沈阳高端住宅、公寓市场调研分析报告86p

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1、沈阳高端住宅、公寓市场调研分析报告沈阳高端住宅、公寓市场调研分析报告（20092009年年7 7月）月） 务实、客观、奋进务实、客观、奋进 沈阳房地产市场沈阳房地产市场第一篇2通过上述分析可以得知，虽然受到经济危机的影响，但沈阳的经济仍保持了快速的增长，这固然和一年来国家及本地政府积极采取的一系列宏观调控措施有关，但也从不降反升的GDP指标中充分说明，沈阳整体经济环境相对较好，抗风险性较强。 经济的发展催生房地产的市场发展，说明沈阳房地产发展的经济基础支撑雄厚，市场也必然面临较大增长空间。沈阳经济呈现持续快速增涨态势宏观环境宏观环境| |GDP指标分析GDPGDP增长速度增长速度房地产市场发展

2、状况房地产市场发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展8%10%高速发展10%以上飞速发展02-0802-08年沈阳年沈阳GDPGDP走势变化情况走势变化情况3n随着逐年城市化发展步伐的加快，近年来沈阳城镇人口呈现出明显的递增趋势，人口的聚集必然带动城市固定资产的消费。同样，城市人均可支配收入也呈递增的格局，必然拉动房地产市场成交量上扬。n沈阳市固定资产投资呈现上扬态势，其中，2003-2005同比增长平稳，从2006年开始增势强劲。宏观环境宏观环境| |人均收入和资产投资分析人均收入和资产投资分析4商品房销售势头强劲沈阳市宏观经济发展向好，房地产行业仍处于上升周期 n沈阳市房

3、地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2008年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。n虽然商品房、商品住宅成交量有所下滑，但销售总额却仍有所增加，说明2008年沈阳商品房、商品住宅价格出现一定幅度的上升。宏观环境宏观环境| |开发投资与商品房销售指标分析开发投资与商品房销售指标分析56指标2008年6月2008年8月2008年10月2008年12月2009年1-3月2009年4月2009年5月2009年6月商品住宅住宅新增供应面积（万）0.56 5.95 001.77 00.41 0.00 住宅销售面积（万）0.39 2.79 1.29 9.97 6.09 0.71 1.18 1.

4、44 住宅销售均价（元/）71936196639377727010700071917126商业用房商业房新增供应面积（万）0.17 0000000.00 商业房销售面积（万）0.50 1.20 0.26 1.52 2.89 0.12 0.12 0.97 商业房销售均价（元/）1564817799133741436512110180001648716707办公用房办公房新增供应面积（万）0.62 05.43 00000办公房销售面积（万）0.47 1.26 0.72 1.26 1.23 0.40 0.82 4.13 办公房销售均价（元/）84149025732874447891789582138

5、795区域市场篇区域市场篇| |沈河区供应沈河区：商品住宅无供应，成交量小幅上扬商品住宅无供应，成交量小幅上扬成家均价无涨幅成家均价无涨幅沈河区：商业用房无新增供应，成交情况商业用房无新增供应，成交情况一般一般沈河区：办公用房本月消化量很好，均价办公用房本月消化量很好，均价上涨上涨7指标2008年6月2008年8月2008年10月2008年12月2009年1-3月2009年4月2009年5月2009年6月商品住宅住宅新增供应面积（万）1.67 7.79 0014.08 8.21 2.96 15.80 住宅销售面积（万）3.05 3.78 2.80 7.83 14.00 6.39 10.56 1

6、1.45 住宅销售均价（元/）56556623663954875110588557285937商业用房商业房新增供应面积（万）5.69 0.01 002.85 0.30 03.84 商业房销售面积（万）0.11 0.38 0.74 0.22 6.24 0.36 0.35 1.30 商业房销售均价（元/）8935119961308010875101008873971511227办公用房办公房新增供应面积（万）2.38 0000000办公房销售面积（万）4.51 1.75 1.31 1.50 2.67 0.76 0.22 0.52 办公房销售均价（元/）7731794575247292797075

7、0971167218区域市场篇区域市场篇| |和平区供应和平区：商品住宅新增供应量急剧攀升，商品住宅新增供应量急剧攀升，销售面积，及价位小幅上扬，市场依旧保销售面积，及价位小幅上扬，市场依旧保持理智持理智和平区：商业用房供应量突破大关，成交情商业用房供应量突破大关，成交情况持续看涨，市场整体回暖况持续看涨，市场整体回暖和平区：办公用房依旧平稳办公用房依旧平稳指标2008年6月2008年8月2008年10月2008年12月2009年1-3月2009年4月2009年5月2009年6月商品住宅住宅新增供应面积（万）06.56 27.27 020.38 5.28 6.10 17.02 17.02 住宅

8、销售面积（万）5.68 6.85 7.69 10.75 13.65 8.62 12.21 21.40 21.40 住宅销售均价（元/）630257285387543151155066487653335333商业用房商业房新增供应面积（万）0019.47 00.87 1.01 0.15 0.60 0.60 商业房销售面积（万）0.07 0.15 0.90 0.71 1.92 0.49 1.90 1.33 1.33 商业房销售均价（元/）707175061718313945110027227132941530415304办公用房办公房新增供应面积（万）00000000办公房销售面积（万）00000

9、.83 000办公房销售均价（元/）00000000区域市场篇区域市场篇| |浑南供应浑南：供应量及成交量都有大幅供应量及成交量都有大幅回升，成交均价持续看涨回升，成交均价持续看涨浑南：商业用房供应量增大，但成商业用房供应量增大，但成交量有所下滑交量有所下滑8沈阳房地产市场调研点评沈阳房地产市场调研点评9 就目前沈阳房地产形式来看，整体形势持续看好，在这样的有利势头下，市场供求比例业已出现相持趋势，受国家宽松的货币经济影响，开发商对未来信心增强，目前开发企业保持观望态度，等待价格上涨。新一轮销售浪潮会在后续阶段逐渐显露。土地市场仍将保持活跃，随着地铁一号线开通日期的临近，地铁概念的沿线商业地产

