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1、上成上成 如皋国际汽车汽配城如皋国际汽车汽配城调研报告调研报告匯誠行商業顧問機構匯誠行商業顧問機構2012.03肥死藐欠拐悟港止弛浩谨印仅童廓卿趴氮蜂肚江疤核净祟检罢暮凄子笔循2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告目录一、项目及周边环境调研二、如皋市城市基本情况调研三、如皋市商业基本情况调研四、如皋市专业市场调研五、如皋商业地产市场调研六、同类型汽配市场调研七、汽配类商户资源调研八、同类市场案例分析九、调研结论证俭皿裁买泊匀腕盘伦虚听畜叛特觉或枚滴许网井慕井宅弊追匠娇操秸黍2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如
2、皋国际汽车汽配城调研报告一、项目及周边情况调研1项目区位2项目基本数据3项目周边基本情况4项目所处区域现状及未来发展规划5总结茂豫障庭瘦羊乐醚排瀑脐预偶造来貌何事拷杆军绽捞翔艺产爪笺跪妮蛆伤2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告项目区位项目位于如皋市西南部，南接334省道（惠政西路），北接解放西路，东距204国道（花市路）300米，西接经一路，项目内道路网络四通八达，主入口处道路宽29米，项目内主通道汽车大道宽23米，其他次级道路宽20米。分别连接花市路，惠政西路、解放西路，使得整个项目成为无障碍交通通道。一、项目及周边环境调研项目位置东侧
3、南面334省道项目入口处项目内部道路项目内汽车大道项目内部道路花市路新汽车站遁区袁炊帆缸邑颧沫烛狄返幅笛现疑酵蛾茵义琉误彦逸核邓族捷聊吸鬃邻2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告一、项目及周边环境调研项目区位项目所在区域由新204国道（花市路）、334省道（惠政路）、解放西路和经一路交叉围成的一个区域，其中204国道是双向十车道设计、334省道都双向四车道设计的交通主干道，贯穿如皋市全境，解放路是如皋市的交通主干道之一，双向4车道设计，近年来解放路进行拓宽延伸，使得其通达性和交通量都得到提升。项目周边道路情况弘古鲤膏欢粱慰克澄豪燎林狄轿丑皖
4、堪去猛盖固惰渐蝇敖有浆娥竭辊你乔2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告项目周边道路总结分析周边道路等级通行状况花市路（204国道）双向十车道顺畅惠政路（三三四省道）双向四车道+非机动车道顺畅解放西路双向四车道暂未通行项目区位一、项目及周边环境分析项目周边道路等级、通行状况项目周边道路状况有利于车流通行，形成优良的物流配送环境，同时汽车站是整个城市人流的集散地。觅迂汤众吼滁贯躬纱藐锥没族填箍杂诣烘都肋胶瓜背绒镰航轨婪蒂区森岿2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告项目区位一、项目及周边环境分
5、析项目所在区域交通便捷，如皋市交通主干道途径项目，项目内道路网络齐全，项目内部四通八达；新汽车站建成并投入使用，使得区域范围内成为人车流集散地，物流配送更加方便。项目区位总结衷赐老樟项龄褒轨顶开藏姬剑日讼贝蛹畔抄郭扶牌锯巩倦巫秃勇梗蹬优苫2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告项目基本数据一、项目及周边环境分析万达广场项目总体经济指标项目总占地面积约130亩（86647），总长度约560米，宽164米分为三个地块开发建设，其中一期占地45.75亩（30500.23）戏袖羚踏刑辕馋剔咸孵退论啦害梆膘焊全友腾冲位惧豢纪巧风评纬几棉秉2012年03
6、月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告项目基本数据一、项目及周边环境分析万达广场项目一期经济指标项目总占地面积30500.62，总建筑面积66404.5，容积率2.35，建筑密度36%，机动车停车位320辆，非机动车停车位4800辆；一层铺位开间3.6米，进深7.5米，一层层高5.4米，二层层高4.8米，楼间距12米，主通道16.68米，次通道9米；项目共16栋建筑，其中商铺13栋，可售商铺约280个左右。阔禹毁虾妥玄瞬亨峪鸵痕妊嘶洁柑慈遂腋盐便丝粟哉守哲菊孕屉哪储邯不2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调
7、研报告项目基本数据一、项目及周边环境分析项目一期规划平面图缕惑饥亚婴养政黔辱妥凑某敞吞荆临浩笛洪瑚嚣黍穗蜒淆啃疚扶荧蟹荒豺2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告花市路路人车流统计周边道路人车流统计时间段（时间段（5 min）行人行人自行车自行车电动车及摩电动车及摩托车托车三轮摩的三轮摩的汽车汽车10：30-10：3567261001016813：50-13：557011781313519：00-19：05358665188合计合计1724524428491道路等级道路等级双向十车道花市路项目段车流旺盛，人流量相对较少，作为贯穿如皋全境的20
8、4国道，其机动车运行量非常大。项目周边基本情况一、项目及周边环境分析嵌试穴羽妙习虞募沟四渗归阜莎郑汕屿核醇抒丛耙刷备切唉肃惯尊节铃犹2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告惠政路人车流统计时间段（时间段（5 min）行人行人自行车自行车电动车及摩电动车及摩托车托车三轮摩的三轮摩的汽车10：40-10：4517176305513：40-13：452755106519：10-19：1520535062合计合计64271490182道路等级道路等级双向四车道+非机动车道惠政路（334省道）项目段车流较旺，以机动车为主、电动车摩托车次之，自行车最少。
9、项目周边基本情况一、项目及周边环境分析周边道路人车流统计放酣咖幅劈憨凿炒改铺敝痰瀑碌枝耗收骄往乙溅匿蜡秃鞋困肚鳞师拈塞滋2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状项目所处区域的现状及未来发展规划项目所处区域为政府规划的如皋国际车城，目前项目周边主要为汽车4S店环绕，如上海大众、长江别克、福特汽车、东风悦达起亚、一汽丰田、奥迪（在建）、雪佛兰、北京现代等一汽丰田通用别克雪佛兰东风悦达起亚挑缆块潞模迭猖星页筐什腹翠舍廓悦常紫团鹰虱飘禾凄含郧骗延睡罐店亚2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年0
10、3月上成如皋国际汽车汽配城调研报告一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状项目所处区域的现状及未来发展规划上海大众汽车上海大众汽车通通用用别别克克长安福特东风悦达起亚一汽丰田通用雪佛兰北京现代撮婴盎释剂芬搔综尔良沸轩诽炎刀则化毕且墅率创站咱蹲冒驹纲柱延漏绩2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状及未来发展规划项目所处区域未来发展规划项目所处区域是如皋市政府规划的汽车城，由汽车4S店，汽车配件市场、二手车交易市场、车管所、酒店式写字楼、住宅区等组成，是一个现代化、综合性的汽车交易市场如皋汽配市场汽车4S店
11、汽车4S店汽车4S店如皋市车管所二手车交易市场住宅区辆雇毕齿惶宴蕾绑拼乐丸逆帐跑谁拿矗宪采揉民音掏仿整锥淑竭邢咆炙织2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状及未来发展规划项目所处区域未来发展方向项目所在区域“国际汽车城“由如皋市如城镇人民政府投资兴建，在政府的规划下及主导下，整个区域定位为如皋唯一的汽车综合化物流园区，通过充分发挥区域交通优势、区位优势，遵循汽车消费市场规律、顺应汽车消费服务趋势；采用科学企业管理体制、灵活运用市场运行机制；在市镇两级政府倾力扶持下、将”如皋国际车城“打造成行业的知名品牌
12、。瘴擅忻蝎孺搀盂彼贡虽岛嗣双炎英胎愉斩杨胖扼渗颂媳漏介畏班瞎算哦肛2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告一、项目及周边环境分析总结本项目定位为汽车汽配综合市场，是目前如皋唯一的综合化汽车专业市场；项目所处区域”如皋国际汽车城“是政府主导开发，目前已经有众多汽车4S店，未来将形成一个汽车综合化物流园区，本项目位于整个区域的核心位置，具有得天独厚的优势项目及周边环境综合分析埃装遂热涩坪设说睫挫竖晦斯磷碉镑胜赞泌眠馒弟绥保翘爵慈乍涂氯荆混2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告项目周边的新汽车站
13、、花市路、惠政路等是进出如皋的人流聚集区、交通要道，在政府的规划下，市场内有汽车大道等多条市政道路，项目外部和内部道路四通八达，具有优越的交通条件；整个城南区域是未来如皋的行政中心及交通枢纽，市政府、法院、公安局、文化馆等处于这一区域，区域发展空间巨大。一、项目及周边环境分析总结项目及周边环境综合分析齿蓉绚弯妒藉羞柞盖班颅蟹答瞻郸皇士扭邓吩娃袜吵害狙耕辟禁涯摸粗仟2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告二、如皋城市基本情况调研1如皋市区位2如皋城市总体发展规划3如皋市城市经济综合指标4如皋市城市人口及结构掉诚爹需柑枕垃饿球雄依昆滓风殖涟槽懦磋
14、郧耸椭视其怪糠吸轨陇淖通息2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市区位二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市城市区位概述如皋市，南临长江，东频南黄海，位于中国经济最发达的长江三角洲核心区北翼，上海都市圈内重要的历史文化旅游港口城市，东距上海150公里，西距南京200公里，与张家港市隔江相望。瓣完躯巷掌郧丘渴姿钠谐扩夸台沽售叔鹏详春握宦憋杠狮呛婆割哭矿逛琴2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市区位二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市城市简介如皋市是江苏省
15、历史文化名城，411年建县，已有1600年建县史。如皋市人杰地灵，荣获多项国家级称号：中国花木盆景之都、世界长寿养生福地、兴业投资热土、中国造船第一城等徒悟幌傻靖煞豫痹末腊闻补腻沫糠宝肘孺擦蒋撩越吸岳瑞井皇蚜瓜咀孜鞋2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市总体发展规划二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市城市总体发展规划简述如皋市未来城市发展规划（2006年2020年）以城市建设现状为基础，规划“六横七纵”的道路系统，加大道路密度，缓减城市交通压力；城区用地规划通过城市主干道及绿色空间的围合、划分，形成“六组团”的空间结构：
16、老城核心组团、城北组团、城西组团、城南新城组团、城东组团、铁东工业组团；城区公共设施实行总体分散、局部集中的布局模式，在“六组团”空间结构的基础上，形成“两主四副四轴”的公建布置格局。钢坏澜冒魏推瞄挠邪庞音窝液淖卒恩抨巢算越敬浚淌姨组晤缀豪需警硝贰2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市总体发展规划二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研官方图片如皋市2006年2020年城市发展规划城西组团：居住、商业城南新城组团：行政办公、商业金融娱乐休闲商务办公城东组团：居住、商业铁东工业组团：工业、仓储、物流老城核心组团：商业、金融、文化、旅
17、游、娱乐休闲城北组团：工业、物流、居住错意司要憾哆逆腥郡潜拙展沛盔界耐澳怎潜相诌歧簇学柱舞肌伴屹耳狰涡2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋城市GDP（2006年2010年）示意图：如皋市2010年GDP增长速度高达14.3%，远高于国际GDP增速8.4%。如皋市的经济发展正处于稳步上升的阶段。蹄涩仰训忽缚尾跌跃着足耽井饼邦亭驭鼻帚工秤们镶搬炼臂致柠欺吾域甘2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市城市经济综合指标二
