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1、山东诸城山东诸城国家级地质公园国家级地质公园【中国龙城中国龙城】一座拥有丰富历史的城市一座拥有丰富历史的城市一座正在创造属于现在及未来的一座正在创造属于现在及未来的全国沿海对外开放城市全国沿海对外开放城市 【诸城诸城中国百强县市之一中国百强县市之一】综合经济实力在2009年度全国百强县（市）中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。诸城自然资源丰富，工业发展迅速，农业基础雄厚，服务业发展领域，先后建起了龙城市场、密州商城、九龙商贸城、龙海水产城等一大批骨干市场和商业网点。诸城2009年人均GDP比2008年增加3841元，增长率为19.7%。诸城经
2、济保持持续稳定增长，市场前景十分看好。诸城市经济在整个潍坊地区居上等水平，城市经济状况良好，城市发展后势强劲。良好的城市经济支撑为诸城市房地产行业的健康发展做了强有力的基础铺垫。房地产业在经过几年的快速发展时期以后，目前进入稳定期。诸城城市宏观经济在09年仍然保持了持续增长的大好局面，增长幅度在不断的提高与加快。各方面基础性投资进一步增长，城市人居生活水平得到提高，人均收入上涨。房地产投资强劲，客户消费趋于理性，对房产的多样性逐步适应,整个市场处在良性发展的道路之上。商业市场呈现勃勃生机！CONTENTSCONTENTS第一部分第一部分 诸城商业市场现状剖析诸城商业市场现状剖析一、诸城商业进化
3、历程：一、诸城商业进化历程：二、诸城商业片区分析：二、诸城商业片区分析：三、诸城商业发展趋势：三、诸城商业发展趋势：四、诸城商业市场综述：四、诸城商业市场综述：第二部分第二部分 东关大街北段商业剖析东关大街北段商业剖析一、北三里庄地块现状：一、北三里庄地块现状：二、北三里庄商业存量分析：二、北三里庄商业存量分析：三、北三里庄商业面积分割分析：三、北三里庄商业面积分割分析：四、北三里庄商业业态布局分析：四、北三里庄商业业态布局分析：第三部分第三部分 北三里庄项目商业定位建议北三里庄项目商业定位建议: :一、商业类型定位：一、商业类型定位：二、项目商业定位：二、项目商业定位：三、规划要求：三、规划
4、要求：四、业态定位：四、业态定位：第一部分第一部分 诸城商业市场现状剖析诸城商业市场现状剖析阶段特征：阶段特征：第一阶段：第一阶段：分布在城市东南板块老城，商业面积小，大都为沿街小铺，业态较为单一，仅为满足市民物质的需要，提供一个方便市民购物的场所，商业的雏形初现。第二阶段：第二阶段：分布在市场街周边，如：老龙城市场集聚性的购物环境，诸城商厦、人民商厦、老利群等。形成较大规模，形成一定的业态组合，注重商品的多样性，开始注意到购物环境对商业发展的促进作用。第三阶段：第三阶段：分布在和平街中段及中心广场周围，商业面积不断扩大，业态开始丰富，引进现代软硬件设施，开始考虑消费者购物的舒适度，强调商业影
5、响力；如：百盛商厦、国美、舜邦时代广场、仁和五交化、新利群以及繁荣路的中百大厦、佳乐家等。第一阶段第一阶段2000年前年前商业项目代表：商业项目代表：东南板块老城区东南板块老城区沿街零散商铺、商店沿街零散商铺、商店第二阶段第二阶段2008年前年前商业项目代表：商业项目代表：老龙城市场、诸城商厦老龙城市场、诸城商厦及周边集聚性商业及周边集聚性商业第三阶段第三阶段2008年后年后商业项目代表：商业项目代表：百盛商场、新利群、百盛商场、新利群、中百大厦等中百大厦等现代自助型商业现代自助型商业一、诸城商业进化历程：一、诸城商业进化历程：目目前前诸诸城城主主要要商商业业分分布布构构成成图图主要入城方向和
