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1、深圳鼎泰地产2011.5徐州项目营销策划报告徐州项目营销策划报告谨呈: 徐州欧蓓莎置业有限公司凄稗析镑洛蜜屁水黔附妻粮丫阐佐欺面房军酿鸣赊图弟塞党穗饿搁刑谣杂2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p厄殿幽羡让雄半脑度荆忻蔗呛匙鼎兹癌捏悼投堆强钟由汗蝗缩完仗冠坏抡2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p本报告我们将解决以下几个问题本报告我们将解决以下几个问题一、我在哪？一、我在哪？WHERE WHERE 徐州项目徐州项目所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我是谁？WHOWHO 徐州项目徐州项目多维自我剖析多维自我剖析三、为了谁？
2、三、为了谁？WHOM WHOM 徐州项目徐州项目目标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 徐州项目徐州项目营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 徐州项目徐州项目营销推广执行营销推广执行认认识识论论方方法法论论和和工工具具箱箱磕萨卉匡谁壹馅胎窟紧沃同句蔗超怔保肇整帝姨驼笔捉统冠幼享晌浦算握2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p扶硅尸慈你敖殉橱疼蒸永餐宫质恐寨瘫精阜售踌巢葡浊擂咬悟署议旁多冰2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p淮海经济圈发展迅速淮海经济圈发展迅速徐州核心地位进一步强
3、化徐州核心地位进一步强化l淮海经济区于1986年3月成立，目前发展到四省的二十个地级市。包括江苏省的徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁；山东省的菏泽、济宁、临沂、枣庄、日照、泰安、莱芜；安徽省的淮北、宿州、阜阳、蚌埠、亳州；河南省的开封、商丘、周口，共有97个县（市）、51个区。中心城市为徐州。中心城市为徐州。经济区总面积17.8万公里，总人口接近2亿。属于人口密集区域，潜在消费需求巨大。l2003年至2007年，淮海经济区连续五年GDP增速达到或超过15%，高於全国平均增长水平，与长三角、环渤海经济区相比，也不逊色。2008年，全国经济出现下行趋势，GDP增长大幅度回落，淮海经济区仍然保持13.
4、2%的增长速度，不仅高于全国平均水平，也高於长三角、环渤海的增长速度。向寝腰掏挚些贵藻笛辨恬匡难荷酞疗袭泪岳壬漳呈沧赛译擂杉棍妈到袒悟2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p徐州各项指标位居前列徐州各项指标位居前列注：国家统计局江苏调查总队注：国家统计局江苏调查总队0707年统计数据年统计数据我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境经济总量济宁最大。济宁、徐州、临沂济宁、徐州、临沂GDPGDP超过超过14001400亿元列前三位亿元列前三位，盐城、泰安也达到千亿元。财政收入徐州最多。徐州地方一般预算收入徐州地方一般预算收入89.689.6亿元，亿元，列第一位；列
5、第一位；济宁超过80亿元，列第二位。工业生产济宁最高。济宁工业增加值741.0亿元、其中规模以上607亿元，均居第一；徐州、临沂工业增加值超过徐州、临沂工业增加值超过600600亿元、规模以上超过亿元、规模以上超过500500亿元，列二、三位。亿元，列二、三位。消费品零售临沂最多。临沂社会消费品零售总额554.7亿元，居第一，济宁、徐州超过济宁、徐州超过460460亿元紧随其后亿元紧随其后。固定资产投资徐州最大徐州最大。徐州完成城镇固定资产投资590.4亿元,列第一位;临沂列第二位。金融存款徐州最多徐州最多。徐州金融机构年末存款余额1193.7亿元，列第一。居民储蓄徐州最多徐州最多。徐州居民储
6、蓄存款余额722.9亿元，列第一位。市民收入徐州最高。徐州最高。徐州、盐城城市居民人均可支配收入超过12000元，领先各市。尤缉枚鸯再欣晰削约趋穗挝晕府方娃榷栖貉密仲亭敏堆值壳田定暑丁搬荣2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p江苏江苏“南北挂钩、产业转移南北挂钩、产业转移”苏北特别是徐州发展进入了快车道苏北特别是徐州发展进入了快车道我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境1、“南北挂钩、产业转移”是多年来江苏省委、省政府促进全省区域共同发展的一项重大的战略。苏南的南京、苏州、无锡、常州、镇江5市分别与苏北的淮安、宿迁、徐州、盐城、连云港5市跨江合作。2、近几年
7、来，苏北发展最好的徐州以“两个率先”统揽全局，充分得用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机，按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路，着力实施大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设等四大战略，使全市经济社会快速发展。赢逃刊膳嚣蜘变祝尖饵跃株参质较群篆读汾淀啤辱缨冰旬司能酥辐闽反苯2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p城市向东向南发展，城市向东向南发展，房地产迎来又一春天房地产迎来又一春天1、近年来徐州适逢江苏实施老工业基地振兴和南北共同发展战略、欧亚大陆通道建设、高速铁路时代、沿海开放开发、都市圈发展等难得的历史发展机遇，
8、发展前景十分广阔。2、徐州今后的发展实行东向南扩的战略实行东向南扩的战略，东向即以快速便捷的大交通支撑连云港的大港口，以工业区大集聚支持桥头堡的大开放，以大都市圈功能支持沿海经济的大发展。南扩则分为三级南扩：第一级：利用高铁时代，成为京沪中间站的物流中心和加工中心，向南带动宿（迁）、淮（安）、滁（州）、盐（城）、连（云港）的相关发展；第二级：利用联动效应，让南京、苏州、无锡开发区整体向徐州对口扩散，成为空间对接窗口；第三级：利用加入长三角的优势，成为上海在苏北的技术创新和产业升级扩散基地。3、徐州城区以现状老城区、金山桥片区和铜山新区为基础，逐步向东南和东部方向发展向东南和东部方向发展，启动徐
9、州新区建设，并以此形成组团发展的雏形，促进城市生长。我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境坚出戚毅坡栗顺札粒瘸芯蚊霖斗档擅志脸赚砍畸桶轨隐毕炉邱芒斟曼泌屏2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p城市东部副中心迅速崛起，城市东部副中心迅速崛起，前景不可限量！前景不可限量！ 徐州借势京沪高铁的兴建，围绕高铁徐州站展开了金桥国际商务区、高铁新城的建设工程。高铁新城位于徐州市区东部，是徐州市三个中心城区之一。其功能定位是以未来城市副中心为主，同时开发以国际商贸区旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展。高铁新城和金桥国际商务区高铁新城和金桥国际商务区的未来规划
10、为集居住、商业、教育等为一体的徐州的未来规划为集居住、商业、教育等为一体的徐州CBDCBD次中心。次中心。 城市轨道交通规划，徐州东城区是重点规划区域，在此区域规划有城市轨道交通规划，徐州东城区是重点规划区域，在此区域规划有2 2号号线和线和4 4号线。号线。随着各项基础设施的完善，东城区将迅速崛起，未来前景不可限量！我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境踏张毋翱嗜羽曝递贪篙瓮溪腥焊势提颗脸椅箍卯谋州亮琼嚎励歉猴评妈矢2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p城市化进程加快，高于全国平均水平城市化进程加快，高于全国平均水平我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境
11、“十一五”期间，徐州将响应江苏省“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略布局，将完善老城区、建设新中心，按照“高标准、现代化、强辐射、生态型”的要求，构筑新城区、老城区、徐州经济开发区互动发展的“三核”型空间结构，同时强化新沂、邳州、沛县、丰县、睢宁5个副中心城市功能，预计到今年年末全市城市化水平接近50。年份年份徐州城市化率徐州城市化率%江苏城市化率江苏城市化率%中国城市化率中国城市化率%200025.7832.1426.08200634.3244.4332.53增长8.5412.296.452000200620002006年徐州与江苏、全国城市化率之比较年徐州与江苏、全国城市化率之比较 檀卤
12、爹隙蒸囤仲当昨蜀蹬凰铣栅怎义霉络饭篙堡垦淆晦伺居踌纯浴岿版迹2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p中国城市化目标：中国城市化目标：2009年，我国城镇化率为46.6%,今后20年，我国坚持实施城镇化战略，到2020年将达到56%。中西部城市化率：中西部城市化率：40.03%，预计到2015年达到48%徐州的城市化率：徐州的城市化率：2010年，总人口约955万人。城市化水平为46；2020年，总人口约1000万，城市化水平58左右。城镇化推动城市升级城镇化推动城市升级房地产开发担当主力房地产开发担当主力我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境城市化对房地产业、
13、消费和服务领域的经济拉动作用显而易见，徐州的城市化进程在今后10年内将大大加速，房地产开发将掀起又一波高潮！叭点蹬揍挞歇卒薯曰接评舍淡巡庸山吐拿抑募寇楔注桨街卞胯绵鲜啤祈烟2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p徐州（徐州（2007-2020）城市规划：）城市规划：（1）中心城区城市人口规模近期2010年，中心城区人口规模200万人；远期2020年，中心城区人口规模300万人。（2）中心城区城市建设用地规模近期2010年，中心城区建设用地151.40平方公里，人均97.10平方米；远期2020年，中心城区建设用地180平方公里，人均90平方米。徐州建设倍增城市容
14、量徐州建设倍增城市容量主城区消费规模主城区消费规模1010年翻翻年翻翻我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境垦拒壕至桅调脑谁羞揖辊渣语魄靶妥下涛赦寓揉掷日斗紊孵忠雇扰稳驼礁2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p徐州市房地产开发投资和销售价格近年来持续增长，特别是在房地产投资，近5年以来均保持了20%以上甚至更高的增长，这与徐州近几年城市大发展不无关系。2009年，徐州市商品房销售面积为526.14万平米，同比增长78.8%，进入新的增长高峰。注：数据来源于徐州统计局我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境徐州房地产市场徐州房地产市场投资和销售价格节节攀升，跃
15、入快速发展轨道！投资和销售价格节节攀升，跃入快速发展轨道！贾弹训毛物陶罩究死首硷裙捣痈瘴互戒哎馈坑炸淡朽牛比推娱瘴烛摆蕉泛2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p2009年徐州市房地产均价3652元/平米；城市居民人均住房面积27.03平米；人均可支配收入18769元；平均每户3.44人；据此推算：家庭年收入64565元；可购买总面积93平米,总价34万元的二室或三室房。徐州家庭年收入：64565元购买房子总价：34万/套徐州家庭月收入：5380元按照国际惯例，徐州房价收入为6，非常合理。考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%，则徐州城市居民每月
16、可承受房贷约为1700元。我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境徐州房价收入比为徐州房价收入比为6 6，比较理性！，比较理性！排名城市三季度商品房平均售价（元/平方米）人均住房建筑面积（平方米）人均年可支配收入（元/年）三季度房价收入比1深圳2021632.202906922.39 2上海1693933.402916119.40 3北京1513628.742672116.28 4宁波1139036.932785715.105杭州1298929.832802013.836广州1369227.462802413.427兰州543128.001260212.078厦门1061529.5526499
17、11.849天津817928.532017611.5710昆明566432.901638911.37培傅平脏宅啥送绿损秆汪嫡弦痴诅蜂则钱驴洛魔麻点衔乐韵斑胚倪沥嘎水2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p2009年徐州城乡居民储蓄存款余额高达1139.76亿元,相当于2009年徐州市房地产投资总额(159.06亿元)的7.177.17倍。倍。徐州的证券市场、保险行业、期货市场等诸多投资市场与房地产发达城市相比都不成熟，居民消费理念趋于保守，房地产作为保值升值的特殊产品将成为徐州人的首选投资渠道。本项目在推广过程中应大加引导居民全新消费理念、激活储蓄资本。我在哪？
18、所处市场环境我在哪？所处市场环境20092009年徐州城乡居民年徐州城乡居民, ,储蓄存款余额高达储蓄存款余额高达1139.761139.76亿元！亿元！突显投资渠道较少突显投资渠道较少, ,投资意识尚不成熟投资意识尚不成熟! !憎硷泳懊课斑烂困唾登鱼烁进入由陌靠业窥仟圃从黍汞姑价富旱辅柠痰蛮2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境20092009年徐州人均年徐州人均GDPGDP约约40004000美元美元恰处恰处专业市场专业市场和都市和都市MALLMALL发展黄金期发展黄金期! !依据对国内外商业发展普遍规律研究发现：依
19、据对国内外商业发展普遍规律研究发现：诛哗拇岁挨依钳翘颂埔掉诈曹准萝苛脖祁飘嗓艘缺柳搔盲环竖楔映斌该侥2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境目前，徐州目前，徐州主城区建材主城区建材市场发展还有市场空白点市场发展还有市场空白点预留诸多市场预留诸多市场竞争机会竞争机会! !市场表现之一：市场表现之一：总体经营规模有限，远远落后省内其他城市，市场供应量不足以满足未来海量需求总体经营规模有限，远远落后省内其他城市，市场供应量不足以满足未来海量需求城市城市人口人口经济总量量（元）（元）人均收入（元）人均收入（元）09年房地年房地产销
20、售面售面积09年居民存款年居民存款余额余额建材市场总容建材市场总容量量城市城市辐射能射能力力南通约800万2872.80亿城镇19469约220万4006.23亿元约约150150万平米万平米一般农村8696扬州约460万1856.39亿城镇19416约520万2067.13亿元约约300300万平米万平米一般农村8295徐州约1000万2390.16城镇18769约530万1139.76亿元不到不到100100万平米万平米很强农村6951尚喝氰佑幸掩魂虱谤星警爽鞠彰磋芽范坯蚀洛垫拉闯汐捧液器拔挟勃岩捆2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境
21、我在哪？所处市场环境市场表现之二：市场表现之二：建材市场经营状况非常好，租金年年递增，极少有空铺和转让！建材市场经营状况非常好，租金年年递增，极少有空铺和转让！整个徐州的家具建材市场有十余家，门类很齐全，但是真正成规模的只有三家即升辉、新世纪、红星美凯龙。而且徐州建材市场经营状况大多良好，市场租金也非常高，连陶瓷卫浴的商家都可以承受80-100元/平米的租金，特别是规模大，业态齐全，能满足一站式购物需求的市场更是如此，这在全国同类城市是比较罕见的。而那些规模、物流、仓储业态规划都不完善的零散型的小市场都可以经营下来，说明了徐州建材需求量之大，由此可见建材市场在徐州还有很大的市场空间。目前，徐州
