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1、第六章第六章 固定资产评估（二）固定资产评估（二）房地产评估房地产评估教学要求教学要求:一、了解房地产特点和价格种类一、了解房地产特点和价格种类二、了解房地产评估的特点和程序二、了解房地产评估的特点和程序三、了解土地使用权价格特征和种类三、了解土地使用权价格特征和种类四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收 益现值法益现值法五、五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估 价法和预期开发法法价法和预期开发法法六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估 价法和重置成本法价法和
2、重置成本法 一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点（1）房地产）房地产 房房地地产产是是土土地地和和建建筑筑物物及及其其权权属属的的总总称称。包包括土地和地上建筑物两部分。括土地和地上建筑物两部分。 欧欧美美国国家家没没有有房房地地产产的的概概念念，将将房房产产和和地地产产统称为不动产。统称为不动产。1房地产的概念：房地产的概念：第一节 房地产评估的特点和程序 中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产中华人民共和国物权法中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。配和排
3、他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。房地产。 资产评估准则资产评估准则不动产对不动产的定义是土不动产对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体
4、及其相关的权益。体及其相关的权益。二、房地产的特性二、房地产的特性土地的特性土地的特性 房地产的特性房地产的特性 房地产市场的特性。房地产市场的特性。 （一）土地特性（一）土地特性 1、土地的自然特性、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性） 供给缺供给缺乏弹性乏弹性 （2）位置的不可移动性）位置的不可移动性 （3）效用的持久性）效用的持久性价格具有上升趋势价格具有上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）效用的差异性（不可替代性）决定决定 2、土地的经济特性、土地的经济特性 （1）用途的多样性）用途的多样性 （2）供给的稀缺性）供给的稀缺性 （3）经济地理位
5、置的可变性）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性（二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性、位置固定性 2、使用长期性、使用长期性 3、投资大量性、投资大量性 4、保值增值性、保值增值性 5、影响因素多样性、影响因素多样性（三）房地产市场的特征（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性、交易的复杂性3、房房地地产产市市场场供供给给对对需需求求变变化化的的反反应迟缓应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）（供给弹性小于需求弹性）（请看一个房地产评估案例）（请看一个房地产评估案例）三、房地产价格分类三、房地产
6、价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积 楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率例题例题 投投资资者者面面对对甲甲、乙乙两两幅幅土土地地。甲甲地地的的容容积积率率为为5，单单价价为为1000元元/平平方方米米；乙乙地地的的容容积积率率为为3，单单价价为为800元元/平平方方米米。假假使使两两幅幅土土地地的的其其他他条条件件相相同同，问问投投资资者者应应该该选选择择哪哪一一幅幅土土地地进进行投资更为经济？行投资更为经济？影响房
7、地产价格的因素：影响房地产价格的因素：（一）一般因素（一）一般因素 1、社会因素、社会因素 2、经济因素、经济因素 3、政策因素、政策因素（二）区域因素（二）区域因素 1、商业繁华度、商业繁华度 2、道路通达度、道路通达度 3、交通便捷度、交通便捷度 4、设施完善度、设施完善度 5、环境质量状况、环境质量状况 对对于于不不同同性性质质的的区区域域，以以上上因因素素的的影影响程度会略有区别。响程度会略有区别。（三）个别因素（三）个别因素 指指影影响响具具体体一一宗宗房房地地产产价价格格的的因因素素，具具体体可可分分为为影影响响土土地地的的个个别别因因素素与与影影响响建建筑筑物物的的个别因素。个别
8、因素。 1、影响土地价格的个别因素、影响土地价格的个别因素区位因素：区位因素： 面积因素、宽度因素、深度因素面积因素、宽度因素、深度因素形状因素：形状因素： 地地力力因因素素、地地质质因因素素、地地势势因因素素、地地形形因素因素 容积率因素：容积率因素： 用途因素：用途因素：土地使用年期因素土地使用年期因素四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则 1、合法原则、合法原则 2、最佳使用原则、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则、区域及地段原则五、房地产评估的程序五、房地产评估的程序 明确评估基本事项：明确评估基本事项：1、估对象、评估目的、评估基准日、评估、估
