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1、镇江市润州区岗子下地块项目投资研究报告汇报稿旭辉集团镇江公司2010年6月n一、二级市场状况纯住宅用地09年开始供应市场回暖，土地市场大幅反弹。土地供求情况数据来源：镇江国土局土地价格情况p镇江市住宅市场从2003年开始就一直处于不断上升的走势，至05年至08年，市场波动明显，随着城市外围的扩张，城市外围边缘区域出让的土地比重相对提高，导致09年住宅用地的楼面地价出现明显下滑。09年1月至12月份楼面地价为797元/。p08年受金融危机影响，需求观望氛围较浓，纯住宅用地供应明显缩减，商业用地的供应比重明显增加，多以郊区配套性商业为主。而在09年市场明显回暖，商业用地的供应比重明显下滑，商业成交
2、比重较小，也多以城市外围区域成交为主，因此导致成交价格出现较大幅度的下滑。09年1月至12月份楼面地价为1218元/。数据来源：镇江国土局土地供求分析p08年，镇江土地成交面积117万，除城西、城东区域土地成交较大外，其它区域成交在21万左右。p09年随着市场的明显回暖，土地成交开始放量，截至12月份，土地成交面积约172万。p09年城中区域土地供应开始出现小幅缩减，供应土地类型主要以商住为主，09年1月至12月份成交面积约18.3万，多以城中边缘区域成交为主。数据来源：镇江国土局土地价格分析p镇江住宅土地的楼面地价走势波动与商业用地楼面地价走势波动基本一致。p城中区域随着城中区域边缘区域的开
3、发，城中地段的优势使城中楼面地价开始出现明显下滑，至09年1-12月份，城中板块的住宅楼面地价在1105元/，商业楼面地价在1378元/。数据来源：镇江国土局土地市场结论p09年市场回暖，土地放量，截至12月份，土地成交量约172万，相比08年全年增长幅度达47%。p成交土地多以商住用地为主，成为镇江土地供应的主力。p随着镇江城市外围的扩张，城市外围边缘区域出让的土地比重相对提高，导致09年住宅、商业用地的楼面地价出现下滑走势。楼市表现：2009年镇江楼市供应量成交量均创历史纪录，呈现“量价齐涨”态势。区域楼市供不应求态势明显，供求关系呈激烈的周期性变化：2009年1月-12月镇江市区商品房市
4、场总供应24583套，总成交量30994套，总供求比为0.79，供求关系较不稳定，市场波动幅度明显，总体也阶段性拆迁因素影响，呈现激烈的周期性变化。市场供求关系：自去年9月份以后，市场持续火热，市场“供不应求”格局加剧，近期受新政影响，供求关系发生逆转。楼市表现：2009年，镇江楼市供应量大幅增加，成交量暴涨，市场呈现“供不应求”态势。“供不应求”背景下，镇江楼市成交均价上涨明显，创下新纪录：2009年1月-12月镇江市区商品房年度成交均价为4450.93元/，与08年度成交均价相比上涨448.66元，涨幅达11.21%。市场供应分析：与08年相比，09年市场供应开始放量，并呈现出加强趋势。供
5、应量出现较大幅度上升：2009年1月-12月镇江市商品房总供应量供应24583套，环比08年增加5911套，增幅达31.66%。市场成交分析：与08年相比，09年市场成交暴涨，表现活跃。主要诱因一方面是政策扶持，另一方面拆迁刚需不断入市。成交量大幅暴涨，保持高位运行：2009年1月-12月镇江市区商品房总成交30994套，与08年全年相比增加19114套，增幅高达160.89%。成交量突破镇江楼市历史记录。大势研判：镇江楼市短期竞争趋于激烈，中长期向好支撑因素众多，未来三到五年将是镇江楼市大发展的“黄金期”。短期面临市场调整，随着近两年土地供应量及成交量的剧增，预计未来两年新建商品房市场将出现
6、供应放量的局面，届时若市场需求无法有效放大，则会呈现竞争进一步加剧的态势。但随着近两年旧城改造力度的加大，拆迁量产生的刚需渐成市场新的生力军；加之沪宁城际高铁即将开通，将进一步加大镇江区域的辐射力和吸引力，楼市向好支撑因素仍在，中长期楼市仍将看好。预计，未来三到五年内，镇江楼市将迈入大发展的“黄金期”。n区域总体规划未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展，重点沿江发展，扩充东西两翼，适度向南发展。p城市发展目标“长三角”区域中心城市经济运行高效、内在活力迸发国家历史文化名城和国内外著名的旅游城市文化底蕴深厚、自然资源丰富特色显著的山水型生态城市人居环境最佳、
7、生态质量上乘沿江综合发展轴东部产东部产业业发展轴西部生西部生活活发展轴p主城五大功能区、三条发展轴协调联动发展主城核心区商业金融、旅游服务为主的城市主中心南徐新城由行政、文化、商务为主的城市次中心丁卯新城高新技术产业、科技信息服务为主的城市新区谷阳新城以高新技术产业、第三产业为主的城市新区南山风景区城市中心绿地，将建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园16该区域规划主要是受到滨河商业带发展的带动，结合梦溪路已成熟的东宫娱乐商圈，为本项目贡献了极高的商业价值。长江大运河火车站长江路中山路学府路天桥路梦溪路解放路市中心京口区老城区滨江板块老城区板块学府板块本案17随着产业结构不断调整，退二进三的速度
8、不断加快，加之“南山北水”、“两铁”镇江站的建设，大规模的拆迁必将为镇江房地产市场创造再一次的喷井现象。在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。n区域住宅、办公、商业市场区域住宅市场大港均价3300元/代表楼盘：海德公园丁卯均价6000元/代表楼盘：永隆城市广场学府均价5200元/代表楼盘：恒顺城滨江均价6000元/代表楼盘：香江花城南徐均价7000元/代表楼盘：万科润园市中心均价8000元/代表楼盘：景天花园丹徒均价4200元/代表楼盘：风景城邦城西均价4800元/代表楼盘：南徐山庄京口片区：2
9、009年京口区商品房销售总套数8339套，总销售面积988966.88，总销售金额为4725851800元，销售均价4778.57元，与2008年相比总套数同比增长了136%，总销售面积同比增长了152%，总销售金额同比增长了264%，销售均价同比增长了4.7%。润州片区：222009年润州区商品房销售总套数7337套，总销售面积851789.71，总销售金额为3884951808.77元，销售均价4560.93元，与2008年相比总套数同比增长了65%，总销售面积同比增长了72%，总销售金额同比增长了104%，销售均价同比增长了19%。丁卯片区：232009年丁卯新区商品房销售总套数7258