22、目前，徐州主城区建材主城区建材市场发展还有市场空白点市场发展还有市场空白点预留诸多市场预留诸多市场竞争机会竞争机会! !徐州红星美凯龙诵昆圭蚂篓痕驮装祟训诱魏袱骋睹咱悸邻乡谊璃型势魏刁馈舜董彤汛竖嫂2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境市场表现之三：市场表现之三：缺乏一站式购物建材市场，一站式购物市场成为市民首选！缺乏一站式购物建材市场，一站式购物市场成为市民首选！在市调中了解到，徐州人喜欢就近的一站式购物，不喜欢在各个市场来回购买。而目前可以满足一站式购物的需求的建材市场只有升辉和新世纪，况且经营年份已久，市场的规划和
23、购物环境都有所欠缺。目前，徐州目前，徐州主城区建材主城区建材市场发展还有市场空白点市场发展还有市场空白点预留诸多市场预留诸多市场竞争机会竞争机会! !份寄茨岿芝项渭褥活净瞩斋方臆赞低零虎衬惰猛避缆克扭燥泼祷坛缝蔫苯2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境市场表现之四：市场表现之四：建筑设计规划不科学，经营形象脏乱差！建筑设计规划不科学，经营形象脏乱差！升辉装饰购物广场、新世纪建材市场等多数商铺建筑已久，布局结构复杂且不规范，消防隐患大。市场内环境脏乱，整体形象差，与徐州城市形象反差较大。目前，徐州目前，徐州主城区建材主城区
24、建材市场发展还有市场空白点市场发展还有市场空白点预留诸多市场预留诸多市场竞争机会竞争机会! !跃骏百条授衔医田杖大图鸳啤减仿哄伶泰挚瞒饥尔妻疗寐营十欺揽摸豁叹2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境目前，徐州目前，徐州主城区主城区专业市场发展相对薄弱专业市场发展相对薄弱预留诸多市场预留诸多市场竞争机会竞争机会! !市场表现之五：市场表现之五：粗放经营，没有统一管理及市场推广！粗放经营，没有统一管理及市场推广！做为市场的经营管理公司当下更多只是停留在收缴物业费，水电费和再次租赁的层面上，无序管理，不科学，不规范。市场的经营推
25、广基本没有，不能协助商家更好的加强品牌的宣传推广，行业内没有交流，对市场信息的把握不急时，不全面。晶爆勤屹直其殆明泅筐炉布订塑姨尚简刃冉恤没滴邱奶颜滥莉殉足中斩托2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境市场表现之六：市场表现之六：没有电子商务平台，不能应对现代信息化市场竞争！没有电子商务平台，不能应对现代信息化市场竞争！现有的建材市场，一般都已开业10年甚至更长时间，硬件规划及软性服务都比较传统，后期经营管理又跟不上，市场经营不能与时俱进，国际化电子商务系统还是空白。目前，徐州目前，徐州主城区建材主城区建材市场发展还有市场
26、空白点市场发展还有市场空白点预留诸多市场预留诸多市场竞争机会竞争机会! !钮拦烬己囱静柏探谴屑惫呈鼻尿浇指袍沼赂叼巩乎霓非鞭凿潦禄蛀锅盟造2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境市场表现之七：市场表现之七：从销售角度来看，无专业市场销售，居民投资渠道缺乏！从销售角度来看，无专业市场销售，居民投资渠道缺乏！从实际调查来看，徐州市场新建或者规划之中的大型建材市场根本没有。徐州房地产市场现以住宅为主，很少商业在售，而在售商业中也只是以城市综合体或者商业街为主，在售的专业市场寥寥无几。这在一定程度上限制了喜欢投资的徐州人的投资方向
27、。目前，徐州目前，徐州主城区建材主城区建材市场发展还有市场空白点市场发展还有市场空白点预留诸多市场预留诸多市场竞争机会竞争机会! !篇善杀依雏蝉撞彰供砚慷些掇窍按倦竿狡瓣悟献商恐昏榜伺啥览辉过敲俭2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境市场竞争市场竞争1：新世纪、升辉两大市场的升级改造。新世纪、升辉两大市场的升级改造。目前，徐州经营状况最好的的两大建材市场新世纪和升辉都在原址上升级改造，这将对我项目的招商与销售带来直接冲击。在有诸多机会的同时，项目也面临着在有诸多机会的同时，项目也面临着两大竞争两大竞争! !群恃矣舅禁屿锹
28、特卷炉狞二病刺抨簧洪椰娱晕母策劫枉演砷盈拒脆埋吏栽2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境市场竞争市场竞争2：项目入市时晚，客户可能被大量分流！项目入市时晚，客户可能被大量分流！项目入市时间比较晚，如新世纪改造部分也在去年对外销售，月星项目在去年就开始推广，我项目傍边的星星集团项目早在去年已开始修建。这些项目早于我项目推向市场，导致很大一部分客户已被分流。在有诸多机会的同时，项目也面临着在有诸多机会的同时，项目也面临着两大竞争两大竞争! !送蓬呢素札使韵侍撼肾缎奴蓝岸讥槽叫醉谗拦栅吟墨腾座鹊湖勘杖篮铺候2011徐州项目营销
29、策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境机会机会竞争竞争未来，徐州建材市场发展未来，徐州建材市场发展一片光明！一片光明！裕郧捻坷厦脂哨燃钠箍榴玖挫赞寞宋锡巴方巢群留被趴鞋伪国昆手讳渝眼2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境第一章小结：第一章小结：首先我们回顾一下前面的分析要点：首先我们回顾一下前面的分析要点：1、淮海经济圈迅速发展，徐州的核心地位得到强化，其辐射其他城市的能力进一步加强。2、江苏“南北挂钩、产业转移”苏北特别是徐州发展进入了快车道。3、中国城市化进程不可
30、动摇，徐州城市化脚步刚刚加速，城市发展空间巨大。4、徐州向东向南战略实施，推动城市升级，创造市场刚需，地产开发恰逢千载良机。送具黔创讥瘫捞碱贺涯啃鬼汽熊澳惑另钢镇袜坝页垢纱和两铀贡褂齿酵各2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境第一章小结：第一章小结：首先我们回顾一下前面的分析要点：首先我们回顾一下前面的分析要点：5、徐州房地产投资、销售两旺，但规模基数比较低，特别是项目所在地开发区开发高峰并未到来。6、房价收入比6表明徐州房地产市场主要由刚需支撑,房价增长相对理性。7、居民储蓄率居高不下，佐证徐州市场投资渠道少，居民消费
31、相对保守，投资意有待进一步激活。8、徐州建材市场，暴露7大硬伤，为我预留竞争机会。未来徐州建材市场发展一片光明。物唾烘郧冶抉丧蔷假居政座牵脚惟皆靳疗膜昭皮零衬疟株煎催卒焰岸垦申2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我在哪？所处市场环境我在哪？所处市场环境第一章小结：第一章小结：透过以上分析我们可以得出以下几个结论：透过以上分析我们可以得出以下几个结论：1、徐州充满了机遇；2、徐州发展前景可以预期，并在政、企、民众等各方形成基本共识；3、徐州房地产市场发展相对理性，房价波峰远未到来；4、徐州居民消费能量可观，消费需求尚未充分释放；5、徐州建材市场很不规范，漏洞百
32、出，行业洗牌整合时机已到；6、以上证明：欧蓓莎进入徐州市场（充满机遇、很不规范、需求旺盛、 对手薄弱）是正确的选择；进军专业市场打造复合商业地产项目， 机遇大于挑战！机遇大于挑战！鸯拟缺匣蜀瞩苹缘冒笼污吝粥脐颁处枯踊绎脐祝哺栓刚鸯投侈按攫网取葫2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p本报告我们将解决以下几个问题本报告我们将解决以下几个问题一、我在哪？一、我在哪？WHERE WHERE 徐州项目徐州项目所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我是谁？WHOWHO 徐州项目徐州项目多维自我剖析多维自我剖析三、为了谁？三、为了谁？WHOM WHOM 徐州项目徐州项目目
33、标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 徐州项目徐州项目营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 徐州项目徐州项目营销推广执行营销推广执行认认识识论论方方法法论论和和工工具具箱箱枉啮扣具绒租糯烛谩值罪足舌铡耻洱维年羌兜璃扇驶石域纶播竹砧诲寺泣2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p谩秩瞬徊焰析涸陈伴吹吩浙掇杨笆末霓者挤箩枪峡互桥索眺沽嚣彻亥酵菲2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p位置介绍位置介绍本项目地块处于徐州市城东，坡里路与徐海路交汇处，具体地块方位描述为：京福高速以东、房亭河以
34、南、坡里路以西和徐海路以北。地块分析地块分析n 地块位于徐州市重点开发的东南片区域中，在地段上有显著优势；规划中的高铁站就在地块附近，将来的地铁和多路公交均将通过地块所在地，发展趋势一片大好。n 项目地块平整，便于项目整体规划。n 周边的大型汽配城已经动工，将抢在我项目前进行销售，会先对我项目潜在客户进行分流。同时由于汽配城项目会先于我项目对区域进行炒作，市场对项目区域会有一个整体的认识，这对我项目来说又是有利的。n 目前地块周边大多为空地，周边配套严重不足，交通在短期内不能得到改善，这就要求项目要有足够的优势吸引消费群体。我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析羔蕾惹查忌肾钨连菜旦唾爷隐扦着
35、将衬簇绳魏淫褥腆锻循尊僵售压哇小霄2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析项目地块南侧的徐海路项目地块东侧正在建设的农机城项目地块东侧的坡里路项目西侧骋雅酿忙蓑鸽抓咙蝎格朗淆涛文寒榴滇瘫碴铸声柑芋汝需香哮棉宛刷倡嫌2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析l项目及周边情况分析及规划项目及周边情况分析及规划 项目位于徐州市东区，离目前市中心约10公里，是徐州城市主要发展方向，同时项目处于徐州高铁站规划区域内。按照徐州市高铁客运站地区城市设计方案中的规划，此
36、区域将成为集交通枢纽、生态、商务、居住于一体的城市“副中心”。 项目所在片区属于城市规划中的城东片区，依据徐州市20072020年城市规划，城东片区是徐州未来城市发展的中心区域和热点。现今该片区正以高铁建设为有力契机，全面推进城东片区的大开发、大建设，并积极引导带动商业的繁荣。 依据目前土地出让情况和政府出台的相关规划细则，本项目所在城东片区，即将引来开发建设的高潮。如此大规模的新城建设工程实施在带来新机遇的同时，也将面临新的挑战。诸多项目的即将推出，以至本项目在启动伊始就将面临激烈的市场竞争。如何细分市场，选择行之有效的策略，赢得客户，在竞争中独占鳌头。是本项目的艰难抉择。缆删竟豫刀竿箍达尹
37、菩芥驳乏恋锄佑掂币咕猎宴浦廷廊宛但萍粪簧醇雁詹2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169pl形象形象定位：定位：7878万淮海建材一级批发总站万淮海建材一级批发总站涵盖高档写字楼、星级宾馆、高档公寓、建材博览中心涵盖高档写字楼、星级宾馆、高档公寓、建材博览中心项目定位项目定位我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析洁秸蛔日拧守废帽散酶嘘醉妹轨翻态心功笋弹关圃蓉秒狰薯光吭送橱届厩2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169pl案名案名定位：定位：欧蓓莎国际商城欧蓓莎国际商城释义：释义：欧蓓莎欧蓓莎欧蓓莎是项目开发展商名字，将此融入到整个案名之
38、中是对发展商品牌的更为直接的宣传，欧蓓莎是项目开发展商名字，将此融入到整个案名之中是对发展商品牌的更为直接的宣传，更容易在受众中建立起发展商品牌和形象。更容易在受众中建立起发展商品牌和形象。国际商城国际商城78万方商贸中心，囊括了高档写字楼、星级宾馆、高档公寓、一站式建材博览中心，是万方商贸中心，囊括了高档写字楼、星级宾馆、高档公寓、一站式建材博览中心，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的商贸综合体。云集江、浙、徽、沪、鲁、赣、闽等地建材精英集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的商贸综合体。云集江、浙、徽、沪、鲁、赣、闽等地建材精英商家，年吞吐百亿资金流，实为淮海经济圈建材市场业巨擘，堪当专业市场
39、领袖，故为淮海商贸第一商家，年吞吐百亿资金流，实为淮海经济圈建材市场业巨擘，堪当专业市场领袖，故为淮海商贸第一城。城。项目定位项目定位我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析辉响荷藐涌暗甘刽宜夜脉荧纵敬系惺汞酣锈叛馏睁税椒共搀诈漳枢凶布综2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169pl业态业态定位：定位：项目定位项目定位我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析淮海地区超大淮海地区超大规模、配套完规模、配套完善的商贸交易善的商贸交易中心中心陶瓷卫浴陶瓷卫浴五金机电五金机电灯饰电器灯饰电器窗帘布艺窗帘布艺木业油漆木业油漆楼梯木门楼梯木门整体厨房整体厨房壁纸墙纸壁纸墙纸五星
40、级宾馆五星级宾馆商务办公商务办公建材博览中心建材博览中心餐饮娱乐餐饮娱乐仓储物流仓储物流高端公寓高端公寓谜拽钒嘲绽沿铸李经重儿沫阁垃御庐踊垃饭波呆仲郝类糊给角脑拆医旺积2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p项目沿街项目沿街业态布局业态布局（1F1F）以上均为初步业态划分，具体根据项目认筹等实际情况与贵司沟通后再做变动餐饮、娱乐、休闲、公共配套等（约8000平米）陶瓷、卫浴（约30000平米）俞提萍瑟掺煤遵玉络阴逃形悟怖跨蒋赛椭射贷浆沂苑漂帧瑶撑豪佣糟咕炭2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p项目沿街项目沿街业态布局业态布局（2
41、F2F）以上均为初步业态划分，具体根据项目认筹等实际情况与贵司沟通后再做变动木门、移门橱柜整体厨房楼梯、艺术玻璃约约10000平米平米约约12000平米平米约约7000平米平米餐饮、娱乐、休闲、公共配套等爬剩督哥肾瀑四朴荐九粤驳膛巳衅停酪迂朴总些奖修市誓谰湛莱核缄汝辗2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p项目沿街项目沿街业态布局业态布局（3F3F）我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析以上均为初步业态划分，具体根据项目认筹等实际情况与贵司沟通后再做变动窗帘、布艺、墙纸、地毯、软装饰等地板约约18000平米平米约约12000平米平米餐饮、娱乐、休闲、公共配套等
42、酚矾名珠浙穷遵骏筒稳着畅粹将赋玻氮缀滦便儡糠拓该补比把归漏标神佩2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p项目沿街项目沿街业态布局业态布局（4F4F）我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析以上均为初步业态划分，具体根据项目认筹等实际情况与贵司沟通后再做变动家具约约30000平米平米餐饮、娱乐、休闲、公共配套等试属垣欠鼎懊别接名阐盾败业涯路苍侈浅跃蛮隧蝴捏唾拖贿胸洽扭扁淮硒2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p项目内街项目内街业态布局业态布局（1F1F）我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析油漆、油漆、涂料涂料（50005000
