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1、钧城地产开封项目组钧城地产开封项目组 2010.11.12万丽万丽铂金瀚宫铂金瀚宫 开盘前执行方案开盘前执行方案基本基本思路思路回顾历史我们要做什么我们该怎么做一、市场背景一、市场背景二、营销目标二、营销目标四、开盘前营销推广策略四、开盘前营销推广策略五、成功开盘保障体系五、成功开盘保障体系我们有什么三、整体房源梳理三、整体房源梳理PART1市场形式市场形式（1 1）1010年市场回顾年市场回顾（2 2） 周边楼盘推货趋势周边楼盘推货趋势 出台打压楼市措出台打压楼市措施施 进入加息周期进入加息周期财政金融政策全面收紧财政金融政策全面收紧 u10月19日起上调贷款利率0.25%u2月25日提高存
2、款准备金利率0.5%u4.15日起，二套房首付提高至50%，利率1.1倍 u11月3日，从严管理住房公积金贷款u9月29日，购买90平米以下首付款提高至30%1010年宏观市场回顾年宏观市场回顾u1月12日提高存款准备金利率0.5%u11月10日提高存款准备金利率0.5%u9月25日提高存款准备金利率0.5%u4月15日新政，主要针对第二套房u3月18日新政，国“十一条”u9月27日政策，国土部打击开发商囤地u9月29日新政，提高首付比例，刚性需求受阻1111年宏观市场展望年宏观市场展望 20011年展望： 2010年截止到目前房地产政策密集出台，以抑制房价过快上涨、物价过快上涨，避免高通货膨
3、胀发生，预防经济风险；从关切民生出发，政策重点是打击房产投机，保证有效供给，以促进房地产市场的平稳健康发展。为此，2011年，国家和地方关于房产市场政策还将继续台，但每次政策变动的幅度不大，是一个“慢调”的过程；所以未来的市场政策不确定性增大，为保民生、防高通胀；加息的呼声也越来越高，所以未来的金融政策的不确定性增大，但是由于市场刚性需求旺盛，出现“拐点”可能性小。但是土地和商品房市场供应量还会逐渐加大，未来房地产市场面临的竞争也将增大。1 1月月1010日，国十一条日，国十一条2 2月月1010日，国土部出台日，国土部出台“用地监管通知用地监管通知”3 3月月2222日，当地政府对房价负总责
4、日，当地政府对房价负总责4 4月月1717日，日，415415新政新政9 9月月2727日，对闲置土地处罚日，对闲置土地处罚1111月月1010日，提高存款准备金日，提高存款准备金开元华庭开元华庭碧丽国都碧丽国都碧水蓝城碧水蓝城宋城雅居宋城雅居7 7月份月份1 1月份月份2 2月份月份3 3月份月份一期剩余约一期剩余约600600多套，约多套，约6 6万，约万，约4 4万。主力户型万。主力户型88-12088-120, , 6月份推售月份推售500套，套，目前一期目前一期2727栋多层快售完，在售二期栋多层快售完，在售二期2323栋多层栋多层+6+6栋高层，主力户型栋高层，主力户型120-13
5、5120-135三房，约三房，约800800套，三期套，三期2020栋高层未规划，估计栋高层未规划，估计20122012年推出。年推出。目前在售三期，只有一栋目前在售三期，只有一栋12#12#楼，面积楼，面积110-140110-140，共，共120120套，销售套，销售50%50%，剩余约，剩余约6060套。套。20102010年年20112011年年 青苑青苑森林半岛森林半岛 分二期开发，一期分二期开发，一期3 3栋多层卖完，二期栋多层卖完，二期1 1栋高层，栋高层，1 1栋多层在售，共栋多层在售，共160160套，销售套，销售40%40%，主力户型主力户型8989两房和两房和130130
6、三房，约三房，约100100套。套。 一二期售罄，三期别墅剩余一二期售罄，三期别墅剩余1010套左右，正在推售四期，其中高层套左右，正在推售四期，其中高层3232栋，以三房为主，栋，以三房为主，面积面积110-140110-140，约，约20002000套。套。一期别墅，二期多层洋房，目前剩余量较多，三期推出高层，也在售，面积一期别墅，二期多层洋房，目前剩余量较多，三期推出高层，也在售，面积110-180110-180，三房为主，推出约，三房为主，推出约550550套。套。香堤湾香堤湾一期共一期共1717栋高层，以三房为主，面积从栋高层，以三房为主，面积从90-14090-140，约，约150
7、01500套，处于套，处于认筹阶段，对外报价认筹阶段，对外报价38003800。预计。预计8-98-9月开盘。二、三期规划未确定。月开盘。二、三期规划未确定。8 8月份月份9 9月份月份1010月份月份1111月份月份1212月份月份豪德天下融城豪德天下融城分三期开发，一期目前还剩大约分三期开发，一期目前还剩大约400400套左右。预计下半年推出套左右。预计下半年推出17#17#、18#18#楼，约楼，约400400套。套。鼎力国际城鼎力国际城一期一期B B地块，现正推售一批房源，剩余地块，现正推售一批房源，剩余300300多套，主力户型多套，主力户型110-117110-117平米三房。平米
8、三房。周边重点关注项目推货趋周边重点关注项目推货趋势预测势预测p 目前主要竞争在售项目目前主要竞争在售项目20112011年年3 3月份前预计推售量约月份前预计推售量约5656万，其中，万，其中，高层推售量高层推售量3232万方万方；p 由此看来，本案在由此看来，本案在20112011年年3 3月份前面临的竞争较大，月份前面临的竞争较大，主要竞争户型为三房主要竞争户型为三房，PART2营销目标营销目标（1 1）全案营销目标全案营销目标（2 2） 1 1批营销目标批营销目标 资资金金稳稳健健回回流流企企业业品品牌牌升升华华利润最大化利润最大化目标目标目标目标1 1 1 1：现金流：现金流：现金流
9、：现金流通过分阶段的配合营销，实通过分阶段的配合营销，实通过分阶段的配合营销，实通过分阶段的配合营销，实现项目的可持续性开发，为现项目的可持续性开发，为现项目的可持续性开发，为现项目的可持续性开发，为开发商保证良好的现金流，开发商保证良好的现金流，开发商保证良好的现金流，开发商保证良好的现金流，从而确保资金的快速回拢！从而确保资金的快速回拢！从而确保资金的快速回拢！从而确保资金的快速回拢！目标目标目标目标3 3 3 3：形象与品牌：形象与品牌：形象与品牌：形象与品牌通过对本项目的成功开通过对本项目的成功开通过对本项目的成功开通过对本项目的成功开发，奠定开发商在市场发，奠定开发商在市场发，奠定开
10、发商在市场发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与中的形象，实现利润与中的形象，实现利润与中的形象，实现利润与品牌的双赢！品牌的双赢！品牌的双赢！品牌的双赢！目标目标目标目标2 2 2 2：利润：利润：利润：利润依托万丽依托万丽依托万丽依托万丽铂金瀚宫优良的产品铂金瀚宫优良的产品铂金瀚宫优良的产品铂金瀚宫优良的产品品质，充分发挥项目自身和潜在品质，充分发挥项目自身和潜在品质，充分发挥项目自身和潜在品质，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！的价值，实现项目利润最大化！的价值，实现项目利润最大化！的价值，实现项目利润最大化！全案营销目标全案营销目标保证项目现金流的稳健回收是项目成功的
