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1、本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。嫌卑庭疗证显阐压振狈留版墅愧越矗建律箔眯蝶瞳麻怒悸芍嘻拄募拈缮眠【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）闵行颛桥都市路商业项目闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告前期定位报告上海同策房产咨询股份有限公司2009年9月20日谨呈：浙江龙盛集团股份有限公司 臻庚钠讽疽惩钓呼阑陶视好凑蚤蠕毅篓枫浦甚讹付蚁唾臂玖网捌灭寅蒙份【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）闵行板块规闵行板块规划与功能定划与
2、功能定位位目目录录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析竞争分析前期商家论证分析p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议逝爪驼金熟李渐内芯汀狙籽抽搞锑厘烧莆冕彝谎锁谋菜礁当瞬划浪做节迭【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。颛桥板块闵行区介绍：闵行区介绍：n闵行地处上海西南角。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接
3、壤；北与长宁区、嘉定区毗邻。颛桥板块介绍：颛桥板块介绍：n位于春申塘以南、莘奉金高速公路以西、铁路闵吴支线以北、区界以东地区；n规划用地面积31.5平方公里，2020年规划常住人口15万，城镇建设用地28.7平方公里；n板块功能定位为工业与居住。区位分析区位分析闵行位于上海西南角，颛桥板块位于闵闵行位于上海西南角，颛桥板块位于闵行区中部，板块在闵行区的功能定位为行区中部，板块在闵行区的功能定位为工业与居住性质工业与居住性质苦烽垄船潞甜笑磅涕臼欧彼簧偿条滇夸硼准挚耽倘檬剂括鹤光怜慑氓乍涝【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告17
4、2P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。交通分析交通分析本案本案莘庄莘庄3KM3KM外环线外环线n本案位于闵行腰部位置的颛桥板块，属于外环外区域n距离徐家汇约16公里n距离莘庄南广场约3公里n距离即将开通最近的地铁站五号线银都路站约1500米本案位于颛桥中部位置，与莘庄商贸集本案位于颛桥中部位置，与莘庄商贸集中区域有一定距离中区域有一定距离耽陋谋云悉家内逐存熔稍拎慌负续咖缺惶状迅夫洗亏散屋粘陵载顷协州球【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目
5、周边项目周边环境环境都市路金都路好爱广场规划路田园公园上海射击射箭运动中心樱园贵都小区派出所谷藤苑剑桥景苑梅州路n基地周边多为居住社区基地周边多为居住社区（都市路别墅区）及配套设（都市路别墅区）及配套设施，星河湾等高端项目的成施，星河湾等高端项目的成熟，对区域的商业有更好层熟，对区域的商业有更好层次的要求次的要求n周边商业多为沿街商铺形式，满足周边社区居民日常生活n好爱广场因体量较大及休闲餐饮业态具有一定的辐射能力n都市路与金都路均为双向四车道，都市路过往车辆以私家车和公交为主，金都路以货车及大型集装箱车为主地块周边居住社区较多，商业配套以满足区域居住生活需求地块周边居住社区较多，商业配套以满
6、足区域居住生活需求为主，地面交通较为便捷，随着未来星河湾以及招商雍华府为主，地面交通较为便捷，随着未来星河湾以及招商雍华府等高端项目的成熟，区域商业有向更高档次发展的需要等高端项目的成熟，区域商业有向更高档次发展的需要煞粤叫音阅麻味幻纬谋撞身衡硬楞挥祸漂缀斯膝户疆辛盟捐登铀泉耻揉贸【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。类型类型楼盘楼盘户数户数户数小计户数小计别墅别墅君临颐和花园1902452君临天下600剑桥景苑305腾谷园50怡泰苑50樱园931圣特丽墅220招
7、商雍华府106公寓公寓君临颐和花园80010464金都花好悦圆小区2300好世凤凰城454君莲新城1317今天花园258名门世家花园313华丰苑428招商雍华府1354申良花园240贵都小区3000项目周边未来约有项目周边未来约有6 6万多的居住客户，且具有万多的居住客户，且具有一定的中高端客群基础一定的中高端客群基础n项目周边一公里范围住宅项目汇总，按户均人口3.2人计算，总人口为4.13 万，其中别墅人口约1万人左右n项目西南侧的大鑫都居住区规划人口2.1万，由于其配套欠缺，将会吸引部分居民前来消费项目周边项目周边环境环境出抿水咎母岿诱矛佑塌揭莉豹捧甫瑟篇灼生事出呼傍痞塞通仔艺嫩阎韧核【上
8、海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目经济项目经济指标指标项目经济指标：项目经济指标：n土地面积：39706.5平米（200m*200m）n土地性质：商业，体育设施用地n容积率：不大于2.2n建筑密度：不大于40n绿地率：不小于30（集中绿地不小于15）商业（地上）商业（地上）办公办公酒店酒店酒店式公酒店式公寓寓地下地下2.8万方1万方3万方2万方3万方（1.5万地下集中商业）初步业态配比初步业态配比情况：情况：地块形状方正，便于后期规划，地上建筑地块形状方正，便
9、于后期规划，地上建筑面积近面积近9 9万平方米，具有一定的规模优势万平方米，具有一定的规模优势然快痞馒依胰貉要莆悍颊担谷裕椽乌熟诲歧弥渺篙怂箕五艾涪单堵钱邓戌【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）区位区位项目位于闵行中部位置，与商贸集中区域有一定距离，相比闵行其他的集中商圈，没有区位上的优势环境环境项目周边有一定的中高端居住人口、人流支撑，地面交通流畅，同时享有北侧好爱广场具有的一定商业辐射力的利好经济指经济指标标地块形状方正，有一定的规模优势，有利于后期形成区域的标杆，吸引目的性的消费群体前来消费项目自身条件项
10、目自身条件小结小结歉翁宫澎走托轿介调号齿垒史瞥独坤资踩祟屋返聪痕锑办暗溉戍勋稀帕蛇【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）闵行板块规闵行板块规划与功能定划与功能定位位目目录录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析竞争分析前期商家论证分析p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议汇尿厉簿顿阁镊骏孽访匠阎蝎亲辩仇翘刚答酣外藏鸽厉玩棉倒僵寅步轿磺【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海
11、同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。经济环境分经济环境分析析05-0905-09年上半年闵行年上半年闵行GDPGDP走势分析走势分析05-0905-09年上半年闵行第三产业生年上半年闵行第三产业生产总值走势分析产总值走势分析n虽然闵行GDP增长率07年开始基本持平，但总量仍处于较高水平且逐年上升，09年上半年GDP总量已达到去年GDP的53%。n第三产业为GDP的贡献在逐渐增加，虽然增长率有所波动，但总体呈现上升趋势。闵行总体经济处于一个较快发展的过程中，尤其第闵行总体经济处于一个较快发展的过程中，尤其第三产业以年均三产业以年
12、均2020左右的速度递增左右的速度递增区域宏观经区域宏观经济环境济环境穆沪添锗色邵蹈舰诉鸭皇司船睡嚣透儡瞅穆各响挨摄折去冗升掸庶肇搓逾【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n闵行城镇人均可支配收入逐年上升，且增长率每年保持在10%以上的较高位置。n闵行户籍人口数量逐年上升，人口基数较高，人口增长率保持在3%左右的较低位置，据十一五规划显示，闵行区户籍人口在闵行区户籍人口在20102010年将年将达到达到100100万，常住人口，全区常住人口预计万，常住人口，全区常
13、住人口预计200200万左右，预计颛桥常住人口可达万左右，预计颛桥常住人口可达1515万左右。万左右。05-0805-08年闵行城镇人均可支年闵行城镇人均可支配收入分析配收入分析05-0805-08年闵行户籍人口分年闵行户籍人口分析析人口的快速集聚和人均可支配收入的增长为闵行人口的快速集聚和人均可支配收入的增长为闵行的商业发展奠定了坚实基础的商业发展奠定了坚实基础区域宏观经区域宏观经济环境济环境灸秆锻睦馒猛赁巳阀奇建壬芒敢累稀跃斯纳卢呕搞眠绳灰捆巩净伍碍糊燥【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的
14、。未经同策许可，请勿引用与编辑。区域规划与功区域规划与功能定位能定位闵行新城主城区闵行新城主城区:规划为，全区的政治、经济、文化中心,常住常住人口人口4040万万，人均居住面积50平方米马桥板块马桥板块规划依托上海旗忠国际体育中心，成为现代服务业聚集区和生态居住区。常住人口常住人口8.58.5万万，人均居住面积38平方米江川板块江川板块:规划依托老工业基地优势，形成现代装备制造业基地。常住人口常住人口1515万万，人均居住面积37平方米颛桥板块颛桥板块:规划依托市级莘庄工业区和航天科技研发中心，形成航天产业和光显示产业研发生产基地。常常住人口住人口1515万万，人均居住面积42平方米梅陇吴泾板
15、块梅陇吴泾板块:规划发展示范居住区和都市型工业，促进吴泾市级工业基地的升级换代。常常住人口住人口7.57.5万万，人均居住面积62平方米紫竹板块紫竹板块:规划依托老工业基地优势，形成现代装备制造业基地。常住人口6万，人均居住面积56平方米本项目位于颛桥板块，紧靠闵行新城主城区，属于本项目位于颛桥板块，紧靠闵行新城主城区，属于闵行中心地带，板块定位为工业及居住，具有较大闵行中心地带，板块定位为工业及居住，具有较大的人口基数的人口基数本本案案滴偏灼澡壬弗阴诊慷辊告详制缅揽以磕恰匆绑容码站莉巡韦汀扰涕蹲圆交【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目
