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1、凤台项目前期定位汇报凤台项目前期定位汇报2010-01-122010-01-12凤台房地产市场概况：凤台房地产市场概况：房地产市场稳步发展，本地公司在做大做强的同时，外地知名公司陆续进驻，推动市场向前发展，刷新了市场的表现；相对于安徽南部县，房地产发展仍相对薄弱，但有上升的空间中介活动比较活跃，促进二手房成交量不断攀升，已有多家具有一定资质的房地产评估公司；租赁市场异常活跃，租赁需求呈稳步上升趋势，县城的向心力得到一定体现。凤台政府提出了“抓好一体，带动两翼”的经营城市战略，在加快旧城区改造速度的前提下，向东西两翼发展。规划在5年内，在新城一区、二区、老城西组团、北湖组团、马场组团、老城南组团
2、、老城北组团、大山组团共开发建设商品房20112套，总建筑面积达186.5万平方米。房地产投资规划情况：房地产投资规划情况：09年凤台县商品房投资开发面积约在67万，累计销售约43万，有将近24万的商品房体量，在09年度推向市场，其中住宅现可售面积约在18万，商业约在6万，。凤台县房地产投资开发整体处于平稳上升趋势。房地产市场供应情况：房地产市场供应情况：名称名称规模（万）规模（万）滨河湾5东朱商贸休闲街3海创福海园25.9和谐家园13润地佳苑3.15金城苑0.6凤凰花园二期6.5上城1.35润地桂花园5.8自由飞翔20财富广场5.5新城国际9.2经历08年的地产寒冬，09年凤台房地产稳步回暖
3、；主要原因：一是城市新增人口的需求；二是适婚年龄置业者结婚购房的需求；三是居民改善住房条件的需求。09的热销热销归功于刚性需求对凤台县楼市的支撑作用，也是08年的大量观望需求的合理回报。房地产市场销售情况：房地产市场销售情况：销销售量走售量走势势（套）（套）房地产价格走势：房地产价格走势：房地产市场整体成交价格随强劲需求一路攀升；具体到项目来看，由于整体市场范围较小，市场价格分布并不走板块策略，虽然地处位置略有不同，但销售价格基本保持一致，均价在26002800之间，差距并不明显。销销售价格走售价格走势势（元（元/平米）平米）成交成交住宅面积比例住宅面积比例：从已成交的住宅面积分析，其户型仍以
4、三房两厅的大面积为主，主要集中在90110平米左右，另有少量90平米以下的小户型。除高端产品外其余项目户型供应量充足。户型方面主要是以三房为主，面积在90150之间的占到总体开发量的55%，表明市场的主力需求较为集中。Series1, 70以下, 113, 23%Series1, 70-90, 33, 7%Series1, 90-110, 180, 37%Series1, 110-130, 106, 22%Series1, 130-150, 25, 5%Series1, 150-180, 27, 5%Series1, 180以上, 7, 1%户户型需求型需求统计统计70以下70-9090-11
5、0110-130130-150150-180180以上 随着凤台县经济的发展，人均收入水平不断提高，手中可调动资金越来越充裕，在投资选择上有了更多的选择，整体以商业投资为主。所以很多开发商在满足自身项目商业需求的同时，大力开发商业面积，以达到利润最大化的目的。 市场在售项目中：海创福海园、瑞达滨河湾、万嘉广场、润地广场、财富广场等均有大体量的沿街商业街区，从目前销售情况来看，需求较为火爆。商业市场概述：商业市场概述：楼盘名称新城国际技术指标总建筑面积9.2万，由1栋小户型公寓和2栋小高层组成，底部设置商业销售情况住宅房源09年12开始放卡客户构成县城改善型职业需求，矿区职工，有一定积蓄和经济实
