《南京中冶永宁街、商埠街项目竞标稿（114页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京中冶永宁街、商埠街项目竞标稿（114页）（114页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339中冶 滨江十里 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿谨呈：南京临江老城改造建设投资有限公司 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 中冶目标中冶目标 快速回现快速回现 20122012年去化年去化50%50%，20132013年去化年去化50%50%但是，本司认为，除了完成上述目标外，但是，本司认为，除了完成上述目标外，本项目承担了本项目承担了更多的使命更多的使命 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339南京外滩最大规模
2、300万南京一级城市名片地脉复兴全城瞩目过去、现在和未来新生绝不仅仅是32万方的快速回现和开发是300万的起始、万众瞩目 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339l序篇 百年 商埠l首章 城市中 兴l次章 盛世舞 曲l尾曲 城 倾天下 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339百年 商埠 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339一八九五年 南京下关设立“接官厅码头”一八九九年 金陵关开关 清政府设商埠局 划定“仪风门外，惠民河山以西沿五华里出，为中外商行设栈房、建码头之地。”至此，商
3、埠街开街一九三三年 划设第七区。其范围： “下关扬子江心以东，护城河、回龙庵、水关桥以西，和记码头以南，三汊河以北，即今区境中部城墙以外部分。一九五五年 第七区改为下关区中山码头旧影商埠街旧影六十年前，永宁街永宁街是新街口以北地区几乎惟一的百货齐备、顾客满盈的繁华商业一条街永宁街天昌百货旧影 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339它如一位孱弱的老人 也如一位新生的婴儿等待着地脉的中兴、文脉的延续旧日商贾天堂 如今却破败如斯 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339城市中 兴机会探寻项目使命目标解读价值挖掘 房资网房资
4、网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339作为南京主城区最后一块未开发的处女地，下关区承担了南京从“秦淮时代”走向“长江时代”的重要使命，将改变南京整体的主城格局9政府视角政府视角下关滨江新城河西滨江公园在“一城三区”的发展战略下，结合“一带三港”建设，南京全面进入由“秦淮河时代”向“长江时代”的演变下关区作为南京市六个主城区之一，曾有“南有夫子庙，北有商埠街”、“南有秦淮河，北有大马路”的繁华盛景，但是随着交通枢纽功能的衰弱，下关开始走向没落。随着滨江地区开发的提速，下关作为主城区最后一块未开发的处女地，再次吸引人们的眼球2001年南京滨江开发战略全面启动南京滨江地
5、区的目标定位是：高端产业的集聚带先进产业高地；现代形象的展示区滨江都市名片；城市生活的新空间生态宜居天堂下关滨江产业集聚区将打造现代化滨江商贸商务中心，成为“南京外滩”的标志性区域 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339作为整体旧城改造的排头兵，本项目既承担着后续开发风险，也起到了标杆和示范作用，是中冶一级、二级开发的承前启后者10企业视角企业视角3 3号号地地2 2号号地地1 1号号地地永永宁宁街街地地块块3-23-23-33-33-13-11-51-51-41-41-11-11-21-21-31-3整体规划指标：整体规划指标：建设用地面积66.75万
6、平方米，地上计容积率建筑面积约300.07万平方米 60%60%以上的商业用地占主导以上的商业用地占主导本项目所在的永宁街地块和商埠街本项目所在的永宁街地块和商埠街地块：地块：非滨江观景平台，不主要承担形象和商务功能，更多的是承担和满足项目配套及作为启动项目的回现和部分市场形象奠定功能本项目的成功一方面成为整体下关滨江改造的示范和标杆作用，另一方面也为后续大规模的旧改做团队历练、资金等储备商埠街地块商埠街地块 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339项目集商业、居住与办公为一体的综合性质将提升区域形象，给片区居民带来全新的生活方式与理念11永宁街地块中永宁
7、街地块中C C、G G、J J、K K为为商业金融商业金融，D D、E E、I I为为商业混合，商业混合，F F、H H为为住住宅混合宅混合商埠街地块为商业混合商埠街地块为商业混合用地用地项目的土地性质决定了项目的土地性质决定了本项目综合体功能，将本项目综合体功能，将提升区域的整体形象，提升区域的整体形象，给区域居民带来全新的给区域居民带来全新的生活理念和城市感受生活理念和城市感受作为下关旧城复兴的主作为下关旧城复兴的主要城市功能的提供者和要城市功能的提供者和主要场所主要场所区域视角区域视角综合体是城市发展的高端物态，其集商贸、办公、居住、酒店、文娱、交通复合的功能于一体的特性将根本颠覆区域现
8、有形象 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339打造城市打造城市商务旗舰商务旗舰 推动推动区域区域快速发展快速发展目标共赢目标共赢中冶置业中冶置业探索一、二级开发模式，实现“旧改”项目的滚动开发和盈利、品牌最大化区政府区政府促进城市升级，成为旧城改造示范，引入新的城市功能u视野决定影响力；u项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面；u我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于下关区乃至南京城市发展的积极意义u不仅仅是地产项目，更是城城城城市功能的承担者市功能的承担者市功能的承担者市功能的承担者，甚至是南京主城区旧改项目主城区旧改项目主城区旧
9、改项目主城区旧改项目的标杆和典范标杆和典范标杆和典范标杆和典范，实现经济、社会经济、社会经济、社会经济、社会、企业效益企业效益企业效益企业效益共赢市政府市政府希望通过项目开发提升区域以及城市的价值项目使命项目使命 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339城市中兴机会探寻项目使命目标解读价值挖掘 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339形象形象与与风险风险控制下的控制下的双赢双赢战略层面战略层面打造城市商务旗舰 推动区域快速发展项目层面项目层面探寻核心驱动物业 系统盘活项目各物业经营层面经营层面跳出现有市场平台，通过2年
10、的销售周期完成后续项目开发的资金积累目标解读目标解读 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339核心驱动物业及物业组合R2：我们想要什么？：我们想要什么？实现路径实现路径？S：我们有什么？：我们有什么？多方利益共赢地块价值挖掘市场客户整体定位核心问题核心问题核心问题核心问题1 1：项目的核心驱动物业是什么？物业组合形式？核心问题核心问题核心问题核心问题2 2：在考虑项目多物业类型的基础上，项目启动区如何设置，开发时序如何确定，如何实现现金流回笼、产品价值打造体系核心问题核心问题 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339城
11、市中兴机会探寻项目使命目标解读价值挖掘 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339永宁街地块复合用地性质，提供了综合体的先天条件；但地块被分割成大小不一的九块，指标不一，存在产品打造的规划难度17C15mC15m容积率容积率1.51.5用地用地7432.87432.8D24mD24m容积率容积率1.81.8用地用地7259.67259.6E24mE24m容积率容积率1.81.8用地用地4888.74888.7F100mF100m容积率容积率5 5用地用地12325.412325.4G24mG24m容积率容积率2.22.2用地用地7463.17463.1H10
12、0mH100m容积率容积率3 3用用10532.210532.2I100mI100m容积率容积率4 4用用10784.410784.4J100mJ100m容积率容积率4 4用地用地5995.75995.7K100mK100m容积率容积率4 4用地用地6643.16643.1A A代征公共代征公共绿地绿地8993m8993m2 2B B代征雨水代征雨水污水处理用污水处理用地地2086m2086m2 2A AA AA AA A惠惠民民大大道道热热河河路路中中山山北北路路建建宁宁路路永宁街地块中永宁街地块中C C、G G、J J、K K为为商业金融商业金融，D D、E E、I I为为商商业混合，业混
