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1、房屋租赁合同司法解释房屋租赁合同司法解释 最高人民法院关于审理城镇房屋最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释于题的解释于20092009年年9 9月月1 1日正式施行。日正式施行。 一、出台背景一、出台背景在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件
2、领域。近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审日益增多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正点问题。为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，最高人民法院于发展，最高人民法院于20062006年年9 9月着手解释（征求月着手解释（征求意见稿）的起草和调研工作。意见稿）的起草和调研工作。 房屋租赁主要包括
3、居住用房的租赁和经营用房的租房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。最高人民法院严循立法精神，重视调查研究，强化关。最高人民法院严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔
4、起草内容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论赴全国各地调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论的基础上，解释经最高人民法院审判委员会第的基础上，解释经最高人民法院审判委员会第14691469次会议研究通过，于次会议研究通过，于20092009年年9 9月月1 1日正式施行。日正式施行。一、本解释适用的范围一、本解释适用的范围 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另纷案件，可以参照本解释处
5、理。但法律另有规定的，适用其规定。有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。案件，不适用本解释。 二、二、房屋租赁合同无效的情形房屋租赁合同无效的情形该无效的情形主要考虑了出租方出租的房屋该无效的情形主要考虑了出租方出租的房屋权属是否获得相关国家机关批准，也就是房屋本权属是否获得相关国家机关批准，也就是房屋本身存在的合法性问题。无效有三种情形身存在的合法性问题。无效有三种情形: : 1 1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建、未取得建设工程规划许可证或者未
6、按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；设工程规划许可证的规定建设的房屋； 2 2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；建筑； 3 3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。属完整的，租赁合同有效。 无效的法律后果无效的法律后果 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占
7、有使用费的，人民法院定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十三条、第十四条的规定处理。 三、房屋租赁合同登记备案的效力三、房屋租赁合同登记备案的效力长期以来，无论是司法界还是普通民众长期以来，无论是司法界还是普通民众都对房屋租赁合同登记备案是否影响合同效力都对房屋租赁合同登记备案是否影响合同效力争论不休。该司法解释统一了认识。明确规定争论不休。该司法解释统一了认识
8、。明确规定, ,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。同时又尊重当事人效的，人民法院不予支持。同时又尊重当事人的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 四、四、同一房屋订立数份租赁合同的处理同一房屋订立数份租赁合同的处理在合同均有效的情况下，承租人均主张在合
9、同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，要按法定顺序处理。履行合同的，要按法定顺序处理。 （一）已经合法占有租赁房屋的；（一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的；（二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。（三）合同成立在先的。 五、出租人解除合同的条件五、出租人解除合同的条件 综合合同法关于房屋租赁合同的相关规综合合同法关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：（定，出租人享有法定解除权的情形如下：（1 1）因）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（不可抗力致使合同不能继续履行的；（2 2）承租人）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，
10、在擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（3 3）承租人未经出租人同意转租的；（）承租人未经出租人同意转租的；（4 4）承租）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（逾期支付的；（5 5）承租人未按照约定的方法或者）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（损失的；（6 6）不定期租赁，出租
11、人有权随时解除）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。合同。 出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在必须在“合理期限合理期限”内要求承租人恢复原状，承内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。同。 实践中出租人行使解除权的方式有两种，一
12、实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效；二此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效；二是向法院起诉，请求解除合同。是向法院起诉，请求解除合同。 对于出租人通知承租人解除合同的情形，主对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告
13、知承租人必须在一定期限内恢复原状，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。 六、承租人解除租赁合同的条件六、承租人解除租赁合同的条件 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：承租人请求解除合