10、套，总销售面积549511.58，总销售金额为2626458500元，销售均价4779.62元，与2008年相比总套数同比增长了420%，总销售面积同比增长了252%，总销售金额同比增长了355%，销售均价同比增长了29%大港片区：242009年大港片区商品房销售总套数3481套，总销售面积361051.5，总销售金额为786388000元，销售均价2178.05元，与2008年相比总套数同比增长了190%，总销售面积同比增长了173%，总销售金额同比增长了141%，销售均价同比降低了18%。丹徒片区：25从成交量来看，位于市中心较远距离，曾经较难得到置业者认可的丹徒片区在2009年成交量也出
11、现了连续性的大幅上涨。在经历了价格低迷蛰伏的第一季度传统淡季以后，在2009年的4月至12月，丹徒片区销售均价出现了较大幅度的上涨。京口片区润州片区丁卯片区大港片区销售套数（套）8339733772583481销售面积（）988966.88851789.71549511.58361051.5销售价格（元/）4778.574560.934779.622178.05从目前镇江各区域房地产销售套数、销售面积上看，项目所属的京口片区销售套数、销售面积全市排名第一位；而从成交均价上分析，京口片区销售价格也高于润州、丁卯片区，但受制于老城区发展的局限，整体档次则要略低于新区。永隆城市广场东方新卡纳钻石铭苑
12、尚东国际本项目项目名称建筑类型建筑面积容积率产品销售价格永隆城市广场小高、高层、多层、别墅、商铺60万1.7284-1406000钻石铭苑小高层20万2.240-805600尚东国际高层3.6万2.4110-1286500东方新卡纳小高层、高层、双拼、联排12.7万2.229-1025500目前商品房销售价格主要集中在：小高层、高层：5500-6500元/平方米项目名称目前推出套数目前可售房源情况尚东国际小高层：321套小高层：17套钻石铭苑小高层：384套小高层:67套永隆广场小高层：350套左右多层：490套左右小高层：150套左右多层：30套左右东方新卡纳小高层：321套小高层：218套
13、区域商业市场总体商业市场概况镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.市级商业中心：大市口一级商业中心区级商业中心：南徐二级商业中心丁卯二级商业中心谷阳二级商业中心大港二级商业中心居住区级商业中心：跃进路黄山南路九里街青年广场丁卯南谷阳西官塘谏壁高资大市口一级商业中心丁卯二级商业中心南徐二级商业中心谷阳二级商业中心大港二级商业中心镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.大市口一级商业中心功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等于一体，反映城市经济发达程度的重要窗口，对顾客具有较强吸引力的商
14、业、休闲活动目的地。区域划分：该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区。规划商业零售网点营业面积为55万平方米。大市口一级商业中心丁卯二级商业中心南徐二级商业中心谷阳二级商业中心大港二级商业中心镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.南徐二级商业中心针对人群：面向本区域居民的日常消费。规划：面向城市行政、文化、商务机构，打造以现代零售业以及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主要特色的区域商业中心。区域划分：该商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰山路形成的十字商业街区和高铁车站商业
15、配套服务区组成。规划商业零售网点营业面积为15万平米。大市口一级商业中心丁卯二级商业中心南徐二级商业中心谷阳二级商业中心大港二级商业中心镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.丁卯二级商业中心针对人群：将面向本区域居民的日常消费，面向学生为主的特殊消费群体。规划：打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。区域划分：该商业中心以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成。规划商业零售网点营业面积为20万平方米。大市口一级商业中心丁卯二级商业中心南徐二级商业中心谷阳二级商业中心大港二级商业中心镇江市将
16、形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.谷阳二级商业中心针对人群：将面向本区居民的日常消费服务，面向城乡周期型特定购物群体。规划：打造以现代零售业与市场为主要特色的区域商业中心。区域划分：该商业中心由谷阳大道街区以及312国道与镇宝路交叉口节点组成，规划商业零售网点营业面积为15万平方米。大市口一级商业中心丁卯二级商业中心南徐二级商业中心谷阳二级商业中心大港二级商业中心镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.大港二级商业中心针对人群：大港区级商业中心，将面向本区域行政、港口、企业、国际商务人员，面向周边城乡居民的日
17、常消费。规划：打造以现代零售业以及休闲、商务、餐饮、宾馆等服务业为主要特色的区级商业、商务中心。区域划分：该中心位于大港中心区内。规划商业零售网点营业面积为10万平方米。大市口一级商业中心丁卯二级商业中心南徐二级商业中心谷阳二级商业中心大港二级商业中心镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系.居住区级商业中心：跃进路黄山南路九里街青年广场丁卯南谷阳西官塘谏壁高资居住区级商业中心应位于社区中心或人流集中、交通便利的地段。原则上商圈服务半径为2000米，服务人口为35万的本社区居民，每个居住区级商业中心规模为23万平方米的营业面积，作为居住区配套型商业存在
