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1、研研 究究 目目 录录第一部分：宿迁宏观环境第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议第四部分：项目发展建议2 2、经济环境、经济环境3 3、产业规划、产业规划1 1 1 1、城市概况、城市概况、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4、城市规划、城市规划5 5、宏观小结、宏观小结1 1）区位、规模、行政规划、人口）区位、规模、行政规划、人口l 地理位置：地理位置： 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬338-3425，东经11756-11910之间。属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。
2、总体呈西北高，东南低。l 行政规划：行政规划： 1996年7月经国务院批准，设立地级宿迁市。市政府驻地宿城区。 下辖宿城区、宿豫区、宿迁经济开发区、湖滨新城和苏州宿迁工业园区，以及沭阳县、泗阳县、泗洪县三个县。全市总面积8555平方公里，为江苏省第4位。l 人口：人口： 2007年末总人口531.53万，为江苏省第7位。目前宿迁人口构成特征：市区人口比例还较低；市区人口比例还较低；乡镇人口城市化明显；乡镇人口城市化明显；外来人口比例偏低，以本地人为主外来人口比例偏低，以本地人为主。2 2）城区构成）城区构成宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。宿迁市区被两条河流分隔成
3、为三个区域，从东到西依次是宿豫区、主城区和宿城新区。老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心；宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区；宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整成为宿豫区，整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区。1）宿城区宿城区下辖14个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，区域面积854平方千米，人口82万。是宿迁市的主城区。已经形成了纺织服装、机械电子、木材加工、食品饮料等四大主导产业。宿城新区建设快速推进，核心区城市轮廓基本显现，城市功能逐步完善，将成为一个新兴的行将成为一个新
4、兴的行政、文化、商贸和生活区政、文化、商贸和生活区。2）宿豫区2004年3月撤宿豫县设区，下辖16个乡镇，总面积1176平方公里，总人口64万人。宿豫交通便利，京杭大运河纵贯南北，宁宿徐、徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿新一级公路等构架起了快速便捷的交通网络，西距观音机场60公里，东离京沪高速公路50公里。宿豫工业渐成体系，初步形成食品、纺织、建材、化工、机械、包装、新能源等七大类支柱产业，江苏省宿豫经济开发区、省级张家港宿豫工业园区、宿迁市彩塑工业园区。宿豫新区建设突飞猛进，行政区、商贸区、三产区、教育区、居住区、工业区初具规模，建成区面积已达36平方公里。2 2）城区构成）城区构成3）宿
5、迁经济开发区1998年11月经省政府批准设立的省级经济开发区。开发区位于宿迁城区南侧，规划面积105平方公里，建成区面积45平方公里。4）湖滨新城2006年2月经宿迁市人民政府批准设立，是中心城市的重要板块,享受省级开发区待遇。目前纳入统一规划和管理的区域面积116平方公里，人口5.6万人。湖滨新城开发区由生态旅游产业园、职业教育产业园、高新技术产业园、软件和服务外包产业园、现代农业产业园、体育休闲产业园和嶂山森林公园保护区七个部分组成。5）苏州宿迁工业园区苏州宿迁工业园区是省委省政府帮助宿迁实现更大突破战略决策所采取的重大措施，由苏州宿迁两市共同建设，主要依托苏州工业园区实施。项目位于宿城新
6、区内，规划面积项目位于宿城新区内，规划面积13.613.6平方平方公里，首期开发启动公里，首期开发启动2 2平方公里平方公里。3 3）城市交通）城市交通宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。公路公路: : 京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。航空航空: : 西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。水路水路: : 京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里， 通航20
7、00吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。铁路铁路: : 正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。2 2 2 2、经济环境、经济环境、经济环境、经济环境3 3、产业规划、产业规划1 1、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4、城市规划、城市规划5 5、宏观小结、宏观小结1 1）地区生产总值）地区生产总值宿迁总体经济在江苏省内，依然处于较低水平；宿迁总体经济在江苏省内，依然处于较低
