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1、天津中滨城起步区概念性建筑设计现状综述Review Status集装箱海鲜街集装箱海鲜街滨海核心区滨海核心区临港产业区临港产业区官港官港森林公园森林公园航空城航空城消闲岛消闲岛区位交通区位：位于天津市中心城区与滨海新区之间，靠近海和教育园区与西青开发区。地块四至范围东北至津港公路，南至津晋高速，西至蓟汕联络线。总面积116.7公顷。交通条件：位于三条高快速汇聚处，可便捷联系中心城区、机场、高铁站及于家堡商务区。用地代码用地性质用地面积（公顷）比例（%）大类 中类C公共设施用地26.722.9%C2商业金融业用地26.7W仓储物流用地20.3 17.4%W1普通仓库用地20.3S道路广场用地27
2、.323.4%S1道路用地27.3U市政基础设施用地2.21.9%U1供水用地0.6U1供电用地0.1U1供燃气用地0.1U1供热用地0.8U2加油站0.2U4雨污水泵站0.4R居住用地20.917.9%R2二类居住用地20.9G绿化用地19.316.5%G1公共绿地1.7G2生产防护绿地17.6工业区规划范围总用地116.7100%用地平衡表建筑类型单位建筑面积居住用地平方米418000商业金融用地平方米801000仓储物流建筑平方米304500合计平方米1523500建筑面积一览表3.7ha 3.0ha 5.3ha 5.5ha 2.8ha 4.0ha 6.3ha 4.8ha 4.7ha 5
3、.8ha 3.0ha 5.9ha 7.7ha 1.3ha 3.7ha 1.51.51.51.51.52.02.02.02.02.52.52.52.52.52.5商业商业区区配套居住区配套居住区物流物流区区35Kv变电站变电站自来水厂自来水厂锅炉房锅炉房已批加油站已批加油站社会停车场社会停车场雨污水泵站雨污水泵站高调站高调站西青区属用地津南区属用地起步区界限起步区起步区已批控规起步区规模：用地规模：规划用地31.7公顷；可建设用地31.7公顷；其中商业金融业用地20公顷。建筑规模：预测建筑面积482500。毛容积率：1.8。用地代码用地性质用地面积建筑面积平均容积率(平方米)(平方米)C2商业金
4、融业用地1930004825002.5合计1930004825002.5建筑面积容量规模测算功能定位Function of构成了辐射上海整个城市西部的POWERCENTER但是由于规划不足，并未形成一个超级的集散零售公园上海普陀区真北路集中了百安居、麦德龙、红星美凯龙、易初莲花、苏宁电器、如家快捷酒店等家居、装饰、电器、超市等多个大型零售集团failure案例分析：上海真北路构成了辐射北京整个城市东部的POWERCENTER但是由于规划不足，并未形成一个超级的集散零售公园北京朝阳区东四环中路集中了特力屋、红星美凯龙、迪卡侬、沃尔玛、国美电器、苏宁电器等家居、装饰、电器、超市等多个大型零售集团f
5、ailure案例分析：北京美罗城n各个大型零售集团呈带状分布，空间上削弱了不同商业业态互补加强的集聚效应n辅助连锁商业不完备、配套商业缺乏，导致区域整体商业气氛欠缺n主题大型商业体量规模不足，难以形成有效的辐射性和排他性区域内带状大型商业分布通常难以发挥聚集效应n业态布局规划合理，空间分布使不同业态交错互补，形成商业聚集合力n业态全面，完整解决区域内绝大多数商业需求，保证足够商业气氛和消费吸引力n足够体量的大型商业有效延伸PowerCenter的辐射半径，加强其排他性项目的基本定位决定了其先天的聚集效应传统大型集商业带状分布PowerCenter启动PowerCenter项目将有助于形成具有绝