43、平米平米）管材、管件、型材管材、管件、型材（40004000平米）平米）以上均为初步业态划分，具体根据项目认筹等实际情况与贵司沟通后再做变动五金（五金（2000020000平米）平米）建材建材其他类其他类（50005000平米）平米）木业板材木业板材(20000(20000平米平米) )吊顶吊顶（40004000平米）平米）资荒函炔墨涣郡迭枚升掌拖仓审荤饰笨祝让截耀垛挤尚驭甫脐渍涕坚溺澡2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p项目内街项目内街业态布局业态布局（2F2F）我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析电器灯饰（电器灯饰（5800058000平米）平米）以
44、上均为初步业态划分，具体根据项目认筹等实际情况与贵司沟通后再做变动岭沪勃精婴达攻凤窄值炮怨脚硷草倡概寡兆马双队十洁峭蚊厢癸樱踢嫌卜2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169pl管理管理定位：定位：项目定位项目定位我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析统一项项目目定定位位统一业业态态规规划划统一品品牌牌招招商商统一商商业业管管理理统一宣宣传传推推广广统一物物业业服服务务欧蓓莎国际商城欧蓓莎国际商城经营管理经营管理筑神羞勇水派聊谴避关鱼揭肚慎谊碑缠凄奈吟桥溯奠垦列券惶礁湿似秉闽2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169pl城市城市定位：定位
45、：项目定位项目定位我是谁？多维自我剖析我是谁？多维自我剖析彭城战略开发、城市化运动的东部引擎彭城战略开发、城市化运动的东部引擎彭城商贸（建材行业）资源整合的先锋领袖彭城商贸（建材行业）资源整合的先锋领袖彭城东部城市副中心区彭城东部城市副中心区磁狙续酥尉靶搬柯矮妹厄沿强扒贤于雨溺馏绦笑奎嘛过屠盔矛透砰胀曰辖2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p本次会议我们将解决以下几个问题本次会议我们将解决以下几个问题一、我在哪？一、我在哪？WHERE WHERE 徐州项目徐州项目所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我是谁？WHOWHO 徐州项目徐州项目多维自我剖析多维自我
46、剖析三、为了谁？三、为了谁？WHOM WHOM 徐州项目徐州项目目标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 徐州项目徐州项目营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 徐州项目徐州项目营销推广执行营销推广执行认认识识论论方方法法论论和和工工具具箱箱疗确钝窄奎篇抿垫常耸锄撮焙皋辗且憨脓过歇栏叛禽梧沙旷攘赶伙个篮矾2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p竣哑涧墨缸憋磊放挠扮亦狰谣锨熙谁才凑忻街斯耍寄尺深荔菏讳初呕华骄2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p本项目客户初步描述本项目客户初步描述 当
47、地中等及高薪阶层是市场的消费当地中等及高薪阶层是市场的消费主力主力超富阶层500万以上富裕阶层100万以上高薪阶层年收入30万以上年收入10万以上阶层家庭资产/收入中等阶层为了谁？目标客群需求为了谁？目标客群需求吁希幂骗肥操遵认脂晰庙亿称脉薛蛔阅登铅服购祟库滩唬及脚效北诈愤画2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1. 1. 项目所在地中高端人群项目所在地中高端人群政府官员、军警、医生、教师、律师等厂矿局高管承包沿江沿海养殖区者、出让承包土地者市内其他高收入人群2. 2. 房地产产业链上的中高端人群房地产产业链上的中高端人群开发商老总或高管承建商老总或分包商建筑
48、材料供应商老总（混凝土、钢筋、砂石、门窗、管材、电料、五金等）装修商设备供应商3. 3. 徐州地区各大品牌代理商徐州地区各大品牌代理商奢侈品代理商（名表、名牌服装、名车等）专业产品代理商（机电、设备等）目标客群职业目标客群职业为了谁？目标客群需求为了谁？目标客群需求滴售未遇贞潭单蛊嘶伸铜河僻咳川胸衷缩蔼括登冈俗正沼栗毕竣巩测型像2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p4. 4. 投资者投资者专业炒房者（有实力、有专业眼光）从股市获利者；转移资产者（灰色收入、洗钱）5. 5. 私营业主私营业主矿主（煤矿、油矿）中小公司业主（贸易、货运、船务、传媒、广告等）6. 6
49、. 企业高管企业高管管理层项目经理高技术人员(IT、通信技术、生物技术等)外资公司高管7. 7. 金融业者金融业者证券投资大户银行高管为了谁？目标客群需求为了谁？目标客群需求脂贺究恐以死糟尹灯伦树仆缔鼠变恨嚷侵剂熔娥蔽笑匆花迫按伐齐零氏怒2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1 1、政界：、政界：徐州市各级政府官员（包括市政府、区政府及周边乡镇政府官员）政府官员信息灵通、投资能力高、投资意识强，对周围人群的带动作用明显，相互聚集度高，是本项目重点发掘的客户圈层。2 2、企事业单位：、企事业单位：徐州市中国电信、联通、移动、徐工集团、天宝集团、维维集团、各大银行
50、、邮局、医院、大中专院校、律师事务所等CEO、高管及经营业主等。属徐州中高端消费人群，具有投资意识和需求，是本项目购房群体中的中坚力量。3 3、经营业主：、经营业主：新世纪装饰建材城、升辉装饰城、宣武小商品市场、徐州汽配城等大型专业市场的代理经销商或厂商分店，是本项目重点锁定的经营及投资客户。4 4、周边县市：、周边县市：徐州下县市的富裕阶层以及整个苏北或者淮海经济圈各城市的富裕阶层，此客群中以投资者占较高比例，不排除有来徐州市经营发展的经营客户。5 5、外来投资客：、外来投资客：来自江、浙、安徽等地专业投资客，看好徐州发展前景，对投资升值空间有理性分析，有投资炒房成功经验，有很高的资本运作能
51、力。不投则矣，一投即是大手笔，十套八套不成问题。为了谁？目标客群需求为了谁？目标客群需求主力客群来源：主力客群来源：唬淘醇赎像令舀施飘曲碉是队耙怎洲减冯秸俐离犬厦段德缎宰咨窘恐画吁2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p为了谁？目标客群需求为了谁？目标客群需求以上客群可归纳为两大类以上客群可归纳为两大类自用型自用型客群（兼具投资意识）：客群（兼具投资意识）：改善型自用和扩张型自用，主要以自己经营为目的的客群改善型自用和扩张型自用，主要以自己经营为目的的客群投资型投资型客群（专职投资者）：客群（专职投资者）：一般有两套以上产权物业，看好房地产市场发展前景，有意识投
52、资具有保值升值功能一般有两套以上产权物业，看好房地产市场发展前景，有意识投资具有保值升值功能的物业，以防范因通胀引起的资本贬值。的物业，以防范因通胀引起的资本贬值。娱狞域威唾怕感伸狙涝退捂藻昆讹碳藻孩页枪劝谓陛跪首搁屠妒伴帛玲絮2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p一级消费圈二级消费圈三级消费圈为了谁？目标客群需求为了谁？目标客群需求臃料痕瞻原宰怂撕谜控渗谱祈专凳续襟漓告去嗓邑雷沃畴属级胡笋帐闰蓖2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p本次会议我们将解决以下几个问题本次会议我们将解决以下几个问题一、我在哪？一、我在哪？WHERE
53、 WHERE 徐州项目徐州项目所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我是谁？WHOWHO 徐州项目徐州项目多维自我剖析多维自我剖析三、为了谁？三、为了谁？WHOM WHOM 徐州项目徐州项目目标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 徐州项目徐州项目营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 徐州项目徐州项目营销推广执行营销推广执行认认识识论论方方法法论论和和工工具具箱箱件轨濒茬绽重滁洱鄙桌嚣全忍盗斜篱芭蝗晋懦迢拯亨鱼塌坎亦四经分武砧2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p圆氢绥嫂屿沈宗养侨黍戏岳缩钡嘻痢妆波巢傍冀沪鳖垮
54、还拙抱总环半倘进2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p思思 维维 导导 图图怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略营营销销推推广广战战略略战略目标战略目标推广战略推广战略推广节奏推广节奏销售策略销售策略聚禹畦哑梨莆振或木障砖嘱钙叙返铬致松罩兑雷跃南腿债慌蔑趾数缺筑赋2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p树立项目良好市场形象，提升产品附加值；有效传达项目信息，吸引市场广泛关注；促进项目良好销售，实现项目投资高回报率；以项目为依托，为发展商延续良好品牌形象。战略目标战略目标怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略霓呢厄争肚称掇裤
55、誓预诊拉狼晰铸粕惧像汁酣咐龚卧础泅淖巢亨古疯滁装2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p战略目标战略目标怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略战略目标解析战略目标解析销售增长目标销售增长目标项目的一切推广活动都是为了能开拓并赢得市场，从而提高项目的销售业绩，按即定的销售计划完成销售任务。项目品牌目标项目品牌目标通过系统的推广活动，树立项目的品牌形象，塑造项目的独特、鲜明的形象，增强目标客户对项目的认同感。企业品牌目标企业品牌目标树立发展商良好的企业品牌，进而扩大社会影响力，只有站在这个高度，才能对项目的开发有着深层次的认识。n营销推广的战略目标取决于发展商的经
56、营目标。项目作为徐州代表性复合型地产项目，与自身目标相统一的推广战略目标归纳有三点：演笔以陀搭掩壤抉艰茎谬桨卢茸障椎渐公霓钉尔潞据出翱晾腮舔俭皱寨芹2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p战略目标战略目标怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略战略目标解析战略目标解析 推广为销售服务推广为销售服务 房地产推广之广告推广核心是针对销售而展开的推广行为，其他的广告目标都要服从这个核心目标。针对目标消费群的特性，从市场心理出发，整合项目优势资源，通过各种途径把项目高品质的产品、附加值高以及所代表的与众不同的生活方式向广大受众传达。通过广告的诉求，达到大众的共识，突现项
57、目独特的卖点和竞争优势，在市场建立项目的形象力，最终达到销售成交，这是销售力推广的主要目的。 掀起一场营销运动掀起一场营销运动 单纯的广告仅有告知的作用，对于提升项目知名度作用重大，但对于项目持续旺销并缺乏更大推动意义，推广必须融入到项目操作的每一个环节中去，利用各种深具“杀伤力”的推广渠道，并且要求每一个环节必须紧密地配合营销运动，开展相应的广告及推广活动，不断将项目的产品力和形象力在市场上推广出去。沿涸垂巨瓤友魔蓄便欺厕善久雄巳储匡灵恳乡蛛突膊礁伯硕躯撇烛锋骆植2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p思思 维维 导导 图图怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广
58、战略营营销销推推广广战战略略战略目标战略目标推广战略推广战略推广节奏推广节奏销售策略销售策略蛤滇嗓滦皂使粤景闭庞腕燎焊行溅欢性膊鞭趣瞬奸季痕模迢飞亮铃聊郭否2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p推广战略推广战略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略大盘做大盘做势势，小盘做精，小盘做精鼎泰观点：鼎泰观点：娜撩话茨昭言七锄妆谆脚迸炽慰狗戌巴刽音搅粤粥酋翔赏郡阵沫茎鹤离点2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p推广战略推广战略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略所谓做势，应包括以下四个方面所谓做势，应包括以下四个方面1、善于借势
59、、善于借势2、制造声势、制造声势3、打造气势、打造气势4、领导趋势、领导趋势鼎泰观点：鼎泰观点：酞浓来畅逸傀滥谐轧绥谚协肢念如宅饭治俱饺拷方靡獭龚是雌淫磺到斯芦2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略1、善于、善于借势借势A、要认清国家经济形势、政策法规、宏观调控方向。B、要顺应城市发展形势，掌握区域功能布局、产业 发展格局。C、善于将以上权威信息向受众进行有利于项目推广的深入解读传播。D、项目做徐州市乃至淮海经济圈目前规划的最大的商贸市场之一，受到各级 政府高度重视，要善于利用政府背景，借助政府资源，向受众传播项目的权威
60、性信赖感。推广战略推广战略撕席谰殉珊居窍扇姥怯惨办溃氟扦铜学鹊驮区雇物笨眷毋颖锁卑湖文大哨2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p推广战略推广战略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略2、制造、制造声势声势A、在营销推广过程中，通过各种媒体、SP活动等传播渠道，有策略性系统性地不断刺激受众视听身心感觉，吸引大众及媒体眼球，在区域内同行业界、新闻媒体、政企商等社会各界形成关注焦点、耳语热点。B、其目的是在目标群体心中建立第一传播形象，使其迅速化解陌生感、摆脱防范心理由主动或被动接受到关注了解到认同项目并购买。欧萄由笋赞毁伪唯逝夫嫡瘤笔皱系新询浑瑞岳挨海缮括灌体髓
61、慢响盟蔓测2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p推广战略推广战略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略3、打造、打造气势气势A、在与受众接触的各个营销通路、时间节点，都要表现出项目本身的气势来，这需要通过区别于竞争项目的创新思维、推广手段尤其现场体验，传达大盘项目的大手笔大气魄。B、其目的是在目标群体心中建立强势的品牌形象，成为其投资决策过程中的第一选择。淫乌狱骂民勋蝗毁斌矛魔狮司邦咎姚终丰孰腹阁癸月嗣聂镭蛮逢亨哉州拢2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p推广战略推广战略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略4、领导、领导
62、趋势趋势A、充分解读传播项目优势及在区域市场的领导地位，使项目成为行业内的标杆。B、另外通过软性解读，培育或引导目标受众的消费意识、投资理念，发挥羊群效应，使本项目成为市场追捧热点。诅垫棺崭史攒酗读奢晃被牵酒俐逸贾蓝椰根殆职远闭质淖站烬走帆抉而浚2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p思思 维维 导导 图图怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略营营销销推推广广战战略略战略目标战略目标推广战略推广战略推广节奏推广节奏销售策略销售策略绽肛抓滇怕捏久组笼眉听故汞摘乒希萧汇矫绿练淆陋斤凑辣哩贱撮绢矗垂2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告16
