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1、CB Richard Ellis | Page 0团队介绍团队介绍项目建议项目建议项目招商项目招商项目定位项目定位项目认知项目认知商务条款商务条款CB Richard Ellis | Page 1项目认知项目认知项目认知项目认知CB Richard Ellis | Page 2周边周边3公里的居住人群和办公为主公里的居住人群和办公为主l一般的日常购物需求；一般的日常购物需求；l追求生活品质；追求生活品质；l家庭消费；家庭消费；l放松身心压力；放松身心压力；l增进感情；增进感情；项目认知项目认知客群分析客群分析CB Richard Ellis | Page 3其他消费群其他消费群10 其他地区的
2、消费者次主力消费群次主力消费群 10%皇姑和铁西其他地区的消费者皇姑和铁西其他地区的消费者基础消费群基础消费群80%项目周边项目周边3公里范围内的居住人群公里范围内的居住人群目标消费者目标消费者所需的商品种类所需的商品种类3公里范围内的居住和办公人群超市、服装服饰、电器、家具家居产品、餐饮娱乐目的型消费者增加餐饮和休闲娱乐，延长购物滞留时间，带动其他消费注注：在在此此提提及及的的目目标标消消费费者者来来源源的的预预计计比比例例主主要要指指消消费费者者到到访访量量；伴伴随随项项目目的的成成熟熟,区区域域依依赖赖性性减减弱弱,全全市市范围的捕获力度会增强。范围的捕获力度会增强。项目认知项目认知客群
3、分析客群分析CB Richard Ellis | Page 4定位客户群描述：定位客户群描述：周边周边3公里范围内的居住人群，项目西北部具有中高收入特征的家庭消费者公里范围内的居住人群，项目西北部具有中高收入特征的家庭消费者l本项目位置不处于传统核心商圈，但是从研究区域的情况来看，区域周边3公里范围内未来有较多的居住和办公人群，潜在的市场需求空间巨大；从项目位置来看商业很难吸引全市的消费者前来购物，因此本项目的客群定位主要以项目周边3公里范围内的居住和办公人群为主；u周边周边3公里的居住人群，公里的居住人群，区域内住宅的住宅产品较多，购买者在城市居民中属于中产阶层，收入有保障，消费能力较强；同
4、时，其消费中家庭型占据较大比重；u项目西北部具有中高收入特征的家庭消费者：项目西北部具有中高收入特征的家庭消费者：本项目西北部居住人口较多，目前缺乏商业设施，本项目的商业正好可以吸引这部分消费者；u周边办公人群：周边写字楼人群对餐饮娱乐业态有比较高的需求；u平常白天以项目周边3公里范围内的居住和办公为主，包括服装服饰、超市、电器及餐饮消费，另外本项目所包含的餐饮娱乐等业态，将吸引到沈阳其他地区的消费者前来消费；u平常夜晚，在以上消费的基础上，吸引整个区域人群更多的餐饮、娱乐和时尚消费；u周末和节假日，在以上人群消费的基础上，通过主题性和脉动式的节庆活动，吸引更多其他区域人群到本项目进行相关的餐
5、饮、娱乐和时尚消费。u结合我们对沈阳市场的了解，我们认为本项目的商业应该主要吸引项目周边3公里范围内的居住和办公人群和项目西北部具有中高收入特征的家庭消费者；项目认知项目认知客群分析客群分析CB Richard Ellis | Page 5u由于本项目临近的铁西区未来有众多的商业项目，因此本项目将很难铁西区的消费者前来购物；u本项目将主要吸引皇姑区的居住和办公人群前来消费；u由于皇姑区已经拥有北行商圈，本项目的目标消费者应该不包含北行商圈周边的居住和办公人群；u本项目的目标消费者我们认为是上图蓝色区域内皇姑区的居住和办公人群；下面我们将蓝色区域内的居住人口数量进行详细统计；区域内的办公人口主要
6、来自本项目，本项目内预计到2014年将有20,000的办公人群；本项目本项目怒怒江江街街铁路铁路重重工工北北街街白山路白山路3.2公里公里2.8公里公里1.9公里公里项目周边区域项目周边区域消费支撑分析消费支撑分析项目认知项目认知客群分析客群分析CB Richard Ellis | Page 6区域消费客群情况区域消费客群情况u区域消费支撑分析：区域住宅情况（截止到2014年）项目名称项目名称总套数总套数中海寰宇天下15,000亿海阳光3,300新汉城锦都2,000格林常青藤2.916西堤国际2,100广厦摩卡公馆550鑫丰华凯鑫城2,721黎明昆山苑800大学经典一期350书香人家800总套
7、数总套数27,624区域住宅人口区域住宅人口82,872u本次我们只选取了区域内建成时间较短的住宅物业，对于遗留的低层陈旧物业没有纳入统计之中，区域实际居住人口会较本数字大；本统计旨在为项目的定位提供借鉴参考；项目认知项目认知客群分析客群分析CB Richard Ellis | Page 7研究区域覆盖辖区研究区域覆盖辖区辖区在研究区域内人口（万人）辖区在研究区域内人口（万人）皇姑区塔湾街道皇姑区塔湾街道6.08皇姑区明廉街道皇姑区明廉街道8.99皇姑区寿泉街道皇姑区寿泉街道3.18皇姑区华山街道皇姑区华山街道5.8皇姑区舍利塔街道皇姑区舍利塔街道7.61汇总汇总31.66u结合街道人口对比，
