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1、龙湖地产龙湖地产近期项目工程建安成本管理思路近期项目工程建安成本管理思路重庆龙湖地产造价采购总监曾礼目录（个方面）目录（个方面）龙湖成长之道龙湖成长之道项目工程建安完全成本的概念项目工程建安完全成本的概念影响成本控制的因素影响成本控制的因素动态成本的概念动态成本的概念成本控制合理性的评判标准成本控制合理性的评判标准成本控制方法思路成本控制方法思路控制成本的责任人应备的能力及素质控制成本的责任人应备的能力及素质 精装修房及样板房成本管理思路精装修房及样板房成本管理思路2龙湖成长之道龙湖成长之道龙湖成长之道龙湖成长之道单一单一单一单一多元多元多元多元本地本地本地本地异地异地异地异地区域聚焦战略区域
2、聚焦战略产品扩张战略产品扩张战略产品差异化战略产品差异化战略在同一区域掌握不同业态与产品习性 高层公寓 花园洋房 别墅 购物中心 提供与众不同的高品质产品与服务 融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品3高端别墅高端别墅香樟林别墅与蓝湖郡大型别墅区香樟林别墅与蓝湖郡大型别墅区4花园洋房花园洋房好望山与弗莱明戈好望山与弗莱明戈 5高层公寓高层公寓水晶郦城与枫香庭水晶郦城与枫香庭 6商业商业北城天街与西城天街北城天街与西城天街 7重庆区域项目分布重庆区域项目分布重庆区域项目分布重庆区域项目分布重庆区域拥有二级开发项目11个，一级开发项目2个水晶写字楼水晶写字楼紫都城四期紫都城四期蓝湖郡
3、四期蓝湖郡四期观山水观山水西城天街西城天街好望山好望山春森彼岸春森彼岸大竹林大竹林茶园新区开发茶园新区开发项目项目大学城大学城弹子石弹子石礼嘉礼嘉洪恩寺洪恩寺8北京区域2007年内在建二级项目3个，一级开发项目2个滟澜山（二级开发）滟澜山（二级开发）牛栏山（一级开发）牛栏山（一级开发）颐和原著（二级开发）颐和原著（二级开发）东风商场东风商场 (一级开发）一级开发）翡冷翠堤（二级开发）翡冷翠堤（二级开发）北京区域项目分布北京区域项目分布北京区域项目分布北京区域项目分布9成都区域项目分布成都区域项目分布成都区域项目分布成都区域项目分布成都区域拥有二级开发项目5个，一级开发项目3个晶蓝半岛晶蓝半岛北
4、北清波项目清波项目郫县一级开发郫县一级开发项目项目虹波项目虹波项目晶蓝半岛晶蓝半岛海蓉一级开发海蓉一级开发项目项目白云渡白云渡719项目项目都江堰项目都江堰项目10龙湖已建成及在建大项目：龙湖已建成及在建大项目：(7个）个） 重庆龙湖大社区：重庆龙湖大社区：10831083亩亩 重庆蓝湖大社区：重庆蓝湖大社区：22002200亩亩重庆江与城：重庆江与城：18001800亩亩重庆茶园：重庆茶园：20002000亩亩重庆大学城：重庆大学城：15001500亩亩成都都江堰：成都都江堰：1800018000亩亩北京牛栏山：北京牛栏山：18001800亩亩11为客户提供优质的产品和服务，并影响他们为客户
5、提供优质的产品和服务，并影响他们的行为，在此过程中成为卓越的企业并创造的行为，在此过程中成为卓越的企业并创造机会。机会。我们的使命我们的使命我们的使命我们的使命12企业家精神企业家精神追求卓越追求卓越研究精神研究精神信任共赢信任共赢人文精神人文精神我们的核心价值观我们的核心价值观我们的核心价值观我们的核心价值观13业务业务荣誉荣誉企业奖项企业奖项 2006年年3月，月，2006中国房地产百强开发企业中国房地产百强开发企业 国务院研究发展中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院 2006年年10月，月，20052006年度中国房地产诚信企业年度中国房地产诚信企业 中国建设部、中国房地产业协会
6、1998年年2006年，连续年，连续10年、五届重庆年、五届重庆10佳住宅小区第一名佳住宅小区第一名2007年重庆直辖十年之年重庆直辖十年之“十年十企十年十企”重庆民营企业纳税第一名重庆民营企业纳税第一名 200320052006年度，三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名年度，三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名 中国质量协会、全国用户委员会 14业务业务荣誉荣誉合作方评价合作方评价 “也许不是最大，但肯定是最好的公司也许不是最大，但肯定是最好的公司”著名城市经营与发展战略专家 王志纲 “以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业”香港置地亚太区首席代表 郭建豪
7、“龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴” 沃尔玛（中国）深圳总部“与你们合作，与你们合作，I am very happy！”百安居副总裁 司马兰德15精细化精细化精细化精细化 重承诺重承诺重承诺重承诺开发十余年，无一次延迟交房开发十余年，无一次延迟交房成本计划和执行结果误差成本计划和执行结果误差3%3%以内以内服务服务1.61.6万户，无一起法律诉讼万户，无一起法律诉讼同政府建立并维持良好互动同政府建立并维持良好互动与供应商按月结算，从无拖欠与供应商按月结算，从无拖欠16严格、审慎的投资决策体系严格、审慎的投资决策体系集团投资决策委员会（以下简称集团投资决策委员