10、市场非常活跃，吸引了大量投资资金的涌入，客观上消解了投资资金进入住宅市场的步伐，目前来看沈阳市的房地产市场仍处于平稳发展中，潜在的残酷竞争正在蔓延，潜在的残酷竞争正在蔓延，09年下年下半年是难得的销售黄金期，即待把握，刻不容缓。半年是难得的销售黄金期，即待把握，刻不容缓。沈阳高端住宅市场沈阳高端住宅市场第二篇1011高端住宅高端住宅| |市场成交量走势图图 1：2008.6-2009.6沈阳高端住宅市场成交量走势沈阳高端住宅市场成交量走势 2009年年6月沈阳高端住宅成交量、成交套数稳步回升月沈阳高端住宅成交量、成交套数稳步回升本月由于夏季房交会顺利举办，高端商品住宅成交量继5月小幅回升之后继

11、续上升。统计显示，全月成交量为2.44万平方米，环比增长67.12%，同比增长22%。从成交套数来看，本月高端住宅共成交217套，环比增长126.04%，同比增长60.74%。由于前段时间货币政策松动、地方政府及中央政府救市政策的不断刺激，沈阳房地产市场高端住宅项目成交量呈现回暖趋势。12 2009年6月沈阳高端住宅成交量、成交套数稳步回升本月由于夏季房交会顺利举办，高端商品住宅成交量继5月小幅回升之后继续上升。统计显示，全月成交量为2.44万平方米，环比增长67.12%，同比增长22%。从成交套数来看，本月高端住宅共成交217套，环比增长126.04%，同比增长60.74%。由于前段时间货币

12、政策松动、地方政府及中央政府救市政策的不断刺激，沈阳房地产市场高端住宅项目成交量呈现回暖趋势。高端住宅高端住宅| |成交均价走势表：表：2008.6-2009.6 2008.6-2009.6 沈阳高端住宅市沈阳高端住宅市场场成交情况表成交情况表月份月份面面积积（）（）套数（套）套数（套）均价（元均价（元/）2008.06 1998713581332008.07 2535222079952008.08 2653116680912008.09 4019128782572008.10 2392817582492008.11 43521078532008.12 8323094385332009.011

13、859812987642009.02139878786902009.034463829692082009.04103558093802009.05146169695072009.0624399217833613高端住宅高端住宅| |各区成交情况各区域成交量分化明显，和平区成交量占比达64.03%09年6月份，沈阳各区域高端住宅成交量高低不等，差距明显。从具体区域来看，和平、浑南两区成交量较为靠前，成交面积分别为15622、8033平方米，所占市场比例分别为64.03%和32.92%。此外，沈河区和铁西区有少量成交，其余几区本月高端住宅均出现了零成交的情况。可见，目前城市中心区域及其南部仍是高端

14、住宅客群关注的重点区域。单位：单位：套单位：图图 3 3： 20092009年年6 6月沈阳高端住宅市月沈阳高端住宅市场场各区域成交情况各区域成交情况图图 4 4： 20092009年年6 6月沈阳高端住宅市月沈阳高端住宅市场场各区域成交面各区域成交面积结积结构构图图14各户型成交量高低不等，三居所占比重最大从各户型成交情况来看，本月沈阳高端住宅市场各户型成交情况高低不一，以三居成交量最高，成交面积为10932平方米，成交套数为74套，占总成交量的44.8%；其次分别为四房、一房、二房及跃层，成交量分别为6673、4995、1159和640，成交占比分别为27.35%、20.47%、4.75%

15、和2.62%。从本月各成交户型分布比例上可以看出，目前沈城高端住宅产品中，三、四房的中大户型较为被市场认可，一房、二房类产品多为公寓，目标客户范围有限，无法构成市场主流，跃层由于受户型设计等因素影响，市场关注度较为一般。高端住宅高端住宅| |户型成交情况单位：单位：套图图5 5： 20092009年年6 6月沈阳高端住宅市月沈阳高端住宅市场场各各户户型成交情况型成交情况图图 6 6： 20092009年年6 6月沈阳高端住宅市月沈阳高端住宅市场场各各户户型成交面型成交面积结积结构构图图15高端住宅高端住宅| |面积段成交情况单位：单位：套图图 7 7：20092009年年6 6月沈阳高端住宅各

16、面月沈阳高端住宅各面积积段成交情况段成交情况图图8 8 ：20092009年年6 6月沈阳高端住宅各面月沈阳高端住宅各面积积段成交面段成交面积结积结构构图图各面积段成交量不等，中高面积段较为被市场认可各面积段成交量不等，中高面积段较为被市场认可2009 年6月沈阳高端住宅市场总成交面积为2.44万平方米，总成交套数217套。其中，120平米至200平米面积段的产品颇受市场认可，合计占当月总成交面积的53.89%，总成交套数的40.09%。不难看出，目前沈城高端住宅市场上中大户型仍占据着主导地位，小户型及超大户型或因不能满足高端客群改善住房需求，或因总价段过高导致市场认可度较低。 高端住宅高端住

17、宅| |总价段成交情况单位：单位：套图图9 9：20092009年年6 6月份沈阳高端住宅各月份沈阳高端住宅各总总价段成交情况价段成交情况图图1010：20092009年年6 6月份沈阳高端住宅各月份沈阳高端住宅各总总价段成交面价段成交面积结积结构构图图90-150万是客户最容易接受总价段万是客户最容易接受总价段由于中大户型产品本月成交情况较好，因此，高端住宅市场总价段在90-150万元的产品占当月总成交面积的47.48%，成为市场成交主力。另外，总价段在90万元以下，150-200万、200-250万也相当比例的产品成交，可见，目前沈城高端住宅产品被市场所认可的总价区间较为宽松，市场对于高端