8、研究区域街道人口情况如下：u区域消费支撑分析：汇总（截止到2014年）u区区域域到到2014年年的的居居住住人人口口数数量量将将达达到到近近四四十十万万人人完完全全可可以以支支撑撑我我们这个商业面积；们这个商业面积；消费者构成消费者构成数量数量潜在消费人数潜在消费人数周边高质量居住小区1082,872区域街道人口5316,600汇总汇总399,472项目认知项目认知客群分析客群分析CB Richard Ellis | Page 8区域竞争分析区域现有项目与本项目集中式商业竞争项目分析u铁西百货、千盛百货、新玛特铁西店、兴隆大天地和沈阳铁西万达广场是现有对集中式商业竞争比较激烈的商业； 现有竞争
9、商业项目位置分布示意现有竞争商业项目序号序号项目名称项目名称项目类型项目类型1铁西百货百货公司2千盛百货百货公司3新玛特铁西店百货公司4兴隆大天地购物中心5沈阳铁西万达广场购物中心本项目本项目百货公司百货公司购物中心购物中心百货公司1234白山路白山路重工北街重工北街黄河大街黄河大街沈辽中路沈辽中路5项目认知项目认知竞争项目分析竞争项目分析CB Richard Ellis | Page 9区域现有与本项目集中式商业竞争项目分析：序号序号项目名称项目名称商业特点商业特点目标客群目标客群与本项目竞争关系与本项目竞争关系1铁西百货定位为中档的百货公司整个铁西地区的消费者是铁西第一家百货公司，引进的品
10、牌以中档为主，在在区域中档消费品市场具有较强的竞争力区域中档消费品市场具有较强的竞争力2千盛百货定位为中档的百货公司整个皇姑地区的消费者是皇姑目前档次最高的百货公司，在引进中档服装服饰品牌的基础上，引进了影院进驻， ，在区域中档消在区域中档消费品市场和影院市场具有一定的竞争力费品市场和影院市场具有一定的竞争力3新玛特铁西店定位为中档的百货公司整个铁西地区的消费者是铁西目前档次最高的百货公司，引进的品牌以中档为主，在区域中档消费品市场具有较强的竞争力在区域中档消费品市场具有较强的竞争力4兴隆大天地定位为中档的购物中心以吸引铁西新区的消费者为主，也吸引铁西老区的消费者项目业态齐全，引进了超市、溜冰
11、场、影院、餐饮娱乐、服装服饰、超市等多种业态进驻，引进的品牌以中档和中档偏低的为主，在区域中档和中低档消费品在区域中档和中低档消费品市场具有一定的竞争力市场具有一定的竞争力5沈阳铁西万达广场定位为中档的购物中心以吸引整个铁西的消费者为主，也吸引皇姑和其他地区的消费者引进了万千百货、国美电器、大玩家超乐场、大歌星KTV 、万达影城多众多主力店和C&A、热风、星巴克等众多知名品牌进驻，商业在引进服装服饰商家的同时，引进了较多的餐饮娱乐类商家进驻，在区域中档在区域中档消费品市场和餐饮娱乐市场具有较强的竞争力消费品市场和餐饮娱乐市场具有较强的竞争力区域现有竞争小结区域现有竞争小结区域现有的百货公司和购
12、物中心中引进的品牌以中档为主，现有的百货公司中餐饮娱乐类商家较少，购区域现有的百货公司和购物中心中引进的品牌以中档为主，现有的百货公司中餐饮娱乐类商家较少，购物中心虽然引进了较多的餐饮娱乐类商家进驻，但从餐饮商家类型上来看以快餐和火锅类商家为主，缺物中心虽然引进了较多的餐饮娱乐类商家进驻，但从餐饮商家类型上来看以快餐和火锅类商家为主，缺乏商务正餐；现有的百货公司和购物中心中各类展示类的商家也较少；乏商务正餐；现有的百货公司和购物中心中各类展示类的商家也较少；项目认知项目认知竞争项目分析竞争项目分析CB Richard Ellis | Page 10区域未来与本项目集中式商业竞争项目分析 未来与
13、本项目集中式商业竞争项目位置分布示意本项目本项目百货公司百货公司购物中心购物中心72白山路白山路重工北街重工北街黄河大街黄河大街沈辽中路沈辽中路13456序号序号项目名称项目名称1星摩尔购物中心2东方时代广场3铁西龙之梦广场4红星美凯龙二期购物中心 5华润置地广场6沈阳南华鸿泰皇姑区项目 7大洋百货项目认知项目认知竞争项目分析竞争项目分析CB Richard Ellis | Page 11项目名称项目名称星摩尔购物中心东方时代广场铁西龙之梦广场红星美凯龙二期项目图片项目图片商业类型商业类型购物中心购物中心购物中心购物中心/独立商业项目位置项目位置北二路建设路建设路北二路商业建筑面积商业建筑面积
14、153,000平米预计在70,000平米以上170,000平米独立商业：23,742平米购物中心：53,861平米商业开业时间商业开业时间2011201220122012进驻主力商家进驻主力商家欧尚超市、ZARA、华谊兄弟、国美电器茂业百货N/AN/A与本项目的竞争与本项目的竞争关系关系u将会引进较多的时尚品牌、餐饮娱乐类商家进驻，给本项目在这几种业态上的招商带来一定的困难；u是距离本项目较近的大型购物中心项目，项目商业体量大于本项目，商业业态齐全，是本项目集中式商业最重要的竞争对手；u星摩尔开业后将会吸引整个铁西地区的消费者前来购物，本项目将很难吸引整个铁西地区的消费者前来购物，项目将主要吸
15、引自身及周边2.5公里范围内的居住和办公人群前来消费，因此本项目在业态上要突出自身的特色；u开发商茂业集团有比较丰富的品牌资源和商业运营经验，在品牌资源和商业运营经营上要好于本项目；u茂业百货将会引进较多的服装服饰品牌进驻该项目，将给本项目引进服装服饰品牌进驻带来一定的困难；u铁西龙之梦广场的大部分品牌预计会和大东龙之梦亚太中心的品牌相一致，项目的招商难度要小于本项目，预计开业时间会早于本项目；u计划引进较多的餐饮类商家进驻，给本项目的餐饮业态招商带来一定的困难；u商业预计会引进较多的餐饮娱乐类商家进驻，给本项目引进这两种业态带来一定的困难；区域未来与本项目集中式商业竞争项目汇总分析项目认知项