6、对化优势的项目定位，其开发和实施也将对整个天津地区产生极大的影响力。未来趋势一个国际化都市，一定需要一个POWER CENTER.PowerCenter模式特征餐饮体育用品日用百货家装儿童用品家居用品名品折扣家具家用电器使分散的主题型集中商业集聚，形成超大体量的商业综合体PowerCenter合理的规划市中心市中心郊区郊区都市边缘交通便利差异定位固定模式辐射广泛超大型购物中心主题休闲娱乐城吉盛伟邦国际家具村奥特莱斯品牌直销广场规划面积：2.66平方公里Power Center成功案例：上海赵巷超级商业中心Power Center成功案例：上海赵巷超级商业中心能量中心能量中心 大型零售商场大型零
7、售商场 零售公园零售公园中滨城起步区=大型停车场公共区域交通要道基础功能主题型大型商业辅助连锁商业其他配套商业联机网吧Motel 168PowerCenter理论模型PowerCenter理论模型PowerCenter理论模型POWERCENTRESHOPPING MALL（广东番禺）渔民新村是集餐饮、市场、超市为一体的三合一特色海鲜城。以渔文化主题装饰，提供丰富娱乐活动。海鲜经营面积2.5万多平方米大型停车场1.5万多平方米，并配有汽车美容服务。1F9200平方米生猛海鲜、东南亚菜式、蔬果、酒水超市；地方风味小食区和火锅城；开放式厨房。2F7800平方米豪华大厅、宴会大厅；48间贵宾厅房，可
8、同时筵开100多席。3F9200平方米豪华贵宾厅房86间，最大面积达300平方米，配最高级影视音响器材、时尚卫生间、会客休息间等。开敞厨房用餐环境活动空间餐饮：大型餐饮，建筑面积2万5万平方米，如大型集中式海鲜城。POWERCENTER定向招商POWERCENTER定向招商上海奥特莱斯品牌直销广场是一座国际化、现代化、时尚化的生态型综合购物广场。奥特莱斯坐落于沪青平高速公路赵巷出口处200米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄等著名江南水乡风景区，距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟。广场整体建筑呈现代时尚的欧美风情，地上部分由南往北，依次为1至4层，以商品经营和餐饮为
9、主，目前广场拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合。总建筑面积约11万平方米。广场拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。（上海青浦）名品折扣店：大型名品折扣店，建筑面积10万70万平方米，如奥特莱斯。POWERCENTER定向招商（上海青浦）名品折扣店：大型名品折扣店，建筑面积10万70万平方米，如奥特莱斯。POWERCENTER定向招商（北京朝阳）北京大郊亭店是迪卡侬目前在中国最大的概念店，营业面积达到5000平方米。商场外部设有运动场及运动设施,为商场顾客和周边社区居民
10、提供免费试验产品和进行运动锻炼的场所。迪卡侬超市提供65种运动项目的运动产品，既有迪卡侬自有的品牌产品，也有其它国际知名品牌。包括山地运动,水上运动,自行车和轮滑滑板运动,球拍类和高尔夫运动,健身项目,野外运动和团队运动等。体育用品：大型体育用品建筑面积2千1万平方米，如迪卡侬。POWERCENTER定向招商（上海浦东）在亚洲8个市场（中国大陆、香港、新加坡、马来西亚、台湾、泰国、菲律宾及澳门）开设107间玩具“反”斗城分店，售卖玩具、绒毛玩具、游戏、自行车、运动货品、数码影碟、电子及电视游戏、小水池、书籍、教育及启智产品、婴幼儿家具、儿童教育及娱乐软件。在亚洲，玩具反斗城的店铺分为3类，即旗
11、舰店、购物中心店和快速店。在利丰零售的规划中，玩具反斗城面积在20000平方英尺30000平方英尺之间的为旗舰店。其中首家玩具反斗城正大广场店占地2400平方米，远超出目前玩具市场主要品牌经销商的数量。2006年11月中旬在上海开张其在内地的第一家玩具店，该店将以旗舰店的形式开设于上海浦东正大广场内，销售玩具超过7000种，将成为中国内地最大的玩具店。4F儿童用品：大型儿童用品，建筑面积2千5千平方米，如反斗城。POWERCENTER定向招商（上海浦东）儿童用品：大型儿童用品，建筑面积2千5千平方米，如反斗城。POWERCENTER定向招商（北京海淀）日用百货：大型日用百货，建筑面积1万5万平