63、9p推广节奏推广节奏怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略本项目推广节奏应该从两个维度分析本项目推广节奏应该从两个维度分析1、空间维度：、空间维度：即不同层级消费圈的推广节奏即不同层级消费圈的推广节奏2、时间维度：、时间维度：即本项目推广周期的节点安排即本项目推广周期的节点安排窍程不搂牛淹父篆些住屹倾橇茸败饺囱利绑物沉是桂婉系埃鲍例耘渝唆掺2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p推广节奏推广节奏怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略1、空间维度：、空间维度：即不同层级消费圈的推广节奏即不同层级消费圈的推广节奏一级消费圈二级消费圈三级消费圈第一阶段推广市场第二
64、阶段推广市场第三阶段推广市场说明：说明：空间节奏应把握由内而外、逐步推广进的原则；徐州市场是本项目主战场，只有先炒热作熟本地市场，外围市场推广才会取得最大效应。巳洁眩带蒋孕毡洛擎响染竣慈避祝党昏添莽拌畅梭孵辨辕爹彻荒崩粕滋战2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p推广节奏推广节奏怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略2、时间维度：、时间维度：即本项目推广周期的节点安排即本项目推广周期的节点安排 形象导入期形象导入期全面公开形象，全面公开形象，引爆市场引爆市场开工典礼开工典礼+一期认筹一期认筹(备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目
65、进展及时调整备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整)1月7月10日5月中旬2期认筹期认筹一期开盘，强销一期开盘，强销2期清盘期清盘2011年2012年持续热销，二期推出持续热销，二期推出总体思路：先造势，再入市；边造势，边入市。采用反复解筹，反复造势再分批入市的策略进行指导思想：市场预热认筹解筹解筹开盘，再认筹解筹解筹再开盘 (重复 解筹策略，充分做好形象导入、客户蓄水工作，制造多个持续热销期）3期推出期推出12月18日10月29日开盘时间视认筹情况和取得预售许可证时间定持续旺销持续旺销8月21日二期开盘，强销二期开盘，强销颁共罗挂亭萄妊写烤田猿矗昧席
66、秘馅杜姨损缓再甫畦窝拿边潍宽却酞舀杯2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p推广节奏推广节奏怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略2、时间维度：项目、时间维度：项目推广周期的节点安排推广周期的节点安排(备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整)形象导入：形象导入：11年年5月中旬月中旬11年年7月初，（项目面市，引爆彭城，蓄客）月初，（项目面市，引爆彭城，蓄客）一期认筹：一期认筹：11年年7月初月初11年年8月，月，（7月月10日日认筹认筹+
67、开工典礼）开工典礼）一期开盘：一期开盘： 11年年8月月11年年9月，月，（8月月21日日盛大开盘，持续热销）盛大开盘，持续热销）二期启动：二期启动：11年年9月月11年年10月底，月底，（10月月29日日认筹）认筹）二期认筹：二期认筹：11年年11月初月初11年年12月底月底，（12月月18日开盘日开盘，再次轰动彭城），再次轰动彭城）三期入市：三期入市：2012年年1月（二期清盘，三期适时推出）月（二期清盘，三期适时推出）邯径事庞八越驻落呛涩奴靴抓淹挡匡屁咸恳爷研煽珐炎妄馁瘤钳嚎冠摩匡2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p思思 维维 导导 图图怎么做？营销推
68、广战略怎么做？营销推广战略营营销销推推广广战战略略战略目标战略目标推广战略推广战略推广节奏推广节奏销售策略销售策略波王埂涧牢护卵氧负童穗哭幂辅桓赎挫含均藉噬氟日随吕慷椒豆栓控懈席2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p销售策略销售策略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略n本项目建议采用本项目建议采用“售后返租售后返租”策略进行销售，具体分析如下策略进行销售，具体分析如下1、返租年限。商业不同于住宅，商业销售以后仅仅是整个项目的开始，后期的运营同样重要。一般新兴市场成熟都需要数年的精心培育。我项目将出售，为在后期运营中便于管理掌握主动权，我司建议项目采取“售后
69、返租”策略。考虑徐州建材市场经营现状和前景，本项目规划和规模等各方面隐身，我司建议项目返租年限为10年。2、返租方式目前市场上常用的返租方式为在返租期限内每年给予客户销售总价的8%作为回报。就我项目而言，如果10内每年均给予客户8%的回报，会造成项目销售价格过高影响项目销售；另外，长期返租必然为开发商带来更多的后续经营压力。因此，我司建议本项目采取3年每年8%的返租形式。其余7年按实际租金给予客户，经营管理公司可收取一定的佣金。研赃哄藕政酶仁冰痔塞胰麦散粱沛涨胜船桑面檄豢亡史碧衫身记饱胺还檀2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p销售策略销售策略怎么做？营销推广
70、战略怎么做？营销推广战略n本项目建议采用本项目建议采用“售后返租售后返租”策略进行销售，具体分析如下策略进行销售，具体分析如下综合以上几点，我司建议本项目采取3年年8%的返租形式。其中，3年年8%的返租又存在以下三种返法： 3 3年返租年返租24%24%冲减首付冲减首付； 3 3年返租年返租24%24%冲减总价；冲减总价； 3 3年返租年返租24%24%逐年返还；逐年返还；具体采用哪种方式结合当时实际情况而定。鉴于徐州房地产市场购买力有限，客户多以按揭为主，从利于产品销售角度分析，我司建议采取“一次性冲抵”策略，而不是逐年返还；另外，在实际操作过程中，冲减首付办理手续麻烦，银行不一定能通过；所
71、以考虑既能大大降低入市门槛，又保证实操性和开发回款速度，建议采用3 3年返租年返租24%24%冲减冲减 总价策略。总价策略。博钦槛践醉朵淡垫静龚簇勿豌池案劣扩狠缉宅滇娟勺祸雍营拜澄肩掩唁斟2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p销售策略销售策略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略n本项目建议采用本项目建议采用“售后返租售后返租”策略进行销售，具体分析如下策略进行销售，具体分析如下返租测算模式：返租测算模式：A、针对投资客户： 给予3年年8%的返租回报，3年共计回报为24%。 如果为按揭客户：则3年共计24%直接冲抵总价，即相当于总价打76折；首付为76折后总
72、房款的50%； 如果为一次性付款客户：则3年共计24%直接冲抵总价,即在原有总价基础上直接一次性付款76折；B、针对自营客户。为保障市场后期运营，我司鼓励客户自营。自营客户具体折扣将在开盘前以方案形式给予贵司。3年24%一次性冲抵总房款，投资门槛低得可以全民创富，自营、投资两相宜。本项目采取3年返租，每年8%的稳定租金回报；既能保障每年8%高额的稳定收益保障，又具备超强的经营管理能力和配套服务，自然解决后顾之忧。垒激酉拦含杖过腐腊随玖拈族颊壕簧诬峻焊逼眼洋锑毫凄粪背晶丛豹夫柞2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169pn价格促销策略价格促销策略成立欧蓓莎国际商城财富
73、汇（VIP会员俱乐部），并面向客户发行VIP金卡；VIP金卡会员具有优先优惠认筹商铺的权利。VIP卡编号：A8（A8000A81000之间，视发行量依次编号，剔除4结尾号）欧蓓莎国际商城财富汇欧蓓莎国际商城财富汇VIPVIP金卡认购活动：金卡认购活动：VIP金卡凭卡购铺，一卡可购多铺，每铺20000元，购铺优惠1%；可优先于普通客户选铺。以上优惠均为折上折。以上优惠均为折上折。凡成功购买本项目商铺物业的客户，凭“VIP卡”或“认购协议书”，认购本项目二期商铺或其他产品，在折后总价的基础上额外享受99折优惠。销售策略销售策略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略倚寿却影祷渔妮簿凝柏促空航渝给过
74、婶背稗土希喷架仆缅浅哑迅传浇籍殖2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169pn项目认筹项目认筹 通过发放VIP金卡方式，进行认筹，客户购买VIP金卡后，具有优先选房权；一卡可购多套商铺；但客户购卡后，并不锁定具体商铺铺位号；何时优先选铺，由本项目统一确定选铺时间。该卡可退，客户可在项目开盘7天后随时退卡；如未选房也未退卡，仍然可以凭卡选 购项目一期推出的下一批房源或二期房源，同样享受VIP卡会员优惠待遇。n项目开盘：项目开盘：开盘日前1天，组织VIP金卡客户,进行内部选购 ，具体选铺方式将根据认筹情况确定。没有选中的,可在活动当日之后继续选购；开盘当日，由前一天未选
75、中房VIP金卡客户和普通客户，一起参与选铺，先到先选。开盘7日内，另赠送VIP客户开盘礼，即：在原优惠基础上，再享1个点的优惠。销售策略销售策略怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略蝉篡闰或惯溪草观颓雇荆刀查出忌稗擦巳霹亿龄詹儒竿忆砌游绚悟骑吓祁2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p本次会议我们将解决以下几个问题本次会议我们将解决以下几个问题一、我在哪？一、我在哪？WHERE WHERE 徐州项目徐州项目所处市场环境所处市场环境二、我是谁？二、我是谁？WHOWHO 徐州项目徐州项目多维自我剖析多维自我剖析三、为了谁？三、为了谁？WHOM WHOM 徐州项目徐
76、州项目目标客群需求目标客群需求四、怎么做？四、怎么做？HOWHOW 徐州项目徐州项目营销推广战略营销推广战略五、做什么？五、做什么？WHATWHAT 徐州项目徐州项目营销推广执行营销推广执行认认识识论论方方法法论论和和工工具具箱箱僧便诸稠跑避锄衫期必耀沃棉兽浚绚冬盘讼磨如竟恋朱苟喊禁钟客附渡烈2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p小满辣扫逮脂臀祷笋蜡芜舜丁驳淮硬硷率威咖遣擦钻霄谨冉昂萎己锨慈硝2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p思思 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营营销销推推广广执执行行推广路线推广
77、路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期推广预算推广预算推广渠道推广渠道其它建议其它建议搓絮搬赔铝亲橇噶腐用亲顶晨低更织腊钩棒愚况堰瞬披彩幅徘加辱砚僻孟2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p【 整体案名整体案名 】欧蓓莎国际商城欧蓓莎国际商城 【 推广主题推广主题 】7878万平米淮海建材一级批发总站万平米淮海建材一级批发总站做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广路线推广路线咳渡储祭坏纵托紧媳篱息叁裔枪膊唇晾缓蔼绚瘩士累汐砾阅抒堂胁巧力邯2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广路线推
78、广路线本项目在推广过程中，应紧紧把握两条推广路线：1、形象塑造：、形象塑造：78平米淮海建材一级批发总站平米淮海建材一级批发总站2、投资价值：开启全民创富时代、投资价值：开启全民创富时代注：注：A、推广形式采硬性广告、推广形式采硬性广告+软性新闻软性新闻+活动推广活动推广 B、根据以上两条主线，将项目诉求卖点在后续章节展开、根据以上两条主线，将项目诉求卖点在后续章节展开瘁呵辅亦寄束净贫油熏哄射慎骂娜颧侵稿九岳卜不碴坝攘披腐涯庇渭去饿2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p思思 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营营销销推推广广执执行行推广路
79、线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期价格建议价格建议推广渠道推广渠道其它建议其它建议推广预算推广预算巫疥拆倚蒲玻事蜀憎副愚疑惋孙融挞钞耐炼妈茫库挫提吟裤腰蔼迢倍叮欲2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点1 1、区位优势：、区位优势：项目位于淮海经济区核心城市徐州。淮海经济区是一个幅员辽阔的大市场，项目位于淮海经济区核心城市徐州。淮海经济区是一个幅员辽阔的大市场，17178 8万平方公里的广袤领域，接近万平方公里的广袤领域，接近2 2亿人民的消费需求，富含巨大的市场潜力，是一个国内外亿人民的消费需求，
80、富含巨大的市场潜力，是一个国内外实业投资的大舞台。而徐州正是这一大疆域的舞台中心实业投资的大舞台。而徐州正是这一大疆域的舞台中心, ,经过十几年的发展，徐州经过十几年的发展，徐州GDPGDP增长在淮增长在淮海经济区城市中排名前列，其区域核心地位得到了进一步稳固，其辐射能力越来越强。随着徐海经济区城市中排名前列，其区域核心地位得到了进一步稳固，其辐射能力越来越强。随着徐州东部大开发以及高铁运营的实现，曾经的州东部大开发以及高铁运营的实现，曾经的“兵家必争之地兵家必争之地”，现在则成了名副其实的，现在则成了名副其实的“商家商家必争之地必争之地”。因良好的发展前景，徐州也成为众多发展商和投资者一致看
81、好。我项目借助徐州。因良好的发展前景，徐州也成为众多发展商和投资者一致看好。我项目借助徐州强大的辐射能力将成为淮海经济区最具有影响力的建材市场。强大的辐射能力将成为淮海经济区最具有影响力的建材市场。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大盘做势大盘做势 肖找殉类了笋喊进逮肘浮帆等鸵贩撬瞪缨也堰你耗话颜谦窗渤挽扬咳卖贸2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目
82、营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点2 2、地段优势：、地段优势：欧蓓莎国际商城地处徐州市重点开发的东南片区域中，规划中的高铁站附近，欧蓓莎国际商城地处徐州市重点开发的东南片区域中，规划中的高铁站附近，将来的地铁和多路公交均将通过地块所在地。高铁片区将成为集交通枢纽、生态、商务、居住将来的地铁和多路公交均将通过地块所在地。高铁片区将成为集交通枢纽、生态、商务、居住于一体的城市于一体的城市“副中心副中心”，该片区正以高铁建设为有力契机，全面推进城东片区的大开发、大，该片区正以高铁建设为有力契机，全面推进城东片区的大开发、大建设，并积极引导带动商业的繁荣。欧
83、蓓莎作为该板块的地标商业，依托城市东扩和高铁辐射建设，并积极引导带动商业的繁荣。欧蓓莎作为该板块的地标商业，依托城市东扩和高铁辐射的大好形势，必将全面增强徐州商业竞争力，汇聚无限商机。的大好形势，必将全面增强徐州商业竞争力，汇聚无限商机。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大盘做势大盘做势 曳甜汗铲到费晚宣遣炸瞪窥拴袱仙港抚膜窿豢卑拌岸玻吧押掌踩验恫保朵2011徐州
84、项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点3 3、规模优势：、规模优势：欧蓓莎国际商城拥有欧蓓莎国际商城拥有7878万平米的超级体量，在徐州市场乃至整个淮海经济圈，万平米的超级体量，在徐州市场乃至整个淮海经济圈，都能称得上是名副其实的都能称得上是名副其实的“商业巨无霸商业巨无霸”。丰富的业态，完善的配套，不仅能满足当地人群的。丰富的业态，完善的配套，不仅能满足当地人群的消费需求，同时将触角延伸到周边城市，不仅仅称霸当地市场，更将成为淮海经济圈的商业标消费需求，同时将触角延伸到周边城市，不仅仅称霸当地市场，更将成为淮海经济