13、合，F F、H H为为住宅混合住宅混合商业金融用地面积27534.70m2建筑面积78123.22m2容积率约2.84 商业混合用地面积22932.70m2建筑面积65004.54m2容积率约2.83住宅混合用地面积22857.60m2建筑面积93223.60m2容积率约4.08四至交通通达四至交通通达四至交通通达四至交通通达地块进入性良好地块进入性良好地块进入性良好地块进入性良好地块不规整地块不规整地块不规整地块不规整西侧高架及高压线影响西侧高架及高压线影响西侧高架及高压线影响西侧高架及高压线影响下关区下关区政府政府本体价值本体价值 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：
14、1501688339商埠街地块为商埠街地块为商业混合商业混合用地用地用地面积11978.3m2建筑面积83848.10m2容积率约7商埠街地块：计容积率建面商埠街地块：计容积率建面8.388.38万万m m2 2F150mF150m容积率容积率7 7用地用地11978.311978.3天妃宫小学天妃宫小学下关区人民政下关区人民政府府商埠街地块：南侧为下关区政府，道路通达性好，地块方正本体价值本体价值 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339优势：交通、混合用地、高架及高压线劣势：破碎19优势优势劣势劣势四至相对成熟道路通达性好综合性物业功能各地块占地面积小
15、，先天条件复杂地块指标复杂、地块零碎，规划价值实现难度大西侧高架及高压线本体价值本体价值 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339生活型配套商业低档且杂乱，也无宜居居住环境20下关区作为南京的一个老区、大区，长期基础设施落后、绵延成片的棚户区影响了居民的生活质量，也影响了下关的形象区域缺乏统一规划，未形成成熟的商业中心现状现状- -区域形象区域形象 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339景观资源丰富，但缺乏整体宜居的环境和氛围，江景资源未得到充分利用21锦绣公园阅江楼天妃宫小桃园下关区自然、人文景观众多，有省、市文物
16、保护单位14个，著名的渡江胜利纪念碑和纪念馆、静海寺、南京条约史料陈列馆、江南水师学堂，以及雄伟壮观的狮子山、阅江楼、静海寺天妃宫历史景区等均坐落在这里由于下关区整体破旧，在许多老南京人眼里，这里就是活脱脱的市井之地，缺乏宜居的环境和氛围虽然下关区紧邻长江，但江景资源远未得到利用，现状长江岸线未打开，仍然作为航运交通枢纽使用狮子山现状现状- -景观资源景观资源 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339由于南京主城区整体住宅供应缺乏，地块南侧逐渐形成高端住宅区，但整体未形成与之相匹配的居住环境，居住价值拔升呈点式拔升，遇到瓶颈22项目名称项目名称均价（元均价
17、（元/ /）世贸外滩新城23000天正桃源29000润开华府20000长江峰景24000凯鸿隽府20000随着南京城市扩张和滨江地区开发的推进，受主城区土地稀缺的限制，高端住宅开始进军这片潜力巨大的区域下关滨江板块已有众多中、高端楼盘聚集。包括锋尚国际公寓 、天正桃源 、世茂外滩新城、凯鸿隽府、润开华府 、长江峰景 等十余家楼盘下关规划落实缓慢，滨江建设未进入实质性阶段，缺乏优质配套和居住环境，住宅的价值拔升遇到瓶颈世茂滨江天正桃园现状现状- -居住居住 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：150168833923处于处于新老地脉交汇新老地脉交汇，一江一河之间的，一江一河
18、之间的黄金腹地黄金腹地，是新旧，是新旧CBDCBD的衍生的衍生新街口新街口河西河西CBDCBD本项目本项目中山路中山路江东路江东路秦淮河秦淮河长江长江夫子庙新街口鼓 楼中山码头奥 体江东门龙 江渡江纪念碑未来未来- -地脉价值地脉价值 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339秉承下关规划要点，下关滨江区将打造南京外滩，快速改善民生，提升城市形象24下关规划要点：两焦点、三界面、五功能带下关规划要点：两焦点、三界面、五功能带两焦点：两焦点：即下关电厂到中山码头的城市观景平台、南京火车西站到老江口的城市水湾三界面：三界面：即滨江活力带、中央景观大街和明城墙风光
19、带五功能带：五功能带：即跨江发展轴、公共路旅游休闲轴、大马路时尚轴、南京火车西站再生文化轴和滨江创业生活轴。下关滨江区定位：下关滨江区定位：形象定位：形象定位：国际一流的滨江商贸商务中心，打造南京外滩功能定位：功能定位：大型旧城改造项目/城中城/综合体群未来未来- -规划价值规划价值 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：150168833925项目处于两条项目处于两条地铁交汇地铁交汇处，轨道交通等城市公共配套升级，将为处，轨道交通等城市公共配套升级，将为区区域价值域价值提升提升加速加速3 3号号地地2 2号号地地1 1号号地地3-23-33-11-51-41-1 1-2
20、1-36号线预计2014年整体通车5号线预计2016年开工建设轨道交通影响力：轨道交通影响力：地铁时代来领将拉大南京地铁时代来领将拉大南京的城市框架，改变下关以的城市框架，改变下关以往往“北城北城”的区位印象的区位印象缓解下关与主城其它各区缓解下关与主城其它各区通行的交通拥堵问题通行的交通拥堵问题盘活各物业的地下交通组盘活各物业的地下交通组织织未来未来- -交通价值交通价值 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339现状下关的整体人口质素、消费能力为中等偏下；未来随着南侧大量高现状下关的整体人口质素、消费能力为中等偏下；未来随着南侧大量高端居住人群的导入，区
21、域的端居住人群的导入，区域的消费能力升级消费能力升级数据来源：2010南京统计年鉴2009年，南京全市人均消费为16339.1元，下关为15152.23元，低于全市平均水平，距离第一名的鼓楼区27031.4元，相差接近一倍下关现状的消费支撑较弱，但随着南区大量均价超过20000元的高端楼盘的客户入住，其消费能力和层级都将得到极大的提升 消费潜力的保证也支撑了区域商业实现的可能消费潜力的保证也支撑了区域商业实现的可能消费潜力的保证也支撑了区域商业实现的可能消费潜力的保证也支撑了区域商业实现的可能未来未来- -消费潜力消费潜力 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：150168
22、8339区域亟需改变，后续潜力巨大；商业和居住将成为区域亟需改变，后续潜力巨大；商业和居住将成为核心引擎核心引擎价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘E E E EC C C CD D D DA A A A地块规模及综合用地优势区域内商业中心缺失历史文脉价值高端人群支撑居住价值瓶颈影响力、综合体影响力、综合体影响力、综合体影响力、综合体市场机会市场机会市场机会市场机会营销价值营销价值营销价值营销价值价值定义价值定义价值定义价值定义区域居住价值依托本项区域居住价值依托本项区域居住价值依托本项区域居住价值依托本项目配套实现拔升目配套实现拔升目配套实现拔升目配套实现拔升市场机会市场机会市场机会市场机会各物
23、业类型各物业类型各物业类型各物业类型价值实现保证价值实现保证价值实现保证价值实现保证B B B B B B价值挖掘价值挖掘 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339在明确了本项目的核心驱动物在明确了本项目的核心驱动物业的前提下，我们将从业的前提下，我们将从市场市场和客户和客户角度出发，结合本角度出发，结合本项目的项目的目标目标 ，进行物业进行物业的合理组合的合理组合 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339城市中兴机会探寻项目使命目标解读价值挖掘 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688
24、339怎样的项目理念才能形成地标和代言怎样的物业配比组合才能达到形象和风险控制的双赢30酒店酒店商业商业写字楼写字楼住宅住宅酒店式公寓酒店式公寓住宅住宅商业商业酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼酒店酒店平平 衡衡思考思考 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339综合物业、综合物业、混合城市混合城市、购物、工作、居住、交通；、购物、工作、居住、交通；开放，共融开放，共融的生活方式和理念的生活方式和理念混合城市混合城市pp补缺现有生活配套商业；借势大补缺现有生活配套商业；借势大观天地观天地mallmall区域商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心pp通过通
25、过商业驱动整体项目商业驱动整体项目商业驱动整体项目商业驱动整体项目，迅速，迅速改变区域形象，快速拉升其他物业改变区域形象，快速拉升其他物业价值价值pp通过通过销售模式销售模式销售模式销售模式的设定，实现高的设定，实现高利润的商业利润的商业销售和运营销售和运营销售和运营销售和运营之间的之间的平平平平衡衡衡衡pp以主力店招商为主要驱动，以少以主力店招商为主要驱动，以少量大铺带租约销售策略为辅助保证，量大铺带租约销售策略为辅助保证，以小型街铺销售为回现和利润主体以小型街铺销售为回现和利润主体商业机会判断商业机会判断酒店机会判断酒店机会判断虽然酒店的形象支撑良好，但考虑到投资回收周期和资金陈沉淀，虽然