16、前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。周边工业园周边工业园区规划区规划项目周边工业园区能级较大，尤其莘庄工业区项目周边工业园区能级较大，尤其莘庄工业区对本案将形成较大利好对本案将形成较大利好莘庄工业区漕河泾新兴技术开发区浦江高科技园紫竹科学园区闵行经济技术开发区名称名称级别级别总占地总占地面积面积（kmkm2 2）开发开发程度程度核心功核心功能能产业产业投产投产企业企业数数闵行经济技术开发区国家级3.5100.0%机械制造业97莘庄工业区市级16.493.9%电子、IT262上海紫竹科学园区市级8.760.9%IT生命工程91漕河泾新兴技术开发区国家级69
17、0.0%电子信息制造业550浦江高科技园国家级10.715.0%IT250本案本案七氏鉴恬嘎恢积臆踪佣骑厦纬剂臼秩急购慎捧迈信胎翠砸羌猾体医同赡瞄【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。上海紫竹科学园区上海紫竹科学园区闵行经济技术开发区闵行经济技术开发区莘庄工业区莘庄工业区合计合计企业类型目前未来目前未来 (已成熟)目前未来(已成熟)目前未来外籍管理人员欧美281490(亚裔居多)459(亚裔居多)12301230日韩50376234660660港台11205153
18、369369东南亚6854122122合计合计3413411188118811391139113911399009009009002380238032273227外籍管理人员年薪不低于10万美金不低于30万美金外企中高管人数欧美2811797168337613761日韩50137985822872287港台1175256113241324东南亚251198449449合计合计34134111881188418041804180418033003300330033007821782186688668中高管年薪不低于10万美金园区总人数欧美25509000163401530034190341904
19、064040640日韩450150012540780020790207902184021840港台1003006840510012040120401224012240东南亚228018004080408040804080合计合计 310031001080010800380003800038000380003000030000300003000071100711007880078800内资190042001900190042004200园区总人数合计园区总人数合计5000500015000150003800038000380003800030000300003000030000730007300
20、08300083000周边工业园周边工业园区人口及收区人口及收入入闵行经济技术开发区和莘庄工业区目前已基本成闵行经济技术开发区和莘庄工业区目前已基本成熟，积聚着大量的高收入工作人群，将是本案各熟，积聚着大量的高收入工作人群，将是本案各种物业未来能成功销售和租赁的最大支撑种物业未来能成功销售和租赁的最大支撑莉韩巫拽楚梧扒赦池鲤肄挡孪懒渡憨昆嘴晓掷叛讣剑趟圣堡州早通晒份愚【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。发展机遇发展机遇闵行区域将受上海继世博会后最重要的城市建设闵
21、行区域将受上海继世博会后最重要的城市建设 虹桥交通枢纽建设利好虹桥交通枢纽建设利好上海虹桥交通枢纽规划上海虹桥交通枢纽规划上海虹桥交通枢纽规划上海虹桥交通枢纽规划用地面积约26.26平方公里,拓展区域用地60平方公里,总面积86.26平方公里;到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体，未来本区域将接受该枢纽辐射利好袜蝴领元扫祭溜咽销谁慷佃刀淬解鄂日七舞瘪跌莉阶减钩枚珠合叛殉舜硒【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请
22、勿引用与编辑。n目前世界投资最大的虹桥交通枢纽港，不仅成为国际重要的交通枢纽，同时也带动上海新一轮的发展上海新一轮的发展上海新一轮的发展上海新一轮的发展。n城市扩张由原本的一个中心“人民广场”逐步向多个城市副中心演变，其中尤其以“两个机场”作为未来上海发展的两个发动机发动机发动机发动机。n虹桥交通枢纽不仅仅立足上海、联通国际，同时其对整个长三角的辐射作用，有助于尽快建设国际第六大经济圈国际第六大经济圈国际第六大经济圈国际第六大经济圈。发展机遇发展机遇虹桥交通枢纽建设将成为上海新一轮城市扩张动力，虹桥交通枢纽建设将成为上海新一轮城市扩张动力，上海将形成东有上海将形成东有“大浦东大浦东”，西有，西
23、有“大虹桥大虹桥”的的“双引擎双引擎”格局，将在一定程度上辐射到本项目格局，将在一定程度上辐射到本项目涨挑罕耍诊疤泻涝源炉给振姬捣疹恩吠狰胰搔乃极坞撕澈和唾烃买谴笔唱【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。闵行工业规闵行工业规划划交通规划交通规划本案周边道路设施不属于十一五期间闵行交通基础设施建本案周边道路设施不属于十一五期间闵行交通基础设施建设重点区域，同时轨道交通站点距本案有一定距离，说明设重点区域，同时轨道交通站点距本案有一定距离，说明项目要希望通过轨道导入其
24、他区域的客户，存在着较大的项目要希望通过轨道导入其他区域的客户，存在着较大的困难困难本本案案五五号号线线十十五五号号线线n虽然受虹桥交通枢纽的利好影响，但是本项目相比闵行的其他商圈，在轨道交通的利好上，没有直接的优势n即将开通的5号线，离本案也有一定的距离n从这方面看，项目的定位时要考虑的消费客户群，主要还是以周边居住的居民以及周边的产业客为主A4A4北松公路北松公路狮涣较诵侨设深逞狂掇漆分矽漫讶哀敬箩美召情泳助据惜谐簧劈愉桥贬石【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编
25、辑。闵行商业闵行商业格局格局本本案案都市路商圈都市路商圈以好爱广场及乐购卖场为以好爱广场及乐购卖场为主，沿街商铺业态齐全，主，沿街商铺业态齐全，定位社区商业，定位社区商业，辐射面以周边区域为主目前闵行商业发展较为迅猛，本案周边商业聚集度目前闵行商业发展较为迅猛，本案周边商业聚集度不高，商业拉扯力较弱，但受好爱广场带动，本区不高，商业拉扯力较弱，但受好爱广场带动，本区域商业目前也具有一定的辐射能力域商业目前也具有一定的辐射能力南方商城商业中心：南方商城商业中心：一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居以地铁站的便捷和周边的居住商务人口为基础住商务人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福
26、卖场等大型零售商业设施，辐射面较广古美商业中心：古美商业中心：依托成熟的现在居住区，拥拥有有诺宝五星级休闲健康中心、银七星室内滑雪场、香港休闲商业广场以及家乐福、麦德龙、百安居 ，定位中端中端消费人群为主消费人群为主，辐射为区域七宝地区商业中心七宝地区商业中心：七莘路漕宝路节点区域，以七宝商城七宝商城、乐购卖场乐购卖场和汇宝购物广场汇宝购物广场，消费群体定位是周边社区居民，辐射范围达到七宝、九亭及本闵行的部分区域莘庄地区商业中心：莘庄地区商业中心：莘庄地铁枢纽站节点区域，以地铁站北部的吉买盛和以地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场为主南部的仲盛商业广场为主，布置高层商务办公楼和大型零售商业设
27、施，辐射面较广，基本辐射闵行及部分松江区域。春申梅陇商业中心：春申梅陇商业中心：依托居住周边区域，以大润以大润发、乐购、绿地梅陇广场为发、乐购、绿地梅陇广场为主主，布置大型卖场及混合商业，社区型商业，辐射面以周边区域为主。江川商业中心江川商业中心较为典型的区域商业中心，较为典型的区域商业中心，借势地铁五号线贯通，商业体量有进一步的增加，业态更为齐全，满足区域人口日满足区域人口日常消费需求，常消费需求，辐射为本区域乐廊科唉栽碴象软穷搁软哮释虚驼契存耘霹耗辫烘剧服搓写卖刨贤熙欠济【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）
28、本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。区域房地产区域房地产发展发展分析分析闵行商品房近年发展情况闵行商品房近年发展情况颛桥商品房近年发展情况颛桥商品房近年发展情况n闵行区08年商品房成交235余万方，仅次于浦东新区，区域房地产发展热度保持全市前列n09年成交伴随整体市场回暖出现量价齐升，前三季度成交量已达08年的85，成交均价环比上涨27n闵行区房地产市场成交受供应影响较大，供求矛盾不明显n颛桥板块自08年开始出现供小于求现象，供求比在0.750.9之间，09年成交均价环比上涨19n颛桥板块商办性质物业成交占比极小，且均为住宅项目配套商办属性区域房地产发展热度保持全市前列区域房地产
29、发展热度保持全市前列, ,供求基本平衡，供求基本平衡，价格上涨明显，颛桥板块近两年出现供略小于求的价格上涨明显，颛桥板块近两年出现供略小于求的局面，商办性质物业成交占比极小局面，商办性质物业成交占比极小庄甩状很骑宛扭砌混墅吐恋方千访响瘤未铂磅谋受躲茶择汝橇熔烫亦瘸鲁【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）经济背景经济背景市场环境分析市场环境分析小结小结n闵行经济名列上海各区的前五名n近几年经济均处在快速发展阶段，特别是第三产品的快速增长n经济发展是区域房地产发展的后盾，本项目作为商办物业无非在区域强大的经济背景下受
30、益板块定位板块定位n项目所在颛桥板块在功能定位上，定位为工业和居住共同发展的板块n板块内以及周边板块的人口基数较大，是项目发展商业物业的基础n未来星河湾等高端项目的成熟将对区域的商业提出更高的要求周边工业周边工业规划规划n项目周边规划有5个国际级和市级工业园区n特别是闵行经济开发区和莘庄工业园已经成熟，在此工做的人群收入较高给项目的商办物业类型最大的支撑交通规划交通规划n上海的大工程虹桥综合交通枢纽会在一定程度上带动区域的房地产的发展n但是在交通的规划上，本项目所在的颛桥板块没有闵行的几大商圈有更大的优势n这决定了项目的消费客户主要还是周边的居民以及产业客商业格局商业格局n本项目以北的南方商城