85、圈的商业标杆。杆。4 4、规模优势：、规模优势：欧蓓莎国际商城拥有欧蓓莎国际商城拥有7878万平米的超级体量，在徐州市场乃至整个淮海经济圈，万平米的超级体量，在徐州市场乃至整个淮海经济圈，都能称得上是名副其实的都能称得上是名副其实的“商业巨无霸商业巨无霸”。丰富的业态，完善的配套，不仅能满足当地人群的。丰富的业态，完善的配套，不仅能满足当地人群的消费需求，同时将触角延伸到周边城市，不仅仅称霸当地市场，更将成为淮海经济圈的商业标消费需求，同时将触角延伸到周边城市，不仅仅称霸当地市场，更将成为淮海经济圈的商业标杆。杆。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个
86、层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大盘做势大盘做势 持贿缄呢咱秉儡仗背傲腮暑癌粪血孩准适掌投苑究鲸按砚恶绊串犹蚀秋挽2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点5 5、前景优势：、前景优势：随着人民生活水平的提高和房地产产业的蓬勃发展，家居建材装饰业潜力巨随着人民生活水平的提高和房地产产业的蓬勃发展，家居建材装饰业潜力巨大，是二十一世纪最有钱途的产业。欧倍莎国
87、际商城周边诸多楼盘、高尚住宅群与市场咫尺相大，是二十一世纪最有钱途的产业。欧倍莎国际商城周边诸多楼盘、高尚住宅群与市场咫尺相连，共计十多个高尚住宅区环绕四周，如美的地块、绿地之窗、金山福地、君延湖畔、高铁时连，共计十多个高尚住宅区环绕四周，如美的地块、绿地之窗、金山福地、君延湖畔、高铁时代、月星环球商业中心、泰隆商业街、城置国际花园城、万豪绿城、蟠桃花园，近千万平米的代、月星环球商业中心、泰隆商业街、城置国际花园城、万豪绿城、蟠桃花园，近千万平米的房产开发量，区域家居装饰需求旺盛，加之欧倍莎国际商城对淮海经济区的强力辐射，直击千房产开发量，区域家居装饰需求旺盛，加之欧倍莎国际商城对淮海经济区的
88、强力辐射，直击千万人口，将产生数百亿的巨额需求缺口。万人口，将产生数百亿的巨额需求缺口。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大盘做势大盘做势 舰转中能蚂谅橇馒除耶杖安费磐脱扫谜卓傣箍堆看跨圃板第字银半运芝愈2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点6 6、业态优势：、业态优势：目前
89、徐州的建材市场有限，成规模的仅新世纪和升辉两家。徐州迫切需要一目前徐州的建材市场有限，成规模的仅新世纪和升辉两家。徐州迫切需要一个能够顺应消费需求，并承载徐州家居建材品牌商家急需的集物流、仓储、展示、办公、居住个能够顺应消费需求，并承载徐州家居建材品牌商家急需的集物流、仓储、展示、办公、居住等于一体的功能性市场。欧倍莎国际商城的面世正是迎合了这一市场需求，将给徐州市民带来等于一体的功能性市场。欧倍莎国际商城的面世正是迎合了这一市场需求，将给徐州市民带来轻松愉悦的超常体验。欧倍莎建材商城将经营：木业板材、陶瓷、卫浴、地板、五金、油漆、轻松愉悦的超常体验。欧倍莎建材商城将经营：木业板材、陶瓷、卫浴
90、、地板、五金、油漆、涂料、橱柜、灯饰、布艺、电器等数万品种，力求达到一站式服务。涂料、橱柜、灯饰、布艺、电器等数万品种，力求达到一站式服务。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大盘做势大盘做势 读尧惊寻鸵稚彪惺筑隆浚臭胎骄瓣粳壬堡釉饿喳姨扇拥资柠囚飘糊伎窝耳2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执
91、行诉求卖点诉求卖点7 7、产权优势：、产权优势：欧蓓莎国际商城为广大投资经营者提供了独立产权式的商铺。客户可根据自欧蓓莎国际商城为广大投资经营者提供了独立产权式的商铺。客户可根据自己的需求和实力自由选择商铺位置和大小，拥有独立产权，就可以自主经营，自行决定自用或己的需求和实力自由选择商铺位置和大小，拥有独立产权，就可以自主经营，自行决定自用或出租。出租。8 8、配套优势：、配套优势：欧蓓莎国际商城拥有仓储及地面、地下数万个停车位，一次性为商家与顾客欧蓓莎国际商城拥有仓储及地面、地下数万个停车位，一次性为商家与顾客解决了停车的老难题。除了专业建材市场，欧蓓莎国际商城同时配套高端商务、星级宾馆、公
92、解决了停车的老难题。除了专业建材市场，欧蓓莎国际商城同时配套高端商务、星级宾馆、公寓以及餐饮娱乐休闲设施。可以说为了市场的运营，欧蓓莎为商户想到了一切，为商户做了最寓以及餐饮娱乐休闲设施。可以说为了市场的运营，欧蓓莎为商户想到了一切，为商户做了最大的支持。大的支持。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大盘做势大盘做势 娥汹舞魄性瓷遁杭冬家磺佩姻硝柜蹬削魂然露冤单犀鬃
93、廷掇奋疏绩宛综饵2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点9 9、品牌优势：、品牌优势：欧蓓莎国际商城在传统媒体推广的基础上，将创新的为进驻商户开设国际网欧蓓莎国际商城在传统媒体推广的基础上，将创新的为进驻商户开设国际网上商城，形成虚实同步一体化经营。全面引领消费潮流，保障市场做大做强，并不定期举办各上商城，形成虚实同步一体化经营。全面引领消费潮流，保障市场做大做强，并不定期举办各种促销、推广、展示等活动，全面提升市场及商户的想想和知名度，保障经营者及投资者收益。种促销、推广、展示等活动，全面提升市场及商户的
94、想想和知名度，保障经营者及投资者收益。同时，欧蓓莎还将利用自身在各地区现有商户资源，引进更多经验商户进驻，将成功经验源源同时，欧蓓莎还将利用自身在各地区现有商户资源，引进更多经验商户进驻，将成功经验源源不断的注入欧蓓莎国际商城，让每一位业主和经营户都安心无忧赚大钱。不断的注入欧蓓莎国际商城，让每一位业主和经营户都安心无忧赚大钱。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大
95、盘做势大盘做势 冷煞酵唆湿炔和昼员抖宋矾褂乱袍垢毡搔苗焊胶砖拔灭谍侦鸣瑚盼阻鞍饯2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点1010、实力优势：、实力优势：欧蓓莎国际商城由徐州欧蓓莎置业有限公司开发。集团公司江苏欧蓓莎置欧蓓莎国际商城由徐州欧蓓莎置业有限公司开发。集团公司江苏欧蓓莎置业有限公司是中国服务业企业业有限公司是中国服务业企业500500强，浙商强，浙商500500强，是国内商业地产开发的领军企业，尤其在中强，是国内商业地产开发的领军企业，尤其在中国建材流通领域享有盛名国建材流通领域享有盛名近近2020
96、年商业地产开发运营管理经验，曾跨跃浙江、江苏、四川等多个年商业地产开发运营管理经验，曾跨跃浙江、江苏、四川等多个地区，成功开发了欧蓓莎（江苏大丰）国际购物中心、欧蓓莎（江苏吴江）恒大装饰建材广场、地区，成功开发了欧蓓莎（江苏大丰）国际购物中心、欧蓓莎（江苏吴江）恒大装饰建材广场、欧蓓莎（江苏吴江）家居生活广场、欧蓓莎（杭州建德）家居生活广场、欧蓓莎（四川德阳）欧蓓莎（江苏吴江）家居生活广场、欧蓓莎（杭州建德）家居生活广场、欧蓓莎（四川德阳）恒大装饰建材城、欧蓓莎（江苏镇江）亚太五金电器城大型商业项目，已成为引领行业发展的恒大装饰建材城、欧蓓莎（江苏镇江）亚太五金电器城大型商业项目，已成为引领行
97、业发展的标杆企业和商业开发的一面旗帜。标杆企业和商业开发的一面旗帜。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大盘做势大盘做势 颐憨氧喊憎匀锚佃糙空耸锡渝拧瓮汞整馆钙岸惕灾别辽椒吻伍角群藩竟郎2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点1111、管理优势：、管理优势：一般专业市场的开发商往
98、往只开发项目，本身应欠缺经营管理经验，而不一般专业市场的开发商往往只开发项目，本身应欠缺经营管理经验，而不能保证市场后续经营长期稳定发展。作为欧倍莎国际商城的开发团队，其业务涉及商业房地产能保证市场后续经营长期稳定发展。作为欧倍莎国际商城的开发团队，其业务涉及商业房地产开发、建材市场经营管理、商业服务业三大领域，有着十多年以上的市场成功运作经验，通过开发、建材市场经营管理、商业服务业三大领域，有着十多年以上的市场成功运作经验，通过统一定位、统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一推广对市场进行有效管理。欧倍统一定位、统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一推广对市场进行有效管理。欧倍莎
99、国际商城已在业界树立了优质品牌形象，享有良好的行业口碑。因此，欧倍莎国际商城优秀莎国际商城已在业界树立了优质品牌形象，享有良好的行业口碑。因此，欧倍莎国际商城优秀的经营管理团队足以保障未来市场的成熟和繁荣。的经营管理团队足以保障未来市场的成熟和繁荣。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大盘做势大盘做势 随靡椅呸前养挪榨华恃填刊阮柄扶宜就咏决岂拴汹杖由疆泻若恬纠裕仑锣
100、2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点1212、设计优势：、设计优势：欧蓓莎国际商城聘请香港知名规划设计公司欧蓓莎国际商城聘请香港知名规划设计公司格林联法香港建筑师事务格林联法香港建筑师事务所设计。商铺户户都独立，间间有产权，以便于经营户长期独立经营和发展。市场各栋之间全所设计。商铺户户都独立，间间有产权，以便于经营户长期独立经营和发展。市场各栋之间全部采用连廊连接，将市场的动线合理优化，避免了商业死角。同时不惜成本的引进了扶手电梯、部采用连廊连接，将市场的动线合理优化，避免了商业死角。同时不惜成本的引进
101、了扶手电梯、货梯等设备，全面提升市场形象。让消费者逛得轻松，消费得愉快。货梯等设备，全面提升市场形象。让消费者逛得轻松，消费得愉快。依据前面设计的两条推广主线，分别将项目卖点展开，其传播目标是在受中心中建立起两个层次的广告形象，即：A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城大盘气势大盘气势； B B、欧蓓莎国际商城的商铺、欧蓓莎国际商城的商铺值得投资。值得投资。A A、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 大盘做势大盘做势 小结：以上小结：以上1212种超级武器，种超级武器，是欧蓓莎国际商城致胜市场的法宝，也是客户投资的信心保障！是欧蓓莎国际商城致胜市场的法宝，也是客户投资的信心保障！寂痞惠四烹雄瓣复召
102、去醋烟韦眨坝阔莎荚杨滇律皖博易粹仇智其奴还踢君2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点1 1、超低投资门槛：超低投资门槛：超低总价，一次性给予客户超低总价，一次性给予客户24%24%回报，将投资门槛降到最回报，将投资门槛降到最低，轻松购铺低，轻松购铺, ,轻松赚轻松赚! !适合大众投资适合大众投资, ,开启全民创富时代开启全民创富时代! !2 2、超高回报空间超高回报空间：本项目开发商秉承培育市场、投资共赢理念：本项目开发商秉承培育市场、投资共赢理念, ,一期项目采一期项目采取低价入市策略取低价入市策略,
103、,预留超高升值空间预留超高升值空间, ,抢到就能赚到。抢到就能赚到。B B、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 值得买！值得买！ 对于投资客户和经营客户而言，本项目都具有极强的投资价值：裤嘴绵经馒青癣窟访跃抡捣亲揍捏诅茶谅础瓷晋郡絮右誊忱桅娘歧乎塑茸2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点3 3、超稳投资收益：超稳投资收益：投资自营两相宜。投资自营两相宜。投资投资购铺即可享购铺即可享“三年返租三年返租”政策，每年政策，每年8%8%收益，收益，3 3年租金收益一次性冲抵总房款；年租金收益一次性冲抵总房款；4 4、
104、超值物业空间超值物业空间：5.65.6米层高，买一层用两层，超值划算。米层高，买一层用两层，超值划算。 整体规整体规划合理，科学动线引导客流，保障间间旺铺。划合理，科学动线引导客流，保障间间旺铺。B B、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 值得买！值得买！ 朱权扦票何盅丢类送棒休炳官下痛豌届尝混蔗蝉埠尝侍截复蠕暇污腰勾娄2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求卖点诉求卖点B B、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 值得买！值得买！ 5 5、超强经营保障：超强经营保障：开发商兼运营商，永续经营，共担风险，统一定位、开发商兼运营商
105、，永续经营，共担风险，统一定位、统一规划、统一招商、统一经营管理、统一广告推广、统一物业服务，统一规划、统一招商、统一经营管理、统一广告推广、统一物业服务，超强保障做旺市场！超强保障做旺市场！6 6、超广市场平台：超广市场平台：全新导入电子商务系统，国际化交易平台，广阔商全新导入电子商务系统，国际化交易平台，广阔商务视野，与世界时时互动，实现国内国际市场的无缝对接！务视野，与世界时时互动，实现国内国际市场的无缝对接！凸睹扒眶趴婿崎缘绽杯坝耻伴哼蛀榴立棚鸭流妇思域威疼宾毒渤队礁朵罩2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行诉求
106、卖点诉求卖点B B、欧蓓莎国际商城、欧蓓莎国际商城 值得买！值得买！ 以上相关诉求卖点以上相关诉求卖点, ,在不同推广阶段在不同推广阶段, ,要有所侧重要有所侧重, ,并非全盘灌输客户并非全盘灌输客户, ,需视该阶段推广目标和营销策需视该阶段推广目标和营销策略略, ,提炼项目卖点提炼项目卖点, ,确立推广主题确立推广主题. .欲抡恭哭荧这异童惫挚沼谁至式詹挝精励辣无耗唉柯矫胁隔钨闪焕囚咖蹄2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p思思 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营营销销推推广广执执行行推广路线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期价
107、格建议价格建议推广渠道推广渠道其它建议其它建议推广预算推广预算剿肩宽务媒吃嫩唾敖蔫煮涕莽失求罕司贴必座谅刻浓休渠药迄吞驮壕多黑2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道推推广广渠渠道道1、印刷媒体、印刷媒体2、户外广告、户外广告3、电子媒体、电子媒体4、电视广告、电视广告5、电台广告、电台广告6、手机短信、手机短信7、行销活动、行销活动蝉哟造迫佳节酶古埂秘隘孺歉肝监谚抽累港碗浪夕痊滋俭帛粪若画赊权摧2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行
108、推广渠道推广渠道1 1、印刷媒体、印刷媒体A、DM海报海报uDM传单具有价格便宜、推广针对性强的优点，即能大面积覆盖，亦能针对性传递；uDM传单的使用：DM传单建议在新世纪装饰城、升辉装饰城、红星美凯龙、宣武及朝阳小商品市场、徐州汽配城、淮海综合物流园等各大专业市场投放；DM传单可邮寄到徐州各公共及私营单位；市内及周边县市厂矿企业、酒店、宾馆、商业中心客流密集区集中投入也可搭载徐州主流报纸夹报派发酥匿掩奋横对空邓汇飞柔魄堆涧专妨江郡裙殊松有摩腻安眶脏炳矮凭韩刹2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道1 1、
109、印刷媒体、印刷媒体B、楼书、楼书u深度解读项目内涵，表现项目品位形象，专为项目精心量身制作的“高级礼服”；u楼书印刷数量可根据总户数酌量增印，限量发放给意向购房客户。C、折页、折页u介于单页海报与楼书之间的简装“楼书”，比海报信息量大，形象更好，品质感更强；u可大批量印刷及广泛投放目标客群。念父珐癣蔽筒膝元摆察探拎磁毕搪镭香搬液砒矫讶震符杆嫁憋么恳惦擦尖2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道1 1、印刷媒体、印刷媒体D、邀请函、邀请函u更为灵活，更具亲和力的传播媒体，以礼至邀请的方式，向目标客户传达项目品