6、力主力户型公寓：5076两房两厅：86三房两厅：113133S/W优势：产品打造富有特色，物业形态丰富，注重品质，劣势：规模较小，缺乏景观价格预计价格：2900-3000元/其他凤台首席城市综合体，形态包容了住宅、单身公寓、酒店、办公、高档商业广告诉求新城中央，都市地标重点个案解析：重点个案解析：楼盘名称润地广场2期技术指标占地面积2.8万，总建筑面积5.79万销售情况住宅认筹中，目前在售商业客户构成县城改善型需求，有一定积蓄的投资客户主力户型一房两厅：6871二房两厅：88三房两厅：126131S/W优势：老城区，生活配套设施完善、商业氛围浓厚劣势：商业氛围过浓不利于居住环境，价格沿街商业均
7、价27000元/，内铺未售其他处于中山路与西城河公园间，3条通道将客流联通，集聚人气，其一期商业双层商铺租金在125元/月左右，单层250/月广告诉求城市中心、首席、传世名宅楼盘名称海创福海园技术指标占地面积15.045万 总建筑面积: 25.9979万销售情况中心二组团销售完毕客户构成周边政府机关公务员为主、兼有矿区职工与周边乡镇客群主力户型二房两厅：77113三房两厅：98145S/W优势：新城区，未来发展优势明显劣势：目前相对位置较偏价格均价：3000元/其他康居品质电梯直通地下车库首家高层安装太阳能系统双回路电梯广告诉求同步全球技术 中国康居百强楼盘名称自由飞翔技术指标总建筑面积20万
8、，其中2万社区沿街商业，销售情况A组团11月15日开盘销售近300套客户构成矿区职工、乡镇购房客户、改善型置业需求主力户型二房两厅：7090三房两厅：100120S/W优势：依托政务新城，楼盘品质感较强劣势：目前基础配套不够完善价格均价：3400(楼王4000）元/其他推出创新户型楼中楼，二层空间只计入一层面积，空间通透。广告诉求生活自然自在，梦想自由飞翔楼盘名称万家购物广场技术指标总建筑面积5万，东西步行街长约120米，以5层商用建筑为主，配以4栋多层商住及3条步行街销售情况销售完毕客户构成企事业单位、矿区中高层，有一定积蓄的投资客户主力户型二房两厅：88.7992.45三房两厅：95.78
9、115.37S/W优势：新老城区交汇处，地段优势明显，引进华润苏果进驻劣势：商业布局不够合理价格商业均价：23000元/（后期最高29000元/）其他商业综合体：1F：金银珠宝（要求有一定品牌的商户，租金在100元/月/)23F：华润苏果超市大卖场4F：休闲餐饮、高档家纺5F：高档KTV、动漫电玩城广告诉求欢乐海洋、购物天堂楼盘名称财富广场技术指标总建筑面积5.5万，由两栋高层与底层商业构成销售情况09年11月开盘，住宅已基本售罄，商业待售客户构成周边政府机关公务员为主主力户型二房两厅：7594三房两厅：119127S/W优势：新城区、休闲公园劣势：规模较小，缺乏社区氛围价格住宅均价：2900
10、元/其他凤城新区，首席荣耀居住部落，毗邻凤台最大的休闲公园凤凰文化公园，南侧约200米，即为淮河广告诉求财富公馆，王者归来在售项目总结：在售项目总结：u单个楼盘规模较小，除新增项目外超过5万方以上的数量极少，大多数楼盘的开发面积都集中在2-3万方左右，而且扎堆效应明显；u随着政府开发导向的转变，小高层和高层的商住楼供应量增大，集中在老城中心和政务新区；u市场主力需求集中在90-110 之间，以三房为主，同时，小户型公寓有一定市场需求；u整体销售状况较好，产品的诉求已从最初阶段的物业服务、智能等开始向精神、生活方式方面转移。S S优势（优势（strengthstrength）：）： p 毗邻新建
11、政务中心，区位发展优势明显；p 景观大道凤城大道，交通条件优越，直通老城区；p 地块方正适合发展。W W劣势（劣势（weaknessweakness）：）：p 容积率较高，土地取得无成本优势；p 商业比重较大，运营招商存在难点；p 项目体量相对于城区人口存在后期去化难点。O O机会（机会（opportunityopportunity）：）：p 宏观经济运行稳定，市场处于起步阶段，市场潜在需求量大；p 市场不断细分，客户对产品的要求增高，给项目创新带来机会；p 本地多数项目的素质停留在满足居住功能的产品层面，产品超越实施度强；p 整体市场供应量有限，机会点明显；p 周边乡镇到县城置业需求进一步放
