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1、DTZ名名 城城 商商 业业 广广 场场 DTZ工作目标完成销售八个亿，并按照计划顺利招商成功完成销售八个亿，并按照计划顺利招商成功DTZ从销售角度考虑，有两种分拆销售方案从销售角度考虑，有两种分拆销售方案实现销售8个亿的销售方案DTZ保留商业价值最高首层商铺，销售负一层、二、四层等二线铺，待到整个商场经营成功增值后，再推售首层商场。但目前国内商场较成功销售部分仍暂限于首层商铺，更高楼层经营仍然以租赁为主。此方案会对开发公司资金造成一定压力，具有一定风险。第一种第一种第一种第一种DTZ推出首层商场、负一层为主。在间隔方面尽可能加大临街商铺总量，利用临街商铺的增多及价值提升，从而全面提升整个物业
2、的最高价值的部分，以确保资金回笼。第二种第二种第二种第二种DTZ从资金回笼的角度考虑，最快与最低销售风险的方案是方案二。所以建议将首层与负一层作为销售目标首层与负一层作为销售目标首层与负一层作为销售目标首层与负一层作为销售目标，保证资金的回笼。DTZ经营布局方案经营布局方案楼层楼层主题功能分布平面分布纵向分布（饮食休闲区）负一仰忠风情个性精品、潮流服饰、设计师概念店、漫画工作室浓厚广州特色的风情饮食首层时空派对名牌服饰、皮具、鞋类、化妆品、钟表、珠宝首饰二层时尚情怀半层：主力店（百货超市）半层：休闲服饰专卖店、女性用品国际知名连锁快餐店三层时尚情怀主力店（百货超市）韩国、日本料理四层至IN一刻
3、半层玛莎类主力店和男士服饰、体育城 自助上网休息区五层数码家居 以数码产品销售展示、家具精品、影音为主咖啡厅六层欢乐天地冒险乐园儿童服饰、玩具专卖店、欢乐天地、冒险乐园特色主题餐厅 七层美丽世界 健身中心、美容美体 休闲饮品店八层食通天 特色餐厅美食 -DTZ负一层：仰忠风情。主力以经营个性精品饰物、潮流年轻化服装、设计概念店等为主，形成如流行前线的风格；立体布局选取具有浓厚岭南特色的风情饮食。注：负一层全层销售，仅保留少部分饮食铺位出租注：负一层全层销售，仅保留少部分饮食铺位出租DTZ定位动因：历史因素：仰忠街曾经是中国八九十年代中最大精品饰物批发零售市场。在广州人乃至国内很多人心目中，都具
4、有相当深刻的印象。利用这一传统的商业环境，吸引商家与客户回流消费环境：流行前线是最符合当今年轻一代消费环境，而30岁以下人流是目前北京路最主要客户，把握这部分客户消费需求是项目定位首要满足第一步。 DTZ消费习惯：北京路一带繁华商业网点，为此地带来了大量消费人流，但人流并不是不停顿的，饮食与购物并存，是一个大型商场必需配备，同时，具有岭南风情餐饮小食能进一步加强项目主题形象，吸引客流。 DTZ预计进驻商家DTZTKF、E+、EXCEPTION、BASAAR、Watons、天一良品、犁人坊、顶好饰品、黑眼睛、春之花等；饮食：西关人家、荔湾名食家等；饮食：西关人家、荔湾名食家等；红色区域为：岭南特
5、色风情饮食店（预计面积：红色区域为：岭南特色风情饮食店（预计面积：红色区域为：岭南特色风情饮食店（预计面积：红色区域为：岭南特色风情饮食店（预计面积：300-400300-400平方米）平方米）平方米）平方米）白色区域为：购物功能区域（负层白色区域全部销售）白色区域为：购物功能区域（负层白色区域全部销售）白色区域为：购物功能区域（负层白色区域全部销售）白色区域为：购物功能区域（负层白色区域全部销售）负层负层功能分布图功能分布图DTZ一层：时空派对步行街。定位动因：结合建筑上的设计，延续北京路步行街，直接将步行街引入室内，将室内商铺价值提升，减少室内步行街与实际步行街的差距，使价值最大化 。DT