18、。在特色商业街规划上，将重点建设完善大西路传统商业一条街、西津渡古文化旅游一条街、新河西岸路江鲜一条街、山巷传统美食一条街、第一楼街步行商业街等五条特色商业街（区）作为三级商业中心体系的有益补充，规划街区总长度为4010米。09年1-11月镇江市各区域商业成交情况各区域成交价格：由于各区域商业市场发育成熟程度不同，各区域成交价格差异较大。城中成交价格最高，1-11月总体成交均价达到8448元/平方米。城南成交价格次之，为7776元/平方米，城东和城西成交价格相当，分别为6106元/平方米和6159元/平方米。大港片区和丹徒区为新兴区域，成交价格较低，分别为4735元/平方米和4092元/平方米
19、。谏壁片区成交价格最低，为2977元/平方米。按成交价格排序：城中城南城西城东大港片区丹徒区谏壁片区。各区域商业市场发展不均衡，城中成交价格最高，城东成交面积最大。09年1-11月镇江市各区域商业成交情况各区域成交面积：城东为成交主力区域，1-11月共成20.32万平方米，占全市总成交面积的一半；成交价格最高的城中，成交总面积7.24万平方米，占全市总成交面积的18%；城南成交总面积1.55万平方米，占全市总成交面积的4%。按成交面积排序：城东城中大港片区城西丹徒区城南谏壁片区。镇江市各区域在售商业整体供应情况镇江市目前有20个商业项目在售，市场总体供应229.16万平方米，其中位于城南的镇江
20、国际工业品城市场供应总量138.60万平方米，占了全市总体供应量的60%。在售商业项目体量不大，以住宅底商为主，档次不高（体量大的商业项目多为档次低的专业市场）。市场供应主要集中在城南、城东两个个区域。u城南以国际工业品城和住宅底商为代表。u城东以专业市场和永隆城市广场为代表；市场供应以住宅底商和专业市场为主，规划档次高的规模商业较少。镇江市各区域商业未来上市情况09年至10年1月底，镇江市共成交45幅建设用地，实际出让面积280.83万平方米，总建筑面积574.99万平方米。粗略估计，商业未来上市量将达115万平方米。商业未来上市量主要集中在城南、城东和城中三个区域。其中城南未来上市量最多，
21、高达46.53万平方米；城东次之，为40.53万平方米；城中为26.42万平方米。除本项目和位于大市口的两个项目将建高档商业外，未来上市的商业仍主要以住宅底商和社区的沿街商铺为主。对本项目的启示启示一临近镇江绝对商业核心区，即有有影响，但多需要考虑商圈对本项目客群的分。启示二项目周边商业均属于传统商业，商业及配套设施已能适应现代消费需求，本项目的新、新模式是区隔城区商业的关键点。启示三项目周边未来的竞争可小视，通过业态、档次、客群方面的错位，形成本项目商业的核心竞争。根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口45万以上的城市，必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，
22、均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。同时，镇江在社区一级的商业中心数量上更是缺乏，远未达到国内认可的0.9平方米/人的商业配套要求。目前，镇江的主要消费结构中，餐饮消费仍是其重要组成部分，居住用品的消耗成为最主要消费之一，服装及其他日用消费品消费上的要求档次开始提升，休闲娱乐要求也日益明显。但是，商业的结构分布未能在商业地产的形态上有所体现。餐饮一条街，休闲一条街等商业业态集中区域仍未出现，这不仅未能满足日益增长的居民需要，也未能很好配合镇江作为著名旅游城市的城市形象，无形中削弱了镇江的城市辐射力。但参考国内大城市的优秀商业地产项目，一般总有30左右的面
23、积是由一部分核心租户获得。所谓核心租户，是指在商业门类中具有品牌号召力与消费领袖性的商家。目前，镇江的商业中缺乏这部分商家的引入，这些核心用户，可以充分推动商业的发展，带动商业项目的人气，最终带动企业与政府所控土地的增值，有利于镇江长期的城市运营。商业发展与城市发展方向一致，镇江形成以大市口商业区为中心，向东、西两翼发展新商业区的商业格局p大市口商圈：大市口商圈是镇江市传统高档消费区，以“镇江商业城”和四星级“镇江国际酒店”、“太和广场”为代表。消费者认可度非常高，以区域内的“镇江商业城”为代表的商业消费量将近镇江整体商业消费的1/3。p大润发商圈：运河路与中山路交接处的“大润发”（镇江最大卖
24、场）的商圈，以大卖场形式带动周边商业气氛。p解放路商圈：解放路与大市口交接，解放北路分布大量临街底商，以服装、饰品为主，解放南路路旁分布大量政府事业单位和酒店，商业档次较高，有大量的酒店。p大西路商业圈：属于老城区，交通便捷性方面较差。p镇江新区商圈：镇江新城是未来的居住区，以社区商业为主。商业区规模（万平方米）备注第一楼街步行街5.6地处镇江繁华的大市口商业中心，两端连贯了中山东路和解放路。大市口是镇江传统的商业闹市中心，也是镇江最大的商务中心望京天地3.5镇江的商业老区，在镇江经营者购买、租赁商铺的首选地金山宝地3“金山宝地”在金山公园正对面，餐饮、娱乐、休闲一条街为主的商业业态集中区域龙
25、吟坊1.38龙吟坊周边有镇江建立最早和最大的生活社区江滨新村，人口已经有10多万，但是周边的商业配套至今还不完善。马里兰街红豆购物广场4.6香江花城的马里兰街和红豆购物广场是红豆集团开发的香江花城的配套商业街和购物、休闲、娱乐广场。镇江市商业综述p城市等级决定镇江的商业整体档次不高，城市商业氛围不浓，缺少特色商业；p市中心商业较为繁华，商业配套较成熟，但市中心区域范围外的商业与市中心冷热分明；p基本生活需求类商业物业占大部分，享受型休闲娱乐物业比例偏低；p商铺的购买者主要以投资为主，经营者投资意识薄弱，这将导致许多商铺出售但未曾得到实际利用；镇江商业气氛不浓，以基本需求型商业为主，未来商业有较
26、大的发展潜力。作为镇江唯一的城市级核心商业中心，地位无可撼动，属镇江最好的商业核心区域，业态业种丰富。沿街商铺的租金在1.2-2.6元/天虽然部分商场引入了先进的管理，但形式仍然比较传统。商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况百盛商场4万现代百货时尚、中高收入者联营扣点销售状况良好天润发2万传统百货全客层联营扣点一般收入购物的去处。第一楼街7万流行百货时尚年轻人租金、扣点销售情况较好中山路商业街3万传统百货全客层租金销售状况较好核心商圈是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市中心核心商圈，主要商业业态有百货、超市、专业店及餐饮、娱乐。营业面积约18万平米，其中中高档大型百货3家、商
