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1、|融丰融丰水鏡閣水鏡閣|营销策划构想二OO七年 一月致沈阳融丰置业发展有限公司融丰水鏡閣戴德梁行沈阳团队戴德梁行沈阳团队2002年进沈阳市场2004年分公司建立调研/策划/代理/物业 在职员工90余人累计服务项目近200万平高端住宅/写字楼/酒店式公寓/商业华新/万恒/玛莉蓝/和泰/穗港/昌鑫20062006年海悦国际大厦年海悦国际大厦6 6个月完成个月完成90%90%销售销售20062006年南湖五金工具市场开盘实现年南湖五金工具市场开盘实现70%70%销售销售2007年期待新的突破融丰水鏡閣1 1市场如是说成功是怎样炼成的市场分析/目标客群锁定2 2梦，愿望的达成梦，愿望的达成市场定位3
2、3产品价值论产品策略4 4好酒勤吆喝营销推广策略融丰水鏡閣1 1市场如是说市场分析/目标客群锁定市场竞争与消费心理市场竞争与消费心理融丰水鏡閣EF本项目本项目市场供给市场供给1 1市场如是说保利百合花园保利百合花园罗马假日罗马假日鑫丰国际鑫丰国际富雅豪临富雅豪临新湖北国之春新湖北国之春巴塞罗那巴塞罗那周边供给周边供给114114万平，已消化约万平，已消化约4040万平万平融丰水鏡閣项目名称面积范围()主力面积()富雅豪临71-17871-17890-11090-110新湖北国之春50-13550-13590-11090-110罗马假日* 80-120* 80-120* 80* 80保利百合花园
3、50-12450-12491-9391-93鑫丰国际52-14252-1426868、7676、9898巴塞罗那24-14290、105面积分析面积分析1 1市场如是说面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层融丰水鏡閣项目名称户型比例合计一室二室三室复式(跃层)富雅豪临8%8%69%69%22%22%1%1%18941894户户新湖北国之春10%10%55%55%30%30%5%5%15051505户户* 罗马假日52%52%29%29%19%19%334334户户保利百合南园15%15%56%56%29%29%* * 440440户户鑫丰国际70%70%30%30%1
4、6261626户户巴塞罗那15%15%46%46%39%39%25162516户户统计统计1131511315户户户型分析户型分析1 1市场如是说二室配比占据绝对主力二室配比占据绝对主力融丰水鏡閣项目名称主卧开间(米)客厅开间(米)富雅豪临3.2-3.63.2-3.64.2-4.34.2-4.3新湖北国之春3.3-3.63.3-3.63.55-4.23.55-4.2罗马假日3.93.93.9-5.43.9-5.4保利百合花园3.3-3.43.3-3.43.8-43.8-4鑫丰国际3.33.33.9-4.23.9-4.2巴塞罗那3.3-3.63.3-3.63.9-4.53.9-4.5开间设计开间
5、设计1 1市场如是说二室主卧二室主卧3.3-3.43.3-3.4米米 三室主卧三室主卧3.63.6米米二室客厅二室客厅3.9-43.9-4米米 三室客厅三室客厅4.2-4.54.2-4.5米米融丰水鏡閣项目名称主卧窗客厅窗富雅豪临部分飘窗270度转角窗新湖北国之春大部分飘窗大部分落地、转角窗罗马假日普通窗普通窗保利百合花园大部分飘窗、少量转角窗大部分落地、转角窗鑫丰国际多层为飘窗、高层普通窗部分高层为转角或飘窗窗设计窗设计1 1市场如是说卧室多为飘窗，客厅多为落地窗卧室多为飘窗，客厅多为落地窗融丰水鏡閣销售价格销售价格1 1市场如是说随工程进展，整体均价接近随工程进展，整体均价接近450045