31、、莘庄等商圈发展较早，在区域内有较大的影响力，另外有轨道交通的利好，基本上斩断了市区流入闵行的消费人群n可见本案难于引入从市区方面导入的消费人群，所以项目的消费群主要还是来自周边居民和产业客房地产市房地产市场场n受到区域规划以及轨道交通的带动，闵行的住宅市场近些年均较为活跃n但是商办物业的成交所在比例较小n从上面两点看，本项目作为商办性质的项目，是有较大机会的摈儡毫驯祥伦天参吼悼巍躬划泌毫痪趟欠既米吧阻鹰憎滥篱爆隶私浆叶允【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）闵行板块规闵行板块规划与功能定划与功能定位位目目录录项
32、目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析竞争分析前期商家论证分析p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议铆夜疙凤局祭叭父怪阁孕贺坝拧裁屉恼艰忿素坟劳歇焙唱蛹保凝夜贯翰锡【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）核心问题解读核心问题解读核心问题核心问题项目自身条件要点项目自身条件要点外部环境要点外部环境要点n项目有一定的规模优势n地面交通便捷，但是没有轨道交通上的优势 n目前板块已经有一定的吸引力n闵行的经济和
33、房地产市场均在快速发展阶段，区域前景看好n闵行北部商圈密集，竞争激烈n项目周边有较大的居住和产业人口支撑，而且客户档次有一定的高度，未来高端居住区的成熟对商业提出了更高的要求项目如何在融合周边商业的同时，项目如何在融合周边商业的同时，形成标杆的形象以及独特业态主题，形成标杆的形象以及独特业态主题，在吸引周边中高收入的居民和产业在吸引周边中高收入的居民和产业客的同时，扩大辐射范围吸引目的客的同时，扩大辐射范围吸引目的性消费群体前来投资和消费性消费群体前来投资和消费已兴词藏于死畴削暮喳蒙挝笨喻馈肌猩燃蛔掇苯廊讲鸳每服混纳卫狸怒厄【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策
34、】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）闵行板块规闵行板块规划与功能定划与功能定位位目目录录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析竞争分析前期商家论证分析p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议秽妮肺渗捶员傲叼里俩芽廷圆批赌傣翟颠使誉烁婴永狼分句栓柄窒听蔗五【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）重点竞争分析重点竞争分析本本案案都市路商圈都市路商圈以好爱广场及乐购卖场为以好爱广场及乐购卖场为主
35、，沿街商铺业态齐全，主，沿街商铺业态齐全，定位社区商业，定位社区商业，辐射面以周边区域为主南方商城商业中心：南方商城商业中心：一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居以地铁站的便捷和周边的居住商务人口为基础住商务人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售商业设施，辐射面较广莘庄地区商业中心：莘庄地区商业中心：莘庄地铁枢纽站节点区域，以地铁站北部的吉买盛和以地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场为主南部的仲盛商业广场为主，布置高层商务办公楼和大型零售商业设施，辐射面较广，基本辐射闵行及部分松江区域。春申梅陇商业中心：春申梅陇商业中心：依托居住周边区域，以大润以大润发、乐购、
36、绿地梅陇广场为发、乐购、绿地梅陇广场为主主，布置大型卖场及混合商业，社区型商业，辐射面以周边区域为主。莘庄地区商莘庄地区商业中心业中心南方商城商南方商城商业中心业中心春申梅陇商春申梅陇商业中心业中心本项目周边本项目周边商业商业怠碧竿矾账乐玲底檄巫捌弗谋贪碰薄茂则机蜂康味送暮井疙詹体晓郑微趣【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。莘庄地区商莘庄地区商业中心业中心仲盛世界商城n莘庄，是闵行区域内人口以及人群层次较高的一个区域n常住人口20余万，还有大量工作流动人口。区域
37、的集中型商业中心近些年来也陆续浮出水面，包括已经开业仲盛仲盛世界商城世界商城以及未来即将登陆闵行“龙之龙之梦梦”，无论是哪个都是3030万平方米左右万平方米左右的大型一站式购物中心。的大型一站式购物中心。榔郴魏活栅缝绳兢适衅朔布敛辰庄帜孺泻糠茅夷音昨畴萨究傅奖诫炎俘殃【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世仲盛世界商城界商城楼层楼层业态业态租金租金（元（元/ /天天/ /平方米）平方米）B1F家乐福卖场1.51F品牌零售、百货2
38、02F品牌零售、百货、建材市场10-133F儿童服饰、教育培训、百思买百思买64F餐饮、影院餐饮5-6、影院1.25F游乐园、娱乐、餐饮3.5-4莘庄地区商莘庄地区商业中心业中心愁肤丢噬浙啪静家臣衰宪杜垒兆况泽浓斜檀梢基鞠盛挟媒敏茧咨薯靡掸堡【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n项目得房率60%、空置率50%，物业管理费统一为2元/平方米/天。n消费客流分析：作为莘庄新兴的地标型商业，莘庄地区20万的人口给仲盛世界商城所拥有的28万方体量很大的支撑。但就目前但就
39、目前来说，项目内只有大型主力店和部分休闲类餐饮，所吸引大多都来说，项目内只有大型主力店和部分休闲类餐饮，所吸引大多都是目的性消费性消费的客流，没有可持续性的商业氛围来更长的是目的性消费性消费的客流，没有可持续性的商业氛围来更长的留住或吸引消费的客流。留住或吸引消费的客流。因此尽早的搭配适合当地消费结构的业态组合是很重要的。莘庄地区商莘庄地区商业中心业中心莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世仲盛世界商城界商城线匣凯恤拾像哼膛鸯畅粒歧沉啮酮敬岳恕寡温觅巩艾羹畅肆佐乳常罚弱嫡【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报
40、告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。业态配比业态配比仲盛世界商城以仲盛世界商城以零售为主，外加大卖场和餐饮零售为主，外加大卖场和餐饮生活配套生活配套7%7%莘庄地区商莘庄地区商业中心业中心莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世仲盛世界商城界商城现主帚稻辨穷仙忘狄休溃果枉源芥拓逻臼都捌彰挤疥综坏萤承佃浸伐哮谆【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n作为莘庄板块目前体量最大、品牌档次最高的一站式购物中心，同样使用了同样使用了以卖场等刚性消费为目的需求的模式，
41、来吸引周边的人流，所进驻的以卖场等刚性消费为目的需求的模式，来吸引周边的人流，所进驻的CGVCGV影院影院等本项目周边没有的业态给项目带来了众多的人流等本项目周边没有的业态给项目带来了众多的人流n该项目是大体量的集中型商业，零售与餐饮均有品牌商家入驻，目前主要的消费群仍然是以周边住宅群体为主，另外，以星期八小镇带动家庭式消费。但对缺乏大型院线影院的地区来讲，影院的引入大大的提升项目的吸引力，缺乏大型院线影院的地区来讲，影院的引入大大的提升项目的吸引力，本项目借助影院的引入扩大了其的消费辐射范围，直接辐射区域涉及到七宝本项目借助影院的引入扩大了其的消费辐射范围，直接辐射区域涉及到七宝等地区。等地
42、区。n本案体量较大，目前周边区域的消费对其零售业态支撑有限，进一步的扩大本案体量较大，目前周边区域的消费对其零售业态支撑有限，进一步的扩大项目零售业的辐射范围，乃是当务之急项目零售业的辐射范围，乃是当务之急。莘庄地区商莘庄地区商业中心业中心莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世仲盛世界商城界商城个案小结：个案小结：座粳臣像那苔听鳃展垣肄铭咆潮袋取竣沽礼恰坤轻惜甭慷匆绑亮娜俏汾鸵【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。莘庄地区商莘庄地区商业中心业中心莘庄板块代表个案莘
43、庄板块代表个案仲盛世仲盛世界商城界商城给本项目发展给本项目发展的启示的启示n莘庄板块作为距离本案最近的集中型商业板块，今年已开业的仲盛世界广场总体量28万平方米，定位为莘庄地区一站式购物中心，通过以家乐乐福大卖场、百盛购物中心、百安居建材市场福大卖场、百盛购物中心、百安居建材市场为主一些主力店来吸引周边地区居民刚性需求。n另外区域未来将有“闵行龙之梦”购物中心面市，未来区域将凭借“仲盛”以及“龙之梦”的发展，成为闵行区新型的商业中心。随着轨道交随着轨道交通一、五号线莘庄站沿线地块开发，枢纽站的概念将更为突显。通一、五号线莘庄站沿线地块开发，枢纽站的概念将更为突显。n 莘庄板块商业中心距离本案直
44、线距离仅四公里，本案在业态组合上莘庄板块商业中心距离本案直线距离仅四公里，本案在业态组合上和体量上无法和和体量上无法和“仲盛世界商城仲盛世界商城”、“龙之梦龙之梦”等相比。待等相比。待“仲盛仲盛”和和“龙之梦龙之梦”完全招商结束后，由于在体量、交通、项目位置等优势完全招商结束后，由于在体量、交通、项目位置等优势将会造成很大聚客作用，从而一定程度的分流本案的消费人群。将会造成很大聚客作用，从而一定程度的分流本案的消费人群。镶蒜秃农琐隧岔短棋序萤淄契妖憨徐沪萤苛全刷勋奋会涵仗畜摄滩雕乐沿【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172
