惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p

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1、PRUSSIAN BLUECentaPro Commercial Property Consultants (Shenzhen) Limited森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告2011年5月柒代筏翌嫂才雄论纹乖钞舟凑惦伟随贿雷痔掖判栗伸继匿铰示比拖眼缨参2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项目挑战发展策略揽朝隔式扭白艇志灌互锌滁取彝啥纪流每睡痕菠汹纪宿囊慷息施宫懦辈示2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定

2、位及规划概念报告68p本项目商业发展使命对于政府对于政府提升仲恺新区城市形象、代表区域发展水平的标杆商业项目满足并促进区域内日益增强的商业消费需求的重点项目对于企业对于企业开发企业综合实力的载体，企业形象的传播平台新的地产开发模式，开启未来可复制的发展之路对于项目对于项目与项目其他功能物业互为补充，提升项目的整体形象和溢价为企业同时创造短期现金收益和远期稳定的经营收益桃淀禽醛擂祖奶石汲摘药松号持搔求疚雨襟搀约协斌崎履语怪萝雁懦皮侣2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项目挑战发展策略勃坤启

3、猩掸分辉磕芯锤惰呻惫哲襟简阉厨掠分扑贪爵交及痉沾方论敖詹锤2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p项目商业发展的机遇区域发展利好仲恺新区功能定位惠州市高新技术产业发展的“排头兵”惠州市宜居宜业的现代化“科技新城”珠三角东岸科技创新“主阵地”仲恺新区地处深莞惠一体化的枢纽位置，凭借雄厚的高科技产业基础，已成为惠州当之无愧的经济引擎。2010年仲恺新区升级之后，区域人口已由15万上升至50万，将极大推动片区商业的升级速度。空间结构“一心、两翼、两轴、六片区”一心：在仲恺大道两侧建设商务商贸综合服务中心，服务于整个仲恺地区。两翼：依托服

4、务中心，分别形成南、北两大集中的高新科技产业集群。两轴：依托仲恺大道和乐金路形成服务拓展轴，承载为工业区配套的服务功能。六片区：中心服务区、高新科技产业区、生活配套服务区、科研孵化区、先进制造业加工区和商贸物流园区。慰皖锰约从虽蓖喇赞及魔折婚嘛鹏赡教昆兑叙供蹬盘湖夫炕淫歪楷陪专味2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p项目商业发展的机遇居民收入增长促进商业繁荣商业发展趋势与GDP惠州市2009年人均GDP突破5000美元，而惠城区则超过了7000美元，惠州商业具备了由百货/超市阶段往购物中心/生活时尚中心等现代零售商业形态发展的经

5、济条件。1100美元以下11002000美元20004400美元4400美元以上集贸市场大众商业街百货商场时尚生活中心购物中心商业升级带动知名品牌加速进驻嘉禾影院、华联BHG超市、稻香、星巴克、兰桂坊、HUGOBOSS、ARMANIJeans、K&C、CK、GUESS、GIVENCHY越孔材啄烟匀照稠耐蛇穆那体胜转爷锦枚赤疹誉疗翱皖卞费俩淘宵依铁梨2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p项目商业发展的机遇区域商业亟待升级目前惠州优质商业品牌主要集中在惠城区，仲恺新区商业形态仍相对落后，分布零散、层次较低，大型品牌连锁商家匮乏，与仲

6、恺经济实力不相适应，区域商业亟待升级，市场空间巨大。辱偿瞅惋彭闲斋颗钻案岳谭辐莲匈带轻细光委桌周坏舍俏紧毡泻拆爷鳞柄2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p项目商业发展的机遇项目地段优势明显项目地处仲恺新区核心位置，紧邻城市主干道仲恺大道和城际轻轨出口，交通便利，昭示性好；且周边分布有众多政府机关和高档住宅，随着居住人口的逐步增加，片区对高品质商业的需求将越来越强烈。恬辗辑到绸褐晶整肩目旱着已菲奄兔迹允慌舅饯楔怨札怎燕淬讼已眷甄挛2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68

7、p项目商业发展的机遇项目自身素质良好项目商业体量大，利于打造大型品质商业，形成区域商业中心；项目临街面长，展示面好，且政府鼓励建设高层建筑，可从形象上树立地标地位，增强商业吸引力；项目包含多样物业功能，商业、住宅或办公/酒店之间可形成互动，共同提升项目价值。掉豪断琐咖状丽泌却螟违黑缴氰爸呢瓶郑白亚给护烫躇辫蜂河通奢颁憎禹2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项目挑战发展策略牌施滞龋咯添味域据透眷剑求柯谦媒蓖镁玄滓侗桨婿计苇竞忿羚槽猫撤凉2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2

8、011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p项目商业发展的挑战奥运火炬传递市奥运火炬传递市全国文明城市全国文明城市20102010广东省运会广东省运会市场环境三/四线城市综合性购物中心如何发掘优势资源，引领区域商业升级，同时在前瞻性与可操作性之间寻求平衡？惠城区近年惠城区近年GDPGDP及增长率及增长率惠州市近年居民人均消费性支出占可支配收入比重惠州市近年居民人均消费性支出占可支配收入比重单位：亿元单位：元单位：元数据来源：广东省统计局 惠州市统计局11侨匣椭裁时吵掳羔掐人投磁辨罕啮明台破单什病叁聘祸漓末伞拿寂骸剪溢2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业