18、产品总价并不过分敏感，关注重点主要还是产品设计、社区配套的因素。1617高端住宅高端住宅| |典型项目汇总序号序号项目名称项目名称建建 设设区域区域成交面积成交面积 ( () ) 成交套数成交套数 ( (套套) )成交金额成交金额 ( (千万千万) ) 成交均价成交均价 ( (元元/ /) ) 1万科城万科城峰汇峰汇在售和平区9518.299518.2951518.5578.5578990 8990 （精装）（精装）2深航翡翠城155.510.93360003远洋天地16137.771237.90849004伊丽雅特湾在售浑南新区4409.86303.66983175万科金域蓝湾15298.6

19、3939.17960006河畔公馆-7金地长青湾1886.891.26467008银基-银河湾在建和平区-9新世界三期-10浦江盛景湾在售浑南新区3623.27293.007830020092009年年6 6月份当月统计数据月份当月统计数据沈阳高端住宅市场调研点评沈阳高端住宅市场调研点评18 从本月成交来看，河景住宅价格在5000-9000元/之间，其中高端项目价格在8000元/以上，销售情况向好，而且随着市场的日益转暖，多数项目的成交均价均有一定幅度上涨。09年下半年，银基银河湾及新世界四期项目将蓄势公开，将对我项目带来巨大市场冲击。重点竞品：重点竞品： “万科峰汇”是万科城项目中临河的高层

20、住宅，景观视野是该项目组团的最大卖点，大面积户型，精装标准，08年8月首批上市，销售较好，后应市场需求，推出的12#楼在面积区间和装修标准上均有所下调，市场十分认可。竞品优势：竞品优势：1、品牌号召力高端项目优势巨大；2、产品定价合理，无明显波动,易被客户接受；3、户型设计科技先进，装修标准高；4、经常开展对老业主优惠活动，客层营销作为重点；5、营销推广全面细致、大投入、高产出，符合沈阳客群特性；6、品牌物业管理服务注重细节和档次，做到看到；7、项目周边配套齐全，和平区位，性价比高； 我项目在品牌及营销环节，劣势尤其明显，往引起领导重视，及时跟进，应我项目在品牌及营销环节，劣势尤其明显，往引起

21、领导重视，及时跟进，应对不可避免的市场挑战。对不可避免的市场挑战。太原街、中街、金廊沈阳公寓市场沈阳公寓市场第三篇19太原街商圈20太原街商圈代表项目统计汇总项目名称项目名称万达新天地万达新天地亚洲时尚公寓亚洲时尚公寓太原时代太原时代钻石星座钻石星座项目状态项目状态在售项目在售项目预售项目预售项目占地面积（平方米）占地面积（平方米）118632284500006581建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）802001941441000062265物业形态物业形态3栋31层高层1栋31层高层3栋28层高层2栋26层高层 1栋16层小高面积区间（平方米）面积区间（平方米）35-5035-6535-9

22、638-50主力户型（平方米）主力户型（平方米）35-5035-6535-6338-50均价（元均价（元 平方米）平方米）6800800070008000销售率（销售率（% %）60%60%63%20%21221、万达新天地项目概况开开 发发 商商万达商业广场开发有限公司建筑面积建筑面积80200平方米建筑形态建筑形态3栋31层高层规划户数规划户数1769户绿绿 化化 率率容容 积积 率率6.76开盘时间开盘时间2007-09-23物物 业业 费费2.9元/平方米.月入住时间入住时间2008-12-31车位车位330装修情况装修情况全装修装修标准装修标准1000元/平方米销售报价销售报价608

23、0-7500元/; 项目效果图区位图项目实景图23万达新天地户型配比户型图项目标准层平面图面积面积区间区间( () )推案套数推案套数( (套套) )配比配比房型房型均价均价( (元元/ /) )建筑形态建筑形态销售率销售率35-501769100%一房6800高层60%24万达新天地装修标准外立面风格外立面风格 ：现代建筑材料建筑材料智能设施智能设施外墙：面砖外墙：面砖窗材：窗材：断桥铝合金窗电梯品牌：三菱电梯品牌：三菱通讯设备通讯设备：宽带、有线电视、电话线；安保设施安保设施：电子监控；消防设施消防设施：烟感报警、消防喷淋系统；供电设施供电设施：双回路供电；供应热水供应热水：无； 功能室功

24、能室地面地面墙面墙面配置配置客厅大理石鹏鸿夹芯板.华润漆(油漆).立邦漆(乳胶漆) 户间门 高级钢木复合门卫生间 高级墙砖、防滑地砖、高档洁具25万达新天地样板间装修标准 1000元/262、亚洲时尚公寓项目概况开开 发发 商商沈阳云峰房产开发有限责任公司建筑面积建筑面积19414平方米建筑形态建筑形态1栋31层高层规划户数规划户数402户绿绿 化化 率率10%容容 积积 率率6.76开盘时间开盘时间2008-06-28物物 业业 费费2.20元/平方米.月入住时间入住时间2009-08-31车位配比车位配比1:0.30装修情况装修情况全装修装修标准装修标准1000元/平方米销售报价销售报价6

25、868-8500元/; 外立面区位图售楼处沙盘图27亚洲时尚公寓户型配比户型图项目标准层平面图面积面积区间区间( () )推案套数推案套数( (套套) )配比配比房型房型均价均价( (元元/ /) )建筑形态建筑形态销售率销售率35-65120100%一房8000高层60%28亚洲时尚公寓装修标准外立面风格外立面风格 ：现代建筑材料建筑材料智能设施智能设施外墙：外墙：面砖;幕墙；进户门：进户门：步阳实木门；窗材：窗材：断桥铝合金窗电梯品牌：电梯品牌：奥的斯；安保系统：安保系统：电子监控； 智能化设施：智能化设施：门禁系统,IC卡一卡通； 供水系统：供水系统：市政供水；功能室功能室地面地面墙面墙

