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1、 长沙湘江畔长沙湘江畔-MINI综合综合体体 外国项目商业部分分析外国项目商业部分分析长沙市商业现状总体概述长沙市商业现状总体概述目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。拥有20多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10多个大型批发交易市场。各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。
2、可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。从目前典型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。长沙商铺市场在2001年启动之后，“商铺投资”如潮涌般的兴起。2002年商铺价格同比上涨达30%之多，2003年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。2004年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。2005年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场
3、异常活跃。进入2009年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。2012年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到8%10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012年可以说是开发商业地产的大好时机。长沙市商业现状长沙市商业现状城市商业网点规划城市商业网点规划 1城市商业发展目标城市商业发展目标着力打造长沙市1小时经济圈，以长沙市为核心，带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中
4、这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。长株潭一体化的实施，极大地推动了目前城市边缘地带商业的空间扩张和成熟，在未来城际间交通及市政建设逐步升级完善的情况下，城市群的综合效应会逐步显现，长沙市的商业辐射力将大大增加，外来人口的消费必将推动城市商业的发展提升。2商业体系规划商业体系规划长沙市商业体系结构为：1个市级商业中心即：五一广场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心；10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30个社区
5、级商业中心；5个重点镇商业中心；5个一般镇商业中心。商业理念商业理念倡导全新的Fusion生活理念，注重年轻、时尚、贵族式体验消费式概念迎合得天独厚（地铁、江景、过江隧道）的利导优势，打造独特商业符合市场的同时，注重项目或区域的差异化商业定位商业定位不拘泥于周边，面向长沙全市消费者不拘泥于周边，面向长沙全市消费者周边周边环境环境与人与人群群目标人群分析目标人群分析星城星城文化文化长沙聚集数量庞大的白领，她们追求品味，思想前卫，懂得享受，虽能接受新事物，但缺乏离经判道的精神。独具一格的星城文化，古老又现代，传统又时尚，是“名仕才情”与“都市商业”的结合，具有开发而又自成一统的独特风格。长沙女人通
6、常比较讲究品相，讲究生活情调，并非她们刻意，而是小情小调已经融入她们的血液目标人群分析目标人群分析22-35岁为主的时尚女性岁为主的时尚女性目标人群分析目标人群分析项目定位项目定位项目定位项目定位引进时下大热的、充满设计感的、极具市场震撼力的先锋潮头品牌作为品牌架构的亮点。挑选深受当今时尚女性追捧的、风格鲜明的品牌作为品牌架构的灵魂。潮头：前卫核心：性感时尚享乐：全方位快乐B1F 特色集市特色集市1 F 摩登精品摩登精品2 F 流行服饰流行服饰3 F 休闲服饰、运动、男性世界休闲服饰、运动、男性世界4 F 运动生活天地、儿童世界运动生活天地、儿童世界5 F 与美食广场、舒适堡健身中心与美食广场
7、、舒适堡健身中心 业态构成 业态分布精品超市休闲饮品（甜品、冰激凌、泡芙）屈臣氏万宁综合店面包烘焙 B1F超市：超市：精品超市音像：音像：天鼎音像 餐饮：餐饮：味千拉面 永和大王 仙踪林 比萨站 广良与 古丸今来 豆果子 裕恒食品 每日新鲜 好多客 贝尔多爸爸的泡芙功茶礼品礼品 嗜好：嗜好：福驰欢乐屋 水琉璃 保健用品：保健用品：傲胜健康焦点服务服务 便利店：便利店：柯达快速冲印真色彩店业态分布活动广场咖啡高档化妆品（莎莎、卓悦）黄金珠宝饰品高档车展体验馆1F 眼镜眼镜：希曼明镜、现代观点 、玛贝甭 麦凯塞、思沃琪 JEAN PAUL 女装女装： GUESS NOVO Concept 路逸沙.