8、水平；和长三角区域各城市相比，依然较为落后。和长三角区域各城市相比，依然较为落后。 2009年宿迁地区总值为826.9亿元，增速为13.5%。 自从宿迁1997年设立地级市以来，城市经济呈现持续增长。在进入新世纪以来更加呈现较快的发展水平。 但从江苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展较为落后。我们从以上统计数据可以看出：1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。2 2）产业结构）产业结构第一产业的比重下降，二、三产业比重上升，产业结构不断优化。第一产业的比重下降，二、三产业比重上升，产业结构不断优化。
9、 宿迁在经济发展中：l第一产业所占的总体比重不断下降；第二产业的比重稳定增长；第三产业所占比重也在不断增长。l三次产业结构在2002年实现“一二三”向“二一三”转变的基础上，2004年转变为“二三一”，与全省同构。根据人均GDP、城市化水平、产业结构来综合衡量宿迁的工业化进程，可分为两个阶段：l 1996 1996年年20052005年：工业化准备期及工业化初期。年：工业化准备期及工业化初期。1996年三次产业结构为47.7：30.8：21.4，城市化率为10.1%，农业经济占绝对主导地位。2004年工业经济上升到主导地位，工业增加值占GDP的30.5%，标志全市经济步入工业化起点。到2005
10、年，全市人均GDP912美元，三次产业结构为25.6：45.0：29.4，工业比重达32.3%，分别超过一产和三产，城市化率达31.5%，初步判定全市经济已从农业主导型向工业主导型转变，进入工业化初期。l 20062006年年20082008年：工业化初期向中期迈进时期年：工业化初期向中期迈进时期。2006年，全市人均GDP1184美元，三次产业结构为23.6：44.8：31.6，工业占GDP的比重上升到34.3%，城市化率达到 32.4%，比建市初提高22.3个百分点。进入2008年，全市人均GDP达1973美元，三次产业结构为20.4：46.6：33.0，工业增加值占比上升到36.8%，城
11、市化率为34.1%，人均GDP即将突破2000美元，一产比重即将低于20%，表明宿迁市正由工业化初期向中期迈进。3 3）社会消费品零售总额）社会消费品零售总额宿迁总体消费能力仍然有限。但后续增长速度较快。宿迁总体消费能力仍然有限。但后续增长速度较快。u 2009年宿迁社会消费品零售总额为234.6亿元，较去年增长18%。增长速度较快。u 但同江苏省内发达城市相比，宿迁的整体消费能力仍然有限。u经济水平的相对低下，限制了当地的消费品市场的活跃程度。体现在房地产市场的是房价增长幅度迟缓。项目销售周期加长。4 4）居民收入分析）居民收入分析宿迁总体消费能力仍然有限。但后续增长速度较快。宿迁总体消费能
12、力仍然有限。但后续增长速度较快。 宿迁城镇居民可支配收入绝对数值呈增长态势，2009年城镇居民人均可支配收入达到122230元的历史高位。根据统计数据结合实地考察情况：1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言并不富裕。2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体。3、宿迁市居民储蓄观念仍为主，消费、投资型观念还没有形成主流。2 2、经济环境、经济环境3 3 3 3、产业规划、产业规划、产业规划、产业规划1 1、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4、城市规划、城市规划5 5、宏观小结、宏观小结1 1）产业园发展）产业园发
13、展l 重点建设发展“七区”根据宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要： 坚持工业向园区集中的方针，努力打造区域经济发展的龙头。进一步完善开发区和工业园区的整体功能，真正实现“特区模式、封闭运行”的社会化管理体制和自主经营、自负盈亏的企业化运作机制。不断强化市经济开发区、骆马湖现代生态农业示范区、沭阳工业园区、泗阳工业园区、泗洪工业园区、宿豫工业园区、宿城工业园区等载体功能，发挥其在全市经济社会发展中的强大支撑作用。l 重点发展“十园”经济。根据产业基础、发展定位和特色优势，重点发展和壮大：木材加工业木材加工业：沭阳县扎下镇、桑墟镇、贤官镇；泗阳县临河镇、众兴镇；宿城区陈集镇、洋河镇；白酒
14、酿造白酒酿造：宿城区洋河镇、泗洪县双沟镇、沭阳县沂涛镇为重点区域的；现代包装现代包装：宿豫区井头乡为重点区域的；粮食加工粮食加工：泗洪县孙园镇、城头镇为重点区域的；纺织服装纺织服装：宿豫区顺河镇、宿城区龙河镇为重点区域；茧丝绸加工茧丝绸加工：宿豫区侍岭镇为重点。2 2）大力培育产业集群）大力培育产业集群l 积极建设“四纵三横”产业带。合理的工业布局是彰显区域特色、实现工业经济可持续发展的重要保证。按照“立足淮海，呼应徐连，策应沿江，接应长三角和环渤海经济圈”的区域定位，根据城市总体规划、交通、能源、通讯等基础设施条件、水资源分布状况和产业发展基础，大力建设：沿京沪高速、京杭大运河、宁宿徐高速、
15、新长铁路等四条纵贯南北的产业带；和沿宿淮盐高速、宿沭一级公路和泗洪、泗阳、沭阳一级公路等三条横跨东西的产业走廊，努力构建“四纵三横”产业新格局。2 2、经济环境、经济环境3 3、产业规划、产业规划1 1、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4 4 4、城市规划、城市规划、城市规划、城市规划5 5、宏观小结、宏观小结1 1）宿迁市城市总体规划）宿迁市城市总体规划(2003-2020)(2003-2020)概况概况l规划期限 新一轮城市总体规划期限为2003-2020年。l城市化水平 至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。l市域城镇规模等级结构一