6、Z但此方案以销售首层为目标，所以在日后的经营中较难难严格控制商家，更多的是市场自由组合形成的商业环境，大部份商家会是目前北京路沿线专卖店的延续和发展。从使用、聚集人流角度考虑，可以增设一个开敞中庭，此部分虽然不作销售用途，但可以定期举办各类推广活动，吸引更多人流进入商场中部。 DTZ预计进驻商家DTZ预计进驻商家：Esprit、 Weekend、 Workshop、 Teemix、 Balsno、Attitute、Cou Cari、Cozzi、CityChain、Patty、Le Sounda、TSL、Miss K、Fornari、Benneton、Morgan、LM Lu Lu、SODA、O
7、MEGA、周大福、眼镜88、六福、东方表行等；黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约约约400-600400-600平方米平方米平方米平方米 ）红色区域为：二层国际连锁快餐店首层入口红色区域为：二层国际连锁快餐店首层入口红色区域为：二层国际连锁快餐店首层入口红色区域为：二层国际连锁快餐店首层入口白色区域为：购物功能区域（首层白色区域全部销售）白色区域为：购物功能区域（首层白色区域全部销售）白色区域为：购物功能区域（首层白色区域全部销售）白色区域为：购物功能区域（首层白色区域全部销售）首层功能分布图首层功能分布图DT
8、Z二层、三层：时尚情怀。 二层：二层：采用百货型超市主力店和服饰专卖店的组合。立体布局则以国际著名快餐连锁店为主。 三层：三层：全层以百货型超市主力店为主，立体布局以韩日料理、日式咖啡店为主。 DTZ定位动因：主力店是对整个项目宣传推广上起到带头人。作为一个大型商业物业，必须借助一个有一定品牌的主力店。而经过了负一层的仰忠风情和首层北京路步行街效果的延续，在这一层将进入主题定位的第二部分时尚潮流消费。通过主力店感受到目前比较时尚的消费环境。 DTZ预计进驻商家DTZ主力店：主力店：JUSCO、PAKSON、AUCHAN等选一；休闲服饰：休闲服饰：PARLORD、BOSSINI、LEPACO、S
9、WATCH、GP、CY、ELLE、BETU、IB.BOSE、康柯斯等；女性用品：女性用品：CONIA、安莉芳、黛安芬等；国际连锁快餐店：国际连锁快餐店：KFC、麦当劳、PIZZAHUT、廻转寿司、八千代、百佳日式咖啡店等选一；黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约约约400-600400-600平方米平方米平方米平方米 ）红色区域为：国际快餐连锁店（预计面积红色区域为：国际快餐连锁店（预计面积红色区域为：国际快餐连锁店（预计面积红色区域为：国际快餐连锁店（预计面积300-400300-400平方米）平方米）平方米）
10、平方米）绿色区域为：百货型超市主力店（预计面积：约绿色区域为：百货型超市主力店（预计面积：约绿色区域为：百货型超市主力店（预计面积：约绿色区域为：百货型超市主力店（预计面积：约45004500平方米）平方米）平方米）平方米）白色区域为：购物功能区域（二层白色区域全部租赁）白色区域为：购物功能区域（二层白色区域全部租赁）白色区域为：购物功能区域（二层白色区域全部租赁）白色区域为：购物功能区域（二层白色区域全部租赁）二层功能分布图二层功能分布图三层功能分布图三层功能分布图黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约约约400
11、-600400-600平方米平方米平方米平方米 ）红色区域为：韩日料理、日式咖啡（预计面积：红色区域为：韩日料理、日式咖啡（预计面积：红色区域为：韩日料理、日式咖啡（预计面积：红色区域为：韩日料理、日式咖啡（预计面积： 200-350200-350平方米）平方米）平方米）平方米）白色区域为：百货型超市主力店（除饮食区外全层）白色区域为：百货型超市主力店（除饮食区外全层）白色区域为：百货型超市主力店（除饮食区外全层）白色区域为：百货型超市主力店（除饮食区外全层）DTZ四层：至IN一族。 定位为半层玛莎类主力店，和男士服饰、体育城的组合。 立体布局则以自助上网休息区为主。 DTZ定位动因：随着商业