26、酒店的形象支撑良好，但考虑到投资回收周期和资金陈沉淀，不建议本项目设置不建议本项目设置不建议本项目设置不建议本项目设置住宅机会判断住宅机会判断pp城中未来住宅用地供应稀缺，主城区城中未来住宅用地供应稀缺，主城区住宅住宅物业价值拔升物业价值拔升物业价值拔升物业价值拔升明显明显pp住宅住宅去化速度稳定去化速度稳定去化速度稳定去化速度稳定，客户认可度高，客户认可度高，是项目的是项目的明星产品明星产品明星产品明星产品，应当合理兑现价，应当合理兑现价值值pp住宅物业住宅物业比例最大化比例最大化比例最大化比例最大化pp南京主城区高端住宅价格实现及去化南京主城区高端住宅价格实现及去化速度良好，以大面积速度良
27、好，以大面积三房和四房三房和四房三房和四房三房和四房为主为主力产品力产品pp高端客户驱动因素主要为：高端客户驱动因素主要为：地段价地段价地段价地段价值、产品品质及物业服务值、产品品质及物业服务值、产品品质及物业服务值、产品品质及物业服务写字楼、酒店式公寓机会判断写字楼、酒店式公寓机会判断pp写字楼写字楼供应量大供应量大供应量大供应量大，且，且集中集中集中集中在新街口与河西两个区域在新街口与河西两个区域pp销售均价在销售均价在.5-2.5-2万，核心区域的租金在万，核心区域的租金在3 3元元/ / /天天pp市场处于市场处于唯地段价值论唯地段价值论唯地段价值论唯地段价值论阶段，购买客户多为阶段，
28、购买客户多为投资客户投资客户投资客户投资客户，需求面，需求面积集中在积集中在100-300100-300100-300100-300间间pp写字楼的写字楼的利润贡献较小利润贡献较小利润贡献较小利润贡献较小pp酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为项目快速变现产酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为项目快速变现产品，建议进行部分品，建议进行部分产品转换产品转换产品转换产品转换探寻探寻 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339酒店酒店 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339考虑酒店的考虑酒店的资金沉淀资金沉淀和投
29、资和投资回报周期回报周期较长，不建议在作为较长，不建议在作为启动项目本项目中设置启动项目本项目中设置星级国际一般标准（美元）国内目前水平（美元）我国较国际水平高（%）五星级（间）15万-20万 20万-30万33-50%四星级（间）10万-14万18万-25万78-80%按按200200间客房，人民币：美元汇率间客房，人民币：美元汇率6.846.84计算：计算：国内四星级酒店投资成本要远高于国际水平，在控制成本的原则下，取四星级（间）投资标准15万美元，五星级投资成本20万美元，在土地成本相同的情况下四星级酒店总投资成本约四星级酒店总投资成本约=2.2=2.2亿元亿元五星级酒店总投资成本约五星
30、级酒店总投资成本约=2.75=2.75亿元亿元酒店的平均投资回报周期在酒店的平均投资回报周期在8 8年左右年左右Back酒店酒店 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339商业商业 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339区域现有商业主要集中在区域现有商业主要集中在热河南路热河南路沿线以及沿线以及大观天地大观天地mallmall，项目存在与大观一起形成区域商业中心的能力项目存在与大观一起形成区域商业中心的能力中央门商圈大桥南路家乐福热河南路、大观天地mall可辐射范围以玉桥、金桥市场为代表项目，以小商品、小百货零售及批发
31、为主，以交通枢纽为核心驱动覆盖全市乃至全省客群，中低档次11300，三层，1F 4100散铺对外招租；2F 3250 日用百货类3F 3950 食品为主 1999年开业停车位：150个区域商业盘点区域商业盘点 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339以阅江广场为代表项目，包括一个以阅江广场为代表项目，包括一个苏果超市苏果超市和和苏宁苏宁标准店标准店辐射范围：辐射范围：热河南路周边1KM居民体量：体量：共计5层，总建面约3万一楼为苏果入口及苏宁标准店，约4000二、三楼为苏果超市，约8000建面四、五层空置业态：业态：大型超市、专业店热河南路热河南路 房资网
32、房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339定位为定位为“南京首家南京首家RBDRBD城市休闲商业核心区城市休闲商业核心区”，集购物、餐饮、，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的生活休闲、娱乐、旅游为一体的生活mallmall，以周边，以周边1010万居民为第一辐射人群，万居民为第一辐射人群，包括一小时车程范围内的旅游人群包括一小时车程范围内的旅游人群项目项目大观天地大观天地mallmall开发商南京图腾置业发展有限公司区位建宁路热河路，紧邻阅江楼经济技术指标占地面积2.89万总建筑面积10万平米总投资6亿人民币经营业态经营模式70%持有，20%产权销售，返租销售
33、主力店业态及规模麦德龙、柠卡王国儿童职业体验城、自营百货、金逸影城、金钱豹自助餐厅租金-1楼地街：3元/天1楼：5-8元/天建筑细节建筑细节地上面积4.6万地下面积5万地下一层层高7.5m车位地上112，地下1570辐射人群辐射人群以阅江楼、天妃宫的旅游人口及周边楼盘住户为主大观天地大观天地 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339业态定位业态定位齐全齐全，突出，突出餐饮餐饮及及娱乐娱乐业态，同时通过自营的儿童体验业态，同时通过自营的儿童体验中心形成特色目的地型业态中心形成特色目的地型业态5层4层3层2层1层负1层负2层层数层数面积面积主力店及业态主力店及
34、业态5F6000大观视界酒店（100间客房）4F10000大观视界酒店3F10000金逸影城、电玩游乐中心雍福会、敦煌+妃天会所、大型餐饮2F10000金钱豹自助餐饮、柠卡儿童职业体验中心、百货、零售1F10000百货零售、餐饮-1F25000麦德龙超市、月星家居、运动专卖店、地下美食街-2F27500停车场2010年10月31日开业，目前经营状况较好大观天地大观天地 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339开发商持有开发商持有80%80%，20%20%商业商业实现返租销售，通过在建筑单体中造街的实现返租销售，通过在建筑单体中造街的方式，成功实现了首层及各
35、层重要商铺保留的前提下，实现了商铺分割方式，成功实现了首层及各层重要商铺保留的前提下，实现了商铺分割销售销售融资与运营融资与运营之间的之间的平衡平衡负1层地街划小铺销售1层沿静海寺内街划铺销售3层打造天街划铺销售销售模式销售模式沿街商铺包沿街商铺包3 3年，百货年，百货5 5年，餐饮年，餐饮8 8年，百货年，百货5 5年内平价回购年内平价回购 包租包租8 8年，年，每年投资回报率每年投资回报率8.5%8.5%，1010年收益年收益率率132%132%主力面积40-200不等，少量600-800大铺，可拿多个产证总套数324套销售面积约2万销售均价开盘初期，1F均价25000，负1F均价1800
36、0，3F均价8000元销售总价段100-200万间，少量千万级别商铺销售成绩08年11月29日开盘，09年12月清盘，整体均价实现30475月均去化50套左右客户城北及下关、鼓楼的投资客户，覆盖多个购买层级，其中100-200万总价的客户比例较大大观天地大观天地 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339万达东坊商业金街做为万达广场的配套，以餐饮为主，通过总价门槛限制低档商家入住u商业街招商方式：推荐式招商推荐式招商，推荐租户租赁商铺，但不承诺租金，原因是招商难度比较大；区政府招商区政府招商u销售方式：外街420平米为单位（1-3层，均价2.2-2.5万），
37、内街以140平米为单位，可分层销售，一层2.2-2.4万元/平米，二层1.8万元/平米，三层1.5万元/平米u客户分析：客户的为全市的投资客户，多数客户认为商铺是最佳的投资和保值的资产，但是商铺的投资门槛限定了客户的购买实力可以两间以上销售外街：1-3层为单位销售，420平米内街：分层销售，140平米为单位万达广场东坊万达广场东坊销售商业销售商业 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339从销售型商业的价格实现来看，商业价值较高区域或高端住宅社区的配套商业价格高于住宅均价，且去化良好项目项目商业类型商业类型商铺面积商铺面积商业单价商业单价住宅均价住宅均价长江