9、对象、评估目的、评估基准日、评估报告提交日期报告提交日期2. 拟定评估工作方案拟定评估工作方案3. 实地勘察搜集资料实地勘察搜集资料4. 选用评估方法评定估算选用评估方法评定估算5. 确定评估结果，撰写评估说明或报告确定评估结果，撰写评估说明或报告 第二节第二节 土地使用权评估土地使用权评估 由由于于土土地地与与建建筑筑物物是是通通过过不不同同途途径径形形成成的的，因此它们价格特征也不同。因此它们价格特征也不同。 土土地地是是自自然然界界的的产产物物，而而非非劳劳动动产产物物，因因此此其其价价格格是是地地租租的的本本金金化化；而而建建筑筑物物是是劳劳动动产产物物，其其价价格格可可由由生生产产成
10、成本本和和利利润润构构成成。此此外外，在在我我国国，地地价价是是指指土土地地使使用用权权价价格格，而而房房价价一一般是指所有权价格。般是指所有权价格。 在在房房地地产产价价格格中中，土土地地的的价价格格是是起起决决定定性性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。作用的，因此了解土地价格的特性很重要。一、土地价格的特性一、土地价格的特性 1、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响）、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性、地价具有个别性 土土地地价价格格的的
11、特特征征在在很很大大程程度度上上决决定定了了房地产价格特征房地产价格特征。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系1、我国土地权属类型、我国土地权属类型 在在我我国国实实行行国国有有土土地地所所有有权权与与使使用用权权相相分分离离的的制制度度，土土地地使使用用权权可可拥拥有有和和转转让让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。土地二级市场交易的是使用权而非所有权。1. 根据国家规定根据国家规定： 但但二二者者的的地地位位并并不不平平等等，农农村村集集体体所所有有的的土土地地不不能能直直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。接出让其使用权，需由国家征用后
12、，再出让。 土土地地使使用用权权属属无无形形资资（对对物物产产权权），其其价价值值取取决决于于其其载体载体土地的特性和条件。土地的特性和条件。 前前者者是是指指以以无无偿偿的的方方式式获获得得的的土土地地使使用用权权。其其权权益益与与后后者者不不同同，主主要要有有：无无使使用用权权年年限限规规定定；不不可可单单独独转转让让、出租、抵押。出租、抵押。2. 土地使用权出让土地使用权出让 土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地
13、使使用用权权出出让让金金的的行为。行为。 土土地地使使用用权权出出让让可可以以采采取取协协议议、招招标标和和拍拍卖卖三三种种方方式式。有有最最高高年年限限规规定定：居居住住七七十十年年，工工业业五五十十年年，文文、教教、科科、卫卫、体体五五十十年年，商商业业等等四四十年，综合或其他五十年。十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土土地地使使用用权权使使用用期期限限届届满满，土土地地使使用用者者可可申申请请续续期，否则国家将无偿收回土地使用权。期，否则国家将无偿收回土地使用权。二、我国土地使用权价格体系二、我国土地使用权价格体系
14、1、基准地价、基准地价2、标定地价、标定地价3、交易底价、交易底价4、市场交易价、市场交易价 5、课税价格、课税价格 1、基准地价、基准地价 按按照照城城市市土土地地级级别别或或均均质质地地域域分分别别评评估估的的商商业业、住住宅宅、工工业业等等各各类类用用地地和和综综合合土土地地级级别别的的土土地使用权的平均价格。地使用权的平均价格。 各市、县政府根据土地不同的使用类别，区各市、县政府根据土地不同的使用类别，区位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。 市人民政府
15、审定和发布基准地价的目的，是对本市人民政府审定和发布基准地价的目的，是对本市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易，市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究提供测算基础。提供测算基础。 2、标定地价、标定地价 市市、县县政政府府根根据据需需要要评评估估的的正正常常地地产产市市场场中中，具具体体宗宗地地在在一一定定使使用用年年限限内内的的价价格格。可可以以在在基基准准地地价价基基础础上上根根据据土土地地使使用用年年限限、地地块块大大小小、土土地地形形状状、容容积积率率、围围观观区区位位等等条条件件，通通过过
16、系系数数修修正正进进行行评评估估得得到到，也也可可以以按按照照市市场场资资料料直直接接进进行行评评估估 3、交易底价、交易底价 是是政政府府在在出出让让土土地地使使用用权权时时，根根据据土土地地出出让让年年限限、用用途途、地地产产市市场场行行情情等等因因素素确确定定的的待待出出让让宗地在某个时点的最低价。宗地在某个时点的最低价。4、市场交易价、市场交易价 地产在市场交易中实际成交的价格。地产在市场交易中实际成交的价格。5、课税价格、课税价格 政政府府为为征征收收有有关关土土地地税税收收如如土土地地增增值值税税、土地使用税等作为地产课税基础的价格。土地使用税等作为地产课税基础的价格。三、土地使用