18、、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市周边县市城市经济对比（2010年）如皋市GDP水平在周边县市中处于前列，且增长速度稳定侗楞舵壮铲妓烘皋盗抨汐吃僻依照捣溅黑患你猴脾宝添揩庞饺丧瞅订榆貉2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市社会消费品零售总额（2006年2010年）如皋市社会消费品零售总额增长速度18.5%，促使如皋市商业飞速发展惜创泌筐蓄批僻南兢疹摆憎来那瞪汹皮裹障疥豌绦俞盲具宛怂牟冻匣雏膛2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成
19、如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市周边县市2010年社会消费品零售总额对比如皋市2010年社会消费品零售总额在周边县市中排名靠前，增长速度较快，昭示着如皋经济发展在南通市下辖县市中处于前列状态。镑恳岩篷摊臣悠变涛餐它垣钮戌苔髓袄柠畸凤大涤镜婚定期苑耍缀阻屉掇2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市城镇居民收入（2006年2010年）如皋市城镇居民收入水平增长速度12.1%，2006年2010年处于稳步增长阶段
20、。驴辉缨羚坏筋心途亭芹猫验赏帧峙纯滔菠早萤薯尖域岗裴侧酚杜靡郧慈硝2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市城市人口及结构二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市人口年龄结构如皋市人口结构主要由1564岁的年龄段人口组成，老龄化约占12%,整体人口组成较为平衡。矗纯笺俊缎粥委娱郝禄缴挡洁破淹椎比邱误碱互裴莆煽森电窒凄憎踪叠多2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市城市人口及结构二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋及周边县市2010年人口对比如皋市2010年人口
21、远高于周边县市人口，增长速度较为稳定，周边县市多数呈负增长。佩衫脾芭避谆允瑞狈吴椒挥吟竹余思羽娥呀污佃炭墓翁辑泅固郊联螺帛媚2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市城市基本情况总结二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市人口数量居南通市首位，人口构成平衡如皋市经济发展速度居南通市首位，产业发展平衡，专业预测将发展成为全球最大的制造业基地，国内外知名企业纷纷入驻；如皋市地理位置优越，物流仓储等依托交通的产业发展迅速；如皋区位、人口、经济（GDP）、消费等方面分析出如皋综合优势肘捆洪版矛谱披辟断盆抽踩尿挎熏讫嚎眷毅酚叼连蚤蜗豺谜孺
22、徊绳破竞月2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告三、如皋城市商业基本情况调研1如皋市商圈分布及特点2如皋主要商业项目（零售）调研3如皋城市商业未来发展规划谱即嵌褪肌煞进腻歹庶伞恳北厄峨恶炸瓶略语触嘿触忆妙煌腮驮鸽肚丑谎2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业网点分布三、如皋市商业基本情况调研如皋市商圈分布及特点如皋市商圈分布符合城市商圈分布的一般规律，也就是随着城市经济的发展，城市商圈沿中心商圈向整个城市扩散。谚几静恢帮邑伍例际坷拟骸尽颠课畏捂瘟唾郊配妈钞腥静耻名爱慕月糙费201
23、2年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商圈分布及特点三、如皋市商业基本情况调研文峰大世界乐天玛特超市百岁步行街友邦国际弛癣哀逛椽详赶源糕怀楷碗疼咽听锅批送茧澜彰牌斗浴酷堵件代谣慌轨艾2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商圈分布及特点三、如皋市商业基本情况调研西欧国际广场国美电器大润发超市沃尔玛超市（在建）荫购惺匀箕海锹任孙薄羊扔焰裙茫抄角啪宗跟襄晨桐叫漓似微箕广璃演展2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商圈分布及特点三
24、、如皋市商业基本情况调研如皋城市中心商圈分布在如皋主要交通干道中山路与海阳路交叉口1公里半径范围内，其中包括：百岁步行街、中山路中段、海阳路中段。其中商业环境主要包括：超市、百货、商业街、餐饮、影院、休闲娱乐等，典型商家有：文峰大世界、文峰超市、乐天玛特超市、苏宁电器、国美电器、幸福蓝海国际影城、肯德基。中心商圈是如皋市的商业、文化中心。是如皋人民日常生活、购物、娱乐休闲的主要场所。随着如皋城市的发展，商业氛围逐渐浓厚，商业地产开发量增加，一个中心商圈无法满足市场需求，逐渐衍生出：以金茂国际、金鹰大厦为核心的沃尔玛（城西）商圈、以大润发超市为核心的大润发商圈，以市政府、如皋汽车南站为核心的城南
25、（行政、交通枢纽）商圈、城东居住生活商圈。如皋市城市商圈分布特点垣瞬芯氓瑟釜霞湘开厌结坷匆布府诞许儡腊双嫁无喜跟糟输戏斩吐布钩盐2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告文峰大世界如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研项目名称：文峰大世界项目位置：中山路项目类型：购物中心项目规模：2.4万所处商圈：中心商圈消费群体：如皋市辖区经营档次：中高档经营状况：该项目为如皋市唯一一个集百货、超市、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业体，是如皋人们日常生活、购物、休闲场所，经营状况良好。吱积冶蕉梨距藻霹将肯虑街也鹰撑耀谢算拥冲臼沪夜肌协汁辛爸
26、湾瘁夯担2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研乐天玛特项目名称：乐天玛特超市项目位置：中山路项目类型：超市项目规模：6000所处商圈：中心商圈消费群体：如皋城区经营档次：中档经营状况：乐天玛特超市是国际连锁超市，超市所在的西欧国际广场由于经营状况不佳，项目内百货类商业没有正常运转，使得超市经营状况一般，其辅营区经营档次较低，空置率较高。夜役憋勃鞭担椿腾阴果厘惶韩桩磁漏己汾库贮瞅窗羹率毕涯卑犬制绝阴踪2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成
27、如皋国际汽车汽配城调研报告大润发三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研如皋市主要商业项目（零售）调研项目名称：大润发超市项目位置：海阳路与福寿路交叉口项目类型：超市项目规模：24000所处商圈：城南商圈消费群体：如皋城区经营档次：中高档经营状况：大润发是如皋市目前档次最高的超市，是城区人口日常购物的首选地，经营状况良好，单层面积约12000，一层为百货，经营通讯、化妆品、珠宝服装、鞋类等。人气较旺。筏田唱赴蘸诱森汉室帝屁伯师升剑床姨植慧绝恨灵互念订焕蚊搏自筏炼痒2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市主要商业项目（零售）调研三
28、、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研国美电器项目名称：国美电器项目位置：中山路项目类型：电器超市项目规模：12000所处商圈：中心商圈消费群体：如皋城区经营档次：中高档经营状况：国美电器地处如皋市核心商圈，占据如皋主要商业街的地理优势，经营状况良好，但随着城市商圈的南移，各类新生电器超市如五星电器、苏宁电器的诞生，其竞争压力剧增。躲睡锭祝烦仅苫亿蓬迅完佬狂搞辆盲醒戎韭狮掣吨悲裸讨蜜控睹徊谓壹邱2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研苏宁电器（金鹰大厦店）项
29、目名称：苏宁电器项目位置：中山路与益寿路交汇处项目类型：电器超市项目规模：12000所处商圈：沃尔玛商圈消费群体：如皋城区经营档次：中高档经营状况：该项目属于如皋市金鹰大厦改造项目，继苏宁电器步行街店入驻如皋的第二家店，从项目的规模和位置来看，项目是如皋市的新生商圈，项目周边有沃尔玛等大型汇聚人气的项目，发展前景可观。探超始共剁断娠梅肯最序煞焦槐橇胳始忆怖比浇凛拎退萄悦讳别蜀掀哀穷2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研友邦国际家居项目名称：友邦国际家居项目位置：益
30、寿路项目类型：主题商城项目规模：6000所处商圈：沃尔玛商圈消费群体：如皋城区经营档次：中档经营状况：友邦国际自开业以来商户入驻情况一直不乐观，到目前为止，除了一层的家居经营状况良好外，二层以上基本空置，同时，如皋市家居类主题商城不断崛起，对其经营冲击极大，未来发展堪忧。帕牙卒乏轮叛俐羞念篓琉涅孩泊戚拦疼川亚铭今藻费吝搏映且酷氧阐厅渺2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研百岁步行街项目名称：百岁步行街项目位置：中山路项目类型：商业街项目规模：-所处商圈：中心商圈消
31、费群体：如皋城区经营档次：中低档经营状况：百岁步行街是如皋市较早发展一批商业街，经营档次多为中低档次的服装、小吃等，规模较小，属于社区底商，随着如皋市新型商业街和购物中心的发展，不行的经营状况不佳，老旧商业街的缺点凸显。逗须渝蝎窖妥贞捂桥端蔚什谷国窖好精砌梯侠昏穴享桅道烤肖冰溶铺抿巷2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市零售商业项目分布分析如皋市零售商业主要集中在中山路与海洋路上，少数分布在福寿路与益寿路，主要以超市、百货、电器等形式存在，大型超市有大润发、文峰超市、乐天玛特以及在建的沃尔玛超市，百货较少，有文峰大世界、友邦国际和西欧
32、国际广场，其中西欧国际广场和友邦国际因经营不善，项目内部商户已经基本撤场，仅有一层临街少数商家继续经营。淮安市商业调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研如皋市主要商业项目（零售）调研国美电器乐天玛特大润发文峰大世界苏宁电器（金鹰大厦）沃尔玛（金贸国际）友邦国际家居好疙葛兵阮丁咀咳什玄爹趴驰花尘焉注腥曲鸭妓烃樱牵弓薪搽炭阳拓弃鸦2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业未来发展规划三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研如皋市核心商圈：由中心区的海阳路、中山路、安定街、广福路等几条道路交汇段构成城南商圈：由海阳南路
33、、城南大道、圃园路、解放路、惠政路交汇地段构成。城西商圈：益寿路以西，解放路以北、秦运河以南、花市路以东的区域；城东商圈：万寿路以东、解放路以北、新长铁路以西、秦运河以南的区域城北商圈：秦运河以北、惠民路以南、花市路以东、紫光路以西的区域租绷吸雁揭肃乖力焙邀脑静夹倾父土壬爱岸汗吉忠长郴拎偶呆仙撅备楷猫2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业未来发展规划分析三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研如皋市商业未来发展规划从上述如皋市2006年2020年的城市规划图上，可以看出，如皋市未来城市的商业发展方向是“南进”，东、西部则成
34、为重点的人文居住发展方向，北部则成为整个城市的工业、科技产业的发展方向的科技开发区。从如皋市的城市发展现状来看，南部是整个城市的行政中心，区域内行政单位林立，如市政府、市人民法院、市公安局等均沿惠政路分布；同时，随着新汽车站（如皋汽车南站）的建设及投入使用，使得整个城市的交通枢纽南移，新的商业中心正在诞生。狭搽偶岔自势丘郴谰涸淌瑰守习发也润丸旨童儒挥鼓研丸穴淫韭蠢爹聂升2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告四、如皋市专业市场调研1如皋市专业市场整体分布情况调研2如皋市专业市场项目调研3如皋市专业市场综合分析烫香蠢极篇札垛煤突郎冯坚哪绍俄叔尘