14、同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的；（二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。承租人关于房屋使用条件强制性规定情况的。承租人解除租赁合同的条件解除租赁合同的条件 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理 解释解释第九条承租人经出租人同意装第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人装
15、修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。损失。 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理 解解释释第第十十条条承承租租人人经经出出租租人人同同意意装装饰饰装装修修，租租赁赁期期间间届届满满或或者者合合同
16、同解解除除时时，除除当当事事人人另另有有约约定定外外，未未形形成成附附合合的的装装饰饰装装修修物物，可可由由承承租租人人拆拆除除。因因拆拆除除造造成成房房屋屋毁毁损损的的，承承租人应当恢复原状。租人应当恢复原状。 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理 解释解释第十一条承租人经出租人同意第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出
17、租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；利用价值范围内予以适当补偿； 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理 （三）因双方违约导致合同解除，剩余租（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自
18、的过错承担相应的责任；的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。适用其规定。 七、对装饰装修物的处理七、对装饰装修物的处理 解释解释第十二条承租人经出租人同意装第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。人另有约
19、定的除外。 解释解释第十三条承租人未经出租人同意第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。人民法院应予支持。八、出租人同意扩建的费用承担八、出租人同意扩建的费用承担解释解释第十四条承租人经出租人同第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价（一）办理合法建设手续的，扩建造
20、价费用由出租人负担；费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。价费用由双方按照过错分担。 九、九、转租时对出租人权利的限制转租时对出租人权利的限制 为促使出租人及时行使权利，也为维为促使出租人及时行使权利，也为维持租赁合同的稳定性，维护次承租人的利持租赁合同的稳定性，维护次承租人的利益，该司法解释规定，出租人知道或者应益，该司法解释规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，
21、人民法院合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。不予支持。十、次承租人的抗辩权十、次承租人的抗辩权为避免次承租人因承租人拖欠租金，出租为避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，损害次承租人的权益，该人请求解除合同时，损害次承租人的权益，该司法解释规定，次承租人可请求代承租人支付司法解释规定，次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。此时人民法院应予支持。但转租合同无效的除此时人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可
22、以折抵租金或者向承租人应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。追偿。 十十一一、出出租租人人向向次次承承租租人人主主张张返返还还房房屋屋及及占占有使用费有使用费 解释解释第十八条第十八条 房屋租赁合同无效、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。人民法院应予支持。十二、十二、共同经营人的继续承租权共同经营人的继续承租权实践中，大量存在承租人租赁房屋从事实践中，大量存在承租人租赁房屋从事经营活动，但是以个体工商户或者个人合伙经营活动，但
23、是以个体工商户或者个人合伙方式进行经营，为避免因名义承租人在租赁方式进行经营，为避免因名义承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡而对租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡而对租赁合同的不利影响，从而波及到实际的经营者，合同的不利影响，从而波及到实际的经营者，该司法解释明确规定，出现上述情形时，其该司法解释明确规定，出现上述情形时，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。租赁合同租赁该房屋。 十三、对承租人优先购买权的限制十三、对承租人优先购买权的限制解释解释第二十一条出租人出卖租赁房第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或
24、者存在其他侵屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。的，人民法院不予支持。 解释解释第二十二条出租人与抵押权人第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。优先购买
25、房屋的，人民法院应予支持。 十三、对承租人优先购买权的限制十三、对承租人优先购买权的限制 解释解释第二十三条出租人委托拍卖人第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。人放弃优先购买权。 十三、对承租人优先购买权的限制十三、对承租人优先购买权的限制 解释解释第二十四条具有下列情形之一，第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：持： （一）房屋共有人行使优先购买权的；
26、（一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；五日内未明确表示购买的； （四）（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。登记手续的。 十四、买卖不破租赁的例外十四、买卖不破租赁的例外 买卖不破租赁应然是不变的法律规则，买卖不破租赁应然是不变的法律规则，但该司法解释做出了例外的规定，但该司法解释做出了例外的规定， （一）房屋在出租前已设立抵押权，因（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。查封的。 在上述情形下，承租人请求房屋受让人在上述情形下，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不会获得人民法院继续履行原租赁合同的，不会获得人民法院的支持。的支持。