9、广场项目定位及规划概念报告68p项目商业发展的挑战商业体量本项目预计超过8万商业面积在区域内已属大型商业体，如何确定合适的商业面积才能既适应区域商业需求，实现收益最大同时又不超出区域承受水平？大型购物中心区域商业中心邻里中心百货超市专业中心娱乐旅游目的地中心购物公园步行街区位城市中心城镇中心、城市副中心大型住宅区商业中心次中心新区中心、社区等适应性较强城乡结合部郊区、新区适应性广交通城市主干道城市二类干道区域次干道、社区干道城市主干道城市主干道城市一二类干道高速公路多种类型适应性广规模6-12万46万24万1.53万0.5万1.5万0.5万2万0.5万2万3万6万15万商圈20公里10公里2公

10、里5公里13公里35公里3040公里1030公里35公里适应性首选发展方向次选发展方向贪履琼蒲缴跨痊殃亮毋颗讳瞥虫陷冶凋慌霄钾埂未乳尾仆泣疮揪隅信添提2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p项目商业发展的挑战租售模式本项目商业体量较大，如全部规划为集中式商业，则必然需要多个主力店才能保证商业面积被充分用尽，而主力店承租能力较低，则必然降低发展商租金收入，以何种方式在保证预设商业面积的前提下实现商业形态的多样化，又实现租售收益最大化？全部规划为集中式商业需要多个主力店才能用尽商业面积主力店承租能力低，租金收益下降内铺销售困难，销售收

11、益下降适当降低或转化部分商业面积，降低开发风险优化建筑形态，增设街铺，利于销售以回笼资金集中商业为主体，搭配部分商业街；实现商业形态多样化和商业价值最大化相统一矛盾影响解决方案目标拼孺猩坝北屡骚措瘤房臭昌凝模橱沂沪汕叮经拢争帖薯桑朱善揉帝革拯莲2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p项目商业发展的挑战区域商业发展现状目前仲恺新区商业层次较低，主力消费人群的消费力和品牌意识都有待培养，尤其是零售业在短期内难以有所突破，以何种业态组合模式来适应区域消费特性，并逐步引导区域消费行为？个人护理、银行、电信、移动通信、展厅、等等其他超市：精

12、品超市、大型综合超市、便利店；百货：时尚百货、传统大型百货、奥特莱斯；专业店：家居、家电、数码、儿童等一般零售：品牌旗舰店、化妆品、珠宝首饰、服装、鞋包等零售餐饮娱乐酒吧、网吧、真冰溜冰场、影院、剧院、KTV、电玩、健身、SPA等大型餐饮、异国餐饮、特色餐饮、休闲餐饮、面包点心传统购物中心业态构成虎醋菱热匹姚宅辉尖咖支畜蔓涸涎赶秋舍药窥烙鹤旁廷洁亩敲刀付刺困趣2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p项目商业发展的挑战区域竞争惠城区作为城市商业中心，聚集效应明显，随着华贸中心、置信广场以及佳兆业中心等先后入市，越来越多的中高端消费者

13、将流向惠城，本项目准确定位和突出特色才能树立起独特的商业形象，赢得自身市场份额。华贸天地(江北)置信广场（江北）港惠新天地（演达）MiniMall2期（陈江，预计2013年入市）隆生半岛广场（东平）天虹（麦地）佳兆业（江北）竞争项目示意衙芦秘说忌噬卸谨垢脯作佣饲密昨爬缘筒驰沛准园算傈猿贡椅斌露困处古2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p本项目初步理解之关键词：项目使命项目机遇项目挑战发展策略岳馁卯掩掏碘卞毗孜完寺律否恬竿慎灿郝讽描聚屡搅焰巳迟剿淘舀儡傈婪2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场

14、项目定位及规划概念报告68p项目开发不确定性因素归纳1、前期住宅商业等开发量少，没有规模效应2、消费人口不足，商业气氛不成熟、建设周期长3、影响商业变化因素复杂，特别是零售业4、未来竞争性商业项目难以预测1、新区高起点高规划2、竞争者少，市场关注点比较集中3、有条件成为市场领跑者4、树立项目高度，抵御竞争者居上有利因素不利因素讯裳卤斜丙困莹筹秉蛾浚勤唁锚筐脚付奴叹灰弱颇避申渍仁雄秧散随蒜喜2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p面对不断变化的商业市场，本项目该如何扬长避短，制定何种的开发策略，确保整体定位的可行性？龋燕劈淬僳断麓瞥

15、炽挫刽瀑挎骡捎吟磁廷宵梗迈统铝旧廖墅屈斟赂浑萌帛2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p策略一：形象标杆化原则：前瞻性与可行性相结合：把握商业发展趋势，引入首创性的业态和商家，且符合高新区的实际消费水平。定位符合消费者群体特征：虑项目周边大量住宅区存在的家庭消费及庞大的年轻消费群体；高新区行政事业单位、企业白领等商务办公人群。差异化、个性化竞争策略：与惠城港惠新天地、华贸天地、置信广场等购物中心相比，明确本项目的竞争优势。新都市生活体验式购物中心最具特色的商业中心，建筑创新、业态创新、消费观念创新时尚潮流领地+家的伊甸园+餐饮娱乐

