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1、1宏观环境分析宏观环境分析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析商业街分析商业街分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析已建商业项目已建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第二部分第二部分 研究视角研究视角第三部分第三部分 深度解析深度解析2微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析商业街分析商业街分析经营者分析经营者分
2、析消费需求分析消费需求分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析已建商业项目已建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第二部分第二部分 研究视角研究视角第三部分第三部分 深度解析深度解析宏观环境分析宏观环境分析宏观市场分析宏观市场分析第一部分第一部分 研究基础研究基础320082008年年20102010年初，国内房产政策调整一览年初，国内房产政策调整一览2008年10月22日首次购房贷款7折利率优惠政策及契税优惠政策2008年12月20日二手房营业税优惠政策及改善型购房贷款优惠政策2009年5月27日普通住房开发贷款最低资本金比例下调至20%2009年6月19日严格执行二
3、套房贷政策，40%首付及利率上浮10%2009年9月2日国土资源局发布通知严格建设用地管理促进批而未用的土地利用2009年11月13日商品住宅用地出让面积限制，大城市20万平米、中等城市14万平米、小城市7万平米2009年12月8日中央经济会议、支持首次和改善型购房需求，放宽中小城市户口限制2009年12月9日首次购房优惠政策延续，二手房营业税优惠政策终止2009年12月14日“国四条”遏制房价上涨，增加供给、支持自主和改善型住房消费，抑制投机、加强市场监管、大规模批准保障安居房2009年12月17日财政部等部门发文通知，土地出让中首次缴纳比例不得低于50%2010年1月10日国务院办公室下发
4、“国十一条”通知2011年9月1日央行上调存款准备金率，房贷再次收紧4微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析商业街分析商业街分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析已建商业项目已建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第二部分第二部分 研究视角研究视角第三部分第三部分 深度解析深度解析宏观市场分析宏观市场分析宏观环境分析宏观环境分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析第一部分第一部分 研究基础研究基础5辽宁省丹东市的商业功能定位为：辽宁省丹东市的商业功能定位为： 立足北黄海，依托沿江沿海
5、经济带，把丹东建设成为辽宁沿海地区新的经济增长极、辽宁对外开放高地、国际化港口城市和“文明、生态、繁荣、富裕”的宜佳居地，构建大气秀美的丹东。丹东市商业发展总体目标：丹东市商业发展总体目标： 以沿江沿海经济带为重点，加快开发建设临港产业园区（新区）、东港、前阳、和大孤 山四大工业区，成为丹东新的产业集聚区。做大新城区，尽快形成中心城市功能；做美老城区，提高城市品味；适度北展，打造金山、五龙背、东汤旅游度假休闲区；适度东扩，打造九连城、虎山、太平湾高度服务文化创意产业集聚区；发展壮大凤城、宽甸两大经济板块，成为支撑全市的重要支柱。综合经济实力显著增强。地区生产总值年均增长20%，到2015年，达