12、大。T T威胁（威胁（ThreatThreat）：）：p 宏观调控政策的影响，土地、金融、预售门槛、价格调控等一些列政策对房地产市场造成深远影响；p 土地出让和开发商的不断进驻，未来竞争风险加大；p 规模体量与人口稀薄导致的开发风险。SWOTSWOT分析：分析：本案住宅规划建议本案住宅规划建议n规划两排住宅：北侧18层，南侧11层（如日照不足，可略微缩减层数）n高层采用两梯四户布局，小高层采用两梯三户布局n户型面积及面积配比：n80-85两房占30% 95-105小三房占45% 110-120大三房占25%n其他：考虑到市场出现赠送面积产品，本案在规划设计时应重点考虑面积赠送，以面对市场竞争和
13、高层抗性 对于本案操作来说，住宅相对容易，操作重点在于商业，商业的成败将奠定本次开发的成败，由于前期投资资金的庞大，商业项目不容有失，而前期定位是商业操作的第一步。接下来的篇幅我们将重点论述商业定位。商业定位策略商业定位策略观念的沟通观念的沟通 我们几年的商业项目操作下来，发现一个很有趣也很重要的问题就是：当我们需要花很多当我们需要花很多时间去研究项目的时候，却发现我们需要花更多的时间去和开发商沟通观念。时间去研究项目的时候，却发现我们需要花更多的时间去和开发商沟通观念。尤其是很多在住宅开发商取得相当成绩的开发商，事实上这个更要命。所以我们的第一个需要沟通的观念是：忘记你的经验！忘记你的经验！
14、很简单，住宅和商业的根本区别在于：住宅是即期的，房子没完全盖好，销售已基本结束；而商业是长期的，房子交付了，工作才刚刚开始。商业是长期的，房子交付了，工作才刚刚开始。这是一个需要深刻理解的观念，它告诉我们：住宅开发可以住宅开发可以“行而骗之行而骗之”，而商业却必须，而商业却必须“坐而养之坐而养之”。再接下来，我们必须提出的第二个观点也有点第二个观点也有点“雷雷”，那就是：市调啥也不是，供需研究啥也不是，甚至产品研究也不算啥，只有先行启市调啥也不是，供需研究啥也不是，甚至产品研究也不算啥，只有先行启动的招商才是王道。动的招商才是王道。什么意思，住宅开发只需要做到三点即算完成前期，即市调研究、供需
15、研究和产品你研究-这已经算成熟的开发商了。但商业开发，做到这三点，仅仅是有了些眉目而已，需要完成的提前招商，既然这么强调这一点，那提前招商的意义何在呢，毫无疑问，它决定了物业条件的设计以那提前招商的意义何在呢，毫无疑问，它决定了物业条件的设计以及进一步的销售策略。及进一步的销售策略。为什么我们旁边的新城国际，现在的销售策略迟迟不定，它定不了，招商没先行，销售策略即或制定也是带着风险，也是跟着感觉定，再说难听点，它也是走一步看一步，骗一点蒙一点。最后，我们需要的沟通的观念是所有开发商都愿意听的，那就是：商业的利润比开发商想象的要大的多。商业的利润比开发商想象的要大的多。为什么这么说，是因为很多开
16、发商没有看到商业存在的二次开发，如同钻石，很值钱，得到就意味着发财，但如果拥有者碰巧还有艺术造诣，再把它精心雕刻，成为一个“海洋之心”，那价值将在原有基础上得到升华：事实上，很多人知看到了前半部分而没看到后半部分。商业的二次开发就在于其招商和运营，这个价值是超越地段和天然商业氛围。商业的二次开发就在于其招商和运营，这个价值是超越地段和天然商业氛围。您可以得到更多，如果您肯付出耐心外加一点额外的投入！您可以得到更多，如果您肯付出耐心外加一点额外的投入！ 商业项目的策略体系非常复杂，到百度上以搜索，随便点开一个，打印出来基本上10页。 我们不喜欢上理论课，有兴趣可以去百度，但我们必须简单梳理一下，
17、以知道需要做什么以及怎么做。商业操作的策略体系商业操作的策略体系项目报建项目报建( (设计定稿设计定稿) )之前之前，我们必须完成前期工作，主要是：项目整体业态定位及业态组合。主力商家定位及对应的物业条件。招商和销售一致的基本策略。资金投入及产出计划。第二步是定向招商第二步是定向招商，包括以下内容：招商策略体系建立（包括招商范围、品牌填充、招商政策等）。预招商。主力店定向招商。第三步是公开招商以及同步进行的销售第三步是公开招商以及同步进行的销售，包括：销售策略的制定和销售执行。公开招商的策略制定及执行。第四步是开业后的运营管理第四步是开业后的运营管理，包括：开业筹划。日常运营管理。后续招商和招