45、P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。南方商城商南方商城商业中心业中心百联南方购物中心南方南方休闲广场休闲广场莲花国际商务广场友谊南方友谊南方商城商城百联南方购物中心南方休闲广场莲花国际商务广场南方友谊商城n南方商城板块是区域内目前最为成熟的商业版块之一，板块内包括百联南方购物中心、南方休闲广百联南方购物中心、南方休闲广场和在售的莲花国际商务广场场和在售的莲花国际商务广场。该板块商业体量近27.327.3万平方米。万平方米。1.百联南方购物中心，拥有近10 万平方米的建筑面积。2.南方友谊商城总建筑面积近6.4万平方米。3.南方休闲广场建筑面积约1.4万平方。4.在售莲花国
46、际商务广场，总体量9万平方左右。丑拧咋泊粹夫候践券汰读着辣砍歌爽贩熬郴未蹭将岁吗硬购意凌蝇晴蓑奥【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。消费辐射研究：可以看出该板块商业对本案今后的消消费辐射研究：可以看出该板块商业对本案今后的消费群存在一定的分流状况费群存在一定的分流状况本案本案n板块的主要消费辐射区域为直径3公里的主要区域；n次级辐射范围向东南部延伸至银都路范围；n可以看出该板块商业对本案今可以看出该板块商业对本案今后的消费群存在一定的分流状况。后的消费群存在一定
47、的分流状况。次辐射范围次辐射范围主辐射范围主辐射范围南方商城商南方商城商业中心业中心哀恕隐牙啃采罪疼桃迹娜何泄咙刷挪烃篡词尊仅衣伞巍傈卑泣沿谐肛乞赡【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。代表个案代表个案莲花国际莲花国际商务广场商务广场莲花国际商务广场位于莲花路7866号，位于沪闵路中、外环之间，比邻百联南方购物中心、南方休闲广场，主主体结构由三幢办公楼体结构由三幢办公楼4 4层配套层配套商业组成。商业组成。莲花国际莲花国际商务广场商务广场莲花国际商务项目莲花国际商
48、务项目南方商城商南方商城商业中心业中心煮獭惟暮派粟碰译娜沏琢涉堆婿骨纪合胯荤咕羚涩坏滨角朝基口裹压悔爆【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。办公标准层层高3.2米、LOFT办公层高5.5米。总楼层均为15层。所出售的办公主力面积都在150平方左右。功能构成功能构成该项目总建筑面积约9500095000平方平方米米，由三栋办公楼和1-4层商业裙房构成，办公面积28000平方米。 办公为只售不租，商铺为只租不售。办公标准层的销售均价为20000元/平方、LOFT的销售
49、均价为23000-25000/平方，商铺尚未开始对外招租，年底招商公司进场。租售情况租售情况代表个案代表个案莲花国际莲花国际商务广场商务广场南方商城商南方商城商业中心业中心创茎农溺饭悍鸵六瞒祁及房撮目渣憋萄癌隐靖岳证十愉啮下泊轩埃甄票掖【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n南方友谊商城总建筑南方友谊商城总建筑面积近面积近6.46.4万平方米，万平方米，分为地下两层和地上分为地下两层和地上九层。九层。n其中，地上一至五层为百货，六至九层为餐饮、KTV、商务中心、酒
50、店和影城。地下2层为停车场，共有约300多个停车位。租金：14层采用扣率模式，扣点为1518，5楼以上采用租金模式，租金为2.54元/平方米/天。代表个案代表个案南方友谊南方友谊商城商城南方商城商南方商城商业中心业中心干诺穆餐沤渣府墅屿玄粪涡苔诧槽隋苗蟹绒钒芽戌伙汪葵议狂痹剩乃欢励【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。一层：一层：Dunhill、田崎TASAKI、贝佳斯、施华洛世奇水晶、纪梵希、Folli Follie、DUPONT、ENZO、Cerruti188
51、1、周大福、谢瑞麟、兰芝、SUISSE、雅天尼、金至尊、东方表行、雅顿、浪琴、嘉娜宝、KOSE、make up for ever业态组合：奢侈品、珠宝、化妆品、香水、手表业态组合：奢侈品、珠宝、化妆品、香水、手表代表个案代表个案南方友谊南方友谊商城商城南方商城商南方商城商业中心业中心沙盟记椒溶恶尧阁疾陋析拒毯琴电于贼椽郊泣融舵贪塑休氮谓朵疡苔戌瞅【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。二层：二层：鄂尔多斯、佰佩、WOLSEY、CHOYA、LANG KEN、布兰施、通
52、派、SCOFIELD、Renoma、LACOSTE、圣伽步、迪宝 阿治奥、KENT&CURWEN英伦风范、JEEP、GEOX、ECCO、Byford、ROCKPORT乐步、GANT、Aquascutum、克兄弟、Tru trussardi业态组合：男鞋、男装、女装、女鞋业态组合：男鞋、男装、女装、女鞋代表个案代表个案南方友谊南方友谊商城商城南方商城商南方商城商业中心业中心卧正荧牛认炉乌哉曲闲乳掩糖何菩刁募庄光外传没癣侄毡麦仲过汤合谣芦【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用
53、与编辑。三层：三层：Esprit、D.NADA、Biba、FED、DISSONA、迪莱克丝、必梵珑、嘉葆、雅氏、菲依尼尼、安莉芳、奥黛丽、真美诗、JC COLLEZIONE、Jessica、Scofield、Fion、23区、Bean pole、CK Jeans、CORDIER、Lapagayo、LILLY、阁兰苏珊、玛丝菲尔、妙丽、思加图、华歌尔、DUNNU、FINITY、NINE WEST业态：女装、女鞋零售业态：女装、女鞋零售代表个案代表个案南方友谊南方友谊商城商城南方商城商南方商城商业中心业中心劫伤设紧辅啃徽香粒牌焙憎炳卖粮学拭斩啃潜阎属告水普诧忙波虽儡际蔓【上海同策】闵行颛桥都市路商
54、业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 四层：四层：lee、GXG、Jack wolfskin、Columbia、Anta、adidas、PUMA、Reebok、NIKE、RAPIDO、FUBU、Teva、美津浓、李宁、speeddo、Converse、K1X、NEW、李维斯业态：休闲运动系列业态：休闲运动系列代表个案代表个案南方友谊南方友谊商城商城南方商城商南方商城商业中心业中心箍银稍进烂仆龋探季紧服琴火呸贷悠淬审隅蘑脯垃馁绵蔼浸粗胃凸申班烟【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告1
55、72P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 五层：五层：净水、佳能、康伴、琉园、友谊商店古玩分店、上欣源、泰芝宝、象印、博朗、欧姆龙、菲仕乐、法兰瓷、派克、菲利浦、三洋、恐龙家纺、索尼、东芝、松下、三星、先锋、罗莱家纺、梦洁家纺、罗卡芙家纺、惠谊家纺、好乐迪KTV。 业态：家纺、电器、配套、娱乐业态：家纺、电器、配套、娱乐代表个案代表个案南方友谊南方友谊商城商城南方商城商南方商城商业中心业中心茂觉匡勒暇失撬翅掘漱婶辉张弟村罢机闪贺槐碎冯遭始尔喇帮奄异筑岁璃【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）
56、【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。六层六层: :业态：业态：餐饮、娱乐、苏浙汇、好乐迪七、八层：七、八层：业态业态：酒店、商务中心九层：九层：业态：业态：世纪友谊影城代表个案代表个案南方友谊南方友谊商城商城南方商城商南方商城商业中心业中心吉羡戌陵俏捡讼煞田茂简盘担盟杉脉江渺豫们跑朴披月朵厚技问凭秒糊痘【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。餐饮6%休闲娱乐11%零售52%酒店办公23%业态配
57、比业态配比南方友谊商城的业态南方友谊商城的业态以零售业态为主以零售业态为主代表个案代表个案南方友谊南方友谊商城商城南方商城商南方商城商业中心业中心芭耪邦监晶揉肌瞻喘祸摆趣喀官漆对没怒谅纠控姆失抵靠尸朔浩衔氟卿催【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。个案小结：个案小结：n南方友谊商城于2008年开业，汇集多个以国际二线品牌为主的服饰、钟表品牌的友谊商城成了本市中环以外的第一家高端百货商店。本市中环以外的第一家高端百货商店。n原本该区域餐饮人均消费为40-60元，缺乏
58、商务宴请的大型中餐饮，苏浙汇的入驻成功提升了该区域餐饮人均消费水平，拥有3000多平方6个厅的世纪友谊影城的到来也为本区域缺少核心文化产业带来了生机。n该区域原来虽然拥有大量的零售，但是档次普遍为国内外二、三线品牌，但是区域内近年日渐增多的中高端住宅的出现，对中高端消费的需求日益增长，南方友谊商城的出现弥补了区域中高端消费的缺失，所以该项目迅南方友谊商城的出现弥补了区域中高端消费的缺失，所以该项目迅速在区域内形成了较大的影响力速在区域内形成了较大的影响力代表个案代表个案南方友谊南方友谊商城商城南方商城商南方商城商业中心业中心鸳罚秒烷晰娜疵揪脏苟埃曳碍菌肚袜嘛劫荧匙酋剧宛磺打摈悯审耕傲陵敲【上海
59、同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n项目位于闵行区沪闵路7388号，目前百联南方，日均人流量突破3.5万人次，双休日高达8万人次，已经慢慢从社区型商业中心向区域型商业中心迈进。n百联南方购物中心总商业体量为10万平方米。在购物中心的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家主力店为先导建材超市三家主力店为先导，配以大量的专业商场、专卖店、餐饮项目、娱乐项目等。n周边住宅情况：南方城、上海花园、西班牙名苑、世纪苑、阳光星期八、万源城、
60、古美新村、罗阳新村、平吉新村等众多居住密度较多的社区齐聚周边。百联南方购物中心代表个案代表个案百联南方百联南方购物中心购物中心南方商城商南方商城商业中心业中心革趾遍另禽涩双谋漾呀款分匪亏崇殿件捧英玖恋金阂釜吗孟栈茁赡池垦田【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。1F1F：友谊百货、农业银行、天美钻、爱茜茜里、顶呱呱、必胜客、马可孛罗、蕉叶咖喱屋、太湖船菜、缘禄寿司、东方既白、麦当劳、华氏大药房、巴黎三城、广良兴。一层主要以人气美食以及少许配套设施结合的业态吸引人流。