16、目认知竞争项目分析竞争项目分析CB Richard Ellis | Page 12项目名称项目名称华润置地广场沈阳南华鸿泰皇姑区项目大洋百货项目图片项目图片商业类型商业类型购物中心购物中心百货公司项目位置项目位置建设路东:长江街;南:规划道路;西:金沙江街;北:宁山中路; 兴华南街与南十中路交口商业建筑面积商业建筑面积N/AN/A预计在60,000平米以上商业开业时间商业开业时间N/AN/A2012进驻主力商家进驻主力商家N/AN/AN/A与本项目的竞争关系与本项目的竞争关系u项目位置和周边商业氛围好于本项目；u在品牌资源和商业运营管理经验上优于本项目；u商业定位为大型的一站式购物中心，在商业
17、业态会比较齐全，将会给本项目给业态的招商带来一定的竞争压力；u该项目位于北行商圈内，商业位置和氛围要好于本项目；u该项目建成后将会吸引整个皇姑区和部分铁西区的消费者前来购物；u该项目开业后将会分流本项目的部分目标消费者，但该项目目前尚未拆迁，开业时间尚不能确定，因此本项目应该尽快开始主力商户的招商工作，在开业时间上要早于该项目；u项目位置和周边商业氛围好于本项目；u大洋百货自身有非常丰富的品牌资源，在招商难度上小于本项目；区域未来与本项目集中式商业竞争项目汇总分析(续）项目认知项目认知竞争项目分析竞争项目分析CB Richard Ellis | Page 13未来竞争项目详细描述-星摩尔购物中
18、心项目名称项目名称星摩尔购物中心商业类型商业类型购物中心项目位置项目位置北二路开业时间开业时间2011商业建筑面积商业建筑面积153,000平米商业租金（元商业租金（元/天天/平米）平米）F1:6-15商业规划业态比例项目认知项目认知竞争项目分析竞争项目分析CB Richard Ellis | Page 14项目效果图项目认知项目认知竞争项目分析竞争项目分析CB Richard Ellis | Page 15项目介绍u由综合集团菲巴集团（FIBA Group）和土耳其商业地产开发商特科莫公司（Turk Mall）合资成立的星摩尔集团（Star Mall）在中国的首个购物广场计划于2011年5月
19、开业；u项目位于北二路，临近已经开业的宜家家居和红星美凯龙；商业交通条件较好；u项目在商业中将引进较多的餐饮娱乐类商家进驻；u项目除了商业以外，还将建设一栋甲级的写字楼产品；u商业目前正在进行招商工作，欧尚超市、ZARA、华谊兄弟、国美电器、乐宾百货等众多主力商家已经确定进驻；uC&A、H&M、GAP、优衣库等品牌也正在和该项目洽谈进驻意向；u项目目前的出租率在60%以上；u项目规划有2,250个车位；与本项目的竞争关系u在品牌资源和商业运营管理经验上优于本项目；u项目位置好于本项目，早于本项目开业，将会引进较多的时尚品牌、餐饮娱乐类商家进驻，给本项目在这几种业态上的招商带来一定的困难；u星摩
20、尔是距离本项目较近的大型购物中心项目，项目商业体量大于本项目，商业业态齐全，是本项目集中式商业最重要的竞争对手；u星摩尔开业后将会吸引整个铁西和皇姑地区的消费者前来购物，本项目将很难吸引整个皇姑和铁西地区的消费者前来购物，项目将主要吸引自身及周边区域的居住和办公人群前来消费，因此本项目在业态上要突出自身的特色；项目认知项目认知竞争项目分析竞争项目分析CB Richard Ellis | Page 16项目认知项目认知市场空白点分析市场空白点分析满足周边两到三公里居住和办公人群的日常消费。满足周边两到三公里居住和办公人群的日常消费。周边消费人群的收入水平比较高，希望得到良好的购物周边消费人群的收
21、入水平比较高，希望得到良好的购物环境和提供品质生活。环境和提供品质生活。项目自身居住人群和写字楼人群对商业部分的需求不可小项目自身居住人群和写字楼人群对商业部分的需求不可小觑。觑。CB Richard Ellis | Page 17项目定位项目定位项目定位项目定位CB Richard Ellis | Page 18第一空间第一空间第二空间第二空间第三空间第三空间生活空间生活空间家家HomeHome 工作工作Work Work 日常生活日常生活家庭消费家庭消费朋友聚会朋友聚会流行时尚流行时尚商业主题：商业主题：区域家庭娱乐中心区域家庭娱乐中心周边周边3 3公里范围内居住和办公人群生活娱乐、购物休
22、闲的集合载体公里范围内居住和办公人群生活娱乐、购物休闲的集合载体休闲娱乐休闲娱乐品味品味文化文化项目定位项目定位主题定位主题定位CB Richard Ellis | Page 19休闲娱乐中心休闲娱乐中心休闲娱乐中心休闲娱乐中心一站式一站式一站式一站式目的性目的性目的性目的性综合型综合型综合型综合型前瞻性前瞻性前瞻性前瞻性家庭元素家庭元素家庭元素家庭元素中高收入人群中高收入人群中高收入人群中高收入人群品位共享品位共享品位共享品位共享定位定位关键词关键词项目定位项目定位主题定位主题定位CB Richard Ellis | Page 20综合综合家庭生活家庭生活副中心副中心单一功能的商业项目逐渐丧