35、验黔壳洛蔫芭溉羊返麓绪旦锋肃昼2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场整体分布如皋市主要专业市场及分布嘉信钢材现货交易市场金威苏浙大市场兴隆装饰城群宇摩配市场天平市场亿丰商贸城敛语忆授印炙徽尸范匣壬呼啮尚蛰涕舞碱寐怒纷教孤勺括铺余耽政晋嘲矢2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场整体分布亿丰商贸城天平市场群宇摩配市场兴隆装饰城苏浙大市场上成如皋国际汽车汽配城嘉信钢材交易市场怀艘桂身宿偿
36、挫石互瞅补莹山酉必保鸳筏诗阶羚戏迁原奖胜踌罚假峪窄烯2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告南通嘉信钢材交易市场项目类型：专业市场（钢材市场）规模：总规模50780.32，包含14栋商铺、两栋综合楼，三个货物堆放区铺位面积：交易区商铺三层，单层面积约32，端铺面积约40，开间5米，进深约8米，综合楼街铺面积180左右，一二三层连体，4层办公。开间与进深（m）：4*8、25*8、8*8，一二三层连体销售销售时间：2005年售价：开盘均价3000元/，如皋市专业市场项目调研四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研圈担溶冒绦揽密迷块恶轧诈赢苔盖删肘
37、捎阵你诵阶狂漆蠢疟著囤触低陨占2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告南通嘉信钢材交易市场投资群体来源：生意人和中高收入家庭占大部分、上海投资客销售模式：硬售+带租约销售租金水平：街铺0.39元/平米天，内铺0.32元/平米天出租率：30%备注：该项目属于如皋市较为老旧的市场，经营时间近7年，由于钢材市场属于较为特殊市场，对于消费市场的要求较大，主要依托建筑工地，机械生产厂家等，如皋的市场无法支撑大规模钢材市场，市场内较多商户选择苏州、无锡等较大规模城市。如皋市专业市场项目调研四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研要娟苞妊核肚拭踏牵阵姨饯泞
38、留停瞎匹碳蔫税蹋匝午昼僵郁莽狼尉湖逆畏2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告群宇摩配市场项目类型：专业市场（摩配市场）规模：8000铺位面积：16、20、24销售时间：1997年租金水平：约5000元/铺投资群体来源：本地个体户业态组合：摩托车、三轮车销售，电动车销售，摩托车配件，摩托车、电动车维修备注：该项目是如皋市最早的市场之一，经营时间约15年，对如皋市的摩托车电动车市场的影响非常大，近期2个月时间内将进行拆迁，开发商目前将市场安置在用钢架搭建的临时场地。四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研树亿汕棚娟娥骑婚侧
39、呸吊衔删挪尼升惯扬恿带匹赔灾吟蔽诊番宠得卓伊竭2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告金威苏浙大市场项目名称：金威苏浙大市场项目类型：专业市场（建材、小商品、副食市场）规模：25万铺位面积：一二三层连体，主力铺位面积106，少数101，120以上，单层面积约32，开间进深：4.3*8.4销售时间：2005年售价：均价5000元/销售模式：带租约销售和硬售结合销售率：90%四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研当囚兹愉琴畅鲸钎论盯戊犀屁桃捐泊腆奇贮兆却嘿薄昆哮臃肪钥客减土卷2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2
40、012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告金威苏浙大市场租金水平：主通道1.83.5万/年，次通道50006000元/年入驻率：60%左右投资群体来源：本地个体户为主，少数上海、南通等投资客备注：项目整体经营情况一般，目前商户入住及业态规划与初期项目整体规划偏差较大，没有达到初期宣传的预期效果，由于项目规模超大，本地商户资源无法满足其经营需求，导致项目内部空置率较高，商铺的租金水平上浮空间有限，投资者的投资回报无法得到预期的保障。四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研鹏疚酿澄俗涝挪持宿腿宇扒侄叫剩压沂伯肾霹遗刨月铣挎釜萨珍尹募米燕2012年03月上成如皋国际汽车汽配城
41、调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告兴隆国际城项目类型：专业市场（装饰建材）规模：总建筑面积6万，由家居装饰商场、装饰交易市场、商务快捷酒店等组成铺位面积：4050开间与进深：6*8层高：4.2M销售时间：2004销售模式：经营现状：兴隆装饰城是如皋市的老旧市场之一，市场经营时间7年左右，是如皋市装饰材料市场的资深者，市场内目前经营状况良好，但是老旧市场的缺陷体现出来了，没有良好的停车设施，没有统一的市场管理机制等。四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研萎霜碟臻措莆喝泌炉戴墟慎牧晦糠粱企谚枢采纤组舅潦迈蚜脉尧藐顷始倔2012年03月上成如皋国际汽车汽配
42、城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研亿丰如皋国际商贸城项目名称：亿丰建材城项目类型：专业市场（建材市场）规模：3.5万铺位面积：一二三层连体，主力铺位面积106，少数101，120以上，单层面积约32，销售时间：2006年售价：2006年4000元/，2011年6000元/租金水平：2530元/月投资群体来源：本地个体户为主，少数上海、南通等投资客备注：该市场是如皋市的新型市场，市场内整体装修和商户质量都较高，目前经营状况一般，出租率较高，未来发展空间较大。郊掌棋珠翅盗物痞责沸廓修帮后臣蜗畅搂膜益乍洪弦哼赣禹打酶
43、煤挎篓穗2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研天平市场项目名称：天平市场项目类型：专业市场（小商品市场）规模：3.5万铺位情况：铺位数量约2000个，一二三层连体，主力铺位单层面积约20、32，开间进深：4*8、4*5租金水平：主入口78万/铺、主通道45万/铺，次通道23万/铺，偏僻位置12万/铺商户来源：本地个体户为主，外地商户较少备注：该市场是如皋市的老旧市场，对如皋市的影响较大，市场内商户多经营8年以上，目前经营状况良好，但由于老旧，市场内脏乱堵现象严重，预计改造在即。攒
44、哼疚膨浊评靴油琴试历康鹊欠涩或就耶鹤兼注燕籍郎厉厄喇葵工伯蛹格2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告从开发区域来看：如皋市专业市场开发区域主要集中在城区的西部区域，尤其是城区的西南部聚集；从开发类型来看：如皋市专业市场开发主要围绕家具类、建材、装饰、小商品等，未来专业市场的开发重点为汽配市场；从开发量来看：如皋市专业市场单个项目开发规模大，动辄十几万，大则几十万，但总体开发量较小；如皋市专业市场调研分析总结：四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场综合分析垛置锋浮祸牌翠蕴邪唁秩炼初佣暖意宵内伐惯摊菩渠岩地藉滦渔烘换妖卯2012
45、年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告从铺位形式来看：如皋市专业市场铺位多为一拖二或一拖三的形式出售，单层铺位开间4米左右，进深8米左右，单个铺位销售面积较大，高楼层铺位可利用度低；从销售情况来看：如皋市已售专业市场销售情况良好，尤其是苏浙大市场，销售率达90%以上；从经营状况来看：如皋市在经营专业市场经营状况整体良好，个别专业市场如嘉信钢材交易市场经营状况较差。如皋市专业市场调研分析总结：四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场综合分析拆犬附荤员邦银瑟猜躇鞋辜酬臼消绣松羚酷筋假谢忙涌幢肝佑靳冉踩震助2012年03月上成如皋国际汽车汽
46、配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告五、如皋市商业地产市场调研1如皋市在售商业地产项目调研2如皋市商业地产开发总体分析3如皋市商业地产总体营销水平分析4如皋市商业地产产品特征分析5如皋市商业地产投资市场分析净瞪皿棠焙傻见希樱钾屠旬葱胆甚铀神缘运逊嘛论垣绍蘑坯拍福痢箭哇同2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告金贸国际项目类型：社区底商规模：4万铺位面积：70开间与进深（m）：4*9销售时间：2011年售价：一层临益寿路3万元/，临规划路1.2万元/；二层内街铺1.6万2.3万元/销售率：一层临街售罄，二层65%，临规划路
47、商铺30%左右投资群体来源：公务员、个体户、企业主等销售模式：直接销售备注：整体规划为超市+酒店+商业街的模式，整体销售、招商情况良好，未来将发展成为一个新的商业中心如皋市在售商业地产项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研坎撬弊词法傣拥过倚期菌崭甚削凋酿晨逛谋区冤褪航档卫吹箔紊豪携谐伎2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告都市华庭项目类型：社区底商开发商：如皋城建开发有限公司规模：1万铺位面积：一层70150，一、二层联体200400开间与进深(m)：7*10、7*12、7*15销售时间：2009年售价：均价1.68万销售
48、率：55%投资群体来源：公务员、个体户、企业主等销售模式：直接销售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研坪性紫骡攒袒肝桌驼峨渭消请虏渴典先引觅垢仪既捞搁剿婪毙苹灭植不纪2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告金威苏浙大市场项目类型：专业市场开发商：南通金威置业有限公司规模：25万铺位面积：单层面积35，一二三层连体开间与进深(m)：4.3*8.4销售时间：2005年售价：均价5000元/销售率：90%投资群体来源：公务员、个体户、企业主等销售模式：硬售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地
49、产市场调研凝碾娶爷仅樟茁奴漆痒濒撕易妮趣坟愁允稚独歉原堑猾简饶疗鳞级栅牡呕2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告亿丰商贸城项目类型：建材市场开发商：-规模：5万铺位面积：一二层连体，单层面积33左右开间与进深(m)：4*8销售时间：2006年售价：均价6000元/销售率：80%以上投资群体来源：公务员、个体户、企业主等销售模式：直接销售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研汤喊芦诞男疥衷塑慌借漓碘考垫默忻誊婪汁沙掏淫厕疏偶同娱吟氛习着善2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际
50、汽车汽配城调研报告中央景城项目类型：社区底商开发商：南通市龙新房地产开发有限公司规模：3000铺位面积：一二层连体，单层面积119左右开间与进深(m)：12*10销售时间：暂未开盘售价：销售率：投资群体来源：销售模式：直接销售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研他怖凳石彤柄沾慑擅反裤铭挝比疚妇烟邯蔷醛韶炬亡座豫刨干包毛戚栏泄2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告君御豪庭项目类型：社区底商开发商：如皋市西欧房地产有限公司规模：5000铺位面积：一二层连体，单层面积60左右开间与进深(m)：4*14销售时间：暂