16、级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。三级城镇9个：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。规划人口分别为3-10万人。四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人口1-3万人。2 2）宿迁市市域规划）宿迁市市域规划l城区总体布局：城区总体布局：通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构：1、老城区全市传统商贸中心，教育、科研中心。2、市府新区全市行政、文化中心，现代生产服务中心。3、宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。4、宿城新区综合性生活片区。5、市经济开发区全
17、市主要的工业生产基地。6、骆马湖现代生态农业示范区生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。l中心城市功能中心城市功能; ; 徐州都市圈南部重要节点，东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导、生态环境优良的园林化城市。宿迁市域政治、经济、文化中心，技术宿迁市域政治、经济、文化中心，技术创新、制度创新的中心创新、制度创新的中心。以绿色农业、观光农业为基础，大力推进农业产业化进程。l中心城市规划范围中心城市规划范围: :1、规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。l中心城市性质中心城市性质: : 东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代
18、休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市。2 2、经济环境、经济环境3 3、产业规划、产业规划1 1、城市概况、城市概况宿迁宏观环境宿迁宏观环境4 4、城市规划、城市规划5 5 5 5、宏观小结、宏观小结、宏观小结、宏观小结1 1）小结）小结通过对宿迁宏观环境的：城市概况、经济环境、产业规划和城市发展规划的分析，我们初步了解：l 宿迁升级为地级市，才经过14年的加速发展阶段；l 由于经济基础的薄弱，目前宿迁的GDP、三产产值、人均收入水平，虽然较以前有较大、较快的增长，但是目前与江苏省内其他城市和长三角区域的对比，仍然处于较低的水平；l 宿迁的人口构成中，本地人占有绝对比例；l 而在社会各个
19、阶层中，改革开发后通过经营企业、个体经济发展起来一批具有较好经济条件的高收入群体，从而形成宿迁收入水平差距较大的现状。反映在房地产市场，则是高端置业群体和中低收入群体，目前宿迁中产阶级群体比例非常少；l 发展经济，提升人民生活水平，成为宿迁目前的重点目标；l 发展轻工业和乡镇特色经济，以重点园区作为主要突破点；l 宿迁明确了城市的发展规划，本项目所处的宿城新区是城市的居住导向区域，承担着中心城区人口扩散，服务于周边产业园居住功能的重点居住板块。 宿迁的经济基础目前还较为薄弱，但城市经济和人民生活水平在不断改善；城市规宿迁的经济基础目前还较为薄弱，但城市经济和人民生活水平在不断改善；城市规模的扩
20、大，带动了旧城改造和新城建设；在这种需求下，房地产行业近年来也迎来了较模的扩大，带动了旧城改造和新城建设；在这种需求下，房地产行业近年来也迎来了较快的发展。快的发展。研研 究究 目目 录录第一部分：宿迁宏观环境第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议第四部分：项目发展建议宿迁房产市场宿迁房产市场20052006200720082009房地产开发完成投资（亿元）37.1757.0270.2587.07117.36涨幅59.50%53.40%23.20%24%34.80%商品房施工面积（万）415.15 7
21、00.781060.011225.081581.76涨幅68.80%53.80%15.60%29.10%住宅施工面积（万）317.32 550.86859.36956.241222.83涨幅73.60%60.20%11.30%27.90%销售商品房面积（万）86.05255.43368.01354.55540.33涨幅50.30%33.50%49%-3.70%52.40%销售各类商品房金额（亿元）13.0642.6961.9666.40 123.1涨幅78.60%40.40%50.10%7.16%85.40%0909年全年房地产开发完成投资年全年房地产开发完成投资117.36117.36亿元，
22、增长亿元，增长34.8%34.8%。全年房地产开发施工面积。全年房地产开发施工面积1581.761581.76万平方米，万平方米，增长增长29.1%29.1%。其中。其中住宅施工面积住宅施工面积1222.831222.83万平方米万平方米，增长，增长27.9%27.9%。竣工各类商品房面积。竣工各类商品房面积424.18424.18万平方米，万平方米，增长增长81.1%81.1%。其中。其中住宅竣工面积住宅竣工面积333.72333.72万平方米，增长万平方米，增长76.3%76.3%。0909年销售各类商品房年销售各类商品房540.33540.33万平方米，实现销售额万平方米，实现销售额12