18、租。上述看着很简单，还是那句话，随便复制一份过来都可以有十几页，但毫无意义。一般来说，4+1层商业（四层地上，一层地下室）是主流的购物中心的物业结构，但其整体定位受制于几个因素：（1）项目规模。单层面积在3000平米以下的，一般定位在区域性商业，在大城市里就是社区配套性商业。单层面积在4-6000平米的，一般定位在商业副中心位置上，即这样的面积一般可以成就一个商业副总新，带动一片商业发展。单层面积在800010000平米的，一般定位在全市性商业，在大城市一般可作为MALL来定位，或者叫城市综合体。商业部分的整体定位商业部分的整体定位（2）城市规模城市规模不同，物业的地位就不一样，从MALL（大
19、型购物中心）到中型购物中心，再到小型购物中心，甚至到社区配套中心，最后到单体商业，在不同的城市里有不同的定义。在合肥，面积不上20万平米，无法成为大型购物中心；而在凤阳，作为一个县，上1万平米，就基本能成为区域性商业，到了4-5万平米，就是大型购物中心了。（3）地段有了城市规模，有了物业规模还不够，不同的位置将决定项目的整体特性，一般来说，位置偏远，适合做专业市场，处于商业副中心位置，适合做综合类购物中心，处于黄金位置，适合做高端百货卖场。本项目位于新老商业区的交接处，属于急速发展中的片区，适合购物中心的打造。本项目位于新老商业区的交接处，属于急速发展中的片区，适合购物中心的打造。（4）盈利目
20、标不同的商业形态具有不同的盈利水平，一般来说：底商（仅限2层）利润率最高，但整体利润受限，风险最小；专业市场整体利润高，但率润率较低，风险很大；百货商场利润率最高、总体利润最大、风险也最大，而且受地段和城市规模的影响很大；购物中心利润率很高、整体利润很高，风险一般。就本项目来说，如果是期望在控制风险的基础上，尽可能争取最大利润，无就本项目来说，如果是期望在控制风险的基础上，尽可能争取最大利润，无疑做购物中心最为合适疑做购物中心最为合适。综合以上，我们给本项目（商业部分）的定位是：综合以上，我们给本项目（商业部分）的定位是：辐射全县城的大型购物中心。辐射全县城的大型购物中心。根据购物中心的主流模
21、式，其产品设计的方向是：满铺1-4层。被道路分割出来的两部分以天桥连接。地下负一层，用于车库或商业。一层沿街长进深沿街铺面。1层甚至2层尽可能多的设置内置步行街，提供店中店，以利销售。2-4F选一层作主力店。物业设计的大方向物业设计的大方向这是最根本、最重要的策略。A A、常规经验、常规经验据我们的操盘经验，一般面积在2万平米以上的综合商业项目，其业态组合主要考虑如下几个因素：1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧颠覆旧有商业格局有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于35年内无人能出其右，形成规模上的强势地位
22、，将项目打造成新的商业中心将项目打造成新的商业中心；2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；业态组合策略业态组合策略 3、现代百货公司和大型综合超市现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营错位经营；4、首层和二层尽可能采用产权清晰首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为将项目化整为零进