23、失竞争力，本项目要在整体上具备功能全、业态丰富的前提才能与单一功能的商业项目逐渐丧失竞争力，本项目要在整体上具备功能全、业态丰富的前提才能与其他综合商业项目相抗衡；其他综合商业项目相抗衡；诠释生活新理念，满足目标消费客群的全方位消费需求，从时尚购物到家电家居，从动感娱乐诠释生活新理念，满足目标消费客群的全方位消费需求，从时尚购物到家电家居，从动感娱乐到家庭欢聚；到家庭欢聚；在定位思路上要辐射到全市范围，但是在实际经营上要紧抓周边区域的消费支撑，本项目不在在定位思路上要辐射到全市范围，但是在实际经营上要紧抓周边区域的消费支撑，本项目不在核心商业圈，但项目周边未来有较多的居住和办公人群，依托精致生
24、活中心定位、健全的餐饮核心商业圈，但项目周边未来有较多的居住和办公人群，依托精致生活中心定位、健全的餐饮娱乐业态成为皇姑地区的商业核心、娱乐休闲中心以及家庭欢聚、朋友约会点，满足不同类型娱乐业态成为皇姑地区的商业核心、娱乐休闲中心以及家庭欢聚、朋友约会点，满足不同类型人群多重的需求。人群多重的需求。主题定位具体描述主题定位具体描述特色特色引进较多的餐饮娱乐类商家进驻，满足消费者在餐饮娱乐上的需求；引进较多的餐饮娱乐类商家进驻，满足消费者在餐饮娱乐上的需求；项目定位项目定位主题定位主题定位CB Richard Ellis | Page 21解决如何和未来区域的大型综合商业项目错位经营的问题解决如
25、何和未来区域的大型综合商业项目错位经营的问题本项目不位于核心商业区，周边有一定的数量居住人群，对于本项目而言，人流量不是本项目主要要考虑的问题；本项目要对于本项目而言，人流量不是本项目主要要考虑的问题；本项目要考虑的主要问题是项目在定位上如何和未来的大型综合商业项目产生错位经营；以便吸引消费者到本项目来消费；考虑的主要问题是项目在定位上如何和未来的大型综合商业项目产生错位经营；以便吸引消费者到本项目来消费；u各类主力店的引进：各类主力店的引进：由于本项目商业体量大，因此项目要引进超市大卖场、电器、家电、餐饮娱乐等多家主力店进驻，在填充商业面积的同时，满足周边居住人群的日常消费需求；u品牌与时尚
26、的良好结合：在品牌的引进上，要仔细研究目前沈阳市场上销售业绩好的品牌商，积极与其接触并引进合适的品牌到项目中来，以缩短项目培养期，加速消费者对项目的熟悉速度；新品牌从短期内能起到独特、唯一的作用，能够吸引一些品牌追随者前往，但是其顾客群的培养需要周期，商业人气上升缓慢，并且伴随新品牌布点的增加，项目独特性和唯一性优势会逐渐弱化，导致综合竞争力下降；因此，我们建议在品牌上要做到丰富、集中、形成聚集优势，同时品牌的单品价位要符合消费者消费能力，减小距离感，增强项目亲和力；u解决品牌同质问题：解决品牌同质问题：目前大陆品牌总量有限，导致不可避免的出现品牌同质/重复现象（即便时尚潮流品牌也会出现类似问
27、题），因此仅仅依靠畅销品牌和潮流品牌还不能从根本上解决独特性问题，因此我们需要在功能设置上做到充分且多样，以功能取胜，通过功能的综合吸引人，以畅销品牌创造消费，依托时尚新品牌打造长期竞争力；以功能取胜，通过功能的综合吸引人，以畅销品牌创造消费，依托时尚新品牌打造长期竞争力；u在商业的业态上，要突破沈阳现有的商业业态，引进较多的餐饮娱乐类商家进驻；在商业的业态上，要突破沈阳现有的商业业态，引进较多的餐饮娱乐类商家进驻；u在租金的制定上，我们不提倡以其他项目或区域租金水平为依据进行经验性制定，我们认为百货业以坪效作为衡量盈利能力的模式较为科学，通过引进畅销品牌，提高整体商业的营业额水平，进而提升项
28、目平均营业坪效，这将直接提升项目租金水平，从商户的经营角度进行租金的制定和推导，能解决新商业租金和营业额之间的矛盾问题；项目定位项目定位差异化分析差异化分析CB Richard Ellis | Page 22商业定位：一站式的购物中心商业定位：一站式的购物中心百货式集中购物百货式集中购物分散消费分散消费价格敏感度高价格敏感度高消费目的性强，消费目的性强，缺乏互动与体验缺乏互动与体验集中式一站消费集中式一站消费注重环境舒适度注重环境舒适度追求体验式消费追求体验式消费加强休闲娱乐消费加强休闲娱乐消费渴望获取更多时尚信息渴望获取更多时尚信息趋向趋向集中在百货内集中在百货内缺少形象专卖店缺少形象专卖店
29、国际时尚品牌总量少国际时尚品牌总量少百货分割小，缺乏百货分割小，缺乏大面积租赁单元大面积租赁单元新品牌进入市场产生面积需求新品牌进入市场产生面积需求品牌形象旗舰店大面积需求品牌形象旗舰店大面积需求时尚集合店对展示性要求高时尚集合店对展示性要求高摆脱百货统一装修，品牌商摆脱百货统一装修，品牌商需要形象专卖店突出自身个性需要形象专卖店突出自身个性需求需求单体规模大，集多功能于一体单体规模大，集多功能于一体购物中心式经营，专卖店为主购物中心式经营，专卖店为主面积划分灵活，吸引品牌集合店面积划分灵活，吸引品牌集合店突出建筑特色和功能舒适度突出建筑特色和功能舒适度购物：购物：既包含生活必需品，又能提供服
30、装服饰、时尚用品、家居用品等综合的零售服务餐饮餐饮：为顾客提供便利快餐、家庭朋友聚餐、约会休闲餐等多种的餐饮消费服务；休闲娱乐：休闲娱乐：打造城市居民休闲中心，让顾客在购物之余，同时能享受到游艺、电影等休闲娱乐服务；配套服务：配套服务：为顾客提供生活所需银行、干洗、通讯等服务, 除了满足本项目及周边住宅居住人群的需求外，还能给本项目的顾客提供方便。项目定位项目定位差异化分析差异化分析CB Richard Ellis | Page 23业态业态出租面积出租面积（平方米）（平方米）配比配比超市大卖场13,00032.07%家电2,1005.18%影院3,2007.90%餐饮8,37920.67%美