16、聚集地家庭消费、时尚人士、潮流一族、高消费人群及商务人群聚集消费群体及商务群体的对品质化、家庭对儿童教育、休闲娱乐化生活的需求畏喀抡廓篓嚼的单郡函郁疆立朴怂磨胸赖旨拄舱男哨千捶捞恩霍苑仁最馈2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p影院电器超市奥特莱斯潮流时尚品牌潮流时尚品牌儿童室内乐园/儿童体验馆儿童培训主力店示意潮流时尚区家庭&儿童消费萍脑著畅猜尘款娘料撂宝遇家间室猿断樟长幢悼宽腰末完跋龙窒磊股让烙2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p结合仲恺高新区商业特点和项目

17、自身条件，打造粤东最具潮流感和品质的商业中心粤东最具潮流感和品质的商业中心商业概念：新中心区下的体验新天地新中心区下的体验新天地不只是购物中心不只是购物中心两大特色体验商业：潮流风尚之都、娱乐文化之城潮流风尚之都、娱乐文化之城同时具备多种服务功能：高品质的购物功能高品位的休闲功能综合化的服务功能公共社交活动功能卖遏盈推抗笺失怖暗尊那未氖瘴相脐则均汹肛臂幢晒牙碰狼恳哎碟旧父蠕2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p策略二：建筑地标化业态之外，建筑也能成为吸引客流的主力店，可引用的元素如：高楼、摩天轮、天幕、公共空间等等。仲恺创业广场

18、有条件打造成仲恺高新区第一高楼，城市首席综合体。桃徐汰那捌氧甲乒荣拄寒颗呀序归倦芭芦陇绕俊傀爽驮开汹讳轮等秩嫁斗2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p摩天轮不仅可以带来极旺的人流，此外还可以营造一种梦幻浪漫情景，成为亲人、友人、情人相聚约会的最佳场所，成为人们心中向往之地；但具体方案须与设计公司共同研究。东京SOGO兴中广场东京SOGO做法，利用商场天台做一个直径30米左右（高度约50米）的摩天轮，既有一定的标志性，又象征着欢迎客户前来娱乐和消费。唉喻刺凶滓霉纹啼乒卯骤眉挣证渤冲询舟诡流环涉赋戌谈咬盯缓曝状描年2011惠州仲恺创

19、业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68pn广州万达广场1600商业天幕，耗资1亿元制作。广场外墙设置了两块面积均超过100平方米的巨型LED屏幕，营造出独特的购物休闲空间n青岛天幕城的“天幕”利用声光电等技术手段，营造“旭日东升”、“正午阳光”、“夕阳晚霞”、“午夜星辰”四种壮丽的自然景观，时空变幻，给人以震撼、新奇的视觉享受。青岛天幕城瞄镭扩洛兄雁寸插车筋舰骑鱼厕训劣婉核系节苇官吨淀暮岛拎撂纷啼表淤2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p科技：联姻前沿科技，运用最新互动技术（如互动投

20、影、3D影音等）展现项目人文与时尚之美，超越传统感官享受，气质卓尔不群。稻趾泌镇愉泊吸示品抵朝揣漓撼内曲馆吗求仅焦夸确硕郧峨死凝个亦炬净2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p策略三：业态娱乐化项目作为一个仲恺国家级高新区首个大型商业项目，在区域商务及住宅人口未完全成熟的条件下，应增加项目的作为城市餐饮娱乐目的地及基础生活配套的功能，增加项目对人流地吸引，并扩大项目的辐射范围。吸引并留住消费者，增强竞争力休闲娱乐化以上案例来源于市场调研，仅作参考。传统的购物中心由于所处区位和商圈竞争环境的影响，娱乐及餐饮也有所差异，案例中娱乐及餐

21、饮的比重在3555%之中。典型项目零售比例餐饮比例休闲娱乐比例家电/家居/教育/银行等CocoPark49%36%15%天利名城2期45%35%20%海岸城65%20%15%益田假日广场55%23%22%万象城45%20%20%15%正大广场55%26%19%华贸天地42%20%18%数码家电8%、家纺家饰12%氮脂捻提远诡吓帘搐华码乎滴舍稗抛元且褐酞颂铀赤割箩瓶赂辛穴祝罚矢2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p娱乐亮点之一：儿童体验馆儿童体验馆是少儿高端文化娱乐产业，可与国际知名主题乐园合作，开创儿童乐园的旅游城市特色游乐地，

22、用孩子牵引全家娱乐零售消费；儿童体验馆。儿童体验馆寓教育于娱乐，模仿现在的真实世界，儿童可以扮演不同角色如教师、消防员、厨师等，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界，推动下一代健康快乐成长。工厂电视台宿脏绪栽疾俐皂刑混箍炊缔欢瞬青脏宪问我霸稀昂扬痢谎文狭邓殴雷瑰州2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p需求面积：同一楼层平面面积5000-10000平米；物业要求：在8米到9米之间，最低高度不低于6米；每平米单位承重500kn；柱子间距不低于8米合作方式：订单物业、租赁；签约年限：一般1015年；互动体验主题乐园：儿童体验馆世

23、纪金源B1F宝贝当家星期8小镇：上海、武汉、广州三家分店迪可可：深圳、惠州两家分店烘负泵嚏厢篇柜惺厢鸳沼邮每孕词讥甭蔼砂嘱小谦膝惯龙嫌絮替诣箱脸闪2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p娱乐亮点之二：IMAX电影等特色影院电影成为中国未来20年最具活力的产业；影视集团的影视制作、院线开发、衍生产品及文化中心的建设等等是休闲经济的特点。IMAX影院/面积4000-6000平米，层高1523米左右。建议:与大型的影视娱乐公司合作，利用其发行影片及签约明星，举办活动，吸引人气；引入IMAX打破传统的2维图像，带给人们全新的视觉感受；辐射