27、业步行街2个，沿街店铺数百家，日客流量可达8万人次。核心商圈底商介绍底店名称底店面积底店租金经营状况解放路区域底商10-1500平方米2.1-2.6元/天良好中山路区域底商10-1200平方米2.3-2.8元/天良好黄山南路区域底商10-300平方米2.0-2.5元/天一般其他零散底商10-500平方米1.2-2.2元/天一般镇江商业市场调研项目体量租金或价格物业费业态面积段九润广场97000平米1楼，每天每平方出租6元。2楼至4层租价未定。商铺，住宅，1层是综合百货，特色餐饮，2层和3层是主题超市，3楼是影院。总商铺面积：44500平米。龙吟坊商业街32000平米只出售商铺，一层11000-
28、12000/平米，沿街15000/平米；二层9000-10000/平米均是3元/平米/天集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体。一层以餐饮，购物为主，二层以休闲，娱乐为主。商铺面积范围在50，80，100，180，200平米。第一楼街92676.29平米平均每天每平方出租2元，面积不一。1层2800041000/平米，2层1800020000/平米，3，4层700012000/平米；租金610/天/平米。集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光为一体的商业步行街。8#：1186.55平米5#：684.09平米3#：7241.95平米1#：3325.96平米红豆广场45000平米平均每天每平方出租5元。商业综合体
29、，大型超市，特色餐饮，休闲娱乐，酒店式公寓，影院等。整体3层，局部15层。一层餐饮，二层超市，三层以上是休闲娱乐，影院等。8#001：49.73平米；1#，总面积8000平米。金山宝地33000平米平均每天每平方出租3元，面积300-2000平米，金山大剧院6000平米。含在租金里面集旅游、餐饮、休闲、娱乐于一体的大型精品休闲景观步行街。5#6#7#11#12#13#，总9栋。面积分部为6830平米的餐饮，1120平米的办公，259平米的零售。镇江商业市场调研项目体量租金或价格物业费业态面积段沃尔玛47465.14平米一楼：餐饮，日用百货等；二楼三楼已售完，为超市。二楼主要经营生鲜、食品；三楼
30、主要经营日用百货、服装、家电等。总589间，商铺主要有13.35平米，10.96平米，17.40平米，21.49平米，15.35平米，61.57平米，87.7平米，99.84平米，89.25平米。万达广场410000平米两层出售商铺，均是每年30000-40000元/平米(每层)；大型城市综合体：大型购物中心、五星级酒店、室内外步行街、高档住宅和SOHO。商铺面积范围在60，70,80平米以及100,200,400，500平米。八佰伴140000平米百货经营面积60000平方。未透露售价格情况。地上1-6分别为时尚百货其中一楼为化妆品，钟表，珠宝，二楼至6楼为国际一线品牌街，电器部，七楼为餐饮
31、，其他部分有3d五星级影院。其中，大统华超市为13000平米。地下有3层停车场，800个车位，全智能停车场，系统自动带你去指定车位。大润发70000平米一层商铺出售价格30000/平米以上。具体要根据商铺面积大小，位置而定。如镇江吴良材眼镜公司，一年租金35万，一共90平米。一楼服装80%、鞋帽皮包10%、餐饮10%二楼日常百货用品三楼食品镇江商业市场调研项目体量租金或价格物业费业态面积段太和广场30000平米一楼，天天乐，一年租金60万；三楼，扶梯周边面上商铺，一年租金8万左右。具体租金要根据商铺面积大小，位置而定。地上设有商场6层，地下附设一层商场及停车场，六楼有近1400平方米的空中花园
32、。一楼天天乐60平米；三楼扶梯边均50平米左右。望京天地32121平米西区底层商铺出售8000-15000元/平米，一层25000平方米，主营服装，“旺角广场”建筑面积10000平方米，均价10000元/平米。地上四层，地下车库面积近8000平米。主体建筑为商场形态，目前可用商业面积为25000平方米。集商业、旅游、文化娱乐、展示和办公为一体的多功能商业街。铺面积范围在30-87平米。2#1层，一共48套商铺，2-4层，一共108套商铺。月星家居80000平米每月每平方出租约70元。具体租金要根据商铺面积大小，位置而定。商铺，集建材，家居，厨卫，陶瓷，装饰为一体。一层：陶瓷洁具城；二层：现代家
33、居馆；三层：精品家具；四层：国际家具；五层：办公家具。亿都建材城300000平米售价：一楼40-50平米均价9800元/平米;二楼33平方;均价6700元/平米。租金：路口商铺270/月；中间户250/月；里口商铺210/月0.5元/平米/月家具建材市场，1500多个机动车位，约2万个非机动车位。二期为71613平米，商铺主要有47.18，46.67，50.72，55.4，82.56，92.45，94.36平米，一共1263套。镇江商业市场调研项目体量租金或价格物业费业态面积段义乌小商品城60000平米一楼13000元/平米;二楼9000元/平米;三楼7000元/平米。2、3、5#：1元/平米
34、/月6#：5元/平米/月小商品、服装、玩具市场，6000平米免费地下停车场。主要的2#，3#，5#，6#一共63139平米，面积26、36、42平米不等。中浩国际56966平米四栋商业，出售均价20000元/平米，外铺大于20000元/平米，里铺18000元/平米。商铺，住宅一共有16层,其中住宅部分由4栋12层高层建筑构成。每幢分别由93平米-149平米组成。1,2层为商业；3,4层部分为酒店式公寓；5-16为层住宅单体建筑。40-1000平米，一般商铺面积分别为40,70,80,100,200,400,500,700,800,1000平方米。总56966平米地上面积，46640平米地下面积
35、。大市口附近原戴春阳栗，一年租金20万以上。商铺16平米商业城附近“基调诱货”，转让费5万，租金每月3100元。商铺20平米项目概况项目名称九润广场所在区域/板块润州区售楼处电话/楼盘地址矿机路1号 物业类型住宅，商业 首次开盘日期2010-3-1（销售中心开放）最晚交房时间/出租价格1楼，每天每平方6元。2楼至4层租价未定。工程进度主体建设开发商镇江九润国际置业有限公司产品综览商业建筑面积4.45万平米，项目的业态规划以超市和电影院为主力店，辅以20000各类零售。容积率3商业形态集中性商业总占地面积3万平方米建筑风格现代典型商业项目九润广场楼层业态分布一层平面百货二层平面世界500强大型超