31、容美体5501.36%家居1,5003.70%电玩5301.31%儿童1,2002.96%服装服饰9,22222.75%银行4501.11%展厅2000.49%其他2000.49%合计合计40,531100.00%项目定位项目定位商业业态建议（无百货业态）商业业态建议（无百货业态）CB Richard Ellis | Page 24项目招商项目招商项目招商项目招商CB Richard Ellis | Page 25工作时间表工作时间表1-6月7-10月11月12月13月14月15月16月17月18月19月20月21月22月23月24月25月26月设计评审和定位摸底设计评审和定位摸底设计评审定位
32、摸底主力店、次主力店招商主力店、次主力店招商前期接洽相关工程条件意向确定合同洽谈合同签订及相关协议的签订装修图纸审核装修二次消防报批开业一般性商户招商一般性商户招商前期接洽相关工程条件意向确定合同洽谈合同签订及相关协议的签订装修图纸审核装修二次消防报批开业项目招商项目招商CB Richard Ellis | Page 26项目招商项目招商1-6月7-10月11月12月13月14月15月16月17月18月19月20月21月22月23月24月25月26月市场推广市场推广项目内外部广告位位置确定和报批确定广告位置及收费方案招商手册的设计方案确认急制作确定项目内外部广告位设计方案项目内外部广告位制作下
33、阶段招商活动方案制定售楼处设计与装修网站制作项目推介路演开业推广方案的确定项目整体开业前的推广方案确定项目整体开业前的推广方案实施及相关活动准备具体参与执行人员：Tony Wang、Wendy Wu、Wang Yanyan工作时间表工作时间表参与人员参与人员CB Richard Ellis | Page 27优秀的团队优秀的团队丰富的资源丰富的资源12熟悉沈阳市场熟悉沈阳市场3沈阳团队沈阳团队沈阳团队沈阳团队+ +北京团队，优秀的人员、合理的搭配北京团队，优秀的人员、合理的搭配北京团队，优秀的人员、合理的搭配北京团队，优秀的人员、合理的搭配充分调动沈阳北京两地拥有的品牌资源，挖掘优质租户充分调
34、动沈阳北京两地拥有的品牌资源，挖掘优质租户参与过多个沈阳项目参与过多个沈阳项目（目前团队继续服务的项目有：沈阳佳兆业、（目前团队继续服务的项目有：沈阳佳兆业、沈阳沈阳IFC、沈阳国瑞）、沈阳国瑞）项目招商项目招商优势发挥优势发挥CB Richard Ellis | Page 28项目建议项目建议项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 29主题主题B1F1F2F3F4F5面积面积精品生活城精品生活城精品生活城精品生活城国际时尚城国际时尚城国际时尚城国际时尚城运动生活城运动生活城运动生活城运动生活城家庭生活城家庭生活城家庭生活城家庭生活城娱乐生活城娱乐生活城娱乐生活城娱乐生
35、活城娱乐生活城娱乐生活城娱乐生活城娱乐生活城15,000平米平米10,000平米平米10,000平米平米10,000平米平米10,000平米平米5,000平米平米建建筑面积筑面积60,000平米平米u地上地上45,000平米平米u地下地下15,000平米平米业态布局要点业态布局要点l各层都配套了餐饮业态商业各层主题及面积商业各层主题及面积项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 30uB1部分的超市建议引进一家大型的超市卖场；u餐饮被平均分布到各楼层中，能使各楼层的平均人流量；u大型餐饮及娱乐放置在顶层，能将带动到较高楼层；餐饮餐饮电影院电影院精品家居床品精品家居床品餐饮
36、餐饮精品电器精品电器B11F2F3F4F5F服装服饰服装服饰餐饮餐饮餐饮餐饮 银行金融机构银行金融机构 美容美发美体美容美发美体 电玩电玩 儿童相关类商家儿童相关类商家餐饮餐饮超市大卖场超市大卖场服装服饰服装服饰餐饮餐饮配套服务配套服务类商家类商家服装服饰服装服饰展厅展厅服装服饰服装服饰无百货业态的商业业态布局平面图无百货业态的商业业态布局平面图项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 31B1层建议层建议楼层楼层主力商户主力商户租赁面积需求（平米）租赁面积需求（平米）店铺个数店铺个数建筑面积（平米）建筑面积（平米）B1超市大卖场超市大卖场1家13,000113,000餐
37、饮餐饮4-5家50-3004-51,600配套服务类商家配套服务类商家4-5家30-50平米4-5400小计小计9-1115,000超市大卖场超市大卖场美食广场美食广场/快餐厅快餐厅/面包房面包房超市代表品牌超市代表品牌：沃尔玛、乐天玛特、华联速食代表品牌速食代表品牌：仙踪林、味千拉面、呷哺呷哺、半亩园面包房代表品牌面包房代表品牌：面包新语、米旗蛋糕房、宜芝多配套服务类商家代表品牌配套服务类商家代表品牌：药店、电信营业厅、干洗、冲印、茶、烟酒等商业主题：精品生活城商业主题：精品生活城配套服务类商家配套服务类商家项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 32精品精品服装服饰