26、面配置配置窗low-e玻璃,铝合金断热窗卧室白牒地热管/巨帆分水器客厅荣邦地板鹏鸿夹芯板.华润漆(油漆).立邦漆(乳胶漆)1施耐德奇胜开关,插座.2.家乐牌彩屏可视对讲机.户间门高级钢木复合门卫生间卫生间吊顶部分:洛斐尔吊顶系列1.箭牌坐便.2箭牌卫生间净手盆、座便器。3帅康热水器.4.辉煌牌花洒.5辉煌牌混水阀厨房1.辉煌牌菜盆.2.老板牌油烟机.3格兰仕电磁炉.4高档橱柜。29亚洲时尚公寓样板间卧室餐厅卫生间厨房住宅复式303、太原时代项目概况开开 发发 商商沈阳百年城商业房地产开发有限公司建筑面积建筑面积410000平方米建筑形态建筑形态3栋28层高层（2 2栋住宅有煤气、栋住宅有煤气、

27、1栋公寓）规划户数规划户数1133户绿绿 化化 率率24%容容 积积 率率9.35开盘时间开盘时间2008-11-02物物 业业 费费1.60元/平方米.月入住时间入住时间2009-12-31车位配比车位配比装修情况装修情况全装修装修标准装修标准1000元/平方米销售报价销售报价7000元/; 效果图售楼处区位图31太原时代户型配比户型图标准层平面图面积面积区间区间( () )推案套数推案套数( (套套) )配比配比房型房型建筑形态建筑形态销售率销售率35-6339947.56一房高层65%44-528510.13一房高层70%58-6611914.18一房高层62%67-769010.73二

28、房高层52%76-9614617.40二房高层46%488132太原时代装修标准外立面风格外立面风格 ：现代建筑材料建筑材料智能设施智能设施外墙：外墙：涂料;石材；大堂：大堂：10米挑空大堂；电梯品牌：电梯品牌：日立；安保系统：安保系统：24小时安保；智能化设施：智能化设施：IC卡；供水系统：供水系统：市政；供热系统：供热系统：热网；功能室功能室地面地面墙面墙面配置配置卧室地板高级乳胶漆吊顶装饰卫生间砖砖帅康热水器，TOTO洁具，玻璃拉门厨房砖砖橱柜、厨具太原时代太原时代样板间33装修标准 1000元/344、钻石星座项目概况开开 发发 商商辽宁德明房地产开发有限公司建筑面积建筑面积62265

29、平方米建筑形态建筑形态2栋26层高层，1栋16层小高规划户数规划户数710户绿绿 化化 率率20%容容 积积 率率9.46开盘时间开盘时间2008-07-20物物 业业 费费3.00元/平方米.月入住时间入住时间2009-12-26车位数车位数300装修情况装修情况全装修装修标准装修标准1000元/平方米销售报价销售报价8000元/; 外立面区位图沙盘图35钻石星座户型配比户型图项目标准层平面图面积区间面积区间( () )推案套数推案套数( (套套) )配比配比房型房型建筑形态建筑形态销售率销售率38-5070499%复式高层，小高20%210-35061%其他高层，小高30%复式30-50，

30、一层复式30-50，二层36钻石星座户型图复式38-50，二层复式38-50，一层复式38-50，二层复式38-50，一层37钻石星座装修标准外立面风格外立面风格 ：现代建筑材料建筑材料智能设施智能设施外墙：外墙：涂料；进户门：进户门：木饰面高档B级防火门；窗材：窗材：中空断桥铝合金镀膜玻璃窗,外玻全钢化,内玻1.5以上钢化,坚朗五金配件大堂：大堂：墙面-大理石/高档墙砖;地面-高档地砖；电梯厅：电梯厅：高档墙砖,高档地砖；电梯品牌：电梯品牌：星玛,快速奥的斯或东芝；安保系统：安保系统：门禁、电子监控；智能化设施：智能化设施：IC卡入户、可视对讲,宽带布线入户；供水系统：供水系统：市政集中供水

31、；供热系统：供热系统：水源热泵;户内地热,裙房中央空调；其他配置：其他配置：供电系统:每户独立电表;开关箱;同层排水系统,瑞士吉博士水箱；功能室功能室地面地面墙面墙面配置配置卧室塑胶地板品牌环保乳胶漆白牒地热管/巨帆分水器客厅品牌强化木地板品牌环保乳胶漆)分体空调卫生间瓷砖瓷砖海尔整体卫浴,美国美标或美国科勒龙头,花洒,挂式座便,洗面盆,成品台盆柜,热水器厨房瓷砖瓷砖海尔或同档次高档整体厨房,抽油烟机38钻石星座样板间装修标准 1000元/中街商圈3940项目名称项目名称丰瑞威士顿广场丰瑞威士顿广场明城国际公寓明城国际公寓项目状态项目状态在售项目在售项目占地面积（平方米）占地面积（平方米）80

32、402200建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）7381322000物业形态物业形态2栋23层高层1栋22层高层;面积区间（平方米）面积区间（平方米）45-17550-117主力户型（平方米）主力户型（平方米）45-5754.08销售均价（元销售均价（元平方米）平方米）68006000销售率（销售率（%）65%40%中街商圈代表项目统计汇总411、丰瑞威士顿广场、丰瑞威士顿广场项目概况项目概况开开 发发 商商沈阳丰瑞置业有限公司 建筑面积建筑面积73813平方米建筑形态建筑形态2栋23层高层规划户数规划户数512户绿绿 化化 率率0.00%容容 积积 率率9.18开盘时间开盘时间2008-11

33、-15 物物 业业 费费2.00元/平方米.月入住时间入住时间2010-03-31 车位配比车位配比1：0.3装修情况装修情况全装修装修标准装修标准700元/平方米销售报价销售报价6080-7300元/; 外立面外立面区位图区位图售楼处售楼处效果图效果图42丰瑞威士顿广场丰瑞威士顿广场户型配比户型配比平层图平层图项目标准层平面图项目标准层平面图面积面积区间区间( () )推案套数推案套数( (套套) )配比配比房型房型均价均价( (元元/ /) )建筑形态建筑形态销售率销售率87-17583.03%一房6800高层80-9683.03%一房6800高层45-5724893.94%一房6800高