8、会（以下简称“投委会投委会”）是集团董事）是集团董事会直接领导下的独立决策组织，对集团内所有项目的投资会直接领导下的独立决策组织，对集团内所有项目的投资具有终审决策权；具有终审决策权；上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目全景模型的测算。全景模型的测算。17动态、精细化的投资过程管理动态、精细化的投资过程管理动态、精细化的投资过程管理动态、精细化的投资过程管理投资的项目采用资金计划、项目计划、成本预算和阶段性投资的项目采用资金计划、项目计划、成本预算和阶段性成果四维管理方式；成果四维管理方式；按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，集
9、团运营管理按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，集团运营管理中心据实调整项目全景模型，监控项目关键指标的变化情中心据实调整项目全景模型，监控项目关键指标的变化情况；况；运用成本系统时时动态进行目标成本管理；运用成本系统时时动态进行目标成本管理；运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。18项目工程建安完全成本的概念项目工程建安完全成本的概念项目工程建安完全成本的概念项目工程建安完全成本的概念 包括建造项目工程建构筑物，基础设施、配套设包括建造项目工程建构筑物，基础设施、配套设施及环境景观工程的总造价，应将所有的费用罗施及环境景观工程的总造价，应将所有的
10、费用罗列出来形成统一模块（分业态）列出来形成统一模块（分业态） 19影响成本控制的因素影响成本控制的因素影响成本控制的因素影响成本控制的因素）时间（项目开发周期及时段）时间（项目开发周期及时段）市场变化（供求关系发生变化）市场变化（供求关系发生变化）项目工程所在区位）项目工程所在区位）政策变化（产业政策及金融政策）政策变化（产业政策及金融政策）企业的核心价值观）企业的核心价值观）企业不同发展阶段）企业不同发展阶段20动态成本的概念动态成本的概念动态成本的概念动态成本的概念 随着项目工程的实施推进其值越来越接近实际随着项目工程的实施推进其值越来越接近实际值，直至所有的工程及材料结算出来其总和即为
11、值，直至所有的工程及材料结算出来其总和即为该项目的实际发生建安成本该项目的实际发生建安成本 21成本控制合理性的评判标准成本控制合理性的评判标准成本控制合理性的评判标准成本控制合理性的评判标准 ）企业已实施项目对应业态的历史实发成本数）企业已实施项目对应业态的历史实发成本数据的修正值据的修正值 ）建立内部计价定额（比如各楼栋单元门价格）建立内部计价定额（比如各楼栋单元门价格组成，护窗栏杆价格组成）组成，护窗栏杆价格组成）同一区域同行业对应业态的比较值）同一区域同行业对应业态的比较值 22成本控制方法思路成本控制方法思路成本控制方法思路成本控制方法思路）项目投资分析与设计阶段的成本管理思路）项目
12、投资分析与设计阶段的成本管理思路）集中招标及集中采购的管理思路）集中招标及集中采购的管理思路）资金计划管理工作改进思路）资金计划管理工作改进思路）对有成本弹性的分项工程进行成本挖潜的思）对有成本弹性的分项工程进行成本挖潜的思路路）预结算管理思路）预结算管理思路 23控制成本的责任人应备的能力及素质控制成本的责任人应备的能力及素质了解设计并懂工程项目管理的经济师了解设计并懂工程项目管理的经济师 设计过设计过程程挡墙挡墙断面情况及断面情况及挡墙挡墙形式形式预估造价原原设计设计挡挡土面斜度：土面斜度：1:0.151:0.15每米体每米体积积：11.29 11.29 立方米立方米挡墙挡墙方量：方量：约
13、约60006000立方米立方米材料：材料：C15C15毛石混凝土毛石混凝土约230万优优化化设计设计挡挡土面斜度：土面斜度：1 1：0 0每米体每米体积积：7.717.71立方米立方米挡墙挡墙方量：方量：约约41004100立方米立方米材料：条石（表面用效果材料：条石（表面用效果较较好的条石）好的条石）约135万（降低）合同价合同价从招从招标标的角度出的角度出发发，将此，将此项项工程工程单单独分包（此独分包（此项项工程工程是包含在是包含在总总包施工范包施工范围围中的），多家中的），多家单单位位谈谈判比价，判比价，再次再次节约节约成本成本约约2525万。万。110万（降低）24精装修房及样板房的
14、成本管理思路精装修房及样板房的成本管理思路精装修房及样板房的成本管理思路精装修房及样板房的成本管理思路1)采取工程量清单报价总价包干的招标模式，从招标阶段采取工程量清单报价总价包干的招标模式，从招标阶段开始即评估控制精装修房的成本。开始即评估控制精装修房的成本。2）通过提高装修质保金、制订针对精装修房专用的维保）通过提高装修质保金、制订针对精装修房专用的维保条款，规避业主使用阶段的维护维修成本风险。条款，规避业主使用阶段的维护维修成本风险。3）有控制地开放材料自行报价）有控制地开放材料自行报价(大部份材料只认质不认价大部份材料只认质不认价)，优化工程量清单招标模式下的材料确认方式，提高合，优化工程量清单招标模式下的材料确认方式，提高合同可执行度，提高工作效率。同可执行度，提高工作效率。4）引进具有装饰装修总包能力的装饰单位，建立精装修）引进具有装饰装修总包能力的装饰单位，建立精装修总分包管理模式，降低管理难度，减少因为施工界面不清总分包管理模式，降低管理难度，减少因为施工界面不清责任不明引起的额外成本发生。责任不明引起的额外成本发生。2526