6、购物路线商商业业的的发发展展形形成成一一定定的的片片区区与与居居民民居居住住地地点点和和消消费费习习惯惯的的转转变变有有关。关。随随着着诸诸城城城城市市化化步步伐伐加加快快和和城城市市规规模模的的不不断断扩扩大大，到到市市中中心心区区购购物物与与交交通通流流线线息息息息相关。相关。与与购购物物片片区区的的发发展展同同步步，商商业业业业态态的的多多元元化化也也日日趋明显。趋明显。百盛商圈百盛商圈中百商圈中百商圈老城商圈老城商圈龙城市场龙城市场和平街片区和平街片区是目前诸城市最具影响力的商业分布地，具有浓厚、长远的商业历史背景。现有商业非常密集，尤其是围绕中心广场周边，分布了目前诸城人流量最密集的
7、百盛商厦、国美、仁和五交化等大型商业，日用百货、电信、家电、餐饮和服装是其主要业态。繁荣路片区繁荣路片区另外，繁荣路新落成的中百大厦、佳乐家购物中心经营面积更是达到50000平米，除了百货外，以经营时装、精品为主，该项目旨在打造诸城新的商业中心。是市区新形成的商业集中地，其主要的商业特点是依托交通便利，经营以服装、购物、餐饮、文体、娱乐为主，商场进行统一经营，营业面积一般为150-300平米不等。人民路、兴华路片区人民路、兴华路片区此片区商业主要是以零售为主的业态，营业面积通常在20-50平方米这个范围。业态涵盖普通餐饮、购物、电信、邮政、银行等，商业分布较为零散单一，以人们满足日常生活所需为
8、主。诸城目前经营最成熟的百盛商场诸城目前经营最成熟的百盛商场二、诸城商业片区分析：二、诸城商业片区分析：第一代商圈与第二代商圈过度阶段产物第一代商圈与第二代商圈过度阶段产物龙城市场建于1992年，已有18年的发展历史，历年不衰。龙城市场以雄厚的商业基础和优越的地理位置，自形成之日起便成为诸城的商业中心，是目前诸城市商业规模最大、商品种类最齐全的一站式购物商业区。诸城市政府2008年10月26日招开会议，下定决心整合龙城市场。日前龙城市场经营业户以租赁为主,占总业户的80以上，批发兼零售,主要以零售为主。 诸城城市历史商业发展的缩影诸城城市历史商业发展的缩影【诸城商厦、龙城市场诸城商厦、龙城市场
9、】第三代商圈代表之作第三代商圈代表之作诸城城市商业发展的杰出代表之作诸城城市商业发展的杰出代表之作【百盛商厦、新利群、中百商厦百盛商厦、新利群、中百商厦】1、城市房地产开发如火如荼，新型商业产品层出不穷，加上诸城城市人口规模不断扩大，促使诸城商业由单一集中地向多中心转变，新的商业中心将在竞争中逐渐形成。如：新形成的中百大厦商圈、东部的新郎希努尔商业中心、西部的新天地龙城广场购物中心、北部的新利群购物中心以及目前城市核心的舜邦、百盛购物中心等。2、诸城商业发展将进入一个全新的阶段，新商业将以综合业态、现代化的软硬设施为基础，正在打破传统商业格局，商业竞争将进入“战国”时代，城东城西规模性商业的出
10、现使商业拉锯战形成，城南、城北开发建设也紧跟其后，老城改造，古城翻新，呈现处处开花的良好局面。3、商业经营由不成熟逐渐走向成熟，代表消费者购物喜好的大型商业综合体将代替传统大型商业中心，符合未来发展趋势的商业领袖将进一步涌现。4、诸城城市规划格局不断提升，诸城市民开始迎来生活方式与消费观念的更新。诸城商业的未来发展格局正处在由量变到质变的飞跃过程，本土居民的购物模式与消费习惯在大盘拉引之下，开始面临剧烈嬗变。5、恐龙文化主题性商业急需发展、文化产业型商业急需带动，老城、古城商业急需深入挖掘。复合型商业一站式购物形态是诸城商业发展的方向。三、三、诸城商业发展趋势：诸城商业发展趋势：调查诸城商业演