38、路九号住宅底商：一层复二层210-270平米6-10万元/平米3万/平米办公楼底商1187.5万元/平米凯润金城公寓底商：一至五层共：9765平米2.6万元/平米2.7万/平米公寓底商：超市284平米2.6万元/平米天正湖滨花园住宅底商：09年4月推出90-113平米3.6万元/平米2万/平米63平米3.6万元/平米住宅底商：08年12月推出49平米4万元/平米63平米4万元/平米116平米4万元/平米金鼎湾国际住宅底商：08年11月开盘，一层68-109平米3.5万元/平米2.8万/平米住宅底商：08年11月开盘，一层复二层340-410平米3.4万元/平米中海凯旋门住宅底商：一层，09年8
39、月推出60-80平米5万元/平米1.5万/平米住宅底商：二层，09年8月推出120-140平米5万元/平米商业单体：一层，08年12月推出50-80平米3万元/平米商业单体：二层，08年12月推出170-250平米2万元/平米商业单体：三层，08年12月推出170-250平米1万元/平米注:价格截至时点2010年3月，商铺价格为成交均价，住宅为同期住宅均价Back销售商业销售商业 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339住宅住宅 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339城区土地供应量少，尤其是住宅极稀缺，随着整体土地市
40、场供应的减少和地价的上升，本地块的稀缺价值将越发珍贵43板块板块挂牌面积挂牌面积挂牌宗数挂牌宗数面积（万面积（万m m2 2）同比（同比（% %）宗数（幅）宗数（幅）同比（同比（% %）城中城中3.23.2-8.5-8.51 1-50 -50 城东城东6.66.6-60.9-60.93 30 0城南城南31.631.6-0.6-0.63 3-40-40城北城北12.712.7-5.6-5.64 4-20 -20 河西河西16.716.7-59.6-59.62 2-83.3-83.3仙林仙林32.432.4-44.6-44.64 4-33.3-33.3江宁江宁74.174.1-18.6-18.6
41、1313-40.9-40.9江北江北92.492.4-29.6-29.61313-40.9-40.9合计合计337.0337.0-13.3 -13.3 4343-44.1-44.120102010年上市土地板块分布情况年上市土地板块分布情况 u城北板块城北板块：城北板块扣除中冶已成交的二块土地，2010年总成交面积12.7万方，同比下降5.6%，本地块价值将越发珍贵住宅住宅 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339城中板块高端公寓城中板块高端公寓均价均价3 3万万左右，以左右，以三房和四房三房和四房为主，依靠南京为主，依靠南京最顶级的最顶级的城市城市配套及
42、稀缺地段配套及稀缺地段价值价值吸引全市的吸引全市的高端改善高端改善及及投投资资客户，后续基本客户，后续基本无集中供应无集中供应凯润金城凯润金城长江路长江路9号号金鼎湾国际金鼎湾国际羲和羲和南京国际广场南京国际广场客户来源：全市的高端改善型客户客户来源：全市的高端改善型客户驱动因素：城市配套，地段价值，身份认同感驱动因素：城市配套，地段价值，身份认同感项目名称项目名称房型房型主要面积段主要面积段均价（万均价（万/ /）总价（万）总价（万）长江路9号三房130-1404 售罄420-500160-170金鼎湾国际三房120-1503.5售罄350-450四房160-170凯润金城三房100-140
43、3.8售罄300-500四房150-160南京国际广场两房130-1403.5400-500羲和三房93-2374.5350-750高端住宅市场高端住宅市场 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339项目名称项目名称房型房型 主面积段主面积段均价均价（元（元/ /）总价总价（万）（万）客户客户世茂滨江新城178-982.3目前在售3号楼40层以上95平精装小户型，均价2.8万180-225职业目的投资/自住各50%，入住率约60%，最后3号楼自住趋多。职业：生意人70%，公务员及泛公务员约30%，年龄37-55左右。来源：30%-40%外地包括浙江/上海/江
44、苏的投资客。南京全市客户约65%。2110-147253-3383174-188400-4324房及以上164-305377-701长江峰景297-1152.4232-276置业目的以投资为主；职业上政商约75%，另有25%的刚需如周边拆迁户。另有地块原属部队，有较多军人。3132-1362.3303-3134185/替部队代建天正桃源3133-1602.5-2.7330-432公务员泛公务员/私营业主/老师/律师等较多，包括锋尚/天正湖滨的老业主。4240-3352.7-2.9，3.3-3.9640-1100凯鸿隽府282-1002.4-2.5200-250以下关区公务员泛公务员、私营业主为
45、主，包括部分拆迁刚需住户。3126-1462.1265-30641801.8-1.9324-342润开华府28320000166客户主要来自项目周边地区，包括公务员、企事业单位职员等3120-12619000228-239户型面积以舒适及豪华型户型面积以舒适及豪华型三房产品为主三房产品为主，总价在，总价在220-350220-350万万为主为主客户则客户则投资及自住各投资及自住各50%50%，以本地为主，上海、浙江投资客户一直，以本地为主，上海、浙江投资客户一直较活跃，职业以公务员泛公务员、私营业主为主较活跃，职业以公务员泛公务员、私营业主为主Back区域住宅市场区域住宅市场 房资网房资网 房
46、地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339写字楼写字楼 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339按照板块核心驱动力及产品供应结构来分类，将南京写字楼分为3个梯队新街口板块新街口板块鼓楼板块鼓楼板块河西板块河西板块 客户特征客户特征n企业规模大、品质高，行业集聚度程度高n承接新街口外溢客户，以中小企业为主n除政府集中导入的大客户外，其余客户层次不高n南京最早、最成熟的商务区，高端写字楼供应集中，配套成熟，行业集聚度高核心驱动力核心驱动力n核心商务区延伸区域，新近崛起的商务核心区，高端项目比肩第一梯队n新城核心，依托规划的城市未来CBD，板
47、块潜力大产品供应产品供应n南京高端写字楼集聚地n中高端项目集中n未来以高端供应为主47板块梯队板块梯队 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：15016883392010.12010. 72011.12011.72012.12012. 72013. 12013. 7新街口4万方2014.1 大发金融中心国际金融中心金陵饭店3期河西苏宁电器广场苏宁银河南京国际广场新地中心世贸中心新鸿基地块德基2期已出让土地市场存量未来供应3万方6万方3万方2.2万方7万方3.3万方10万方10万方16万方鼓楼南京甲级写字楼未来供应巨大，1-2年内以新街口为主，2-3年内以河西板块为主约40万
48、方约30万方48未来供应未来供应 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339南京标准写字楼成交价格有所提升，租金进入上升通道u南京中高端写字楼租金呈现逐年递增趋势u南京甲级写字楼的价格有所提升，特别是2006、2007年年平均增长20%以上，目前一些CBD区的新建写字楼物业价格也超越了2万元/，写字楼与住宅售价倒挂现象开始减缓价格水平价格水平 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339u4060户型的产品为供销热点区间，主打投资市场u真正意义上的办公楼物业热销户型，则主要集中在120-360之间，如绿地广场、联强国际大厦等
49、，主要吸引的中小型企业的自用需求u同时平米以上主要成交客户为大客户，面积需求明确成交主力集中在城中和河西板块，销售区段分化严重，集中在40-60和120-3602010年南京市销售型办公物业分板块供销走势图年南京市销售型办公物业分板块供销走势图 u从各个区域的供求对比看，城中、河西处于供不应求状态，江宁目前也有部分需求。销售特征销售特征 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339南京写字楼未来两年空置率维持高位，随着需求的增加，空置率将稳步下降u2009年前南京写字楼整体市场空置率一直徘徊于20%左右，但2009年开始供应量大增，预计未来几年内明显处于供大于
50、求的状态u从长远发展来看，南京高端写字楼市场必将有较大的发展空间，在合理开发的前提下，写字楼的空置率也将稳步下降市场趋势市场趋势 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339依企业发展阶段不同形成不同的需求规模小，资金缺乏。注重租金价格和性价比，对于区域的交通、商业配套关注，面积不大初创型初创型初创型初创型面积需求：200以下使用方式：以租赁为主，后期购买需求初具规模，实力一般，资金较灵活。注重产业集聚和未来发展，面积需求增加，租赁转向购买结合成长型成长型成长型成长型面积需求：200以下使用方式：以租赁为主，后期购买需求规模较大，有较强的购买能力。对产品的品质