12、楼层的增加，客流会逐步减少，所以对较高的楼层，必须要吸引定向消费的客户。玛莎是属于较高品位的服饰店，而体育类产品，相对男性的吸引力较大，这类客户能适应楼层的高度带来的不便，且有一定的消费力，能支持楼层的经济利润。DTZ预计进驻商家DTZ主力店：主力店：玛莎体体育育类类：ADIDAS、MIZUNO、NIKE、K-SWISS、LEE、ANTA、PUMA、康威、锐步、曼奴等；黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约约约400-600400-600平方米平方米平方米平方米 ）红色区域为：自助上网休息区（预计面积：约红色区域为
13、：自助上网休息区（预计面积：约红色区域为：自助上网休息区（预计面积：约红色区域为：自助上网休息区（预计面积：约200200平方米）平方米）平方米）平方米）绿色区域为：玛莎类主力店（预计面积：约绿色区域为：玛莎类主力店（预计面积：约绿色区域为：玛莎类主力店（预计面积：约绿色区域为：玛莎类主力店（预计面积：约3500-40003500-4000平方米）平方米）平方米）平方米）白色区域为：购物功能区域白色区域为：购物功能区域白色区域为：购物功能区域白色区域为：购物功能区域四层功能分布图四层功能分布图DTZ五层：数码家居。以数码产品销售展示、家具精品、影音为主，立体布局配合咖啡厅。 DTZ定位动因：配
14、合四层的男士消费继续发展，数码科技的展示销售对此类客户有较大的吸引力，虽然目前北京路消费大部分仍以年轻一族为主。但真正具有消费潜力的始终是中年客户的家庭消费模式，并如果能争取到这类客户的消费，那么对整个商业物业日后持续发展有着较为深远的收益。相对他们的休息餐饮，配合较为高品位的咖啡厅。 DTZ预计进驻商家DTZ数码类：数码类：NOKIA、SIMENS、MOTOROLA、SONY、Panasonic等；家居精品：家居精品：日本城、Red Apple、等；影音：影音：CAV、SONY、JBL、MARLANZ、BOSS、Panasonic等；咖啡厅：咖啡厅：老树、名典黄色区域为：中庭（预计面积：黄色
15、区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约约约400-600400-600平方米平方米平方米平方米 ）红色区域为：咖啡厅（预计面积：红色区域为：咖啡厅（预计面积：红色区域为：咖啡厅（预计面积：红色区域为：咖啡厅（预计面积： 300-400300-400平方米）平方米）平方米）平方米）绿色区域为：数码城及展示区（预计面积：约绿色区域为：数码城及展示区（预计面积：约绿色区域为：数码城及展示区（预计面积：约绿色区域为：数码城及展示区（预计面积：约45004500平方米）平方米）平方米）平方米）白色区域为：白色区域为：白色区域为：白色区域为：家具精品、影音（
16、预计面积：家具精品、影音（预计面积： 3500平方米）平方米）五层功能分布图五层功能分布图DTZ六层：欢乐天地、冒险乐园。主力店集中儿童服饰、玩具专卖店、冒险乐园等游戏娱乐和购物一体化的儿童商业区，立体布局则引入特色的主题餐厅。 DTZ定位动因：消费因素：传统的中国人对后代的生活成长又是极为重视的，目前国家的独生子女政策，更是儿童倍受家庭宠爱。进一步通过儿童消费带来的家庭消费比单纯年轻人的消费潜力更大，也是本项目未来发展中希望能开拓的市场。 DTZ历史因素：北京路目前的南越王宫遗址前身曾是几代老广州人从小的天堂儿童公园，但随着文物古迹的发现已经被迫搬迁，成为老广州人的一个遗憾。商业环境：北京路