11、基础！保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础！ 理性的风险控制就理性的风险控制就理性的风险控制就理性的风险控制就 像项目的保护伞像项目的保护伞像项目的保护伞像项目的保护伞下一个项目？下一个项目？目标三：现金流目标三：现金流追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标！追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标！利润利润利润利润通过项目卖点挖掘,借势营销,有效的推广，体现项目最大的价值展现速度速度速度速度 合理的推售时序,不同产品的组合,有计划的价格控制实现项目的有序销售电梯洋房实现5500元/，预计2012年初实现全案清盘发售， 现状：现状：目前开封洋房畅销户型面 积为110143的三房， 成交均价在
12、5500元7000 元之间，我项目需要一定 的市场培养期来实现均价。现状：现状：目前开封洋房一层和二层 去化良好，但是楼层越高 去化速度越慢目标三：利润目标三：利润项目的成功不仅体现在销售的成功！项目的成功不仅体现在销售的成功！万丽万丽目标三：品牌形象目标三：品牌形象1 1批推广目标批推广目标1、项目整体高调亮相2、1批房源开盘前蓄势首批推出284套1 1批推售营销目标批推售营销目标积累足够数量的客户积累足够数量的客户, ,保证每天足额的来访量，是实现目标的关键保证每天足额的来访量，是实现目标的关键! !实现目标的关键实现目标的关键到访到访21502150组组认筹认筹280280组组注:预计到
13、访者1/8购买1 1批推售营销目标批推售营销目标PART3整体房源产品梳理整体房源产品梳理？（1 1）项目经济技术指标项目经济技术指标（2 2）各楼栋户型配比分析各楼栋户型配比分析（3 3） 整体房源户型配比分析整体房源户型配比分析（4 4） 项目核心价值体系项目核心价值体系项目经济技术指标项目经济技术指标6#6#7#7#8#8#9#9#5#5#4#4#3#3#2#2#1#1#项目总批报指标项目总批报指标建筑用地面积建筑用地面积( ( ）24572.324572.3总建筑面积（）总建筑面积（）113096.34113096.34地上总建筑面积地上总建筑面积( (）94596.1994596.1
14、9住宅建筑面积住宅建筑面积( (）8291682916总户数总户数816816户户停车位停车位472472个个容积率容积率3.853.85建筑密度建筑密度29.84%29.84%绿化率绿化率40.01%40.01%各楼栋户型配比分析各楼栋户型配比分析6#6#7#7#8#8#9#9#5#5#4#4#3#3#2#2#1#1#1#1#房源户型配比房源户型配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比三房三房115115151575%75%1732.51732.572%72%1311315 525%25%658.3658.328%28%合计合计2020100%10
15、0%2390.82390.8100%100%2#2#房源户型配比房源户型配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比三房三房144-168144-1687 750%50%1143.61143.649%49%四房四房156-179156-1797 750%50%1205.861205.8651%51%合计合计1414100%100%2349.462349.46100%100%各楼栋户型配比分析各楼栋户型配比分析6#6#7#7#8#8#9#9#5#5#4#4#3#3#2#2#1#1#5#5#房源户型配比房源户型配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数
16、套数比套数比总面积总面积面积比面积比三房三房114-126114-1262828100%100%16901690100%100%合计合计2828100%100%16901690100%100%3 3、4#4#房源户型配比房源户型配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比两房两房152-156152-1562 214%14%308.36308.3615%15%三房三房152-179152-179121286%86%1746.361746.3685%85%合计合计1414100%100%2054.722054.72100%100%各楼栋户型配比分析各楼栋户
17、型配比分析6#6#7#7#8#8#9#9#5#5#4#4#3#3#2#2#1#1#6#6#房源户型配比房源户型配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比二房二房71-9071-9012612688%88%10575.5410575.5485%85%三房三房101101181812%12%1823.221823.2215%15%合计合计144144100%100%12398.7612398.76100%100%各楼栋户型配比分析各楼栋户型配比分析6#6#7#7#8#8#9#9#5#5#4#4#3#3#2#2#1#1#7#7#、8#8#房源户型配比房源户型
18、配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比二房二房8888646433%33%5660.615660.6128%28%108-122108-12213013067%67%14780.514780.572%72%合计合计194194100%100%20441.1120441.11100%100%9#9#房源户型配比房源户型配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比二房二房8888646433%33%5664.035664.0330%30%96-11496-11413013067%67%13432.1813432.
19、1870%70%合计合计194194100%100%19096.2119096.21100%100%项目经济技术指标项目经济技术指标6#6#7#7#8#8#9#9#5#5#4#4#3#3#2#2#1#1#多层房源户型配比多层房源户型配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比两房两房152-156152-1564 44%4%616.72616.726%6%三房三房114-131114-131484853%53%4080.84080.839%39%144-179144-179313134%34%4636.324636.3244%44%四房四房156-179