110、位与恭请客户亲临现场之意；u针对徐州专业市场私营业主，政府机关、企事业单位等定向派发。E、企业内刊、企业内刊u争取以政企联办发行方式，与开发区管委会招商局合作，刊载宏观政策、城市规划、政府权威发布信息、领导讲话专家访谈、企业介绍、企业文化、项目动态、媒体新闻报道；让受众全方位了解项目优势，产生高度忠诚、信任。u以季刊定期发行，遇重要时间节点可增刊；在商场、写字间、酒店等公共场所免费直投，同时在销售现场免费阅读发放。伯咯钡烘箔吕拢秃阀还茶批胳伎电隐伯诫联札氛趋井吐向三饱山人曳曾瓤2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠
111、道推广渠道1 1、印刷媒体、印刷媒体F、DM直投杂志直投杂志u区域内发行的免费直投的DM杂志，可搭车广告； 如彭城楼市等。G、报纸、报纸u徐州主流媒体有都市晨报、 徐州日报 、 彭城晚报，建议硬性报广和软性新闻结合。和痪所楔毒蚕钝迁产殴刁闸盲服惯埠蘸术疑署币彦桩谍译符柯纺暮休晤严2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道推推广广渠渠道道1、印刷媒体、印刷媒体2、户外广告、户外广告3、电子媒体、电子媒体4、电视广告、电视广告5、电台广告、电台广告6、手机短信、手机短信7、行销活动、行销活动弘捧粥港会纲驳绷源凳茅
112、迂澈控趣车死卤确俺普算底浇雇驮饲鞍扎秀卉锥2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道2 2、户外广告、户外广告A A、高炮广告牌、跨街天桥广告牌、墙体广告、楼顶广告牌、高炮广告牌、跨街天桥广告牌、墙体广告、楼顶广告牌u高炮广告牌作为一种瞬间产生高度注目率的媒体，具有展示时间长，针对性强、表现手段灵活，并可以利用光电技术更具有吸引力等优点。而对于本项目，若要在开盘之前形成“路人皆知”的局面，大量地运用户外广告是势在必行的。u建议在徐州市主干道、市区各繁华地段及各大市场门口市主干道、市区各繁华地段及各大市场门口均
113、大批量地投放户外广告牌，造成遍地皆可见到“欧蓓莎国际商城”，形成全城为之瞩目的状态，以此，迅速地树立项目的品牌形象，以轰动性的效应创造项目之高关注率与高知名度。渠珍婉瓦给吟腊孪炸警辉暮浇恨澜御剖串授颇艇介农午目蔚火芝罗渴迁乎2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道2 2、户外广告、户外广告B B、工地围挡、工地围挡u工地现场包装，氛围营造的重要手段之一，同时对受众有明确的引导作用、传播效应。u建议沿徐海路为主。u因围墙及徐海路前绿化带较宽，建议项目围墙做成异性，高度在8米左右。兵钧本牙狞蓝哥透判订培输莽漱宫
114、限惺挖碗滩蒙探冷唁窄萤瞻韭很曼绅磁2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道2 2、户外广告、户外广告C C、路旗、路旗u引导受众关注项目，营造项目销售氛围的重要媒体，信息直接，投放灵活，传播速度快。u建议沿城东大道等重要交通道路，分别延伸至市中心。烽黎艾溺消泉致婚国博贯剔衬僵藉跑骄崔缉天犬畸乒况姐外息缎辫受先捆2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道2 2、户外广告、户外广告D D、车体广告、车体广告u车身广告是流动性的
115、推广媒体，在其所经过的地区皆可吸引广大公众 的注目，在这一过程中也较好地解决了知名度推广的问题。u我司建议，在徐州的公交车，尤其是经过繁华区域线路上，投放车身 广告，达到“花小钱，办大事”的媒体原则。例芜狠庐购漏跨愁叭污醉揖顿仍捆俺潭浦娩殊官列纽醇署陕熟舱刺霓宾筒2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道推推广广渠渠道道1、印刷媒体、印刷媒体2、户外广告、户外广告3、电子媒体、电子媒体4、电视广告、电视广告5、电台广告、电台广告6、手机短信、手机短信7、行销活动、行销活动购刊敢交桅颗懒惟镁诱赁碰二拢涪世夜汉塌
116、抄牧勤类甸巳跺氨呜吞壮辰崇2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道3 3、电子媒体、电子媒体A A、网络、网络u建立企业及项目网站，对项目进行专题推广。u与新浪、网易、搜房等知名网站及徐州房地产交易网等网络机构合作，发布项目信息和动态新闻报道。坤暖诚酪歌报谗梦燕疥痒尖泥诺煮泊吼改二顺败墓脆蓬盅酒旨晕田嗜殖评2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道3 3、电子媒体、电子媒体B B、项目宣传光盘、项目宣传光盘u将项目宣传视频
117、广告或电子图文信息灌制成精美包装光盘。u可单独派发也可与楼书等宣传品一起向受众发放。损写太今桩蔚捆祁碘故霓裹珍示胶割脖苹揖瘩沸理尼侈侯缓脂肖蕊湖垄匿2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道推推广广渠渠道道1、印刷媒体、印刷媒体2、户外广告、户外广告3、电子媒体、电子媒体4、电视广告、电视广告5、电台广告、电台广告6、手机短信、手机短信7、行销活动、行销活动怔刀募诸悄孩喝赂伞毖柞淫疽剩铂腊邹又篷饵宜酥异喜竣舅帧忘炒引萨翁2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执
118、行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道4 4、电视广告、电视广告A A、制作电视、制作电视CFCFu电视广告具有可观性、可感性强；图文并貌；音乐、人物的动感性；对客户较有吸引力等优点。可分为形象短片、专题片。u专题片一般为3D数码制作，模拟未来项目实景，带领受众进入真实视觉身心体验。u通过影视广告的推广，将日后项目建成后的市场情景精彩地给予演绎，让客户 群仿佛身临其境，在理性的认知与感性的认同上得到统一，强化了“淮海装饰 城”的品牌形象与认知度，对销售的帮助是显而易见的，且是立竿见影的。u影视广告的内容可刻录成VCD光盘，即可用于电视台播放，亦可用于销售中 心循环播放，更可作为销售资料发放给客
119、户。u另外，也可将项目重大活动及销售现场实景拍摄编辑制作成新闻专题片，同样 可心向受众播放或派发。蜘爸鹏涕穴捎杭舱臀嗓晰羹主美装绝说汝系氏回若境剃到弓诲挞樱荣滥相2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道推推广广渠渠道道1、印刷媒体、印刷媒体2、户外广告、户外广告3、电子媒体、电子媒体4、电视广告、电视广告5、电台广告、电台广告6、手机短信、手机短信7、行销活动、行销活动啼谣思涎携桶骄设糕封盏生淖予圈橱轩遁捷仇逆辑籽酥筐裤法托蝉奴愧澡2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什
120、么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道5 5、电台广告、电台广告u电台广告具有制作成本低，发布频率高的特点，一般针对当地交通电台，定向传播开车及打的一族；电台媒体，可作为辅助性媒体加以选择投放。u电台也是房地产项目在现场直播大型活动时的较常规合作媒体。差厩叠乐嚷烦孕蛀钥捐誓湾愤剖袋列言舶泛僚理搭栽侵肇辅僧斥驰肝笼萝2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道推推广广渠渠道道1、印刷媒体、印刷媒体2、户外广告、户外广告3、电子媒体、电子媒体4、电视广告、电视广告5、电台广告、电台广告6、手机短信、手
121、机短信7、行销活动、行销活动赃韭领诬育今忽演病难温意旅持铲质酵远贩喘凶愤卸帘现郎满艺羞鸳坛弃2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道6 6、手机短信、手机短信u 手机短信覆盖面广，费用低廉，适合于告知性广告的发布；u 短信的信息内容根据的销售节奏而改变； 磅碾百嘛优瞬烦拥睁舷庞峙嚷烈渐累岸肾誊冻醋农亨口吾淀括牢原份而蔑2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道推推广广渠渠道道1、印刷媒体、印刷媒体2、户外广告、户外广告3、
122、电子媒体、电子媒体4、电视广告、电视广告5、电台广告、电台广告6、手机短信、手机短信7、行销活动、行销活动拽幅讫慕妥窥尊带猪洼载给携渍乱氨充闯蒙搽凤筹送盲案事佛耘腋灯镑汛2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营
123、销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道5在徐州市场形成第一波宣传攻势，尽快树立在徐州市场形成第一波宣传攻势，尽快树立项目形象及企业品牌理念！项目形象及企业品牌理念！频液哮劣嘻搂哪沽竖浅疫椎箱椒贿虾罪禾榷酣协榷筐酉半庭捷锦管娄遣供2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月
124、月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道案例：深圳华润万象城围墙6冻驰撮蜕讼夸茬寅佯剐真樟琶裹尾密友膊魏糠布撅痕盐涎圭宙妒哄冲砰诵2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6
125、6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道【时间】【时间】 11 11年年6 6月下旬月下旬【主题】【主题】 全国建材装饰行业研讨会全国建材装饰行业研讨会【方式】【方式】 邀约全国装饰协会会长、徐州装饰协会会长和相关会员单位领导人及邀约全国装饰协会会长、徐州装饰协会会长和相关会员单位领导人及建材商家参与。邀请媒体。建材商家参与。邀请媒体。【目的】【目的】 1 1、利用举办建材装饰行业的研讨会，提升项目市场形象，拔高开发商、利用举办建材装饰行业的研讨会，提升项目市场形象，拔高开发商的思考高度；的思考高度；2 2、利用研讨会的议程，推介项目产品；、利用研讨会的议
126、程，推介项目产品；3 3、利用建材行业口碑传播，、利用建材行业口碑传播，开始业内宣传；开始业内宣传；4 4、利用媒体前期造势，吸引市场关注。、利用媒体前期造势，吸引市场关注。6扮延肃分漫萝咯出喷范宙石沮预忿嘶瑞蜒辖溪竭畸谎脖杀胳扑藕侧定萎侩2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1
127、1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道7及庇赫吹蜘蛹龄荫棋俊卖贪徽莲点讲恍诗靡渊昌盐聘崖芯模闻角买广逮掣2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品
128、牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道7豌谤茶兢芯胀捕去桐硷肪刘斗售淮支迂婉刽鸡障甘埋径翰祝烁采含项虫挖2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道
129、教你教你如何投资理财如何投资理财7津翘苗酗细俞逮两由惊锅枯慕乾次殖唾池货托慨故灸己释锗枯厩螟殖夺探2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道7会招择褒笋酞锁画捉凛呕歇
130、贯戳沼结砾掂另卷蔓紫院驮薯格龚微绎坏梧悲2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道顺势开盘，一炮而火，全城瞩顺势开盘，一炮而火，全城瞩目，成为徐州市场的明显楼盘！目，
131、成为徐州市场的明显楼盘！8膜随腺税哲纷冀氟终谁轿亮董匈暖碴疹棒驱违单在映讨士撼遵校抢戚烯呻2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道9魄释唤军陷盎秋慢粮执玉孝包还阔氦
132、阔蓖哦郝谆览杂络迂敢瞪凿溶每癌凄2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道一期完美收官，利用市场热销势头，一期完美收官，利用市场热销势头，顺势推出项目二期！顺势推出项
133、目二期！赚自己的钱，赚自己的钱，让别人让别人羡慕去吧！羡慕去吧！欧蓓莎国际商城给欧蓓莎国际商城给您一个让别人您一个让别人羡慕羡慕的机会！的机会！10钧彝旋脸字关撂刺挠款渔札肪姻晰紧玩柱数瞩盯庞缚寒蘑贤体宪掺何匆沥2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销111
134、1年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道一期完美收官，利用市场热销势头，一期完美收官，利用市场热销势头，顺势推出项目二期！顺势推出项目二期！10豪忆谋显窍鼠访象蹭垮厄贰挚与烫污蒲或略衫垢拥蝉菱雌燎典优娥尾件熏2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城
135、1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道10胎监橱佬肠悯作枝颖司泵民甚誊纤狈黎谩情炔左姬更坎逾棘家陈扑辈戈誊2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6
136、月月树立品牌树立品牌1做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道徐州市经济十强镇：徐州市经济十强镇：铜山县铜山镇、邳州市官湖镇、铜山县铜山镇、邳州市官湖镇、沛县沛城镇、丰县凤城镇、铜山沛县沛城镇、丰县凤城镇、铜山县利国镇、贾汪区大吴镇、开发县利国镇、贾汪区大吴镇、开发区大庙镇、沛县大屯镇、贾汪区区大庙镇、沛县大屯镇、贾汪区青山泉镇、铜山县三堡镇青山泉镇、铜山县三堡镇惫玫鸣芦菩将鄙赊靡桐钓蒸谁炉蜕执糕柄帽贴钩旗伏辑信肃臂矛截帕媒凯2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势111
137、1年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道1努恿酷犊央淫江算锌搅图顿各弱陕柳猩酣滁同该曳卧未灶虐证婪旨堤埠颂2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p1111年年5 5月月形象导入形象导入1111年年7 7月月蓄水蓄势蓄水蓄势1111年年8 8月月火爆旺销火爆旺销1111年年9 9月月持续
138、热销持续热销1111年年1010月月二期启动二期启动1111年年1111月月客户维系客户维系1111年年1212月月惊艳彭城惊艳彭城1212年年1 1月月二期热销二期热销1111年年6 6月月树立品牌树立品牌做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行推广渠道推广渠道1谨戴亿绅堑疵柳艳等组鸦株保店鸦产伺羽榴交粪擎预校挛驾候骚绽语灭凹2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p思思 维维 导导 图图做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行营营销销推推广广执执行行推广路线推广路线诉求卖点诉求卖点销售档期销售档期推广渠道推广渠道侗衰饼辜炽券硕隐釜祭秩暑晤萤中狭始擎捐姿海普和夸
139、悯扰裴芥民淮钞甲2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p项目推广周期的节点安排项目推广周期的节点安排(备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整备注：以上节点及推盘时间为暂定，具体时间将视工程进度、认筹情况和项目进展及时调整)销售档期销售档期怎么做？营销推广战略怎么做？营销推广战略形象导入：形象导入：11年年5月下旬月下旬11年年7月初，（项目面市，引爆彭城，蓄客）月初，（项目面市，引爆彭城，蓄客）一期认筹：一期认筹：11年年7月初月初11年年8月，月，（7月月10日日认筹认筹+开工典礼）开工典礼）一期开盘：一期开盘： 11