6、到1800亿元，力争达到2000亿元，人均地区生产总值超过1万美元。规模工业增加值年均增长28%，达到800亿元。地方财政一般预算收入年均增长28%，达到275亿元，力争达到300亿元。全社会固定资产投资年均增长30%，五年累计9000亿元，力争达到10000亿元 开放水平全面提升。全市实际利用外商直接投资年均增长37%，累计达到100亿美元。引进内资项目到 位资金年均增长36%，累计达到5000亿元。到2015年，外贸出口总额42亿美元，年均增长20%。临港产业园区(新区)、东港、前阳和大孤山四大经济区的财政一般预算收入、全社会固定资产投资占全市比重分别达到39%和40%产业结构调整取得重大
7、进展。新兴产业比重大幅提高，传统产业普遍升级，现代服务业迅速发展，形成特色鲜明的主导产业，三次产业比例调整为7:51:42。高新技术产业占工业增加值比重达到35%以上。丹东商业总体规划丹东商业总体规划6加快建设新城区和美化老城区加快建设新城区和美化老城区新城区工业园和经济带：新城区工业园和经济带： 临港产业园区(新区)。以临港产业、汽车及零部件、先进装备制造和现代服务业为重点，建设成为全市经济发展的先行区和产业发达、环境优美、人文荟萃、特色鲜明的现代化宜居新城。东港经济区。以再生资源加工、风电设备制造和食品加工等产业为重点，建设形成全市重要的产业集聚区。大力发展再生资源产业，打造东北最大的再生
8、资源产业基地。积极发展风电设备制造产业，形成全国重要的风电设备生产基地。前阳经济区。以纺织服装、食品加工、装备制造和物流业为发展重点，以强化城市建设为支撑，建设形成丹东东港同城化的中心连接带。大孤山经济区。以打造北黄海重要的重化工基地、现代化港口、滨海生态旅游城市为目标，建设成为北黄海新兴的经济区，连接大连的重要战略节点。城市东部经济带。加快九连城、虎山、太平湾等地区的基础设施建设，以九连城整体开发建设为牵动，加快东北亚商贸城建设，打造城市东部新商圈。老城区主要商场老城区主要商场. 新柳步行街 内有金元宝商场、新柳商场和大商新玛特. 新一百 传统的老商业中心。丹东商业发展规划（丹东商业发展规划
9、（2008200820162016年）年）7丹东主商圈丹东主商圈定位和功能定位和功能：本商圈是丹东最繁华的步行街，经营服务功能比较完善，行业齐全，商业现代化水平比较高，是全市集购物、餐饮、休闲、文化、商务于一体的繁华商业圈。大型商场大型商场：以锦山大街（主街）为依托、靠近七经街，内有新玛特超市、新柳、金元宝商场，规模比较庞大，但是商场整体档次不高，主消费人群集中在新柳和金元宝商场数码广场：以数码电子为主的美术大楼也在新安步行街西侧。老城区市级商业功能区由新柳步行街和新一百两大商老城区市级商业功能区由新柳步行街和新一百两大商圈构成圈构成8新一百新一百老商圈老商圈位于老商业街七经街上，南靠火车站，
10、紧邻锦山大街位于老商业街七经街上，南靠火车站，紧邻锦山大街七经街商业街七经街商业街：市区主干道，最繁华的商业街，品牌档次较高，是丹东以前的老商圈。火车站北侧火车站北侧：交通十分便利，人流密集，带动老一百的消费。鸭绿江鸭绿江：距鸭绿江步行只需五分钟，是旅游、娱乐购物的最佳去处。锦山大街锦山大街：黄金地段，地理位置绝佳，均是车流和人流最密集的地方。新一百是丹东的高档消费区，以中老年为主，档次比较高。淮孟商圈淮孟商圈9丹东新城区丹东新城区定位和功能 丹东未来商圈主要的转移区，目前是城府逐渐向此区转移，政府的8年规划区域主要集中是此区域，是未来房地产开发的主要市场。红顶商场，三层，面积8万平米，在建。
11、牛顿新城区 以住宅和商业为主目前新城区主要以住宅为主，商场只有家居广场和金融大厦和宝山水果批发市场和钢材市场，商业资源比较稀缺，交通不便利只有几路公交车通新城区。新城区主要由国门湾商务区和、专业批发市场和工业园区新城区主要由国门湾商务区和、专业批发市场和工业园区10随着经济的发展，城市居民生活水品和质量较同级别城市要高很多；城市经济以旅游业和出口为主，旅游资源丰富，凭借旅游带动丹东的经济发展；进出口贸易发达。城市消费结构不是很好；工业不是很发达，受旅游业影响较大商业发展水平较低，大型商场和超市人流并不旺盛。房地产发展以住宅开发为主，住宅走势很好，因为城市环境很好吸引了大部分的外来者到此居住，最