36、市三层平面四层平面影院项目概况项目名称第一楼街所在区域/板块润州区售楼处电话/楼盘地址解放路口至第一楼街和千秋桥街交汇处物业类型住宅，商业 首次开盘日期2008-11-7最晚交房时间 2010-3-31销售率80%工程进度外部装修开发商镇江中浩房地产开发有限公司产品综览商业建筑面积4.2万平米，街区整体建筑为三至四层（局部五层）廊式框架结构，可随意弹性分割，各层之间通过8部垂直电梯、34部自动扶梯、20组楼梯和20条过街连廊相互连接，上下一体、层层贯通，消除了楼层的概念，缔造了户户都是临街商铺的概念。容积率3.75商业形态商业街区总占地面积1.76万平方米建筑风格现代楼层业态分布一层平面主体商
37、场、西式快餐、品牌服饰、流行服饰、休闲服饰、皮具皮鞋、运动名品、便利店、自助银行、婚纱摄影、珠宝、手表、眼睛、西饼西点、奶茶冷饮二层平面主题商场、西式餐饮、流行服饰、品牌服饰、服饰名品、精品包具、儿童服装、妇女名品、运动名品、婚纱摄影、奶茶冷饮、西饼西点三层平面主题商场或酒楼、酒楼娱乐、健身、美容、数码、家具、餐饮美食、咖啡茶艺四层平面主题商场或酒楼、酒楼娱乐、休闲天地、咖啡茶艺、健身美容五层平面酒店式公寓会所、娱乐KTV六层平面未定楼层价格面积分割一层40000元/平方米60110平方米不等二层20062.9元/平方米40150平方米不等三层10987.4元/平方米50230平方米不等四层只
38、租不售，租金未定100013000平方米五层只租不售，租金未定14001500平方米六层只租不售，租金未定10001100平方米典型商业项目第一楼街典型商业项目太和广场太和广场太和广场商场名称太和广场位置中山东路、山门口路、斜桥街交汇处建筑结构楼层层高内铺面积单层面积总面积每层扶梯5层约3.5m 401004000200006部手扶电梯2部观光电梯档次低档消费品主力消费群镇江市青少年、中年市民商品结构和楼层分布副一层时尚男女装、鞋帽饰品、箱包、皮具、悠闲花园帝朗、天娇、玉芙蓉、艾芬妮、新大祥、玫瑰坊一层精品专卖、箱包皮具、精品女鞋、珠宝首饰、化妆品、烟酒茶、电子通讯意尔康、泰和、卡地诺、德惠尔
39、、天使园、移动、联通二层 时尚女装、内衣睡衣、时尚饰品SPRIT、ONLY、ELAND、江南布衣、贝拉维拉、杰伍西三层精品男装、精品男鞋、羊毛羊绒、男仕饰品太洋甲、男主角、贵族男仆、皮尔卡丹、天堂鸟、金盾、威纳王服饰、吉利雅四层儿童服饰、床上用品、器材、运动服饰、休闲服饰、宏图三胞阿迪达斯、茵宝、金莱克、波特PUMR、KAPPA、CONVERSE五、六层美食广场租金浩南品牌专卖503500元/年入场扣点2530% 典型商业项目八佰伴商场名称八佰伴建筑结构楼层层高内铺面积单层面积总面积每层扶梯7层约5m 401007500600004部手扶电梯2部观光电梯档次中档消费品主力消费群镇江市市区中高等
40、收入市民商品结构和楼层分布负一层大统华超市一层国际精品，名表，化妆品，珠宝，女鞋，主题餐厅二层时尚女装，流行饰品，主题餐厅，美容美发三层少淑女装，女包，文胸内衣，羊毛羊绒，主题餐厅，SPA四层男装，男鞋，男包，主题餐厅五层童鞋，童装，运动休闲，亲子乐园六层床品、家居，家电，手机，主题餐厅七层主题餐厅，数字影院，空中花园项目概况项目名称中浩国际广场所在区域/板块润州区售楼处电话0511-85562666/85563666楼盘地址镇江市润州区黄山南路19号润洲花园二区物业类型住宅，商业 首次开盘日期2008-11-7最晚交房时间 2010-3-31销售率80%工程进度外部装修开发商镇江中浩房地产开
41、发有限公司产品综览商业建筑面积1.8万平米，项目作为综合型物业，商业集商业卖场、商业街，其中一、二层为内外街区设计。容积率3.75绿化率26%总占地面积1.76万平方米建筑形态小高层装修情况毛坯物业管理费1.0元每平米每月外立面情况黄褐色面砖园林风格现代营销推广销售价格1.7万2.5万元/平米营销活动99折典型商业项目中浩国际广场区域办公市场镇江办公写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的办公写字楼，且发展的起点低。写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代办公写字楼。2008年镇江办公市场表现2009年镇江办公市场表现2010年1-5月镇江办公
42、市场表现不同区域的办公写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的办公写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市办公写字楼市场自90年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的办公写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。发展趋势一：市场需求差异化明显从国内办公写字楼的开发经营模式来看，办公写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造办公写字楼的开发模式
43、以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。 随着市场对办公写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级办公写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对办公写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。发展趋势二：办公写字楼的商品化程度提高高品质办公写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年办公写字楼产品品质的提高，集中反映在三方面，这