17、现有商业构成的角度看，儿童娱乐游戏消费一直是欠缺发展的空白点。DTZ基于项目在地段上有此历史因素，和市场中商业环境的不足，开设专门的儿童购物娱乐场地具有其市场需求。其中并不是传统的儿童产品销售，更多的是结合游乐场的形式，将购物溶入游戏之中。并由儿童游乐带动父母的消费，形成整个商场的家庭购物组合。形成“快乐消费”。DTZ预计进驻商家DTZ主力店：主力店：玩具反斗城、米奇、小猪班纳、丽婴房、Snoopy等；主题餐厅：主题餐厅：热带雨林、SNOOPYLAND、MACAU STREET等；游戏区：游戏区：波波池、滑梯、儿童游戏机、穿山越岭等黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区
18、域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约约约400-600400-600平方米平方米平方米平方米 ）红色区域为：主题餐厅（预计面积：约红色区域为：主题餐厅（预计面积：约红色区域为：主题餐厅（预计面积：约红色区域为：主题餐厅（预计面积：约1000-15001000-1500平方米）平方米）平方米）平方米）绿色区域为：玩具反斗城（预计面积：约绿色区域为：玩具反斗城（预计面积：约绿色区域为：玩具反斗城（预计面积：约绿色区域为：玩具反斗城（预计面积：约1000-15001000-1500平方米）平方米）平方米）平方米）紫色区域为：冒险乐园、游戏区（预计面积：约紫色区域为：冒险乐园、游戏
19、区（预计面积：约紫色区域为：冒险乐园、游戏区（预计面积：约紫色区域为：冒险乐园、游戏区（预计面积：约20002000平方米）平方米）平方米）平方米）白色区域为：白色区域为：白色区域为：白色区域为：功能购物区域功能购物区域（预计面积：约（预计面积：约（预计面积：约（预计面积：约2000-25002000-2500平方米）平方米）平方米）平方米）六层功能分布图六层功能分布图DTZ七层：美丽世界。以美容健身为主，结合美发、美甲，形成一个以健康娱乐为主题的空间。立体布局安插休闲饮品店。 DTZ定位动因：高楼层的商业环境，只有很特别的经营理念，营造客户的特殊需要，才能吸引客户。而女士美容消费也是一个有着
20、深厚潜力、固定频率的消费类型，可以为经营商户带来固定的收益。 DTZ预计进驻商家DTZ美容美体：美容美体：杨淑芬、女人世界、最佳女主角、莎莎等；健身中心：健身中心：力美健、健力宝、中体时尚健身会等；黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约约约400-600400-600平方米平方米平方米平方米 ）绿色区域为：健身中心（预计面积：约绿色区域为：健身中心（预计面积：约绿色区域为：健身中心（预计面积：约绿色区域为：健身中心（预计面积：约4000-45004000-4500平方米）平方米）平方米）平方米）红色区域为：休闲饮品
21、店（预计面积：约红色区域为：休闲饮品店（预计面积：约红色区域为：休闲饮品店（预计面积：约红色区域为：休闲饮品店（预计面积：约200200平方米）平方米）平方米）平方米）白色区域为：美容美发（预计面积：约白色区域为：美容美发（预计面积：约白色区域为：美容美发（预计面积：约白色区域为：美容美发（预计面积：约3000-35003000-3500平方米）平方米）平方米）平方米）七层功能分布图七层功能分布图DTZ八层：食通天。特色餐厅美食为主。 定位动因：饮食本就是广州人最为关注的地方，饮食消费也是广东人的传统习惯。大型食肆除了作为整栋大厦的配套外，更主要是弥补北京路高档次食肆的不足，填补区域空白。如果再结合外形上的独特设计，可将本项目提升至当地一个商业标志性建筑。DTZ预计进驻商家蔡澜美食坊八层功能分布图八层功能分布图白色区域为：蔡澜美食坊（预计面积：全层）白色区域为：蔡澜美食坊（预计面积：全层）白色区域为：蔡澜美食坊（预计面积：全层）白色区域为：蔡澜美食坊（预计面积：全层）DTZ谢谢
