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1、大丰城东新区项目市场定位报告目录宏观市场市场解读项目解读项目定位大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口73万，面积3059平方公里。大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。PART1宏观市场城市概况港口大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港，国家一类口岸，开通日本、韩国、香港、上海、秦皇岛等航线；铁路新长铁路纵贯大丰境内，南与沪宁、宣杭线相连；公路从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道；内河港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。PART1宏观市场城市交通大丰
2、GDP连续呈两位数增长，增速位居盐城下辖县市的前茅，人均GDP更是突破3万元大关。PART1宏观市场城市经济固定资产投资增长迅速，经济拉动效应明显，推进大丰大跨越式发展。房地产投资的快速增长，大丰市场房地产市场进入快速发展阶段。PART1宏观市场城市经济主要向东PART1宏观市场目前大丰处于第二次城市扩容阶段，由市政府迁址带动，整体发展方向为向东。城市规划本案PART1宏观市场城市规划PART1宏观市场城市规划新丰中学新校区（省重点高中）文化中心宝达国际大酒店（五星）大丰奥林匹克体育中心PART1宏观市场城市规划东方湿地公园，地处城东新区西北侧，总面积约40公顷，总投资约2亿元。紧邻本案，因此
3、本案具备了优越的自然景观优势。大丰东方湿地公园PART1宏观市场城市规划大丰花都美食新天地项目一期占地65亩，建筑面积3万，投资1.5亿元。定位为美食、休闲于一体的商业步行街。项目预计8月对外销售，目前对外报价1-3层统售1万/。预计2011年年底对外营业。2008年大丰规划建设重点工作安排会议上提出：加快市行政中心、文化艺术中心、体育中心、大中镇行政中心等主体工程建设，努力把城东新区建成为集行政商务办公、金融商贸、科技文化、三产服务和休闲娱乐于一体的现代化、高品位、温馨宜人的城市中央商务区。PART1宏观市场城市规划时至今日，大丰新区已经发生的翻天覆地的变化，可见大丰政府建设新区的力度与决心
4、；但目前新区生活、商业配套设施较为缺乏，因此导致目前大丰市民对新区的认知度较高，但认可度不高的局面。PART2市场解读土地市场位置土地用途 地块面积（）建筑面积（）成交价（万元）容积率楼面价（元/）剩余面积丰中名邸商住73200146400199102136050000二水厂东侧地块商住62600106420110001.71034106420直立香榭丽花园商住71469157231.8175002.21113157232中凯银杏湖商住65000149500214712.31431120000原市政府地块商住66680153364320002.32086123364育红小区西侧地块商住8212
5、01642402705021263104240常新公园南侧地块商住90000207000306502.31480207000香堤雅郡商住1334003904402.997390440城东新区E3-15地块商住60800133760133002.2994133760本案商住844001688002005021188168800合计1561256PART2市场解读土地市场后续产品根据目前出让土地容积率看，后续待推产品主体将以小高层、高层产品为主；后续价格根据目前出让土地楼面价看，后续大丰市场主体均价将超过5000元/，过6000元/项目将逐步出现。后续量体根据目前出让土地面积统计，后续待推量体较大
6、，近160万，根据新区规划图，区域未来土地出让量极大，市场将面临较大竞争压力。目前大丰市场未出台限价、限购等政策，据了解目前大丰政策主要为银行贷款政策方面：部分银行首套房首付上调：单价5000-6000元/，首付35%；单价6000-7000元/首付40%，利率上调10%或购买银行相关理财产品。二套房60%，利率上调10%。PART2市场解读市场政策目前政策对大丰的影响相对较小，主要体现在购房者存在一定的观望情绪，成交量未出现下滑。竞争项目分布中凯银杏湖丰中名邸永泰国际悦城华府直立香榭丽花园本案PART2市场解读总建面15万容积率:2户型小高层、高层：133-136、154价格一期4200元/