38、服装服饰/化妆品化妆品F1层建议层建议服装服饰服装服饰集合店集合店/精品精品服装服饰服装服饰/化妆品化妆品昆山西路昆山西路塔塔湾湾街街主入口主入口中庭餐饮餐饮银行银行金融金融机构机构次入口次入口次入口次入口商业主题：国际时尚城商业主题：国际时尚城展厅展厅餐饮餐饮项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 33百货百货楼层楼层主力商户主力商户租赁面积需求（平米）租赁面积需求（平米）店铺个数店铺个数建筑面积（平米）建筑面积（平米）F1服装服饰服装服饰/化妆品化妆品3-4家跨层单层300-600平米；8-10家80-300平米；6-8家10-50平米店17-228,200餐饮餐饮
39、2-3家跨层单层150-200平米；1-2家80-100平米3-4800展厅展厅1家200平米1400银行金融机构银行金融机构2家150-300平米2600小计小计23-2910,000餐饮代表品牌餐饮代表品牌：KFC、Starbucks、Cold Stone、麦当劳、必胜客服装服饰集合店代表品牌服装服饰集合店代表品牌：优衣库、C&A、H&M、ASOBIO、Bestseller、E-LAND精品服装服饰精品服装服饰/化妆品品牌代表品牌化妆品品牌代表品牌：SWATCH、耐克360、阿迪三叶草、FIVE PLUS、欧时力、JNBY、Lee、 Levis、曼谷银、Shes、海盗船、 欧美药妆、欧舒丹
40、、FANCL、百丽、ECCO、红科银行金融机构代表品牌银行金融机构代表品牌：中行、招行、汇丰银行展厅代表品牌：展厅代表品牌：苹果、诺基亚项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 34F2层建议层建议商业主题：运动生活城商业主题：运动生活城运动类服饰运动类服饰/精品服装服饰精品服装服饰服装服饰服装服饰集合店集合店/精品服装服饰精品服装服饰中庭餐饮餐饮餐饮餐饮项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 35百货百货餐饮代表品牌餐饮代表品牌：KFC、Starbucks、Cold Stone、麦当劳、必胜客、水果捞、DQ、上岛咖啡服装服饰集合店代表品牌服装服饰
41、集合店代表品牌：优衣库、C&A、H&M、ASOBIO、Bestseller、E-LAND精品服装服饰代表品牌：精品服装服饰代表品牌：美特斯邦威、热风、西遇、七匹狼、劲霸、堡狮龙、佐丹奴、班尼路运动服装服饰代表品牌：运动服装服饰代表品牌：PUMA、匡威、耐克、阿迪、李宁、KAPPA、特步楼层楼层主力商户主力商户租赁面积需求（平米）租赁面积需求（平米）店铺个数店铺个数建筑面积（平米）建筑面积（平米）F2服装服饰服装服饰3-4家跨层单层300-600平米；10-12家80-300平米；8-10家10-50平米店21-269,200餐饮餐饮2-3家跨层单层150-200平米；2-3家50-80平米4-
42、6800小计小计25-3210,000项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 36F3层建议层建议商业主题：家庭生活城商业主题：家庭生活城精品电器精品电器中庭餐饮餐饮美容美容美体美体儿童相关儿童相关类商家类商家精品家居床品精品家居床品餐饮餐饮项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 37百货百货精品电器代表品牌精品电器代表品牌：国美、苏宁精品家居代表品牌：精品家居代表品牌：爱丽思、伊力诺依、澳西奴、罗莱家纺、恐龙纺织、儿童类相关代表品牌：儿童类相关代表品牌：玩具反斗城、派克兰蒂、米奇妙、巴布豆、小笑牛、智高、百代、Okaidi、小鬼当家、丽家宝贝、
43、爱乐游园地、西瓜太郎美容美体代表品牌：美容美体代表品牌：美丽田园、思妍丽餐饮代表品牌：餐饮代表品牌：一茶一座、鹿港小镇、小乔寿司、品奇、港丽、港仔楼层楼层主力商户主力商户租赁面积需求（平米）租赁面积需求（平米）店铺个数店铺个数建筑面积（平米）建筑面积（平米）F3精品电器精品电器1家2,10013,000精品家居床品精品家居床品2-3家300-500平米；2-3家100-300平米4-62,500儿童相关类商家儿童相关类商家2-3家200-300平米；2-3家60-150平米；3-4家10-50平米7-102,000美容美体美容美体2-3家150-200平米2-31,000餐饮餐饮3-4家300
44、-400平米3-41,500小计小计17-2410,000项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 38F4层建议层建议商业主题：娱乐生活城商业主题：娱乐生活城餐饮餐饮影院影院餐饮餐饮中庭项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 39百货百货影院代表品牌：影院代表品牌：嘉禾、CGV、金逸餐饮代表品牌：餐饮代表品牌：小肥羊、金汉斯、澳门豆捞、川人百味、金鼎轩、东来顺美食广场代表品牌：美食广场代表品牌：亚惠、大食代、快充楼层楼层主力商户主力商户租赁面积需求（平米）租赁面积需求（平米）店铺个数店铺个数建筑面积（平米）建筑面积（平米）F4影院影院1家3,20