34、层43丰瑞威士顿广场丰瑞威士顿广场户型图户型图 一室一厅一卫一室一厅一卫 一室一厅一卫一室一厅一卫 一室一厅一卫一室一厅一卫44丰瑞威士顿广场丰瑞威士顿广场装修标准装修标准外立面风格外立面风格 ：现代建筑材料建筑材料智能设施智能设施外墙：外墙：面材;幕墙；进户门：进户门：高级钢质入户门，配高级门锁；窗材：窗材：高级铝合金窗走廊：走廊：高级地板拼花；安保系统：安保系统：24小时安保； 智能化设施：智能化设施：楼宇智能化系统； 供水系统：供水系统：市政供水，每户设独立水表，水管暗装；功能室功能室地面地面墙面墙面配置配置窗高级铝合金窗卧室高级地砖拼花高级环保墙纸天花：“多乐士”高级乳胶漆户间门卫生间

35、门：高级木饰面实芯门及门套，配高级门锁及五金件卫生间品牌防滑砖品牌墙面砖至天花天花：高级硅酸钙板；“多乐士”高级乳胶漆；TOTO品牌洁具：品牌龙头；品牌电热水器；精致钢化玻璃淋浴房厨房瓷砖瓷砖卫生间门：高级木饰面实芯门及门套，配高级门锁及五金件45丰瑞威士顿广场丰瑞威士顿广场样板间样板间卧室卧室厨房厨房卫生间卫生间客厅客厅 餐厅餐厅45装修标准 800元/462、明城国际、明城国际项目概况项目概况开开 发发 商商沈阳祥来房屋开发有限公司建筑面积建筑面积22000平方米建筑形态建筑形态1栋22层高层规划户数规划户数342户绿绿 化化 率率35%容容 积积 率率10.0开盘时间开盘时间2009-0

36、5-27物物 业业 费费1.5 0-1.80元/平方米.月入住时间入住时间2009-09-30车位配比车位配比1：0.30装修情况装修情况全装修装修标准装修标准500元/平方米销售报价销售报价5500-6300元/; 外立面外立面区位图区位图售楼处售楼处效果图效果图47明城国际明城国际户型配比户型配比平层图平层图面积区间面积区间( () )推案套数推案套数( (套套) )配比配比房型房型建筑形态建筑形态销售率销售率50-5528884.21%一房高层46%100-1175415.79%二房高层30%48明城国际明城国际户型图户型图一室一厅一卫一室一厅一卫 54.0854.08平方米平方米二室二

37、厅一卫二室二厅一卫 108.16108.16平方米平方米49明城国际明城国际装修标准装修标准外立面风格外立面风格 ：现代建筑材料建筑材料智能设施智能设施外墙：外墙：涂料，石材；进户门：进户门：铸诚牌高级三防门；窗材：窗材：外彩内白中空塑钢窗大堂：大堂：地面：石材；墙面：大白； 电梯厅：电梯厅：地面-石材；墙面-大白；电梯品牌：电梯品牌：博林特；安保系统：安保系统：24小时安保； 智能化设施：智能化设施：智能化监控； 供热系统：供热系统：热网，地热供暖；功能室功能室地面地面墙面墙面配置配置卧室复合地板墙面-环保乳胶漆；天棚-纸面石膏板、环保乳胶漆灯具：圆形吸顶灯客厅复合地板墙面-环保乳胶漆；天棚

38、-纸面石膏板、环保乳胶漆灯具：圆形吸顶灯卫生间防滑地砖墙面-瓷砖；天花板-吸顶灯+塑铝板；房屋吸顶灯、座便、成品洗手盆、龙头、花洒、地热、洗衣机龙头、浴镜、白钢地漏、排风、插座加装防溅水盒厨房人造理石橱柜台面金廊商圈5051项目名称项目名称银河国际银河国际领先国际领先国际万鑫国际公寓万鑫国际公寓曙光大厦曙光大厦沈阳国贸中心沈阳国贸中心项目状态项目状态在售在售在售在建在建占地面积占地面积 （）24848608259251391110273 建筑面积（建筑面积（）29802439007000010080089386物业形态物业形态1栋25层高层3栋29-31层高层1栋 37层高层1栋28层公寓1栋

39、29层写字楼1栋26层写字楼 1栋30层公寓面积区间（面积区间（）44-105110-31136-60033-8243-137主力户型（主力户型（）44-6510040-50 40-70均价（元均价（元 ）8000850017000预计5000未定销售率（销售率（% %）68%75%50%00金廊沿线代表项目统计汇总521、银河国际、银河国际项目概况项目概况开开 发发 商商沈阳银河房产置业有限公司建筑面积建筑面积29802平方米建筑形态建筑形态1栋25层高层;规划户数规划户数539户绿绿 化化 率率30%容容 积积 率率12.0开盘时间开盘时间2006-08-24物物 业业 费费2.20元/平

40、方米.月入住时间入住时间2007-12-31车位配比车位配比1:0.6装修情况装修情况全装修装修标准装修标准400-600元/平方米销售报价销售报价7500-9000元/; 区位图区位图售楼处售楼处沙盘图沙盘图53银河国际银河国际户型配比户型配比平层图平层图项目标准层平面图项目标准层平面图面积区间面积区间( () )推案套数推案套数( (套套) )配比配比房型房型建筑形态建筑形态销售率销售率44-6543480.52%一房高层70%66-10510219.48%二房高层75%一室一厅一卫一室一厅一卫 54.8354.83平方米平方米一室一厅一卫一室一厅一卫 44.6444.64平方米平方米 二