23、3.10123.10亿元，分别增长亿元，分别增长52.4%52.4%和和85.4%85.4%。其中。其中住宅住宅销售面积销售面积460.47460.47万平方米，实现销售额万平方米，实现销售额94.1894.18亿元亿元，分别增长，分别增长46.0%46.0%和和72.8%72.8%。房地产市场供应充足，近年来去化量大。按人口和近四年去化面积计算，宿迁市场处于需求透支。房地产市场供应充足，近年来去化量大。按人口和近四年去化面积计算，宿迁市场处于需求透支。未来市场压力巨大。未来市场压力巨大。宿迁房地产业宿迁房地产业快速发展快速发展。拥有良好的房地产开发的背景。拥有良好的房地产开发的背景房地产开发
24、投资额持续增长，增速加快。房地产开发投资额持续增长，增速加快。 09房地产开发投房地产开发投资首超百亿元资首超百亿元宿迁房产开发投资额度连续宿迁房产开发投资额度连续5 5年持续增长。年持续增长。0909年开发投资额首次超过百亿元。年开发投资额首次超过百亿元。近近3 3年房地产开发投资增长速度逐步加快。年增长速度都在年房地产开发投资增长速度逐步加快。年增长速度都在20%20%以上。以上。0909年增长年增长34.8%34.8%。增速加快增速加快。宿迁房产市场宿迁房产市场宿迁历年房地产开发投资额宿迁房产市场宿迁房产市场商品房和商品房住宅商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增施工面逐年增加，年增长保
25、持长保持15%15%和和11%11%以上。以上。0909年分别增长年分别增长30%30%和和2828左右。左右。商品房和住宅市场供商品房和住宅市场供应充足。应充足。宿迁房地产市场目前以住宅市场为主。商品房和住宅竣工面积逐宿迁房地产市场目前以住宅市场为主。商品房和住宅竣工面积逐年增加年增加从住宅施工所占商品从住宅施工所占商品房比例可以看出，住宅房比例可以看出，住宅所占比例都在所占比例都在76%76%以上。以上。最高在最高在0707年达到了年达到了81.07%81.07%。说明宿迁房地。说明宿迁房地产市场目前和未来的一产市场目前和未来的一段时间内，将段时间内，将以住宅市以住宅市场为主场为主。宿迁房
26、产市场宿迁房产市场商品房年度成交走势宿迁整体房地产市场除宿迁整体房地产市场除0808年外，整体呈现出年外，整体呈现出“量价齐升量价齐升”的局面的局面销售面积整体保持上升的销售面积整体保持上升的态势，态势，0808年受大环境影响，年受大环境影响，有一定回落。有一定回落。0909年成交量大年成交量大幅上涨，直接突破幅上涨，直接突破500500万。万。销售金额逐年增长，在销售金额逐年增长，在0808也未受大环境影响。也未受大环境影响。0909年成年成交金额破百亿。交金额破百亿。成交均价方面也逐增长。成交均价方面也逐增长。0909年成交均价年成交均价22782278元比，环元比，环比比上涨上涨21.6
27、%21.6%宿迁房产市场宿迁房产市场宿迁住宅月度成交走势宿迁住宅月度成交走势成交套数和面积方面；整体呈现成交套数和面积方面；整体呈现M M型波动。最高成交月为去年型波动。最高成交月为去年1212月，成交月，成交25702570套。套。26.6826.68万方。万方。0909年年3 3月成交月成交15671567套，套，16.4716.47万方。万方。销售均价方面，整体走势比较平稳。价格缺乏上涨支撑力。年度成交均价销售均价方面，整体走势比较平稳。价格缺乏上涨支撑力。年度成交均价之最出现在去年之最出现在去年6 6月，达月，达30193019元。之后一直在元。之后一直在2500-26002500-2
28、600左右。左右。 整个整个0909年以年以来价格一直维持在来价格一直维持在27002700元以上元以上宿迁整体住宅市场表现比较平稳，量价逐步在上升。宿迁整体住宅市场表现比较平稳，量价逐步在上升。宿迁房产市场总结宿迁房产市场总结（1 1）宿迁房地产业快速发展。房产投资增速过快，城市化进程缓慢，人民经济水平提）宿迁房地产业快速发展。房产投资增速过快，城市化进程缓慢，人民经济水平提升不高。人口外流现象普遍导致市场透支性去化，缺乏后期发展支撑力。升不高。人口外流现象普遍导致市场透支性去化，缺乏后期发展支撑力。 房地产开发完成投资房地产开发完成投资额额0909年超过百亿元，增长年超过百亿元，增长34.
29、8%34.8%。（2 2）商品房和住宅市场供应充足，和实际成交不成平衡，与其城市人口基数，人口增）商品房和住宅市场供应充足，和实际成交不成平衡，与其城市人口基数，人口增长相比，住房需求不断透支。长相比，住房需求不断透支。 新开工面积和商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增长保持新开工面积和商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增长保持15%15%和和11%11%以上。以上。0909年年分别增长分别增长30%30%和和2828左右。左右。（3 3）宿迁房地产市场目前以住宅市场为主。）宿迁房地产市场目前以住宅市场为主。 从住宅施工所占商品房比例可以看出，住宅所占比例都在从住宅施工所占商品房比例可以看
30、出，住宅所占比例都在76%76%以上。最高在以上。最高在0707年达到年达到了了81.07%81.07%。说明宿迁房地产市场目前和未来的一段时间内，将以住宅市场为主。说明宿迁房地产市场目前和未来的一段时间内，将以住宅市场为主。（4 4）宿迁整体房地产市场除）宿迁整体房地产市场除0808年外，整体呈现出年外，整体呈现出“量价齐升量价齐升”的局面，这是房地产发的局面，这是房地产发展起步阶段，需求爆发产生的短期效应。展起步阶段，需求爆发产生的短期效应。 09 09年成交量突破年成交量突破500500万。万。0909年成交金额破百亿。年成交金额破百亿。0909年成交均价年成交均价22782278元比，