12、近几年新建商场几乎没有，只有在新城区有几个在建商场，但是估计最近几年不会特别好.城市宏观环境小结城市宏观环境小结11微观市场分析微观市场分析商业现状与特征商业现状与特征商业稀少，最近三年没有新建商业街或商场商业稀少，最近三年没有新建商业街或商场 丹东的商业主要集中在新安步行街上，是商场聚集地，新建商场基本上没有。 沿街商服经营商品种类繁杂，档次较低。 商业占用土地面积不多，沿街商服和商场铺位很少，买或者租都不容易。 消费层次不高，以中低档消费人群为主。12商业街分析商业街分析宏观环境分析宏观环境分析商业项目分析商业项目分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析经营者分析经营者分析
13、消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析已建商业项目已建商业项目在建商业项目在建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第三部分第三部分 深度解析深度解析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析第二部分第二部分 研究视角研究视角13老城区商业中心主要集中在元宝区锦山大街新安步行街内，火车站以北。以商业为主、商住结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。大型商贸项目包括：金元宝商场、新一百、新柳商贸城、大商新玛特、沃尔玛超市、美术大楼、肯德基、必胜客等。新城区没有形成统一的商业中心，只有专业市场
14、和工业园大型商贸项目包括：宝山水果批发市场、建材厂、仪器仪表基地、红顶商场（在建）、金融大厦。丹东商圈分析丹东商圈分析目前商圈目前商圈丹东目前的商圈以老城区商业中心为主丹东目前的商圈以老城区商业中心为主新安步行街新城区14 老城区商圈由新安步行街和七经街商圈组成，新安步行街呈南北方向直线型，上方架有天桥联通，是比较新的商圈。其北北侧侧以金元宝商以金元宝商场场和新柳商和新柳商贸贸城城为为主，恒主，恒辉辉体育以及多家运体育以及多家运动动品牌品牌为辅为辅，主要以服，主要以服装和餐装和餐饮为饮为主，面向的是中低端消主，面向的是中低端消费费人人权权； 南南侧侧端以大商新端以大商新玛玛特特为为代表，主要代
15、表，主要经经营营中高端男女服装、鞋帽等中高端男女服装、鞋帽等。步行街内以博滔运动和卖场为辅。 总的来讲，步行街商圈是丹东商业最成熟的商圈，是丹东人民主要的购物场所。 七星街商圈七星街商圈则则是因火是因火车车站而形成的特站而形成的特色商圈色商圈，主要是以商业街和商场为主，该该商圈档次比商圈档次比较较高，都是高，都是经营经营国内外知名品国内外知名品牌，是老商牌，是老商业业中心中心。但是不是主流人群的购物去向丹东商圈分析丹东商圈分析老城区商圈老城区商圈老城区商圈的市场主导地位无法撼动老城区商圈的市场主导地位无法撼动15 新城区商圈没有完全形成，多数是以住宅为主，但是随着市委的迁移，相信未来会成为新一
16、代的商业聚集地。 已建商业项目以批发市场为主，代表商家宝山水果批发市场、建材厂。在建商业项目比较多，但是成形的比较少。丹东商圈分析丹东商圈分析新城区商圈新城区商圈新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇16序号序号经营业态经营业态面面积积（M2）租金价格租金价格（元（元/M2/月）月）俪园广场女鞋专卖20230俪园广场女装专卖875新柳商场男装专卖10300金元宝商场8310大商新玛特女装26290沃尔玛饰品17210新一百男装专卖40272美术大楼童装5320新柳商业街租金介绍新柳商业街租金介绍17商圈分析商圈分析宏观环境分析宏观环境分析商业项目分析商业项目分析城
17、市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析已建商业项目已建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第三部分第三部分 深度解析深度解析微观市场分析微观市场分析第二部分第二部分 研究视角研究视角商业街分析商业街分析18新安步行街是丹新安步行街是丹东东最主要的商最主要的商业业街，以餐街，以餐饮饮、服、服饰饰、珠宝、珠宝为为主，服装主，服装约约占占69%69%，其次是餐，其次是餐饮饮，约占8%左右，其他诸如百货、金店、眼镜店等诸多业态合计