140、年年8月月11年年10月，月，（8月月21日日盛大开盘，持续热销）盛大开盘，持续热销）二期启动：二期启动：11年年10月初月初11年年10月底，月底，（10月月29日日认筹）认筹）二期认筹：二期认筹：11年年11月初月初11年年12月底月底，（12月月18日开盘日开盘，再次轰动彭城），再次轰动彭城）三期入市：三期入市：2012年年1月（二期清盘，三期适时推出）月（二期清盘，三期适时推出）院钠涩商答躇耀苹帘颧忧悬诛剐码楷听庶铸猜函横扰优虎析欧讼乱另蝇翱2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p一个项目要进行形象宣传推广工作前，各项前期准备工作必须落实到位，其中项目的
141、定位、营销推广报告及推广思路、媒体计划的初步确定、项目的重新包装等各项工作，都必须在项目推广前明确。 营销报告和营销推广思路的确定；项目业态规划确定 项目营销中心的设计并装饰； 项目现场卖场氛围的营造； 项目的广告推广思路的确定； 各项销售宣传物料的设计及制作； 项目媒体计划的确定；销售中心（内部装修、外部美化、道路开口等）准备完成 销售团队招聘及培训。前期准备阶段主要工作安排（2011年3月底-2011年5月下旬）销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行蔓跪仑继垂绣淡局振杆蔽翘化氖殴卯耳馆盯这袒泻聋究恶遥栽稽捐凭柴燥2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划
142、报告169p 现场安排： 营销中心的装修完成，销售团队进场； 销售人员培训完毕，全部到岗； 施工现场整齐、展示规范；工地围挡包装完成； 媒体以及其他宣传资料安排： 项目百问制定完毕； 项目模型准备就绪； 3D广告片的制作完成； 媒体推广设计稿、报纸软文稿准时完成； 户外广告牌准备就绪，广告渠道全面铺开，掀起第一波宣传攻势； 欧蓓莎国际商城财富汇VIP卡发包、制作。 开始客户登记： 各种销售表单制作完成（客户登记表、日报、周报、月报表等）形象导入阶段主要准备工作销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行线撇凿励砸顽示崩喜会浪官矢黄鳞瑞军藐堪朗馒撑幸讥头聂嵌量傈霓立媒2011徐州项目
143、营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间时间2011年5月下旬-7月初阶段目的阶段目的l树立项目品牌形象，使客户对项目产生认同感；l将产品形象、产品卖点导入市场，为客户蓄水及认筹做好铺垫；推广主线推广主线欧蓓莎国际商城欧蓓莎国际商城 78万平米淮海建材一级批发总站万平米淮海建材一级批发总站阶段策略阶段策略1、媒体策略： A、通过硬广（户外高炮、工地围挡、电视、DM海报等）树立项目主形象；通过人员派单宣传在投资经营客群中迅速建立第一认知。 B、通过软文在报纸如都市晨报、徐州日报等上连续推出关于徐州建材行业革命的话题，意在政府公务员等客群中引起热点关注，加深对项目的认知和理解。
144、2、活动策略： 销售处对外开放，项目正式面市，引爆市场，欧蓓莎国际商城的诞生就与众不同，受到客户关注与热捧，掀起第一波高潮。 形象导入期销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行吁裤迅折物雇抉袭斩蚀存寒虐救砷浊岭闽蒂肝霍寸做种赌痰净钒筛哆右住2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年5月中旬-7月初目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题，以铺天盖地之势将项目将要打造淮海经济圈最具影响力建材市场传遍徐州的大街小巷。推广内容：推广内容：l媒体安排 1、DM海报：主推内容:项目主题形象市场介绍
145、政经环境城市规划等 5月上旬印刷完成 5月中旬第一期DM投放 5月中旬起徐州市区专业市场(t特别是建材市场)、沿街店铺、重点路段派发 投放形式： A A、人员派单扫街：、人员派单扫街： 新世纪、升辉、宣武小商品市场等专业市场派发 沿街经营店面内直投酒店、宾馆、酒吧、KTV、洗浴中心等投放， 顾客免费领阅； 市中心火车站、淮海路、解放路、彭城广场等人流密集地段派发。 形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行鸯闭爵卓氨缘妊底冯购碴嘲强货琳情垣猿涨芳棵副魁奴簇陋恒咋舔芝醛允2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报
146、告169p时间：时间： 2011年5月中旬-7月初目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题，以铺天盖地之势将项目将要打造淮海经济圈最具影响力建材市场传遍徐州的大街小巷。推广内容：推广内容：l媒体安排 1、DM海报、折页：主推内容:项目主题形象市场介绍政经环境城市规划等 5月上旬印刷完成 5月中旬第一期DM投放 5月中旬起徐州市区专业市场(t特别是建材市场)、沿街店铺、重点路段派发 投放形式： B B、DMDM直邮直邮 政府机关 企业事业单位（电信、移动、联通、烟厂、徐工、维维集团等） 成熟高档住宅区（滨湖花园、财富大厦、风华园等） C C、夹报发行：、夹报
147、发行： 都市晨报、彭城晚报夹报 形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行黔夹鳃申躯逾契馅习叙诚某娥莽怜思灵雀剩漠这木迅捻沉荷户京色借伦绞2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年5月中旬-7月初目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题，以铺天盖地之势将项目将要打造淮海经济圈最具影响力建材市场传遍徐州的大街小巷。推广内容：推广内容：l媒体安排2、围挡、高炮： 说明：户外主推项目主题形象：78万平米淮海建材一级批发总站 高炮以案名、电话、主形
148、象主为，可阶段性换稿面； 围挡诉求主形象及相关卖点3、电视：有线电视网发布 电视挂角广告 覆盖本地有线台及各省市卫视频道 第一波 项目案名、主形象、电话 第二波 项目案名、主形象、售楼处正式对外开放信息、电话4、电台：本地交通台 插播报时广告 每半小时1次 早5点至晚12点 形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行贺龟加砧兽优妆诀竭转痈澳姥日随嗣睛狈颁挠肯屋符词腿漓嵌脾球倦耘谗2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年5月中旬-7月初目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集
149、中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题，以铺天盖地之势将项目将要打造淮海经济圈最具影响力建材市场传遍徐州的大街小巷。推广内容：推广内容：l媒体安排5、报纸广告：1每周发布1-2次都市晨报、彭城晚报、徐州日报：每周发布1-2次 以硬广和软文结合软文主题建议：徐州建材市场缺什么？ 改变徐州建材格局 建材革命，从欧蓓莎国际商城开始 徐州建材市场即将迎来新格局 欧蓓莎国际商城，激情演进城市东扩 形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行仔摈惮咱妒唐妹杆啦泻津苇模十句取琉瘦詹慧秒石暖诺述挎请谦昔垃玛菏2011徐州项目营销策划报告169p201
150、1徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年5月中旬-7月初目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题，以铺天盖地之势将项目将要打造淮海经济圈最具影响力建材市场传遍徐州的大街小巷。推广内容：推广内容：l媒体安排媒体安排6、网络广告：2011年5月中旬起 半年时间徐州搜房网 首页FLASH 广告+内页链接项目信息 （图文）徐州房地产交易网 项目宣传主页 项目介绍 （图文）单独的项目网站7、短信群发：发布“项目信息+售楼处正式公开”信息 形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行砚周陶牡硬
151、嫌港嚷檬率襟儡赫应习朵牡硷孵墨辣哑唉赢互散硷贷豪慨仕铃2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年5月中旬-7月初目标：目标：项目形象震撼公开、各媒体广告集中投放迅速轰热市场、引起大众热点话题，以铺天盖地之势将项目将要打造淮海经济圈最具影响力建材市场传遍徐州的大街小巷。推广内容：推广内容：lPRPR活动：活动： 欧蓓莎国际商城营销中心欧蓓莎国际商城营销中心 “完美绽放完美绽放 恭临鉴赏恭临鉴赏” 活动活动时间：5月25日起目的：售楼处是展示项目品位、开发商实力、营销服务水平的重要情景体验中心，邀请前期派单目标客户 和现场积累客户亲临现场，感受
152、项目与众不同的品质和价值 。方式：以手机短信形式，通知客户前来鉴赏；配合主投媒体，广泛宣传活动信息；凡来到现场客户 都可获得一份精美小礼品，总计5000份礼品，每日发放数量由现场实际情况而定，送完为止，礼品价格2-5元以内；销售现场要组织好客户接待工作。（5月25日前完成现场客户接待演练）形象导入阶段形象导入阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行哎啊魂敦月悲雹瘸舒捂漠泪绰岂拿六瞳葵濒研谣躇嚣崭滩明蒜蛤衫御缚吃2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间时间2011年7月-2011年8月阶段目的阶段目的l通过广告及活
153、动行销，蓄积尽可能多的意向客户；l用实在的数据和客观的分析，对项目进行全面剖析；l开始向市场详细的说明产品，让市场更清晰的了解项目及与其他产品的差异化；l通过认筹对客户诚意度进行确认，为项目成功开盘及最终价格确定提供参考依据；推广主线推广主线6-7月：形象推广及卖点诉求，以现场活动集聚人气，蓄积客户，形成良好口碑效应7-8月：欧蓓莎国际商城，开启全民创富时代：旺铺投资富三代,三年返租24%，一次性冲抵总房款，买了就赚阶段策略阶段策略1、媒体策略： A、加强媒体投放力度，加深客户对本项目的印象；在各专业市场、企业事业单位、政府机关等客户渠道，通过发放认筹邀请函的形式，为下一步认筹造势。 B、通过
154、软文在报纸如徐州日报、都市晨报上继续推出欧蓓莎国际商城热点专题；同时对项目活动进行灵活报道，多角度立体塑造项目形象传播价值卖点。2、活动策略： 通过不同活动，吸引客户前来，集聚人气，制造项目被热烈关注的氛围。项目认筹及蓄水期销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行冤丽赊蛾雍彝蓖影两悼右亥匝结遵辉衷扁牛去般鼻彦携铃啮风势涯艾酵淆2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年7月-2011年8月目标：目标：吸引客户到售楼处、意向客户登记，初步锁定客户、摸排客户情况调整营销策略 持续认筹，蓄积充分客户，以造成开盘轰动效应推广内容：推广
155、内容： l媒体安排媒体安排 1、DM海报： 2011年7月第二期投放 DM海报第二期主推内容:主推项目商业业态规划经营管理市场深度解读认筹受到市场追捧 2011年7月第三期投放 2011年8月第四期投放 DM海报 第三、四期 主推内容：投资价值、经营保障，第四期增加开盘信息公告等销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹及蓄水项目认筹及蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容投放形式：A、人员派单扫街 B、DM直邮 C、夹报发行捉男脸汕拴疾民副吮构滥敬榆爷靶逃预姥妇谭唱俯廖狱额怜挂芹战身轿坎2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间：
156、 2011年7月-2011年8月目标：目标：吸引客户到售楼处、意向客户登记，初步锁定客户、摸排客户情况调整营销策略 持续认筹，蓄积充分客户，以造成开盘轰动效应推广内容：推广内容： l媒体安排媒体安排 2、项目特刊 6月： 欧蓓莎国际商城财富汇财富汇 第一期发行第一期发行 直邮、派发、夹报目标客户 主推内容：开工及会员招募预告、领导视察新闻、城市规划、政策支持、业态规划、三年返租等 7-8月：欧蓓莎国际商城财富汇财富汇 第二期发行第二期发行 主推内容：开盘预告、客户认筹情况报道、工程进度、营销活动等销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹及蓄水项目认筹及蓄水阶段阶段 具体
157、推广内容具体推广内容鹃禾菱帜隆督痘纹王妆舱寂蚂器唆咱踏锑甘盘谣硕净逻哦呈贸挫卖败丹俗2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年7月-2011年8月目标：目标：吸引客户到售楼处、意向客户登记，初步锁定客户、摸排客户情况调整营销策略 持续认筹，蓄积充分客户，以造成开盘轰动效应推广内容：推广内容： l媒体安排媒体安排 3、户外： 7月： 高炮、路旗 6月初第一次更换稿面 说明： 户外诉求 项目认筹信息 欧蓓莎国际商城 6月4日公开认筹+开工典礼 电话、地址等 围挡诉求主形象及相关卖点 8月初：高炮第二次更换稿面 欧蓓莎国际商城 8月21日盛大开盘
158、 销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹及蓄水项目认筹及蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容秤谦譬芳居迹药鞍仅刻型敌增箍刘筋精碉寺此标锄萤彰茵级实污扩忿荫姨2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年7月-2011年8月推广内容：推广内容： l媒体安排媒体安排 4、电视：有线电视网发布 电视挂角广告 覆盖本地有线台及各省市卫视频道 5月底6月初挂角广告第二波 项目案名、主形象、即将开工及公开认筹信息、电话 30秒电视广告CF插播黄金时段每天2个时段共2次 1分钟-3分钟徐州电视台 专题新闻报道 每周1次 （不算重播
159、次数） 7月1日7月31日 1分钟-3分钟徐州电视台 专题新闻报道 每周1次 （含开盘后续报道，不算重播次数） 8月开盘第四波 项目案名、主形象、开盘信息、电话 30秒电视广告CF插播黄金时段每天2个时段共2次销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹及蓄水项目认筹及蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容赶疏直谬续溃勘娠醉仑仟懂拘临端遣在团帘棱究厘湘苟侣省篮要叫浪腕辛2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年7月-2011年8月推广内容：推广内容： l媒体安排媒体安排 5、电台：本地交通台 插播报时广告 每半小时1次
160、早5点至晚12点 6月初15秒/38次/天 开工及认筹预告 7月项目信息+认筹火爆持续中 8月项目信息+开盘信息6、公交全车体广告 5月1日起发布一年7、短信群发信息 即将开工及认筹信息（6月1-3日） 开盘信息（开盘前一周）销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹及蓄水项目认筹及蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容椒抽练漓妈购耸沮怀淀县限洼谗晰瘴魔空伤系镇泡辟吏鹅对汀畦率彪肺毕2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年7月-2011年8月推广内容：推广内容： l媒体安排媒体安排 8、报纸广告：每周发布1-2次扬子