12、方米，如麦德龙。麦德龙仓储式超市是将超市和仓储合而为一的零售业态。它省掉了传统零售企业独立的仓库和配送中心，经营中实现了快速补货，保证了超市低成本高效率的运作。仓储式超市与普通超市整体策划设计方面有明显不同。麦德龙万泉河商场的布局结构是典型的麦德龙商场，面积达1万多平方米、单层建筑高约8.5米的仓储式商场。麦德龙万泉河商场业态属于从事“自助式批发业务”的仓储式商场。消费者没有会员卡便不能进入商场消费。会员要具有法人资格，如酒店业、餐饮业、工厂等。商场开业后，将提供1.7万种以上食品，3万种以上的非食品。POWERCENTER定向招商（北京海淀）日用百货：大型日用百货，建筑面积1万5万平方米，如
13、麦德龙。POWERCENTER定向招商（北京西城）国美电器成立于1987年元月一日，是中国最大的以家电及消费电子产品零售为主的全国性连锁企业。国美电器在中国大中型城市拥有直营门店1200多家，年销售能力1000亿元以上。作为国美电器首家成型新活馆，国美马甸新活馆2万平方米的卖场，汇集了全球近千家知名企业的10万余种家电产品。国美马甸新活馆率先推出“数码体验区”、“电脑体验区”、“手机体验区”、“厨房美食区”、“家电套购区”等以体验式为主的体验式营销的新模式；新模式将按照消费者的需求和购物习惯进行更加细分的分类，按照消费需求和商品功能，建造不同的专题展区，消费者可以直接根据使用需求选择定向的展示
14、厅进行相关商品的选购。家用电器：大型家用电器，建筑面积2千2万平方米，如国美。POWERCENTER定向招商（北京西城）家用电器：大型家用电器，建筑面积2千2万平方米，如国美。POWERCENTER定向招商自2004年HOLA特力屋首次登陆上海，在上海百联西郊购物中心建立第一家营业面积达6000平方米的卖场以来，已在北京、上海、深圳、成都、大连、杭州、宁波、无锡、昆山等地开设了20家门店。寝具、窗帘、收纳、小家电、家具灯饰、餐茶锅具、卫浴美体、家饰精品、装饰蜡烛等1万5千余种精致多样的商品，同步引进符合消费者生活形态的欧美流行居家生活商品，更有近40%独家商品，满足喜爱独特风格的顾客需求，引领
15、追求精致居家生活品味的潮流。特力屋五角场店打破了以往按照商品品类陈列的传统方式，以居家空间感呈现出“家”的氛围，打造完美的“居家生活提案”，呈现出不同以往的购物新体验，营业面积1.2万平方米。家居：大型家居，建筑面积3千2万平方米，如特力屋。（上海杨浦）POWERCENTER定向招商（上海杨浦）家居：大型家居，建筑面积3千2万平方米，如特力屋。POWERCENTER定向招商红星美凯龙东四环店位于北京朝阳区，总营业面积达10万余平方米，汇集了500家中外时尚家具品牌。家具：大型家具，建筑面积10万30万平方米，如红星美凯龙。（北京朝阳）POWERCENTER定向招商功能沙发功能沙发家居饰品家居饰
16、品软床软床布艺沙发布艺沙发B1B1地毯地毯皮沙发皮沙发1F1F藤家具藤家具金属家具金属家具板木家具板木家具2F2F鞋柜鞋柜儿童家具儿童家具板式家具板式家具3F3F中式中式乡村田园乡村田园新古典新古典红木红木实木实木4F4F欧式家具欧式家具5F5F美式家具美式家具6F6F家具：大型家具，建筑面积10万30万平方米，如红星美凯龙。（北京朝阳）POWERCENTER定向招商（北京朝阳）家具：大型家具，建筑面积10万30万平方米，如红星美凯龙。POWERCENTER定向招商（上海杨浦）百安居（B&Q）隶属于世界500强企业之一的英国翠丰集团（KingfisherGroup），是世界领先的大型国际装饰建
