘为中心向长江路、石杨路、西郊路、平方米。该步行街以转盘为中心向长江路、石杨路、西郊路、杨九路四个方向延伸杨九路四个方向延伸2727条
3、主城公交线路，轻轨条主城公交线路，轻轨2 2号线横贯商圈，多条铁路与高速路号线横贯商圈，多条铁路与高速路穿过境内，长江上游最大深水货运港口穿过境内，长江上游最大深水货运港口杨家坪地下商场、龙湖西城天街、杨家坪地下商场、龙湖西城天街、 大洋百货、大洋百货、正升正升. .百老汇、重百、新世纪百货、立丹百货、富安百货百老汇、重百、新世纪百货、立丹百货、富安百货杨家坪商圈整体品项图表杨家坪商圈整体品项图表杨家坪商圈整体品项图表杨家坪商圈整体品项图表商圈临街商业商圈临街商业商圈临街商业商圈临街商业商圈百货商业商圈百货商业商圈百货商业商圈百货商业商圈地下商业商圈地下商业商圈地下商业商圈地下商业杨家坪商圈特
4、征杨家坪商圈特征步行街以转盘为步行街以转盘为中心向长江路、中心向长江路、石杨路、西郊路、石杨路、西郊路、杨九路四个方向杨九路四个方向延伸延伸龙湖西城天街、龙湖西城天街、 大洋百货、大洋百货、正升正升. .百老汇、百老汇、 新世纪百货、新世纪百货、立丹百货、立丹百货、富安百货、重百富安百货、重百美侬地下购物街、美侬地下购物街、杨家坪地下商场杨家坪地下商场1-51-5期、嘉运地期、嘉运地下商场、博浪地下商场、博浪地下商场下商场商圈临街商业特征商圈临街商业特征 杨家坪商业步行街商业根据业态的不同和人流量的变化可以明显的划分为上段和下段。上段存在的业态为金融、大型超市、百货、大型快餐等，业态组合符合区
5、域金融、生活中心的要求。下段业态主要满足附近区域及步行街人群日常消费的社区型商业业态，两段人流量存在明显的差异。人流量：平均人流量：平均145145人人/ /分分取过往两边总值取过往两边总值 步行街下段（百康年世纪门对面）步行街下段（百康年世纪门对面）步行街上段（西城天街对面至转盘）步行街上段（西城天街对面至转盘）人流量人流量: :平均平均230230人人/ /分，取过往两边总值分，取过往两边总值杨家坪商圈临街商业品项比例图杨家坪商圈临街商业品项比例图杨家坪商圈临街商业品项比例图杨家坪商圈临街商业品项比例图商圈百货商业特征商圈百货商业特征商圈百货商业特征商圈百货商业特征1、杨家坪商圈的百货商场
6、基本上没有针对特色经营的，都是比较大众化的，涵盖了老、中、青、少各个年龄层。富安、新世纪、重百的货品都是属于中档消费。立丹百货的商品一般是中低档次，因为在杨家坪最突出的中下档次的百货主要集中在美浓地下百货商场，低端消费集中在杨家坪地下商场。2、根据重庆市各大商圈的百货分布及档次布局经过比对分析，各大商圈的百货商家的档次布局均为高中低档互补，但杨家坪除了西城天街外，暂时没有一家经营中高档品牌的百货商场。杨家坪的交通四通八达、周边辐射区域宽广、人流集中、且人均平均入 名列重庆市第二位，但中高端消费者流失严重。通过以上分析，针对目前杨家坪的消费现状引进中高档次同时具备一定经营特色的百货，能够防止商圈
7、内部的消费外流。杨家坪百货商业品项比例图杨家坪百货商业品项比例图杨家坪百货商业品项比例图杨家坪百货商业品项比例图杨家坪商圈地下商业特征杨家坪商圈地下商业特征杨家坪商圈地下商业特征杨家坪商圈地下商业特征 杨家坪地下商场是最早依托人防工程建成的，占杨家坪地下商圈总面积的1/3左右，现有300多家经营户。目前是我市少数地下商业出现了新兴业态繁荣的情景，主要经营男女服饰、鞋类、皮具、饰品类等为主，但调查表明，显得“商品层次低、商品质量低、投入收益低、顾客流失量大”的低层次。 杨家坪地下商场一直采用保姆式物业管理方式，资源分散导致地下商场缺少核心竞争力。由于商场经营户各自为阵，商场难以根据市场环境变化引
8、导商场经营中心和模式调整美侬地下购物商场和嘉运地下购物商场档次脚地下商场稍高，主要经营男女装服饰、饰品、鞋、包等，经营情况良好，租金在200450元/平方米。业态较为散乱，缺乏精品店和特色店。杨家坪地下商业品项比例图杨家坪地下商业品项比例图杨家坪地下商业品项比例图杨家坪地下商业品项比例图杨家坪商圈杨家坪商圈SWAOTSWAOT分析分析优势优势1.1.便捷交通出行方式便捷交通出行方式 2.2.巨大的商业用地储备巨大的商业用地储备3.3.商业创新思维商业创新思维 4.4.全市第二工业总产值，带全市第二工业总产值，带动消费动消费 5.5.完善的商圈配套设施完善的商圈配套设施 劣势劣势1.1.已入驻商
9、场档次低缺乏已入驻商场档次低缺乏大型购物中心大型购物中心2.2.高档消费客流严重外流高档消费客流严重外流3.3.商住用地比列失衡，消商住用地比列失衡，消费需求无法满足费需求无法满足4.4.地下商业日趋下滑，影地下商业日趋下滑，影响商圈形象响商圈形象挑战挑战1.1.主城各商圈都在大规主城各商圈都在大规模圈地，为新一轮商圈模圈地，为新一轮商圈扩容升级准备扩容升级准备2.2.新兴商圈商业日趋完新兴商圈商业日趋完善，外来消费群体将会善，外来消费群体将会减少减少机遇机遇 政府出资政府出资6767亿继续扩亿继续扩大杨家坪商圈，使之成为大杨家坪商圈，使之成为面积达面积达2424平方公里、年营平方公里、年营业
10、额达业额达200200亿的巨大商圈。亿的巨大商圈。 调研途径研途径调研技巧研技巧1.网络调研法2.电话调研法3.人脉调研法4.亲临调研法 以客户身份 以同行身份5.综合调研法 1.向其他同行业了解，可以资源共享2.了解商圈各类配套设施，身临其境感受3.从客户口中了解调研目标信息本次调研工作不足本次调研工作不足本次调研工作不足本次调研工作不足1.1.团队的协作力还有待提高团队的协作力还有待提高3.3.在调研过程中遇到困难，个别组员有带有小情绪在调研过程中遇到困难，个别组员有带有小情绪4 4. .调研结果不是很全面，未能达到尽可能的准确调研结果不是很全面，未能达到尽可能的准确2.2.调研抽样较少，
11、得到的数据比较局限调研抽样较少，得到的数据比较局限未来调研工作改进未来调研工作改进未来调研工作改进未来调研工作改进1 1、在调研之前、在调研之前应该做好充分应该做好充分的准备，主要的准备，主要对需要调研的对需要调研的商圈进行分析。商圈进行分析。2 2、组员进行、组员进行合理的分配，合理的分配，做好分工合作。做好分工合作。3 3、尽可能的、尽可能的找准适合自找准适合自己的调研方己的调研方法，让效率法，让效率达到最高。达到最高。4 4、在调研过、在调研过程中调整好程中调整好组员的心态，组员的心态，时常给组员时常给组员进行鼓励。进行鼓励。5 5、团队成员、团队成员之间做到互相之间做到互相配合。配合。