7、（2009年12月），二期5500元/（2011.1）目前5800元/（2011.5推出9号楼）。图：丰中名邸鸟瞰图丰中名邸项目位于大丰市中心，健康东路与大华路两条交通主脉线间，南依二卯酉河。项目根据开发节奏分为曦园、静园、燕园三个组团，目前销售至二期静园9号楼，均价5800元/。13号楼为景观楼王预计下半年推出，预计销售均价近7000元/。项目简介一期二期PART2市场解读总建面15万容积率:2.3户型高层：84、134-146、159-163价格一期5400元/图：中凯-银杏湖效果图中凯-银杏湖项目位于大丰益民路与常新南路交汇处，南侧为16万的银杏湖公园。项目一期规划6栋高层，48套联排别
8、墅，项目目前对外推广高层产品，于6.25日对外销售2、3号楼总计216套房源，据了解目前截至6.27日已销售近200套。项目简介PART2市场解读总建面近15万容积率:2户型多层：90、105-116、120价格一期5200元/图：悦城华府效果图悦城华府项目位于大丰飞达路与金丰路交汇处，项目占地100余亩，总建筑面积近15万。项目规划16栋住宅产品以及部分商业，项目于6.26日对外销售1、2、4号楼近90套房源（电梯多层），截至6.27日剩余10套左右房源。项目简介一期PART2市场解读总建面16万容积率:2.3户型高层：89、98、109-112价格均价5800元/图：永泰国际广场效果图永泰
9、国际广场项目位于大丰人民路与健康路交汇处，项目总建筑面积16万，规划商业、住宅产品。项目一期已基本交房入住。目前项目对外销售二期7号楼。项目剩余3栋高层住宅以及部分商业。项目简介二期二期PART2市场解读地上总建面15万容积率:2.2户型高层：86、112、128价格一期预计将于2011年年底推出图：直立香榭丽花园效果图直立香榭丽花园项目位于幸福大道于春柳路交汇处（本项目南侧），项目地上建筑面积15万，规划商业（7000余）、住宅产品。项目外接待于6月28日对外公开，截至7月9日，来人量约100组，来人量较少，但据了解意向较强客群的社会层次较高。项目简介PART2市场解读项目名称容积率产品类型
10、最高层数标准层高丰中名邸2小高层、高层182.9永泰国际广场2.3高层242.9悦城华府2多层、小高层112.9中凯银杏湖2.3联排别墅、高层283、2.85直立香榭丽花园2.2小高层、高层26+12.9购房者对多层产品有一定偏好，但市场未出现多层与小高层、高层价格倒挂现象。随着大丰市城市化建设的加快以及小高层、高层产品的普及，购房者对小高层、高层产品基本无抗性。产品类型表产品类型PART2市场解读项目名称建筑风格外立面建材入户大厅挑高丰中名邸新古典1-2层干挂石材、主体面砖无中凯银杏湖新古典1-2层砂岩、主体弹性涂料局部挑空3米悦城华府新古典面砖局部挑空直立香榭丽花园新古典局部干挂石材、主体
11、真石漆 整体架空4.7米建筑风格以及建材表建筑风格及建材丰中名邸实景图永泰国际广场实景图直立香榭丽花园效果图中凯银杏湖效果图PART2市场解读门：钢木装甲入户门（报价6000元）窗：双层中空玻璃窗窗型材：断桥铝合金智能化系统：半球枪式摄像机双鉴探测器紧急按钮电子巡更系统楼宇对讲系统建筑材料：环保石材弹性漆抗噪音保温墙中凯银杏湖建筑及智能化配套PART2市场解读窗：双层中空low-e玻璃窗型材：海达牌断桥铝合金管道：公元牌电梯：东芝面砖：协盛牌丰中名邸建筑及智能化配套PART2市场解读项目状态项目名称绿化率内部景观布局配套设施在售丰中名邸30%2万绿化以中央景观轴体现。网球场、商业配套中凯银杏湖
12、42%1万中心花园，五重绿化系统，2.6米坡地景观。会所、商业配套永泰国际广场30%局部组团绿化体现商业配套悦城华府35%轴线组团绿化（意大利台地园风情园林)商业配套未售直立香榭丽花园35%法式宫廷园林（水景）绿化造价：300元/会所、商业配套城市房地产处于发展阶段，目前在售项目配套尚不完善，但在购房者认知与需求不断提高的今天，小区配套的提升将成为趋势。在景观布局上大部分在售项目景观较为普通，仅仅把景观和绿化定义为在社区内种草和植树；悦城华府以及中凯银杏湖项目在社区中央和中轴上布置大面积的绿化，以此来提升项目卖点；直立香榭丽花园项目景观在目前大丰市场处于领先地位。景观将成为品质竞争的重要环节。
