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1、 税收政策解答土地增值税 一、房地产开发企业分别缴纳地上部分和一、房地产开发企业分别缴纳地上部分和地下部分的土地出让金，其土地成本应如地下部分的土地出让金，其土地成本应如何计算？何计算？ 对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，在计算土地增值税扣除项目金额时，应根据国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）第二十一条规定，土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本进行分摊。 二、房地产开发项目清算后尾盘销售的土二、房地产开发项目清算后尾盘销售的土地增值税的计算方法地增值税的计算方法 1.
2、单位成本的确定 根据国税发2006187号文规定，清算后再转让房地产单位成本的计算方法为： 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的已售面积 其中，清算时的扣除项目总金额包含营业税金及附加。 2.增值额的计算方法 清算后尾盘销售的，应以每月销售的房地产作为清算单位，单独计算增值额，确定适用税率，按月申报缴纳土地增值税。 三、三、预缴增值税和土地增值税计税依据比较（一）政策依据国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局公告2016年第70号 （二）举例（二）举例 假定某房地产开发企业销售一套房产，符合普通住宅条件，含税销售额为111万元，已全额收款一般纳税人1、简易计税方法（1）
3、增值税1110000/（1+5%）*3%=31714.29（2）土地增值税（1110000-31714.29）*1.5%=1078285.71*1.5%=16174.29错误做法：1110000/（1+5%）*1.5%=1057142.86*1.5%=15857.15少缴纳应预征的土地增值税：16174.29-15857.15=317.142、一般计税方法增值税1110000/（1+11%）*3%=30000土地增值税（1110000-30000）*1.5%=1080000*1.5%=16200错误做法：1110000/（1+11%）*1.5%=1000000*1.5%=15000少缴纳应预征
4、的土地增值税：16200-15000=1200（三）发票发票（国家税务总局公告2016年第70号）五、关于营改增后建筑安装工程费支出的五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题发票确认问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。四、房地产开发企业在计算土地增值税时，交纳房地产开发企业在计算土地增值税时，交纳的地方教育附加是否允许计入营业税金及附加予的地方教
5、育附加是否允许计入营业税金及附加予以扣除？以扣除？ 根据土地增值税实施细则的规定，“因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除”。 国家税务总局公告2016年第70号中明确规定，“与转让房地产有关税金扣除包括实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加”。 因此房地产开发企业实际交纳的地方教育附加不作为“与转让房地产有关的税金”项扣除。 五、五、核实金三系统土地增值税项目登记相关信息 纳税人次月征期内填报此表，发送税政科邮箱：S82333510126.COM，标题统一为：纳税人名称+开发项目名称，不再按季填报房地产项目管理一览表。附件：房地产开发项目土地增值税清算情况表 - 未清算.xls印花
6、税、车船税、城建税及附加费、资源税 六、车船买卖，印花税应按六、车船买卖，印花税应按“产权转移书产权转移书据据”税目缴纳还是按照税目缴纳还是按照“购销合同购销合同”税目税目缴纳？缴纳？ 对于尚未办理中华人民共和国机动车登记证书、中华人民共和国船舶所有权登记证书的车辆、船舶买卖合同，按照“购销合同购销合同”税目缴纳印花税； 对于已经办理中华人民共和国机动车登记证书、中华人民共和国船舶所有权登记证书的车辆、船舶买卖合同，按照“产权转移书据产权转移书据”税目缴纳印花税。 国家税务局关于印花税若干具体问题的解国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知释和规定的通知国税发1991155号第十条，
7、财产所有权财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。财税2006162号文件规定：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。提示：提示：2006年11月27日下发，在此之前对房地产开发企业签订的“商品房销售合同”一直按“销售合同”征收印花税。现在无论是“一手房”还是“二手房”全部按产权转移书据征收印花税。 七、企业在签订合同过程中，比如合同名七、企业在签订合同过程中，比如合同名称是称是*港口服务合同，但看合同内港口服务合同，但看合同内容有仓储服务、修理修缮、捆扎、港口卸容有仓储服务、修理修缮、捆
8、扎、港口卸货、理货等多种服务内容，如何征收印花货、理货等多种服务内容，如何征收印花税？税？ 应先区先区分凭证是否属于征税范围，对于征税的凭证，再再按按照下述规定处理：根据印花税实施细则第十七条的规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。 八、报废车辆车船税的纳税义务终止时间，八、报废车辆车船税的纳税义务终止时间，应如何确定？应如何确定？ 根据物权法第二十三条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。纳税人将车辆交付给车辆回收部门后，其不再享有占有、使用、处分、收益的权利