45、0平米14,000餐饮餐饮1家1,000-1,500平米；2-3家300-600平米；3-4家200-300平米6-86,000小计小计7-910,000项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 40F5层建议层建议商业主题：娱乐生活城商业主题：娱乐生活城餐饮餐饮透明透明屋顶屋顶电玩电玩影院上空影院上空中庭项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 41百货百货电玩代表品牌电玩代表品牌：神采飞扬、汤姆熊影院代表品牌：影院代表品牌：嘉禾、CGV、金逸餐饮代表品牌：餐饮代表品牌：俏江南、麻辣诱惑、权金城、汉拿山、海底捞楼层楼层主力商户主力商户租赁面积需求（
46、平米）租赁面积需求（平米）店铺个数店铺个数建筑面积（平米）建筑面积（平米）F5电玩电玩1家53011,000影院影院/1/餐饮餐饮4-5家300-600平米4-54,000小计小计6-75,000备注：由于影院计算投影面积，因此本层面积中未计算影院的面积备注：由于影院计算投影面积，因此本层面积中未计算影院的面积项目建议项目建议CB Richard Ellis | Page 42团队介绍团队介绍团队介绍团队介绍CB Richard Ellis | Page 43雷玉红高级董事商业部中国区电话: (8610) 85880718传真: (8610) 85880896手机: 137 0110 4710
47、主要客户- 中粮地产（天津滨海）- 富力地产- 亿万豪健桥上海代表处- 重庆 Since 城市建设发展有限公司- 远洋地产- 青岛IMC集团- 成功（三河）集团- 重庆华迅地产发展公司- 中粮地产（北京）- 天津金茂地产- APL 中国- GTC- 首创置业- DCI 思亚国际设计集团- 重庆 Sincere集团- 阳光100- GGP雷玉红女士领导并参与了100多项咨询项目，其中60多项是零售业的咨询业务，包括北京非常著名的西单大厦、中国大广场项目、天津富力地产项目、重庆富力地产项目、北京西环广场、北京未来广场、北京万柳商业中心、西单110项目、中国海外城、阳光上东项目、琉璃厂文化街、幸福一
48、村商业中心、新丰广场和新三里屯等项目。作为北京房地产领域的知名专家，Annie还参与了上海、天津、青岛、大连、重庆及许多其他一二线城市的众多商业地产项目。雷玉红女士杰出的工作业绩受到客户的一致好评。其出众的英语沟通能力使她与海外客户的交流沟通变得十分顺畅，包括各类企业高管、零售商、开发商和投资者。雷玉红女士在房地产咨询行业已有十多年的工作经验。她知识丰富、专业突出，在消费者行为、零售商访谈、项目营销等众多领域为客户提供全方位服务。参与项目规模（平方米）北京富力皇后大道 50,000青岛 IMC50,000首创置业沈阳太原街项目120,000北京通州王府井百货公司80,000燕郊开发区成功中国大
49、广场项目600,000昆明凤凰村亿万豪健桥项目80,000GGP深圳项目80,000中粮集团成都西南物流中心 100,000重庆富力海洋公园100,000大连中北大厦50,000远洋地产北京京棉项目50,000北京中信城80,000沈阳乐天 200,000顺义中粮项目 70,000大连GTC项目100,000教育背景首都师范大学地理专业CB Richard Ellis | Page 44王君小姐现任北京世邦魏理仕公司商铺租赁部助理董事，她主要负责零售商选址以及项目招商。王君小姐主要致力于零售业项目的发展,顾问及招商。她依靠在物业咨询，发展商和零售商方面的成熟专业背景，对整个零售业市场的每个环节
50、都有一个很完全的理解，亦非常了解国内的商业地产发展，同时熟知项目的市场推广方面的流程和技巧。她非常善于同项目客户进行沟通、进行商务谈判及客户服务，丰富的房地产服务经验使她非常清楚客户的需求并提供周到而细致的服务，从而使她拥有非常稳定的客户群。王君助理董事商业部E:T: 8610 8588 0716F: (86) 10 8588 0896M:(86) 13901385622代表性客户欧美汇（捷克）中海地产（深圳）新鸿基地产（香港）太古地产（香港）北京华茂置业北京国华置业（华贸中心）新加坡美罗集团（新加坡）美美百货（香港）新世界地产（香港）西单文化广场 77街(新加坡)棕榈泉生活广场莱福士(新加坡
51、)参与项目服务内容欧美汇前期策划，独家招商代理中海广场前期策划，独家招商代理金泉广场前期策划，独家招商代理世纪财富中心独家招商代理北京南站独家招商代理妙典时尚广场前期策划，独家招商代理棕榈泉生活广场前期策划，独家招商代理美罗城前期策划，首席租赁代理SOLANA招商代理太古地产招商代理北京APM招商代理当代集团Moma项目租赁代理西单文化广场商场重新策划管理招商代理北京饭店莱福士招商代理金融街购物中心招商代理东方广场部分铺位招商代理北京财富中心二期招商代理教育背景中国地质大学 经济管理CB Richard Ellis | Page 45王晓兵副董事沈阳T电话: (86) 24 231 82688