6、00元元项目名称均价最高价富雅豪临4500450057005700新湖北国之春4300430055005500罗马假日* 4062* 4062- -保利百合花园4000400049004900鑫丰国际4000400045504550巴塞罗那* 4200* 4200* 5000* 5000融丰水鏡閣项目名称临街商业富雅豪临商业配套面积近5500，约占总建面2%，为2层商业新湖北国之春沿云峰街一侧为2层商业，沿北一路一侧为1层商业罗马假日裙楼为4层商业保利百合花园沿北二东路一侧为3层、云峰街2层鑫丰国际沿北二路和云峰街一侧为2层商业，北侧虹桥路为1层商业 临街商业临街商业1 1市场如是说临云峰街为
7、临云峰街为2 2层商业层商业融丰水鏡閣1 1市场如是说市场表现市场表现客群不局限在铁西区，和平区、皇姑区和平区、皇姑区人群增多最高价超过50005000元元大关，铁西不乏实力客群面积范围跨度大，面积配比多而全多而全产品设计雷同雷同，主打景观或地铁，个性特征不突出区域市场渐趋成熟，竞争竞争范围渐趋扩大2年中价格涨幅涨幅较大，市民逐渐接受每年500元的涨幅融丰水鏡閣人群锁定人群锁定（客户群年龄段分析）1 1市场如是说前提：有支付能力有购买欲望40-5040-50岁构成了高端购买的主力人群岁构成了高端购买的主力人群融丰水鏡閣生活圈生活圈1 1市场如是说20-30岁30-45岁45-55岁事业圈亲情圈
8、朋友圈事业圈亲情圈朋友圈事业圈亲情圈朋友圈事业圈亲情圈朋友圈生活圈失衡，期望和谐生活圈失衡，期望和谐融丰水鏡閣1 1市场如是说李先生：年龄：40-50岁职业：律师/公务员/私企老板/职业经理人/教授收入：年薪12万p生意场 高峰期/应酬/迷失p家 庭 信任危机/代沟p朋友圈 淡出/孤独 p生 理 亚健康 ED ED 力不从心p心 理 生不逢时/焦虑/贪念/怀旧40-5040-50群关键词群关键词角色转换过程中的尴尬，是否能涅磐重生？心理健康投资与生理健康投资同样重要！融丰水鏡閣1 1市场如是说市场机会市场机会高端产品缺乏特色产品缺乏小而精小而精客群集中客群集中-高端高端独特附加值独特附加值-配
9、套配套人性化管理人性化管理-物业物业大而全大而全心理健康心理健康-理念理念融丰水鏡閣| |长尾法则长尾法则| |告诉我们成功只因为先走了一步告诉我们成功只因为先走了一步|2-8|2-8定律定律| |是不败的法则是不败的法则找准了20%的人群，就能消化我们80%的产品先行一步，就能创造出属于我们自己的USP1 1市场如是说把握时机市场接受度时间融丰水鏡閣2 2梦，愿望的达成梦，愿望的达成市场定位是你收藏了她，还是她收藏了你！是你收藏了她，还是她收藏了你！双向选择的博弈双向选择的博弈融丰水鏡閣马斯洛的礼物生存需求生存需求保障性保障性安全需求安全需求私私秘性秘性归属需求归属需求舒适性舒适性自尊需求自
10、尊需求尊贵性尊贵性自我实现自我实现生活生活dede真义真义水水鏡鏡閣閣市市场场其其他他产产品品2 2市场定位融丰水鏡閣2 2市场定位孕旅美画家李自健作品|水鏡閣|是一个艺术品艺术品，不是流水作业的产品|水鏡閣|凝聚的是开发商的心血和心愿心愿|水鏡閣|只为懂得欣赏欣赏她的人而准备|水鏡閣|给你的不是房子，不是家，也不是 简单的生活品质，而是一种心境心境梦，愿望的达成融丰水鏡閣核心价值观核心价值观2 2市场定位人本位思想心愿的达成客群客群同道中人同道中人配套配套最具针对性最具针对性产品产品最具前瞻性最具前瞻性物业物业最具人性化最具人性化核心核心价值价值融丰水鏡閣市场定位“人文人文 和谐和谐 新生新