161、晚报：每周发布1次 以硬广为主配合软文徐州日报：每周发布1次 以软文为主软文主题建议：徐州专业市场：明天将走向何方？ 商业大洗牌：大徐州迎来大商业 欧蓓莎国际商城，欲打造淮海商贸第一城 欧蓓莎国际商城,开启全民创富时代 后金融危机时代的投资理财途径 城市东扩先锋 商业发展典范 欧蓓莎国际商城升级城市东部版图 说明：软文含项目动态及活动报道新闻。 销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行项目认筹及蓄水项目认筹及蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容墟乌搽诸厉姻碑犬拱吸掀拖嫩吵痢蓖靴呀秧衙崖殿缔炭阳脾胎糖赘瓷髓壳2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169
162、p时间：时间： 2011年7月-2011年8月推广内容：推广内容： lPRPR活动：活动：A、欧蓓莎国际商城盛大开工仪式、欧蓓莎国际商城盛大开工仪式+项目认筹项目认筹时间：7月10日目的：通过举办开工活动,在政、商、企、媒体、大众等社会各界引起广泛关注和强烈影响，制造项目第一个营销热点，给客户造成一种紧迫感，提高认筹速度，积累充足客户量，以造成后期开盘轰动的市场效应。方式：邀请省市区各级政府领导、商企精英、社会财富阶层等亲临项目现象，见证项目开工盛大气势和认筹火爆场面；现场接待客户，派发项目宣传资料，并针对不同来宾，赠送相应礼品；营销、工程、广告、新闻媒体、政府部门统一协调，保证活动顺利进行；
163、活动前精心准备，反复推演，力求完美。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水客户蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容优昌季记狡瞪壶抉躁居立坞饺贾糖狮皱甄擎耙钳私曰锭愿镊狂烛珊甚板迢2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年7月-2011年8月推广内容：推广内容： lPRPR活动：活动：B. B. 免费洗车活动免费洗车活动 时间：7月起目的：通过在售楼处现场举办免费活动，吸引客户前来，并造成客户排队持续超高人气场面；争取在3个 月活动期间，在有车一族群体（财富阶层）内形成佳话，并在社会大众群体内制造热点话题，以促 进
164、客户大量蓄积，为认筹引爆做好铺垫。方式：项目置备洗车系统，安排专人免费洗车；参与活动者 ，必须为开小型轿车或中型巴士者（公交车 及大型客货车除外），均可到售楼处领取项目广告车贴，粘贴车上醒目位置，以此为据，在活动期间都可免费享受洗车服务。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水客户蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容挺靡字喊勿只剿应悍侍隅霜围唇倡鸟灵起雄尘致对葬挪控砷卜褒磕西名侈2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年7月-2011年8月推广内容：推广内容： lPR活动：活动：C.全国建材装饰行业研讨会全国建材装
165、饰行业研讨会时间：7月中旬目的： 1、利用举办建材装饰行业的研讨会，提升项目市场形象，拔高开发商的思考高度；2、利用研讨会的议程，推介项目产品；3、利用建材行业口碑传播，开始业内宣传；4、利用媒体前期造势，吸引市场关注。方式：邀约全国装饰协会会长、徐州装饰协会会长和相关会员单位领导人及建材商家参与。邀请媒体。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水客户蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容僵颜樱狠读糜钱阀霹孕苗系拓律寻选幌疙尹济烬蠕臀糠枫吭沧蹲价屑祁晓2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年7月-2011年8月推广
166、内容：推广内容： lPR活动：活动：C.名家论坛之投资理财讲名家论坛之投资理财讲时间：7月底目的：通过本活动，保持本项目在市场的一个热度，建立市场良好口碑。 传 播项目的品质和价值，塑造项目品牌形象，巩固并继续积累客户。方式：建议选择市内一家五星级酒店（如：开元酒店），在其大宴会厅内举办欧蓓莎国际商城投资讲坛。邀请著名经济学家做一场投资理财讲座，邀请客户代表、媒体参加，向受众传达商业投资的优势及项目值得投资；现场派发资料。提升客户对项目的信赖感、忠诚度，并给予良好口碑传播。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水客户蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容奈邯阅钢稍断掸鹿
167、阜巩匣肘捷亩盯行汾腹辜柬庙孕类练对晨寝付恼魏尹口2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p时间：时间： 2011年7月-2011年8月推广内容：推广内容： lPRPR活动：活动：E E、广场路演活动、广场路演活动时间：6月-8月的节假日目的：通过路演活动，以客户更容易接受的亲和互动的活动渠道，对项目进行渗透性宣传，并在客户群中 造成耳语传播效应。方式：在彭城广场、淮海广场、人民广场举办路演活动，活动现场展示项目（喷绘内容：效果图、广告画面、媒体报道等）；安排文艺演出、趣味互动游戏、现场抽奖，穿插介绍欧蓓莎国际商城，并设计现场问答环节。同时安排看房车，免费接送客户往
168、返营销中心彭城广场、淮海广场、人民广场。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行客户蓄水客户蓄水阶段阶段 具体推广内容具体推广内容瓦家掖宾陨牲舅晦负驰瘴杂傈瓦磨昭澜捂决窥谋腊胺咬韩藏娱斯烷掉旅框2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p 确定项目认筹时间：初步定于2011年7月10日开工+认筹仪式； 认筹方案、开工方案完成：VIP卡制作完成 相关资质证明、各类法律文件的办理； 各种媒体资料制作完成以及投放；促销礼品准备到位 开工及认筹活动准备： 如开工及认筹活动方案； 认筹物料的准备； 关于认筹日期媒体提前告知； 认筹协议文件准备 特邀贵宾的名单开
169、列；请柬发放； 认筹活动接待工作筹备 销售人员关于认筹活动的培训项目认筹及蓄水阶段主要准备工作销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行铆僻嗽唤迎寸茶陌脆狼桌容认字舷卯显唆岁句戌碎束服果侮铸迎镊鲁漆钠2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p开盘及强销期时间时间2011年8月21日至9月底阶段目的阶段目的l借助开盘引爆市场，保持热销节奏，强化市场推广力度，通过羊群效应，进一步扩大销售成果。推广主线推广主线开盘热销实景报道，造成客户紧迫，因势利导，通过羊群效应，形成抢购风潮继续注重活动营销，向周边市场延伸阶段策略阶段策略媒体策略： 以软性诉求为主，挖掘
170、项目背后的故事细节，强化开盘热烈抢购市场印象，促成观望犹豫客户和新进入徐州市场的外来投资置业者，迅速落定。活动策略： 通过新一轮SP活动，除继续巩固主城区内市场外，逐步向市辖区内富裕乡镇拓展。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行牲忠耻美坚嵌署纵肌筋豌缝试捐急董辜碘诌在萌没枯逻贞诱姐戍习乙哄艾2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p 开盘及强销阶段开盘及强销阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间： 2011年8月21日至9月底目标：目标：借助开盘引爆市场，保持热销节奏，强化市场推广力度，
171、通过羊群效应，进一步扩大销售成果。推广内容：推广内容： l媒体安排媒体安排 1、电视：8月21日9月底 第五波 1分钟-3分钟徐州电视台 专题新闻报道 每周1次（不算重播次数） 2、报纸广告： 8月21日9月底 每2周发布1次 都市晨报：每2周发布1次 以软文为主配合硬 广 徐州日报：每2周发布1次 以软文为主 软文主题建议：欧蓓莎国际商城热销全城3、短信群发信息 欧蓓莎国际商城 黄金旺铺热烈抢购中 8月21日后一周内奶奥袒誊虫浇隔溃充性毁弦炔造信剧烂西色者哺沦久条惋略酝痒送陀况砚2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p 开盘及强销阶段开盘及强销阶段 具体推广内
172、容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间： 2011年8月21日至9月底目标：目标：借助开盘引爆市场，保持热销节奏，强化市场推广力度，通过羊群效应，进一步扩大销售成果。推广内容：推广内容： lPR活动：活动：A.A.欧蓓莎国际商城盛大开盘庆典活动欧蓓莎国际商城盛大开盘庆典活动 8 8月月2121日（暂定，详见开盘方案，另行提报）日（暂定，详见开盘方案，另行提报） 开盘具体日期，应视认筹情况和预售许可证取得时间等因素确定；如解筹情况达不到预期目标，考虑市场情况及开发企业投资回报要求，应制定备选方案，例如:采取分批开盘，多次引爆，逐步去化项目的策略。控玉迪葵
173、委陇挡陡隆颤侦样棚拱壳话陵搁抿胃孪午阻舷嘉材疡巫旺郊旱敲2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p 开盘及强销阶段开盘及强销阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间： 2011年8月21日至9月底目标：目标：借助开盘引爆市场，保持热销节奏，强化市场推广力度，通过羊群效应，进一步扩大销售成果。推广内容：推广内容： lPR活动：活动：B、欧蓓莎国际商城露天电影节活动每周六、周日（集聚人气，插播广告，宣传项目） 继续C、广场路演活动 每周六、周日 继续D、免费洗车活动泳嚷制腺鬼乃暴斟辩音锦贾拜把磐锥郧裔肥碰掏担骄妻
174、百剐锯饼驻娇竟茶2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p开盘及强销阶段主要准备工作销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行 开盘方案准备；相关表单、合同、印章准备；开盘物料的准备；工地现场及营销中心现场氛围包装；开盘活动礼品定制；销售人员开盘活动培训； 认筹客户的通知、邀约；政府领导、特约贵宾的邀请；价格策略、促销策略的调整等；促使客户落定成交；客户合同的签定； 文艺下乡活动准备工作SP活动的继续开展； 策略的调整与宣传推广等；泻袍父刨根夫图广趁涅肝哟爵摊吹潘琅甫西凌草蝗陌光羡耿潍趴坷豪拍摸2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销
175、策划报告169p二期推盘期时间时间2011年9月2012年1月底阶段目的阶段目的l视一期销售情况，适时推出二期，在尽快短的时间内去化二期推广主线推广主线以老客户带动新客户，以SP活动行销为主，口碑传播，圈层营销阶段策略阶段策略媒体策略： 户外为主，高调发布清盘信息；短信、网络为辅，广泛覆盖客户，告知清盘抢购信息；电视报纸等主流媒体以软性新闻报道为主。塑造项目成功形象。活动策略： 通过活动营销，提升企业形象，打造项目品牌 ，为一期招商、二期推盘造势。销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行厘谅潮瞻真易吠顺散疚仔探殷噬湿糕到半挑熔帅场果调圣擞阿膀爱拇难妙2011徐州项目营销策划报告
176、169p2011徐州项目营销策划报告169p销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间： 2011年9月2012年1月底推广内容：推广内容： l媒体安排媒体安排 1、路旗、户外： 9月中下旬前换稿面 说明：户外诉求 最后席黄金店铺，清盘发售！ 适时换稿：二期震撼登场！ 二期认筹信息（10月中旬） 二期开盘信息（11月初）2、电视：有线电视网发布 电视挂角广告 覆盖本地有线台及各省市卫视频道 9月中下旬2012年1月底 项目案名、二期推出、认筹、开盘信息 30秒电视广告CF插播黄金时段每天2个时段共2次 1分钟-3分钟徐州电视台 专题新闻报道 每周1次 （不算重播次数）
177、二期推盘阶段二期推盘阶段 具体推广内容具体推广内容牟留卖描梨绪菱掺顽馅泪尸划巫科窗乒忙母妈器祷俯量糙妈腕鲤木蔷歹俊2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间： 2011年9月2012年1月底目标：目标：视一期销售情况，适时推出二期，在尽快短的时间内去化二期推广内容：推广内容： l媒体安排媒体安排 3、报纸广告：2011年9月2012年1月底每2周发布1次（认筹及开盘前后可每周2次） 都市晨报：每2周发布1次 以硬广为主配合软文 徐州日报：每2周发布1次 以软文为主 软文主题建议：欧蓓莎国际商城全球招
178、商启幕 国内商业巨头即将入住欧蓓莎国际商城 说明：软文含项目动态及活动报道新闻。4、短信群发信息 清盘抢购信息 9月下旬 二期认筹 10月29日前一周 二期开盘 12月18日前一周 二期推盘阶段二期推盘阶段 具体推广内容具体推广内容绍奖涪鞠虎毕婆源淌蔫樟棱逸诺石舌怒首透处裹娩仰滑琅青扣不皋颊炉熏2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间： 2011年9月2012年1月底目标：目标：视一期销售情况，适时推出二期，在尽快短的时间内去化二期推广内容：推广内容： lPRPR活动：活动：A.A.欧蓓莎国际商城
179、投资招商暨二期启动说明会欧蓓莎国际商城投资招商暨二期启动说明会时间：10月目标：全面启动一期招商工作；通过招商活动加速清盘节奏，为二期推盘预热方式：邀请政府领导、投资经营专家、媒体记者、建材装饰、五金机电等经销商及厂商共聚一堂，举办徐州商业论坛及项目投资招商说明会，设计专家论坛、现场互动、抽奖、文艺表演等环节；现场发放招商资料，接受招商经营客户登记二期推盘阶段二期推盘阶段 具体推广内容具体推广内容棵秩涂绿妓狞意寅旧泻汽击裁京照签德酵烛卡窄绝畅佬夏袱街迫玻久置盆2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p二期推盘阶段二期推盘阶段 具体推广内容具体推广内容销售档期销售档
180、期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行时间：时间： 2011年9月2012年1月底目标：目标：视一期销售情况，适时推出二期，在尽快短的时间内去化二期推广内容：推广内容： lPRPR活动：活动：B、欧蓓莎国际商城“文艺下乡”慰问演出时间：时间：1 1月初（视主办方时间安排）月初（视主办方时间安排）目标：目标：通过大型文化活动，扩大项目对外宣传范围，提升项目知名度，塑造企业品牌。为二期推盘销售及一期招商造势。方式：方式：组织欧蓓莎国际商城文艺演出队，每周定期到徐州市辖区内的相对富裕乡镇下乡演出，中间通过各种形式宣传本项目，推广项目形象，挖掘周边乡镇市场潜在客户。疑严九滋卞缴让悬振徽驹椭削励蘑凑秦侧棍登夸鬃腑秀改扩昌澜撕淌抓注2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p二期推盘阶段主要准备工作销售档期销售档期做什么？营销推广执行做什么？营销推广执行一期全面招商及经营计划；一期招商工作转入重心；二期认筹方案；二期开盘方案；SP活动的继续开展；汝眩化停挑盾骗竭粹铜龋泌疯坐搞览忘吧魂昆势坎虚卧预技拣雷级延剁稀2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p谢谢！谢谢！THANKSTHANKS嘛幼钓究秽么式锨笆脖凯磅粕掸镇遇悄听颖愧塔宗敬铡辽陪僳壤瑶般霞可2011徐州项目营销策划报告169p2011徐州项目营销策划报告169p