51、为开盘售价：销售率：投资群体来源：销售模式：直接销售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研藻次沼悼酮请芥跪磨媒众辞粱任吸四汐小舷迸源耀讯社逾盗托季肉侧赞崎2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产开发总体情况分析从开发形式来看：如皋市商业地产开发主要有两种形式：专业市场和社区底商；从开发量来看：如皋市目前社区底商开发量约6万，专业市场开发量约30万（2005年至今），近年来无专业市场开发；从开发区域来看：如皋市商业地产开发区域
52、主要在城区内，社区底商主要在配套商业较为发达区域，如海阳路、中山路、益寿路等，而专业市场则主要依靠交通发达区域，如204国道、三三四省道等；莱岸缘并矮跨牺拼沈圈蚜珊涎开聊赂扫宿溉堰涩杰粗欺叼饱残乍奇燎邀擒2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产开发总体情况分析亿丰商贸城金茂国际中央景城君御豪庭都市华庭苏浙大市场僧脆祸壮冰冷剥抖骤重角翻弟惩灼燕陪做麦蕉绎艾扯仓谴璃褒挤贮胚行岗2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城
53、调研报告如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产总体营销水平分析从推广渠道来看：如皋市商业地产推广渠道较为单一：户外、围挡、报纸、户外LED媒体等；从促销手段来看：如皋市商业地产主要采用特殊节假日活动，特价房，购房折扣等手段从推广资料来看：如皋市商业地产推广资料主要有：单页、户型图等寸方俺唯铃托困宾蒲与卒收跨拔竭缆绕傲辫婆聊苫红洋折辰热闪驰怨坊烷2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产总体营销水平分析在售项目
54、推广渠道展示高炮户外LED户外广告牌围挡寄印测翼中举磁毁原其偏统芜喝医腐沈煮灶卸魏将菠光冀渐獭烦舍浩潦诌2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产总体营销水平分析在售项目推广资料展示汲指廊拴祭旨宪翠林丛织淋书憾迫暇监畜除祸晒团滨俐朴烛饺坍卫戚端聂2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业地产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析从产品类型来看：如皋市商业地
55、产主要以社区底商为主，多为零售商业街铺；其次为专业市场商铺，则分为专业市场内铺和专业市场配套商业街铺。从产品面积来看：如皋市社区底商铺位面积多在200（一二层连体）以上，专业市场铺位多在100（连体）内；从产品单价来看：如皋市商业地产产品底商单价1.5万/3.5万/，专业市场铺位单价5000元/6000元/。（均为一拖二、一拖三的形式销售）呸转迅墒怀遭捆情靖剩瞒拄诌寸垒捅婉雅跃犊砸钳摹外碗祸衔邻霜蛋掉稗2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业地产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析从产品
56、总值来看：如皋市商业地产主社区底商商铺总值100万400万，专业市场商铺总值50万100万；从销售模式来看：如皋市社区底商铺位多为硬售，专业市场铺位多为返租销售和硬售相结合；从销售率来看：如皋市商业地产整体销售情况较为乐观，街铺销售率较高，基本达到90%以上；专业市场内铺销售率较低，整体在60%80%之间。伶衷复窑忱跌筋葵匀佰撅抗炼添贰发明涕背糜崭兴鞠候贪广悠慧锯待磨雪2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业地产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析开发类型开发类型铺位总值铺位总值所占比例
57、所占比例社区底商3050万10%50100万10%100200万50%200万以上30%专业市场30万以下10%3050万20%50100万50%100万以上20%但寥蹿藻仗霜傍赠诛尝挝氮扫懒承斌梨几拆酮貉稳檀热媳边诸竭卓悉分缮2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告如皋市商业地产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析如皋市商业地产产品总值比例饼图漓撕赊荧除味蹄咳漫砌媚宰垒轰层葬伊遵牧袭祸泣勃只帜拼版芝营隐刊才2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报
58、告如皋市商业地产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析如皋市商业地产产品总值比例饼图敞久掏原盖戎轩慕她梧点谁窥扒秒苇也狱拓仆律字磁郭钦计颗鼓蓝骤孪是2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告城市商业地产投资市场分析五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研投资市场完好度分析 如皋市场上商业项目较少，失败案例较少，唯一的苏浙大市场目前经营情况不佳，市场内经营户丧失信心，但也没有对整个商业地产投资市场造成过大影响。从如皋市在售商业项目来看，整体投资市场较为健康，投资者投资较为理性，投资市场较好！饰腾
59、痹篇兰搞台啊栓痒寐屯忠蒲软包献蛰受预按砖芬世耕材叔越头恃驻秘2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告城市商业地产投资市场分析五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研投资群体分析如皋市商业地产投资群体多来自于个体经营户与私人企业主，少数来自公务员及外地投资客、高收入职业群体、企业高管等。客户类型投资实力客户特征及投资取向较高级别的公务员、医生、教师有一定的经济基础，工资收入稳定，具备一定的投资实力生活稳定，并且拥有稳定和可预期的收入来源，有一部分投资股票、带来一份额外的收益，倾向于投资面积较小的市场商铺。企业高管经济实力较雄厚，并有较强
60、的投资兴趣和实力一般对商铺投资有一定的经验会考虑商铺的整体经营业态，所处位置及长远的投资回报率等个体工商户有一定的经济基础，投资实力较强一般会对商铺的地理位置、可持续经营性、投资回报率等都较为重视，投资行为相对谨慎，并且会充分考虑未来自营的问题。倾向于街铺或低楼层位置好的铺位。外地投资客资金充足，投资能力较强一般倾向于地段好的临街铺位，更喜好有后期统一经营管理的铺位。拆迁户有一定的资金实力，投资信心强倾向于投资位置好的临街铺位，总值承受能力强悍宅得溅冯曰据蝗曳驾屋互瘦由酌阐推养扔葛绳阁熊诈辗舒惋衍阵挛迈畴2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报
61、告城市商业地产投资市场分析五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产调研总结开发模式：如皋市商业地产开发以专业市场和社区底商为主，缺乏具有较强商业性质的如城市综合体之类更为先进的商业项目；开发量：社区底商开发量少，一般一个项目含商业面积在1万以下；专业市场开发总量不大，但单个项目体量较大，一般在5万以上，30万平米以下；产品特征：如皋商业地产项目单个铺位面积大，基本上以一拖二、一拖三的形式出售，总值高；少数如“金茂国际”单层销售，但单价高，总值也高旺泣新锌碧伴寥梗天面涂刽瞥揍充炬郧雕雏回览斯笑芬缮芜懒睬踢累惊咕2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上
62、成如皋国际汽车汽配城调研报告城市商业地产投资市场分析五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产调研总结销售招商模式：总体销售招商模式单一，硬售+返租销售+免租招商，而社区底商多采取硬售的方式，投资回报得不到很好的保障；而专业市场多采取返租销售的方式，虽然投资者的回报有良好的保障，但是缺乏有力的经营管理政策，对经营者缺乏经营信心；投资市场：偏向于理性投资，投资市场健康完好。郴尧慌昼捧寂牲蚕资侈浙贾藉登妻缚衬队副狗拢笛班乡泅甚白九旨试涸敷2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告六、同类型汽配市场调研1泰州汽配市场调研2海门汽配
63、市场调研3南通汽配市场调研4汽配市场的一般规律总结省桓杏豁格拂旗培漳修翱佳瓣泅你左压癣坑枝软睡朗邪威囚陀伊岁梗峙佳2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告六、同类型汽配市场调研泰州汽配市场调研泰州汽配市场概况泰州作为一个经济迅速发展的城市，近年来专业市场开发量较大，偏重于家具、家居建材、装饰等专业市场。汽车类专业市场有两个：姜堰锦天汽配港、泰州国际汽车城，其中姜堰锦天汽配港经营两年左右，市场内商户数量较少，入住率仅30%左右，人流量也较少，经营状况不佳；泰州国际车城，开业时间较锦天晚，但整个市场商户入驻量大，目前正处于稳步发展阶段夜尘忠磺黎背
64、砂粗秩堆穿方肯截鉴扯陌划拘傅顺曼倪桃蔬苍鸽狸碴蕴枫澄2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告泰州国际汽车城六、同类型汽配市场调研同类型汽配市场调研泰州汽配市场调研汽车销售区汽配交易区市场内主通道熟宋狱杆根婿榷襄响暂艺颁托匙擎炳除尖状赦纶交淄讹撞逝纤泉消湍榆彝2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告泰州国际汽车城泰州汽配市场调研六、同类型汽配市场调研项目名称：泰州国际汽车城项目位置：泰州市泰高路309号项目规模：123778项目定位：泰州乃至苏中“一条龙”“一站式”汽车产业平台市场业态组成：汽
65、车销售、汽配、汽车电器、润滑油、车饰、汽修、汽车美容、轮胎等入住率：85%以上辐射范围：泰州市及其下辖县市经营状况：项目经营两年时间左右，目前经营状况一般，据商户反应市场内人流量较少，但市场前景较好，是泰州市业态最全的汽配市场，其二手车市场及汽车销售市场将会给整个市场带来良好的形象及人流量。灶休元椭抖犯瑰透礁桥曹篙敬寓霉许婉警搜贼联拐好缨瓜避蓖阑缺轰锋出2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告泰州国际汽车城泰州汽配市场调研六、同类型汽配市场调研泰州国际汽车城业态比例滥哪咀祁姐整擂傀斤淆副位俩叛钩算翱掉倚梯盏剂氖欲虾棵肢硕榷蘸堡黔2012年03
66、月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告泰州国际汽车城泰州汽配市场调研六、同类型汽配市场调研泰州国际汽车城交易模式构成胺吱南殿诞猖胰牺缸忘锌熙肾卉剖弱砂交渺录抵鬼册静馒菜假坚忙霖感贯2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告姜堰锦天汽配港六、同类型汽配市场调研泰州汽配市场调研临街汽车销售区市场内部汽配交易区暖俱惩那瞪迅躇漾篇遁警扦衍仙掘耻荚货睫场擂襟围仍赶爆节寂瓶姨拴补2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告姜堰锦天汽配港六、同类型汽配市场调研泰州市汽配市
67、场调研项目名称：锦天汽配港项目位置：姜堰市328国道旁项目规模：21万市场业态组成：汽车销售、汽配、汽车电器、润滑油、车饰、汽修、汽车美容、轮胎等入住率：30%左右招商政策：免租（25年不等）辐射范围：姜堰市经营状况：项目经营两年时间左右，目前经营状况较差，商户入驻量较少，人流量少，但其销售率高达75%，据了解，商户经营信心较低，亟需打开市场。境赵戍弱隘镐秀洪备格邀汇刽健羡嚼圈淖郸踊迎床抠乞波辽映疗缘缄融雌2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告姜堰锦天汽配港六、同类型汽配市场调研泰州市汽配市场调研锦天汽配港业态比例阳磋丰牲绝邹耀架剿珍孵虑痊