17、权价格的评估方法三、土地使用权价格的评估方法 1.现行市价法现行市价法2.收益现值法收益现值法3.重置成本法重置成本法4.线路估价法线路估价法5.预期开发法预期开发法1.1.现行市价法现行市价法 （1）基本原理）基本原理 依据替代原理，将待估不动产与类似依据替代原理，将待估不动产与类似不动产动产的近期交易价格进行对照比较，不动产动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出，待估不动产在个别因素等的修正，得出，待估不动产在评估日期的价格。评估日期的价格。 （2）计算方法：）计算方法：P=PABCD 交易情况差异的调
18、整交易情况差异的调整交易日期差异的调整交易日期差异的调整区域因素差异的调整区域因素差异的调整个别因素差异的调整个别因素差异的调整容积率差异因素的调整容积率差异因素的调整土地使用年期差异因素的调整土地使用年期差异因素的调整 适适用用范范围围：有有交交易易性性的的房房地地产产，如如商商场场、写写字字楼楼、别别墅墅、商商品品住住宅宅、标标准准工工业业厂厂房房等等P=P*A*B*C*DP待估地产评估价格待估地产评估价格P可比交易实例价格可比交易实例价格A交易情况修正系数交易情况修正系数B交易日期修正系数交易日期修正系数C区域因素修正系数区域因素修正系数D个别因素修正系数个别因素修正系数2.2.收益现值
19、法收益现值法 适用于有未来收益的不动产评估，如写字楼、适用于有未来收益的不动产评估，如写字楼、商场、旅馆等。不适用于政府机关、学校、公园等商场、旅馆等。不适用于政府机关、学校、公园等基础设施的土地使用权价格的评估。基础设施的土地使用权价格的评估。 （1）未来收益）未来收益 现金流量净额现金流量净额 （2）资本化率）资本化率无风险报酬率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 收益收益/售价售价案例分析案例分析2、案例分析、案例分析3 教材教材P144 3.3.重置成本法重置成本法 土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益案例分析3 教材P1474. 4. 路线估价法路线估价法
20、（1）路线价的概念：对特定街道，使用价值相等）路线价的概念：对特定街道，使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到街道的路线价。街道的路线价。（2）路线价法的概念：依据路线价，再配合深度）路线价法的概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正系数表，用数学方法算出临接指数表和其他修正系数表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种方法。同一街道的其他宗地地价的一种方法。（3 3）路线价法的理论依据）路线价法的理论依据 ：路线价法实质上是：路线价法实质上
21、是一种市价法，是市价法的派生方法，其理论依据一种市价法，是市价法的派生方法，其理论依据与市价法相同，是房地产价格形成的与市价法相同，是房地产价格形成的替代替代原理。原理。 标准临街宗地标准临街宗地比较实例；比较实例； 路线价路线价 比比较实例价格；较实例价格； 该街道其他土地的价格，是以路线价为基该街道其他土地的价格，是以路线价为基准，准， 考虑其考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度临街宽度等，进行适当的修正等，进行适当的修正 求得，这些修正求得，这些修正房地产状况调整。房地产状况调整。主要不同：主要不同：不做不做“交易情况修正交易情况修正”和和“交易日期
22、调整交易日期调整”。先对多个先对多个“比较实例价格比较实例价格”进行综合，然进行综合，然后再进行后再进行“区域因素、个别因素等修正区域因素、个别因素等修正”；而不是先对而不是先对“比较实例价格比较实例价格”进行有关修正，进行有关修正，然后再进行综合。然后再进行综合。利用相同的利用相同的“比较实例价格比较实例价格”路线价，路线价，同时评估出许多同时评估出许多“估价对象估价对象”该临道其该临道其他土地的价格；而不是仅评估出一个他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价估价对象对象”的价格。的价格。 不做不做“交易情况修正交易情况修正”和和“交易日期调整交易日期调整”的原因是：的原因是：求得的路线价求得
23、的路线价若干标准临街宗地的平若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；均价格，已是正常价格；求得的路线价所对应的日期，与欲求取求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价格的日期一致，都是估的其他临街土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。价时点时的价格。 （4）与路线价估价法有关的概念）与路线价估价法有关的概念标准宗地：标准宗地：标准深度：标准深度：深度指数修正表：深度指数修正表：路线价区段：路线价区段：（5 5）路线价法适用的对象和条件）路线价法适用的对象和条件市街地（主要是商业用地）估价，道路系市街地（主要是商业用地）估价，道路系统完整、宗地排列整齐；统完整、宗地排列整齐；较多的