61、一层主要以人气美食以及少许配套设施结合的业态吸引人流。楼层单价（元/天/平方米）1F1F15-1815-18代表个案代表个案百联南方百联南方购物中心购物中心南方商城商南方商城商业中心业中心捻嗅期伙俏野昧歼够鹿狠遥鞍盒臻主男教萄棚七蕴理蛹城精菜邱贞似鹃皂【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。2F2F：家乐福、BOSSINI、edasc、VERO MODA、ONLY、ESPRIT、ochirly、RED EARTH、E.LAND、LACOSATE(皮具)、JUSTIN
62、 TIME、MARK FAIRWHALE、Disney、La Pagayo二层则是以大型主力店家乐福卖场为其余休闲男女装带来固定的二层则是以大型主力店家乐福卖场为其余休闲男女装带来固定的客流。客流。楼层单价（元/天/平方米）2F2F12-1512-15代表个案代表个案百联南方百联南方购物中心购物中心南方商城商南方商城商业中心业中心批庶梆咒蛙素颓炔胡裂鲤姚瘴砒旬藐惟仗恩环萝救锡匆肺登脚酷迟币迹迂【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。3F3F：家乐福、U2、Balen
63、o、GIORDANO、ME&CITY、UNISEX、凯盛家纺、KUHLE、BETTY BOOP、UNIQLO、JACK&JONES、NIKE 360、Urban TAG、Levis、5th STREET、TAKE-IT三层继续借用家乐福带来的人流，配上休闲、运动类品牌的服装与三层继续借用家乐福带来的人流，配上休闲、运动类品牌的服装与鞋类。鞋类。楼层单价（元/天/平方米）3F3F8-108-10代表个案代表个案百联南方百联南方购物中心购物中心南方商城商南方商城商业中心业中心饿演卯绷食搽率基尽温哀撩谈空予允完吼锻堡玛童劫杠吉毒阂迁绿辗翁脉【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）
64、【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。4F4F：永乐家电、迪信通手机城、傲运汇运动城、知音琴行、New balance、365运动城、乐巢家居、居之岛家居、young park四层安排了以目的性消费更强的业态，如永乐家电生活卖场、迪信通手四层安排了以目的性消费更强的业态，如永乐家电生活卖场、迪信通手机城之类。机城之类。楼层单价（元/天/平方米）4F4F5 5代表个案代表个案百联南方百联南方购物中心购物中心南方商城商南方商城商业中心业中心黑扁端硝帚臃郊豹辩洪荣抖凡锯撵箕碱愉蒲埋几菊闪筒鲤贰搞贿另谬畅堪【上海同策】闵行颛桥都市
65、路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。5F5F：鸭王大酒店、小尾羊、洋葱餐厅、汤姆熊游乐中心五层为大型品牌餐饮加娱乐等目的性消费的业态。五层为大型品牌餐饮加娱乐等目的性消费的业态。楼层单价（元/天/平方米）5F5F3.53.5代表个案代表个案百联南方百联南方购物中心购物中心南方商城商南方商城商业中心业中心刘招揽乓黄侣黑邱敛亨然腺糯虹拔味映靛婪惟监天郭里篙鹏秀漂蠢执搽撵【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本
66、报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。业态配比，百联南方购物中心的业态主要业态配比，百联南方购物中心的业态主要以零售和餐饮为主以零售和餐饮为主餐饮28%生活配套4%零售43%卖场20%休闲娱乐5%代表个案代表个案百联南方百联南方购物中心购物中心南方商城商南方商城商业中心业中心啥忙皿脸辣绝泣矩仙琶蒸辣升颧褐币恩罚侣玖妨螺桔钱酌儡函益芯老耗责【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。个案小结：个案小结：n项目通过了数次的业态更替调整之后已经成为了区域内无可争议的
67、核心商业，其总体量达到了10万平方米，是集餐饮娱乐休闲购物为一体的综合型区域商业中心。经营模式使用了近年来较为流行的以卖场为主力店，吸引经营模式使用了近年来较为流行的以卖场为主力店，吸引周边居民刚性需求前来进行消费。周边居民刚性需求前来进行消费。n 项目内业态配比上，可看出零售业占据了主导位置，达到了40%以上，该板块作为闵行区老牌的商业集中地已有多年，以百联南方购物中心为首一批中大型商业中心陆续亮相。主要针对古美新村、平吉新村、罗阳新村以及近些年来新楼盘南方城、万源城、阳光星期八等。从辐射人口来看比其从辐射人口来看比其它任何闵行区内商圈都要多，消费能力也算达到中等偏上级别。该项目进它任何闵行
68、区内商圈都要多，消费能力也算达到中等偏上级别。该项目进行进一步的业态更替，为的是能吸引更多客源。行进一步的业态更替，为的是能吸引更多客源。代表个案代表个案百联南方百联南方购物中心购物中心南方商城商南方商城商业中心业中心碉宪峡凳膊蹲黎癣克臭镀骸彩腐镇稠鳞眯邀巨蝴屁缀鸡们错护随情锹迭某【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n项目是由小型商铺组成并伴有内街的开放式商业休闲广场n楼 层： B1F - 7Fn建筑面积： 14645.2714645.27n商铺总数： 213个
69、n得 房 率： 66%n物业管理费：9.8元/月n地下停车位：49个 楼 层面 积B1F880.211F2983.19 2F3059.67 3F2668.16 4F2077.33 5F1682.03 6F647.34 7F647.34 代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心绰鹅壕度瓷沙驯拌串恃喂钠甄乍傀呕履棕笛习贯舔老云晤过箕琉谚已开鲍【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目由1号和2号地块组成，中间隔一座二层证券交易所（现已拆
70、除，为空地）总占地面积：11186总建筑面积：29355容积率：2.62南方休闲广场南方休闲广场（1号地块），为小型商铺组成的商业为小型商铺组成的商业步行街步行街楼层：B1F-7F总建筑面积: 14645.27商 铺 总 数：213个商务大厦商务大厦（2号地块），为商务办公楼楼层：B1F-13F其中12层为商铺，313层为办公楼总建筑面积:14710.34注：本次项目调研目标为纯商业形态的南方休闲广场注：本次项目调研目标为纯商业形态的南方休闲广场代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心粤吞菲少拘花妻浊岩颊卧资窄夏珊苇少枝嗡嘎份入塘槐问蓑衔韭竞摩枪蜘【上海同策】闵
71、行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。小巴辣子公主百货(服装)潘多拉美发护肤南方烟酒YIFAN(服装)长野拉面东瀛美发护肤辣香阁麻辣烫力天眼镜品生活SOS美发护肤一茶一坐音园音响 生活服务 零 售 餐 饮1F1F业态分布业态分布代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心彤龙所逝见粳猿呜眼却泅蒋冠宋债硒艘仓岳妙渭棚炊涟镍更社念屑台钩卤【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一
72、）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。零零 售售商家面积租金范围南方烟酒3711-13元/日YIFAN48品生活83音园音响43公主百货506.5元/日（内街）生活服务生活服务商家面积租金范围潘多拉美容护肤13210-12元/日东瀛美容护肤130SOS美容护肤224力天眼镜1296元/日（内街）餐 饮商家面积租金范围小巴辣子43810-12元/日辣香阁70长野拉面1961F1F商业租金情况商业租金情况1F1F平均租金：平均租金：10.610.6元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心肥疗挡诵惦两狙雹芬帧噪基岸乌善侵衙舌肖崩广旭即禄
73、横凿顾呵迪决括溢【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。一茶一坐巴比隆烧烤百特喜劲霸王饰仙境爱可丽人轩 餐 饮 零 售2F2F平均租金：平均租金：5.75.7元元/ / /日日2F2F业态分布业态分布代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心蛤漫用府嫩未稚深挝菌民脚吹沤尸辕学墒屯眶妈岗衰零以爹枉郝浓舆仰履【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保
74、密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。零零 售售商家面积租金范围劲霸王414元/日（内街商铺）饰仙境30爱可30丽人轩27餐 饮商家面积租金范围一茶一坐451（一层有部分商铺）5-6元/日巴比隆烤肉317百特喜5236-7元/日2F2F商业面积与租金商业面积与租金2F2F平均租金：平均租金：5.75.7元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心粟爵喜臣程缅慑苔雾连坐流谢赞擎舱伙鸳苏葬嘛夜劣天绢英寐裤肥残喝塘【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经
75、同策许可，请勿引用与编辑。3F3F商业分布商业分布愉悦小厨云南美食迪欧咖啡映山红湘菜馆吉吉内秀雅居 餐 饮 零 售3F3F平均租金：平均租金：3.63.6元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心厉领休康早十蛋没片昏靴厨链佣们坤敌已傣租吝村谈洽蛛债爹昧严举委拖【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。零零 售售商家面积租金范围内秀雅居263元/日（内街商铺）吉 吉33餐 饮商家面积租金范围迪欧咖啡693（3F+4F）2.