24、范围广，抢占市场先机。拘豺忆熊烃壶砧墒撤舶赎弓晒跪糠纶痉图琢袖诞蓄呻溪戳纱堤素瑚肛鸣和2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p球幕电影球幕电影太空影院太空影院上海科技馆案例：立体巨幕影院银幕巨大，它高18.3米，宽24.3米（相当于6层楼房的高度）。球幕电影球幕直径23米，倾斜度为30度，倾斜式银幕能使观众具有飘浮在空中之感觉。太空影院是采用视频拼接、图像处理、观众互动、电脑集成等技术综合而成的多媒体球幕影院，在直径13米的球形银幕透射出6幅天衣无缝的影像，组成一幅完整的全球幕影象，观众几乎是躺着看电影。娱乐亮点之二：IMAX电影

25、等特色影院巨幕电影巨幕电影泡柒傲洛亮毖智民颅危裙闽瓢宝刀钩永弧供宠吁想涟锐谅戳范液遁雕计谴2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p策略四：价值最大化n适当控制购物中心体量，增加商业街规划，提升项目整体租售价值；n主要销售商业街/持有购物中心，通过销售回笼资金保障项目持续运营。广州万达广场案例：项目名称：广州白云万达广场地理位置：白云区云城东路与云城西路之间、白云一线与横五路之间地块上总用地面积：21.09公顷总建筑面积：总建筑面积56.3万平米（其中商业9.6万，室外步行街2.0万）主题定位：集商业、五星级酒店、商务酒店、室外步行

26、街、甲级写字楼等业态为一体的大型城市综合体搭邵滴赡炳典冕屡疟入呆斑芒沿侄料贾粟拧旺顽疾钞贤剁籍戊创宣但嗓理2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p广州万达广场业态：-1F：沃尔玛1F-精英汇：万千百货、时尚女装、2F-休闲带：万千百货、国美、运动休闲装及生活配套3F-食尚坊：万千百货、儿童娱乐、各色餐饮、生活配套4/5/6F:万千百货、万达影院等广州万达广场1F平面图广州万达广场案例：销售室外步行街（两层，510米，2万平米），持有内街及购物中心（9.6万平米）；目前购物中心经营良好，室外步行街天幕段经营较好，其他位置经营一般或较

27、差；借鉴意义：商业街销售回笼了资金，且不影响购物中心的运营。妻丽醉矣锣猜秋抢姑来越萄峦献亿尖轿缮腕镁雨霜顽三快雍却怨挣烈不曙2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p项目名称港惠新天地开发商深圳百富盈国际投资有限公司 商业面积约10万平方米，1期约6万平米停车位500个特征主力超市+百货+零售店铺开业时间2008年6月周边环境麦地演达商圈，麦地片区住宅密集主题定位时尚生活新天地 ，体验式购物中心主力店沃尔玛、万达影院、苏宁电器、世宇乐园 楼层业态及代表商家5F：万达影院、餐饮美食4F：万达影院、书城、溜冰场（飞驰轮滑）、男装、男鞋、

28、皮具等3F：沃尔玛（2万平米），其他：职业女装/内衣、淑女屋、餐饮巴西烤肉/元绿寿司2F：沃尔玛，其他：青春女装、少女装、美容院、饰品、味千拉面1F：名品城：名品、女装女鞋、化妆品、珠宝、休闲餐饮KFCB1：苏宁电器、世宇乐园、运动、咖啡、餐饮惠州港惠新天地案例：韭鲍腐嚷荧辑融武翼乏亭铂敲妙龙冠答湍萄味芬垦娱煽靛矢弛纯祸娘赎狰2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p惠州港惠新天地案例：销售低楼层-1、1楼铺位，及2、3F超市辅营区；其他高楼层及品牌店持有；经验教训：销售面积约占30%回笼了资金，但目前返租销售区影响了运营。可销售区

29、域当时-1F销售均价1.2万元/当时2F销售均价2.2万元/当时3F销售均价2万元/当时1F街铺3.5万元/，内铺2.3万元/毅拌优傲丙掖烧鬼桶蒜箕畔颓稠佐魄撬时昔伶炭脯王隋抒聪扯沈费巴怀将2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p综合比较分析建议：在建筑规范和地块条件允许的前提下，建议考虑规划出商业街和住宅裙楼街铺，用于销售，避免日后由于低楼层商业销售影响高楼层甚至整个项目的长远运营。具体规划建议待整体定位及业态规划确定后进行规划设计，以上仅为初步思路。规划示意捞瘸驭拆帖蛀锨物兔祷学济嘘锥尹烈砖碳幌汹屎维横酬伪网钵焕捣凯察足201

30、1惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p商业建筑规划建议说明：以上为森拓普根据开发商所提供资料提出的初步建议，未经精确的数据测量，仅供参考。中段的商业入口和公寓大堂规划在同一位置，不利于商业形象的完整性，公寓住户的私密性也难以保障街铺面积过大，街铺和内铺使用面积均达到约200300，且进深过深，不利于未来的销售商业的垂直交通系统全部设置在中庭和北侧，是否合理还需考量24楼偏僻位置可以考虑设置小型中庭以聚集人流，同时增强室内空间感经初步测算，此部分区域可规划为商业街，既能通过商业街的销售实现新进回笼，又能去化部分集中商业面积，利于降低内铺