20、156-1797 78%8%1205.861205.8611%11%合计合计9090100%100%10539.710539.7100%100%高层房源户型配比高层房源户型配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比两房两房71-9071-9031831844%44%27560.7927560.7938%38%108-122108-12239039054%54%42993.1842993.1859%59%三房三房10110118182%2%1823.221823.223%3%合计合计726726100%100%72377.1972377.19100%10
21、0%项目经济技术指标项目经济技术指标6#6#7#7#8#8#9#9#5#5#4#4#3#3#2#2#1#1#总体房源户型配比总体房源户型配比房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比两房两房71-9071-9031831839%39%27560.7927560.7933%33%108-122108-12239039048%48%42993.1842993.1852%52%152-156152-1564 40%0%616.72616.721%1%三房三房101-131101-13166668%8%5904.025904.027%7%144-179144-17
22、931314%4%4636.324636.326%6%四房四房156-179156-1797 71%1%1205.861205.861%1%合计合计816816100%100%82916.8982916.89100%100%产品竞争力人性化产品设计精品楼宇建筑配套竞争力自身商业配套优势资源竞争力郑开城际高铁产品超高性价比宫廷级园林景观区域竞争力成熟高档楼盘区整合竞争力项目自身资源与城市发展战略高度结合金明区配套资源项项目目竞竞争争力力体体系系别墅级电梯洋房万丽万丽铂金瀚宫价值体系建立铂金瀚宫价值体系建立项目核心价值体系项目核心价值体系PART4开盘前营销推广策略开盘前营销推广策略（1 1）1
23、1批推售策略及客户策略批推售策略及客户策略（2 2）（3 3）价格策略及认筹策略价格策略及认筹策略活动、渠道及广告策略活动、渠道及广告策略（4 4）推广费用预算及整合推广费用预算及整合2 2月月3 3日日春节春节12月月 1日日项目入市项目入市1212月月1919日日 认筹启动认筹启动20112011年？月？日年？月？日1 1批开盘批开盘1 1批关键节点安排批关键节点安排11月月 30日日进场进场12月月 11日日项目亮相项目亮相1批推售策略及客户策略项目的核心问题在于项目的核心问题在于, ,如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树立如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树立整盘的高端形象，以
24、促进后期更大体量产品价值的提升？整盘的高端形象，以促进后期更大体量产品价值的提升？通过我司对目前市场的分析与研究及长期操盘的实战经验得出结论，一通过我司对目前市场的分析与研究及长期操盘的实战经验得出结论，一个项目的一批推售的成功与否，与其推售的产品组合有重大关系，作用个项目的一批推售的成功与否，与其推售的产品组合有重大关系，作用大到可以决定一个楼盘的命运，特别是高端房地产项目。因为市场不会大到可以决定一个楼盘的命运，特别是高端房地产项目。因为市场不会给予我们第二次树立第一印象的机会！给予我们第二次树立第一印象的机会！我司本着对项目负责，对万丽地产负责的态度，我们不但要保证项目一批的成功，更要保
25、证整个项目的成功，保证万丽地产开封首个高端项目运作成功！因此，钧城地产对项目的营销推广做出如下建议：项目要达到高价、快速销售的前提条件项目要达到高价、快速销售的前提条件必须保障一批开盘的成功！必须保障一批开盘的成功！推售核心问题分析推售核心问题分析 必须保证项目以高端形象高调入市必须保证项目以高端形象高调入市 必须保证有亮点产品给予项目形象支撑必须保证有亮点产品给予项目形象支撑 必须保证一批产品为市场需求主流户型必须保证一批产品为市场需求主流户型 必须保证一批推售产品有一定升值空间必须保证一批推售产品有一定升值空间钧城观点钧城观点产品决定形象，形象决定价值，价值实现价格！产品决定形象，形象决定
26、价值，价值实现价格！项目推售原则项目推售原则u 推出的产品必须切合项目品质与形象；u 首批推售产品中必须有亮点户型，能够代表项目的高档品质与高端形象；u 首批推售产品主力户型为市场畅销户型，必须为具有稀缺性的产品；u 相似产品分开推售，减轻压力，市场接受度高；u 为后期产品需预留价格提升空间；为保证一批产品销量，推销房源控制在项目整 体体量的35%左右。推售原则推售原则6#6#7#7#8#8#9#9#5#5#4#4#3#3#2#2#1#1#1 1批推售房源批推售房源1 1批推售房源户型配比分析批推售房源户型配比分析房型房型面积区间面积区间（）（）总套数总套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比
27、两房两房8888646423%23%5660.615660.6118%18%108-122108-12213013046%46%14780.514780.548%48%152-156152-1564 41%1%616.72616.722%2%三房三房114-131114-131484817%17%4080.84080.813%13%144-179144-179313111%11%4636.324636.3215%15%四房四房156-179156-1797 72%2%1205.861205.864%4%合计合计284284100%100%30980.8130980.81100%100%1 1、
28、一批推出多层、一批推出多层1#/2#/3#/4#/5#1#/2#/3#/4#/5#楼及高层楼及高层7#7#楼，合计楼，合计284284套。面积套。面积3098030980平米平米, ,占比占比37.4%37.4%根据产品特点将客户分为大致根据产品特点将客户分为大致3 3个圈层个圈层A A、倾向、倾向2#2#、3#3#、4#4#电梯洋房的客户；电梯洋房的客户；B B、倾向、倾向7#7#三房（三房（2+12+1）和）和1#1#及及5#5#电梯洋房单位的客户；电梯洋房单位的客户；C C、倾向、倾向7#7#二房、小三房（二房、小三房（2+12+1）单位的客户）单位的客户A A类主力客户类主力客户: :