11、变和业态演变的历史，我们发现：调查诸城商业演变和业态演变的历史，我们发现：诸城的商业演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的趋势，整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果从传统的百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等。传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律不同业态的商业场所和机构需要在一个越来越大的地方“扎堆经营”。就国内城市参照，随着城市的发展，新规划城市中心以及老城改造等，必将会成为房地产开发的热点，同时土地价格随之上升，精品大项目将不断出现。商业地产开发开
12、始走向成熟，以多业态及新业态组合为特征的新兴超大型购物中心将会成为诸城商业发展的方向！就目前现状而言，和平街、繁荣路商圈以及老城区改造翻新即将出炉的新项目，这些板块依然是诸城商业开发的热点地带。四、诸城商业市场综述：四、诸城商业市场综述：中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的发中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的发展空间；核心商圈范围小，过于集中，急需向商圈边缘扩展空间；核心商圈范围小，过于集中，急需向商圈边缘扩散；大型复合型商业模式将是未来诸城商业发展的方向；散；大型复合型商业模式将是未来诸城商业发展的方向；诸城商业主要特点：诸城商业主要特点：第二部分第二部分 东关大街
13、北段商业剖析东关大街北段商业剖析北三里庄地块位于东关大街北段，道路目前处于规划阶段，砂石路，灰尘较大；北三里庄地块位于东关大街北段，道路目前处于规划阶段，砂石路，灰尘较大；周边沿街商业多以三层为主，一层、二层对外营业，三层及以上起到居住功能；周边沿街商业多以三层为主，一层、二层对外营业，三层及以上起到居住功能；一、北三里庄地块现状：一、北三里庄地块现状：新利群商圈新利群商圈【五分钟便捷生活圈五分钟便捷生活圈】阳光春天购物广场，离本项目500米；齐鲁海鲜距离本项目300米；新利群购物广场，离本项目400米；质量监督局，距离本项目350米；明思克家居广场，离本项目300米；检察院，距离本项目300
14、米；中国银行，离本项目300米；龙派KTV，距离本项目300米；北三里庄周边北三里庄周边东关大街北段商业现状及业态布局表现东关大街北段商业现状及业态布局表现东关大街北段，商业铺位数约为120户，营业面积达23100平米；其中餐饮业营业面积为3700，百货类营业面积为750，休闲娱乐类营业面积为5100，住宿类营业面积为7150 ，服务性行业营业面积为3550 ；东关大街北段属于商业的初级阶段，标志性商业缺失，目前只能暂时满足周边居民日常生活所需。结论：住宿、餐饮在本地段是对外营业主调，档次定位中低端。二、二、北三里庄商业存量分析：北三里庄商业存量分析：东关大街北段商业按营业面积分割分析，具体为
15、50以下为30户，所占比例为26%；50100区间为26户，所占比例为22%；101150区间为10户，所占比例为9%；151200区间为7户，所占比例为6%；201300区间为13户，所占比例为11%；300以上区间的为31户，所占比例为26%。大面积区间主营为休闲娱乐、餐饮类，小面积主营为百货及其他服务性行业。结论：东关大街北段商业主力面积区间为300以上的住宿、足疗、娱乐及大型餐饮；50 以下主营小餐饮及服务性行业；此种面积分割是由各商业所发挥的区域辐射带动功能所决定的； 三、三、北三里庄商业面积分割分析：北三里庄商业面积分割分析：东关大街北段商业分布没有正式规划，较为凌乱，餐饮、住宿、