51、有一定的要求，对价格敏感度不高扩张型扩张型扩张型扩张型面积需求：500-1500使用方式：自用+投资规模很大，购买力强。注重产品品质，对价格不敏感。企业形象是其敏感点成熟型成熟型成熟型成熟型面积需求：1000左右国内上市公司、国企、行业成熟公司使用方式：购买、资产配置规模极大，购买力强，有总部购买需求，对产品品质要求高，同时需要大面积产品满足运营，不排除拿地自建可能领先型领先型领先型领先型面积需求：2000以上央企、500强企业使用方式：整栋、整层购买或租赁客户特征客户特征 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339区域不属于写字楼集中区，片区内暂无高档写字
52、楼产品，未来商务氛围成熟偏远期53阅江广场阅江广场蓝晶国际蓝晶国际区域不属于写字楼集中区，片区内无成熟写字楼，仅有阅江广场和蓝晶国际两个酒店式公寓供应区域写字楼区域写字楼 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339阅江广场借助优势景观、配套资源，实现了较好去划，吸引了部分投资客户54江北过来的很多住户，他们对应的企业，临近江南，希望入驻本地。众多新街口外溢客户（外地来宁）有市场需求，周边投资客户及外地来宁客户。有少量华东区域闻风而动的高端投资客户，需求整层约1000-1200平米阅江广场销售代表访谈阅江广场阅江广场基本情况地址下关热河路50号占地面积8570
53、m2 建筑面积24000m2 容积率2.1均价12000元/平方米 产权65年户型40-84m2 销售状况开盘日期2008.9 总套数 431可售套数400销售率92.8%核心优势景观+商业配套优势景观：优势景观：阅江广场东临绣球公园，南临小桃园风景区和渡江纪念碑，西临长江，北望静海寺狮子山风景区商业配套：商业配套：本项目周边配套一应俱全，苏宁电器、苏果超市、肯德基、家乐福、南京银行、建设银行、工商银行、交通银行、南京市第十二中学等优质配套近在咫尺，且交通便利阅江广场阅江广场 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339蓝晶国际主打城市中高端人士，以低碳环保为
54、核心理念，通过高科技品牌精装修成为主城区的亮点55蓝晶国际蓝晶国际基本情况地址下关多伦路16号（大桥南路家乐福旁）占地面积6273m2 建筑面积31754m2 容积率3.38均价20000元/平方米 产权70年户型52-80m2 销售状况开盘日期2010.4.16 总套数 348可售套数301销售率13.5%核心优势科技系统蓝晶国际采用地源热泵系统、液晶可视对讲系统、新风系统、外墙保温系统，安全防护系统等现代科技巅峰之作，尽显层峰人士的尊崇典雅57平米一房77平米二房81平米二房主力户型53平米一房蓝晶国际蓝晶国际 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339
55、酒店式酒店式公寓公寓 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339紫峰大厦紫峰大厦南京高端写字楼的南京高端写字楼的代表，满足了代表，满足了企业企业对形象、档次对形象、档次的要的要求，但是其去化速求，但是其去化速度度11421142平米平米/ /月，月，远低于预期远低于预期 。去化速度比较去化速度比较观城观城4040年产权的精装修年产权的精装修公寓以投资客为主，公寓以投资客为主，依靠精准的定位，依靠精准的定位，月均去化月均去化1796.021796.02平米，在淡市表现平米，在淡市表现十分优秀十分优秀数据来源：网上房地产，时间截至2010年09月27日备注：分析
56、对象分别是绿地广场主楼，观城北楼酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为项目快速变现项目快速变现产品产品去化速度去化速度 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339584040年产权酒店式公寓以年产权酒店式公寓以小户型、挑高、精装修小户型、挑高、精装修为主，以投资为主，以投资客为绝对主力客户客为绝对主力客户项目名称项目名称 项目位置项目位置 占地面积占地面积 建筑面积建筑面积容积率容积率物业类型物业类型主力户型主力户型面积面积层高层高均价均价装修装修水电气水电气客户来源客户来源盛世公馆应天大街与黄山路交汇、黄山路1
57、2号 94623.5万3.7商铺、商业43-49一室一厅一卫 首层建筑挑高5.8米，二层以上均为层高3.4米12000元/精装修民用水、商用电、不通天然气投资客占比80%刚需型占比20%百家湖小公馆江宁区天元中路128号（双龙大道与天元中路交界处向东200米）13000360003.49住宅、写字楼、商业40-69SOHO公馆挑高5.9米酒店式公寓4.9米16300元/ 精装修民用水电不通天然气投资30%，自住70% 晓庄国际广场东至栖霞大道7号加油站，南至栖霞大道，西至和燕路353911472724.5住宅、写字楼、商业、公寓Loft办公44-46、52-57、60-65酒店式公寓78-87
58、、40.5、112.8酒店式公寓 2.9米Loft办公挑高 5米Loft办公12100元/酒店式公寓11000元/毛坯商业水电投资客占比90% 刚需型占比10%中央上尚城幕府西路11-17号 17295 333641.48写字楼、商业挑高31-34、42-49平层60-71挑高4.8米平层3.4米13500元/精装修商业水电投资（20%）、自住（20%）、自住兼办公（35%）、办公（25%）公寓市场公寓市场 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339p目前南京市场，40年产权酒店式公寓在规划设计方面，特别是层高方面有优势，可以做到4.8m的层高；p在70年及
59、65年小户型受南京地区限购令影响的情况下，40年产权酒店式公寓由于首付比例低、层高合适及不受限购的影响，在2010年年末开始成为市场宠儿；p由于其交易成本高、持有成本高的原因导致其投机成本较高、转手难度大，销售价格普遍低于区域内住宅价格（约为70%-80%）；p水电气及物业管理成本明显高于普通住宅，导致其出租难度高于65年酒店公寓及70年小户型。4040年产权酒店式公寓可以作为年产权酒店式公寓可以作为补充现金流产品补充现金流产品，快速回现快速回现公寓市场公寓市场 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339酒酒店店式式公公寓寓用地性质用地性质卖方税费卖方税费买
60、方税费买方税费营业税及其附营业税及其附加加个人所得税个人所得税 土地增值税土地增值税交易过户手交易过户手续费续费契税契税交易过户手交易过户手续费续费房屋产权登房屋产权登记费记费纯住宅 （70年产权）超过5年（含5年）免征，不足5年差额征收（计税价格-购买原价）5.55%核定征收1%或查验征收20%免征3元/全额1%，可享受房补0.5%3元/80元/套酒店式公寓住宅超过5年（含5年）免征，不足5年差额征收（计税价格-购买原价）5.55%核定征收1%或查验征收20%免征3元/全额1%，不享受房补3元/80元/套（65年产权）非住宅第一种方式差额征收（计税价格-购买原价）5.6%差额20%差额30-
61、60%5元/全额3%，不享受房补5元/550元/套（40年产权，根据实际情况选择）第二种方式全额征收5.6%差额20%或全额1%全额3%5元/全额3%，不享受房补5元/550元/套在规划商业办公用地内，可适当配建酒店式公寓，且应当在规划设计要点中明确酒店式公寓的配建比例，原则上在旧区不得超过20，在新区不得超过35 2011年南京市酒店式公寓规划审批管理规定酒店式公寓的酒店式公寓的交易成本交易成本较高，同时政策有较高，同时政策有收紧收紧的趋势的趋势Back交易成本交易成本 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339盛世舞 曲 房资网房资网 房地产营销策划大全
62、房地产营销策划大全，QQ：1501688339发展战略推导项目界定项目界定项目界定项目界定南京城市最后一块“处女地”，大规模旧改项目的排头兵复合功能的城市综合体项目项目目标项目目标项目目标项目目标快速回现为后续大规模开发奠定资金基础、控制风险承前启后的形象标杆项目，提供切实的城市功能项目价值项目价值项目价值项目价值地脉价值复兴、区域商业中心缺失交通优势及规划利好综合体价值项目机会项目机会项目机会项目机会项目存在打造区域商业中心的实力和机会高端居住产品将成为项目的回现主力和明星产品项目开发周期内，区域商务认知薄弱，市场的写字楼市场供大于求，竞争白热化酒店式公寓面临政策的变化存在不确定性，如何快速
63、去化 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339混合城市混合城市、内部增值内部增值、有机建筑有机建筑地地标标商业商业写字写字楼楼高端高端住宅住宅酒店酒店式公式公寓寓形象配套价值提升消费人流消费人流形象配套价值提升都市综合体人流链都市综合体人流链形象投资价值消费人流客群互补功能互补项目理念共有的人流、多变的共有的人流、多变的空间、有机的建筑空间、有机的建筑理念、文化和建理念、文化和建筑代言南京筑代言南京 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339发展战略u以混合城市的生活方式和城市理念塑造 标杆u以占位城市一级的姿态树立项目