29、开封市及县市多次置业者，退休开封市及县市多次置业者，退休高干、在任高干、工商企业主；高干、在任高干、工商企业主；C C类客户：区域首次置业者、高校普通教师，类客户：区域首次置业者、高校普通教师，片区原住民、政府部门和事业单位普通员工、片区原住民、政府部门和事业单位普通员工、垄断企业员工、父母为子女购买房产者；垄断企业员工、父母为子女购买房产者；B B类客户：市内和县市改善性置业者、专业市类客户：市内和县市改善性置业者、专业市场私营者、政府部门和事业单位工作人员、垄场私营者、政府部门和事业单位工作人员、垄断企业员工；断企业员工；目标客户策略目标客户策略倾向于电梯洋房的客户倾向于电梯洋房的客户 家
30、庭特征家庭特征多为三口之家，部分三代同堂型家庭年龄特征年龄特征3050岁区域特征区域特征开封市区、开封所辖县市职业特征职业特征专业市场老板、中大型企业管理人员、高校高层、退休干部及在任干部、私营企业主心理特征心理特征基本属于多次置业，在事业、家庭都相对稳定的基础上，对于开封新区环境及未来发展较为认可，文化特征文化特征大学、大专、中专学历构成行为特征行为特征处于知天命之年，提高生活品质的意识正在提高，追求生活环境、追求文化品味，有车。收入特征收入特征家庭年收入1540万A A类客户界定类客户界定他们的身份：他们的身份：开开始始享享受受的的城城市市中中坚坚阶阶层层，开开始始追追求求舒舒适适、开开始
31、始试试图图占占有有城城市市中中稀稀缺缺的的资资源源，他他们们已已经经开开始始成成功功但但不不是是最最成成功功的的一一群群，严严格格意意义义上上讲讲：他们开始成功。他们开始成功。他们的品位：他们的品位：崇尚崇尚“舒适、自然、阔气、安逸舒适、自然、阔气、安逸”的自在生活的自在生活他们的追求：他们的追求：舒舒适适同同时时略略带带奢奢侈侈，但但不不是是奢奢华华。开开始始追追求求品品位位与与安安逸逸，但但这这些些都都是在理性的、可承受的前提下，他们满足于现状，但不安于现状。是在理性的、可承受的前提下，他们满足于现状，但不安于现状。A A类客户描述类客户描述倾向于高层中三房合多层两端三房的客户倾向于高层中
32、三房合多层两端三房的客户 家庭特征家庭特征多为三口之家或刚结婚夫妇年龄特征年龄特征2740岁区域特征区域特征开封新区及金明区、开封所辖县市职业特征职业特征教师、专业市场小私营业主、开封新区及金明区企事业单位工作人员，所辖县市政府部门工作人员心理特征心理特征收入稳定，基本属于终极置业，在事业相对稳定，追求高品质生活，文化特征文化特征大专、大学为主行为特征行为特征在开封已经有自己稳定的事业和社会基础，开始有意识的追求生活品质。收入特征收入特征家庭年收入5万-15万B B类客户界定类客户界定他们的身份：他们的身份：典典型型的的薪薪金金稳稳定定居居家家阶阶层层，拥拥有有略略高高于于他他们们经经济济承承
33、受受能能力力的的情情趣趣与与爱爱好好，他他们们对对生生活活品品质质提提升升的的追追求求高高于于一一切切。居居住住是是基基本本要要求求，生生活氛围和情感是更重要的追求。活氛围和情感是更重要的追求。他们的品位：他们的品位：崇尚崇尚“自然、高质素、温馨而前景良好自然、高质素、温馨而前景良好” ” 的生活状态的生活状态他们的追求：他们的追求：生生活活情情趣趣，思思维维含含蓄蓄而而充充满满温温情情，思思想想开开放放而而不不流流于于世世俗俗，热热情情探探寻着对社会的真知灼见和人生的喜悦寻着对社会的真知灼见和人生的喜悦B B类客户描述类客户描述倾向于高层小三房和二房单位的客户倾向于高层小三房和二房单位的客户
34、 家庭特征家庭特征多为二口之家或投资年龄特征年龄特征2535岁区域特征区域特征主要在开封新区和金明区上班人士，项目周边成熟社区业主；职业特征职业特征原住民、专业市场员工、开封新区和金明区上班小白领、部分投资者心理特征心理特征除部分投资客外，基本属于首次置业，在事业相对稳定；对品牌、生活有一定的追求意识；文化特征文化特征无法准确界定，基本为大学行为特征行为特征已经有了稳定的工作和收入，开始逐步建立自己的生活圈，对于时尚健康的生活有一定的追求意识，人生阶段处于奋斗期。收入特征收入特征家庭年收入4万-8万C C类客户界定类客户界定他们的身份：他们的身份：典典型型的的智智创创阶阶层层，他他们们拥拥有有
35、超超过过他他们们经经济济承承受受能能力力的的情情趣趣与与爱爱好好，渴渴望望情情趣趣却却又又无无法法承承受受价价格格昂昂贵贵的的情情趣趣。居居住住是是要要求求，但但不不是是最最基基本的要求，。本的要求，。他们的品位：他们的品位：崇尚崇尚“热情、自由、活力热情、自由、活力”的情趣生活的情趣生活他们的追求：他们的追求：他他们们需需要要热热情情，思思维维先先进进而而活活跃跃，目目的的性性强强，积积极极探探寻寻着着对对社社会会的的真知灼见和人生的终极价值真知灼见和人生的终极价值C C类客户描述类客户描述1批价格策略及认筹策略平开高走，预留以及逐渐提高价格空间平开高走，预留以及逐渐提高价格空间 （1 1）
36、免价格下调。）免价格下调。房价在开盘以后，原则为只升不跌，如价格有下调、不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，更使准客户采取观望态度，影响销售速度，进而会使楼盘市场信誉度下降而影响楼盘销售。（2 2）免价格做空。）免价格做空。不能为了人为地制造人气，在即使市场实际接受力较差的情况下，依旧提高市场销售价，而在实际销售中，又随意地给客户还价、打折，出现价格做空现象。（3 3）避免缺少价格升值空间。）避免缺少价格升值空间。销售过程中一旦发现楼盘市场出现业绩，便误认为上市价格太低，过快或过大地上调房价，致使市场应预留的空间失去，尽管从外表形式上看非常荣耀，但往往会因此失去市场。 钧城高端物
37、业价格执行原理钧城高端物业价格执行原理1 1批推售价格策略核心批推售价格策略核心交易交易情况情况研判销售速度或周期进行修正，调差系数控制在合理的范围：1%。区域因素区域因素项目地段片区商业环境交通便捷状况周边污染区域发展前景片区自然环境 产品设计规划情况产品设计规划情况物业规模整体规划外立面形象园林设计及小区绿化产品创新设计朝向公共部分装修档次会所、幼儿园、车位噪音影响物业管理 市场宣传推广市场宣传推广根据项目的推广利用及项目在市场的影响与认知度做出调整市场比较法项目定价价格定位价格定位市场比较法市场比较法1 1批推售价格定位批推售价格定位 根据项目市场定位，目标客户群定位、项目工程等考虑，现
38、阶段周边的直接竞争对手较少，包括：宋城雅居、开元华庭、森林半岛、碧水蓝城、香堤湾 周边竞争对手比较（高层产品）周边竞争对手比较（高层产品）市场类比定价法市场类比定价法1 1批推售高层价格定位批推售高层价格定位楼盘权重楼盘权重本项目本项目宋城雅居宋城雅居开元华庭开元华庭碧水蓝城碧水蓝城森林半岛森林半岛香堤湾香堤湾A A1 12 23 34 45 5权重权重100%100%30%30%25%25%20%20%15%15%10%10%均价均价4600460055005500430043004800480044004400位置位置1313101010101212111110108 8交通交通10106