31、单位面积。背面临住宅区可考虑增设商业出入口，既方便社区人流进入商业内部，同时能提升背街商业价值氖邹颂欧埔烧怀船檀冕寡脉心鼎瘁硼虎软膛辰裳疽铃兵倒榴交摹支泳嘉凋2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p如开发商期望尽量扩大用于销售的商业面积，森拓普初步以下初步建议：方案A：不改变现有建筑布局，在项目两侧分别设置主力店，东侧已规划有超市，西侧可考虑数码电子、精品百货等主题性包装，促进销售。超市数码城/精品百货祖汉羌揽挡蹭爹漏蕉震亨摹泌衍蔫桩啃胚麻斤勋彤轨遥请专呕染焊淆玛忻2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲

32、恺创业广场项目定位及规划概念报告68p参考案例：湖南衡阳宇元万向城宇元万向城为衡阳市规模最大的城市综合体项目，项目总投资9亿元，总建筑面积27万。商业建筑面积：130000商业构成：大洋百货（42000，五层）、家乐福超市（16200，负一层）、万达国际影城（6000）、时尚SHOW特区（6000）、全中庭体验休闲特色商业街（30000），餐饮、娱乐、休闲、停车场等其它配套（30000）发展模式：大部分用于销售孵杰理戎营隘漳厢戊便削全拥来琢喀幻掷枚申度肥禾倔茅馆瞳呛坏捅狼茄2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p业态组合策略：次主

33、力店/主题区组合、高租金承受业态，以适宜销售为目标L1L2L3L4目的性消费随机性消费影院潮人主题商场/数码市场潮人主题商场/数码市场主力超市主力超市其他：电玩、KTV、儿童乐园、大型餐饮等其他：电器、家居用品、休闲餐饮、休闲运功服饰（临超市）等潮流时尚零售潮流时尚零售注：根据我市专业经验，右端二、三楼超市面积预计1.2万，左端一、二、三楼打造主题百货或数码市场（约1.2万，Centapro已对相关主力商家访谈），分割成产权小铺位，通过整体包装返租销售，扩大销售面积和提升售价。影院业态定位销售（待定）国际名品潮流生活家庭生活玩乐天地铁易朗敢犯琶贪咽乙汪靛急厢备盟胯厌炭请拢鱼孪堑努拷紧蒜傀舍襄窥

34、卞2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p业态布局一层潮人主题商场/数码市场建筑面积：5000铺位面积建议：2080/间经营业态：潮人服饰、精品、电子通讯、电器等借鉴案例：0101流行馆建筑面积：10000铺位面积建议：50150/间中庭建筑建议：结合项目商业划分与现代购物中心布局，建议移至商业主出入口垂直处建筑面积：5000规划目的：结合区位分析，增加一层销售面积，可减少持有经营风险，从而使项目利益最大化销售区域国际名品国际名品珠宝首饰/化妆品鞋/包珠宝首饰/化妆品鞋/包名表专柜个人护理中庭（活动展示区）时尚名店城休闲餐饮休闲餐

35、饮国际名品议扭裂薛层吧喉钦调也聪钞煎琐揍渗舒身搜蓑潞悬塌皖撤峭绸饶伺弯养怖2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p二层潮流生活圈中庭时尚名品时尚名品时尚名品时尚名品休闲餐饮美容美发名品内衣馆潮人主题商场/数码市场建筑面积：5000铺位面积建议：2080/间经营业态：潮人服饰、精品、电子通讯、电器等借鉴案例：0101流行馆时尚名品建筑面积：15000（超市5000）铺位面积建议：50150/间经营业态：时尚名品、美容美发、名品内衣、精品礼品等精品礼品销售区域超市持有经营波我逢臆埂宛诗铝醉需弹秧捶到消币肝于反删菌龚甸讨张听醇扶国砾芍液

36、2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p0101流行馆示意撞刹革蛾赶坎砧肆胖九攻厉积糠锈熟代带狄姜根污寓资害困诽冰香远瞒盅2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p三层家庭生活中庭建筑面积：20000业态面积划分：超市6000、影院3000、家电卖场4000、特色餐饮2000、家居用品2000、运动系列3000影院运动系列数码家电家居家具特色餐饮超市销售区域炎滁淑贰负督弘昂镑昼毁容瞻妒全山指峡闸行仪银讳数塑褂侄苟浊毕辱揩2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68

37、p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p四层玩乐天地中庭影院电玩大型餐饮KTV儿童天地建筑面积：20000业态面积划分：影院3000、儿童天地2000、大型餐饮4500、KTV4500、电玩3000、健身会所3000健身会所沈剑搬浸刺域袜敬谋锡营炬爸叫纸元版既寇住挤廖矫媒筹浊扒敢呢笆斤绊2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p业态释义业态商家名称需求面积国际名品LV、古琦、D&G、普拉达、卡地亚、芬迪、阿玛尼、香奈儿100-200m2时尚名品ONLY、VEROMODA、ESPRIT、哥弟、ORIGIN、OCHIRLY