68、束酮屎便叫渺嗣滤产哥烹俞怜逝给菱郸般购2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告姜堰锦天汽配港六、同类型汽配市场调研泰州市汽配市场调研锦天汽配港交易模式构成恒石雾狄巫烘研敷求抱尚溶那酬售剧戈诵撑报坯卡堤橱墓卯税设常闪吐耶2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告海门汽配市场概况六、同类型汽配市场调研海门汽配市场调研海门市汽配市场主要是近两年内发展起来的，在形成正规市场之前，汽配市场仅仅是自发形成的，不城规模，目前海门市三和汽车广场对海门市的汽车市场及汽配市场进行整合，形成了一个现代化、规模化的市
69、场。其次，海门还有一个正在开发的市场：海门国际车城，但是从该项目目前的商户入驻情况和建筑规划现状来看，缺乏一个专业的汽配市场所需的条件，难以和目前经营状况渐入佳境的三和汽车广场相提并论。秆脓锈铣淫佩从磨蒋黄档播跌捆袜奖狈亿闸挫录诲甚稍馁白惩阿镣泽诲帘2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告六、同类型汽配市场调研海门汽配市场调研海门三和汽车广场海门三和汽车广场简述海门三和汽车广场是海门市唯一一家集汽车销售、汽车配件、汽车美容、二手车交易、汽车物流为一体的汽车广场。三和汽车广场整体定位为苏中苏北最大的汽车销售平台：规模最大、功能最全、档次最高、服
70、务最优、集约化、现代化、智能化、信息化程度最高的休闲式汽车主题公园锹梭缩唇蓖择绽栏或飘疏持桂端扯喷勋祷搁亿娩刨飘倡策乔方娘韩绅娃疙2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告海门汽配美容城六、同类型汽配市场调研海门汽配市场调研项目名称：三和汽车广场项目位置：海门市人民西路1700号项目规模：5万市场业态组成：汽车销售、汽配、汽车电器、润滑油、车饰、汽修、汽车美容、轮胎等售价：7280元/销售率：75%销售政策：返租销售（一次性返租3.5年每年3万）入住率：85%左右招商政策：免租2年辐射范围：海门市经营状况：项目于1011年5月30日正式开业，入
71、住率仅85%，毡绊脯币谤戍赶癌违可涩朴墙暴耽宇逆誓岛赠圈婪勺辱秤翅宏俄任铬锄魁2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告海门汽配美容城六、同类型汽配市场调研海门汽配市场调研海门汽配美容城业态比例诧廖演治邓胸汤英撕渍粘棋骑无并堰嗜讽冬蕴琴彭肿澈谴奉蛛豺衡浴医拉2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告海门汽配美容城六、同类型汽配市场调研海门汽配市场调研海门汽配美容城交易模式构成犬越锭易居袄淑牺拖柴孝舔揪潘各呛非奉孰匆桔氯箱秆狰耗怪假隶诊钠臼2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年0
72、3月上成如皋国际汽车汽配城调研报告六、同类型汽配市场调研南通市汽配市场调研南通市汽配市场概况南通市汽配类市场主要集中在港闸区城港路与越江路交叉片区，所有市场均较为老旧，但经营状况良好，目前主要有永兴国际车城和苏北摩汽配交易市场（在拆迁），永兴国际车城发展稳定，是南通市最大的汽车类市场，市场内商户入住率100%，覆盖区域涵盖南通下辖所有县市，集汽车销售、汽配、汽修、汽车美容、轮胎、润滑油、车饰等于一体真捣迄晋居某呕齿搐幕蚀壁池口鸭谤氦氓汽铸墙颁铂帛旨臀萤湘桃迭其川2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告六、同类型汽配市场调研南通市汽配市场调研南
73、通永兴国际车城项目名称：南通永兴国际车城项目位置：南通市港闸区城港路项目规模：10万市场业态组成：汽车销售、二手车交易、汽配、汽车电器、润滑油、车饰、汽修、汽车美容、轮胎等市场内主力铺位：主通道铺位一二层连体，单层面积130，内铺一二三层连体，单层面积33售价：主通道180万/铺左右，内铺5055万/铺销售率：85%销售政策：硬售胖招肖伯秤寺妇泣亩稍蒲舶烘饯悬馏辐肺分谨缸懒廊牌直吕舱蘑年恭踏将2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告六、同类型汽配市场调研南通市汽配市场调研南通永兴汽车城开业时间：2005年辐射范围：南通市及下辖县市租金水平：主
74、通道8万元/铺左右，内铺2万元/铺左右入住率：100%招商政策：经营状况：该市场于2005年经营至今约7年时间，市场内集合了本地、外地商户上千家，整个市场经营状况良好，但是由于过于老旧，市场内出现停车、通行等障碍。挫逗胆销渝烬淬惋给草末熊腊制蓟覆杭官汗呼鞠亮褂造鼻议粥洽紫饮雌哨2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告六、同类型汽配市场调研南通市汽配市场调研南通永兴汽车城永兴汽车城业态比例漠填庐蛆什海商荔喊诀朗棺潭孺拷宵绎穴楔紧养搓勒居待塌变阀援捶棚琶2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告六
75、、同类型汽配市场调研南通市汽配市场调研南通永兴汽车城永兴汽车城交易模式构成澜鹅煽膊形惩剿懂咬惹阮债砷哆肢峻垮精空躁匝翟射烫蛀咎腑巫荆恶镀搞2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告六、同类型汽配市场调研汽配市场的一般规律总结汽配市场的一般规律总结南通市辖区汽配市场一般规律：经营业态：汽车销售、二手车交易、汽车配件、汽车装饰美容、汽车电器、汽保工具、轮胎、润滑油等经营规模：地级市市场规模10万左右，县级城市规模5万左右市场布局：市场外围（临街）多为汽车销售，档次较高市场则分布汽车4S店，市场内部则多为汽车配件、汽车电器等，主通道或入口处多经营汽车
76、维修、汽车装饰美容等商户来源：地级市市场商户组成部分较为复杂，本外地商户各占一半，县级城市市场商户则以本地商户为主；市场经营模式：新兴市场多以返租销售+免租招商的模式旦弛厂徒讹茅似镊扁獭汪胃蛛文骏梢蝗烙色旷抚荒舌愈姆兴说址硷驶济袁2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告七、汽配类商户资源调研1商户资源访谈2商户访谈总结耕虾作基检线瞧然造爷贡穴卤鸽芦丘侗多淤衷煮吊两渗姑拘溺婴靛许涡贸2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告1、经营业态2、位置（地段）看法3、业态规划的看法4、相关建议5、需求面
77、积6、入驻意向七、汽配类商户资源调研商户访谈主要内容根萌给谰丫嘎兵僧募屁桐饺划暖袭纤窥讼卸探芝食乓俺赤惶涨连颧胆扛陪2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：宇升汽车经营品类：整车销售户主姓名：张仁宏联系方式：15370685678经营面积：约130+店前停车场商户性质：直营店进货渠道：南通厂家进货目标客户群：当地客户进驻本项目意向及建议：需要知道租金或售价，较感兴趣，主要经营整车销售，需要较大面积展厅。店铺名称：东风小康经营品类：面包车销售经营面积：约15米*10+店前停车场商户性质：专营进货渠道：厂家进货目标客户群：当地客户进驻本
78、项目意向及建议：1、需招一些品牌商家进去，做旺需要两到三年；2、给予租金优惠；3、本地销售数量还不错，本店已签租期六年，暂无太大兴趣再开分店。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录溺支巩郊枪粹镰予盗勃牙凝恼隅篡凿您穗气著峻余荤颂访榨飞冶过漆褐氟2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：郑州日产汽车经营品类：整车销售联系方式139212688001经营面积：约30米*10米+店前停车场商户性质：直营店进货渠道：南通厂家进货进驻本项目意向及建议：有意向。1、南通二手车市场规模大，可以关注南通二手车市场；2、其它：有些经销商首次进入陌生市场，不
79、管盈利，将此地作为人才及发展培育点，借此试探当地市场情况店铺名称：哈飞汽车经营品类：整车销售户主姓名：顾莺联系方式：13951410449经营面积：约10米*8米+店前停车场商户性质：专营店进驻本项目意向及建议：后期可联系，有意向；1、服务配套需匹配，完善；2、永成汽配城因物业管理不当，与租户的矛盾大。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录狡肺篓赋凯宛嘛绥疑奇梭农承谱竟岁绪锦堑矮剁圣恕糖豁蓄疤煌舀窥袍熏2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：胜达五金电器位置：苏浙大市场经营面积：32商户性质：个体经营经营年限：两年多租金：两万多目标客户
80、群：如皋下辖乡镇经营状况：一般进驻本项目意向及建议：1、位置好，但离苏浙大市场太近；2、需要仓库，有购物意向，关注免租期，开业时间；3、展厅式五金市场经营可能性较小。店铺名称：同兴五金水电批发位置：苏浙大市场商户性质：个体户经营年限：十年以上目标客户群：当地客户经营状况：较好进驻本项目意向及建议：1、看好项目位置，有购买意愿，关注开业时间；2、市场规模要大七、汽配类商户资源调研商户访谈实录曼庇秒忿浪气肝括袭辉榴瘟神毕笑怯砸倾直韵砂勒勇耗式赌郊速糕榆吾崖2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：小上海建材经营面积：约30商户性质：个体户
81、经营年限：两年多目标客户群：本地客户经营状况：一般进驻本项目意向及建议：经营自家商铺，不作考虑，离苏浙大市场太近。店铺名称：鑫凯润滑油批发部经营品类：摩托车润滑油经营面积：约80商户性质：个体户目标客户群：本地摩托车修理店经营状况：较好进驻本项目意向及建议：1、以后每家每户都有汽车，汽配生意会做起来；2、电动摩托车也多人买；3、摩托车修理店在向汽车美容、配件、护理方向转变。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录婴搬鱼蹿闺院恋录容醒映奋瑶暮换帖溅损街名吩对科二冠爆揖锣涯阳葛晋2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：168汽车美容音响经营品
82、类：贴膜、音响、座椅等商户性质：个体户户主姓名：邵忠林联系方式：13225135368经营状况：一般经营面积：约150目标客户群：本地客户进驻本项目意向及建议：开盘会过来看看，要沿街铺位，关心租金，售价。店铺名称：赛尔豹电动车经营品类：电动车户主姓名：邵进宏联系方式：15962805564商户性质：代理商目标客户群：本地客户经营状况：较好进驻本项目意向及建议：较感兴趣，等开盘看看，再作考虑七、汽配类商户资源调研商户访谈实录铲张炮栅恶剂草故蜒边嘿常取胞藤温赋盟麻论数帧转瘸灯贬羞颂仰弦三荚2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：车居驿站
83、汽车美容中心户主姓名：刘彬彬户主姓名：刘彬彬商户性质：个体户目标客户群：当地客户经营状况：较好进驻本项目意向及建议：关注售价，较感兴趣，开盘时过来看看。店铺名称：海鹏汽车美容装饰中心户主姓名：张海鹏联系方式：15996510457商户性质：个体户目标客户群：当地客户经营状况：较好进驻本项目意向及建议：开间要大，对项目比较看好。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录滁叼峨拽踩赘瑟毕宽欣屁圃蘑日左搬嗜寓珠绷傈膳噬宴蛹惦洱注镭疆飞抄2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：奇瑞电动汽车经营品类：电动车整车销售户主姓名：王灿松联系方式：15262
84、787886商户性质：经销商进货渠道：厂家进货目标客户群：当地客户经营状况：一般进驻本项目意向及建议：需要大面积展厅，对项目比较看好。店铺名称：鑫兴五金工具电器批发经营品类：工具类五金、电器类五金户主姓名：张清波联系方式：13485148809商户性质：个体户经营状况：较好经营面积：60进驻本项目意向及建议：正在考虑投资，认为项目的可投资性强七、汽配类商户资源调研商户访谈实录谰堑发内贤载掳缨否蒜系培留扰留洱酉桌掩岂斡班财聘毯挚团静削辖拉肤2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：如皋昌荣木业经营品类：工板、面板胶合板、其它地板户主姓名
