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1、2024/9/32024/9/31北京北京 20092009年年8 8月月最佳实践：最佳实践：最佳实践：最佳实践：龙湖地产竞争优势研究龙湖地产竞争优势研究龙湖地产竞争优势研究龙湖地产竞争优势研究卓 有 识 度卓 有 识 度 圆 融 会 通圆 融 会 通2024/9/32024/9/32竞争优势：龙湖的总结竞争优势：龙湖的总结1 1、清晰的发展战略、清晰的发展战略在发展过程中，公司一直坚持“区域聚焦”和“多业态开发”的发展战略。2008年1月至9月，龙湖住宅销售收入在重庆市排名第一、成都市和北京市均排名第三。根据未来发展规划，公司将继续实施“区域聚焦”和“多业态开发”的发展战略，并向“成为中国最
2、受尊重和信赖的领先房地产企业”的目标不断迈近。2 2、健全的运营管理体系、健全的运营管理体系运营管理体系是龙湖成功的支撑系统。在项目运营过程中，项目团队可以借助公司设立的标准化工具、流程、模版进行快速的运营决策和操作，以实现项目规模化发展。3 3、引领市场的产品研发能力、引领市场的产品研发能力龙湖开发的每个项目都有其独特的设计构思和产品设计，公司坚持长期与国际设计大师合作，力求体现人性化、艺术化的规划设计。公司的多项住宅设计产品荣获国内外设计大奖。4 4、一流的物业管理、一流的物业管理物业管理是龙湖业务发展的一项重要内容，公司已建立了独具特色的物业服务模式和业务能力，并赢得市场和客户的广泛认可
3、，形成了巨大的品牌价值。2006年龙湖获中国物业管理嘉年华金榜“年度业主最满意企业”荣誉称号，2007年旗下物业水晶郦城获国家建设部授予的“全国物业管理示范住宅小区”称号。2024/9/32024/9/33龙湖的优势：目录龙湖的优势：目录发展战略发展战略运营管理体系运营管理体系产品研发能力产品研发能力物业管理物业管理 1 12 23 34 42024/9/32024/9/34发展战略：总体战略发展战略：总体战略发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理19951995年总体战略年总体战略龙湖地产在95年成立之初，确立5年后（2000年）成为重庆最好的房地产企业之一， 10年后（2005年） 成
4、为全国最好的企业之一的发展目标。核心发展战略：区域聚焦、多业态发展。战略扩张路径：先产品扩张，后区域扩张。以香港新鸿基的发展模式作为标杆,重视区域聚焦及高资产周转率。2024/9/32024/9/35发展战略：总体战略（续）发展战略：总体战略（续）发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理20092009年总体战略年总体战略在未来5-10年成为中国最受尊敬和信赖的领先房地产企业并将继续专注于房地产领域，并透过“融入城市、引领生活、创造机会”三大战略主线达到愿景目标。1 1、融入城市、融入城市继续推行“多业态、区域聚焦”战略。在每一个进入的城市进行多业态、多项目布局并快速开发与销售，力争用较短的
5、时间实现当地市场的领先地位，并在此基础上有计划、有步骤地逐步推进新区域发展。运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险，并在少于同业城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模，达致最佳的资源使用效率。2 2、引领生活、引领生活切实关注客户需求，运用全球优质资源和前瞻性理念不断提升楼宇及服务品质，引领市场潮流。将人文关怀和品质追求贯穿于规划设计、建造管理、营销销售与售后服务的全过程，致力于为客户提供最佳体验，在市场建立良好商誉，提升和保持高推荐和重复购买率。通过高品质多元化产品开发实现客户终身锁定。围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值
6、。3 3、创造机会、创造机会坚持以“志存高远、坚韧踏实”的核心价值观凝聚精英人才，为其提供宽广的个人发展平台及不断成长的个人发展通道。通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，并不断发展和完善有助于培养该等素质的企业文化及培训计划。2024/9/32024/9/36发展战略：核心发展战略发展战略：核心发展战略发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理区域聚焦、多业态发展战略：区域聚焦、多业态发展战略： 在同等规模下,比竞争对手进入的城市少;追求在进入城市中的领先地位及市场份额;而产品集中于中高端市场,寻求多业态的发展。多元多元多元多元本地本地本地本地异地异地
7、异地异地区域聚焦战略区域聚焦战略区域聚焦战略区域聚焦战略产品扩张战略产品扩张战略产品扩张战略产品扩张战略产品差异化战略产品差异化战略产品差异化战略产品差异化战略 在同一区域掌握不同业态与产品习性 高层公寓 花园洋房 别墅 购物中心 提供与众不同的高品质产品与服务 融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品单一单一单一单一2024/9/32024/9/37发展战略：产品选择发展战略：产品选择发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理龙湖产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、酒店、商务公寓、购物中心、写字楼等形态，覆盖了从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、