64、形象,各物业统一形象u以地脉复苏、传承的企业使命感，创造城市繁华u以过去、现在和未来的时空变化作为建筑的设计理念、承载项目理念为什么我的眼里常含泪水为什么我的眼里常含泪水 因为我对这土地爱得深沉因为我对这土地爱得深沉繁荣繁荣沉寂沉寂爆发爆发 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339从这片充满生机的土地上长出的建筑群历史历史时尚时尚便捷便捷繁华繁华私享私享生态生态文化文化瞩目瞩目创新创新怀旧怀旧混合城市混合城市混合城市混合城市矛盾又和谐过去、现在与未来的交融购物、居住、工作、交通的共融 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688
65、339商业商业开发策略：前期销售住宅与部分商业后期销售商业及写字楼和酒店式公寓结合区域现有商业氛围，营造区域商结合区域现有商业氛围，营造区域商业中心业中心通过销售模式的设定，实现回现与运通过销售模式的设定，实现回现与运营的平衡营的平衡作为项目的明星产品，主要形象承担作为项目的明星产品，主要形象承担者和利润贡献者者和利润贡献者住宅住宅写字楼写字楼酒店式公寓酒店式公寓以城市价值为核心驱动打造高端产品以城市价值为核心驱动打造高端产品以产品品质促使成交并实现溢价以产品品质促使成交并实现溢价以地脉价值实现客户的忠诚度以地脉价值实现客户的忠诚度作为项目的明星和回现产品，率先入作为项目的明星和回现产品，率先
66、入市市打造两级产品，以小面积写打造两级产品，以小面积写字楼快速入市，抢占先机字楼快速入市，抢占先机以高标准甲级写字楼产品抢夺大客户，以高标准甲级写字楼产品抢夺大客户，不过分追求速度及溢价，重视领袖客不过分追求速度及溢价，重视领袖客户的结构升级户的结构升级增加软性产品力，自造服务性配套增加软性产品力，自造服务性配套作为项目的问题产品，承担一定的形作为项目的问题产品，承担一定的形象标杆作用，尽可能弱化风险象标杆作用，尽可能弱化风险以投资潜力为驱动因素，通过小户型以投资潜力为驱动因素，通过小户型产品的层高精装修等产品力实现快产品的层高精装修等产品力实现快速去化，化解项目风险速去化，化解项目风险作为项
67、目的补缺产品，回现补充者作为项目的补缺产品，回现补充者 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339规划布局外城外城过去、现代、未来的交融过去、现代、未来的交融城市的繁华、兴盛在此城市的繁华、兴盛在此内城内城私享、生态、时尚私享、生态、时尚城的静谧城的静谧 犹如处子犹如处子依托南侧政府行政资源打造标杆写字楼物业类型物业类型体量体量层数层数标准层面积标准层面积北区商业406602.5南区商业542503.515500住宅9408032180-250标准写字楼（层高4.5m）84000332520酒店式公寓（层高4.8m）48000201200地下面积400002
68、层20000合计32.09万 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339过去现在未来 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339商业定位:北区以block街区的形态，定位于旅游、休闲、娱乐、餐饮业态建筑设计方向：建筑设计方向：现代与历史的融合现代与历史的融合通过商业街的打造，将通过商业街的打造，将永宁街的复兴永宁街的复兴和和地脉文化打造出来地脉文化打造出来 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339商业定位:南区集中商业定位于生活配套类的集中商业，持有1.5万方的超市，同时地下1F考虑与
69、地铁接驳，实现地下物业的销售-2F 停车场-1F 10000超市+地铁接驳商业1F 5000超市+10000销售商业2F 15000商业3F 15000销售商业4F 7000销售商业中庭中庭中庭中庭通过多个中庭的打造营造出内部通过多个中庭的打造营造出内部“天街天街”，便于后期销售，便于后期销售沿中山西路和热河路交叉口沿中山西路和热河路交叉口4 4层建筑，打造主要形象面层建筑，打造主要形象面注本司已与部分大卖场进行意愿征询，入住可能性极大 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339商业定位:前期销售北区商业，后期销售南区商业 ，通过主力店的确认入住拉升商业价值
70、和后期运营的保证北区销售北区销售模式模式确保街角的主力店招商后，确保街角的主力店招商后，带租约销售带租约销售、中间部分商铺、中间部分商铺划小划小直接销售直接销售1 1带带2 2或或1 1带带3 3销销售售南区销售模式持有地上5000方超市物业，其余招商先行，带租约销售销售价格参考大观、万达及周边底商价格，预计整体均价23000元，一楼3.5万，二楼2.1万、三楼1.2万，地下商业1.2万客户定位全市范围实力投资客户、部分商家自用物业备注：为保证后期商业的运营，建议开发商销售期间即促进各小业主将物业委托商业运营公司统一运营本项目商业的运营成功将成为项目形象是否树立、旧改标杆项目是否成型的关键因素
71、销售模式的设定极为重要 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339住宅定位:以60%的1803+1房和40%的2504+1房产品打造城中豪宅标签、突出精装修、立面石材和东西两侧景观资源为产品的核心卖点豪宅视觉价值营造豪宅视觉价值营造豪宅居住价值构建豪宅居住价值构建豪宅配套保障价值豪宅配套保障价值由表及里的豪宅视觉标由表及里的豪宅视觉标准准看得见的豪宅看得见的豪宅建筑立面建筑立面园林景观园林景观公共空间公共空间户型价值建议户型价值建议装修价值建议装修价值建议会所硬性配套会所硬性配套专属服务体系专属服务体系豪宅居住的终极生活标豪宅居住的终极生活标准准豪宅居所享受
72、豪宅居所享受客户至尊生活权益的延客户至尊生活权益的延展展软硬性配套保障软硬性配套保障紧跟豪宅发展趋势，凸显差异化豪宅特色紧跟豪宅发展趋势，凸显差异化豪宅特色 满足豪宅居住特质，以局部亮点制造卖点满足豪宅居住特质，以局部亮点制造卖点全面落实豪宅生活的重要载体全面落实豪宅生活的重要载体智能化配套智能化配套规划规划 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339产品亮点公共空间外挑雨棚外挑雨棚大堂透绿大堂透绿挑高挑高6 6米入户大堂米入户大堂 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339产品亮点三重门厅电梯轿厢电梯轿厢入户大堂入户大堂
73、地下大堂入户地下大堂入户三重门厅设计：三重门厅设计：大堂前厅、会客厅、电梯厅； 大堂前厅大堂入户门全通透设计，体现大堂高贵华丽；入口高档石材强化，设计感强，体现归家仪式感； 会客厅采用通透感强的设计，可较多使用玻璃元素，与外界景观互动，把外界的园林水景融入室内；吊顶强化，增强空间感；用明亮浅质的色调、有特色、讲究细节的装修提升豪华感和品质感 电梯厅大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339产品亮点以标准的别墅化元素的运用打造空中别墅入户花园全吊顶设计270度景观窗双主卧设计独立工人房防雾浴室镜门窗防尘
74、条双人按摩浴缸全明卫设计，三梯两户，独立工人电梯，主卧客厅均朝南，主卧大套房设计、观景大阳台赠送，独立生活阳台，创新型家庭厅设计东方润园 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339独立工人电梯，中西式双厨房设计，主卧客厅均朝南，客厅带观景大露台，主卧大套房设计并与书房形成共同生活区间，半开放家庭厅设计多重玄关设计，宽厅，大套房，主卧设置独立衣帽间及妆扮更衣台，270度景观围廊，情景餐厅与客厅设计产品亮点以标准的别墅化元素的运用打造空中别墅 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339产品亮点电梯私有化，双玄关入户、三玄关设计
75、两梯两户，直接隔断，电梯间直接私有化侯梯厅私有化及十字圆厅的双玄关设计主卧的双开门及主卧玄关设计 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339产品亮点精装修 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339产品亮点精装修部位材料说明部位材料说明卫生间龙头当代MEM系列大堂、门厅、电梯厅、走廊选用高级石材、木材、地毯等装修材料，选料极为考究。此外，还配以国际级水平的家具、灯具、雕塑、和配饰。所有材料均为环保产品。花洒当代RainSky系列座便器杜拉维特浴缸高仪 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688
76、339住宅定位:先启动北区住宅，后启动南区，销售均价精装修价格2.5万元/；客户定位主城价值和故土情怀的高端客户核心客户核心客户重要客户重要客户次要客户次要客户1 1、核心客户（、核心客户（70%70%）城市富豪城市富豪客户：企业家，南京各级政府要员、军界高干政要等支付能力：500-700万产品选择：180、250驱动因素：主城价值、综合体配套客户：江苏省各类私营企业的老板或高管，泛公务员，企业中高层管理，医生教师等支付能力：300-500万，但更倾向于总价控制产品选择：180驱动因素：土地迷恋、故土情怀2 2、重要客户（、重要客户（20%20%）故土情怀故土情怀3 3、次要客户（、次要客户（