52、转6638 传真: (86) 24 231 82689 手机: (86) 13840259870代表性客户百货类- - 北京华润百货北京华润百货北京新世界百货北京新世界百货北京银座百货北京银座百货北京津乐汇百货北京津乐汇百货北京妙典时尚购物中心北京妙典时尚购物中心购物中心类购物中心类- - 北京新城广场北京新城广场北京首地大峡谷购物中心北京首地大峡谷购物中心北京城南大道商业中心北京城南大道商业中心万达集团（北京、上海、宁万达集团（北京、上海、宁波）波）烟台祥龙万象城商业烟台祥龙万象城商业北京亚辰时尚购物中心北京亚辰时尚购物中心北京双全商业中心北京双全商业中心王晓兵先生目前担任世邦魏理仕沈阳分公
53、司商业部副董事一职，负责商业项目的策划、招商与运营管理及商业项目业务拓展。王晓兵先生是商业运营管理领域的资深人士，拥有近20年的商业管理与运营经验。曾负责多个大型商业综合体项目以及大型综合零售百货项目的开发、运营与管理工作，并参与了多家商业项目的前期定位与策划工作。熟悉并掌握商业地产及综合百货、购物中心等零售行业的经营管理及商业物业管理工作程序，并能够充分运用于企业日常的经营管理中。具备较强的商业谈判、沟通与经营分析能力。了解国内商业地产及零售百货、购物中心等业态的经营状况，拥有较丰富的商业策划、卖场品类规划、动线设计、经营管理及招商、运营管理等经验；拥有良好的综合百货及购物广场（中心）企业推
54、广及各类商品促销经验，制定完善的商业企业形象推广及促销活动计划。与众多国内、外知名品牌保持着良好的合作关系。城市名称客户名称总面积交易性质北京华润百货3万平方米综合百货北京新世界百货12万平方米综合百货北京银座百货2.5万平方米综合百货北京津乐汇百货3.6万平方米综合百货北京妙典时尚购物中心5万平方米综合百货北京新城广场3万平方米社区型购物中心北京首地大峡谷购物中心15万平方米商业综合体北京城南大道商业中心10万平方米商业综合体北京石景山万达广场20万平方米商业综合体北京亚辰时尚购物中心1.5万平方米社区型购物中心北京双全商业中心30万平方米商业综合体上海上海五角场万达广场22万平方米商业综合
55、体宁波宁波鄞州区万达广场20万平方米商业综合体烟台烟台祥龙万象城40万平方米商业综合体专业资格专业资格中级营销师教育背景教育背景毕业于南京政治学院 经济管理专业CB Richard Ellis | Page 46 吴昀女士现任世邦魏理仕沈阳商业部经理，主要负责客户的代理、顾问、招商以及购物中心管理等工作。主要包括现有商业数据分析、实地调研、市场定位、租金建议、相关设施建议、整改维护建议、商品布局、品牌招商调整、团队建设、人员培训、商场运营以及各环节的具体实施。吴昀女士拥有丰富的商业管理运营经验，十五年的管理经历使其拥有大量的客户资源并具有多样化的商业顾问、招商、管理、运营等成熟经验，具有很强的
56、商业运营能力 吴昀经理商业服务部 沈阳电话: +86 024 2318 2688-6622传真:+86 024 2318 2689 手机：18602457481 代表客户：沈阳春天沈阳鹏达体育沈阳佳兆业购物中心沈阳新华百货抚顺天朗购物中心鞍山新世界百货等参与的商业项目规模（平方米）沈阳春天百货50000铁岭天兴百货10000铁岭惠丰百货10000沈阳鹏达体育运动源运动城7000沈阳鹏达体育佳和运动城8000沈阳鹏达体育中鹏运动城2000沈阳鹏达体育文化大楼运动城11000沈阳鹏达体育工厂店4000沈阳鹏达体育都会运动城15000沈阳鹏达体育工美运动城13000沈阳鹏达体育运动家运动城12000
57、鹏达体育动感运动城13000鞍山新世界百货运动城13000鞍山富田运动城13000阜新运动城12500黑龙江区域鹏达运动城5家17000沈阳新华百货50000抚顺天朗国际60000沈阳佳兆业地产80000沈阳和鸿地产70000沈阳中海寰宇天下115000教育背景：经济与连锁管理 沈阳商学院CB Richard Ellis | Page 47王雁雁小姐于2008年10月加入世邦魏理仕杭州分公司，2010年调转世邦魏理仕沈阳分公司，现任商业服务部经理一职。主要从事商业项目顾问策划，为开发商提供商业项目的定位、策划服务，为国内外商户的拓展提供策略顾问服务专业经历专业经历参与多个商业项目的前期调研、定
58、位、策划以及招商工作，积累了丰富的商业地产运作专业经验，并且与地区政府、房地产投资者及大型企业，大型零售商保持良好的关系。王雁雁曾经以及目前参与或负责的项目包括：王雁雁经理商业服务部沈阳电话: +86 024 2318 2688-6625传真:+86 024 2318 2689 手机：13656810440 服务经历客户曾参与的商业项目杭州世贸丽晶城欧美中心项目杭州西溪天堂商业街杭州星光大道一期杭州信雅达广场杭州创新创业新天地宁波环球中心宁波舟宿夜江沈阳新华项目沈阳佳兆业项目曾合作的企业客户CICC HPBrothersLiberty InsurancePing An Trust,Japan TobaccoPerficientDHLABB 教育背景教育背景东北农业大学，土地资源管理专业CB Richard Ellis | Page 48商务条款商务条款商务条款商务条款CB Richard Ellis | Page 49商务条款商务条款服务阶段服务阶段费用总额费用总额市场推广及招商顾问市场推广及招商顾问人民币人民币60,000元元/ /月月招商代理服务招商代理服务按租期内平均月租金按租期内平均月租金1.51.5倍收取倍收取其他费用：在市场推广及招商顾问阶段，如果需要乙方每月前往国内外城市，所需餐饮住宿费通过实报实销方式由甲方承担。