23、行销售零进行销售，确保回笼开发资金；5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售租售”矛盾；矛盾；6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置。B B、针对本案的定位研究、针对本案的定位研究业态组合策略关乎生死，关系到建筑设计、销售方式、招商策略、资金回笼等。业态组合策略关乎生死，关系到建筑设计、销售方式、招商策略、资金回笼等。就大型购物中心的业态组合策略，不外是以下几个大业态的组合和比例：（1 1）内置步行街。）内置步行街。有内置步行街，则可以设立独立的店中店，在
24、销售上，内置步行街的店面是可售的，或者说是可以变现，也就是不需要持有的。（2 2）百货卖场）百货卖场百货卖场一般是不能立即实现销售的，但可以在条件许可的前提下进行产权式销售，这个条件就是：租金达到一定的高度，一般需要达到年回报8%，才可能进行产权式销售。（3 3）主力店（专业卖场）主力店（专业卖场）主力店（专业卖场）一般是不可能立即销售的，因为其租金是不可能达到回报要求的，而专业卖场存在的意义就是提高人气，促进卖货卖场或步行街店中店的经营。内置步行街百货卖场专业卖场销售方式独立出售产权式销售不可销售产权特点独立产权出售非独立产权分割出售 开发商自持商家特点自营为主投资为主承租（合作）存在意义资
25、金回笼租金收益、物业增值 拉升人气招商要求统一管理，无须招商部分定向招商，部分公开招商定向招商主要业态的特点分析：有了上面的分析，我们至少可以从三个方面来进行业态组合：方向一：以销售为主方向一：以销售为主业态组合方式：业态组合方式：1F+2F+3F1F+2F+3F为内置步行街，为内置步行街，4F4F为专业卖场。为专业卖场。（1）1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设12个方便快餐冷饮店。（2）2F、3F以服装步行街为主，兼顾鞋帽、箱包等。（3）4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场。优点：（1）13F均可以先
26、行销售，而且独立产权。（2）招商压力小，13F均可以不招商。（3）迅速回笼资金。（4）适合小城市的投资者的心理（拥有独立店面和独立产权）。缺点：难以让投资者产生信心。销售价格很难上去。没有百货卖场，消费者是直接上4F，4F对整体人气的贡献不明显。2-3F难以存活。这个一般适合大城市的黄金地段，有着大量的天然人流，同时，投资者、商家以及消费者都接受室内的23F步行街。所以本方案其风险在本质上是很大的，在县城，我们一般不推荐这样的方案。所以本方案其风险在本质上是很大的，在县城，我们一般不推荐这样的方案。方向二：以运营（二次开发）为主方向二：以运营（二次开发）为主业态组合方式：业态组合方式：1F/2
27、1F/2为沿街铺面为沿街铺面+1F/2+1F/2为精品百货卖场为精品百货卖场+2F+2F为主力店为主力店+3F+3F为日用百货为日用百货+4F+4F为补充为补充业态（餐饮、休闲、娱乐）业态（餐饮、休闲、娱乐）这是目前比较流行的业态组合，也许1F达不到一半作为沿街铺面，但本质道理一样，合肥很多购物中心都是这样的组合，元一、温莎、国购等。其思路是：（1）2F做主力店，无论是品牌卖场或3C卖场，或别的什么，起着吸引人气的作用。（2）2F主力店牺牲的租金由1F来弥补，同时，1F作为精品百货（化妆品、手表、护肤品、珠宝等）能够承担最高的租金，而且由于有二楼的主力商家，一楼有最大的人气保证，其商业价值最大
28、。（3）日用百货放3F一半用于自持，是借助二楼的人气，做最充分的利用，作为日用百货类，也能承受足够高的租金，只要2F的主力店够强，其人气也能得到保证。（4）4F作为大商家使用，基本也可以算做主力商家，他们一半能独立运营，可以不借助2F商家带来的人气，同时，4楼商家的质量将对整体物业起着再一次的提升作用。（5）地下室一半做超市或美食，借助的还是项目整体的人气。优点：（1）大幅度降低内置步行街（店中店）的比例，目的就是为了统一运营，同时优化商场整体氛围，便于长远的高效的养商。（2）主力店放2F能大幅度提高1F的经营价值，同时带动三楼。（3）一层可以做产权式分割，借助2F的主力店，能卖到最高的价格，