16、娱乐等互相参杂；商业经营者大多为附近居民或对本地块较为熟悉的人群，商业没有形成一定的氛围，“原始”这个词可以对本地块周边商业进行概括。从右图中可以看出，东关大街北段商业业态所占的比例份额。其中餐饮类所占比例为15%，百货类所占比例为5%，休闲娱乐类所占比例为12%，住宿类所占比例为20%，服务性行业所占比例为33%。从中可以得出：东关大街北段商业目前主要以食宿为主，兼顾其他人居所需的服务性行业，处于商业的雏形阶段。四、四、北三里庄商业业态布局分析：北三里庄商业业态布局分析：第三部分第三部分 北三里庄项目商业定位建议北三里庄项目商业定位建议【区域型沿街式城市商业与社区商业区域型沿街式城市商业与社
17、区商业相结合的中间型商业相结合的中间型商业】 一、商业类型定位：一、商业类型定位：租售结合，沿街独立商铺用于市场销售，租售结合，沿街独立商铺用于市场销售，商业中心用于出租。商业中心用于出租。 “租赁租赁+ +销售销售”二、项目商业定位：二、项目商业定位：1 1、经营定位：、经营定位：城市型购物、休闲、娱乐、餐饮、城市型购物、休闲、娱乐、餐饮、日常生活消费中心；日常生活消费中心；中、高档；中、高档；2.12.1功能定位：功能定位：2.22.2档次定位：档次定位：2 2、市场定位：、市场定位：面积面积7 7万万为城市中、高端消费服务的、以经营超市、餐饮、品味休闲为为城市中、高端消费服务的、以经营超
18、市、餐饮、品味休闲为主的个性的、时尚的、潮流的城市型社区商业中心逐渐过渡到主的个性的、时尚的、潮流的城市型社区商业中心逐渐过渡到邻里商业中心，最终发展到新城市商业中心。邻里商业中心，最终发展到新城市商业中心。 城市型社区商业中心城市型社区商业中心3 3、规划定位：、规划定位：4 4、经营主体形象定位：、经营主体形象定位：位置位置层数层数铺面单层面积铺面单层面积层高层高开间开间进深进深东关大街南段两侧总体2层，局部3层501001层挑空6-7m2、3层3.3m6m1013m北郊路1层30-504.8-5.1m3m68m兴贸路总体1层，局部2层50-1001层挑空7-8m2层3.3m3-6m810
19、m东武北街总体1层，局部2层30-501层4.8-5.1m2层3.3m6-9m810m东关大街北段总体2层，局部3层1001层挑空6-7m2、3层3.3m9m1315m超市3层单层2500500总面积8000100001层5.2m2、3层4.2m框架结构，柱距9米2025m酒楼3层单层500-1000总面积30001层5.1m2、3层4.5m框架结构，柱距9米4050m主力店3层单层700总面积20001层4.8m2、3层4.2m框架结构，柱距9米2025m娱乐中心3层3000每层5.1m25米30m5 5、建筑规划定位：、建筑规划定位：1、超市：为独立建筑，应预留广场、喷泉、停车位（地下）、
20、中央空调、电梯、货梯、电扶梯，框架结构，柱距9米。2、主力店：应预留广场，停车位，旱喷泉、扶手电梯、中央空调。3、酒楼：中央空调、扶手电梯两部，传菜电梯1部，大堂空调，背景音乐系统，注意通风，排污系统设计。4、娱乐中心独立建筑，应预留广场、喷泉、停车场，中央空调，扶手电梯、隔音设备，音响、灯光、消防系统设计。5、沿街铺面东关大街东西两侧，沿街独立铺面与住宅分开；北郊路餐饮区，独立沿街店铺，与住宅分开；东坡北路，骑楼式底商；兴贸路底商；三、规划要求：三、规划要求：市高档酒楼、休闲中心、风味小吃、家常菜馆、足疗、美容美发、酒吧、咖啡厅、书吧、文化教育、书店、音像制品、小百货、儿童消费品、 网吧、电子游乐厅、干洗店、特色食品、药店，银行、社区诊、汽车装潢维修等。四、业态定位：四、业态定位：THANKS！深圳中塔地产顾问深圳中塔地产顾问