31、环比上涨元比，环比上涨21.6%21.6%研研 究究 目目 录录第一部分：宿迁宏观环境第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议第四部分：项目发展建议房地产微观市场分析房地产微观市场分析宿迁房产市场板块划分宿迁房产市场板块划分各板块分析各板块分析微观市场总结微观市场总结宿城新宿城新区板块区板块市区板块市区板块宿豫新区板块宿豫新区板块发展大道发展大道人民大道人民大道黄河路黄河路环城路环城路洪泽湖路洪泽湖路板块划分板块划分幸福路沿线为原先老城区域，随着宿迁的经济发展，市区逐渐向西发展，目前老城区房产开发项目少
32、，整体格局基本稳定；新市区目前主要集中于徐淮公路以南及发展大道沿线，从在售项目量上来看，主要集中于西湖路以南发展大道沿线，目前市区范围房价集中于4000元/平米左右。宿城区政府重点打造板块，前期通过区政府和教育资源的导入，带动区域的发展，通过5-6年的发展区域房地产开发逐渐成熟。目前区域房价总体集中于3200-3500元/平米，主要房产项目集中于洪泽湖路沿线。宿豫区域，运河以东片区，大多数宿迁人认为的乡下，条件差，发展慢；近年来，交通动线的发展，连接市区方向的道路得到有效发展，区域总体形象得到质的提升。目前区域住宅价格基本在2800-3000元/平米之间市区板块：板块价值最高，房产开发逐渐向西
33、南方向发展，老城区可开发土地稀缺；宿城新区板块：新兴区域，政府重点打造板块，各种配套资源逐渐完善中；宿豫板块：交通动线的发展，板块价值逐渐体现，区域生活氛围浓厚，但各种商业性配套缺乏。洪泽湖路是洪泽湖路是连接三个板连接三个板块之间的核块之间的核心交通东线心交通东线目前我们只针对宿迁市区板块做研究，宿迁市区其他版块房地产不作为本次研究对象。目前我们只针对宿迁市区板块做研究，宿迁市区其他版块房地产不作为本次研究对象。宿迁市区项目主要集中在发展大道以东，古黄河以西。西湖宿迁市区项目主要集中在发展大道以东，古黄河以西。西湖路以南，大连路以北。路以南，大连路以北。霸王举鼎广场发展大道发展大道富康路富康路
34、黄河路黄河路幸福南路幸福南路楚街楚街黄运中路黄运中路古黄河西湖路西湖路项王路项王路威海路威海路12346578在售项目1.宝龙城市广场2.金田湖畔春天3.中豪国际新城4.希望城5.欧洲花园6恒翔银座未来推案7.中豪国际花园8.金鹰天地在售项目1.宝龙城市广场2.金田湖畔春天3.中豪国际新城4.希望城5.欧洲花园6恒翔银座未来推案7.中豪国际花园8.金鹰天地市区板块分析市区板块分析项目分布项目分布项目名称总建（万）容积率销售均价面积段 （）总价段 （万/套）产品线销售率开发商宝龙城市广场491.63多层5500元 高层4700元 小高层4800元多层142.59-142.94 小高层124.96
35、高层84.44多层78万 小高层59.9万高层39.68万商业、多层、小高层、高层38.61%宝龙集团今田湖畔春天17.54.52高层460086.66-88.6639.86-40.78高层、商业53.80%浙江金田置业有限公司中豪国际新城一期19万、二期16万2.33一期高层3800高层110、12041.8/45.6小高层、高层、商业97.72%江苏中豪置业有限责任公司希望城351.5多层370092.9-94.8534.4-35.1多层、小高层、高层、别墅、单身公寓四期96.5%宿迁市希望房地产开发有限公司 欧洲花园271.16多层35008730.45别墅、多层、小高层95.30%宿迁
36、市华盛房地产开发有限公司恒翔银座2.43.543004218.06商务公寓未开盘宿迁市恒翔置业有限公司在售项目属性列表在售项目属性列表市区板块分析市区板块分析宝龙城市广场是目前量体最大，宝龙城市广场是目前量体最大，通过多产品类型规划，通过多产品类型规划，有利于有利于打造出较高品质。打造出较高品质。高层高层小高层小高层多层多层商业商业宝龙城市广成总体规模在市区范围内最大，达到49万平米；中豪国际城星城目前1、2期总计35万方。未售项目恒翔银座，总建面小，约2.4万方，仅一栋商务公寓。区域项目产品类型丰富，商业产品也都有涉及。比较老的希望城和欧洲花园项目主要以多层产品为主。而新项目多为小高层和高层
37、产品为主从项目上看，宝龙城市广场定位于城市中心综合体。项目产品类型比较多。品质感最高宝龙城市广场宝龙城市广场湖畔春天湖畔春天中豪国际中豪国际希望城希望城欧洲花园欧洲花园恒翔银座恒翔银座项目属性分析项目属性分析市区板块分析市区板块分析区域内高端产品和中端产品价格差距比较大。区域内高端产品和中端产品价格差距比较大。区域各产品价格相差较大，宝龙城市广场多层在区域各产品价格相差较大，宝龙城市广场多层在55005500元元/ /平米左右，小高层在平米左右，小高层在48004800元元/ /平米，平米，高层高层47004700元元/ /平米。欧洲花园的多层产品仅在平米。欧洲花园的多层产品仅在3500350
38、0元元/ /平米左右；平米左右；区域内公寓类均价基本集中于区域内公寓类均价基本集中于40004000元元/ /平米左右，后入市产品，随着档次和品质的提升，平米左右，后入市产品，随着档次和品质的提升，价格都有所提高。代表项目为宝龙城市广场和金田湖畔春天。价格都有所提高。代表项目为宝龙城市广场和金田湖畔春天。2900290033003300370037004100410045004500490049005300530031003100350035003900390043004300470047005100510055005500宝龙城市广场宝龙城市广场湖畔春天湖畔春天中豪国际中豪国际希望城希望城欧