39、 65 58 87 76 66 6商服配套商服配套7 76 66 66 65 54 44 4公共教育设施公共教育设施8 87 77 77 76 64 46 6小区规模小区规模1515121212121515131315151212园林景观园林景观111110107 711117 710109 9建筑类型建筑类型10109 98 810108 810108 8容积率容积率12129 98 81212101011118 8物业服务物业服务4 44 43 34 43 34 43 3开发商知名度开发商知名度101010108 810107 710109 9合计合计Q QQAQAQ1Q1Q2Q2Q3Q3
40、Q4Q4Q5Q5100100838374749595777784847373市场比准价市场比准价 目标均价目标均价 = + 营销组合溢价营销组合溢价 首次开盘引爆销售首次开盘引爆销售；品牌形象；品牌形象；宣传推广；宣传推广；楼市发展；楼市发展； 均价区间均价区间 比准均价组合溢价比准均价组合溢价1-1-比准均价比准均价+ +组合溢价组合溢价2 2 【 4888*0.994888*0.99】 - - 【4888*1.014888*1.01】 4840-49404840-4940 建议二期首次开盘均价在建议二期首次开盘均价在 48504850元元/ /平米。开盘后小幅上涨平米。开盘后小幅上涨100
41、100，达到，达到49504950元元/ /平米。平米。涨幅涨幅= +1 -1= +1 -11 1批推售高层价格定位批推售高层价格定位项目名称项目名称宋城雅居宋城雅居开元华庭开元华庭碧水蓝城碧水蓝城森林半岛森林半岛香堤湾香堤湾均价均价4600460055005500430043004800480044004400权重权重30%30%25%25%20%20%15%15%10%10%修正均价修正均价1548 1548 1201 1201 927 927 711 711 500 500 本项目预计均价本项目预计均价48884888元元 根据项目市场定位，目标客户群定位、项目工程等考虑，现阶段周边的直
42、接竞争对手较少，包括：开元华庭、世纪豪庭、森林半岛、碧水蓝城、 周边竞争对手比较（多层产品）周边竞争对手比较（多层产品）市场类比定价法市场类比定价法1 1批推售多层价格定位批推售多层价格定位楼盘权重楼盘权重本项目本项目开元华庭开元华庭森林半岛森林半岛碧水蓝城碧水蓝城世纪豪庭世纪豪庭A A1 12 23 34 4权重权重100%100%30%30%25%25%25%25%20%20%均价均价68006800550055005500550067006700位置位置131310101212101011111313交通交通10106 69 98 88 81010商服配套商服配套7 76 66 65 5
43、5 57 7公共教育设施公共教育设施8 87 77 76 65 58 8小区规模小区规模151510101515151513131111园林景观园林景观11119 9111111118 87 7建筑类型建筑类型10109 9101010109 99 9容积率容积率12129 91212121210101111物业服务物业服务4 44 44 44 43 33 3开发商知名度开发商知名度10101010101010108 88 8合计合计Q QQAQAQ1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q410010080809696919180808787市场比准价市场比准价 目标均价目标均价 = + 营销组合溢价营销
44、组合溢价 首次开盘引爆销售首次开盘引爆销售；品牌形象；品牌形象；宣传推广；宣传推广；楼市发展；楼市发展； 均价区间均价区间 比准均价组合溢价比准均价组合溢价1-1-比准均价比准均价+ +组合溢价组合溢价2 2 【 5516*0.995516*0.99】 - - 【5516*1.015516*1.01】 5640-55715640-5571 首次开盘均价在首次开盘均价在 55005500元元/ /平米。开盘后小幅上涨平米。开盘后小幅上涨100100，达到，达到55005500元元/ /平米。平米。涨幅涨幅= +1 -1= +1 -11 1批推售多层价格定位批推售多层价格定位项目名称项目名称开元华
45、庭开元华庭森林半岛森林半岛碧水蓝城碧水蓝城世纪豪庭世纪豪庭均价均价68006800550055005500550067006700权重权重30%30%25%25%25%25%20%20%修正均价修正均价1700 1700 1209 1209 1375 1375 1232 1232 本项目预计均价本项目预计均价55165516元元VIP卡办理条件：卡办理条件：交纳交纳5000元认筹金客户元认筹金客户；享受优惠：享受优惠： （1）前期积累客户分为）前期积累客户分为钻石卡客户钻石卡客户：买两房买两房50005000元冲抵元冲抵1000010000元；元；买三房买三房50005000元冲抵元冲抵150
46、0015000元；元；买四房买四房50005000元冲抵元冲抵2000020000元；元；1 1批推售认筹策略批推售认筹策略=任务分解任务分解=284284284284套房源套房源套房源套房源成交成交成交成交 105105105105套房源套房源套房源套房源多层成交多层成交30%30%，高层成交，高层成交40%40%认筹认筹认筹认筹280280280280组组组组解筹率解筹率40%40%需新增来访需新增来访21502150组；组；计划来访计划来访计划来访计划来访2150215021502150组组组组来访转认筹来访转认筹13%13%1 1批推售认筹策略批推售认筹策略20112011年年2 2月
47、月3 3日日春节春节1212月月 1 1日日项目入市项目入市1212月月1919日日 认筹启动认筹启动20112011年？月？日年？月？日1 1批开盘批开盘1 1批关键节点安排批关键节点安排1111月月 3030日日进场进场1212月月 1111日日项目亮相项目亮相亮相蓄客期亮相蓄客期认认筹蓄客期筹蓄客期如何蓄客，如何高调如何蓄客，如何高调亮相？亮相？1 1、如何保证项目、如何保证项目一炮走红一炮走红，一举奠定公司及项目形象；，一举奠定公司及项目形象；2 2、如何借助电梯洋房高端产品，提升整个项目高端价值形象；、如何借助电梯洋房高端产品，提升整个项目高端价值形象；3 3、如何保证在高调亮相前提
48、下，降低推广费用，为公司节约资金；、如何保证在高调亮相前提下，降低推广费用，为公司节约资金；4 4、如何恰当找到目标客群；、如何恰当找到目标客群；5 5、如何保证现场高人气，持续引爆售楼部；、如何保证现场高人气，持续引爆售楼部；6 6、如何提高认筹量，为公司及时回款；、如何提高认筹量，为公司及时回款；7 7、如何降低因春节造成推广断档、客源来访不畅的不利影响、如何降低因春节造成推广断档、客源来访不畅的不利影响 ；三条主线：活动为主打，渠道速占位，广告树形象三条主线：活动为主打，渠道速占位，广告树形象两大任务：项目首次入市高调亮相和两大任务：项目首次入市高调亮相和1 1批开盘前蓄势的互动批开盘前