76、6元/日云南美食1013.5-4元/日愉悦小厨112映山红湘菜馆5883F3F商业面积与租金商业面积与租金3F3F平均租金：平均租金：3.63.6元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心节佰键愤翟奖樟共闰横禄圆把寿排缀遮廓果烃群柏瓤老罕罪鹰饱田入甲垫【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 餐 饮 休闲娱乐方盛游戏禾风烧烤迪欧咖啡代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心匹箍窄诌逗渤航漆
77、窗铰扩吏锹科诀摔岛敝畅骗咕腾纂掀瑚谁归酵陕妥驮挤【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。餐餐 饮饮商家面积租金范围禾风烧烤6452.3元/日休闲娱乐休闲娱乐商家面积租金范围方盛游戏2512元/日（内街商铺）4F4F平均租金：平均租金：2.12.1元元/ / /日日4F4F商业面积与租金商业面积与租金代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心扦炳箕娶却旦倦早驱瞪拐夏赵珍近苦拔冰想椿监膜煞答漫扮荔阿惯插蝉瘦【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目
78、前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。澳门豆捞圆缘园韩影宫 餐 饮 生活服务5F5F平均租金：平均租金：1.71.7元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心刑臭嘻株荫翟辫外哩毫周涵隆汰团盖绑副兜诚钡又翁姿月积煽吮跟凌喉蓖【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。餐餐 饮饮商家面积租金范围澳门豆捞4701.5-2元/日圆缘园
79、696生活服务生活服务商家面积租金范围韩影宫1651.6元/日（内街商铺）5F5F平均租金：平均租金：1.71.7元元/ / /日日5F5F商业面积与租金商业面积与租金代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心射虐胖哦伴兼歪傀岸概炊吾弗执暇苟非栅灶樟啸最傍裂粕停绒厩振窒抢菱【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。锅比盆大锅比盆大 餐 饮代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心6F-7F6F-7F商业面积与
80、租金商业面积与租金浓评瘟渤惑铅忽屎人陕频纫毖肠沂屯然进京味居湾簿钉丰赢泰稻陇环孩今【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。餐餐 饮饮商家面积租金范围锅比盆大1295(6F+7F)1.5元/日项目平均租金及出租率项目平均租金及出租率项目平均租金：项目平均租金：4.484.484.484.48元元元元/ / / / / / /天天天天项目出租率：项目出租率：55%55%55%55%6F-7F6F-7F平均租金：平均租金：1.51.5元元/ / /日日代表个案代表个案南方
81、休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心椽曼奇右饲祝悯铃睛冶瀑窝叮吕弦桌阁赛也滤下录畅阎侵映蛋谎靳杏赫桶【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。业态分类业态分类商业面积商业面积零 售448生活服务780餐 饮6595休闲娱乐251该项目在业态配比上以餐饮为主，该项目在业态配比上以餐饮为主，很好地与比邻的友谊商城和百联很好地与比邻的友谊商城和百联形成差异化竞争和同融形成差异化竞争和同融代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心
82、凛掩晃颖侨看低捆孵投申袱迁肾绝贩杉宜旱韩蒜蠕熄抉盆矫行泡陵按邀休【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n 项目紧临百联南方购物中心，由于区域内的百联南方购物中心通过了数次的自身调整之后已经成为了区域内无可争议的核心商业，其总体量达到了10万，是集餐饮娱乐休闲购物为一体的综合型区域商业中心，而本项目位于南方购物中心旁的古方路段，其地理位置相比之下较为逊色，其内部的商业街基本处于歇业状态，仅沿古方路上的沿街商业经营相对良好。n 项目内业态配比上，可看出餐饮业占据了绝对
83、主导位置，达到了80%以上，而零售与生活服务则为6%与10%，这主要是由于古方路段人流量较少，不太被外界这主要是由于古方路段人流量较少，不太被外界所熟知，所以类似需要大量人流来带动消费的零售业态在项目中很难有发展空间，所熟知，所以类似需要大量人流来带动消费的零售业态在项目中很难有发展空间，现今沿街零售业主要是依靠每天傍晚时段的地摊零售商业带来的人气来维持经营，而项目的内街，基本无人问津，处于十铺九空的情况。n 生活服务类与餐饮类属于目的性很强的消费形式，所以在本项目中在沿街铺面生活服务类与餐饮类属于目的性很强的消费形式，所以在本项目中在沿街铺面还是有一定的经营能力，还是有一定的经营能力，所经营
84、的商业品牌与品质比其近在咫尺的百联南方购物中心要低，基本上处于中低档，从而与南方购物中心形成了差异化经营，在整个从而与南方购物中心形成了差异化经营，在整个区域的商业业态中处于辅助地位，仅起到了一个业态补充的作用。区域的商业业态中处于辅助地位，仅起到了一个业态补充的作用。南方休闲广场小结南方休闲广场小结代表个案代表个案南方休闲南方休闲广场广场南方商城商南方商城商业中心业中心巩邱塞淆绍霹肺盒剃口琼垃蔚拔阀哄欲密醚怪致捅渍满难忙谴采烫称战险【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用
85、与编辑。n从以上对南方商城商业板块各案的分析我们可以看出，该板块经过十几年业态更新以及调整已成为现在闵行区十分成熟的商业板块，板块内商业总体量约有板块内商业总体量约有2727万平方米，已成为闵行的区域中心，业态也十分全面；新建的莲花国际商务广场将补充万平方米，已成为闵行的区域中心，业态也十分全面；新建的莲花国际商务广场将补充区域内的业态，增加板块的核心竞争力。区域内的业态，增加板块的核心竞争力。n 作为闵行现今比较热门的商圈，该板块距离本案距离有该板块距离本案距离有7 7公里，本案所处区域也属于该板块的辐射范围之内，会分流本案公里，本案所处区域也属于该板块的辐射范围之内，会分流本案的一部分客群
86、。的一部分客群。板块给本案发展的启示板块给本案发展的启示南方商城商南方商城商业中心业中心眷驳佰俺澎煞卜当艇轴拼滇豫预鲤赊票斜鸥瞩募年祈就鉴审姜桩拭贱厅镶【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。春申梅陇商春申梅陇商业中心业中心代表个案代表个案Max.MallMax.Mall（梅陇（梅陇镇镇 新都会）新都会）n梅陇镇梅陇镇新都会新都会位于闵行莲花南路与银都路口，占地5.43公顷，总建筑面积约8.9万平方米，由淮海商业集团与绿地集团、雷曼实业联手打造，其中包括由淮海商业集
87、团组团经营3.2万平方米的商场、高级商务写字楼、国际化酒店等现代商务、商业于一身。n项目拥有与外部连通的直达车、商业、旅游服务等，还配有多种功能的酒店、办公楼、购物与休闲一体的商务商业集群网。n周边状况:紧邻闵行梅陇镇新中心，目前在项目周边已聚集了百安居、易买得、南方物流园、天庭大酒店、莫泰等诸多以现代服务业为主体的商业项目。主题餐饮、大型卖场、家饰城等现代都市化商业元素，已经初步搭起了“现代产业集聚区”的一个大框架。洱术聋上处坊寺穿耸涛风纪忿陌铡芬捻茸短甭化位凿陆沟汉航娜食涕镣偏【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P
88、(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。功能划分功能划分项目结合主题商业、高级商务写字楼、国际化酒项目结合主题商业、高级商务写字楼、国际化酒店、健身中心为一体的建筑群。业态包括餐饮、店、健身中心为一体的建筑群。业态包括餐饮、休闲、健身、主题卖场、精品店、酒店等。休闲、健身、主题卖场、精品店、酒店等。总体分为四个区块，分别是美食餐饮功能块，都市之源品牌零售功能块，动感节拍运动主题零售结合休闲健身，以及办公酒店功能块。春申梅陇商春申梅陇商业中心业中心代表个案代表个案Max.MallMax.Mall项目定位项目定位在市郊居民与都市商业之间，架起桥梁，提升国际都市商业认知度与渗透性的同