18、约占23%。产品种类丰富、业态齐全，汇集了高中低档的产品，人流旺盛。均是一些时尚服饰，消费人群也以年轻人为主。步行街以新玛特、新柳、金元宝三个商场为主体、新柳和金元宝是以中低端产品为主，新玛特以中高端品牌和百货为主商业街分析商业街分析新安街新安街丹东商业街丹东商业街19经营行业经营行业服装服装餐饮餐饮卖场卖场超市超市商务商务数量28110122经营行业经营行业酒店酒店运动城运动城数量22商商业业业业态态分分布布商业街分析商业街分析主力店介绍主力店介绍n服饰：博滔运动、恒辉运动、KAPPA、CBA、森马、杰克西蒙、匹克，纳迪亚等n网点：中行、建行、邮局、移动、证券n餐饮：欧罗巴咖啡、肯德基、快餐
19、n宾馆：昆仑酒店、嘉豪宾馆n婚纱影楼：金夫人婚纱摄影20商业街主要经营项目为服饰行业，主要为中高等档次，且以时装和休闲运动类服饰为主；主要有三条商业街：新安步行街、七经街、锦山大街。商业街店铺主力户型为40平米左右，开间4米，进深10米，品牌专卖店60120平米不等，装修水平中等，只有运动品牌的店面装修档次较高，其他的就很一般；商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好；商业街出租率100%， “一铺难求” ，平均16-20/天/平方，在新柳商城一侧；8-10元/天/平，俪园广场区域。新柳和金元宝租金都在8-12元/天/平，新玛特是扣点的，抽成比例是26%；新一百是10-15元/天/平。商业
20、街分析商业街分析综合印象综合印象21 锦锦山大街是一条山大街是一条东东西向的道路，南有火西向的道路，南有火车车站、北靠市政府站、北靠市政府商业街分析商业街分析锦山大街锦山大街连接新老城区的主力商业干道连接新老城区的主力商业干道22七经街以珠宝和服饰为主；是老商业区，也是新一百商场所在街；七经街紧靠大商新玛特和火车站，地理位置绝佳；主要经营项目为服饰（80以上），主要为中高档次，以正装为主；商业街店铺主力面积为60100平米左右，装修水平高档；商业街经营情况不是很好，因为有新玛特和金元宝等商场影响，所以现在很少人来这里，主要靠新一百商场带来人流。未来随着更多商场的建成，可能会更差。商业街分析商业
21、街分析七经街七经街商业街综合印象商业街综合印象23商业分析商业分析步行街步行街而步行街的南侧入口位于金汤街上上，大商新玛特店紧靠步行街入口。步行街北侧入口位于县前街上，有金元宝和新柳商场在入口处24商业街分析商业街分析商圈分析商圈分析宏观环境分析宏观环境分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第三部分第三部分 深度解析深度解析微观市场分析微观市场分析第二部分第二部分 研究视角研究视角商业项目
22、分析商业项目分析已建商业项目已建商业项目25n项目地址：金汤街与新安街交汇处n开业时间：2008年11月27日n投资单位：大商集团n经营面积：约3.5万n经营类别：n-1F-:超市、餐饮、特卖场 1F：鞋、珠宝、化妆品、眼镜钟表、手机 2F：男装、鞋 3F：女装、皮包 4F：女装、皮草、内衣 5F- :运动、童装、羽绒、羊绒、家居大商新玛特大商新玛特已建商业项目已建商业项目26n项目地址：县前街与新安街交口的东南角 n开业时间：2007年n建筑面积：约40000（每层10000左右）n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 、办公n楼层分布：1F百货：美甲、饰品、箱包；2F：鞋、男装；3F-：职业女
23、装、家居服、时装；4F：羽绒、内衣、童装；5F：男装、女装n出租情况：每天每平米10-15元，租期一般是1-2年n运营方式：商场头一收取租金；卖到个人手里的，业主自行出租，商场统一管理；是位置和面积定租金。金元宝商场金元宝商场已建商业项目已建商业项目27优势优势： 地理位置优越，地处百年老商业区的核心位置，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大，并有银行等完善的商业配套机构。 知名餐饮肯德基入驻，为其带来了庞大的人流，增强了其人气。 内有小吃一条街，集聚人流。 商品单价低，是大众消费区。劣势劣势： 定位档次较低，产品质量一般，与金元宝商场对立。但是产品档次和人流明显低。 商场装修陈旧，由于分A