49、蓄势的互动活动、渠道及广告策略全程活动，引爆全城，高调亮相全程活动，引爆全城，高调亮相 p 参与对象：参与对象：私家车主p 执行目的：执行目的：挖掘高端人群，为项目聚集客户p 费用预算费用预算：20万=50元*40000辆p 执行细则：执行细则：1、与中石化合作（团购加油卡），在尽量广范围内所有加油站均摆放展架、易拉宝，派发项目礼品和项目资料，并告知客户可到现场领取加油卡信息。2、通过短信或报广释放信息：凡驾车至销售中心车主，均可领取50元加油票一张，数量有限，送完为止。3、客户到场领取加油卡后需于车身贴上项目logo车贴，形成流动的高端广告平台。车贴采用幽默时尚的表现形式，尽量消除车主抵触心
50、理。4、对到访竞争项目驾车客户，聘请学生去目标区域抄车牌。通过车管所渠道，获取车主的信息，以短信、DM等方式精准拦截，滴水不漏。万丽万丽铂金瀚宫铂金瀚宫万丽免费派发百万加油卡万丽免费派发百万加油卡引爆点引爆点p 领卡方式：领卡方式：客户凭停车区工作人员发放的填写有车牌号的领卡单至领卡区领取加油卡； p 领卡地点：领卡地点： 项目营销中心内p 领卡流程：领卡流程：1、客户行车至售楼部外围广场入口处(停车场)2、保安在车辆进入时填写车牌号，将加油卡领取单发放给车主(每辆车仅发一张领取单)3、车主进入营销中心参观并由工作人员引导至指定发油卡区(工作人员必须对车主进行楼盘介绍后方可带客户领取油卡)4、
51、客户凭领取单领取50元加油卡，工作人员进行客户身份证及电话号码登记，客户签字确认2 2月月3 3日日春节春节1212月月 1 1日日项目入市项目入市1212月月1919日日 认筹启动认筹启动20112011年？月？日年？月？日1 1批开盘批开盘1111月月 3030日日进场进场1212月月 1111日日项目亮相项目亮相活动主轴活动主轴20112011年年1 1月月1 1日日万丽回馈社会暨万丽回馈社会暨免费领购房基金免费领购房基金1 1批盛大认筹暨批盛大认筹暨1 1批产品品鉴会批产品品鉴会万丽感谢开封暨万丽感谢开封暨免费领新年大礼包免费领新年大礼包VIPVIP客户答谢会暨客户答谢会暨元宵节晚会元
52、宵节晚会万丽万丽铂金瀚宫铂金瀚宫万丽回馈社会暨免费领万丽回馈社会暨免费领50005000元购房基金元购房基金活动时间：活动时间：20102010年年1212月月1111日日活动地点：中州酒店临时售楼部活动地点：中州酒店临时售楼部活动目的：利用大型活动为噱头，提高项目的知名度，增加客户的到访量，释放项目信息。活动目的：利用大型活动为噱头，提高项目的知名度，增加客户的到访量，释放项目信息。 活动形式：活动形式：u亮相当日凡是到访客户均有机会领取亮相当日凡是到访客户均有机会领取50005000元购房基金券！元购房基金券！u领购房基金客户可在领购房基金客户可在1212月月1919号认筹当日参与抽奖，号
53、认筹当日参与抽奖，u如果客户购房成功，如果客户购房成功，50005000元购房基金可冲抵总房款元购房基金可冲抵总房款亮相期活动亮相期活动万丽万丽铂金瀚宫铂金瀚宫盛大认筹活动暨盛大认筹活动暨1 1批产品品鉴会批产品品鉴会活动时间：活动时间：20102010年年1212月月1919日日活动地点：中州酒店临时售楼部广场活动地点：中州酒店临时售楼部广场活动目的：利用盛大认筹活动，为后续认筹奠定基础，增加客户的到访量，释放项目信息。活动目的：利用盛大认筹活动，为后续认筹奠定基础，增加客户的到访量，释放项目信息。 活动形式：活动形式：u认筹当日举行演艺活动；认筹当日举行演艺活动；u认筹当日举行抽奖活动；认
54、筹当日举行抽奖活动； 1 1、对当日到访客户进行抽奖，、对当日到访客户进行抽奖， 2 2、对领、对领50005000元购房基金客户进行抽奖，元购房基金客户进行抽奖，u对到访客户进行派发礼品；对到访客户进行派发礼品；活动费用：活动费用：u一：演出相关费用一：演出相关费用8 8万元；万元；u二：其他费用二：其他费用1 1万元万元 认筹期活动认筹期活动万丽万丽铂金瀚宫铂金瀚宫万丽感谢开封暨免费领新年大礼包万丽感谢开封暨免费领新年大礼包活动时间：活动时间：20112011年年1 1月月1 1日日20112011年年2 2月月1 1日日活动地点：中州酒店临时售楼部活动地点：中州酒店临时售楼部活动目的：春
55、节临至，体现企业社会责任感，提高项目的知名度，增加客户的到访量，释放活动目的：春节临至，体现企业社会责任感，提高项目的知名度，增加客户的到访量，释放 项目信息。项目信息。 活动形式：活动形式：u对认筹客户进行礼品派发（礼品价值可适当提高）；对认筹客户进行礼品派发（礼品价值可适当提高）；u对到访客户进行礼品派发（普通礼品）；对到访客户进行礼品派发（普通礼品）；活动费用：活动费用：u一：礼品费用一：礼品费用2 2万元；万元；新年活动新年活动万丽万丽铂金瀚宫铂金瀚宫VIPVIP客户答谢会暨元宵节晚会客户答谢会暨元宵节晚会活动时间：活动时间：20112011年年2 2月月1818日日活动地点：中州酒店
56、活动地点：中州酒店活动目的：借助传统节日，对认筹客户进行关系维护，增加客户的到访量，释放项目信息。活动目的：借助传统节日，对认筹客户进行关系维护，增加客户的到访量，释放项目信息。 活动形式：活动形式：u元宵节演艺晚会；元宵节演艺晚会；u对到访客户进行抽奖；对到访客户进行抽奖；u对对VIPVIP客户进行抽奖；客户进行抽奖；u猜灯谜活动猜灯谜活动活动费用：活动费用：u一：演出相关费用一：演出相关费用5 5万元；万元；u二：其他费用二：其他费用3 3万元；万元；二月份活动二月份活动目的：讯息覆盖，客户拦截，筷子伸到别人的碗目的：讯息覆盖，客户拦截，筷子伸到别人的碗 渠道营销，快速占位渠道营销，快速占
57、位高塔高塔道旗道旗户外户外u金明大道与郑开大道交汇处；金明大道与郑开大道交汇处；u宋城路与西环路交汇处；宋城路与西环路交汇处；本案本案户外大牌户外大牌高塔高塔道旗道旗/ /路名牌路名牌工地围挡工地围挡机场大巴机场大巴公交车体公交车体费用：费用：7070万元万元位置：位置：金明路、宋城路、大梁路金明路、宋城路、大梁路选址原因：选址原因：项目案场附近及繁华路段，形象树立，客户指引项目案场附近及繁华路段，形象树立，客户指引户外大牌户外大牌高塔高塔道旗道旗/ /路名牌路名牌工地围挡工地围挡机场大巴机场大巴公交车体公交车体费用：费用：3636万万位位 置：置：郑开大道，尉氏、通许、杞县至开封主要路段郑开
58、大道，尉氏、通许、杞县至开封主要路段 选址原因：选址原因：树立项目形象，拦截县城客户。树立项目形象，拦截县城客户。户外大牌户外大牌高塔高塔道旗道旗/ /路名牌路名牌工地围挡工地围挡机场大巴机场大巴公交车体公交车体费用：费用：8080万万工地围墙工地围墙户外大牌户外大牌道旗道旗/ /路名牌路名牌高塔高塔机场大巴机场大巴位位 置：置：项目地块围墙项目地块围墙 选址原因：选址原因：拦截周边客户，结合营销节点更换画拦截周边客户，结合营销节点更换画面，展示项目最佳形象面，展示项目最佳形象。公交车体公交车体费用：费用：1515万万广告媒体广告媒体2011年年1月月-2011年年4月月机场候机厅及机场候机厅