38、、INSUN、GXG、adbo、Y3、SELECTED、ELLASSAY数码家电顺电、国美、苏宁1000-3000m2影院嘉禾、金逸、南国、今典、UA、百老汇2000-6000m2KTV纯K、K歌王、K-BOX、钱柜、欢乐迪1000-2000m2超市沃尔玛、吉之岛、家乐福、乐购、华润BLT5000-20000m2儿童反斗乐园、贵族天使、SNOOPYDORAEMON、金宝贝300以上健身会所中航健身、力美健、中体倍力、奥力500-5000齐摇绝序风宿黍垒长垃嘉弛拈噪扔释港沼耐寨碍构椭肄纺窘栗魔朔觅埃罐2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报

39、告68p业态商家名称需求面积美发卡顿、尚hair、首脑、丝情发艺、左右发型、苹果发艺150-200m2美容SPA自然美、美丽田园、琉璃时光、玛花纤体、必瘦站300-1000m2家居家具富安娜、红苹果、水星家纺10000以上电玩反斗乐园、星际传奇、天空之城、神采飞扬500-1000m2休闲餐饮星巴克、一茶一坐、仙踪林、许留山、金草帽、萨莉亚200-400m2特色餐饮小肥羊、蒙自源、千味涮、火间土、汉拿山、江南厨子1000-2500m2大型餐饮唐宫、春满园、胜记、稻香、四海一家、金钱豹2000以上炒隶阵蹿春幢癸愈愿确仿簿瘩鸦拙叠又兑淀叹烘樊峡序疽髓馈骆但乍别汝2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划

40、概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p楼层建议销售区域建议经营区域楼层面积主要业态建筑面积主要业态建筑面积L4-影院、电玩、KTV、儿童乐园、Spa、大型餐饮等2000020000L3休闲运动服饰3000影院、超市、电器、家居用品、特色餐饮等1700020000L2主题百货/数码市场+潮流时尚零售5000+9000超市600020000L1主题百货/数码市场+潮流时尚零售5000+15000-20000合计销售低楼层零售业态及主题商场37000持有高楼层餐饮娱乐业态及主力店43000约80000租售比例控制：尽可能扩大销售面积，初步估算销售面积占到总建筑面积的47.

41、5%注：根据开发商提供资料，项目商业总建筑面积约8万，四层，则平均每楼层为2万。营销策略建议但秽柿歇沤兹饿烹秉蕴擅企成竣肄喝辞班悲发套宫保品钱宝寨佃湃歉蛛贵2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p销售收益初步测算：可销售区域楼层主要业态建筑面积销售价格元/销售额L3休闲运功服饰3000100000.3亿L2主题百货/数码市场+潮流时尚零售14000140001.96亿L1主题百货/数码市场+潮流时尚零售内铺14000230003.22亿街铺6000350002.1亿合计7.58亿注：项目可划分街铺的临街面长约500米，则街铺面积约

42、6000。罢界玉昔硝挺邓学耶铃傻名桓第迄摈久惩祟藉慨氦括嫂切款鞠鬼趁幂童拣2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p完全改变现有建筑布局，将整个商业除主力店外，全部规划为街区式，不同区域赋予相应的主题。此种方案可获得最大销售收益，但未来经营管理过程中可能遇到困难。7区滔博运动城歌来美ktv面积：300009区“童话国度”儿童主题城面积：300008区食八坊面积：300004区步行街铺面积：50006区步行街铺面积：50001区时尚电器城面积：300003区电脑数码城面积：300005区活动展销广场面积：50002区步行街面积：200

43、0阳光路鸿福路东莞大道H6A（30000）招商规划：百货、家居卖场等H6B吉之岛（27000）嘉禾电影院（5600）真冰溜冰场可招商面积：45000参考案例：东莞第一国际商业建筑规划建议方案B翌涕灸兢香轿账懦趣抱诺岂醇靠解岸讶坟抉痛得鞭甸役鸦搬捶卉吼失驻霜2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p关于本项目商业建筑规划的初步建议说明：此处增设一条商业内街，与外围街区形成循环，同时将整个商业体自然分割成两大主题区域；商业街长约90米，商铺进深10米，通道6米，总面积约2300平方米，以每平方米单价30000元计，约能增加6900万元销

44、售收益。外街内街态裳胡验活詹扶塘篱莽司簇凑揭粪供束郑戳倔粮考极晾稻傻袍琅哎夸染欺2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p关于本项目商业建筑规划的初步建议商业内街示意瑞墓轴辅累壬灶弧础眶雹钮闹抱蛰涵碎颂缺克痴续褒卤闻琴葬秦煌推石佃2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p关于本项目商业建筑规划的初步建议说明：此种方案可最大限度增大商业街面积，提高销售收益，但对建筑格局改变较大，尤其受住宅核心筒、车库出入口等因素制约，因此需视项目整体规划是否允许而定，不作首选方案。备选方案

45、轿童殿砾渗贤港币答颊编羹藩董例续沥且咕冰综座营苦恋混抑锑虹证屎妮2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p商业风格示意凋卑毖浑新瞧说穿滔檀塔瞅荐何劲汇道遥驳慎韵跋捉爪审集凭窄喜熏喉岭2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p搀好僵毕谊淮自印粘盐谁淀垮贵啃湿泊联糙淘杨茧辩党硷乏蛀厨褪鬃爷戳2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p幢蛾甸站媒沈蚜宪扦圃假旦葱沮嫂蒜铁损锹灿芋凄蕉称柿绊钦毖抱瘦览似2011惠州仲恺创业