39、洲花园欧洲花园恒翔银座恒翔银座项目属性分析项目属性分析市区板块分析市区板块分析区域内产品集中于区域内产品集中于88-9488-94平米左右。新老项目产品面积差异平米左右。新老项目产品面积差异化较大。化较大。404080801201201601602002002402402802806060100100140140180180220220260260300300 320320宝龙城市广场宝龙城市广场湖畔春天湖畔春天中豪国际中豪国际希望城希望城欧洲花园欧洲花园恒翔银座恒翔银座通过我们上面对板块内主力面积的对比分析，我们可以看出目前板块内主力面积段主要集中在通过我们上面对板块内主力面积的对比分析，我
40、们可以看出目前板块内主力面积段主要集中在88-9488-94平米左右。多层产品多集中在平米左右。多层产品多集中在88-9588-95平米左右的平米左右的2 2房。高层产品也主要集中在房。高层产品也主要集中在84-8884-88平米的两平米的两房。房。并且新开发项目高层多集中在并且新开发项目高层多集中在84-8884-88平米的平米的2 2房，多层集中在房，多层集中在140-145140-145平米的三房和一些老项目相平米的三房和一些老项目相比产品面积段有明显差异比产品面积段有明显差异项目属性分析项目属性分析市区板块分析市区板块分析75751010202030304040505060607070
41、1515252535354545555565658080宝龙城市广场宝龙城市广场湖畔春天湖畔春天中豪国际中豪国际希望城希望城欧洲花园欧洲花园恒翔银座恒翔银座通过我们上面对板块内主力总价的对比分析，可以看出目前板块内高层主力总价在通过我们上面对板块内主力总价的对比分析，可以看出目前板块内高层主力总价在40-4540-45万左右。万左右。多层主力总价呈现两级分化状态老项目在多层主力总价呈现两级分化状态老项目在30-3530-35万，宝龙城市广场多层为万，宝龙城市广场多层为7878万。万。通过主力总价可以看出区域内产品升级已近展开，以宝龙城市广场为代表的新开发项目，正在通过主力总价可以看出区域内产品
42、升级已近展开，以宝龙城市广场为代表的新开发项目，正在努力提高自身品质努力提高自身品质区域内高层主力总价相对集中。多层主力总价呈现两级分化。区域内高层主力总价相对集中。多层主力总价呈现两级分化。项目属性分析项目属性分析市区板块分析市区板块分析总点个案总结总点个案总结（1 1）市区板块项目较为集中。周边各类生活配套较为齐全。项目规模都比较大。）市区板块项目较为集中。周边各类生活配套较为齐全。项目规模都比较大。 宿迁市区项目主要集中在发展大道以东，古黄河以西。西湖路以南，大连路以北。宿迁市区项目主要集中在发展大道以东，古黄河以西。西湖路以南，大连路以北。（2 2）板块内产品类型较为丰富，但主要以多层
43、和高层为主。）板块内产品类型较为丰富，但主要以多层和高层为主。（3 3）区域内多层和高层产品的主力面积段较为集中。但新开发项目和老项目之间差异）区域内多层和高层产品的主力面积段较为集中。但新开发项目和老项目之间差异明显。明显。 多层产品多集中在多层产品多集中在88-9588-95平米左右的平米左右的2 2房。高层产品也主要集中在房。高层产品也主要集中在84-8884-88平米的两房。平米的两房。（4 4）区域内主力总价方面高层主力总价较为集中，多层住宅方面却两级分化严重）区域内主力总价方面高层主力总价较为集中，多层住宅方面却两级分化严重 高层主力总价在高层主力总价在40-4540-45万左右。
44、多层主力总价呈现两级分化状态老项目在万左右。多层主力总价呈现两级分化状态老项目在30-3530-35万，万，宝龙城市广场多层为宝龙城市广场多层为7878万万 板块内产品升级的脚步正在加快板块内产品升级的脚步正在加快 随着中心城西的西迁，目前板块内的各类生活配套齐全。地段价值升高，新建设项随着中心城西的西迁，目前板块内的各类生活配套齐全。地段价值升高，新建设项目的产品不再是单一以多层小户型产品为主。产品线开始丰富。产品品质逐步提条。目的产品不再是单一以多层小户型产品为主。产品线开始丰富。产品品质逐步提条。宝龙城市广场宝龙城市广场投资兴建宿迁宝龙置业发展有限公司项目位置宿迁区西湖路36号占地面积3
45、0万总建面积50万方容 积 率1.63产品类型商业、多层、小高层、高层得房率多层90%小高层、高层83%绿化率40%目前在售二期规划户数1600面积范围高层84-124小高层124-182多层134-145主力面积多层142.59-142.94 小高层124.96高层84.44在售均价多层5500元高层4700元小高层4800元主力总价多层78万 小高层59.9万高层39.68万建筑风格欧式风格车位1：1物业费用2元已推量体132516.38 目前去化项目目前推出1238套，成交478套，去化率38.61%。住宅产品的去化率为92%推案过程项目一期2010年3月27日开盘、二期4月29日看盘。
46、交房时间多层2011年8月、高层2012年5月。项目简介项目建筑风格为欧式风格，项目围和式排布，地处于宿迁新城市中心区域。东面紧临古黄河。建成后将成为宿迁首座集现代综合“Shopping Mall”、“宝龙24街”及“国际社区”三大板块为一体的大型综合商住项目。将成为宿迁市多元化、开放式、体验式商业中心。大卖场大卖场24街街重点个案分析重点个案分析宿迁宝龙城市广场地处宿迁市核心商圈，东临古黄河，是宿迁市最重要的商业中心区。一期10万“宝龙24街”濒临古黄河景观带，打造宿迁首条的风情休闲商业街区，主要包含国内外知名餐饮连锁、大型夜总会、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休闲体验式购物场所。二期13