24、交易实例，土地市场规范。较多的交易实例，土地市场规范。仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。的价格。主要适用于城市商业街道两侧商业用地的估主要适用于城市商业街道两侧商业用地的估价。价。 一般的土地估价方法主要适用于一般的土地估价方法主要适用于单宗单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。土地的估价，而且需要花费较长的时间。 路线价法则被认为是一种快速、相对路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划房
25、地产税收、市地重划( (城镇土地整理城镇土地整理) )、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。内同时对大量土地进行的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。较规整，两侧临街土地的排列较整齐。（6 6）路线估价法的基本公式）路线估价法的基本公式一面临街的矩形土地一面临街的矩形土地 宗地评估宗地评估总价路线价总价路线价深度百分率深度百分率宗宗地面积地面积修正率修正率 例：某宗地15000平方米，是通过城镇土地出让取得的。土地出让金为每亩30万元，折迁费为每亩10万元，开发
26、成本为每平方公里2亿元。土地开发周期为2年，第一年投入开发成本占总开发成本的40%，蓁的开发成本在第二年投入。开发商要求的投资报酬率10%，银行贷款利率为6%。试评估土地的价值。解：（1）计算土地取得成本土地取得成本301040（万元/亩）600（元/平方米)（2）计算土地的开发成本土地的开发成本2（元/平方公里）200（元/平方米）（3）计算投资利息土地取得成本利息600(1+6%)2-1=74.16 （元/平方米）土地开发成本利息200*40%*(1+6%)1.5-1+200*60%*(1+6%)0.5-1=7.30+3.54=10.84（元/平方米）（4）计算开发利润开发利润（60020
27、0）10%80（元/平方米）（5）计算土地价值土地单价60020010.84+74.86+80=965(元/平方米)土地总价9651500014475000（元/平方米）5.5.预期开发法预期开发法 模拟土地按最优利用原则开发，按获模拟土地按最优利用原则开发，按获取销售收入扣除开发成本、利润后的余额取销售收入扣除开发成本、利润后的余额来推算确定待估土地使用权转让价格的评来推算确定待估土地使用权转让价格的评估方法。估方法。 适用于成片待开发土地转让价格的确适用于成片待开发土地转让价格的确定定评估价值评估价值=开发后不动产价值开发后不动产价值-整个项目开整个项目开发成本发成本 投资利息投资利息 投
28、资利润投资利润 税费税费 或：房屋的预期售价或：房屋的预期售价-建筑总成本建筑总成本-利利息息-利润利润-税收税收 第三节 建筑物评估 建筑物评估的方法的选择现行市价法现行市价法残余估价法残余估价法重置成本法重置成本法1.坐落位置坐落位置2.面积面积3.用途用途4.建筑结构建筑结构5.建筑高度建筑高度6.附属设施附属设施7.装修质量和水平装修质量和水平8.建成时间建成时间9.外观外观10.平面格局平面格局11.产权产权12.其他其他影响房屋建筑物价格的因素：影响房屋建筑物价格的因素：1.现行市价法现行市价法房产价格房产价格=类比房产单价类比房产单价*(1被评估房产差异因素调整率被评估房产差异因
29、素调整率)* （1+期间房价上涨率）期间房价上涨率）*建筑面积建筑面积2.残余估价法残余估价法建筑物评估价格建筑物评估价格=建筑物年纯收益建筑物年纯收益*P/A=（房地合一纯收益（房地合一纯收益 - 土地价格土地价格*土地预期收益土地预期收益率）率）*P/A折现率折现率=建筑物的预期收益率建筑物的预期收益率+建筑物折旧率建筑物折旧率3.重置成本法重置成本法n房产净值房产净值=房产重置全价房产重置全价*(1-年折旧率年折旧率*已使用年限已使用年限) =房产重置全价房产重置全价-按重置全价计算的累计折旧按重置全价计算的累计折旧 =房产重置全价房产重置全价*成新率成新率应用举例：某钢钢筋混凝土结构的
30、写字楼，于2004年8月建成，当时工程造价2000元每平方米。经济耐用期为60年，土地使用权性质为出让，于1998年8月取得，土地使用权年限为50年。2008年8月，类建筑物的重置价格为4000每平方米。该写字楼总建筑面积11000平方米，占地面积3000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每月每建筑面积平方米50元，空置率为10%。每年支付管理费为年租金的2%，年维修费用为建筑物重置成本1%，其它税费为租金收入的5%。房地产资本化率确定为8%。根据上述资料评估该写字楼在2008年8月的价格。解：（1）计算有效毛收入有效毛收入50*11000*(1-10%)*12=5940000（元）（2）计算年总费用管理费用59400002%118800维修费40011001%440000其它税费59400005%297000年总费用118800440000297000855800（3）计算房地产净收益年净收益59400008558005084200（4）计算房地产价格土地使用权剩余年限为：501040年写字楼剩余经济年限60456年，因此房地产年限为40年。房地产价格5084200（P/A,8%,40)=60627051(元）房地产单价 60627051/110005511.55再看一个房地产评估的综合案例