11、生态态”| |融丰融丰水鏡水鏡閣閣| |2 2市场定位融丰水鏡閣案名释义2 2市场定位| |融丰融丰水鏡水鏡閣閣| |融丰 品牌树立与品牌延续水，道家思想中“上善若水，水利万物而不争.又无坚不摧”，正符合本项目人群低调、重视情操陶冶的特征，所谓“大隐隐于市”镜，水也是一面镜子，是对人内心深处渴望的折射水镜，水镜先生是三国孔明的老师司马徽的号，也是尊称，“知人”也阁 陛下、殿下、阁下，只有达官贵人方称阁下，阁较苑/庭/轩 更能体现尊贵融丰水鏡閣3 3产品价值论产品策略告别性价比，因为她是艺术品，她有了生命告别性价比，因为她是艺术品，她有了生命融丰水鏡閣3 3产品策略水鏡閣水鏡閣 生命的价值生命的
12、价值不是始点、不是终点，而是看风景的心情不是始点、不是终点，而是看风景的心情融丰水鏡閣规划风格户型配比园林景观智能配套专属会所物业服务产品附加3 3产品策略水鏡閣水鏡閣 生命的构成生命的构成融丰水鏡閣3 3产品策略水鏡閣水鏡閣 生命的布局生命的布局不可不谈的40度40度夹角不可不用的深度穹顶空间下沉广场B1B2融丰水鏡閣现代风格 简约板式 双围合*p立面 面砖 局部玻璃幕p采光 短进深 10.5-11米p全一梯2户 p客厅大露台p底层 全跃带私家花园p顶层 全跃带屋顶平台建筑设计3 3产品策略融丰水鏡閣比例比例面积控制面积控制户型户型35%35%90-9590-952 2房房50%50%115
13、-125115-1253 3房房15%15%180-220180-220全跃全跃平层全一卫设计3 3产品策略户型比例（平方米）总户数约750套融丰水鏡閣面积瘦身飘窗3 3产品策略先露台 后封闭融丰水鏡閣3 3产品策略电梯设计专署性尊贵感双门电梯融丰水鏡閣p立体园林p少量水景p高株植物p私家花园p健身器材 *3 3产品策略园林景观智能设施智能IC卡 楼宇对讲 闭路监控 巡更系统 融丰水鏡閣专属会所3 3产品策略插花训练室厨艺培训室中医按摩室茶艺棋牌室技能培训健康保健太极拳培训网络培训网络平台陶冶情操融丰水鏡閣专属会所3 3产品策略DV视听室读报室推杆室交谊舞中心针对性实用性持续性*摒弃：健身中心
14、 游泳馆 麻将室 幼儿园 干洗扩印 社区超市氧吧融丰水鏡閣物业管理社区活动的组织者3 3产品策略网络平台的维护者社区管理的执行者港式管理人性化服务专业化队伍社区基金的运营者职能：融丰水鏡閣产品附加3 3产品策略 私家花园 大飘窗 屋顶花园 阁楼 露台 融丰水鏡閣3 3产品策略其他车位配比：规划停车位 配比1：0.6装修标准：清水房 提供菜单式装修方案物业费标准：高档物业进驻 物业费1.5元/网点规划：云峰街、北四路2层商业 爱工街1层商业 面积分割为80平、150-300平左右健康基金：提供100万健康基金地铁商业：地下连接 便民并挖掘商业价值融丰水鏡閣4 4好酒勤吆喝营销推广策略合理运用营销
15、手段，达到事半功倍的效果！融丰水鏡閣4 4好酒勤吆喝事件营销事件营销+ +行业引导行业引导+ +老客户口碑老客户口碑营销推广策略80年代文化主题系列活动健康服务快车DV剧组社区系列展映社区网络交友平台以人文、和谐、新生态为主题实现快速销售项目形象包装新闻媒体及行业口碑渗透老客户引导销售融丰水鏡閣价格策略48004800元元50005000元元52005200元元50005000元元/ /低开高走策略低开高走策略前期入市阶段前期入市阶段正式开盘阶段正式开盘阶段持续热销阶段持续热销阶段阶段增幅阶段增幅200200元元/ /4 4好酒勤吆喝融丰水鏡閣销售计划保证物业前期介入保证形象包装及时到位认购期开盘期持续期尾盘期销售率25%40%20%15%4 4好酒勤吆喝融丰水鏡閣若若 有有 幸幸 合合 作作 ， 必必 全全 力力 以以 赴赴 ！戴戴 德德 梁梁 行行 愿愿 与与 发发 展展 商商 共共 享享 成成 果果 ！