8、美 kookai fornarina 娜芙 慕诗艾格BYTHREE Tango 酷拉拉 拉夏贝尔 Le tutu咖啡厅咖啡厅/餐厅餐厅：星巴克 面包新语 哈根达斯 COAST 休闲服饰休闲服饰：CHEVIGNON、艾狮 化妆用品化妆用品： 丝芙兰、屈臣式、欧美药妆 男装男装：卡特彼勒 赛.德其尼 皮鞋皮鞋：真美诗 礼品礼品：名线主题：潮尚世界馆业态分布眼镜饰品居家饰品休闲服饰儿童用品、男女内衣该区域铺位分割定位女性服饰、部分区域穿插女鞋包o2Fo女装：女装：o 密雅 放肆 奥莉 Udb VERO MODA ItsumiDOSAKA、 和平天使 COZZI a02 三文治、碧爱钡、诗凡诗、 SP
9、ACE24、赛乐 、OXWIL XRAY Star o休闲服饰：休闲服饰：优衣库 奥索比诗 bods.bodynits、洛卡小镇 、麦杰o内衣内衣：奔趣o皮鞋：皮鞋：思嘉图 o家居用品家居用品：澳西奴 o儿童用品：儿童用品：博士蛙 儿童摄影 主题：国际名媛馆2F女装：女装： 密雅 放肆 奥莉 Udb VERO MODA ItsumiDOSAKA、 和平天使 COZZI a02 三文治、碧爱钡、诗凡诗、 SPACE24、赛乐 、OXWIL XRAY Star 休闲服饰：休闲服饰：优衣库 奥索比诗 bods.bodynits、洛卡小镇 、麦杰内衣内衣：奔趣皮鞋：皮鞋：思嘉图 家居用品家居用品：澳西
10、奴 儿童用品：儿童用品：博士蛙 儿童摄影 品牌特征业态分布运动服饰数码精品专区该区域铺位分割该区域铺位分割定位男性服饰、皮具主题：国际流行精品3F运动服饰运动服饰：运动100男男 装装： 苏格兰飞人 、马克.华菲 、Jack&Jones、雷伯斯特、万祺凯易 大仓.雷迪、艾姆缔、蓝豹、梵尚 、洋服青山、法狐、博格西尼、WEST 路易柏高皮皮 具具：TOUCH、千科 数数 码码： 数码空间特色餐饮：特色餐饮：金牛角王、咖啡之翼、名典、绿茵阁、米萝 品牌特征业态分布精美火锅特色小吃主题中餐异国料理美食广场主题：食通天4F主题餐饮主题餐饮：美食广场（食通天）特色餐饮特色餐饮： COCA 异国料理异国料
11、理：雷亚尔巴西烧烤 蕉叶咖喱屋 中式餐饮中式餐饮：小式精美火锅 品牌特征业态分布美容SPA美容美发休闲书吧阅读茶吧运动健身主题：美容健身 5F 书书 店：店：季风书园 、轻式阅读书吧 美容美发：美容美发：美容美体SPA护理中心、蒂樊尼造型设计 运动健身：运动健身：舒适堡健身美容中心 商务会所：商务会所：洽谈商务私密使用品牌特征长沙商业地产存在的问题长沙商业地产存在的问题1.长沙市商业地产项目开发还比较盲目长沙市商业地产项目开发还比较盲目除了少有的几家比较有商业地产经验的内陆和香港开发商以外，大多数开发商（特别是湖南本土房产公司）出于自身利益的需要，打着政府的旗号搞大型商业网点建设，盲目追求新的
12、投资盈利模式，但由于缺乏市场论证和考究，导致建设开发盲目无序。目前，长沙商业地产项目普遍采取“先开发后招商”的方式，最终造成“项目无用”的现状，引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，这也是近年来商铺空置率急升的一个重要原因。2.商业运营模式存在着缺陷商业运营模式存在着缺陷目前长沙商业地产大多采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”的短期操作模式，这种模式已经暴露了许多问题，比如各租户只重视自家营业面积内的形象，项目整体推广不足、业态调整与品类调整引发纠纷等，结果导致停止营业。另外，长沙有的商业项目开发商流行返租。但在长沙商业地产市场环境不太成熟，风险相对较高的情况下，返租不
13、能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，同时开发商的信誉收到极大的伤害。3.忽视后续经营，导致的后续经营管理失控忽视后续经营，导致的后续经营管理失控很多地产开发商只注重前期开发，项目建成后不考虑能否经营、是否适合经营等问题，结果导致了很多投资人和经营者套牢。即使有的开发商考虑后续经营问题，成立了自己的经营管理公司或聘请专业运营公司协助，但由于一些客观原因，开发商已经丧失了对项目的专业、整体控制能力，导致后续经营难以为继。4.商业地产融资渠道单一化。商业地产融资渠道单一化。目前长沙市商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低，商业地产融资渠道比较单一，面对国家宏观政策不断的调控，金融政策的进一步紧缩，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。问题诊断问题诊断 THANK YOU