41、室二厅一卫二室二厅一卫 78.4178.41平方米平方米54银河国际银河国际装修标准装修标准外立面风格外立面风格 ：新古典主义建筑材料建筑材料智能设施智能设施外墙：外墙：涂料;石材；进户门：进户门：卡得防盗门；窗材：窗材：高级塑钢窗电梯品牌：电梯品牌：三菱电梯；走廊走廊：大理石地面；安保系统：安保系统：24小时门卫、可视对讲、IC卡入户； 智能化设施：智能化设施：楼层监控系统； 供水系统：供水系统：市政供水；功能室功能室地面地面墙面墙面配置配置卧室高级地板多乐士墙壁漆双琦家具、西门子开关卫生间冠军高级地砖多乐士墙壁漆储物柜、手盆、座便器、浴缸、热水器厨房冠军高级地砖立邦墙壁漆燃气灶、油烟机、橱

42、柜、台面、55银河公寓银河公寓样板间样板间卧室卧室562、领先国际、领先国际项目概况项目概况开开 发发 商商沈阳新拓置业发展有限公司建筑面积建筑面积43900平方米建筑形态建筑形态3栋29-31层高层规划户数规划户数302户绿绿 化化 率率20%容容 积积 率率5.1开盘时间开盘时间2008-5-31物物 业业 费费1.5元平入住时间入住时间2009-8-31车位数车位数300装修情况装修情况清水装修标准装修标准-销售报价销售报价7500-9570元/; 外立面外立面区位图区位图售楼处售楼处效果图57领先国际领先国际户型配比户型配比平层图平层图项目标准层平面图项目标准层平面图面积区间面积区间(

43、 () )推案套数推案套数( (套套) )配比配比房型房型建筑形态建筑形态销售率销售率105-1127424.50%二房高层85%149-15615551.32%三房162-1727324.17%四房豪华国际公寓 37层商业名品店 48层5A商务写字间37层583、万鑫国际公寓、万鑫国际公寓项目概况项目概况开开 发发 商商中国中一集团建筑面积建筑面积70000平方米建筑形态建筑形态1栋37层高层规划户数规划户数387户绿绿 化化 率率-容容 积积 率率2.7开盘时间开盘时间2008-08-23物物 业业 费费3.00元/平方米.月入住时间入住时间2009-10-27车位配比车位配比-装修情况装

44、修情况全装修装修标准装修标准4000-5000元/平方米销售报价销售报价12300-30000元/; 外立面外立面皇朝万鑫国际大厦位于沈阳门户之巅，金廊之首，黄皇朝万鑫国际大厦位于沈阳门户之巅，金廊之首，黄皇朝万鑫国际大厦位于沈阳门户之巅，金廊之首，黄皇朝万鑫国际大厦位于沈阳门户之巅，金廊之首，黄金地标之上，广阔的城市视野、浑河自然风景资源的金地标之上，广阔的城市视野、浑河自然风景资源的金地标之上，广阔的城市视野、浑河自然风景资源的金地标之上，广阔的城市视野、浑河自然风景资源的独美享受。东北第一高的首座五星级巨筑，融汇了中独美享受。东北第一高的首座五星级巨筑，融汇了中独美享受。东北第一高的首座

45、五星级巨筑，融汇了中独美享受。东北第一高的首座五星级巨筑，融汇了中西建筑文化的艺术精髓，西建筑文化的艺术精髓，西建筑文化的艺术精髓，西建筑文化的艺术精髓，36-600 36-600 私密规划，私密规划，私密规划，私密规划，4500-50004500-5000元元元元/ /精装标准，精美与豪阔绽放个性。精装标准，精美与豪阔绽放个性。精装标准，精美与豪阔绽放个性。精装标准，精美与豪阔绽放个性。现售的为项目南侧沿河的一栋现售的为项目南侧沿河的一栋现售的为项目南侧沿河的一栋现售的为项目南侧沿河的一栋3737层的豪华国际公寓，层的豪华国际公寓，层的豪华国际公寓，层的豪华国际公寓，其余两栋中间的其余两栋中

46、间的其余两栋中间的其余两栋中间的4848层的商业名品店和北侧的层的商业名品店和北侧的层的商业名品店和北侧的层的商业名品店和北侧的3737层的层的层的层的5A5A商务写字间暂未销售。商务写字间暂未销售。商务写字间暂未销售。商务写字间暂未销售。59万鑫国际公寓万鑫国际公寓户型配比户型配比平层图平层图面积面积区间区间( () )推案套数推案套数( (套套) )均价均价( (元元/ /) )销售率销售率备注备注36-6003871700050%具体面积还可根据客户的需要进行扩充修改.现有户型面积段为36-600平之间产品特征产品特征G户型B户型DD户型户型11层起为酒店式公寓,每层户数各不相同,楼层越

47、高面积段越大,户数越少.最低为11层28户,最高为37层6户.具体面积还可根据客户的需要进行扩充修改.现有户型面积段为36-600平之间万鑫国际公寓万鑫国际公寓户型图户型图6061万鑫国际公寓万鑫国际公寓装修标准装修标准外立面风格外立面风格 ：欧式：欧式建筑材料建筑材料智能设施智能设施外墙：外墙：铝板；进户门：进户门：瑞典VingCard电子门锁管理系统；窗材：窗材：天津南玻LOW-E玻璃电梯品牌：电梯品牌：美国奥蒂斯；安保系统：安保系统：国际品牌霍尼维尔消防报警设备、烟感器； 智能化设施：智能化设施：应用世界最先进的韩国COMMAX智能家居管理系统、远程可控系统；供水系统：供水系统：24小时

48、热水,独立清空系统/中央空调；功能室功能室地面地面墙面墙面配置配置窗-天津南玻LOW-E玻璃卧室高档拼花地板经典纹理壁纸国际智能化系统 电力控制客厅高档拼花地板经典纹理壁纸独立清空系统/中央空调户间门-瑞典VingCard电子门锁管理系统卫生间高档理石拼花高档理石贴面国外进口品牌洁具厨房高档理石拼花高档理石贴面德国进口杜拉维特世界顶级洁具层段层段层段层段均价均价均价均价层差层差层差层差26-3723000楼层差价为100元/平左右,同层南北朝向价格差为1000元/平16-251700011-1513500万鑫国际公寓万鑫国际公寓样板间样板间定价机制定价机制62装修标准 3000元/河景竟品公寓