17、材零售集团。翠丰集团是英国伦敦交易所上市公司，金融时报百强指数股，为欧洲最大的非食品专业零售投资集团。2001年8月8日，位于黄兴路1616号，建筑面积2.6万平方米，投资2000万美元的百安居杨浦店隆重开业。百安居1998年正式进入上海，已先后在宝山、徐汇开设了连锁店，杨浦店是上海百安居第三店，是百安居在上海的旗舰店，也是全球百安居最大的连锁店，同时也是百安居在中国的总部所在地。杨浦店共有包括建材、管材、木材、墙地面、油漆涂料、厨卫、五金工具、电工电料、装饰灯具、园艺、生活用品、家具等11个商品部，共经营4万余种商品。分上下两层楼面，其中连接上下两层楼的自动扶梯，跨度50米、垂直长度60米，
18、是目前超市行业内最长的一部电动载人电梯。家装：大型家具建筑面积1万10万平方米，如百安居。POWERCENTER定向招商（上海杨浦）家装：大型家具建筑面积1万10万平方米，如百安居。SCALERESEARCH尺度分析IKEA-Beijing（Eastof4thring）IKEA-Shanghai（XuHuiDistrict）32000m221000m2Average:10000m2-30000m212000m2Metro-Shanghai（Minhang）Metro-Beijing（Haidian）11000m2Average:10000m2-12000m2HOLA-Taipei（Shilin
19、）9000m2HOLA-Shanghai（WujiaoChang）10500m2Average:9000m2-11000m2Tianjin-DaGuSouthRoadTianjin-YouYiNorthRoadAverage:8000m2-15000m2Shanghai-LongYangShanghai-YangPuAverage:15000m2-20000m215000m217000m212000m28000m2SCALERESEARCH尺度分析Average:40000m2-50000m2Average:15000m2-30000m2Average:10000m2-40000m2Avera
20、ge:5000m2-8000m2-OUTLETSBeijingOUTLETS 42000m2OUTLETSJiangsu51000m2CarrefourZhongguancunBeijing10600m2CarrefourWuningluShanghai37000m2ToysbusShanghaiDECATHLONShanghai28000m2DECATHLONShenzhen18000m25000m2ToysbusGuangzhouIKEA-6000m2设计方案Design设计概念鸟瞰图功能组织餐饮酒店公寓桑拿健身会议KTV商场健身停车渔民新村麦德龙家乐福IKEA国美电器餐饮特力屋停车娱乐商
21、场餐饮商场停车MOTEL168迪卡侬游戏天地餐饮百安居红星美凯龙TOYSRUS停车快餐商场ABCD地块C地块B地块D地块A交通流线津港公路客车通道货车通道客车出入口货车出入口雨水收集开发时序分期开发出让大型商业地块建设核心ShoppingMall推广应用剖面分析A-A剖面B-B剖面AABB指标规划用地总面积:31.7公顷总建筑面积:482500平方米毛容积率:1.8净容积率:2.5建筑密度:50%绿化率：45%停车面积:89000平方米车位：3000个ABCD地块A：地块面积:46900平方米建筑面积:91100平方米商场:46240平方米其他:44860平方米容积率:2.5地块B：地块面积:80560平方米建筑面积:127610平方米商场:50170平方米其他:77440平方米容积率:2.5地块C：地块面积:60210平方米建筑面积:195570平方米商场:142520平方米其他:53050平方米容积率:2.5地块D：地块面积:15440平方米建筑面积:55900平方米商场:26830平方米其他:29070平方米容积率:2.5透视图透视图谢 谢 观 看