29、提前收获商业增值利润。（4）解放出4F，可以为整个项目再做提升。（5）2F和4F的上下拉动，能够保证3楼的人气，为后续3F的产权销售奠定基础。（6）一旦招商和运营成功将获得难以想象的利润，即首先是3F实现高价格的产权销售（一般3F的租金为三年左右，三年运营之后即可实现销售），接下来是4F实现高租金回报（因为4F商家一般为大商家，租期估计在5年左右），也可以在5年后进行销售，最后是2F的高租金回报和高销售价格（一般在8年以后）。缺点：即期可售面积较少，即一楼的沿街铺面，以及二楼的产权式销售。短期内，2F、3F、4F都需要自持，资金沉淀比较大。招商压力比较大，除了2F主力店，4F的商家也需要作为主
30、力店引进。运营投入比较大。这个方案我们建议采用，只要开发商具有二次开发的思想准备和行动准备，其收益是难以估算的。很多大的商业项目运营到后面无法估算价格，因为他们只靠租金收益已经非常可观了。方案三：销售和运营折中的稳健方案方案三：销售和运营折中的稳健方案业态组合方式：业态组合方式：1F/21F/2为沿街铺面为沿街铺面+1F/2+1F/2为内置步行街为内置步行街F+2F/2F+2F/2为内置步行街为内置步行街+2F/2+2F/2为主力店为主力店+3F+3F为日用百货卖场为日用百货卖场+4F+4F为补充业态（餐饮、娱乐、休闲）。为补充业态（餐饮、娱乐、休闲）。（1）1F取进深16米左右做沿街铺面，独
31、立销售。（2）1F剩余部分做内置步行街，设置店中店，跟沿街铺面组合起来（如图），也可以独立销售，可以自营业可以统一招商运营。（3）2F的一半做主力店，例如3C卖场，另外一半做步行街（如图），即中间为主力店，周围一圈做步行街，设置店中店，这样，2F的一半可以即期销售。（4）3F做日用百货并自持，在商业运营好之后做产权销售。（5）4F做主力商家引进，以长期持有为目的。（6）负一层做超市和车库，建议是各一半。优点：（1）在不影响统一运营的前提下，尽力提高可销售面积。（2）由于有2F的主力店，所以1F的沿街铺面和店中店应该销售都没问题。（3）由于2F的主力店，所以2F的店中店应该也有充足的人气，只要投
32、资者用于经营与主力店相关的业态就够了，因此，销售也应该没问题。（4）3F作为商业运营良好情况下的首批受益，也有足够的商业面积来消化掉商业运营带来的效益。（5）3F和4F的存在意义同方案二一个道理。（6）可销售面积和自持面积之间的比例为1.5:2.5，应该说风险不大，又不影响二次开发，属于比较中庸的稳健方案。缺点：（1）1F做店中店后，其面积分割较为固定，销售价格会有所抑制。（2）1F做店中店后无法再进行统一运营管理，其购物环境和商业品质难以最好的控制。（3）2F的一半面积用于销售后，会削弱主力店的经营面积，也就降低了主力商家的影响力。（4）3F和4F的缺点跟方案二一样，承担者运营上的风险。其销
33、售及招商运营模式可列表如下：负一层负一层沿街沿街店中店店中店店中店店中店主力店主力店卖场卖场主力商家主力商家销售方式销售方式自持独立出售独立出售独立出售自持产权出售自持销售时间销售时间即期预售即期预售即期预售开业后3年招商招商超市招商自营招商后返租或自营招商后返租或自营主力店招商公开招商主力店招商运营运营自主运营自主运营统一运营或自营统一运营或自营自主运营统一运营统一运营或自主运营总的来说，本方案由于在风险和收益之间做了平衡，综合了方案一总的来说，本方案由于在风险和收益之间做了平衡，综合了方案一和方案二的优缺点，因此我司强烈推荐。和方案二的优缺点，因此我司强烈推荐。项目的临街一侧尽可能布置有广
34、场如旱喷泉广场及停车场广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑规划的基本建议建筑规划的基本建议建筑内尽可能设置面积适可的中庭设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；