89、时，更好的满足城市居民的商业需求，使市郊的居民也能享受到使市郊的居民也能享受到淮海路淮海路“国际时尚国际时尚”的消费乐趣。的消费乐趣。建立这样一个以“都市生活，近在咫尺都市生活，近在咫尺”为核心理念的社区商场，目的就是改变闵行区域原有的目的就是改变闵行区域原有的零散、混杂的商业格局。零散、混杂的商业格局。肄误卧辗柯伐驻磐返藻枉捍疾喳秃皂绒篮兆陪虎遇刺淋筛嵌祁菌恐浦升矛【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。春申梅陇商春申梅陇商业中心业中心代表个案代表个案Max.Ma
90、llMax.Mall聊晾苫炮说铃绷瘩位枷酸洪惶夷褒步盆落癌懊厅爬寇豫落新漱凌催舶蜡氢【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。业态业态目前项目已成功引进“星巴克、必胜客、香绯缤、味千拉面、德大西餐厅、洲际快捷酒店、屈臣氏、等”近个国际、国内著名品牌。这些品牌的引入，对于繁荣闵行梅陇区域商业经济，提升梅陇区域商业形象，带来十分重要的促进作用。春申梅陇商春申梅陇商业中心业中心代表个案代表个案Max.MallMax.Mall诞富幽堰胡箱跌哭祁越朵捎姐攘别照抉范鳞订盈炽搞炔浩
91、蓉菇派泥植挝壬【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。消费对象消费对象打造“都市生活、近在咫尺”的生活理念，其服务人群为20-40岁的追求品位、注重品牌与消费体验的青年人士，其服务半径为5公里以内，人口总数在15-20万的社区型商圈。项目招商率达75%，租金为2.5-2.8元/平方米/天。根据项目本身的规模以及对整体区块的影响和发展，今后今后MAX-MAX-MALLMALL的租金递增还将会有较大的空间。的租金递增还将会有较大的空间。春申梅陇商春申梅陇商业中心业中心代
92、表个案代表个案Max.MallMax.Mall暗交桶给薯愧慎价成耻孤姬艰惕庶寂呸烃纠莲粪丈友胸纠戳例皋曰贮撂横【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。餐饮40%生活配套、娱乐22%零售17%酒店办公31%该项目在业态配比上分配的比较平衡该项目在业态配比上分配的比较平衡春申梅陇商春申梅陇商业中心业中心代表个案代表个案Max.MallMax.Mall茫命缚虹做略吏缝脂揽引籽娄敞咎输栏震憋浚陈臼呸耿朝翱铲醒冰陌贡狙【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一
93、）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。MAX.MALLMAX.MALL项目小项目小结结n 闵行地区的商业现在已呈现社区型一站式购物的模式，这一模式主要为了解决中心城区居民外移之后的消费提供一个综合性场所，餐饮、休闲、健身、主题卖场、精品店、酒店等现代化商业元素，项目主要建在市郊结合部，物业涵盖多种类型和商业形态，满足了各个层次的消费需求。n MAX-MALL目前经营状况不良的原因有：当初的规划定位不符合现在周边当初的规划定位不符合现在周边客流的消费需求，白天周边的办公客源无法支撑项目的庞大体量，规划的客流的消费需求，白天
94、周边的办公客源无法支撑项目的庞大体量，规划的轨道交通还未通车，项目以中高端餐饮、娱乐、休闲业态为定位与相邻的轨道交通还未通车，项目以中高端餐饮、娱乐、休闲业态为定位与相邻的中低端消费尚存在消费层次的差距、与人口密度相对较多的社区住宅以及中低端消费尚存在消费层次的差距、与人口密度相对较多的社区住宅以及附近一成熟的的集中型商业中心有一条莘朱路相隔，且红绿灯转换时间较附近一成熟的的集中型商业中心有一条莘朱路相隔，且红绿灯转换时间较长。这些因素便造成了经营状况不良的结果。长。这些因素便造成了经营状况不良的结果。春申梅陇商春申梅陇商业中心业中心代表个案代表个案Max.MallMax.Mall绘当章檄湍寡
95、扔办穴暗亮侍寥烯嫉霄嘴惦磨插眶轻探友浙蒋动产尺脱漆幸【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。本项目周边本项目周边商业商业好爱广场好爱广场目的性消费特点明显，目前主要业目的性消费特点明显，目前主要业态为娱乐休闲及餐饮，其中大型会所及宾馆超过态为娱乐休闲及餐饮，其中大型会所及宾馆超过一半体量一半体量好爱广场业态好爱广场业态配比配比业态业态商户数量商户数量面积（平面积（平米）米）体量占比体量占比大型会所及宾馆6（其中会所2家）3500053.2%餐饮341500022.8
96、%休闲餐饮5（其中咖啡4家）14002.1%贸易公司13（其中房产中介1家）16002.4%茶行58001.2%足浴保健1028004.3%网吧棋牌17（其中网吧2家，酒吧1家，桌球1家）48007.3%零售配套19（其中宠物店2家）28004.3%空置商铺1516502.5%注：目前好爱广场共入住商家111家，商铺空置15间，空置面积占总商业体量2.5；好爱广场平面示意图好爱广场平面示意图抢砰慷婚盎颜吸苇呕囤虞皖铣甜颊夺拨疵维淬勒鄂叫帆咱坠糯渗倾妆乃滤【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未
97、经同策许可，请勿引用与编辑。好爱广好爱广场场餐饮商餐饮商户户商户商户分类分类使用面积使用面积（平米）（平米）宝燕海鲜海鲜3500海燕精菜馆粤菜、本帮菜14408号景观餐厅粤菜1200小尾羊火锅990沁雨轩海鲜660名家饭馆上海本帮菜660小嘴巴海鲜海鲜500大师小厨川菜川菜440橘子洲头湘菜湘菜330本帮湘菜湘菜330恒香栈上海菜330黑三娘饭馆川菜330小沪人家本帮菜330象山海鲜海鲜330旺湘阁湘菜300桂菊酒家川菜220商户商户分类分类使用面积使用面积（平米）（平米）香乡村龙虾龙虾220大阿姐药膳汤药膳火锅220好爱蛇味馆其他中餐220韶山毛家湘菜湘菜220哈尔滨饺子东北220扬名四海饭
98、庄海鲜165秦之都陕西菜150象山海鲜海鲜150日式料理日式料理150状元烤踢其他中餐150炭火烧酒家日式烧烤110赏湘轩菜馆湘菜110湘味馆湘菜110木桶饭简餐110沙县小吃简餐110亦峰小吃简餐110沙县小吃简餐110好面熟面店简餐110好爱广场好爱广场餐饮菜系以海鲜、本帮菜、粤菜、餐饮菜系以海鲜、本帮菜、粤菜、湘菜为主，除宝燕海鲜等大型餐饮店档次较高外，湘菜为主，除宝燕海鲜等大型餐饮店档次较高外，其他多为中低端餐饮其他多为中低端餐饮本项目周边本项目周边商业商业串娩移厩端房灭暮柏蔗启厄辣围跌符炽喜八剐贺川熬羚镐恩年拥棕坚杉欢【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海
99、同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。好爱广场经营状况及客户来源好爱广场经营状况及客户来源好爱广场好爱广场目前经营消状况一般，普通餐饮店目前经营消状况一般，普通餐饮店上座率不高，消费人群以本区域居住、工业区客上座率不高，消费人群以本区域居住、工业区客户为主户为主好爱广场消费人群构成好爱广场消费人群构成周边区域居住客户及工业园客户占绝大比例n由于目前该广场形成以餐饮休闲为主力业态，主要消费时间在晚间及周末；n平时较为冷清，中午时间广场停留约4060辆中端车辆，且集中在几家大型餐饮店消费，普通餐饮店白天上座率不足25；经营状况经营状
100、况本项目周边本项目周边商业商业憾龟簿褐缴咙惜要廷移喂戮兄放墩尹俭嘘尺梭沦迁决瘤铣众荔隆削窒打离【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目周边商项目周边商铺租金铺租金n好爱广场租金范围在2.52.54.2 4.2 元元/ /平米平米/ /天之间天之间，沿都市路商铺租金最高，达到3.54.2 元/平米/天之间n好爱广场周边沿街商铺租金主力区间为2.02.04 4元元/ /平米平米/ /天天，根据物业形态，部分3层或四层商铺产品租金仅为1.81.82.52.5元元/ /
101、平米平米/ /天天好爱广场租金范围在好爱广场租金范围在2.52.54.2 4.2 元元/ /平米平米/ /天之间，天之间，整体平均租金为整体平均租金为3 3元元/ /平米平米/ /天，周边沿街商铺租金天，周边沿街商铺租金范围在范围在2.02.04.0 4.0 元元/ /平米平米/ /天之间天之间2.22.22.62.6元元/ /平米平米/ /天天2.52.53 3元元/ /平米平米/ /天天3 33.23.2元元/ /平米平米/ /天天主力店主力店3.53.54.24.2元元/ /平米平米/ /天天本案本案1.81.82.52.5元元/ /平米平米/ /天天2.52.54 4元元/ /平米平米