8、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店。主要代表性产品主要代表性产品龙湖南苑重庆高档综合住宅小区标本龙湖香樟林都市顶级别墅区龙湖北城天街重庆目前最大的shopping mall龙湖枫香庭都市景观华府龙湖北岸星座北部新城的地标建筑龙湖水晶郦城重庆首家高层低密度住宅龙湖蓝湖郡1600亩湖滨纯别墅社区龙湖紫都城节能住宅小区2024/9/32024/9/38发展战略：产品选择（续发展战略：产品选择（续1）发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理龙湖在重庆产品发展阶段及特征：龙湖在重庆产品发展阶段及特征：阶段阶段创业期创业期发展期发展期创新期创新期升级期升级期扩张期扩张期时时 间间1997-
9、19992000-20022003-20042005-20062007-区域特征区域特征蓄势九龙湖走出九龙湖多区域发展发展滨江区域走进南岸代代 表表 作作龙湖花园香樟林、北城天街、枫香庭水晶郦城、蓝湖郡观山水江与城、西城天街、大学城项目产品特征产品特征高档综合住宅小区，第一代花园洋房别墅、商业、高层多业态并联高层低密度、湖滨纯别墅社区滨江高层豪宅第二代花园洋房、综合体商业、中国大院别墅简简 评评奠定了龙湖的地产和物管双品牌，为龙湖的后续发展打下了坚实的基础。丰富产品线，多业态多项目并联开发，带动了九龙湖区域的发展。产品的创新，树立了龙湖高端产品的形象，奠定了龙湖的品牌地位。产品的升级，一步占领
10、高端市场。挑战自我，进一步拔高龙湖形象。2024/9/32024/9/39发展战略：产品选择（续发展战略：产品选择（续2）发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理产品特点：产品特点：精细化运作：标准化模块，个性化拼凑，精细化运作：标准化模块，个性化拼凑，1.1. 龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联的发展阶段。2. 精细化运作，注重产品细节3. 2005年被新周刊评为重庆十大名片之一。4. 连续八年摘冠重庆“十佳住宅小区”第一名。5. 2003年获得“全国住宅满意度调查”第一。产品品牌形象一致产品品牌形象一致1.1. 命名方式：主品牌+子品牌（公司名称+项目名称
11、）2. 08年3月，“龙湖”被工商总局认定为“驰名商标”，重庆首家房地产 “驰名商标” 。3. 从1997年“龙湖花园”起使用 “龙湖”商标，2001年10月注册。4. 2003年，“龙湖”被认定为“重庆市著名商标”，2007年重庆复审认定。 2024/9/32024/9/310发展战略：客户选择发展战略：客户选择发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理集中于中高端市场：集中于中高端市场：项目项目编号编号产品产品目标客户目标客户地理位置地理位置滟澜山滟澜山TOP2独栋、联排再改客户豪宅客户位于顺义温榆河畔中央别墅区，发展较早，最为成熟，是外籍高端人士首选聚居地。香醍漫步香醍漫步T2联排、洋房
12、位于中央别墅区东北方向，潮白河畔，交通便捷、自然环境好花盛香醍花盛香醍C叠拼、洋房临近东五环，京沈高速路旁例：北京龙湖住宅产品2024/9/32024/9/311发展战略：客户选择（续发展战略：客户选择（续1）发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理集中把握高端客户的关注重点，满足其需求：集中把握高端客户的关注重点，满足其需求：2024/9/32024/9/312发展战略：区域选择发展战略：区域选择发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理立足重庆，布局全国：立足重庆，布局全国：截至截至2009年，龙湖地产下设重庆、成年，龙湖地产下设重庆、成都、京津、上海和西安五个地区公司。都、京津、上海和
13、西安五个地区公司。2024/9/32024/9/313发展战略：区域选择（续发展战略：区域选择（续1）发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理区域聚焦，城市占比优于区域规模：区域聚焦，城市占比优于区域规模：区域区域与业态与业态双重平衡发展风险双重平衡发展风险区域聚焦的区域聚焦的多业态布局多业态布局在每一个进入的城市成为在每一个进入的城市成为NO.1NO.1或或NO.2NO.2适时发展具高升值潜力的地标性投资物业适时发展具高升值潜力的地标性投资物业单一城市单一城市占比优于占比优于区域规模区域规模增长增长2024/9/32024/9/314运营管理体系：管理架构运营管理体系：管理架构发展战略运营
14、管理体系 产品研发能力物业管理2024/9/32024/9/315运营管理体系：运营管理体系：PMO发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理n(Project Management Office)地区公司项目运营决策机构。nPMO最高负责人（主持人）：区域公司总经理。当PMO其他成员之间不能达成共识、不能实现相互承诺、资源不能完成相互支持和配置时，由PMO最高负责人作最后的决定。nPMO召集人：是地区公司项目管理的总牵头人，也是PMO会议召集人，通常也兼任地区公司项目计划运营专员、定义地区知识管理员，其权限职责将在集团的PMO系统和知识管理体系中。nPMO的运作形式：主要是由各种PMO会议组
15、成。2024/9/32024/9/316运营管理体系：七大体系运营管理体系：七大体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2024/9/32024/9/317运营管理体系：阶段性成果管理体系运营管理体系：阶段性成果管理体系2024/9/32024/9/318运营管理体系：阶段性成果管理体系运营管理体系：阶段性成果管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理阶段性成果管理的意义阶段性成果管理的意义：2024/9/32024/9/319运营管理体系：阶段性成果管理体系运营管理体系：阶段性成果管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理例：项目定位报告提交标准例：项目定位报告提交标准