35、中庭中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。当然，由于本项目上面是住宅，能否设置中庭还需要在规划上整体考虑。但毫无疑问，这是提高一个购物中心档次的重要手段。配套设施应较为完整配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。一层平面示意二-四层平面示意尽管，我们目前还无法给出更为详细的策略和方案，但我们可以探究出本项目招商的几条基本而重要的原则：几条基本而重要的原则： 第一基本原则：第一基本原则：要维护购物中心的产业经营比
36、例要维护购物中心的产业经营比例。大多数业内人士都比较认同零售、零售、餐饮、娱乐餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，但这个比例放到县城应该适当做调整，即娱乐的比例应该适当降低，基本控制在5050：3030：2020，其中，一层的沿街是很多可以做餐饮的，4F和付一层也可以做餐饮，娱乐主要集中在4F。第二基本原则第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩,购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主
37、题和品牌形象。统一招商管理的原则：统一招商管理的原则：第三基本原则：第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。第四基本原则：第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则
38、购物中心的经营方式基本有三种：自营、联经营方式基本有三种：自营、联营和租赁营和租赁。我司认为店中店一般会采取自营，店中店一般会采取自营，3F3F的百货卖场可以考虑联营的百货卖场可以考虑联营，即提取一定比例的营业额作为租金，4F一般会采取比较单纯的租赁形式。至于主力店则比较复杂，一般需要和该主力店做深入探讨，要尊重该主力店的经营模式。第五基本原则：第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则零售购物项目招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。优先，辅助项目配套的原则。第六基本原则：第六基本原则：特殊商户招商优惠原则。特殊商户招商优惠原则
39、。“以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。第七基本原则：第七基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，
40、再做生先做人气，再做生意意 的原则。尤其是4F商家，初期租金应该尽力给予优惠。第八基本原则：第八基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。这一切连开始都还算不上上述仅仅对项目基本定位和项目的整体业态定位、业态组合做了一点探讨，商业复杂性决定了这些连一个开始都还算不上，例如，我们最大的困惑还在于：我们确定的商家能招到吗？我们确定的商家能招到吗？销售和招商的各自进程是什么？销售和招商的各自进程是什么？物业要自持到那一天才可以销售？物业要自持到那一天才可以销售？店中店是统一经营管理还是任由其自营？店中店是统一经营管理还是任由其自营？负一层的超市和对面的苏果是否产生直接的冲突？负一层的超市和对面的苏果是否产生直接的冲突？如何保证如何保证2F2F的主力店带来的人气能惠及到的主力店带来的人气能惠及到1F1F和和3F3F？等等，很多很多问题。我们无法做的更多，但我们也很愿意去寻找答案。THE END !THE END !