47、万“Shopping Mall”则包含时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施目前项目推出1栋高层 1栋小高层 8栋多层。项目客源主要来自宿迁市域，以私营老板、公务员、事业单位员工为主。80平米产品以中青年为主（30-40岁）。120-140平米以中年人购买居多。置业目的来看自住为主，改善性居多。项目主要的宣传手段为电视、报纸、户外围板广告。推广主题为“绝版繁华领地”“50万平米国际时尚生活体验中心”。宝龙城市广场宝龙城市广场重点个案分析重点个案分析面积配比主力户型评述优点优点: :主卧与客厅朝南，户型比较方正主卧与客厅朝南，户型比较方正缺点缺点: :户型
48、不通透。动静分离较差户型不通透。动静分离较差宝龙城市广场宝龙城市广场 高层 3房2厅2卫124.335025%2房2厅84.4410050%3房2厅1卫118.515025%小高层3房2厅2卫124.966090.91%顶楼复式182.2969.09%多层3房143.522011.76%3房139.614023.53%3房135.13105.88%3房134.76105.88%3房142.59-142.946035.29%3房145.543017.65%2室2厅1卫 84.44 重点个案分析重点个案分析希望城投资兴建宿迁市希望房地产开发有限公司 项目位置宿迁市威海路88号占地面积358亩总建面
49、积35万方容 积 率1.5产品类型多层、小高层、高层、单身公寓、别墅得房率90%绿化率48.50%目前在售4期规划户数3000面积范围88-130主力面积92.9-94.85在售均价四期3700元储物间1080元主力总价34.4-35.1万元物业公司南京宜佳物业公司车位1：1 售价7.2万一个物业费用0.32元已推量体196696.38 目前去化项目4期目前推出290套，成交280套，去化率96.5%推案过程项目4期没有正式开盘，在去年10月开始陆续销售。4期房源2011年6月交房项目简介项目建筑风格为欧式风格，外立面为面砖。项目整体兵营排布，景观设计由美国思亚国际设计公司担纲。小区“移步即景
50、，开窗见绿”。项目内部配有幼儿园。项目东面为生态公园和古黄河，西面就是宿迁义乌国际商贸城。北面不远就是楚街大润发超市。4期重点个案分析重点个案分析本项目北至威海路，东至青年路、古黄河西岸，南至厦门路，西至富康路，融多层、小高层、高层、单身公寓、别墅及商业配套于一体。内配有一所幼儿园。项目整体兵营式排布，目前4期处于尾盘阶段，项目5期据了解将在年底推出。4期推出1、2、3、5、6、7、8号楼。项目每家都配有一个半地下的储物间面积6-26平米不等。希望城项目客源主要来自宿迁市域，以项目附近客户为主，多为周边拆迁户和项目边上义乌商贸城内做生意为主。年龄以中青年为主30-40岁。自住为主。项目主要的宣
51、传手段为DM单页、报纸夹页、户外围板广告。在重要时间节点时会有电视和报纸广告发布。推广主题为“生活在希望中”。重点个案分析重点个案分析面积配比希望城户型面积套数配比2房2厅88.112515.6%2房2厅92.9-94.856037.5%3房2厅110.744528.1%3房2厅116.6-119.253018.8%主力户型评述优点优点: :布局合理；动静分离；动线短，主卧和布局合理；动静分离；动线短，主卧和客厅朝南；南北通透客厅朝南；南北通透缺点缺点: :卫生间正对大门，私密性较差。卫生间正对大门，私密性较差。希望城 2室2厅1卫 93 重点个案分析重点个案分析个案总结个案总结通过对以上通过
52、对以上2 2个项目的研究得出以下几点个项目的研究得出以下几点（1 1）客户方面：区域内客户主要来自市域，以改善性自主为主，投资比例较）客户方面：区域内客户主要来自市域，以改善性自主为主，投资比例较少，多为私营老板，公务员、事业单位员工等。小农意识浓烈面积需求两级分少，多为私营老板，公务员、事业单位员工等。小农意识浓烈面积需求两级分化。化。（2 2）产品方面以多层为主，但）产品方面以多层为主，但2 2个项目多层的产品面积段和品质已有较大差异。个项目多层的产品面积段和品质已有较大差异。（3 3）版块内的去化情况较好，宝龙城市广场住宅产品去化率为）版块内的去化情况较好，宝龙城市广场住宅产品去化率为9
53、2%92%左右。说明左右。说明客户已经可以接受或正在接受这类新的产品类型。客户已经可以接受或正在接受这类新的产品类型。随着未来城市中心的发展，区域内高品质项目在市区会越来越多。低端项目将随着未来城市中心的发展，区域内高品质项目在市区会越来越多。低端项目将逐步退出该区域。逐步退出该区域。微观市场微观市场分析总结分析总结1、宿迁属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念落后，高档次品质、宿迁属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念落后，高档次品质型项目出现少；型项目出现少；2、小面积产品为目前市场成交主流，新入市项目，舒适性大面积产品、小面积产品为目前市场成交主流，新入市项目，舒适性大面积产品供给加大，