44、是竞争的重点和开发的重要环节；区位及交通因素更加重要；在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。建筑硬件设施提高。在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重办公写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。办公写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合,使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。发展趋势三：高品质办公写字楼配置升级典型办公项目东邦国际商务大厦镇江东邦国际商务大厦位于
45、镇江市大市口解放路266号，在大市口核心位置，由镇江东邦置业发展有限公司开发，成功开发第一商业楼节后的一个商务办公大楼，地理位置极佳，层数共19层，现工程进度已完工，周边已形成一体化的休闲购物餐饮模式。写字楼情况：共1栋每层：7户共19层层高4米面积范围：（70-140）主力面积：140租售价格：6万/年物业费1.5元/月销售价格：7000元/电梯：3梯付款方式：一次性、现金、转帐水电：一户一表典型办公项目紫金大厦镇江紫金大厦地处大市口中心阶段，紫金大厦不仅适合办公、居住，对于广大投资者更是一个非常好的选择，紫金大厦的周边配套也非常完备，紫金大厦作为新商圈内的地标建筑，其增值空间、投资价值更是
46、毋庸质疑的。写字楼情况一层：1200面积范围：29-110主力面积：110租售价格：租金：1.5元/天物业管理：3元/月销售价格：9000元/-3.8万元/电梯情况：一梯付款方式：转帐、现金等车库：无租赁途径：与开发商洽谈水电情况：一户一表典型办公项目诚和商务大厦 镇江市诚和大厦位于中山东路189号，是本市的主干道，它贯穿镇江市中心，是镇江市主要的金融、商贸地段，也是镇江人民购物、休闲、娱乐的中心地带，是商务办公的主要集点。写字楼情况：一层：70，共36户，每层：2-3户面积范围：30-110，主力面积：110租售价格：租金：1.5元/天-1.6元/天电梯：1梯物业管理费：3元/月车库：无付款
47、方式：现金、转帐等水电：典型办公项目时代精英商务楼 镇江时代精英商务楼位与南门大街310号，地理位置极佳，靠近大市口中心，相邻大祥时尚购物街及第一楼街，周边配套设施齐全，客流量大，商务入驻99%，是办公商务一体化的地标性商务楼。写字楼情况一层：200，共90户，每户层数：23-25层面积范围：40-130租售价格：1.1元/天电梯：1梯销售价格：5308元/车库：无物业管理费2.3元/月水电：一户一表（走廊、电梯共摊）典型办公项目京凌大厦镇江京凌大厦位于中山东路18号，在中山东路与青云门交汇处，是江苏诚信空调设备有限公司开发，京凌大厦商住楼有22层，位于镇江市大市口商业中心，全部为高档精装公寓
48、，共85户，商业1-6层为出租或出售，面积范围住宅84-130，办公179-1500，周遍配套设施齐全。写字楼情况共85户面积范围：（住宅84-130）（办公179-1500）主力面积：（住宅120-130）商务办公：（1-6层1040-1500）租售价格：1楼13.7元/天6楼4元/天车库：100个售：20万；租：1万销售价格：1楼出售5.5万6楼出售1.5万电梯：3梯物业管理费：3元/月付款方式：一次性付款优惠两个点水电：1-6层商用典型办公项目润居商务中心镇江市润居商务中心位于中山西路47号，黄金地段高端写字楼，交通便利，是商务办公的首选。写字楼情况：一层面积：400每层：3户面积范围：
49、50-120，主力面积：120南北差价：50元/楼层差价：100元/租售价格：1.0-1.1/天物业管理费：2.5元/月销售价格：6500元/电梯：1梯付款方式：转帐、现金，支票等水电：一户一表办公写字楼随着镇江经济的发展大致经历了以下几个阶段： 阶段时间（年）镇江办公发展情况第一阶段19931996停滞第二阶段19972001缓慢第三阶段2002-2008较快第四阶段2009以后快速纵观镇江办公写字楼市场的发展历史，我们发现镇江办公写字楼在发展中呈现以下特征：镇江经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对办公写字楼物业需求；镇江不同沿海地区，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，是制约
50、办公写字楼发展的重要因素之一；镇江目前办公写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约办公写字楼品质提升的重要因素；镇江办公写字楼目前总体品质不高，物业环境较差，市场缺乏品质、服务两者皆优的高品质写字楼。物业类型发展可行性 发展建议住宅处于老城区，地理位置优越，适合发展住宅项目可行商业处于老城区，居住、商业氛围浓厚，适宜发展特色商业可行办公一般办公写字楼多布置于市区核心区域以及新城区，本项目处于老城边缘地带，办公氛围尚未形成，开发办公物业存在一定风险鉴于现状，建议融合办公、酒店式公寓两种物业，开发镇江目前空白的SOHO物业，宜办宜住，在降低开发风险的前提下丰富项目
51、物业类型。酒店式公寓市场竞争度较小，但需求量有限，应谨慎发展确立发展方向后，我们对于各物业类型产品进行目的性更明确的定位。本案开发的最终目标是获得合理的利润并树立旭辉集团的品牌，而不同的产品对利润和品牌所产生的作用是有区别的，所以，我们必须明确各种产品的不同功能。产品类型作用体量高层住宅高层住宅产品，属于现金流产品，作为项目先期回款，保证整体项目的持续开发；8万平米商业老城区，各项配套设施完善，商业辐射能力强，布置商业体量，有利于扩大收益；4-5万平米SOHO作为老城边缘地带，商务氛围尚未形成，考虑未来镇江写字楼产品的升级换代，再结合本项目自身条件，建议与酒店式公寓融合，开发SOHO，宜办宜住
52、，尽可能的降低开发风险。1万平米产品功能定位n商业产品发展建议从商业环境叛定稀缺业态对于本项目商业价值的实现来看，实际上第一步就是寻找稀缺性业态，找到合适的稀缺性业态，整个商业物业的定位就成功了一半。稀缺性商业业态项目所在区域急需产品未来项目所在区域需求产品商机项目均衡点商机从商圈分析叛定商业价值实现消费距离远近强弱弱强核心商圈次级商圈边缘商圈3公里5公里10公里游离商圈主要涵盖项目周边、大市口以东沿线、火车站商圈、南徐新市政府企事业单位主要涵盖城中及城东企事业单位及个人高端消费需要主要涵盖镇江全市部分企事业单位及个人高端消费需要主要涵盖流动人口的随机性消费及镇江郊区县本项目的主流消费商圈将集