85、：叶昌荣户主姓名：叶昌荣商户性质：个体户，批发经营状况：较好进驻本项目意向及建议：较强购买意向。1、建议项目做成大规模市场，认为市场越大，越受欢迎；2、建议市场要规范经营，要有严格的业态规划，以苏浙大市场为警戒。店铺名称：香江汽车用品批发户主姓名：古荣伟联系方式：13869924585经营年限：两年目标客户群：本地，以批发为主经营状况：较好商户性质：个体户进驻本项目意向及建议：1、有免租优惠；2、希望开间再大些。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录鉴他芬怪柬辗格龋剂睡诊瓜惦泅迅淋粳井藤膊蹦傍卢左肩爪拢治舜哑湛庭2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调
86、研报告店铺名称：车之翼汽修、汽配经营品类：汽车维修，防盗、解锁等经营面积：8米*8米商户性质：个体户进货渠道：南通市区进货客户群：当地客户经营状况：一般进驻本项目意向及建议：个体经营，较无进驻意向店铺名称：时风电动轿车经营品类：整车销售联系方式：13063555563经营面积：约8米*10米商户性质：经销商经营状况：较差进货渠道：厂家进货目标客户群：当地客户进驻本项目意向及建议：汽配市场能做起来，暂不作考虑。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录炯咬猛戒幌凑薪薄修醛荒防夫料限广牲瓢忽琉拦消云伺额燃娃牺从榆邦哲2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报
87、告店铺名称：南方汽车美容经营品类：车用导航、电子狗、抛光、冬夏座椅等联系方式：13862765552经营面积：约12米*10商户性质：个体户进货渠道：南通市目标客户群：当地客户经营状况：生意较好进驻本项目意向及建议：知道租金后，作进一步考虑。店铺名称：佳美汽车装潢经营品类：抛光、太阳膜、GPS导航、冬夏座椅等经营面积：约12*10商户性质：个体户进货渠道：南通拿货目标客户群：当地客户、汽修厂经营状况：较好进驻本项目意向及建议：到时开盘可以看看。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录喝燥误昔硅盛鹊陵阀禁产筑氛变半胸籍涛灭杉蹭颤卒旷超龙谬墙流刹绚疑2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012
88、年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：现代汽车美容经营品类：美容及汽配件经营面积：约8米*8米商户性质：个体户进货渠道：南通市及当地其他商家目标客户群：当地客户经营状况：较好进驻本项目意向及建议：规划好，招够一定商家，可以做旺。店铺名称：雷明汽车隔热膜经营品类：汽车隔热膜经营面积：约4米*8米商户性质：个体户进货渠道：南通市内目标客户群：当地客户经营状况：一般进驻本项目意向及建议：生意一般，暂不考虑。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录乍颂您涣隶永印笆懂弱掘蠢破闭甘拢衍宾缠慨歇氖撤朗猿搬傈钵致荧枣叠2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研
89、报告店铺名称：凯瑞汽车修理服务经营品类：汽车维修，零配件经营面积：约8米*10米商户性质：代理进货渠道：南通市区目标客户群：当地该类型车主经营状况：一般进驻本项目意向及建议：生意较一般，不作打算。店铺名称：汽车油漆螺丝大世界经营品类：地脚螺丝、五金工具、电脑调色经营面积：约12米*12米商户性质：个体户进货渠道：厂家进货目标客户群：当地客户经营状况：较好进驻本项目意向及建议：自家经营生意，无意向开分店。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录球酶知扛挝彻睫箍字伞灵闰汽浙被辅忠业桶马虚狰禹叹粗悼超祁痕刷多竿2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺
90、名称：汽配门市经营品类：各种品牌车型配件联系方式：0513-87284226经营面积：约150经营年限：十多年目标客户群：当地客户经营状况：较好商户性质：个体户进驻本项目意向及建议：进驻意愿较大，开盘联系过来看。店铺名称：高级汽车维修部户主姓名：程建联系方式：13601495398经营面积：约40商户性质：个体进货渠道：南京拿货目标客户群：当地客户经营状况：较好进驻本项目意向及建议：1、从商户经营成本考虑，统一供货，以低成本吸引商户进驻；2、优惠政策。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录湖豁肖琼碉忿燕昼观翘鄂纂郑脂盟石扑术啮抹准饭睁渍戍斡崇矫八议程结2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告
91、2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：洋马农机如皋特约店经营品类：收割机、插秧机户主姓名：张军联系方式：13057026297目标客户群：本地客户经营面积：约80商户性质：经销商经营状况：较好进驻本项目意向及建议：认为本项目位置略偏离204国道，偏重于经营，也有购买意向，要求经营面积大，有仓库，交通便捷，关注开盘时间和交房时间。店铺名称：如皋市小王游泵维修中心位置：204国道一侧户主姓名：王小峰联系方式13914373068目标客户群：当地客户经营状况：较好商户性质：个体户进驻本项目意向及建议：1、认为项目前景较好；2、关注租金、售价，开盘和开业时间；3、要求面积60左右，两
92、间。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录罚磁哀估囱蔑体鹰裁掠双察唇应叉紫孜馋胸秦淌琳幌驶旗蹄半哀纸衡繁幻2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：如皋华中汽配经营品类：批发各种品牌车型全配件户主姓名：陶德华联系方式：18962724238经营面积：占地面积11亩商户性质：个体户，零售为主，批发较少经营年限：十多年经营状况：日营业额约7000元，较好进驻本项目意向及建议：做目前汽车维修户太少，市场支撑小，同时项目距离南通市场太近，做批发市场难度大。店铺名称：吉鑫汽贸位置：新长途汽车站南88米路东户主姓名：陈强联系方式：1875220258
93、7目标客户群：本地客户经营状况：较好商户性质：个体户进驻本项目意向及建议：对项目兴趣较大，主要关注项目的交通情况。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录您页数固象讯搜能少酶凹牟摹中俭酪鼎本伤勺乒原珠渴宪沧耍蕉吝宿卞钓2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：风帆蓄电池经营品类：蓄电池户主姓名：朱建宏联系方式：13862731966位置：新长途汽车站西侧80米经营状况：较好商户性质：个体户进驻本项目意向及建议：知道项目地块，搬迁意向较强，主要关注开业，交房时间。店铺名称：万宝路汽车服务中心经营品类：汽车配件、维修户主姓名：仇恒飞联系方式：1
94、5189404923位置：新汽车站西大门正对经营状况：较好商户性质:个体户进驻本项目意向及建议：面临拆迁，有意向进驻，有意向购买，要求60，临街。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录陆槽麓撞主髓九瑰妊歪秧耶添狱吸蓬储兽惕种神如截姚咙毖疤侈瞒赞剑窿2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：壳牌润滑油苏中配送中心经营品类：润滑油户主姓名：石小军联系方式：13584679639经营面积：经销商目标客户群：当地客户经营状况：较好进驻本项目意向及建议：1、若是做批发，不需要门市，有仓库就行；2、需做旺，要政府行为引导与放宽；3、免租优惠；4、若市
95、场做旺，可以考虑开形象店。店铺名称：宗南方建筑机械批发户主姓名：宗学平联系方式：13806275370户主姓名：宗学平联系：13584679639经营面积：经销商目标客户群：当地客户经营状况：较好进驻本项目意向及建议：位置可以，有市场，可以做起来。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录矿事拓瘪虐秉釜鞋诸抨眨修政逢揖冠磊克障拣詹诛廓亮搓诵棉擦炳梨糠椎2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：解放商用汽车配件服务中心经营品类：润滑油，各种配件户主姓名：陶庆华联系方式：13806273705经营面积：约100商户性质：代理商目标客户群：各乡镇维
96、修店经营状况：较好进驻本项目意向及建议：有一定地入住率才能做旺起来，关注免租期，开盘过来看看。店铺名称：玛吉斯轮胎经营品类：轮胎商户性质：代理商目标客户群：本地客户经营状况：一般进驻本项目意向及建议：生意较一般，拿货成本高，暂不作考虑。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录允曝兔诽免谚昌癸硼帅儒磋疲砾藏骡风渣篷孺嵌办薪沪呜酚器瘸届扁指况2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：顺德五金机电户主姓名：史发军联系方式：13921681122位置：群宇摩配市场目标客户群：当地客户经营状况：一般进驻本项目意向及建议：1、项目位置佳，交通便利；2、
97、关注定位，开盘，开业时间；3、认为做汽配市场可行，摩配市场难度较大；4、可投资，可经营店铺名称：金泉机电开业时间：十多年联系方式：0513-82158055位置：老汽车站旁目标客户群：当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂家进货商户性质：经销商经营面积：约80进驻本项目意向及建议：1、本地商户都是自家经营，开分店意愿不强；2、当地做五金机电生意的店面太少，影响招商率；3、现在房价太贵，经营不好，会有压力。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录巩平澈烩郭闷叹展土吠厉倒典慑续卫血七妄滋幌价链隆谊舟谗木熬堵日咏2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店
98、铺名称：通达建筑机械开业时间：十多年联系方式：13951414128位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂家进货商户性质：个体户经营面积：约100进驻本项目意向及建议：1、位置好，有发展前景；2、做这行生意的当地户不多，有稳定客源，招商率不足。店铺名称：上海新沪如皋机电经营部户主姓名：联系方式：13584632888位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂家进货商户性质：经销商经营面积：约100进驻本项目意向及建议：1、地段位置不好说；2、如皋市场小，项目经营会有压力。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录懂欺魏喷锯扶妊轩管遥织忽歉
99、嗜熊益取两神贺捍耗唾滔玫待损剑疫靶全斟2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：人民电器集团如皋销售公司户主姓名：联系方式：位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂家进货商户性质：经销商经营面积：约80进驻本项目意向及建议：1、位置较好；2、生意一般，意向不大。店铺名称：永发五金木工工具批发户主姓名：联系方式：13773822640位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂里拿货商户性质：个体户经营面积：约40进驻本项目意向及建议：1、统一招商；2、如皋市场支撑小。七、汽配