54、迎合改善型客户需求；供给加大，迎合改善型客户需求；3、区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客、区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客源少；源少；4、从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类公寓产品，、从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类公寓产品，客户对物业费或电梯费敏感；客户对物业费或电梯费敏感；研研 究究 目目 录录第一部分：宿迁宏观环境第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议第四部分：项目发展建议1 1、项目基础分析、项目基础分析2 2、项
55、目发展定位、项目发展定位项目发展建议项目发展建议1 1、项目基本环境、项目基本环境占地面积：占地面积：2.5152.515万万容积率：容积率：1.91.9总建筑面积：总建筑面积：4.77854.7785万万建筑密度：建筑密度：30%30%建筑占地面积：建筑占地面积：0.75450.7545绿化率绿化率35%35%车辆停车位：车辆停车位：0.80.8个个/ /户户 项目位于宿迁市区版块南端，且项目位于宿迁市区版块南端，且紧邻宿城新区，与新区行政板块、学校板块以及东部老城区相邻，区域特征有紧邻宿城新区，与新区行政板块、学校板块以及东部老城区相邻，区域特征有较明显的新老城区交叉特征。受政府西移南扩政
56、策影响，项目片区是近两年内房地产市场开发较快的区域之一，大量较明显的新老城区交叉特征。受政府西移南扩政策影响，项目片区是近两年内房地产市场开发较快的区域之一，大量新的物业涌现逐渐带动了区域的整体快速发展。新的物业涌现逐渐带动了区域的整体快速发展。项目周边道路系统便捷，项目周边道路系统便捷，3 3公里范围内配套较为齐全。但项目周边生公里范围内配套较为齐全。但项目周边生活配套相对匮乏。项目容积率活配套相对匮乏。项目容积率1.91.9，总建近，总建近5 5万方为中小型项目。容积率较为适中。根据规划设计要点推出项目规划全万方为中小型项目。容积率较为适中。根据规划设计要点推出项目规划全可为多层产品，该产
57、品能最大化符合市场的需求可为多层产品，该产品能最大化符合市场的需求2 2、户型面积、户型面积面积配比户型户型定位面积配比2房2厅紧凑2房80-9030%2房2厅舒适2房90-10020%3房2厅紧凑3房100-11030%3房2厅舒适3房110-12015%3房2厅阔绰3房120以上5%1 1、项目基础分析、项目基础分析2 2、项目发展定位、项目发展定位项目发展建议项目发展建议项目形象定位建议：项目形象定位建议：点睛区域居住价值，性价比高尚社区点睛区域居住价值，性价比高尚社区定位思考：定位思考：p从市场面来看，项目周边的楼盘其整体居住人群及住宅层次的中端化成为项目最大制约，从另从市场面来看，项
58、目周边的楼盘其整体居住人群及住宅层次的中端化成为项目最大制约，从另一个角度来讲，这也是项目面临的机遇，一个角度来讲，这也是项目面临的机遇，突破区域固有束缚，引领区域住宅品质的提升；突破区域固有束缚，引领区域住宅品质的提升；突破区域固有束缚，引领区域住宅品质的提升；突破区域固有束缚，引领区域住宅品质的提升；p从项目发展的目标来看，我们需要达到品质与价值的双赢，而项目自身的一些因素也决定了项从项目发展的目标来看，我们需要达到品质与价值的双赢，而项目自身的一些因素也决定了项目未来的发展方向是要目未来的发展方向是要“突破区域价格限突破区域价格限”，所以项目的档次定位应往中高端市场上发展，可以所以项目的
59、档次定位应往中高端市场上发展，可以所以项目的档次定位应往中高端市场上发展，可以所以项目的档次定位应往中高端市场上发展，可以走低开高走的销售策略，以品质和价值之间的对比赢得客户；走低开高走的销售策略，以品质和价值之间的对比赢得客户；走低开高走的销售策略，以品质和价值之间的对比赢得客户；走低开高走的销售策略，以品质和价值之间的对比赢得客户；1 1、形象定位建议、形象定位建议2 2、客源定位建议、客源定位建议项目客源定位建议：项目客源定位建议：宿城市区居民宿城市区居民+ +宿城新区居民宿城新区居民+ +周边乡镇周边乡镇+ +市中心价格外溢客户市中心价格外溢客户3 3、入市定位建议、入市定位建议定位原
60、则：定位原则：p项目开发节奏；项目开发节奏；p建设工期时间；建设工期时间；p市场变幻情况；市场变幻情况；p政策变化影响。政策变化影响。项目入市定位建议：项目入市定位建议：入市时期建议在入市时期建议在2011年年5月，若届时市场变动建月，若届时市场变动建议议2011年年10月月4 4、价格定位建议、价格定位建议定位原则：定位原则：p低开高走、后期提升；低开高走、后期提升；p产品差异，差异提升；产品差异，差异提升；p立足区域，寻求提升。立足区域，寻求提升。项目价格定位建议：项目价格定位建议： 入市阶段以市场类似价格入市入市阶段以市场类似价格入市（预测（预测3800左右）左右）届时届时以少批量多批次
61、达到提价效果，同时可以制造持以少批量多批次达到提价效果，同时可以制造持续热销的销售效果。续热销的销售效果。后续工作内容后续工作内容深度研究论证，寻找发展机会，为项目精确定位做好基础，深度研究论证，寻找发展机会，为项目精确定位做好基础，从而使项目获得品牌与价值的双赢。从而使项目获得品牌与价值的双赢。A A、深度研究市场的发展趋势、深度研究市场的发展趋势a)未来的政策发展趋势b)区域未来的发展方向c)竞争对手的深研(竞争对手的产品供应结构成交结构营销战略的深入研究)d)B B、客户的深入研究：、客户的深入研究：a)前期客户资源的有效梳理b)客户深访c)跨区域客户的导入研究d)客户属性的归纳分析研究C C、项目策划思路形成：、项目策划思路形成：a)现有规划及产品分析深研b)项目策划思路提出，卖点提炼c)产品补强建议D D、其他、其他