49、-在建631、曙光大厦、曙光大厦项目概况项目概况开开 发发 商商沈阳曙光房地产开发有限公司 建筑面建筑面积100800平方米建筑形态建筑形态3栋 层高层，2栋住宅公寓，1栋写字楼规划划户数数1400户 绿绿 化化 率率35%容容 积积 率率6.60 开盘时间开盘时间2009-8-31物物 业 费1.5元平入住时间入住时间2010-12-31 车位数位数300装修情况装修情况清水房，住宅公寓有煤气装修标准装修标准-销售报价销售报价5000元/; （现在报价）外立面外立面区位图区位图效果图64曙光大厦曙光大厦户型配比户型配比平层图平层图39平方米 45平方米 652、沈阳国贸中心、沈阳国贸中心项目

50、概况项目概况开开 发发 商商沈阳华泰中都置业有限公司 建筑面建筑面积 89386 建筑形态建筑形态1栋26层写字楼 1栋30层公寓 规划划户数数 576户 绿绿 化化 率率30%容容 积积 率率 6.23开盘时间开盘时间未定物物 业 费3.00元/平方米/月入住时间入住时间未定车位配比位配比 地下400个 装修情况装修情况精装修装修标准装修标准 未定销售报价销售报价未定66沈阳国贸中心沈阳国贸中心户型配比户型配比平层图平层图67沈阳国贸中心沈阳国贸中心样板间样板间平面布置参考平面布置参考华府天地华府天地69平面布置参考平面布置参考华强华强SOHO70沈阳公寓市场调研沈阳公寓市场调研- -客层分

51、类客层分类71国内外常驻白领：国内外常驻白领：以租为主，企业付费，就近工作区域。单身白领：单身白领：常居沈阳，单身状态，近期无结婚计划，月收入水平5000元以上，生活节奏快，经常加班，在市区中心有一个小型居住空间，同时能提供良好的生活服务。SOHO族，商住一体：族，商住一体：小型创业型企业，在创办之初，为节约资金和工作方便，工作、生活均在一处。企业组织规模5人以下。自住者：自住者：由于各种特殊原因，选择在公寓中居住，此群体数量逐年增加。投资客：投资客：面多变化莫测的国际金融形势，改革开放30年积累较为丰厚的资本，应对通货膨胀及保值增值的需要，选择此类物业。总体上，受沈阳城市规模及经济发展水平限

52、制，公寓需求客层规模有限。细细分分市市场场需求需求户户型型/装修装修地段要求地段要求服服务标务标准准市市场场 规规模模市市场场 屏障屏障竞竞争争强强度度普通居住便利的城市居住空间2870平米，精装修市区中心，CBD周边普通物业小低强临时居住价格低廉的酒店居住服务2850平米，精装修市区中心，近商圈专业酒店服务小较高强实际办公小型写字间，低费用、标准服务，空间自由组合30100平米，清水CBD，或交通路网便利的市区地带普通写字间服务大低较强商务社交同业、同类商务交流30100平米，清水、精装可选同上写字间+社会俱乐部服务较大高弱私人居住高档私人会所，小圈子聚会地、专业酒店服务80300平米，豪华

53、个性装修市区边缘地带为佳。5星级专业酒店服务小非常高弱沈阳公寓市场调研沈阳公寓市场调研- -细分市场评估细分市场评估72沈阳公寓市场沈阳公寓市场- -调研点评调研点评太原街商圈：太原街商圈： 依托沈阳第一大交通枢纽-沈阳站，及第一商业中心-太原街，汇聚成巨大商流、人流、车流，市场区域需求量巨大，区域大规模城市改造带来公寓项目巨大供应量，二者暂且平衡，下半年和平区进入交房高峰期，势必大幅冲击此区域公寓市场，加剧竞争压力，导致此区域租赁市场瞬间供应量井喷，空置率将大幅增加、租价率大幅萎缩之态势，影响投资客层信心，需待时日消化井喷供应量。中街商圈：中街商圈： 依托沈阳第二大商业中心-中街，及大东区整

54、体城市改造进程的加快，势必引发此区域投资热情，虽大东区购买力有限，但该区域公寓供应量偏低，市场供求关系平稳，租售市场将持续升温。金廊商圈：金廊商圈： 依托沈阳城市动脉-金廊全长约30公里，规划建设项目共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项，建设规模463.92万平方米，预计完成投资约220.6亿元。正在做前期准备的19项，预计投资约572亿元；整个金廊已落定的项目107个，正在招商和拟招商的31项。市场供应量可见一斑，众多国字号企业及海外军团的强大实力背景，面对有限的需求量，势必引发最为残酷的市

55、场竞争。河景竞品：河景竞品： 依托沈阳母亲河-浑河，秀美风光及城市景观带，将成为沈阳最适宜居住型公寓的首选之地，现阶段正处河景高层住宅的竞争高潮，公建项目上市量偏低，均处孕育期，2010年将是大规模上市的高发期。沈阳公寓市场沈阳公寓市场- -设计建议设计建议 通过调研发现，作为小户型集成的公寓产品，在沈阳市场正迅速蔓延，从产品设计上大多只是考虑短居（一张床）和低总价（30来平20几万）来吸引首次置业者和投资客，纯住宅中的小户型尤为明显，创新、功能布局、阳台等做的非常简单，缺少人性化设计，而所谓创新的项目（如钻石星座、亚洲时尚中心等）也只是做了皮毛功夫，与消费者理想中的人性化产品还是有一定的距离