16、2024/9/32024/9/320运营管理体系：阶段性成果管理体系运营管理体系：阶段性成果管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理阶段性成果管理流程阶段性成果管理流程：2024/9/32024/9/321运营管理体系：运营决策体系运营管理体系：运营决策体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理1、PMO架构架构：2024/9/32024/9/322运营管理体系：运营决策体系运营管理体系：运营决策体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2、地区公司会议决策体系、地区公司会议决策体系：2024/9/32024/9/323运营管理体系：运营决策体系运营管理体系：运营决策体系发展
17、战略运营管理体系 产品研发能力物业管理3、运营会议体系、运营会议体系：2024/9/32024/9/324运营管理体系：运营决策体系运营管理体系：运营决策体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理4、非运营会议体系、非运营会议体系：2024/9/32024/9/325运营管理体系：运营决策体系运营管理体系：运营决策体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理5、两个重要的运营决策会议、两个重要的运营决策会议：2024/9/32024/9/326运营管理体系：运营决策体系运营管理体系：运营决策体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理6、如何进行决策？、如何进行决策？2024/9/32
18、024/9/327运营管理体系：进度计划管理体系运营管理体系：进度计划管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理1、计划体系、计划体系编号编号分级分级相关阐述相关阐述1集团关键节点计划 集团层面能各项目的管控计划，每个项目共有集团层面能各项目的管控计划，每个项目共有17个关键节点2项目一级计划 地区公司层面对各项目的管控计划，由集团地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义指导性模板指导性模板3项目二级计划 一级计划分解到地区公司各职能模板所负责的项一级计划分解到地区公司各职能模板所负责的项目计划，由地区公司目计划，由地区公司自定义指导性模板并报指导性模板并报集团备案 4项目三级计
19、划 二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，不定义统一模板 2024/9/32024/9/328运营管理体系：进度计划管理体系运营管理体系：进度计划管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2、17个关键节点：个关键节点：编号编号任务名称任务名称执行部门执行部门编号编号任务名称任务名称执行部门执行部门1办理国土使用权证发展部10交房营销部2交地（发展部向工程部交地）发展部11交房完成95%营销部3完成方案设计研发部12售楼处、样板房开放营销部4完成初步设计研发部13取得预售许可证营销部5完成施工图设计研发部14开盘营销部6取得施工许可证工程部
20、15完成40%销售营销部7项目开工工程部16完成70%销售营销部8景观施工进场工程部17完成95%销售营销部9竣工备案工程部l如项目分期,则上述关键节点相应分解到各期l根据项目具体情况，集团可在与区域公司协商一致的基础上增加部分关键节点2024/9/32024/9/329运营管理体系：进度计划管理体系运营管理体系：进度计划管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理3、项目进度计划编制流程、项目进度计划编制流程2024/9/32024/9/330运营管理体系：进度计划管理体系运营管理体系：进度计划管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理4、进度计划管理时间节点、进度计划管理时间
21、节点地区公司在每月第1个工作日之前，以PMO月度运营会的方式，完成项目一二级计划执行情况的总结和计划调整；地区公司计划运营专员，在每月第3个工作日之前，将上月项目集团关键点计划完成情况及本月项目关键点计划，上报集团运营中心；集团公司计划运营专员，在每月第7个工作日之前，将集团内项目关键节点完成情况，以集团运营简报的方式，在集团公告；地区公司计划运营专员，应在每月第7个工作日之前，完成项目集团关键节点计划完成情况的记录和调整后计划的更新。2024/9/32024/9/331运营管理体系：进度计划管理体系运营管理体系：进度计划管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理5、进度计划管理系统架
22、构、进度计划管理系统架构2024/9/32024/9/332运营管理体系：成本管理体系运营管理体系：成本管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理1、分阶段成果管理体系、分阶段成果管理体系2024/9/32024/9/333运营管理体系：成本管理体系运营管理体系：成本管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2、成本管理系统、成本管理系统2024/9/32024/9/334运营管理体系：预算管理体系运营管理体系：预算管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2024/9/32024/9/335运营管理体系：知识管理体系运营管理体系：知识管理体系发展战略运营管理体系 产品