9、，物权已发生转移。因此对于报废车辆的，应以纳税人将车辆交付交付给车辆回收部门时间作为车船税的纳税义务终止时间。 九、增值税一般纳税人，是否可按关于扩大有九、增值税一般纳税人，是否可按关于扩大有关政府性基金免征范围的通知（财税关政府性基金免征范围的通知（财税201612号）文件，享受号）文件，享受教育费附加教育费附加和和地方教育附加地方教育附加的的优惠政策？优惠政策？ 按照财税【2016】12号文件第一条规定，缴纳义务人只要符合按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元），均可享受相关优惠政策。与缴纳义务人的属性、缴纳税种类型无关，因此对符合上述规定的
10、自然人（含按次按次纳税的自然人）、缴纳消费税的纳税人和一般纳税人等，都可以享受上述优惠政策。政策变化政策变化享受范围扩大按次纳税人选择享受方式销售额的认定以前欠税的处理 十、企业从中间商购买的未税矿产品是否需十、企业从中间商购买的未税矿产品是否需要扣缴资源税？要扣缴资源税？ 根据中华人民共和国资源税代扣代缴管理办法的规定，收购资源税未税矿产品未税矿产品的独立矿山、联合企业以及其他单位为资源税代扣代缴义务人（以下简称扣缴义务人扣缴义务人）。 “未税矿产品未税矿产品”是指资源税纳税人资源税纳税人在销售其矿产品时不能向扣缴义务人提供“资源税管理证明”的矿产品。 根据资源税暂行条例第一条规定，在中华人
11、民共和国领域及管辖海域开采本条例规定的矿产品或者生产盐的单位和个人为资源税的纳税义务人资源税的纳税义务人。因此中间商不是资源税因此中间商不是资源税的纳税义务人，企业从中间商购买的未税矿产品不需要扣的纳税义务人，企业从中间商购买的未税矿产品不需要扣缴资源税。缴资源税。 背背 景景大地税公告20105号 ，大连市地方税务局关于加强建筑用砂石资源税管理有关问题的公告 第三条、收购或使用未缴纳资源税的建筑用砂石的单位和个体户是建筑用砂石资源税的扣缴义务人。 十、企业从中间商购买的未税矿产品是否需十、企业从中间商购买的未税矿产品是否需要扣缴资源税？要扣缴资源税？ 根据中华人民共和国资源税代扣代缴管理办法
12、的规定，收购资源税未税矿产品未税矿产品的独立矿山、联合企业以及其他单位为资源税代扣代缴义务人（以下简称扣缴义务人扣缴义务人）。 “未税矿产品未税矿产品”是指资源税纳税人资源税纳税人在销售其矿产品时不能向扣缴义务人提供“资源税管理证明”的矿产品。 根据资源税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国领域及管辖海域开采本条例规定的矿产品或者生产盐的单位和个人为资源税的纳税义务人资源税的纳税义务人。因此中间商不是资源税因此中间商不是资源税的纳税义务人，企业从中间商购买的未税矿产品不需要扣的纳税义务人，企业从中间商购买的未税矿产品不需要扣缴资源税。缴资源税。房产税、土地税 十一、关于出具防火防爆防毒等安全用
13、地十一、关于出具防火防爆防毒等安全用地证明材料主体范围的问题。证明材料主体范围的问题。 防火防爆防毒等安全用地免征土地使用税需提供消防等等相关部门出具的安全防范用地证明材料。 （ 征管规范1.2 ） 除公安消防部门外，其他具备相应管理权限的安监、人防办等政府部门出具的安全防范用地证明材料具备同等效力。因此，出具证明材料的主体包括但不限于公安消防部门、安监部门、人防办等。 十二、以固定租金加浮动租金形式出租房产十二、以固定租金加浮动租金形式出租房产的，房产税应如何计征？的，房产税应如何计征？ 根据大连市地方税务局公告2011年第5号规定，对于收取的固定租金部分，计税依据为按照合同约定的租金收入在
14、合同约定的租赁期限内按月按月分摊后的价值。 根据会计准则规定，浮动租金属于或有或有租金，应在实际发生时实际发生时确认为当期收入,申报缴纳或有或有租金的房产税。 十三、企业法人的营业执照已注销或被吊十三、企业法人的营业执照已注销或被吊销，房产、土地未经清算程序予以分配，销，房产、土地未经清算程序予以分配，房产证、土地证未办理权属转移的，如何房产证、土地证未办理权属转移的，如何征收房产税、土地税？征收房产税、土地税？ 对于此种情况，房产、土地有实际使用人的，房房产税产税应按照房产税条例第二条“产权未确定的，由房产代管人或者使用人缴纳”处理； 土地税土地税按照国税地字1988第15号第四条“土地使用
15、权未确定的，由实际使用人纳税”处理。没有实际使用人的，暂不征收房产税、土地使用税没有实际使用人的，暂不征收房产税、土地使用税 十四、关于代缴纳人应如何理解？十四、关于代缴纳人应如何理解？ 财税2009128号文件规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴代缴纳房产税。 经请示国家税务总局，“此处代缴纳人可按照纳税义务人进行管理。” 十五、免税单位无租使用他人房产的，是十五、免税单位无租使用他人房产的，是否能够享受房产税免税政策？否能够享受房产税免税政策？ 按照总局关于代缴纳人的执行口径，代缴纳人按照纳税人进行管理，则免税单位无租使用他人房产的，可以享受房产税免税政策。 十六、
16、报刊亭、售货亭、高速公路收费亭十六、报刊亭、售货亭、高速公路收费亭是否缴纳房产税？是否缴纳房产税？ 根据财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地字19873号），“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。因此对经政府规划部门批准建设固定的报刊亭、售货亭、高速公路收费亭应当征收房产税。 十七、规划用于免税用途的土地，在项目建十七、规划用于免税用途的土地，在项目建设期间是否享受土地使用税的优惠政策？设期间是否享受土地使用税的优惠政策？ 规划用于免税用途的土地，在项目建设期间可以享受土地使用税的优惠政策。纳税人改变免税用途的，自改变用途的次月起申报缴纳土地使用税。