56、； 处于土地愈来稀缺的市中心位置，占据着良好的交通、商业、教育和医疗等大型市政配套，在沈阳目前众多的公寓项目中，很难找到具有代表性的项目。但是在深圳，城市主场、景尚公寓、五米阳光等项目，分别在小户型上下足了功夫； 极佳的地段优势资源，以及目前市场上缺乏真正成熟代表性的项目极佳的地段优势资源，以及目前市场上缺乏真正成熟代表性的项目为我项目创造了绝佳的市场机遇。为我项目创造了绝佳的市场机遇。 建议关注异地项目在小户型上的创新设计，以求在竞争中占得先机。建议关注异地项目在小户型上的创新设计，以求在竞争中占得先机。 此刻些许创新，将来巨大收益。此刻些许创新，将来巨大收益。深圳五米阳光公建化的外立面，时

57、尚、简约、精致，确保公寓长久品质。深圳五米阳光公建化的外立面，时尚、简约、精致，确保公寓长久品质。公寓公寓设计建议设计建议外立面外立面深圳湖心岛度假公寓的天井设计，利用天井增加小户型的采光通风条件。深圳湖心岛度假公寓的天井设计，利用天井增加小户型的采光通风条件。公寓公寓设计建议设计建议天井通风天井通风小户型注重私密性考虑小户型注重私密性考虑u万科17英里里的楼道处理和入户门的设计。设计建议设计建议楼道、入户门楼道、入户门公寓公寓设计建议设计建议楼道、通风楼道、通风小户型产品规划上注重私密性考虑，楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。u深圳景尚公寓，迷你两房两厅，面积仅为5862平方米,做到户型

58、通风采光极大应用。 小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来引入先进设计，以小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来引入先进设计，以便在竞争中占得先机，也是适当设置，验证市场需求，为后续便在竞争中占得先机，也是适当设置，验证市场需求，为后续1#1#楼规楼规划做铺垫。划做铺垫。u 小户型复式下层 复式上层u在入户花园和客厅上空都有隔出房间的可能。公寓公寓设计建议设计建议小户型复式房小户型复式房公寓设计建议公寓设计建议- -落地窗落地窗武汉万科跨界公寓项目，落地窗设计，制造出巨大采光面，武汉万科跨界公寓项目，落地窗设计，制造出巨大采光面，提升小户型公寓。提升小户型公寓。 步入式凸窗扩大室内面积。步

59、入式凸窗扩大室内面积。 凸凸窗窗顶顶部部的的反反梁梁也也做成了吊柜。做成了吊柜。 深圳城市主场的一房一厅建筑面积深圳城市主场的一房一厅建筑面积32平平方米，室内面积方米，室内面积24平方米，两个大凸窗平方米，两个大凸窗附送面积附送面积10平方米，平方米， 公寓设计建议公寓设计建议- -凸窗凸窗通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间。通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间。u将厨房简化放到阳台上，节省空间。公寓设计建议公寓设计建议- -厨房、卫浴厨房、卫浴建议建议 浦江盛景湾浦江盛景湾 3#3#公寓公寓第四篇83841、营销现状：、营销现状：销售：销售：置业顾问销讲、礼仪、专业等综合能力急待提升，为

60、抵御竞品压力，提升一线奖惩机制；推广：推广：上半年营销推广基本围绕楼体布幔、直投、短信等小众媒体低成本推广，通过坐销等待客户上门，运用价格折扣促成订单，客户量虽伴随接待时间的延长及市场略有回暖而略有增加，但客群认购能力密集在8000元/平米以下，无法承接后续的高楼层高价款房源，在河景住宅竞争日益白热化之时，销售抗性逐步体现，如何确保合理利润，与高端意向客层建立有效的沟通渠道，是下半年营销的重点。营销推广的薄弱导致项目市场影响力降至低点，真正高端客群对我项目知之甚微，虽每月制定营销策略计划，但受限于推广瓶颈，只限项目临近区域，推广信息覆盖区域狭窄，无法辐射高端有效客群。建议：建议：迎合沈阳本土市

61、场特性，深挖项目核心卖点，适当扩大推广宣传力度，力求提升项目知名度，吸引有效客源。2、推广策略：、推广策略： 充分把握09年仅存的黄金销售时节，凸显项目现房及最大景观优势，通过适度有效媒介推广，带动客群参观实景项目，激发购买欲望，现实年度目标。3、提价建议：、提价建议： 通过沈阳高端住宅市场调研分析得出，河景项目虽竞争激烈，除万科城、万科金域蓝湾、金地长青湾和潜在竞品银基银河湾、新世界花园四期，高端成熟项目不多，6月数据中可以看出只有万科城和我项目争夺现阶段高端河景住宅份额，伴随近季度月销售的日趋回暖和销售业绩的稳步提升，应切合市场及项目营销策略需要，针对户型适当提价，建议：提价50-150元

62、/，以提高企业利润，并为前期购房者树立升值信心，口碑相传。浦江盛景湾浦江盛景湾-营销建议营销建议853#3#公寓公寓- -定位建议定位建议1、案名：浦江东方大厦 2、定位：中高端3、客群：老业主、企事业白领、驻沈公干人员、单身族、婚房人群等；4、户型：中小面积，45-90，南向45-70，北向观河50-90（务必可分可合） ；5、均价：清水6500元/，精装7500元/；6、装修标准：500-800元/（室内简约、明亮，公共部位考究、较高标准，提升档次。）7、营销策略：低开高走，引爆市场，VIP卡蓄客，提早认购,年内目标40%；8、营销推广：研讨期：7月31日 公寓营销策划报告 筹备期：8月1日-20日 广告策划、包装设计、资料准备 8月21、22日 媒体发布、上市发布会 认购期：8月28日(吉祥日) VIP卡认购； 开 盘：9月秋季房交会，重磅推出； 强销期间:10-12月，计划目标去化40%； 周详公寓营销策划报告，正抓紧编制中，近日呈报。86感谢领导百忙审阅感谢领导百忙审阅，时间紧迫，人力有限，不当之处敬请批示！时间紧迫，人力有限，不当之处敬请批示！20092009年年7 7月月1919日日