53、中在老城区的居住群体消费以及商务群体消费，对于这些群体的商业价值挖掘将至关重要。从商业价值叛定商业功能打造具备辐射功能的广域商业是实现本项目商业价值的前提。由于目前项目周边的商业环境成熟，本项目定位于区域性的社区商业则显然承载不了项目的规划商业体量，而从目前镇江成功定位的中心城区外大型商业项目来看，无一例外地是面向全市辐射，所以，对于本项目而言，广域的商业定位不仅是一个前提，而且是一种必须。 打造具备差异化功能的特色商业是实现本项目商业价值的市场出口。通过用地指标中关于商业面积的推算，并且考虑到商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑同时取决于其辐射能力，我们认为本项目的商业类型定位应该是着
54、眼于社区商业，向区域商业靠拢；并且适中的商业面积约在4-5万。商业类型功能定位客流量(人)服务人口(人)基本商业面积业态与业种中心商业区购物、休闲娱乐、旅游、金融50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮区域商业中心 购物、文化娱乐、休闲25万20万5万平米以上 购物中心、超市、娱乐、餐饮社区商业保障该地居民的日常生活5万1.5万平米超市、医药店，菜市场、餐饮街坊商业提供日常必须商品及便利服务0.4万0.06万平米 便利店、餐饮店，生活服务业特色商业街区 时尚购物、特色化餐饮娱乐休闲10万1万平米以上 特色专业店、连锁店项目功能定位一站式消费中心：集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体
55、，构筑一个由完整的视、声、味、嗅和触觉组成的体验舞台符合项目整体中高端定位要求，弥补了目前周边缺乏大型复合型商业项目的空白，能够吸引周边社区居民以及整个城中区域的消费人群。档次以中档为主，辅助性的配以部分高档，以提高项目整体形象项目整体业态定位从趋势来看，购物比例呈下降趋势，旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升趋势；结合我们进行消费者调研过程中发现周边居民除了对于大商场、大卖场、餐饮有所要求外，对于休闲娱乐设施也有一定的需求；而在我们进行业态定位的时候除了需要注重于消费者基本的实际性消费需求外，更要注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求。因此我们认为本项目较为合适的业态比例为购物20%，餐饮50
56、%，休闲娱乐30%。购物餐饮休闲、娱乐、酒店、服务等国际通行的商业区结构和业态30-35%20-25%30-40%国内通行的商业区结构和业态50%20%30%项目经营方式选择经营方式特征本项目符合程度只售不租出让产权，很快收回投资体量较大，完全出售有一定困难，不考虑只租不售好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作前期可引入一些知名商家进驻，待项目成熟以后出售，也可引入专业经营公司进行经营，可以考虑又租又售部分租，部分卖，出租部分起示范作用将沿街或位置较好的门面出售，尽早获得收益，可以考虑不租不售自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利
57、润对于自身经营能力有一定要求，不考虑与商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营操作、利益分配较为复杂，不考虑将沿街、一层和位置较好的区域出售，其余部分自身持有，等项目成熟后再行出售；先期出售比例约在20-30%。项目规划发展方向方向一方向一 -shoppingshoppingmallmall方向二方向二 -生活方式购物中心方向三方向三 -公园版情景式购物中心业态分类方向一方向二方向三建筑形态封闭式组团式敞开式主题定位ShoppingmallLifestyleShoppingCenter（生活方式购物中心）公园版情景式购物中心主要特点1、占地面积大2、功能齐全3、建筑形态为封闭
58、式，各单体商家自己经营商品1、建筑形态为开放式的组团街区2、规模适中3、购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功能1、建筑形态为敞开式的2、规模适中3、休闲为主方向一-shoppingmall方向二-生活方式购物中心方方向向三三 - -公园版情景式购物中心娱乐、美食电影院大型餐饮酒楼大型超级市场百货公司承租面积递增趋势承租水平娱乐、美食电影院大型餐饮酒楼大型超级市场百货公司递增趋势百货公司承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；超市承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将
59、人流引导上来，同时提升周边商铺价值；大型中式酒楼承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。五层四层三层二层首层下首层娱乐、美食电影院大型餐饮酒楼大型超级市场百货公司承租面积较大；一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；v承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；v提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；v承租面积相对较小。占据最佳位置，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层4、5F；租金承受水平相对较低。放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层承租面积大，仅次于百货公司；租金承受水平较低
60、。承租面积递增趋势承租水平大型家居家电店美容健身中心特色餐饮专卖店递增趋势五层四层三层二层首层下首层专卖店美容健身中心大型家居家电店特色餐饮业态定位依据1、从市场需求层面来分析：从镇江目前的中高端消费市场的趋势来看，之所以中高端的服务业和餐饮业发展迅猛，而且大有向郊区化扩展之势，其主要原因，是因为镇江现有的集中在老城区中高端消费场所已经不能满足市场的需求，再加上中心城区硬件设施老化、堵车、停车难等问题突出，这种需求向城市外围分流其实是一种必然。而本项目地处老城区，近水楼台的优势其实是其他区域所不可比拟的，中高端消费需求就近消化的刚性需求其本身就自然存在，所以无论从广域还是区域市场，中高端消费的