24、B两座中间有联通道所以光线不是很好。 格局规划混乱，扶梯不是设在商场中间而是在一侧，上下楼十分不方便。新柳商贸城新柳商贸城已建商业项目已建商业项目项目优劣势分析项目优劣势分析28新一百新一百n项目地址：振兴区七经街n开业时间：2005年9月n建筑面积：约1.3万n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 、酒店n楼层分布：1F国际精品馆：珠宝、名品化妆、烟酒名茶、精品皮鞋、手表、超市2F-绅士名流馆：精品男装、精品皮具3F-炫美名媛馆：精品女装4F-香榭丽人馆：休闲、运动、女装5F-羽绒、家居、童装、皮草n运营方式：商场统一收取租金，二三层租金是每平米每月272-292元，四层是160-180元，五层
25、是100-120元。每月结账时商场提前扣除上个月的租金。已建商业项目已建商业项目29优势优势： 地理位置优越，位于金海商圈和江城大街的交汇处，并占据商圈中的核心位置，人流量和车流量均较大。 综合性较强，以商业和办公为主。 定位在高端百货，有良好的企业形象。劣势劣势： 定位不清楚，介于新柳商贸城和新玛特之间，人流不是很多，不少业主都在出租或者出卖商铺。 开业时间一再延长，现在还在装修。沃尔玛超市沃尔玛超市已建商业项目已建商业项目30优势优势： 项目位于锦山大街主街道上，西侧100米是新安步行街，地理位置优越。 项目以数码、电子和工艺品为主。 建筑面积8000平米左右，左侧靠近丹东市棚户区主改区域
26、。 手机和数码的专业卖场，吸引了大部分人流。劣势劣势： 产品结构单一、商场老旧。 业态布局混乱。本商业街下商服租金在每平 米每月320-350元，兑费在6-20万元不等，没有业主会出卖商铺，因为都在等动迁获得更高的赔偿。已建商业项目已建商业项目美术大楼美术大楼31已建商业项目已建商业项目商业街分析商业街分析商圈分析商圈分析宏观环境分析宏观环境分析城市商业需求分析城市商业需求分析消费者分析消费者分析经营者分析经营者分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第三部分第三部分 深度解析深度解析
27、微观市场分析微观市场分析第二部分第二部分 研究视角研究视角商业项目分析商业项目分析失败商业项目失败商业项目32n项目地址：元宝区珍珠街n经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 n业态分布：百货、服装鞋帽、针纺织品、五金家电、文体用品、钟表眼镜、日用杂品、食品、烟酒n失败原因分析： 从开业一直没有作旺，距离市中心较远； 商场选址在偏僻区域，交通不便。 产品定位低端，该区域人口宁愿去市区也不选择在这两个商场。失败商业项目失败商业项目鸭绿江百货商店和珍珠百货大楼鸭绿江百货商店和珍珠百货大楼33丹东商业发展缓慢，主要靠旅游业带动经济发展，商业中心都集中在新安步行街上，而且最近3年都没有新建商场。商业中心附近
28、有沃尔玛超市，但是最近再重新装修，不少业主都纷纷出租商铺，租金比较便宜；商业街主要以年轻人为主，除了新玛特以外，商场的档次都不高，步行街正街上摊位较多，杂乱无章；新城区的商业在建项目档次规格较高，但是因为交通不便，想要发展起来也是比较困难的；经营失败商业项目主要是在华益丝绸厂附近，但都因距市中心较远所以都以倒闭告终；丹东商业市场分析小结丹东商业市场分析小结34消费者分析消费者分析宏观环境分析宏观环境分析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析商业街分析商业街分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析已建商业项目已建商业项目失败商
29、业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第二部分第二部分 研究视角研究视角城市商业需求分析城市商业需求分析经营者分析经营者分析第三部分第三部分 深度解析深度解析35经营者分析经营者分析商铺性质商铺性质 通过对商业街沿街商服和商场商铺等地的调查得知，大部分商家都是租赁的。 只有少部分铺位是在个人手里的 通过调查得知，70%左右商家均是租赁，他们都是看好商业街的地段和已经成型的商圈。 其实大部分商家还是想拥有自己的商铺，但是由于地价比较高，一般人群还是接受不了，所以宁愿付租金来租铺位。 商铺经营者以租赁形式经营居多商铺经营者以租赁形式经营居多36经营者分