13、景观配套PART2市场解读大丰市场已逐步进入品质竞争阶段，部分项目在小区内部智能化、建材、绿化、建筑风格等逐步升级，但由于受售价限制，因此整体以做“全”定位。大丰市场已进入品质竞争阶段。PART2市场解读销售价格目前大丰市场随着房价的提高，已带动产品品质的逐步升级，而品质的升级将更快的带动价格的提升。大丰市场将由品质的升级带动新一轮的价格增幅。PART2市场解读重点项目销售均价图项目状态项目名称80以下80-9091-100101-110111-120121-130131-143144-159160以上在售丰中名邸中凯银杏湖悦城华府永泰国际广场未售直立香榭丽花园重点项目户型面积表红色为各项目推
14、出户型户型分析80-90两房、100-120小三房产品为目前市场主要供应产品，同时为市场主力需求产品；去化速度较快，丰中名邸、中凯银杏湖项目定位高端，因此户型面积较大；直立香榭丽花园项目的一期户型面积定位为市场主力需求户型段，后续二期户型规划大户型。随着市场价格的不断提高，控制房屋面积从而控制总价将成为未来市场的趋势。PART2市场解读直立香榭丽花园86二房二厅一卫中凯银杏湖84二房二厅一卫户型分析PART2市场解读基本要求：两个朝阳面。客厅开间保持在3.6米主卧开间保持在3.6米次卧开间保持在3.3米银杏湖三房二厅卫134基本要求：三个朝南面，2个卫生间客厅开间保持在4.1-4.3米主卧开间
15、保持在3.6-3.9米次卧开间保持在3.3-3.6米户型分析PART2市场解读直立香榭丽花园128三房二厅二卫银杏湖三房二厅二卫146银杏湖四房二厅二卫163作为主要推广的270度情景观景阳台空中花园以飘窗等附加值已在大丰市场出现，据了解客户接受度较高。户型分析PART2市场解读购房习惯PART2市场解读大丰购房习惯：n偏好房型方正，南北通透户型。n对赠送面积部分较为青睐。n入户门不可正对洗手间。n喜好东边套，因此东边套与西边套存在100-150元/差价。n对于数字4（楼户号）较为反感。客群分析PART2市场解读通过现场调研可知，上述竞争项目客群主要以大中镇居民为主，周边乡镇客群也占一定的比例
16、，外地客群以在大丰工作以及经商客群为主。在购买用途方面，上述项目由于价格相对较高，因此二次置业（改善型需求）为主，其次为首次置业，迫于目前的经济形势，部分客群选择购房作为固定资产使用。客群来源置业目的通观大丰市场，大丰房产市场处于快速发展阶段，购房者正处于从满足基本居住需求向改善需求发展的阶段；因此各开发企业意识高度统一，在产品打造上逐步升级，未来的大丰市场将成为品质竞争的市场。市场总结PART2市场解读本案东方湿地美食城春柳路幸福东大街市区阜南路规划路PART3项目解读项目住宅产品类型建议以高层产品为主。由于项目西侧紧靠美食城以及湿地公园，商业存在较大的市场机会点，因此建议项目商业规划在项目
17、西北侧，体量做足。地块名称：城东新区6#地块用地性质：商、住地块面积：84400平方米出让年期：商业40、住宅70年建筑面积：168800平方米建筑密度：22%绿化率：35%容积率：2出让总价格：2.005亿起挂楼面价：1188元/其它规划要点：商办建筑面积不超过总建筑面积的10%（1.688万）。配备占地面积不少于3000且建筑面积不少于2000的八班幼儿园。注意地块内高压线对规划建筑的影响。PART3项目解读PART3项目解读Strength（优势）:n新东区为目前大丰主要发展方向，前景规划利好；n项目紧邻新政府、奥体中心、文化中心等，市民认知度较高；n项目北侧紧邻湿地公园，具备优越的自然
18、景观优势；n项目西侧紧邻美食街，有利于项目推广销售；n项目临近新丰中学，属学区房；n项目临近城市主干道，交通便利；n项目地块方正，易于规划；PART3项目解读Weakness（劣势）：n周边农用住宅对项目形象造成一定影响；n目前周边的配套尚不完善。n项目周边原有居民较少，因此项目客源主要依靠市区及乡镇。Opportunities（机遇）n项目紧靠大丰市政府、奥体、文化中心，区域发展带动土地的升值。Threaten（挑战）n目前住宅市场政策不明朗，购房者存在一定的观望情绪；n后续市场推量较大，将面临较大的市场竞争压力。本项目地块具备了打造高端住宅小区的条件，因此产品的打造将成为赢得市场的关键。项