77、10%10%）超级企业家超级企业家客户：主要是江苏尤其是南京的顶级财富阶层支付能力：很强，价格不敏感产品选择：不一，根据个人财政情况 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339办公定位: 打造“自成一极型”创造一个城市新兴的办公物业市场，成为区域市场的开拓者和领导者创造一个城市新兴的办公物业市场，成为区域市场的开拓者和领导者创造一个城市新兴的办公物业市场，成为区域市场的开拓者和领导者创造一个城市新兴的办公物业市场，成为区域市场的开拓者和领导者依赖核心大客户策略和产品的标志性建立影响力，同时带动商务型公寓的销售依赖核心大客户策略和产品的标志性建立影响力，同时带
78、动商务型公寓的销售依赖核心大客户策略和产品的标志性建立影响力，同时带动商务型公寓的销售依赖核心大客户策略和产品的标志性建立影响力，同时带动商务型公寓的销售类型类型类型类型特征特征特征特征契合度契合度契合度契合度商业中心型商业中心型商业中心型商业中心型依托于商业中心，商圈的交通便捷、地域的知名度给写字楼的开发与品牌形象的树立奠定了良好的基础。入驻企业以大公司为主。商业成熟需要时日，不符合企业快速销售的目标政府规划型政府规划型政府规划型政府规划型依托政府规划，带动周边商务氛围的形成。入驻企业以银行、保险及相关上下游企业为主政府规划落地依托本项目的成型产业带动型产业带动型产业带动型产业带动型依托产业
79、的集群发展，带动上下游企业的进入，形成对写字楼的需求，如高新区、产业或孵化区。先天条件决定本项目周边产业集聚弱自成一极型自成一极型自成一极型自成一极型依靠开发商自有的客户资源和产品优势，在交通便利处开辟新兴办公区域。办公企业以开发商客户资源为主，带动相关企业入驻开发商的品牌和机会较为合适 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339办公定位:可作为独立项目进行包装，通过超高层的打造树立项目标杆，二期开发销售销售模式销售模式低层划小铺销售低层划小铺销售中区和高区半层或整层销售中区和高区半层或整层销售销售价格基于快速回现目标，整体价格建议在1.7万元/客户类客户类
80、型型消化面消化面积积价格承价格承受能力受能力数量数量比例比例行为特征行为特征客户关注点客户关注点行业分布行业分布大客户半层/整层客户高小被动刁钻、集团决策注重形象、综合素质国内领先行业或急速发展中企业，无特定行业投资客户100-300一般中不理性比较、有追随喜好对价格敏感、升值潜力和保值功能私营企业主、投资客自用客户100-300低大主动注重实际利益、追求大价值对产业链关系、品质、环境、价格敏感、依托地段和交通优势的外贸、物流企业，以及机械、轻工行业中有展示要求企业，同时接收新街口CBD目前企业外溢核心客户（量）领先客户（质） 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501
81、688339办公定位基于客户关注点梳理写字楼基于客户关注点梳理写字楼产品产品价值体系价值体系硬件配置硬件配置外外外外 立立立立 面：面：面：面：玻璃幕墙、灯光工程玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准公共空间装修标准公共空间装修标准公共空间装修标准: : : :电电电电 梯：梯：梯：梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空空空空 调：调：调：调：系统类型、运营方式、计量方式系统类型、运营方式、计量方式网络地板：网络地板：网络地板：网络地板：地板类型、离地面高度、实用性地板类型、离地面高度、实用性配套设施：配套设施：配套设施：配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生
82、活配套会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店商店软件配置软件配置物业服务：物业服务：物业服务：物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服管理服务方式、物业管理公司、特色服务务智能化系统：智能化系统：智能化系统：智能化系统：智能化智能化发展商品牌：发展商品牌：发展商品牌：发展商品牌：大堂大堂电梯间电梯间卫生间卫生间客户客户客户客户“埋单埋单埋单埋单”的原因，的原因，的原因，的原因，也是项目卖点的来源也是项目卖点的来源也是项目卖点的来源也是项目卖点的来源物业形象关键词物业形象关键词 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339办公定位设计引导设计引导关键词
83、关键词设计要点设计要点关关 键键 词词卖点、形象树立卖点、形象树立p智能要求：智能呼吸式玻璃幕墙p能源要求：屋顶采用太阳能电池板p健康要求：自然送风系统核心筒核心筒p形状要求：正方形核心筒呈“十字型”或“一字型”；p位置要求：按实际要求偏移或者居中；p功能要求：公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内p其他要求：充分考虑单位拼合的方便性。标准层标准层p柱位要求：靠玻璃幕墙，减少柱的体积；p面积要求；最小单位大于等于90；p走道要求：大于1.8m；p净高要求：大于等于2.7m；层高大于等于3.6mp使用率要求：大于75%。大堂大堂p形状要求：按实际情况设计；p装修要求：时尚型、科技型
84、、酒店式、生态型装修；p面积要求：面积尽量不超过800；p功能要求：休闲、商业、商务公寓共用大堂。 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339办公定位外立面力求外立面力求简洁、现代、时尚简洁、现代、时尚，在区域内具有强烈的视觉在区域内具有强烈的视觉冲击力冲击力和昭示性，提升和昭示性，提升区域形象区域形象细节建议：细节建议：电脑灯光系统，区域形电脑灯光系统，区域形象焦点象焦点外立面：外立面：简洁、时尚、昭示性简洁、时尚、昭示性空中花园：空中花园：情景化展示办公场景情景化展示办公场景 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339
85、p采光面大采光面大p通风性能好通风性能好p视野开阔视野开阔p顶层平台花园顶层平台花园p隔层空中花园隔层空中花园商务效率的激发点商务效率的激发点阳光中庭阳光中庭阳光中庭阳光中庭建议要点建议要点办公定位内部营造绿色健康办公空间，打造内部营造绿色健康办公空间，打造高空阳光中庭，凸显空间多样化，体现项目形象差异化高空阳光中庭，凸显空间多样化，体现项目形象差异化示意图示意图 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339酒店式公寓定位:规划为两栋塔楼，一栋为商务型，一栋为居住型公寓，主打投资价值居住型公寓商务型公寓商务商务SOHOSOHO酒店式公寓酒店式公寓可引导为临时居
86、住功能，依托完善的配套和项目城市综合体的整体价值，以性价比、地段稀缺性、项目未来价值吸引投资客户，以配套、交通、紧凑功能户型吸引租住和自住客户扩大客户的来源作为办公产品的转换，依托完善的配套和项目，以性价比、地段稀缺性、项目未来价值吸引投资客户，以配套、交通、实用性、产品附加值吸引自用客户扩大客户的来源 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339酒店式公寓定位根据市场主流产品及根据市场主流产品及其去化情况，本项目户型建议以其去化情况，本项目户型建议以5050平米精致小户型为主、突出平米精致小户型为主、突出4.8m4.8m层高、精装修，参考销售价格层高、精装修
87、，参考销售价格1.81.8万万酒店式公寓主力户型酒店式公寓主力户型面积集中在面积集中在40-5040-50平米平米层高层高4.8m4.8m精装修拎包入住精装修拎包入住面积套数比40-6070%60-8020%80-10010%100- 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339体系体系指标指标特征特征建筑外观体系建筑外观体系外立面视觉冲击个性化是此类公寓的首要个性，以便脱离区域建筑，形成视觉冲击功能化体系功能化体系灵活可变的产品小空间制造大尺度，独享的公共空间精装入口大堂、高品质的电梯间等装修/配置基于客户敏感点打造贴切的精装修，以及科技化配置精益服务居住型
88、公寓提供酒店服务商务型公寓提供个性化商务服务品牌化体系品牌化体系前期设计国际知名规划、景观、建筑、室内设计公司人文体系人文体系塔尖效应城市中的高端示范力量总结总结从注重实用细节的角度出发，在小空间中最大限度地对空间进行合理利用，从而使小空间从注重实用细节的角度出发，在小空间中最大限度地对空间进行合理利用，从而使小空间也能产生舒适的空间尺度，同时利用综合体的复合功能来弥补小空间不能满足的空间功能也能产生舒适的空间尺度，同时利用综合体的复合功能来弥补小空间不能满足的空间功能要求，并提供优质尊贵的服务。要求，并提供优质尊贵的服务。酒店式公寓定位酒店式公寓产品价值体酒店式公寓产品价值体系系理论来源：本
89、司研究平台理论来源：本司研究平台 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339u客户：公司和个人u个人投资客关注因素：增值空间、地段u企业投资客关注因素：资产保值增值、商务成本u产品选择：对精装修房无大的抗性，个人投资客户精装修和毛坯都能接受u功能选择：居住、办公皆可重要客户重要客户偶得客户偶得客户u客户：小型企业u企业自住客户关注因素：依托地段降低的商务成本、距离产业链上下游企业较近、性价比u产品选择：小企业倾向于购买在市中心可做隔层的挑高户型，以降低办公成本u功能选择：SOHO办公投资客户 自用客户u客户：少量自住个人用户u关注因素：地段、精装修水平u产品