59、及大巴车载电视大巴车载电视播放铂金瀚宫形象宣传片播放铂金瀚宫形象宣传片主要针对以飞机旅行为主要交通工具的主要针对以飞机旅行为主要交通工具的目标客群，但此类媒体不宜做节点信息目标客群，但此类媒体不宜做节点信息宣传，以形象推广为宜。宣传，以形象推广为宜。机场大巴机场大巴户外大牌户外大牌道旗道旗/ /路名牌路名牌工地围墙工地围墙高塔高塔公交车体公交车体费用：费用：2 2万万公交车体公交车体户外大牌户外大牌道旗道旗/ /路名牌路名牌工地围墙工地围墙高塔高塔机场大巴机场大巴位位 置：置：重点线路重点线路 选址原因：选址原因：长期发布项目信息与户外和道旗长期发布项目信息与户外和道旗形成互补形成互补。费用：
60、费用：5050万万 广告推广，主打形象广告推广，主打形象目的：主流媒体发布信息，主打电梯洋房形象目的：主流媒体发布信息，主打电梯洋房形象广告推广表现嬗变嬗变从豪宅到名宅从豪宅到名宅一个郑开新区的顶级住宅项目一个郑开新区的顶级住宅项目一个站在双城发展轨道上的地标建筑一个站在双城发展轨道上的地标建筑一个比肩星河湾的世界级殿堂社区一个比肩星河湾的世界级殿堂社区一个价值远在价格之上的超性价比商品一个价值远在价格之上的超性价比商品当务之急绝不只营销手段和广告创意当务之急绝不只营销手段和广告创意至关重要的第一步至关重要的第一步 站位站位站在引领郑开人居走向的高度之上站在殿堂级豪宅品质巅峰的高度之上站在名门
61、贵胄的高度之上以此来实现本案的长期持续价值擢升品牌价值 树立项目双城之上独一无二的绝对高端形象 千年 王城之上这是一个何等的城市这是一个何等的城市郑 汴 一 体 化2121世纪，一个新的机遇，让开封焕发生机世纪，一个新的机遇，让开封焕发生机“汴西新区”在中原城市群发展和开封市发展中具有重要地位，因地域和发展战略的因素，汴西新区理所当然地成为郑汴一体化的桥头堡和主战场。它将成为开封经济社会发展新的增长极，带动开封经济社会的整体发展。汴西新区，让开封以现代化的姿态走向世界一个城市需要与之匹配的气度开封，曾经的王城从繁华到衰落，再到被重视开创过大宋江山、描绘过清明上河、书写过东京梦华的开封是否应有新
62、的骄傲？一个古今交融的城市是否应有代表新时代的城市作品？铂金瀚宫铂金瀚宫 到了到了 察己 方能明势城市：城市：万丽置地，以东南沿海为中心，向经济快速发展的二、三线城市辐射的发展战略。产品：产品：以“先人一步的生活”为开发理念，产品以高品位为主导 ，使居住者享受生活时尚、体验完善社区生活。人居：人居：铂金瀚宫，郑开新区中轴处，轻轨上，5分钟6000亩郑汴湖，6大高端社区醇熟配套，新古典主义建筑风格、欧式皇家园林再现、创新八角主卧。价值：价值：万丽置地，倾力打造郑开顶级豪宅品质标杆，比肩星河湾的中原华人第一居所，其所呈现的价值与发展潜力已远不止项目本身。品牌：品牌：万丽置地，品牌房企，新加坡背景，
63、立足中国。我们是谁？五大视角观望下的铂金瀚宫我们在哪？我们是什么？我们有什么？我们面对谁？郑开新区郑开新区新新古古典典主主义义轻轻轨轨之之上上汴汴西西河河旁旁醇醇熟熟配配套套？回归项目本身项目价值体系构建项目价值体系构建四重价值四重价值 耀动双城耀动双城国国际际品品质标质标准体系准体系地段价地段价值值升升值值体系体系板板块资块资源源优优享体系享体系 产产品价品价值领值领先体系先体系新古典主义建筑经典欧式尊荣皇家园林24小时英伦皇室物管郑开城市圈，汴西新区核心轻轨上，零距离郑汴双城开封新区，中央居住轴心地6000亩汴西湖景六大社区环伺，奢享醇熟生活300米郑开轻轨，零距私享270度殿堂级八角主卧
64、创新双入户大堂设计水立方恒温室内泳池项目价值 目标人群如何匹配？三重关系审度铂金瀚宫与目标客群建筑与客群：堪比星河湾的建筑形态会有怎样的主人？鉴赏力 追求奢华 崇尚享受气质与客群：堪称中原巅峰豪宅气度的本案会有怎样的主人？讲排场 家族感 荣耀感圈层与客群：堪比星河湾的人群圈层会有怎样的主人？身份认同 地位认可 注重圈层可知他们是一群爱面子、需要社会认同、家族荣誉感强烈的社会上层人士。关于豪宅的五大特征一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，得天独厚的自然资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。郑开新区欧式皇家园林6000亩汴西湖创新八角主卧等新古典主义建筑风格开封千
65、年皇城文脉对位本案归结以上种种归结以上种种钧城认为钧城认为 仅仅仅仅“豪宅豪宅” 对于本案远远不够对于本案远远不够 而本案除去项目物理属性更多的是在传递一种精神价值带给客户更多的家族荣耀感、身份地位彰显的符号名宅近于豪宅，又别于豪宅。其更多的是精神层面上的归属，于本案，名宅更能代言其家族荣誉的归属感，成为表征一个阶层的符号。立于豪宅之上，我们当之无愧称为立于豪宅之上，我们当之无愧称为“名宅名宅” 只有这样，才能与其气质气度匹配，使其完成自我对位。最终引发共鸣。项目定位轻轨上郑开双城极致逸墅 轻轨价值 中原城市群龙头 极致：不仅是建筑的极致苛求，更是对人生的极致追求。逸墅：不是别墅项目，其内在却
66、可媲美别墅项目之精华。 传播 价值升华万丽万丽铂金瀚宫铂金瀚宫如此气势的项目案名。该以怎样的传播主张宣扬项目气质？推广主题SLOGAN建议一名宅名宅 中的中的 劳斯莱斯劳斯莱斯有别于豪宅的本案，仅适合以“名宅”诠释。与世界级名车劳斯莱斯对比，强调本案的高端性和高贵气质。建议二家族荣耀，极致逸墅家族荣耀，极致逸墅以此传递出“家族”概念，将项目所承载的上升到“家族荣耀”的高度。极致的筑居品质，极致的细节追求，让项目传达的气质成为可遇不可求的信仰 阶段 传播兵法1、入市2、形象阶段3、物料准备 1、产品卖点释放2、渠道营销1、首次开盘2、渠道执行1、产品支撑2、生活方式演绎3、销售措施调整形象期形象
67、期产品期产品期开盘开盘强销期强销期推广计划目标：市场预热主题：名宅中的劳斯莱斯目标：确立市场地位主题：绝对名宅目标：强销攻势主题：铂金瀚宫，献给中原的人居高度目标：销售信息告知主题：极致逸墅，臻耀双城即使东京梦华荣耀不及铂金瀚宫即使东京梦华荣耀不及铂金瀚宫历史不知现在，梦华已千年，万丽 铂金瀚宫，再开家族荣耀之先，建筑城市与人居的梦想标杆，代言千年未有的新高度。即使宋词三千璀璨不及铂金瀚宫即使宋词三千璀璨不及铂金瀚宫历史不知现在，风情不曾减，万丽 铂金瀚宫，再起汴西湖生态地标，建筑城市与人居的梦想标杆，代言千年未有的新高度。即使清明上河巅峰不及铂金瀚宫即使清明上河巅峰不及铂金瀚宫历史不知时代，
68、画卷今犹在，万丽 铂金瀚宫，再创郑开双城繁华，建筑城市与人居的梦想标杆，代言千年未有的新高度。形象导入期系列系列一系列二产品价值解读期家族荣耀，由极致逸墅开始家族荣耀，由极致逸墅开始以极致向极致献礼，始于家族荣耀的彰显。万丽铂金瀚宫，新古典主义极致逸墅，师承欧州皇室园林，270殿堂级八角主卧，创新双入户大堂设计，水立方室内恒温泳池，24小时英伦皇室物管万丽万丽铂金瀚宫，创领中原的极致逸墅铂金瀚宫，创领中原的极致逸墅家族荣耀，由双城繁华开始家族荣耀，由双城繁华开始以极致向极致献礼，始于家族荣耀的彰显。万丽铂金瀚宫，郑开双城中轴“宋城大道”之上，5分钟6000亩天然汴西湖，300米郑开轻轨，零距离