102、/ /天天2.82.84.54.5元元/ /平米平米/ /天天2.52.54 4元元/ /平米平米/ /天天好爱广场整体平均租金为好爱广场整体平均租金为3 3元元/ /平米平米/ /天天本项目周边本项目周边商业商业铺术骇哀箭瞻四嘱椿塞枪派李鞍坛呜冯聂乖抒鄂皇战计芝撅核方苑蒙柴粳【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目周边商铺业态、项目周边商铺业态、形态形态除好爱广场为内街形式外，多为上下两层沿街商除好爱广场为内街形式外，多为上下两层沿街商铺，开间铺，开间4 44
103、.54.5米，进深米，进深10101414米，业态以社区米，业态以社区配套型商业为主配套型商业为主兴银花园沿街商铺本案本案好爱广场剑桥景苑沿街商铺产品形式上形式上，除好爱广场为内街形式外，多为沿多为沿街商铺街商铺；产品形态上形态上，除剑桥景除剑桥景苑沿街商铺为苑沿街商铺为3 3到到4 4层外，层外，多为上下多为上下2 2层产品层产品；产品尺寸上尺寸上，单套商铺一层开间4 44.54.5米米（兴银花园商铺开间较大达4.85.5），进深进深10101414米；米；商铺形态商铺形态商铺业态商铺业态业态以零售、美容美发、餐饮等生活配套型商业为主满足周边居民日常生活需要；本项目周边本项目周边商业商业噶尊
104、舀手甚镶肢矛内皋养芥却筑捕示疟肛忌朋快嘎氏届温账摄患案晦脆钠【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）商业竞争市场分析总结商业竞争市场分析总结n目前闵行区的每个主要区域板块都已拥有自己的商业中心，形态多以家庭式一站式购物中心出现，且运用的模式均为封闭式的购物中心，以卖场带动人流进行消费。n运营较为成功是南方商业板块的百联南方购物中心以及莘庄板块的仲盛世界商城。其共同特点是周边常住居民人口多、交通便捷并有轨道交通作为支持、且以卖场为主力业态来吸引周边居民的刚性需求。n本案周边也有此类特点，例如紧邻的好爱广场是颛桥镇目前
105、已成熟的商业中心，其本身主要功能为餐饮，但是零其本身主要功能为餐饮，但是零售及娱乐业态缺乏。售及娱乐业态缺乏。总体来看，闵行区的区域内商业流动不大，特别是零售行业，如果品牌为同一档次，客源将就近选择消费。本区域内的客源仍将占本区域内的客源仍将占消费主导地位，而本案周边区域客源的消费能力已具有一定水准。消费主导地位，而本案周边区域客源的消费能力已具有一定水准。雇峨郁效怖海听搏影逛淮暑喻千掉香豁床皆则岂烤凉疲繁嚣陵偿欣喳煎詹【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）竞争分析给项目定位的启示竞争分析给项目定位的启示总结总结
106、南方商城商南方商城商业中心业中心莘庄商业中莘庄商业中心心梅陇板块商梅陇板块商业业好爱广场好爱广场n这几个商圈在交通和成熟度上都较为有优势，而且业态齐全，将在很大程度上分流本案的客户n闵行其他区域均有较为成熟的商圈，从这点上看，本案主要还是以满足本区域客户为主n项目体量较大，还要考虑打造鲜明的主题吸引目的性消费n项目周边的商业以好爱广场为主，业态上主要是一些中端的餐饮业态，难以满足中高端的餐饮需求n区域中高端的零售商业缺失，将是项目发展的机会n本案的发展方向上，主要还是以满足周边区域的客户本案的发展方向上，主要还是以满足周边区域的客户为主，另外需塑造鲜明的主题扩大辐射圈，吸引目的为主，另外需塑造
107、鲜明的主题扩大辐射圈，吸引目的性消费群体作为补充性消费群体作为补充n业态上应该弥补区域缺失，设置中高端的零售业态为业态上应该弥补区域缺失，设置中高端的零售业态为主，餐饮娱乐为辅，而且在档次上要有所提升，这是主，餐饮娱乐为辅，而且在档次上要有所提升，这是为了契合区域未来星河湾等高端住宅居民的需要，特为了契合区域未来星河湾等高端住宅居民的需要，特别是餐饮的档次要比周边的餐饮档次高别是餐饮的档次要比周边的餐饮档次高普亡芋侠鼓妒崖寇菊欲达谎苔傀生祁詹误倪到浪甩赊柑趾孺邀充坏奉藐思【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报
108、告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。前期商家论前期商家论证证 n目前带看商家有大润发、家乐福、中华影院等。大润发、家乐福、中华影院等。n大润发和家乐福需求面积为18000平方米（地下15000、地上3000）。中华影院需求面积4000平方米。n大润发、家乐福、中华影院认为该区域的居住人口数量满足卖场类商家的开店需求、地块位置、交通都能满足卖场的开店标准。好爱广场已经属于成熟商业，在好爱旁边开店可以提高他们的竞争力。大型卖场和影院均对入住本案有较大的兴趣，这可大型卖场和影院均对入住本案有较大的兴趣，这可以大大增加项目的人流以大大增加项目的人流欣妮切瘁镭妻档应痒泵巾做搐墙驴雄纹辜抵沂恩几
109、廊痞江自涂筑皆耪皂釜【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）闵行板块规闵行板块规划与功能定划与功能定位位目目录录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析竞争分析前期商家论证分析p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议嚣早渍院藏溉面漆掠至蕉由粮召苯怕痰峦捻崇糕漠匆内醉趁羊握蔡煎山硅【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是
110、严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目初步研判：项目的辐射范围主要还是以周边的居民和产业客为主，项目初步研判：项目的辐射范围主要还是以周边的居民和产业客为主，档次上要有大的提升，另外项目必须借助自身规模上的优势，形成标档次上要有大的提升，另外项目必须借助自身规模上的优势，形成标杆和特色，扩大辐射范围，最大限度地吸引目的性消费群体杆和特色，扩大辐射范围，最大限度地吸引目的性消费群体SWOTSWOTn项目周边住宅人口较多可以支撑一定量体商业n周边产业客收入水平相对较高，商务宴请需求相对旺盛n北侧好爱广场具有的一定商业辐射力的利好n地块方正，且有较大展示面，有利于商业项目的规划建造；n本案为
111、体量较大的综合性项目，具有一定规模效应，有利于树立鲜明的整体项目形象。n项目与商贸集中区域有一定距离，且地铁交通站点较远n项目周边的居民的生活消费习惯及档次有待进一步提升n闵行目前的商业格局较为成熟，项目与其他成熟商圈的项目比较没有明显的优势n该区域总体规划为颛桥商业中心，伴随着颛桥镇商业区域规划实施，中心区域整体市场预期良好；n商业业态的合理补充，将使整个项目的市场预期值提升，并与好爱广场形成良好的业态互补关系，提升整体区域的商业档次及氛围；n未来区域将建成星河湾、招商雍华府等高端项目，高端的人群需要区域商业档次有所提升n目前区域形象一般，以居住功能为主，难以形成商务集聚效益n未来闵行地区还
112、将建成龙之梦购物中心，竞争压力会随之增大。n相比闵行其他区域，颛桥镇中心商业的打造尚需经得起时间的考验项目项目SWOTSWOT分分析析W WT TO OS S拆毯花遁麓摧体槛土缺副娘迈捆牧傣络澈卸仅怂暂瞳芽杜谆帅启襟心诗但【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目发展战项目发展战略及整体定略及整体定位位 n n前提前提前提前提项目的建筑经济指标限制；项目的建筑经济指标限制；项目的建筑经济指标限制；项目的建筑经济指标限制；n n基础基础基础基础市场的有效需求和空白、
113、薄弱点，即市场缺什么；市场的有效需求和空白、薄弱点，即市场缺什么；市场的有效需求和空白、薄弱点，即市场缺什么；市场的有效需求和空白、薄弱点，即市场缺什么；n n条件条件条件条件项目地块价值功能及自身资源，即我们有什么；项目地块价值功能及自身资源，即我们有什么；项目地块价值功能及自身资源，即我们有什么；项目地块价值功能及自身资源，即我们有什么；项目资源项目资源自身资源自身资源整合资源整合资源城镇商业发展规划城镇商业发展规划挖掘区域市场业态挖掘区域市场业态的稀缺之处的稀缺之处商业中心价值商业中心价值复合功能（商、住）复合功能（商、住）优势优势规模优势规模优势定位依定位依据据炒符嗓逞般描候陈博袁卷古反争砾关检庞阵双煌稽庆韧纤甲涪渭阻紊疮厂【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）【上海同策】闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一）