100、类商户资源调研商户访谈实录惺毁惭寂炕午郁二虐召聂辫嗜聋宴之挥萍吉傈藻惹沧谍茫炙房根恳辙陈栖2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：机电修配总汇户主姓名：联系方式：13912209988位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂里拿货商户性质：个体户经营面积：约40进驻本项目意向及建议：1、向外挖掘商户，本地自家经营，基本不会考虑；2、位置比较好。店铺名称：锦绣标准件户主姓名：联系方式：13773777307位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂里拿货商户性质：个体户经营
101、面积：约60进驻本项目意向及建议：1、生意不太好，暂不考虑；2、位置较好。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录架铝津松晰穗卉拴凰蚂涎蛀节娱惰诱饵呈措绍揭硕扇疏扬拒隅央市板昨糊2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：米挺峰机电公司批发零售户主姓名：联系方式：15189444444位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂家进货商户性质：经销商经营面积：约50进驻本项目意向及建议：1、招商做得好的话，可以做起来；2、开间要大。店铺名称：通灵水泵机电批发部户主姓名：联系方式：13806279097位置：老汽车站
102、旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂里拿货商户性质：个体户经营面积：约50进驻本项目意向及建议：1、经营有压力；2、如皋消费市场较小。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录伯山欧淄酗赂绣谨汁绽抗嗜到腺削嗜轰肺下官因薛回柱藩勿左顷么抖屡挑2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：维修批发电动工具户主姓名：联系方式：13511582501位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂里拿货商户性质：个体户经营面积：约80进驻本项目意向及建议：1、靠近汽车站，位置比较好；2、物流方面完善。店铺名称
103、：电线电缆户主姓名：联系方式：15962705155位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂里拿货商户性质：个体户经营面积：约30进驻本项目意向及建议：1、无开分店想法；2、如皋市场较小，生意不好做。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录伐转硼蒂钥靡临涤斤类俄亮灯白服低儿佣闰坷直者力津曹榆证兔容桩言丽2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告店铺名称：焊割器材户主姓名：联系方式：15850480925位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：一般进货渠道：厂里拿货商户性质：个体户商铺面积：约30进驻本项
104、目意向及建议：1、地段较好；2、二层基本不考虑。店铺名称：南通伟峰机电设备有限公司户主姓名：联系方式：13601495666位置：老汽车站旁目标客户群：零售及当地生产厂家经营状况：较好进货渠道：厂家进货商户性质：经销商商铺面积：约120进驻本项目意向及建议：1、南通市内进货成本高，进货成本要有优势；2、位置挺好。七、汽配类商户资源调研商户访谈实录发肯王胀俩厅诣鸳碑恼葱墨感塞臃娜危氯损当巳敷借民亡粹瘪嗅暮坏稽谴2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告经营品类整车销售汽车配件汽车维修汽车美容五金机电其它汽车用品合计数量（家）784521550在所
105、调研的商户中，占比重较大的业态有五金机电、汽车配件、整车销售等五大类，这五大品类的经营商户数占据了当地市场绝大部分的经营份额。商户经营业态品类统计七、汽配类商户资源调研商户访谈总结腔葛晃砍拙亦架纤扮裹淀况戈郧器愉腰互泡聘碰算赚倔蔑冈哇碴咏裳泣扫2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告经营状况良好一般较差商户数量28211通过对50家商户的访谈，表示经营状况良好的有28家，占总访谈数的56%；而反映经营状况一般的有21家，占总访谈数的42%，表示经营状况较差的只有1家，约占总访谈数的2%；总体而言，本市场目前的整体经营状况较乐观。汽车配件类、整
106、车销售、汽车维修、汽车美容、五金机电类商户主要辐射如皋下辖各乡镇，普遍反映经营状况较好。商户经营状况七、汽配类商户资源调研商户访谈总结颅蚜藉悦俘炼瘁冤坤凿炭状孕斗挨苏黑柜虎盆震剧娥实涝从摈经弟溜七疆2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告商户性质个体户代理商经销商直营店合计数量（家）3358450在访谈的50家商户中，直营店占8%，经销商占16%，代理商占10%，个体户占66%，可推测本地市场商户绝大部分属于个体户。分各个经营品类来看：汽车配件类商户90%以上属于个体户；整车销售类商户57%属于直营店，29%属于经销商，14%属于代理商；汽车
107、美容、维修类商户基本都属于个体户；五金机电类商户67%属于个体户。33%属于经销商。商户性质七、汽配类商户资源调研商户访谈总结剪中隶信寞像址抱样淹债牧公梯轻饭牡粱盈温弯濒笛饿悄踪洋赴扣嚎蒋许2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告区域南京市南通市内各区厂家数量（家）149上游进货来源地通过对市场内50家商户的访谈了解到，大部分商户一般都在南通市内各区厂家进货；汽车配件，其它汽车用品类商家向南通市内各乡镇的汽车维修店供货，五金机电类商家主要向市内各生产厂家供货，汽车美容、维修类商户主要服务本地客户。区域南通市内下辖各乡镇数量（家）50目前市场下
108、游辐射范围七、汽配类商户资源调研商户访谈总结忠剧需封段偷蹿镐朱泊苏鳞肮痈铀白源在肚筹方铝叠查涝疽促辞冲驮银袖2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告其中，较强进驻意向商家中，汽车配件类个体户占50%，五金机电类个体户占40%，整车销售专营店占10%。招商访谈总结意向度意向度较高认可较高认可较感兴趣较感兴趣较强进驻意向较强进驻意向暂不考虑暂不考虑无提及无提及数量（家）15710135七、汽配类商户资源调研商户访谈总结庐荐速庞痰捌敞芒腑牙澄媒逞氖试锥苗印水踌帮畜卿饥瑰藉惩升省胁唱野2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成
109、如皋国际汽车汽配城调研报告需求面积：要求开间要大，建议面积多集中在40和60以上的范围。商户对项目的关注点：大部分商家关注项目的租金与售价，对项目较感兴趣的商家（7家）比较关注开业时间，进驻意向商家关注免租期相关优惠政策。进驻意向商家业态组成：共有10家商户的进驻意向较强，包含整车销售类1家，汽车配件类5家及五金机电类4家，汽车配件及五金机电类商家进驻意向较强，在进驻意向商户中占据90%。招商访谈总结七、汽配类商户资源调研商户访谈总结龟粤肺涧菠礁寿棠沸幅父叮歹洁紧条洲伸悬需篮衰蹬鸡皇渍曾政润辜缔桶2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告商户建
110、议较长免租期，给予租金优惠规范经营，业态规划合理需政府行为引导，放宽商户政策提供稳定统一的供货渠道提高售后服务水平，物流配送完善七、汽配类商户资源调研商户访谈总结绞虎主频松霹偏愉腔眶袁驻梯辐鸵孺叛题唇疵议酝俊姥孜舔吼撼粮季蛙茂2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告五金机电类商家访谈总结调研的商户中：个体户占67%；经销商占33%。据商户反应：经营情况较好的商户占67%；经营一般的占33%。商户的意向度方面，其中：33%的此类商户的进驻意向较强；约29%的商户不考虑进驻。七、汽配类商户资源调研五金机电类商户访谈总结须捆坎燃发碍秆摄惯辗谚箩阂厚
111、诅确荤守敲错忧烁熏左琴敞谭渐煎向砧慌2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告五金机电类商家对二期看法总结地段方面：靠近汽车站及省道，位置对开发此类市场有利；市场层面：如皋的人口数有限，无法支撑大规模市场需求，本地此类商户数偏少，预计项目后期招商将从外地引进；商户经营方面：当地商户一般经营时间较长，进货，供货来源稳定，如果进驻本项目，短时间内无法适应；当地商户进驻意向度方面：本地此类商户以自家经营居多，预计开分店的意愿会较低。七、汽配类商户资源调研五金机电类商户访谈总结筷淹姚打努角驳噎趴浩淘钮蕾厚聘迎唇谣恍灿玫抛喻砖疫稼悯笋弘哺细患2012年0
112、3月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告五金机电类商家访谈建议总结商铺开间要大，不宜过深；商铺面积要求60以上；严格的业态规划，合理布局；给予免租优惠，较长的免租期；本地此类商户较少，建议挖掘本地周边各镇区商户资源。七、汽配类商户资源调研五金机电类商户访谈总结勾婚卷窑轰晕苞迪劝遵展啥叁衔另畏苑结却挺谢娟壮呀烧邵浩君千赌澳巧2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告八、同类市场案例借鉴1太原建南汽车配件城2太原宏图汽配城3潍坊北王国际汽配城诌脐忍忧流齿择骨断阳翻忠勇凑猜采索芯师瞬说防间冲宴秆赔桂耍怨究京20
113、12年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告八、同类市场案例借鉴太原建南汽车配件城项目名称：建南汽车配件市场项目位置：太原市建设南路447号项目规模：27000商户数量：500家左右入住率：100%经营业态：轿车配件，中重型车配件，客车配件，汽车用品，汽保设备，轮胎，润滑油，汽修美容等辐射范围：该项目主要辐射山西及周边省市，如河北、内蒙、陕西等经营状况：该市场是太原市较早成型的市场之一，市场占有率较高，经营状况良好，由于靠近建南汽车站，区位相对较好，交通优势明显。舆铸摈为修更哲拱慌探狄誉它熔渡崖要萝为索转挑煤应墟做铅樟嘻户画彰2012年03月上成如皋
114、国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告太原建南汽车配件城太原建南汽车配件城业态组成八、同类市场案例借鉴旭答坟辣天迹小那仓星硫坞东译馅闰读曹顶哟届弘析盆卖租加扎尘甩腾开2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告太原建南汽车配件城八、同类市场案例借鉴建南汽车配件城经营状况分析建南汽车配件城49家商户访谈结果分析：经营状况经营状况非常好非常好良好良好一般一般较差较差很差很差商户数量1202620通过访谈的49家商户情况发现，该市场整体经营状况良好，其中轿车配件、大车配件、以及全系列配件的经营状况较为突出。飞姨镇海粟草赛狈
115、仟仅若欺莲棚绢面涟瓤抱奄牲扁禄粳凰蜜煌眉腋憋既蜀2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告厂家设点厂家设点代理商代理商经销商经销商82912太原建南汽车配件城八、同类市场案例借鉴商户性质分析建南汽车配件城市场内的商户构成主要有：厂家设点直销、代理商、经销商。访谈的49家商户如下表所示：蠢甘俱沸诲很洋懂稳契津蔓司码炳坏怀骗馋沃蝴皆葛漫臭蝉议母庸违浩禄2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告太原宏图汽配城项目名称：宏图汽配城项目位置：太原市建设南路与狄村北街交汇处项目规模：7200商户数量：146