30、析经营者分析经营管理经营管理 在经营管理上，商业区倾向于以自营为主，自营约占本地商业占75%左右，只有大商新玛特是统一经营统一管理。商场管理费都是免收的，其实都是算在租金内的。经营方式以自营自收为主，附有联营经营方式以自营自收为主，附有联营37经营者分析经营者分析宏观环境分析宏观环境分析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析商业街分析商业街分析消费需求分析消费需求分析宏观市场分析宏观市场分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析已建商业项目已建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第二部分第二部分 研究视角研究视角
31、城市商业需求分析城市商业需求分析第三部分第三部分 深度解析深度解析消费者分析消费者分析38购物去向选择：购物去向选择：通过队人流量的调查得知，当地消费者购物都是集中在新柳步行街内，因为产品档次齐全、种类繁多，价格不高。购物偏好：购物偏好：丹东市商场共有4个，大多数消费者都集中在新柳和金元宝商城，因为这两个商场以中低端为主，是人去主要流向地；购物地域认同：购物地域认同：丹东市民最愿意去的是新柳步行街，因为处于市中心，人们习惯性的去那里，相对于老商业中心新一百就不得消费者的偏爱了，产品档次较高，相对价格以高，而且以中老年服饰为主。消费者分析消费者分析购物偏好购物偏好 当地消费者购物首选新安步行街当
32、地消费者购物首选新安步行街39经营者分析经营者分析消费者分析消费者分析宏观环境分析宏观环境分析微观市场分析微观市场分析商圈分析商圈分析商业项目分析商业项目分析商业街分析商业街分析宏观市场分析宏观市场分析丹东商业趋势分析丹东商业趋势分析已建商业项目已建商业项目失败商业项目失败商业项目研究思路研究思路汇报议程汇报议程第一部分第一部分 研究基础研究基础第二部分第二部分 研究视角研究视角城市商业需求分析城市商业需求分析第三部分第三部分 深度解析深度解析消费需求分析消费需求分析40主要主要顾顾客来源客来源丹东市位于辽东半岛经济开放区东南鸭绿江与黄海的汇合处，地处东北亚的中心地带，是连接朝鲜半岛和欧亚大陆
33、的主要通道。城市总面积约为15222平方千米，人口243万人。主要顾客来源除了市区人口还有就丹东市下辖的市和乡镇附加附加顾顾客来源客来源随着丹东旅游业的不断发展，越来越多的外来人口涌进，这部分人口主要来自全国各地，大部分人是冲着丹东的旅游景区来的，还有一部分人是觉得丹东的气候较好，适合居住所以在这边居住；另外就是外来务工人，随着房地产的不断开发，对于劳工的需求量不断增加，也促进了人流量的增加。这些外来人口不但给丹东的发展建设带来了很大的推动作用，同时也是一个巨大的消费群体，他们与本地群体共同构成丹东的消费市场。消费需求分析消费需求分析客源分析客源分析 市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋
34、于市区客源是当地消费的主力群，外来人口消费趋于高端化高端化41汽汽车购车购物人的状况：物人的状况：丹东目前的商业规模不是很大，以锦山大街为依托，向周边辐射；以三大商场对立为格局，竞争激烈。商业氛围浓厚，但是商场规划比较凌乱，特别是步行街被天桥分成两段，造成诸多不便。因为是步行街，车辆禁止入内，而步行街又紧靠两侧街，造成车辆只能停留在街道上，交通十分拥堵。除非到较远地方才有停车场，所以到步行街内购物开车还是十分不便的。公交公交车购车购物人的状况：物人的状况：丹东日常的交通出行主要还是依靠公交车、出租车等。公交车购物群体相对来说偏向于中低端消费，因此与整个城市的整体消费水平来说是不相吻合的。来商圈