69、6大高端社区醇熟配套万丽万丽铂金瀚宫，创领中原的双城繁华铂金瀚宫，创领中原的双城繁华户外1户外2户外效果1户外效果2报报广广短短信信网网络络广广播播派派单单广告媒体组合广告媒体组合夹夹报报报纸广告报纸广告短信短信派单派单电台广播电台广播网络媒体网络媒体大河报夹报大河报夹报频次：频次：每周结合活动营销，至少每周一次报广告，重大节点期间适量增加版面目标客户群：目标客户群：行政单位、企业单位、事业单位等所有大众目标客户群体形式：形式：硬广与软文结合的形式媒体：媒体：汴梁晚报为主，开封日报为补充。费用：费用：5050万万报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体目标客户群：目标客户群：客户群较广，主要为各楼市网
70、网友，写字楼白领等形式：形式：网站首页长期发布项目信息，各热点区域设置项目链接，重大节点满屏广告，项目专属页面。媒体：媒体：1.开封楼市网短信短信派单派单电台广播电台广播大河报夹报大河报夹报费用：费用：4 4万万广告媒体广告媒体20102010年年1212月月15-201115-2011年年4 4月月开封楼市网开封楼市网通栏通栏报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体短信广告短信广告目标客户群：目标客户群：按类群划分的特定目标客户群形式：形式：结合项目重大节点及日常促销活动，对现有来电来访意向客户、筛选高端客户进行项目即时性信息群发。媒体：媒体：此类媒体较多，关键在于其号码资源，可根踞实际情况更换短信
71、群发公司。派单派单电台广播电台广播大河报夹报大河报夹报费用：费用：4.54.5万万广告媒体广告媒体1212月月1 11212月月1111号号亮相蓄水亮相蓄水1212月月1919号号20112011年？月？号年？月？号认筹开盘前后认筹开盘前后短信短信（140140万条）万条）12.3-412.3-4日日 2020万条万条周五周五 5 5万条万条/ /次次12.7-812.7-8日日 2020万条万条周六周六 5 5万条万条/ /次次开盘前开盘前 1010万条万条电台广播电台广播目标客户群：目标客户群：全城客户，尤以私家车主、打车族及乘公车人群为主群形式：形式：结合项目重大节点，录制广播广告媒体：
72、媒体：1.开封交通广播FM105.1报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体派单派单短信广告短信广告大河报夹报大河报夹报费用：费用：4 4万万广告媒体广告媒体20102010年年1212月月15-201115-2011年年4 4月月开封交通广播开封交通广播选取选取8 8点半、点半、1212点半、点半、1919点半，交通拥堵期点半，交通拥堵期 大河报夹报大河报夹报目标客户群：目标客户群：行政单位、企业单位、事业单位等所有大众目标客户群体形式：形式：结合项目重大节点信息，DM单页直投媒体：媒体：1.大河报夹报报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体派单派单短信广告短信广告电台广播电台广播费用：费用：9.59.5万
73、万广告媒体广告媒体1212月月1 11212月月1111号号亮相蓄水亮相蓄水1212月月1919号号20112011年？月？号年？月？号认筹开盘前后认筹开盘前后大河报夹报大河报夹报（5050万分）万分）12.3-412.3-4日日 5 5万份万份周五周五 5 5万份万份12.7-812.7-8日日 5 5万份万份目标客户群：目标客户群：全城客户形式：形式：DM单页派发，重点路口设置专人在上下班高峰期派发单页，位置：位置：高端小区出入口，重点路段交汇处，高端场所出入口，人流密集路段，报纸广告报纸广告网络媒体网络媒体电台广播电台广播短信广告短信广告大河报夹报大河报夹报派单派单费用：费用：3.53.
74、5万万广告媒体广告媒体1212月月1 11212月月1111号号亮相蓄水亮相蓄水1212月月1919号号20112011年？月？号年？月？号认筹开盘前后认筹开盘前后派单派单（1515万份）万份）50005000份份/ /天天周六、周日周六、周日 50005000份份/ /天天推广费用预算及整合各渠道推广费用预算各渠道推广费用预算渠道细分数量单价（万元） 费用（万）备注户外围墙16000平米515更换3次大牌长期2块35701年道旗/路名牌50块/次年0.06361年高塔4块20801年公交车10辆5501年报纸汴梁晚报133.542开封日报248网络开封楼市网1个通栏444个月备注：以上各渠道
75、推广费用为预估，以实际发生为准！备注：以上各渠道推广费用为预估，以实际发生为准！营销推广费用合计：营销推广费用合计： 考虑到项目前期需要大规模的推广，考虑到项目前期需要大规模的推广，针对性的渠道覆盖，频繁的活动吸引针对性的渠道覆盖，频繁的活动吸引人气，推广人气，推广费用费用448.5448.5万万； 但后期项目高端形象形成，且营销但后期项目高端形象形成，且营销上轨道后可控制营销费用，上轨道后可控制营销费用，确保全案确保全案结束在营销费用控制结束在营销费用控制2%2%左右左右以户外、报广、活动为主导，以户外、报广、活动为主导，销售包装、网络辅助，其他销售包装、网络辅助，其他综合配合的推广模式。综
76、合配合的推广模式。推广手段推广手段 费用费用 占比占比 报广报广 505011.15%11.15%网络网络 4 40.89%0.89%短信短信 4.54.51.00%1.00%户外大牌户外大牌707015.61%15.61%广播电台广播电台 4 40.89%0.89%高塔高塔808017.84%17.84%道路和路名牌道路和路名牌36368.03%8.03%工地围挡工地围挡15153.34%3.34%公交车体公交车体505011.15%11.15%机场大巴机场大巴2 20.45%0.45%派单派单3.53.50.78%0.78%大河报夹报大河报夹报9.59.52.12%2.12%加油卡活动加油
77、卡活动20204.46%4.46%其它活动类支出其它活动类支出 10010022.30%22.30%合计合计 448.5448.5100.00%100.00%PART5成功开盘保障体系成功开盘保障体系（1 1）进场物料支撑体系进场物料支撑体系（5 5）进场物料支持体系进场物料支持体系名称名称1.1. 小接待台小接待台10. 10. 烟灰缸烟灰缸2.2. 总台椅子总台椅子11. 11. 椅子椅子3.3. 吧台椅吧台椅12. 12. 公司画册公司画册4.4. 电脑电脑13. 13. 复印传真一体机复印传真一体机5.5. 电话机电话机14. 14. 资料架资料架6.6. 谈判桌、椅谈判桌、椅15. 15. 易拉宝易拉宝7. 7. 饮水机饮水机16. 16. 展板展板8. 8. 小垃圾桶小垃圾桶17. 17. 沙盘沙盘9. 9. 大垃圾桶大垃圾桶与万丽共奏华彩乐章！与万丽共奏华彩乐章！ 钧城地产（中国） 12/2010We expect success. We expect success.