61、市场需求是存在的；2、从项目的商业体量来分析：本项目商业体量偏大，但周边分布了大量的百货商场和大型超市，因此主要业态将不可能规划成大型超市和百货业，而专业性市场定位也不可取；区域商业对消费群体总量和业态经营的成熟度要求很高，也就是说商圈覆盖人群和商业氛围很重要，本项目是具备的，所以作为一个熟地上的商业项目而言，本项目的业态定位将只能从精致化、特色化、差异化入手；业态定位四层健身中心、美容院、SPA馆、足浴三层美食广场二层美食广场首层服饰精品店考虑引入2-3家大型的主力餐饮店为经营的核心和龙头，借助于品牌店的知名度和超强的聚客能力，为项目的经营提供助推；此外，考虑到合理交通动线带来的潜在购买力，
62、将服饰等购物（偏向于精品）、健身中心等休闲娱乐设施设置于项目商业上层区域。建议开发建设小型shoppingmall，体量在4-5万平米左右，3-4层；价格估算根据市场数据统计，项目所处区域的沿街商业店面平均租金水平应在6元/平方米天（九润商业广场1层租金价格），以收益还原法（V=a/r1-1/（1+r）n）对商业售价进行推算。商业部分V=2190元/5.94%1-1/（1+5.94%）40=33202元/平方米经过计算得出一层的商业售价为：33202元/根据以上价格定位方法，同时考虑本项目自身条件综合建议商业部分一层销售价格为30000-35000元/左右。这是北京的建外这是北京的建外SOHO
63、SOHO在镇江，我们同样期待在镇江，我们同样期待这是北京的建外这是北京的建外SOHOSOHO在镇江，我们同样期待在镇江，我们同样期待人在城市的生活就是消费的生活这是北京的建外这是北京的建外SOHOSOHO在镇江，我们同样期待在镇江，我们同样期待这是北京的建外这是北京的建外SOHOSOHO在镇江，我们同样期待在镇江，我们同样期待这是北京的建外这是北京的建外SOHOSOHO在镇江，我们同样期待在镇江，我们同样期待n住宅产品发展建议市区住宅嘈杂拥挤居住空间不足缺乏景观资源郊区住宅生活不便交通困难难以享受城市生活市区升级住宅环境优美充足的居住空间享受城市生活扩大居住空间城市郊区化回归城市生活城市中心升
64、级城郊差距拉大回归城市客群置业线路图这部分具有老城情结的客户将是我们项目的主力客群产品设计控制户型面积与居住舒适性之间的平衡适当安排套内面宽和进深，防止以牺牲舒适性进行不当的面积控制。在套内尽量合理布置储藏空间，此外，多阳台设计、入户花园设计，均可为户型增添亮点。我们认为在目前镇江房地产市场中，高性价比的产品较受市场欢迎，再结合本项目自身情况后，我们制定出以三房为主，配以两房的户型产品配比建议。户型与总价息息相关，是购房者最基本的关注点房型面积大致配比两房80-90左右20%紧凑型三房110左右45%舒适型三房130左右30%四房及跃层150以上5%两房也可以有入户花园户型面积约90m2带入户
65、花园的紧凑小三房户型面积约112m2主卧舒适型的实用三房户型面积约123m2仅有一个台是不够的功能区完备的舒适型三房户型面积约133m2价格定位（一）现状价格：参照竞争项目，本项目现行入市价格可达6611元/平方米。项目尚东国际永隆城市广场东方新卡纳本项目目前价格（元/）6500元/6000元/5500元/6611权重50%25%25%区位条件1511111113交通条件107778规划设计107878景观园林1512111012建筑品质1513131012产品功能1511131112配套及服务109778开发商品牌107768总分10077776981（二）溢价幅度：结合区域前景及竞争因素影
66、响，及开发商的品质打造等，预计可使项目再实现5-7%的溢价。影响价格因素价值提升点溢价百分比累计溢价区位溢价周边规划1%0-2%竞争风险宏观调控政策（政策调控向好）1%竞争项目入市分流客群-2%-0%软性价值样板示范区营造2%5%营销推广手法创新2%开发商口碑及物业管理1%累计溢价5-7%7%/年*1根据与竞争项目品牌、地段、配套、交通状况、项目规模等因素进行综合评分5-7%6611元/平米考虑区域形象的提升、配套完善、及后期销控，预计项目可实现溢价物价等带来的年度自然增长，平均约7%/年（三）入市价格：以2011年中旬左右入市的话，届时平均价格可达7500-8000元/平方米。价格实现前提：
67、市场竞争不发生变化，无强力竞争楼盘推出；前期推广造势已完成，建立起项目知名度；现场售楼处、样板房、导示系统、示范区等展示到位。nSOHO产品发展建议目标客户界定三把尺子第一把尺子第一把尺子产品取向产品取向第二把尺子第二把尺子区域取向区域取向第三把尺子第三把尺子升级取向升级取向客群细分产产 品品目目 标标 客客 户户SOHO办公依托于镇江整体经济环境、商务环境发展中小型公司、文化、商贸、咨询类公司以及投资客户产品产品 VsVs客户客户 中小型广告公司IT网络及相关产业公司服务于写字楼的中小型公司：服务类型公司（咨询公司、旅游公司等）成长型中小企业投资客产品设计1.可开可合在一楼宽阔的空间中，客厅
68、和工作间部分由一堵不完全封闭的墙壁分割开来，墙壁的中间部分是固定的，两边是可推拉的活动的“墙壁门”，当你需要举目四望、视野开阔时，你可以拉开墙壁门；需要一个封闭的小环境时，两边的墙壁门关上，你便可以专心案头了。2.可大可小有不同需求的人在SOHO中能找到不同的适合你的空间。因为设计者取消了统一的标准，将每一类住户所延伸出的不同需要都考虑进去了。以居家为主的住户可以选择二楼有多间卧室、面积较大、一楼办公区域相对较小的户型；以办公为主的住户可以选择一楼办公区域较大、二楼卧室少的户型，甚至还有楼上楼下均做办公之用的户型。即使在你选定的户型当中，你也可以根据需要调整客厅和工作间的位置。3.可拆可改如果你对现有的多种户型仍不满意，你还可以自己动手重新设计你的房间，增加或减少你的卧室，扩大或缩小你的客厅和工作间。产品设计产品设计价格定位综合对比尚东国际、永隆城市广场、东方新卡纳三个物业的住宅价格的关系，我们预计本项目SOHO的销售价格在剔除装修价格的情况下比住宅价格高1000元/平方米左右。价格对比如下表：项目尚东国际永隆城市广场东方新卡纳目前价格（元/）6500元/6000元/5500元/基于整体项目形象和档次，同时考虑周边市场同类型产品供应稀缺，建议本项目SOHO在未装修情况下上市售价在8500元/，如果采用精装修，则根据装修标准对售价进行调整，建议售价在10000元/。