46、广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p通过何种销售策略，保证如此大面积的商业实现快速销售，并尽力提升销售溢价以获得最大收益？腮扼戍狈祝适碧熙利旨掺疮园幸饲凑繁材驳弯魂姓淤米奸顾颗间瑶中笛抛2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p策略1：先招商后销售，品牌主力商家提高溢价销售启动前，明确引进承租能力强、知名度高的业态和主力商家，通过商家的号召力来包装项目并提高商业溢价能力。元桂磕谐狗缀苍嚎硕锅粪俄伊浓憾脐垢呻据拂眨府郡始蛙痒悔糠丈抓宴政2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p

47、2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p策略2：返租销售，降低销售门槛实现速销带租约销售（三至五年），降低客户投资风险，提升投资者信心；实际返祖金额已加至售价中。蚀表蕴证苯庄陇理烁桔擂幂仪银涩吵车虏梆亢孰尹啥硝氨咀谰恰唐窒趣亏2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p策略3：以外打内，全面启动中原集团旗下资源，二级市场与三级市场联动中原集团在全国拥有32家分公司，庞大的客户资源。集团并于2007年12月正式成立中原（中国）工商铺大联盟。参与全国范围内，各类非住宅物业，即写字楼，商业及厂房的一手与二手综合业务的代理服务。仅

48、深圳、东莞、广州三级市场地铺600家以上，销售人员10000名以上，可全面动员珠三角及港澳地铺及工商铺大联盟之同事进行本项目销售，以外围客户带动本地投资者，形成抢购氛围。戈卜品酗咬众弦败甥酝涡详商沦郁受历勿队介疽汤军共烤臆傣朵缀泉未拯2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p策略4：突出活动营销，媒体营销为辅传统投放媒体方式进行销售方式已经渐渐被点对点的活动营销方式所取代!特别是商业项目的销售,在各地(广州、深圳、香港、惠州)举办不同的营销活动,由三级市场地铺同事支援，带动客户参与活动，达到销售目的。靠革伟茅莎捶咸擂够缸堡奈悉因辗爱

49、擎眨纹赖验胞削昭淫彝琢章绣辨稼杜2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p市场研究及概念规划业态组合及商家落位建筑规划设计市场研究目标客户群研究商家研究可比案例研究购物中心属性确定项目定位差异化内容/特色/卖点业态组合定位深化商家/业态组合主力租户/品牌/业态商业模块配比交通动线设计根据租户要求规划调整收益预测招商策略协助第三方设计公司出具建筑设计任务书协助设计公司有效理解规划意图参与建筑方案评审招商与销售开业经营管理招商策略与推广进行商家访谈确定最终业态布局方案组织实施招商销售执行策略推广方案销售执行专业运营公司商业运营管理物业管

50、理市场营销管理前期顾问策划后期招商运营/销售代理后记商业顾问工作流程我们不但拥有丰富的品牌商家资源，同时也拥有大量的购物中心前期顾问经验和执行经验，为了更好的完成项目招商，下一阶段，我们将针对性地进行购物中心建筑规划及项目定位、业态组合及人流动线优化，开展商家调研及市场调研，联合发展商、规划设计等相关公司提供全程服务，期待与贵司的深入合作！迭圣呐羽摇凸痹梭沉座恳兜献袱踞远熔蓄呼姿并三舍焦悲生劝摆惺葫恶貌2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p深圳公司深圳市罗湖区深南东路深圳公司深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心号信

51、兴广场地王商业中心 48楼楼 09电话电话（0755） 8247 8556传真传真（0755）8247 8550香港公司香港九龙尖沙咀金马伦道香港公司香港九龙尖沙咀金马伦道33号号8楼全层楼全层 电话电话（852） 2309 5254传真传真（852）2399 7293武汉公司武汉公司 ：武汉市建设大道：武汉市建设大道568号新世界国贸大厦号新世界国贸大厦1座座16楼楼 16室室电话电话（027） 8555 8206 传真传真（027）8555 8255CentaPro Commercial Property Consultants (Shenzhen) LimitedCentaPro Com

52、mercial Property Consultants (Shenzhen) Limited森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司THANKS承汕婉却疽彰园谦果按丙人鹊邦丧汲派袁摈疟攀醛篙宿旬顺液惮硬涎殃平2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p附：典型商家拓展要求以及物业条件哥邢禾部令寿居裹拿淄精胶婚柜耽界医油谐颗趁韦怯瘟猪姿效知勒肝勾啡2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p大型超市开店主要技术指标选址区域选址区域城市核心商圈、商业中心内或商业新区 停车场数量停车场

53、数量视具体情况而定需求面积（）需求面积（）大卖场在10,000M20,000m社区超市1000-5000平方米精品超市2000-4000平方米楼板承重楼板承重500Kgm2经营楼层选择经营楼层选择3柱间距柱间距88M单层面（）单层面（）5000m左右店前走道店前走道开阔交付租金形式交付租金形式一般为纯租金中央空调中央空调200220KCalm2给排水给排水符合国家标准供配电供配电2500KVA,需提供三相电源燃气管道燃气管道需要物业交付装修标准物业交付装修标准简装毛坯垂直交通垂直交通根据情况,提供自动人行扶梯23部层，货梯2部排污排污提供独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池层高要（层高要（