35、购物的很少是做公交车来的，因为丹东城市不是很大，一般只有乡镇的才会坐公交或者客运来购物。丹丹东东的的经济虽经济虽然很然很发发达，达，但是完全是依靠旅游但是完全是依靠旅游业业的，消的，消费费水平也是很低的，可能和当地人的生活水平也是很低的，可能和当地人的生活习惯习惯有关系。有关系。 步行购物人的状况：步行购物人的状况：步行购物人群主要针对所居住的相应区域，就目前此部分人群主要集中新安步行街内。从消费区域构成上，新柳、金元宝是消费的主流区域。由于丹东市的商场和商业街比较集中，基本上是一站式购物。所以一旦到了商圈内只需步行就能逛遍丹所以一旦到了商圈内只需步行就能逛遍丹东东市所有的商市所有的商场场。消
36、费需求分析消费需求分析交通方式分析交通方式分析 公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式42 夜间购物状况夜间购物状况丹东市夜间是不营业的，特别是在冬天，一般5点后基本不再营业。这也是和东北的天气以及生活习惯有关的，就算是在夏季不到7点钟商场基本上就会停止营业。夜间消费是个相对复杂的概念，夜间消费一般带着多重色彩，承载休闲、购物、娱乐、消遣等等因素。因此对于夜间消费，将是一个真正考验大型商业业态规划、布局、运营等全方面的策略。 旅游旺季购物的状况旅游旺季购物的状况丹东是个旅游城市，所以在旅游旺季的时候人流量是比平常要多出几倍的，尤其丹东的中高档酒店都集中
37、在商圈和景区附近，人流集聚，自然就会为商场带来大部分的人流。消费需求分析消费需求分析时间段分析时间段分析 夜间购物氛围不成熟，节假日、旅游旺季购物是当地夜间购物氛围不成熟，节假日、旅游旺季购物是当地人群的主流人群的主流43商铺的经营者想拓展的不多，而且都是喜欢临街的店面，并且想买在自己手里，因为可以不受商场的控制，方便自由；商铺经营多以租赁的形式存在，经营者相对比较看重地段、交通、经营环境和经营档次；关于商场的管理模式，经营者比较倾向于自营；但是又对商场的租金和管理不是很满意消费者购物的时间集中度和地域认同度都比较高，特色商业街的吸引力仍然较强，但总体上比较认可购物中心这一形式；消费结构开始升
38、级，消费观念开始转变，休闲娱乐消费的比重开始上升，但形势和内容都还有待于进一步引导；市区客户和外来旅游消费客户是本地商业的主要客户来源，客户购物出行以步行和公交为主。居民工资普遍偏低，平均每月在1000-2000元左右（大众人群），只会带动中低档的消费市场，对于高档消费品的需求不是特别旺盛。夜间生活不够丰富，夜间购物的潜力需进一步的开发和引导。 城市商业需求分析小结城市商业需求分析小结44丹东市不同区域商铺销售价格 美术大楼（锦山大街沿街店铺），每平米销售价格在40000元左右（根据市场价预估），而且在该区域内，商服基本上都不会外卖，基本上都是出兑。（元宝区） 华益丝绸厂 丝绸厂所在街商铺每平
39、米在4000-5000元左右，都是店主自营，因为地点较偏，很少有愿意过来租店的，该区域都是一些五金建材、小饭馆之类的店面很冷清（图示）(元宝区）。珍珠街（丝绸厂主街，锦山大街向东延伸5公里）商铺的销售价格在每平米13800-20000元不等，均是住宅下面的沿街商服。（元宝区）振安区 商服销售价格每平米在9400-12000元不等。新城区 没有形成大规模的商业街，大部分商服都是住宅下面的，销售价格在每平米13000-16000元不45丹东市不同区域住宅销售价格 美术大楼 市中心，附近没有新建住宅，均是二手房，每平米销售价格在4000-5000元；市中心新建住宅价格在5800-7000元每平米（最
40、好位置）。 华益丝绸厂 新建住宅较多，价格在每平米3600（阁楼）-5200元左右，而且以多层为主，高层一般都是留给回迁户，该区域未来住宅类型应以多层为主，因为是退休工人较多的区域，高层走势不会很好。 新城区 丹东未来房产开发的主要区域，由于还没有形成规模所以整体售价较低，每平米在3300-5000元左右。 其他区域（振安区、振兴区），住宅的销售价格平均在每平米4000-5000元。 46总体销售价格以及走势在调查区域内商服基本上没有要出卖的，整个市场呈“有价无市”的状态，真的是一铺难求。住宅基本的销售价格没有因区域不同有太大的浮动，基本上都保持在每平米4000元以上，就算地点较偏的房产也能卖到这个价格；而且住宅以多层好卖，因为新建住宅都是棚户改造区，政府出面反对把拆迁户都堆在一栋高层里，所以以多层为主，高层一般是卖给年轻人和外来居住者）。 . 住宅的走势是相当好的，调查了10多个楼盘，有60%的楼盘已经接近清盘，开盘时间均不到两年时间，而且都是大规模的房产开发。