19、目建筑风格建议新古典主义PART4项目定位PART4项目定位项目建筑风格建议ArtDecoPART4项目定位项目建筑风格建议西班牙风格真石漆立面建材：主体真石漆、局部干挂石材。大理石石材PART4项目定位外立面建材建议PART4项目定位面积（）配比户型80-9025%二房二厅一卫100-12035%三房二厅一卫130-14430%三房二厅二卫144以上10%顶层复式、局部景观楼王项目住宅部分近15万体量较大，因此户型面积段覆盖较广。但整体户型规划经济型两房、三房为主，这部分房源前期快速去化，后期提升项目单价；130-144主要体现项目整体品质。户型配比建议户型配比建议表四阳台设计，增加项目的附
20、加值；两房朝南、房型方正。两房户型建议3.63.83.1南通绿城玉兰公寓94二房二厅一卫PART4项目定位户型建议三房户型建议南北超大景观阳台设计；提升项目附加值，增加使用空间；两房朝南、房型方正；4.23.83.33.3南通绿城玉兰公寓三房二厅一卫122PART4项目定位户型建议4.43.83.63.3大三房户型建议三室朝南，双阳台设计；舒适、享受型；房型方正；主卧配有卫生间、衣帽间；两梯两户设计，入户门区域可私有。南通万濠华府143三房二厅二卫PART4项目定位户型建议n指纹门锁系统n断桥铝Low-e中空玻璃窗n门禁一卡通系统n彩色可视对讲系统n周界防越报警系统n闭路电视监控系统n背景音乐
21、系统智能化、建材配套随着城市房地产的快速发展，社区智能化的概念已深入人心，目前大丰市场部分项目规划智能化配套且较为完善，但受价格限制，并为实现品牌化；因此建议本案在智能化、建材配套上整体做全，局部做精，建议项目智能化配套设施可先行展示。PART4项目定位智能化建议可视彩色门禁对讲系统客户可实际操作：对讲、户外监控等功能。卖点：夜间照明灯；密码安全系统；彩色可视对讲系统与黑白可视、准可视、对讲系统的区别。小区智能科技体系亮点。PART4项目定位智能化建议智能信报箱系统卖点：美观、品质高；安全系数高，智能卡管理坚固耐用；成本价值点体现；小区智能科技体系亮点。PART4项目定位智能化建议景观绿化直接
22、体现项目品质，在项目先期宣传推广中起到至关重要的作用，因此建议本项目首先在景观绿化做出自身特色，其次先行呈现景观示范区，利于项目宣传推广。PART4项目定位景观建议会所作为小区重要配套实施，并未被大丰人民以及开发商所重视，因此出现了市场在售项目规划、投入使用的会所较少；随着城市的快速发展，房地产也将进入快速发展阶段，会所的重要性将愈加突出，成为品质竞争的重要配套设施；因此建议项目规划会所。项目会所面积建议2000，先期作为售楼处使用，配备有健身房、棋牌室、影音室、桌球室、阅读室等。建议项目先行呈现做出会所示范区，已达到宣传项目品质，提升项目价值。PART4项目定位会所建议大丰居民重视教育，会所
23、设施建议与教育文化相配套，如图书、阅览、培训等；项目可与大丰市公共教育机构（如图书馆、少年宫等）合作，共同经营本项目会所；桌球室桌球室亲子中心亲子中心棋牌室棋牌室图书角图书角图书阅览室图书阅览室视听影音室视听影音室电子阅览室电子阅览室PART4项目定位会所建议物业服务作为项目运作的一部分，越来越受到人们的关注；大丰项目物业管理费用收费普遍较低，物业服务作为一个项目单体没有受到很好的重视；良好的物业服务有助于提升开发商及项目的整体形象；建议项目把物业服务作为小区的卖点塑造，在项目形象展示前期介入。项目物业服务建议PART4项目定位我们认为本项目为一个典型的大盘，依托近17万的规模及区位功能优势，
24、建立一个改变大丰居住理念的项目为超越而来PART4项目定位大丰市区中高收入者周边乡镇中高收入者根据项目的定位，项目的主力客群定位明确：PART4项目定位由于目前项目周边原有居民较少，因此本案客群主要集中在市区及乡镇，但目前市区大部分客群对新东区的认可度不高，只有部分客群深度认识大丰的整体规划发展，且对生活品质要求较高，因此先期购买客群层次相对较高。客群定位PART4项目定位根据项目进度，预计项目达到预售条件在2012年8-10月，综合大丰市场情况以及项目自身定位，建议项目一期销售价格5800元/。后期随着新东区的规划建设不断完善；市民对新区及本项目的认可度不断提高，预计项目后期均价可达到7500元/。销售价格建议1、小区整体以21F为主，因大丰日照较为苛刻，考虑前后栋距较大2、组团景观最大化，尊享无敌景观3、小区主出入口设计，提升小区整体品质4、利用地块南侧天然水系，布置水岸平台，提升整体价值5、部分楼栋下层式庭院设计，景观与车库之间的完美融合THE END精彩待续.