23、研发能力物业管理目的：目的：运用集体智慧提升企业运营与管理的应变和创新能力，为企业实现显性知识和隐性知识共享提供的新途径定义：定义：本管理制度所界定的知识是指公司的制度、流程、指引、模版以及具体业务环节的小技巧。其中指引是指为达到某类工作目标的操作参考、包括原则、重要提示、案例、关键细节、工程大样等。2024/9/32024/9/336运营管理体系：知识管理体系运营管理体系：知识管理体系发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理操作办法：操作办法：l每半年集团分员工和组织两个维度进行知识管理积分排名，并授予排名领先者知识管理奖与奖金l员工排行榜：按员工个人知识积分帐户中知识管理积分高低进行排名
24、l全集团知识圣手排行榜：全集团个人知识管理积分排名全20名l全集团职能系统知识高手排行榜：全集团各职能系统个人知识管理积分排名前10名l地区公司知识高手排行榜：地区公司个人知识管理积分排名全10名l地区公司知识职能手排行榜：地区公司职能部门个人知识管理积分排名前3-5名l组织排行榜：组织知识管理排名采用组织内所有员工知识积分和排序与集团评议相结合方式评定，两部分结果的权重各占50%l地区公司知识管理擂台：地区公司排名l全集团职能系统知识管理竞技场：各地区公司职能系统排名2024/9/32024/9/337产品研发能力产品研发能力发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理 龙湖开发的每个项目都有
25、其独特的设计构思和产品设计，公司坚持长期与国际设计大师合作，力求体现人性化、艺术化的规划设计。公司的多项住宅设计产品荣获国内外设计大奖。2007年 龙湖水晶郦城荣获“2007年度中国建筑工程鲁班奖” 2008年 龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中双双获奖的企业。 2008年 龙湖弗莱明戈（重庆）荣获中国土木工程学会评选的“2008詹天佑优秀住宅小区项目金奖 2009年 成都龙湖晶蓝半岛被中国土木工程学会评选为“2009中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”1 1、设计奖项：、设计奖项：2024/9/32024/9/338产品研发能力产品研发
26、能力发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2 2、设计细节：、设计细节：2024/9/32024/9/339产品研发能力产品研发能力发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2 2、设计细节：、设计细节：滟澜山精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！花盛香醍花盛香醍香醍漫步2024/9/32024/9/340产品研发能力产品研发能力发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2 2、设计细节：、设计细节：大大小小尺尺度度空空间间的的把把握握！2024/9/32024/9/341产品研发能力产品研发能力发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2 2、设计细节：、设计细节：2024/9/
27、32024/9/342物业管理：善待你一生物业管理：善待你一生发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理1 1、物业奖项：、物业奖项： 物业管理是龙湖业务发展的一项重要内容，公司已建立了独具特色的物业服务模式和业务能力，并赢得市场和客户的广泛认可，形成了巨大的品牌价值。2008年入选国务院发展研究中心等机构评定的“2008中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。 2007年旗下物业水晶郦城获国家建设部授予的“全国物业管理示范住宅小区”称号。2006年龙湖获中国物业管理嘉年华金榜“年度业主最满意企业”荣誉称号龙湖地产荣获2003、2005、2006年全国住宅用户满意度指数测评第一名，这一测评由
28、中国质量协会、全国用户委员会主办。 2024/9/32024/9/343物业管理：善待你一生物业管理：善待你一生发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2 2、物业细化：、物业细化： 龙湖服务，秉承龙湖服务，秉承“善待你一生善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打节，以细节感动客户，以专业打动客户，进而形成美誉度。动客户，进而形成美誉度。 重庆香樟林，示范区每平米重庆香樟林，示范区每平米需有多少银杏落叶也写入物业管需有多少银杏落叶也写入物业管理人员的工作指引里。理人员的工作指引里。2024/9/32024/9/344物业管理：善待你一生物业管理：善待你一生发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2 2、物业细化：、物业细化：2024/9/32024/9/345物业管理：善待你一生物业管理：善待你一生发展战略运营管理体系 产品研发能力物业管理2 2、物业细化：、物业细化：2024/9/32024/9/346和君同行共铸伟业和君同行共铸伟业http:/