90、选择：中心地段或精装修小户型u功能选择：居住个人自住客户核心客户核心客户酒店式公寓定位客户定位 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339经济测算：总销金额67-80亿，净利润14.3-17.5亿、税后投资利润率29.82% 序号序号 项目名称项目名称 计算程计算程式式 建筑面积建筑面积（平米）（平米） 单价单价 ( (元元/ /) ) 金额金额 ( (万元）万元） 备注备注一土地费用土地费用3209906676.22214299.99 二前期工程费0.00 2.1前期工程费 全部建筑面积*单价 3209901003209.90 勘探、设计、三通一平、临时水
91、电，100元/ 前期工程小计 2.12.50.00 三建筑安装工程建筑安装工程费费0.00 1.3住宅94080600056448.00 3000元的建安+3000元的精装修标准，考虑外立面品质要求 商业街40660300012198.00 考虑外立面品质等要求 集中商业54250450024412.50 写字楼84000850071400.00 超高层项目 酒店式公寓48000330015840.00 2500的建安+800的装修 地下面积40000350014000.00 地下2层 2 2总计940800.00 3 3建安成本总计建安成本总计194298.50 四基础设施费32099023
92、37479.07 五市政配套费3209901484750.65 六管理费用建安成本3%5828.96 七不可预见费二-六的2%4311.34 8.1工程监理费32099010320.99 8.2其他（报建费等）320990601925.94 其他费用小计 6.16.2702246.93 九合计（不含地价）(二)(七)3209906920.008271222125.35 销售价格设定住宅25000-35000商业23000写字楼17000酒店式公寓18000项目金额销售收入（万元）671193开发成本（万元）436425.33 销售费用（万元）6711.93营业税及附加（万元）37116.972
93、9总投资（万元）480254.23 税前利润总额（万元）190938.77 投资利润率%(税前）39.76%成本利润率%（税前）43.75%税后利润（万元）143204.0744投资利润率%(税后）29.82%成本利润率%（税后）32.81% 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339城 倾天下 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339明故宫遗址南京一座历经辉煌，历史厚重的城市六朝古都两千五百年历史明故宫复原图春秋战国时期，南京地处“吴头楚尾”，为吴国置冶城于此。公元前306年，楚威王筑城于石头山，置金陵邑。211年，吴
94、国；317年，东晋；420年，宋国；479年，齐国；502年，梁国；557年，陈国；937年，南唐；1368年，朱元璋应天府为南京，以为首都；1927年，南京国民政府成立。 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339南京站在全球经济最为活跃的地区占全国比重 18%经济经济体量体量 6 6万亿万亿服务业比重 45%GDP增速 9%人口 1亿在2009年长三角成为世界第11大经济体,体量超越韩国，印度中国最具竞争力的区域NO.1引领中国经济腾飞的引擎 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339南京正在经历着全球最为庞大的城市复
95、兴“河时代”迈向迈向“江时代”十二五十二五规划规划 产业产业聚集区聚集区300万南京外滩世界五百强服务业比重 60% 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339我们千年历史历经辉煌中国最具竞争力区域经济活跃300万世界五百强南京外滩 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339项目承载着南京主城最后一片未开发区域的涅槃，她所呈现的不仅是一个300万的综合体不仅是一个历史厚重的城市价值重塑不仅是一个活跃经济区的继续凯歌项目占位：代言南京，对话世界她更是长江流域最高标准的区域价值代言 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策
96、划大全，QQ：1501688339形象定位中冶滨江十里中冶：既是本项目开发商，更是世界五百强企业，实力的代言滨江：既是项目本身的资源优势，更是代言长江流域整体兴起的明证十里：既隐含项目的体量之大，同时也对项目整体江岸线的描述 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339推广精神：一座城 改变一座城一座城：项目的超大体量最有力的表现，传达气质改变：升级、复兴由中冶项目开发所带来的一切一座城：我们立足之城，这个历史厚重，正在腾飞的城市 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339中冶滨江十里 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产
97、营销策划大全，QQ：1501688339商业滨江汇 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339住宅江域 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339酒店式公寓悦居 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339SOHO赢座 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339写字楼铂金中心 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339南京 N-KING ，未来 已来耀世项目营销策略通过具有鲜明识别性的售楼处以及前期展示，一举奠定项目作
98、为城市价值标签通过一系列的大事件营销，确立各物业的启动及蓄客，逐步升级，形成城市影响力借势城市大型活动，确立中冶南京第一综合体运营商形象，启动后期大规模项目开发 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339大事件1：展览馆开发暨历史与未来的摄影展N for nation，即民族之意，馆名意为这座城市和生活在这个城市里伟大的名族位置选择：热河南路建宁路口，现代代言者开放时间：2012年2月作用：前期作为泛化售楼处，体现项目整体跨时代的形象，后期转为销售使用南京 N King蓄 客 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339南京
99、 N_king 特别区展示城市顶级中心升级的过程从纽约的曼哈顿 伦敦的金丝雀码头 上海的陆家嘴将世界顶级城市中心发展作对比，挂钩本区域的整体升级未来纽约曼哈顿伦敦金丝雀码头上海陆家嘴主推形象：滨江十里每一个城市的复兴都与流经她的河流有关内容：纽约、巴黎、伦敦、上海关于河流与城市发展的历史脉络展示，本区域历史沿革与未来占位形式：3D环状电影+城市电子文献时间：2012年2月 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339一种精神，与时间并行对话世界次章：立势项目蓄势策略 大事件2献礼2014江与城 系列专题片住宅开盘住宅开盘时间：2012年5月 房资网房资网 房地
100、产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339 一次历史的回眸Sothebys时间：时间：20122012年年9 9月月北区商业入市北区商业入市我司我司3535个城市，超过个城市，超过10001000个售楼处及地铺，个售楼处及地铺，1000010000名员工名员工集体行动集体行动大事件3：索斯比南京文物拍卖会 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339时间：时间：20132013年年5 5月月工商类物业蓄客及入市工商类物业蓄客及入市大事件4：与江苏卫视财经频道深度合作，首创“赢” 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339城市战略发展下的企业生存大事件5：对话迈克尔.波特时间：时间：20132013年年9 9月月写字楼物业蓄客及入市写字楼物业蓄客及入市 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：15016883392 25 59 95 51212年年1313年年持续事件营销持续事件营销1414年年9 9展览馆开放摄影展蓄客江与城系列专题片索斯比拍卖住宅开盘北区商业入市“赢”工商类物业对话迈克尔波特写字楼物业入市个亿个亿个亿个亿总节点及铺排总节点及铺排 房资网房资网 房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1501688339感谢聆听！