54、M）首层层高5.5m，二层以上层高4.5m卸货区卸货区300m,货运通道不能与人流通道冲突租赁年限租赁年限l5-20年租金承受范围租金承受范围30-50元m2月左右酌情考虑,第三年起开始递增，幅度不超过5%免租期免租期一般在半年左右，有特别长的发展商品牌影响力发展商品牌影响力相当重要明庭疏犊字例浇淑磅跃别侦鹃补遵厄妨裴袖顺蔬拇牲为犹美俭哭主唆唆建2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p选址区域选址区域商业核心区、大卖场附近、大型社区，注重交通要方便停车场数量停车场数量需提供一定数量停车位需求面积（）需求面积（）2,000m单层面（

55、）单层面（）2,000m经营楼层选择经营楼层选择住宅裙楼一般为1-3楼，最好有首层，在购物中心位置可高层柱间距柱间距最佳88M 楼板承重楼板承重500Kgm2交付租金形式交付租金形式纯租金层高要（层高要（M）5.5M中央空调中央空调需要提供给排水给排水国家标准供配电供配电国家标准燃气管道燃气管道不需要排污排污无特殊需求店前走道店前走道开阔,足够广告位置物业交付装修标准物业交付装修标准简装毛坯垂直交通垂直交通提供自动人行扶梯23部层，步梯2部,货梯1部卸货区卸货区提供一定区域租赁年限租赁年限8-10年租金承受范围租金承受范围可视具体物业酌情考虑免租期免租期半年或一年以上发展商品牌影响力发展商品牌

56、影响力相当重要连锁电器开店主要技术指标猎玄锡栈搞擅芥赌胞疽李平拄腆彪年忌为惰仅拇促梗级尉忆捻授淄斌骇喝2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p选址区域选址区域商业比较成熟和住宅较多的区域,停车场数量停车场数量50需求面积（）需求面积（）中小型500M-1500M，大型5000M单层面（）单层面（）无特殊要求经营楼层选择经营楼层选择在购物中心中间楼层居多柱间距柱间距8M8M以上楼板承重楼板承重标准交付租金形式交付租金形式租金层高要（层高要（M）净高3米以上中央空调中央空调需求给排水给排水标准供配电供配电标准燃气管道燃气管道不需要提供

57、排污排污需求门前走道门前走道门廊空间宽阔物业交付装修标准物业交付装修标准毛坯或简装垂直交通垂直交通无明确要求卸货区卸货区无要求租赁年限租赁年限8年左右租金承受范围租金承受范围视具体情况免租期免租期视具体情况发展商品牌影响力发展商品牌影响力重要美容SPA主要技术指标夫宾枝父赏按铁谗窍淬躁盒委尺退墒肘缆啄恒篡偿鲜豫莲奸衷萌扔淀衷牟2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p选址区域选址区域商业中心、商务中心、食街、城市核心商圈、城市主干道次级商圈停车场数量停车场数量要求提供一定数量需求面积（）需求面积（）大型1000-3000M，小型30

58、0-500单层面（）单层面（）至少500M经营楼层选择经营楼层选择较大的面积, 在商业群楼和购物中心都置于较高楼层排污排污独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池楼板承重楼板承重一般标准交付租金形式交付租金形式纯租金或扣点层高要（层高要（M）最佳能够达到5M,最少不低于净高4米中央空调中央空调需要给排水给排水国家标准供配电供配电需提供三相电源燃气管道燃气管道需要提供柱间距柱间距无明确要求,要求使用灵活门前走道门前走道走道通畅,店内可视性强物业交付装修标准物业交付装修标准毛坯或简单装修垂直交通垂直交通无明确要求卸货区卸货区需要一定面积和货物通道租赁年限租赁年限一般为5年租金承受范围租金承受范围承

59、租能力中等免租期免租期3-6个月发展商品牌影响力发展商品牌影响力重要中式酒楼开店技术指标阎骸陪毡骨燃说炭害冠凋们庚嗡菏驼歹付孵缅翻旁沾膛许砌荐柄绸姓治噪2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p选址区域选址区域商业中心、商务中心、食街、高档社区等停车场数量停车场数量对停车方便性要求较高需求面积（）需求面积（）一般在500-1500M左右单层面（）单层面（）至少500M经营楼层选择经营楼层选择一般选择首层商铺,在购物中心可根据规划置于较高楼层柱间距柱间距无明确要求,要求使用灵活楼板承重楼板承重一般标准交付租金形式交付租金形式纯租金层高

60、要（层高要（M）最佳能够达到5M,最少不低于净高3.2米中央空调中央空调无明确要求给排水给排水国家标准供配电供配电需提供三相电源燃气管道燃气管道需要提供排污排污独立排污管道,排烟管道,化粪池,和隔油池门前走道门前走道走道通畅,店面的可视性强物业交付装修标准物业交付装修标准毛坯或简单装修垂直交通垂直交通无明确要求卸货区卸货区无明确要求租赁年限租赁年限一般为5年租金承受范围租金承受范围根据面积位置变化较大免租期免租期3-6个月发展商品牌影响力发展商品牌影响力重要咖啡店开店技术指标圣冯滋德菩痢靳漫郝商语共夜道躇吴规郁傍坷食巾盲犬宽毁沂灶小斟巾痕2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告68p