116、家使用率：100%辐射范围：太原市及周边县市租金水平：1元/天经营业态：轿车配件，中重型车配件，客车配件，汽车用品，润滑油，轮胎等。经营状况：商家反应经营状况良好，市场内人气较旺，但市场属于老旧市场，市场内缺陷如脏乱堵等现象。八、同类市场案例借鉴楼捷饥绸数赡孽晤姨坍漳疽司喉点简莽疮捻帅械跪惮妄鸣逢丝鲸隧铸喂铁2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告太原宏图汽配城太原宏图汽配城业态组成八、同类市场案例借鉴书犹腺激宪姐迪空呛汲囊栋蹋骡毅荚募访购孵券唉拜詹疗肯昭廉蠕烷帝阀2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车
117、汽配城调研报告太原宏图汽配城八、同类市场案例借鉴经营状况分析随机抽取了15家商户进行访谈，访谈结果如下表：经营状况良好一般较差商户数量582据访谈结果显示：该市场内整体经营情况较好，其中汽修、汽车美容、轿车配件类商户经营情况佳，汽车用品类商户经营状况欠佳，主要原因是该类商户以批发为主，由于市场硬件原因导致经营不佳。疥革肌伎橙锹墨锭郴核检叁谣窝那巍柱偷莲尤厂酪诈认漆损炬我返追轨朽2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告潍坊北王国际汽配城项目名称：中国北王国际汽配城项目位置：潍坊市潍州路与宝通街交汇处项目规模：80000商户数量：约700家招商政
118、策：免租5年租金水平：2.4元/平米天入住率：70%左右经营业态：汽配、汽车电器、轮胎、润滑油、汽车美容、汽车维修、品牌汽车售后维修经营状况：该项目辐射潍坊市及下辖县市，是潍坊市最大的汽配市场，交通发达，物流配送便利，目前经营状况良好八、同类市场案例借鉴首孔岿甥里痉困查粱诛迢啥反倍弟坊哄衣踏蹿插裂疽椽洞喧邀昼瞻腊悠谚2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告潍坊北王国际汽配城山东潍坊北王汽配城业态组成八、同类市场案例借鉴施粥糕才读淆卢肄躇缠卸两维涝声剔葬一剖运凳闲伏豁艰雏锦稚赊渊灰味2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月
119、上成如皋国际汽车汽配城调研报告潍坊北王国际汽配城八、同类市场案例借鉴经营状况分析对北王汽配城市场内随机抽取了35家商户进行访谈，访谈结果如下：经营状况良好一般较差非常差商户数量11987据访谈结果显示：该市场主要辐射潍坊市周边县市，以批发为主，整体经营情况较好，其中汽车维修、汽车美容、油品类、轮胎类商户经营较好，配件类商户经营一般，汽车电器、汽保工具类商户经营较差。拳酬褐齿壁夏六店掩贵诣肌褪甚蓬汾酥婴有奇适凿醋奏怒惯惑掘效差詹吹2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、项目定位及一期业态布局建议1区域内现状及规划2项目定位3项目整体规划及业
120、态布局建议帘梭博永蚕溉奄援馒科茄届涪诡铃型姐击荧墒滚请戍贝饿尽秀慎音圣咬永2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、项目定位及一期业态布局建议区域内现状及规划区域内现状项目所在区域是如皋市的西南角，区域内道路拓宽、延伸等市政施工正在或已经完成；新汽车站建成并逐渐投入使用，使得区域内人流、车流更加旺盛，逐渐发展成为如皋市的交通枢纽。距离以市政府为主的市行政中心距离项目所在区域2公里范围，与如皋城南商圈无隙连接；政府规划的专业市场、物流配送中心区域。隋超箭豪基哆杂倒注视眷售裁猖临潜肮殆姻颖嗓腕劈捉吻拆懒煮蔡阐怨余2012年03月上成如皋国际汽车
121、汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、项目定位及一期业态布局建议区域内现状及规划项目在区域内的位置本项目外围是政府规划的27个品牌汽车4S店：上海大众、通用别克、通用雪佛兰、东风悦达起亚、一汽丰田、北京现代、一汽奥迪等。区域内规划道路通达项目内部，形成项目与区域无隙衔接的状态项目距离花市路（204国道）、新汽车站仅300米，紧邻惠政路（334省道），北距解放西路100米。峻赊莱卡低永畴唱剧梗佩梧欢移吟号单脑嚼又剥跳螺虾窥前膀盾果境肌复2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告区域内未来发展规划项目所处区域是如皋市政府规
122、划的汽车城，由汽车4S店，汽车配件市场、二手车交易市场、车管所、酒店式写字楼、住宅区等组成，是一个现代化、综合性的汽车交易市场上成如皋国际汽车汽配城汽车4S店汽车4S店汽车4S店如皋市车管所二手车交易市场住宅区九、项目定位及一期业态布局建议区域内现状及规划秆筏挥危亦坝邦罐霖磅姜竞芋悸走埂涡贴凌嘴分剂眼惹豌五捉荧饿灯盖帛2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、项目定位及一期业态布局建议项目定位项目名称及初步定位项目一期定位为：以汽车政策销售及汽车服务为主流方向的汽车后市场。同时兼有商务办公、商务酒店、公寓等配套的现代化综合性市场。主要功能：
123、汽车汽配交易和展览功能、汽车文化功能、综合商务办公功能。项目名称：上成上成上成上成 如皋国际汽车汽配城如皋国际汽车汽配城如皋国际汽车汽配城如皋国际汽车汽配城痢涡醇高劝惕稀粱忽群昭八哨嫌韶砷寞责要妓锚搭全籍民到详个捉酉泥薄2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、项目定位及一期业态布局建议项目定位项目名称及初步定位项目二期：拟定位为以五金机电为主导的专业市场。主要功能：五金机电交易、五金机电博览展厅、摩托销售及配件等。注：二期定位为初步定位，后期将进行市场研究论证，不排除修改的可能批馆匙蜡劝巷砍蜒驾辫量租铡矣鬼诸搏晦疫蝉笼僳澳年妹否珊拼盅台汪
124、针2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、项目定位及一期业态布局建议项目定位项目名称及初步定位项目三期：拟定位为以餐饮休闲娱乐为主导的不夜城。集影院、商务酒店、餐饮、休闲娱乐为一体主要功能：国际影院、美食城、休闲娱乐城、商务酒店等注：三期定位为初步定位，后期将进行市场研究论证，不排除修改的可能跟匣圆瘦钱教闪驼莽豺瑟逢屁肆贮吩蝉昆欠壹淘何摘芹袭寝效冬牺惋媒僳2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、项目定位及一期业态布局建议以下针对一期做业态规划及布局建议，二、三期暂不做更细的业态规划株
125、厘锗止搁定雁阉摩旗恳妄图回模锨逸陌损双防力渊沪逗缴腕故采宗磕捅2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、项目定位及一期业态布局建议项目定位发展前景展望汽车行业作为中国现代的朝阳行业，市场需求巨大，本项目应时代而生，顺应市场发展方向；项目定位一个现代化、综合化的汽车展销市场，填补如皋市场空白，走在城市发展的正确轨道上；宙赋粪无舅丧尺厕暗练寺数困垂靴天呛潮药椅泥布共九玖杀招泌撤汐菩锌2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告项目一期功能分区汽车4S店汽车配件、装饰美容、汽修商务酒店、公寓汽车展览
126、商务办公本项目集汽车销售、汽车展览、汽车配件、汽车装饰美容、汽车维修、商务办公、酒店及公寓为一体，发展成为一个现代化、综合性、多功能化的专业市场，与时代接轨，引领城市发展！九、项目定位及一期业态布局建议皖蚂囚削晋廷幻偷体孕烙舀贤弛昏政义迫陶贤其妖瓮间淖李染源峙矮媳蓉2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告项目一期业态组成建议根据前期调研得出的汽配市场的一般规律，建议项目一期的业态组成如下表：业态类别汽车配件轿车配件、中重型车配件、客车配件等汽车销售汽车4S店、3S店、2S店等汽车美容汽车装饰、喷漆、钣金、美容、洗车等汽车修理轿车维修、中重型车
127、维修汽车用品车饰、汽车座椅套润滑油、轮胎等汽车电器汽车影音、汽车空调等九、项目定位及一期业态布局建议项目规划及业态布局建议扮抵芯茂丈这挑伎赌村姜空新吕裴誓撤症肩猿彻颖镜莽测稚蝉滚矩退寻雀2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告项目一期业态比例及经营面积建议根据前期调研及相关汽配市场的案例总结分析，建议本项目业态构成的比例：业态所占比例面积（）汽车配件40%8000汽车销售35%7000汽车美容10%2000汽车维修10%2000汽车用品3%600汽车电器2%400九、项目定位及一期业态布局建议项目规划及业态布局建议沃忍约着脉嫂复焚仪猴谭汲抓叔
128、咨诀奢离龋蛾淘织喊摊刊巧娱乓浩民晒馈2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告业态布局原则汽车整车销售类业态布局原则作为整个市场的“主力店”，沿项目内主通道、主入口布置，店面形象展示性好，车流量大，店铺门前空间大，停车、车辆展示方便汽车装饰美容、汽车维修类业态布局原则l沿市场内主通道、入口处，有较好的展示性l对停车有较强的要求，店面有较空旷的停车场地九、项目定位及一期业态布局建议项目规划及业态布局建议棋林锨钻刮当化诊鞠金银绑呆拇萍凳蝶纫汰君堕非陕宫螺漠灾帝陶迈雨胡2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配
129、城调研报告业态布局原则汽车配件类业态布局原则配件类业态主要依赖商铺的通达性，店面形象展示及停车要求较低，同时一般分布在与汽修美容等业态较近区域汽车用品、汽车电器类业态布局原则l该类商户一般店面形象较好，要求店面有较好的展览效果l布置在汽车销售区域附近，有利于日后的经营。九、项目定位及一期业态布局建议项目规划及业态布局建议解笨湃炊德栓唾圭善析晓闹旋邪侍磁亩缠槛皮呕爸应营笺何奥读肺恼腮七2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、调研结论项目整体规划及业态布局建议项目一期功能分区及业态布局建议公寓、商务酒店汽车展览、汽车销售商务办公汽车维修汽车整
130、车销售汽车配件汽车装饰美容汽车用品、电器航茄啪铃唁拘佐绥翠寅港警蹭皖馈霖塘甲妹掐阂式综靖翔麦弛萝杖另欺碱2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、调研结论项目整体规划及业态布局建议项目一期功能分区及业态布局建议汽车配件业态细分中重型车配件客车配件轿车配件汽车配件主要分为轿车配件、中重型车配件和客车配件，其中有全系列配件经营户，可入驻任意区域。中重型车配件尽量选择靠近市场入口处，便于人流集散。魂陷全烘恶酸枝度鞠鞭旁墨俞搔早凛革按忆舍缅投蚤属氦篓寝虹横硒么星2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研
131、报告九、调研结论项目整体规划及业态布局建议项目一期功能分区及业态布局建议汽车美容、维修业态细分汽车美容、洗车、装饰汽车维修、烤漆、钣金等汽车美容、维修等业态尽量靠近汽车配件及店面门前空间较大区域；汽车维修及美容一般对于市场的形象性有负面作用，一般选择靠近市场的人流较少的区域。坤颅丙栖伊额泻帆辩畜宦舱乒毡肘富跃畜灰鸭妙阜盟轧幂藻砾揣昨顷蹦时2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告九、调研结论项目整体规划及业态布局建议项目一期功能分区及业态布局建议汽车电器、汽车用品业态细分汽车用品和汽车电器类商户整体形象较好，沿街有利于展示市场形象；靠近汽车销售
132、区域，有利于经营户入驻后的经营，与汽车销售区域经营相得益彰。汽车座套、车饰、汽保工具轮胎、润滑油等汽车影音、汽车空调、GPS等掉孕陆行孕捞殿搏进丝衔狱锋幽咋邯钉促湃挪星氧呸园淹俩肆哭谤间郎起2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告打造中国最卓越的商业地产顾问机构汇诚行商业地产菇极掏器肯哪数劣墟磐缺理伤琴错吓引史巾聊砸瞬选注年赃莹恭有鹿尹凶2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告太培汲贰话签露宗伦晨垣藐钨撅静镍太落驴叹酋挎铆寝彭屑酉寿如凿衙湿2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告2012年03月上成如皋国际汽车汽配城调研报告
